ECLI:NL:GHAMS:2025:2565 - Gerechtshof Amsterdam - Ontruiming sociale huurwoning wegens niet hoofdverblijf e...

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.349.068/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 11341126 \ KK EXPL 24-681

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 30 september 2025

in de zaak van

[appellant],

wonend te [A-straat] ,

appellant,

advocaat: mr. B. Wernik te Haarlem ,

tegen

WOONSTICHTING LIEVEN DE KEY,

gevestigd te Amsterdam,

geïntimeerde,

advocaat: mr. A.R.E. Kimman te Amsterdam.

Partijen worden hierna [appellant] en Lieven de Key genoemd.

1.De zaak in het kort

Verhuurder heeft in kort geding ontruiming gevorderd van de sociale huurwoning van huurder. Volgens verhuurder heeft huurder in strijd gehandeld met zijn verplichtingen om zelf het hoofdverblijf in de woning te hebben en de woning niet aan derden in gebruik te geven. De kantonrechter heeft de vordering van verhuurder toegewezen. Huurder komt daartegen in hoger beroep. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter.

2.Het geding in hoger beroep

[appellant] is bij dagvaarding van 6 december 2024 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 18 november 2024 van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter), onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellant] als eiser in het verzet en Lieven de Key als gedaagde in het verzet.

Bij tussenarrest van 14 januari 2025 heeft het hof een comparitie van partijen bepaald. Van deze comparitie, die heeft plaatsgevonden op 18 maart 2025, is een proces-verbaal opgemaakt.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord, met een productie.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant] heeft – naar het hof begrijpt – geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen, hem zal ontheffen van het aan dit vonnis voorafgegane verstekvonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 16 augustus 2024 (zaaknummer 11173527 \ KK EXPL 24-447) en de vordering van Lieven de Key zal afwijzen, met veroordeling van Lieven de Key in de proceskosten van beide instanties.

Lieven de Key heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten in hoger beroep, inclusief nakosten.

3.Feiten

De kantonrechter heeft in 2.1 tot en met 2.12 van het bestreden vonnis de feiten opgesomd die hij tot uitgangspunt heeft genomen. In hoger beroep is niet in geschil dat de feiten juist zijn weergegeven, zodat ook het hof hiervan uitgaat.

De feiten komen neer op het volgende.

3.1.

[appellant] huurt sinds 13 januari 2014 een sociale huurwoning in [A-straat] (hierna: de woning of het gehuurde). Het gehuurde betreft een appartement op de vierde verdieping van een galerijflat.

3.2.

In artikel 4 van de huurovereenkomst is vastgelegd dat de woning gebruikt moet

worden door huurder en zijn huishouden en dat hij de woning zelf als hoofdverblijf moet gebruiken. Ook staat erin dat het niet is toegestaan om de woning onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven zonder toestemming van Lieven de Key.

3.3.

Sinds 2017 heeft Lieven de Key signalen van onderhuur ontvangen. Zij heeft

meerdere huisbezoeken afgelegd. Daarbij werd niet opengedaan of was [appellant] niet aanwezig. Tijdens een huisbezoek in 2018 trof een medewerker van Lieven de Key een zwaar vervuilde woning zonder vloerbedekking aan. In de woning stonden meerdere bedden en lagen matrassen tegen de muur. [appellant] was niet aanwezig, wel een vrouw die verklaarde dat zij er woont met haar zoon en een collega. Na 2018 heeft het dossier enige tijd stilgelegen.

3.4.

Door een screening in augustus/september 2023 van het complex door het Team

Woonfraude van Lieven de Key is het onderzoek heropend, omdat op het adres van de woning naast [appellant] sinds 21 augustus 2023 ook een zekere [naam 1] stond ingeschreven. Vervolgens hebben medewerkers van Lieven de Key op 23 oktober 2023, rond 18:30 uur, een huisbezoek afgelegd. Er werd niet opengedaan.

3.5.

Op 29 november 2023, rond 19:50 uur, hebben medewerkers van Lieven de Key opnieuw een huisbezoek afgelegd. Er werd niet opengedaan. De woning was donker en de ramen waren afgeplakt, waarbij het bovenlicht boven de voordeur helemaal beslagen was.

3.6.

De gemeente [A-straat] heeft ook onderzoek gedaan naar de woning en heeft twee keer een huisbezoek afgelegd. De eerste keer was op 12 december 2023 rond 18:38 uur. Uit het rapport blijkt dat niet werd opengedaan. Via een kiertje tussen het plakplastic en het raamkozijn werd een brildragende Hindoestaanse man in de keuken gezien, maar ook na meerdere keren kloppen op de voordeur en het raam werd niet opengedaan. De medewerkster van Lieven de Key die ook bij het huisbezoek aanwezig was heeft daarop het telefoonnummer gebeld dat volgens de

administratie van Lieven de Key van [appellant] was. Er werd opgenomen door een vrouw die verklaarde een nicht van hem te zijn en dat zij vanuit Almere onderweg was naar de woning. Toen vervolgens aan de vrouw werd gevraagd wie de man in de keuken was en de man te bellen zodat met hem gesproken kon worden, reageerde de vrouw niet meer. Het gesprek werd daarop beëindigd en na enkele minuten tevergeefs te hebben gewacht bij de woning, zijn de medewerkers weer vertrokken.

3.7.

Op 3 januari 2024, rond 12:00 uur, hebben medewerkers van Lieven de Key een

huisbezoek afgelegd. Er werd niet opengedaan.

3.8.

Tijdens het tweede bezoek van de gemeente op 12 februari 2024, rond 18:20 uur,

zijn de medewerkers van de gemeente binnen geweest. Uit het rapport van bevindingen van de gemeente blijkt onder meer het volgende:

- zij troffen in de woning een vrouw aan genaamd [naam 2] . Zij verklaarde niet in de woning te wonen, dat zij daar aan het schoonmaken was en dat haar vriend in de woning verblijft. Zij liet een foto van haar Indonesisch paspoort zien;

- de kamer aan de achterzijde van de woning en de kleine kamer zijn beide ingericht als slaapkamer;

- de poststukken die zijn gevonden in de woning staan op naam van [naam 1] en [naam 3] ;

- aan het wasrek, in de lades en in de kledingkast lag en hing diverse heren- en vrouwenkleding;

- in een lade lag een Peruaans paspoort;

- tijdens het huisbezoek betrad een man genaamd [naam 4] de

woning, die verklaarde tijdelijk in de woning te verblijven. Ook verklaarde hij dat de

woning van zijn vriend [appellant] is, dat [appellant] nu bij zijn zus is, dat hij

[appellant] niet gezien heeft en tijdens zijn verblijf (ook) geen andere personen in de

woning heeft gezien en dat hij er niet voor de eerste keer is. Hij legitimeerde zich met een Colombiaans rijbewijs.

3.9.

Op 19 februari 2024 heeft een gesprek plaatsgevonden op kantoor bij Lieven de Key. Daarbij heeft [appellant] toegezegd stukken op te sturen waaruit blijkt dat hij zelf in de woning woont.

3.10.

Op 26 maart 2024 heeft Lieven de Key [appellant] een brief gestuurd waarin hij wordt verzocht de huur op te zeggen omdat hij niet zelf in de woning woont en hij anderen zonder toestemming gebruik laat maken van de woning.

3.11.

Op 27 maart 2024 heeft de advocaat van [appellant] opgevraagd welke stukken Lieven de Key nodig heeft. Hierop heeft Lieven de Key geantwoord dat [appellant] zelf had aangeboden stukken in te sturen en dat zij [appellant] hiertoe de gelegenheid geeft tot 26 april 2024. Op 2 mei 2024 heeft Lieven de Key aan de advocaat van [appellant] laten weten dat de termijn is verstreken en dat zij een juridische procedure zal starten om tot ontruiming van de woning over te gaan.

4.Eerste aanleg

4.1.

Lieven de Key heeft in eerste aanleg, samengevat, gevorderd [appellant] te veroordelen tot ontruiming van de woning, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.

Lieven de Key heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat [appellant] in strijd heeft gehandeld met zijn huurdersverplichtingen door (i) het gehuurde niet (alleen) te gebruiken voor zichzelf en zijn huishouden, (ii) niet zijn hoofdverblijf in de woning te hebben en (iii) het gehuurde aan derden in gebruik te geven.

4.2.

[appellant] is niet verschenen. De kantonrechter heeft de vordering vervolgens bij genoemd verstekvonnis van 16 augustus 2024 toegewezen op de door Lieven de Key aangevoerde grondslagen en [appellant] in de proceskosten veroordeeld.

4.3.

[appellant] is bij dagvaarding van 10 september 2024 in verzet gekomen van het verstekvonnis. Hij heeft – kort gezegd – gevorderd hem te ontheffen van de bij het verstekvonnis uitgesproken veroordelingen en de vordering van Lieven de Key alsnog af te wijzen, met veroordeling van Lieven de Key in de proceskosten.

4.4.

De kantonrechter heeft de vordering in verzet afgewezen, het verstekvonnis bekrachtigd en [appellant] in de – aan de zijde van Lieven de Key op nihil begrote – kosten van de verzetprocedure veroordeeld. Hij heeft hieraan ten grondslag gelegd dat op grond van de door Lieven de Key gepresenteerde feiten en omstandigheden, die door [appellant] onvoldoende zijn bestreden, voldoende aannemelijk is geworden dat sprake is van een ernstige tekortkoming van [appellant] in de verplichtingen uit de huurovereenkomst om zelf het hoofdverblijf in de woning te hebben en de woning niet aan derden in gebruik te geven. Deze tekortkomingen rechtvaardigen naar verwachting een ontbinding van de huurovereenkomst in de bodemprocedure, aldus de kantonrechter.

5.Beoordeling

5.1.

[appellant] heeft in hoger beroep drie grieven aangevoerd tegen het bestreden vonnis. Met zijn grieven betoogt [appellant] in de kern dat de kantonrechter de vordering van Lieven de Key tot ontruiming van de woning op onjuiste gronden heeft toegewezen, omdat hij wel zijn hoofdverblijf in de woning had. De kantonrechter heeft de vordering van Lieven de Key ook toegewezen wegens het in gebruik geven van de woning aan derden. [appellant] heeft deze grondslag in hoger beroep niet bestreden en deze blijft dus staan. Deze grondslag kan de toewijzing van de vordering van Lieven de Key zelfstandig dragen. In zoverre kan het hoger beroep van [appellant] er dus niet toe leiden dat de vordering alsnog wordt afgewezen. Om echter recht te doen aan de door [appellant] tegen het bestreden vonnis geuite bezwaren, zal het hof deze ten overvloede wel inhoudelijk beoordelen. Die grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

5.2.

Het hof is, met de kantonrechter, voorshands van oordeel dat een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst in een door Lieven de Key te starten bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft, dat het gerechtvaardigd is om in dit kort geding op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door middel van toewijzing van de gevorderde ontruiming van de woning.

Het hof overweegt in dit verband als volgt.

5.3.

De beantwoording van de vraag of een huurder in het gehuurde zijn hoofdverblijf heeft, vereist een integrale weging van alle relevante feiten en omstandigheden die zich na het aangaan van de huurovereenkomst hebben voorgedaan.

5.4.

Van belang is verder dat op [appellant] , als huurder, een verzwaarde motiveringsplicht rust ten aanzien van zijn verweer, als de verhuurder (in dit geval Lieven de Key) voldoende gemotiveerd stelt dat de huurder de huurovereenkomst overtreedt doordat hij zijn hoofdverblijf niet (meer) in het gehuurde heeft. De stelplicht (en zo nodig de bewijslast) van het ontbrekende hoofdverblijf blijft op de verhuurder rusten, maar van de huurder mag in dat geval worden verlangd dat hij voldoende feitelijke gegevens verstrekt ter motivering van zijn betwisting van de stellingen van de verhuurder. Het ligt immers voor de hand dat de huurder over concrete en relevante gegevens beschikt die zijn gebruik van het gehuurde als hoofdverblijf ondersteunen. Als de verhuurder aan zijn stelplicht heeft voldaan en de huurder vervolgens niet voldoet aan de verzwaarde motiveringsplicht kan de rechter de stellingen van de verhuurder als onvoldoende betwist voor waar aannemen.

5.5.

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder meer als volgt overwogen:

4.5.

De Key heeft haar standpunt dat [appellant] geen hoofdverblijf heeft in het

gehuurde onderbouwd met een rapportage van bevindingen van meerdere huisbezoeken aan het gehuurde, waaronder twee bezoeken door het “Team onderhuur & vakantiehuur” van de gemeente [A-straat] . (…) Het komt er in ieder geval op neer dat bij alle huisbezoeken in de periode vanaf 23 oktober 2023 tot en 12 met februari 2024 [appellant] niet in de woning is aangetroffen, terwijl er een paar keer wel andere, wisselende personen daar aanwezig waren.

4.6.

Op de mondelinge behandeling heeft [appellant] niet betwist dat hij op genoemde data van de huisbezoeken niet in de woning is aangetroffen en dat bij twee bezoeken andere personen in de woning zijn aangetroffen. Met betrekking tot de andere personen verklaarde [appellant] , althans zijn nicht[die [appellant] blijkens het vonnis ter zitting vergezelde, hof]
, dat zijn familieleden aan hem mantelzorg verlenen omdat hij niet goed voor zich zelf kan zorgen als gevolg van een post traumatische stressstoornis (PTSS), die hij in Irak heeft opgelopen. Het is gelet op Irakese cultuur dan niet ongebruikelijk dat familieleden dan voor een week, of soms langer, logeren in de woning, aldus steeds [appellant] . Dit verweer overtuigt niet. Zo hebben de aangetroffen personen niet verklaard familieleden van Shamsuldding te zijn, wat op zich zelf niet verwonderlijk is gelet op hun nationaliteit. Ook de door hen opgegeven reden van hun verblijf in de woning had niets te maken met zorg- of hulpverlening aan [appellant] , Daar komt het volgende bij. [appellant] is door De Key in de gelegenheid gesteld om zijn verweer dat hij in de woning daadwerkelijk zijn hoofdverblijf heeft, nader te onderbouwen. Naar het oordeel van de kantonrechter is hij daar onvoldoende in geslaagd. Voorafgaand aan de mondelinge behandeling heeft de gemachtigde van [appellant] onder andere een e-mail van Buurtteam [A-straat] van 29 oktober 2024 overgelegd, waarin - kort gezegd - wordt verklaard dat naar aanleiding van een huisbezoek is geconstateerd [appellant] in de woning woont en zijn familie hem vrijwel dagelijks mantelzorg verleent. Met De Key is de kantonrechter van oordeel dat deze verklaring weinig gewicht in de schaal legt omdat het huisbezoek van tevoren was aangekondigd en [appellant] inmiddels “een gewaarschuwd mens was” aangezien hij reeds in verzet was gekomen tegen het ontruimingsvonnis. De ander productie betreft een brief van het [X] Gasthuis te [plaats B] aan [appellant] van 6 november 2024. Uit die brief blijkt dat hij daar in behandeling is voor diabetes, hij te kampen heeft met PTSS en ook vergeetachtig is. De kantonrechter twijfelt er niet aan dat [appellant] aan genoemde aandoeningen lijdt. Maar deze brief is onvoldoende om daaruit af te leiden dat hij daadwerkelijk zijn hoofdverblijf in de woning heeft. De brief lijkt eerder een contra-indicatie te zijn, want het roept de vraag op waarom hij niet wordt behandeld in een ziekenhuis/kliniek in [A-straat] . In dat verband heeft [appellant] op de mondelinge behandeling een brief overgelegd van zijn huisarts aan de [B-straat] in [A-straat] , waaruit zou moeten blijken dat hij was verwezen naar het [ziekenhuis]. Deze brief bleek echter uit 2019 te zijn en een verwijzing viel daaruit niet op te maken. Ten slotte heeft [appellant] , althans zijn nicht, via het beeldscherm op een mobiel telefoontoestel een email getoond van een energiebedrijf, waarin werd gevraagd om meterstanden op te nemen, en van een internet provider. Hoewel uit die emails kon worden opgemaakt dat de contracten op naam van [appellant] staan, hoeft dat nog niet te betekenen dat [appellant] in de woning zijn hoofdverblijf heeft. Andere stukken, zoals bijvoorbeeld verklaringen van een of meer omwonenden/buren of bankafschriften, waaruit kan worden afgeleid dat hij de woning voor zichzelf en zijn huishouden gebruikt, zijn niet overgelegd.

5.6.

Het hof verenigt zich met deze overwegingen van de kantonrechter en maakt die tot de zijne. Wat [appellant] in hoger beroep in aanvulling op zijn onderbouwing in eerste aanleg heeft aangevoerd en overgelegd ter ontzenuwing van de door Lieven de Key gepresenteerde feiten en omstandigheden, overtuigt niet en is ontoereikend om op dit punt anders over de zaak te oordelen dan de kantonrechter.

5.7.

[appellant] heeft erop gewezen dat op pakketten, een waterrekening en een bankafschrift zijn naam en het adres van de woning staan. Echter, net als voor de in eerste aanleg overgelegde e-mails van het energiebedrijf en de internetprovider, geldt dat dit nog niet hoeft te betekenen dat [appellant] in de woning zijn hoofdverblijf heeft.

5.8.

[appellant] stelt zich op het standpunt dat de kantonrechter ten onrechte geen waarde heeft toegekend aan de verklaring van het Buurtteam [A-straat] van 29 oktober 2024. Volgens [appellant] doet het feit dat een bezoek wordt aangekondigd, niet af aan de inhoudelijke constatering van de aanwezigheid in de woning. Echter, niet uit te sluiten is dat [appellant] en zijn familieleden dat bezoek hebben voorbereid. Bovendien doet de situatie (op een dag) in oktober 2024 niets af aan de bevindingen van Lieven de Key en de gemeente in de hieraan voorafgaande periode.

5.9.

Ook de medische situatie van [appellant] en de in dat verband overgelegde stukken ondersteunen zijn stelling dat hij zijn hoofdverblijf in de woning had (en heeft) niet. Sterker, de overgelegde stukken wijzen juist eerder erop dat hij in [plaats B] verblijft. Daar wordt hij immers behandeld, niet alleen in het ziekenhuis, maar ook door een huisarts blijkens een door [appellant] zelf in eerste aanleg overgelegde brief van 26 september 2024 van een behandelend internist aan deze huisarts. Het feit dat zijn nicht, die zijn pinpas beheert, de boodschappen van [appellant] in [plaats B] doet, wijst ook eerder op verblijf daar dan in de woning.

5.10.

In hoger beroep heeft [appellant] ten slotte nog vier verklaringen overgelegd, volgens hem van buren. Dat het om buren gaat, blijkt echter onvoldoende. Voor al deze verklaringen geldt bovendien dat deze voorgedrukt, identiek en onvoldoende concreet zijn. Zij luiden slechts:
“Hierbij wil ik verklaren dat mijn buurman Dhr. [appellant] woont op het adres [C-straat] en dat ik hem regelmatig zie.”.Als het al zo is dat [appellant] inmiddels zijn hoofdverblijf heeft in de woning, laten deze kennelijk recente verklaringen onverlet dat dat in de relevante periode niet zo was. Aan deze verklaringen kan dus niet de waarde worden gehecht die [appellant] hieraan gehecht wil zien. [appellant] heeft nog verwezen naar een verklaring van [naam 2] , maar hij heeft deze niet overgelegd.

5.11.

Bij al het voorgaande komt het feit dat [appellant] bij geen van de hierboven vermelde huisbezoeken in de woning was, althans opendeed. Dat [appellant] op die momenten van huis was voor ziekenhuisafspraken, zoals hij lijkt te stellen, is niet gebleken. Gelet op de tijdstippen van de huisbezoeken (op twee na aan het begin van de avond), ligt een ziekenhuisafspraak bovendien niet voor de hand.

5.12.

[appellant] heeft nog gesteld dat de andere personen die in de woning zijn aangetroffen zijn mantelzorgers waren. Het hof vindt dit vooralsnog niet geloofwaardig. Het ging immers steeds om verschillende personen, met bovendien steeds verschillende nationaliteiten, zodat in ieder geval niet aannemelijk is gemaakt dat het om familieleden ging. Dat het om bekenden (van de familie) ging is evenmin voldoende aannemelijk geworden. In dit verband is opvallend dat [appellant] [naam 3] aanmerkt als vrouw en als de vriendin van [naam 4] . Blijkens de uitlatingen opgenomen in het door Lieven de Key overgelegde rapport van bevindingen van de gemeente is [naam 3] namelijk de vader van [naam 4] , die niet in de woning verbleef. Verder heeft [naam 4] blijkens het volgens dit rapport getoonde rijbewijs kennelijk de Colombiaanse nationaliteit en niet de Peruaanse, zoals [appellant] stelt (zie ook 3.8 hierboven). [appellant] heeft deze bevindingen onvoldoende concreet weersproken. Hoe dit ook zij, [appellant] was zelf bij geen van de huisbezoeken in de woning aanwezig, maar die andere personen werden wel aangetroffen. Een afdoende verklaring daarvoor heeft hij niet gegeven. Als het om mantelzorgers zou gaan, zou het voor de hand liggen dat deze bij [appellant] in de buurt zouden blijven. Alle aangetroffen personen hebben bovendien kennelijk verklaard dat [appellant] niet in de woning verbleef gedurende de periodes dat zij in de woning verbleven. Zij hebben niets gezegd over het verlenen van mantelzorg aan [appellant] .

5.13.

Voor zover [appellant] aan het slot van de memorie van grieven nog een beroep heeft bedoeld te doen op de zogenaamde tenzij-clausule met zijn stelling dat onvoldoende gewicht is toegekend aan zijn persoonlijke situatie, waaronder zijn gezondheidssituatie en de noodzaak van ondersteuning, is die stelling in het licht van voorgaande overwegingen over zijn hoofdverblijf onvoldoende geadstrueerd.

5.14.

[appellant] heeft in hoger beroep aangeboden drie getuigen te (doen) horen. Nog los van dat in kort geding in de regel geen ruimte bestaat voor nadere bewijslevering, ziet het hof ook geen aanleiding om de door [appellant] aangeboden getuigen te horen omdat het bewijsaanbod enkel ziet op het hebben van hoofdverblijf in de woning. Zoals hiervoor overwogen heeft de kantonrechter de vordering van Lieven de Key ook toegewezen wegens het in gebruik geven van de woning aan derden. Omdat deze grondslag de toewijzing van de vordering zelfstandig kan dragen, gaat het hof voorbij aan het bewijsaanbod van [appellant] .

5.15.

De grieven treffen geen doel. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. [appellant] is in het hoger beroep in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep. Het hof stelt deze kosten als volgt vast:

- griffierecht € 798,00

- salaris advocaat € 2.428,00 (tarief € 1.214,00, twee punten)

Totaal € 3.226,00.

6.Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het bestreden vonnis;

veroordeelt [appellant] in de proceskosten in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Lieven de Key vastgesteld op € 3.226,00 en op € 178,00 voor nasalaris, te vermeerderen met € 92,00 voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt;

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. E.K. Veldhuijzen van Zanten, D.W.J.M. Kemperink en I. de Greef en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 30 september 2025.