ECLI:NL:GHAMS:2025:2583 - Gerechtshof Amsterdam - Hoger beroep inzake WOZ-waarde van een woning in Amsterdam

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 24/66

22 september 2025

uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X], wonende te [Z] , belanghebbende,

(gemachtigde: mr. A. Bakker)

tegen de uitspraak van 20 oktober 2023 in de zaak met kenmerk HAA 23/471 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

de heffingsambtenaar van de gemeente [Z], de heffingsambtenaar.

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2022 de waarde in de zin van artikel 17 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van de onroerende zaak [straat 1] 169A te [Z] (de woning) voor het jaar 2022 (hierna ook: de WOZ-waarde) vastgesteld op € 652.000.

1.2.

Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de beschikking gehandhaafd. Belanghebbende heeft daartegen beroep ingesteld bij de rechtbank.

1.3.

Het tegen die uitspraak ingestelde beroep heeft de rechtbank ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft hoger beroep ingesteld op 1 december 2023.

De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 juni 2025. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2.Feiten

2.1.

De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (belanghebbende wordt in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘eiser’):

“Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een bovenwoning, gebouwd in 1880. De oppervlakte van de woning is 119 m² en is voorzien van een dakterras/balkon (8 m2).”

2.2.

Het Hof gaat uit van de hiervoor vermelde feiten en voegt nog het volgende toe.

2.3.

De heffingsambtenaar heeft bij het verweerschrift in beroep van 14 augustus 2023 een hernieuwde matrix als bijlage toegevoegd. In deze matrix zijn de volgende referentieobjecten opgenomen: [straat 2] 11A, [straat 1] 9B, [straat 3] 21A en [straat 3] 38A.

3.Geschil in hoger beroep

In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

4.Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft het volgende overwogen (in de uitspraak van de rechtbank wordt de heffingsambtenaar aangeduid als ‘verweerder’):

“Op de zaak betrekking hebbende stukken - bezwaarfase

6. Eiser heeft zich op het standpunt gesteld dat verweerder niet heeft voldaan aan het bepaalde in artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ en het daarop gebaseerde verzoek van eiser in de bezwaarfase. Verweerder heeft dat gemotiveerd betwist. De rechtbank overweegt als volgt en heeft daarbij het navolgende als uitgangspunt genomen.

7. De Hoge Raad (Hoge Raad 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052) heeft geoordeeld dat de uitleg die aan artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet worden gegeven ertoe strekt dat indien eiser aan verweerder een voldoende specifiek verzoek heeft gedaan tot het verstrekken van bepaalde gegevens die ten grondslag hebben gelegen aan de vastgestelde waarde (zoals taxatieverslag, grondstaffel en de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en van de gebruikte vergelijkingsobjecten), verweerder op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ gehouden is te voldoen aan het verzoek van eiser om hem een afschrift van die gegevens te verstrekken. Daarbij merkt de rechtbank op dat onder verstrekken dient te worden verstaan het op papier toezenden van die gegevens, maar verstrekking kan tevens plaatsvinden langs digitale weg door het toezenden via e-mail of een andere wijze van digitale communicatie, daaronder begrepen het toegang verlenen tot een digitale omgeving.

8. Ten tijde van de bezwaarprocedure was [bedrijf] de gemachtigde van eiser. Uit de uitspraak op bezwaar volgt dat op 28 april 2022 de kavelmodellen, rekenkundige opbouw van de waarde van de woning en de KOUDV-factoren aan de toenmalige gemachtigde, [bedrijf] , zijn verzonden. Deze stukken behoren ook tot het dossier. Nadat verweerder uitspraak op bezwaar had gedaan, heeft mr. A. Bakker, de huidige gemachtigde van eiser, de zaak van eiser van [bedrijf] overgenomen. Mr. A. Bakker heeft ter zitting bevestigd alle tot het dossier behorende stukken van [bedrijf] te hebben ontvangen.

9. Dat, zoals eiser heeft gesteld, verweerder niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken in de bezwaarfase heeft overgelegd is naar het oordeel van de rechtbank onjuist. Verweerder heeft conform de met eisers gemachtigde [bedrijf] gemaakte afspraken over het aanleveren van gegevens, de stukken aan [bedrijf] per e-mail toegestuurd. [bedrijf] heeft na ontvangst van de stukken niet aangevoerd dat er nog informatie ontbrak. Naar het oordeel van de rechtbank had het dan ook op de weg van eiser gelegen om het in de bezwaarfase aan de orde te stellen indien de verstrekte gegevens onduidelijk of onvolledig waren en niet pas in beroep. Dat eiser in beroep een andere gemachtigde heeft ingeschakeld dan hij had ten tijde van de bezwaarfase maakt dit niet anders.

Op de zaak betrekking hebbende stukken – beroepsfase

10. In de beroepsfase geldt een actieve informatieverschaffing en moet verweerder alle

op de zaak betrekking hebbende stukken overleggen. Zoals uit het hierna overwogene volgt heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank aan deze verplichting voldaan.

11. De rechtbank overweegt in dit verband dat in de door verweerder overgelegde

waardematrix alle van belang zijnde objectkenmerken van deze vergelijkingsobjecten zijn benoemd. Ook is in de waardematrix te zien met welk prijsindexbedrag de op een bepaalde datum overeengekomen verkoopprijs gecorrigeerd is naar de waardepeildatum. Dat het verkoopcijfer van [straat 1] 9B niet geïndexeerd is acht de rechtbank niet onjuist, aangezien dit vergelijkingsobject is verkocht binnen drie maanden na de waardepeildatum (vgl. gerechtshof ’s Hertogenbosch 1 juni 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:1739).

12. De stelling van eiser dat verweerder de iWOZ-kaarten en bouwtekeningen van de referentieobjecten ten onrechte niet heeft overgelegd en verweerder hierdoor niet aan zijn verplichting van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ heeft voldaan, volgt de rechtbank niet. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder (ook in de beroepsfase) alle op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en behoren de iWOZ-kaarten hier niet toe, omdat deze niet aan de waardebepaling van de woning ten grondslag liggen. Deze stukken hoeven dus in principe niet te worden verstrekt (gerechtshof Amsterdam, 20 januari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:310 en Hoge Raad, 21 oktober 2022, ECLI:NL:HR:2022:1526). Dit geldt ook voor de bouwtekeningen van de vergelijkingsobjecten. Daarnaast is door eiser ook niet aannemelijk gemaakt dat één of meer objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten onjuist zijn en de iWOZ-kaarten en bouwtekeningen hierdoor wel van belang zijn voor de waardebepaling van de woning (zie gerechtshof Den Haag 4 mei 2023, ECLI:NL:GHDHA:2023:914). Immers heeft eiser enkel algemene, niet onderbouwde stellingen naar voren gebracht.

Waarde van de woning

13. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

14. Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.

15. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.

16. Daarbij stelt de rechtbank voorop dat het elke partij vrijstaat om ter voldoening aan haar bewijslast al dan niet gebruik te maken van (een) waarderingsmethode(n) en, indien zij gebruik maakt van (een) waarderingsmethode(n), eveneens vrij is in de keuze van de door haar gebruikte waarderingsmethode(n). Waarderingsmethoden zijn niet meer dan hulpmiddelen bij de waardebepaling. De rechter toetst uitsluitend of de door de verweerder voorgestane waarde en, indien het de rechtbank aan de toetsing van de door eiser verdedigde waarde toekomt, de door eiser verdedigde waarde, de toetsing aan het wettelijke waardebegrip doorstaan (vgl. HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610). Betreft het geschil de marktwaarde van een onroerende zaak, zoals hier het geval is, dan is de enige toetssteen voor de rechter dus het bepaalde in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. Bovendien geldt dat het verweerder daarbij vrij staat om de vergelijkingsobjecten te kiezen, die hem in dat kader het beste voorkomen.

17. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder hierin geslaagd. Naar volgt uit het de waardematrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De door verweerder in de waardematrix gebruikte vergelijkingsobjecten acht de rechtbank wat type, ligging en uitstraling betreft goed vergelijkbaar met de woning.

18. Dat er verschillen zijn tussen de woning en de vergelijkingsobjecten maakt het voorgaande niet anders. Het gaat erom dat verweerder in voldoende mate rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. Dat laatste heeft verweerder gedaan. Daartoe overweegt de rechtbank dat verweerder met de bij het verweerschrift overgelegde waardematrix een afdoende toelichting heeft gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van de voor de woning en de vergelijkingsobjecten gehanteerde m2-prijzen. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in grootte van de opstal en van het perceel, ligging, kwaliteit en staat van onderhoud alsmede met de aanwezigheid van bijgebouwen. De verwijzing van eiser naar het verkoopcijfer van de [straat 4] 15RD, welk object op 16 april 2021 is verkocht voor € 565.000, maakt niet dat de rechtbank tot een ander oordeel komt, nu eiser geen enkele onderbouwing heeft gegeven waarom dit verkoopcijfer maakt dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld.

19. De rechtbank volgt eiser niet in zijn betoog dat [straat 3] 21A en [straat 3] 28A niet als referentieobject gebruikt kunnen worden, aangezien ten opzichte van deze objecten onvoldoende rekening is gehouden bij de woning van eiser met het afnemend grensnut. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder voldoende rekening gehouden met het afnemend grensnut. Verweerder heeft ter zitting gesteld dat uit de door hem overgelegde waardematrix voldoende naar voren komt dat rekening is gehouden met het afnemend grensnut. Immers is bij de woning van eiser gerekend met een m2-prijs van € 5.336, terwijl dit bij [straat 3] 21A en [straat 3] 28A (met ieder een opstal van 70m2) gerekend is met een m2 van € 6.311 respectievelijk € 6.329. Eiser heeft op hetgeen verweerder (ter zitting) heeft gesteld niet nader en daarmee onvoldoende toegelicht waar het dan aan schort. De rechtbank gaat daarom in zoverre aan het betoog van eiser voorbij.

20. Het betoog van eiser dat verweerder bij de referentieobjecten is uitgegaan van een onjuiste inhoud en deze op geen enkele wijze inzichtelijk heeft gemaakt, brengt de rechtbank ook niet tot een ander oordeel. Eiser heeft zijn stelling niet onderbouwd. De rechtbank zal daarom uitgaan van de inhoud die door verweerder is vastgesteld.

21. Ten aanzien van de stelling van eiser dat verweerder het gehanteerde indexeringspercentage en de onderbouwing daarvan niet inzichtelijk heeft gemaakt, overweegt de rechtbank als volgt. De enkele stelling dat de indexering niet inzichtelijk is, maakt deze niet onjuist. Uit de door verweerder overgelegde bijlage bij de waardematrix volgen de voor de referentieobjecten gehanteerde prijsindexeringsbedragen, zodat deze inzichtelijk zijn. De rechtbank ziet geen bijzonderheden in de gehanteerde prijsindexeringsbedragen die nopen tot een andere waardering. De rechtbank volgt verweerder in de door hem gegeven onderbouwing. De prijsindexeringsbedragen berusten – en mogen ook berusten – op een inschatting die de taxateur maakt op grond van zijn ervaring en kennis, waarbij hij mede gebruik maakt van de permanente marktanalyse die wordt uitgevoerd om te bezien of de gehanteerde percentages aanpassing behoeven. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat een waardematrix een hulp- en controlemiddel is bij de waardevaststelling. De afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw worden niet apart op hun juistheid beoordeeld, want uiteindelijk ligt enkel de eindwaarde ter toetsing voor (zie bijvoorbeeld gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 22 september 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:7059 en gerechtshof ’s-Hertogenbosch, 10 november 2011, ECLI:NL:GHSHE:2011:BV2713).

22. De rechtbank is gelet op het voorgaande van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank zal het beroep derhalve ongegrond verklaren.

Proceskosten

23. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”

5.Beoordeling van het geschil in hoger beroep

Standpunten van partijen

5.1.

Belanghebbende heeft in hoger beroep, zakelijk weergegeven, het volgende aangevoerd:

- Artikel 40 Wet WOZ is geschonden. In bezwaar zijn het taxatieverslag, de matrix en de grondstaffels, ondanks belanghebbendes verzoek daartoe, niet verstrekt.

-De heffingsambtenaar dient de iWOZ-kaarten en de bouwtekeningen te overleggen.

- De uitspraak op bezwaar is ondeugdelijk gemotiveerd nu daarin niet volledig is weergegeven hetgeen op de hoorzitting is besproken.

- De heffingsambtenaar heeft de inhoud van de woning en de referentieobjecten onjuist berekend.

- De heffingsambtenaar heeft de kenmerken van de referentieobjecten niet onderbouwd.

- De heffingsambtenaar heeft de referentieobjecten [straat 2] 11A, [straat 3] 21A en [straat 3] 38A te laag gewaardeerd; deze objecten verkeren alle in een bovengemiddelde staat. Het referentieobject [straat 1] 9B is tevens te laag gewaardeerd; nergens blijkt uit dat de kwaliteit van dit object ‘matig’ zou zijn.

- De heffingsambtenaar heeft onvoldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten.

- In de matrix is niet inzichtelijk hoe met het afnemend grensnut rekening is gehouden.

- In de matrix is niet inzichtelijk hoe de verkoopcijfers van de referentieobjecten zijn geïndexeerd.

5.2.

De heffingsambtenaar heeft het bovengenoemde gemotiveerd betwist en schaart zich achter de uitspraak van de rechtbank. Het Hof oordeelt als volgt.

Artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ

- Taxatieverslag, matrix en grondstaffels

5.3.

Het doel van artikel 40, tweede lid, Wet WOZ is dat een belanghebbende gegevens kan verkrijgen die ten grondslag hebben gelegen aan de voor zijn onroerende zaak vastgestelde waarde, zodat hij de juistheid van de waardebeschikking kan controleren en de bezwaarfase zinvol kan benutten. Artikel 40, tweede lid, Wet WOZ verplicht niet tot het beantwoorden van vragen over de op grond van die bepaling te verstrekken gegevens.

5.4.

Uit de stukken van het geding blijkt onmiskenbaar dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase belanghebbende een taxatieverslag, een grondstaffel en een matrix heeft verstrekt.

Het Hof volgt voorts hetgeen de rechtbank hierover heeft overwogen (zie r.o. 7 tot en met 9 van de rechtbankuitspraak). Hieraan doet niet af dat belanghebbende de juistheid van de door de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waardebeschikking gehanteerde gegevens betwist, noch dat de heffingsambtenaar in de beroepsfase een hernieuwde matrix heeft overgelegd (zie 2.3). De informatieverstrekking op grond van artikel 40, tweede lid, Wet WOZ betreft immers de bij de waardevaststelling gehanteerde gegevens, of deze gegevens nu juist zijn of niet.

-iWOZ-kaarten en bouwtekeningen

5.5.

Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat de heffingsambtenaar de iWOZ-kaarten en de bouwtekeningen had moeten overleggen. Het Hof begrijpt dat belanghebbende daarbij doelt op iWOZ-gegevens van de door de heffingsambtenaar gehanteerde referentieobjecten. iWOZ is een door de Vereniging Nederlandse Gemeenten samengestelde verzameling objectgegevens en foto’s van te koop aangeboden woningen in Nederland.

5.6.1.

Voor zover belanghebbende hiermee (zie 5.5) stelt dat artikel 40, tweede lid, Wet WOZ is geschonden, geldt het volgende. Artikel 40, tweede lid, Wet WOZ bepaalt dat aan een belanghebbende, te wiens aanzien de WOZ-beschikking is genomen, op diens verzoek een afschrift van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde moet worden verstrekt. Deze verplichting betreft in ieder geval het door de heffingsambtenaar opgestelde taxatieverslag (zie 5.3 en 5.4). Als een belanghebbende daarnaast een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de woning, dient ook een afschrift van die gegevens te worden verstrekt (zie HR 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052). Uit de gedingstukken volgt ten eerste niet dat belanghebbende in de bezwaarfase, waarin hij zich liet bijstaan door een andere gemachtigde, een voldoende specifiek verzoek heeft gedaan om bouwtekeningen van de woning of referenties te verstrekken.

Voorts vallen alleen gegevens die aan de WOZ-waarde ten grondslag hebben gelegen, onder het bereik van artikel 40, tweede lid, Wet WOZ. De heffingsambtenaar heeft in zijn verweerschrift in hoger beroep verklaard dat de taxateur bij het vaststellen van de WOZ-waarde geen gebruik heeft gemaakt van de iWOZ-kaarten. Het Hof ziet geen aanleiding deze verklaring in twijfel te trekken.

De conclusie is dan ook dat deze klacht van belanghebbende faalt voor zover die ziet op de informatieverstrekking in bezwaarfase onder artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ; de heffingsambtenaar heeft aan de verplichtingen van deze bepaling voldaan.

5.6.2.

Voor zover deze klacht mede betrekking heeft op de informatieverstrekking in de beroepsfase, onderschrijft het Hof hetgeen door de rechtbank in dezen reeds is overwogen en geoordeeld in rechtsoverweging 10 tot en met 12 van haar uitspraak. Het Hof ziet in hetgeen belanghebbende in hoger beroep heeft aangevoerd geen aanleiding om hiervan af te wijken. Belanghebbendes klacht faalt ook in zoverre.

Motiveringsgebrek: in bezwaar en/of in beroep?

5.7.

Naar het oordeel van het Hof is, anders dan belanghebbende betoogt, geen sprake van een motivering in bezwaar die niet voldoet aan de vereisten van artikel 7:12, eerste lid, van de Awb (“
De beslissing op bezwaar dient te berusten op een deugdelijke motivering”). Uit de uitspraak op bezwaar volgt in voldoende mate dat en waarom de heffingsambtenaar van mening is dat het bezwaar ongegrond is. In de uitspraak zijn tevens opgenomen de onderwerpen en de standpunten van partijen die in het hoorgesprek aan de orde zijn geweest. Het is het Hof niet gebleken dat dit een onjuiste weergave van het hoorgesprek is. Voor vernietiging van de uitspraak op bezwaar of toekenning van een kostenvergoeding voor de bezwaarfase wegens schending van het motiveringsbeginsel ziet het Hof daarom ook geen aanleiding.

5.8.

Belanghebbende betoogt verder dat de uitspraak van de rechtbank lijdt aan een motiveringsgebrek en of onzorgvuldig is. Dienaangaande overweegt het Hof dat de loop van de procedure in belastingzaken meebrengt dat, indien een partij van mening is dat een uitspraak van de rechtbank onjuist is, hij daartegen hoger beroep kan instellen. De hogerberoepsrechter beoordeelt vervolgens of de rechtbank tot een juiste beslissing is gekomen. Indien dit het geval is, wordt de uitspraak van de rechtbank bevestigd, al dan niet met verbetering van gronden. Dit is niet anders indien de uitspraak van de rechtbank onvoldoende zou zijn gemotiveerd, hetgeen overigens in deze zaak niet het geval is. Ook deze klacht van belanghebbende faalt derhalve.

Waardering woning

5.9.

Het door de rechtbank in aanmerking genomen toetsingskader (zie ro. 13 tot en met 16) acht het Hof juist en neemt het Hof over. Het Hof verenigt zich ook met de hiervoor weergegeven beslissing van de rechtbank dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld (r.o. 22), en maakt de gronden waarop deze beslissing berust (r.o. 17 tot en met 21) tot de zijne. Het Hof overweegt in aanvulling daarop als volgt.

5.10.

Het Hof stelt voorop dat:

de in geschil zijnde (WOZ-)waarde van de woning in haar geheel betreft. Daarbij vormen de aan de samenstellende onderdelen van de woning toegekende waarden een hulpmiddel om de waarde van de woning als geheel inzichtelijk te maken; en
het bij de vaststelling van de waarde – bij gebreke van een verkoopprijs van de woning op of rond de waardepeildatum – gaat om een taxatie van de waarde op de peildatum (een inschatting van de waarde aan de hand van verkoopgegevens van andere woningen). Deze taxatie is niet een mathematische exercitie waarbij aan de hand van één of meer parameters de gezochte waarde kan worden berekend.

5.11.

Belanghebbende voert in hoger beroep (wederom) aan dat de inhoud van de woning en de vier referenties onjuist is berekend. Ook zou de heffingsambtenaar die inhoud niet inzichtelijk hebben gemaakt. Het Hof constateert dat belanghebbende dit niet heeft onderbouwd. Gelijk de rechtbank zal het Hof derhalve uitgaan van de gegevens zoals die door de heffingsambtenaar zijn verstrekt, daar het Hof in de gedingstukken verder ook geen aanleiding vindt om hieraan te twijfelen. Bovendien zij opgemerkt dat de waardering niet heeft plaatsgevonden aan de hand van de inhoud van de woning en de referenties, maar aan de hand van hun gebruiksoppervlakte.

5.12.

De heffingsambtenaar heeft in zijn matrix naar het oordeel van het Hof in voldoende mate rekening gehouden met de staat van de referenties [straat 2] 11A, [straat 3] 21A en [straat 3] 38A. Het Hof ziet geen aanleiding om het onderhoud en / of de kwaliteit van die referenties, zoals door belanghebbende wordt betoogd, als bovengemiddeld te kwalificeren. Beide kenmerken zijn terecht steeds op ‘voldoende’ gewaardeerd. De staat van de referenties, in het bijzonder het gebruikte materiaal voor vloeren, keukens en badkamers is gelet op de beschikbare foto’s en verkoopadvertenties niet als bovengemiddeld te beschouwen. Voor deze beoordeling van onderhoud en kwaliteit dient bovendien te worden geabstraheerd van de inrichting van deze referenties. Het Hof ziet eveneens geen aanleiding om het referentieobject [straat 1] 9B hoger te waarderen. De kwaliteit van die woning is terecht op ‘matig’ gesteld. De staat van deze referentie is, gelet op de foto’s en de verkoopadvertenties ervan, niet als voldoende (of goed) te beschouwen. Zo volgt uit de foto’s dat die referentie een verouderde badkamer en keuken heeft.

5.13.

Het Hof is verder van oordeel dat de heffingsambtenaar in voldoende mate rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten, dit mede gelet op het verschil in prijs per vierkante meter woonoppervlakte en de daardoor ontstane ruime marge van minimaal € 92.511. Voor zover belanghebbende zich in hoger beroep erover beklaagt dat de kenmerken van de referentieobjecten niet kunnen kloppen dan wel niet inzichtelijk genoeg zijn, vindt het Hof in die enkele blote stelling nog geen aanleiding om aan de waardering van de heffingsambtenaar te twijfelen. Daarbij miskent belanghebbende dat de heffingsambtenaar niet alle samenstellende onderdelen van de referentieobjecten dient te onderbouwen maar de waarde van de woning als geheel (zie 5.10). Al zou dus de waardering van de secundaire kenmerken van de referentieobjecten met enige onzekerheid zijn omgeven, dan doet dat in dit geval niet af aan de algehele waardering van die objecten en daarmede aan de waardering van de woning in haar geheel. Dit zelfde heeft te gelden ter zake van belanghebbendes klachten dat in de matrix van de heffingsambtenaar niet inzichtelijk is hoe met het zgn. afnemend grensnut rekening is gehouden en hoe de verkoopcijfers van de referenties zijn geïndexeerd. Het Hof sluit aan bij wat de rechtbank heeft overwogen (r.o. 19 en 21), en overweegt dat ook hier enige onzekerheid inzake de waardering van die onderdelen niet afdoet aan de waardering van de woning (5.10).

5.14.

Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar is geslaagd in de op hem rustende bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld, tevens in het licht van hetgeen belanghebbende in hoger beroep daar tegenin heeft gebracht.

Slotsom

5.15.

Het hoger beroep is ongegrond en de rechtbankuitspraak moet worden bevestigd.

6.Kosten

Voor een kostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

7.Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mrs. N. Djebali, voorzitter, C.J. Hummel en B.A. van Brummelen, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. W. de Gelder als griffier. De beslissing is op 22 september 2025 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: