Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.328.023/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : C/13/718039 / HA ZA 22-426
tussenarrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 21 oktober 2025
in de zaak van
STICHTING DE ALLIANTIE,
gevestigd te Hilversum,
appellante,
advocaat: mr. J.H. Meerburg te Bussum,
tegen
VERENIGING VAN EIGENAARS VAN HET COMPLEX VOC COUR, GELEGEN AAN DE WESTERDOKSDIJK TE AMSTERDAM,
gevestigd te Amsterdam,
geïntimeerde,
advocaat: mr. M.A. Schippers-van de Weerdhof te Arnhem.
Partijen worden hierna wederom De Alliantie en de VvE genoemd.
1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
Het hof heeft in deze zaak op 8 april 2025 een tussenarrest uitgesproken (hierna: het tussenarrest). Voor het verloop van het geding in hoger beroep tot die datum wordt naar dat arrest verwezen.
Partijen hebben zich vervolgens ieder bij akte uitgelaten en opnieuw arrest gevraagd.
2.De verdere beoordeling
Het tussenarrest
2.1.
In het tussenarrest heeft het hof overwogen dat het deskundige voorlichting nodig heeft ter beantwoording van - kort samengevat - de vraag of de wijze waarop (de afwatering van) het Courdek is aangebracht, de door De Alliantie gestelde schade heeft veroorzaakt.
2.2.
Het hof heeft partijen in de gelegenheid gesteld zich bij akte uit te laten over het aantal, de deskundigheid en - bij voorkeur eensluidend - de persoon van de te benoemen deskundige(n) en de aan deze te stellen vragen, waaronder de door het hof voorgestelde vragen. Die voorgestelde vragen luidden als volgt:
Zijn de vanaf april 2019 opgetreden lekkages in de appartementen in gebouw Duyfken geheel of ten dele veroorzaakt door een gebrekkige afwatering van het Courdek?
Was de gevel van gebouw Duyfken voordat De Alliantie daaraan (in 2020) werkzaamheden heeft laten verrichten, gebrekkig doordat die niet voldoende bestand was tegen binnentreding van water van buitenaf?
Indien u vraag 2 bevestigend beantwoordt: hebben de desbetreffende gebreken de lekkages en schade in de appartementen in gebouw Duyfken geheel of ten dele veroorzaakt?
Indien u vragen 1 en 3 ontkennend beantwoordt: wat is dan de oorzaak van de lekkages en schade in de appartementen in gebouw Duyfken ?
Indien naar uw mening meer dan een oorzaak ten grondslag ligt aan de lekkages en schade in het gebouw Duyfken , kunt u dan een schatting maken van de mate waarin elk van die oorzaken aan de schade hebben bijgedragen? Kunt u dat uitdrukken in percentages?
Is de door De Alliantie gevorderde schadevergoedingsvordering van € 284.903,15 correct begroot? Zo nee, wat is volgens u de omvang van de opgetreden schade?
Hebt u overigens nog opmerkingen die u voor deze zaak relevant acht?
De aan de deskundige te stellen vragen
2.3.
De VvE heeft voorgesteld om de conceptvragen 1, 2 en 6 in het tussenarrest (aanzienlijk) aan te passen. De Alliantie heeft voorgesteld om conceptvraag 1 aan te passen en een extra vraag toe te voegen.
2.4.
Naar aanleiding van de toelichtingen van partijen op deze wijzigingsvoorstellen ziet het hof aanleiding om vraag 1 aan te vullen in de door De Alliantie voorgestelde, en door de VvE niet bestreden, zin. Aan deze vraag zal daarom de volgende zinsnede worden toegevoegd:
“en/of gebreken aan de dakconstructie van het Courdek?”.
“en/of gebreken aan de dakconstructie van het Courdek?”.
De VvE meent dat de deskundige zich enkel zal kunnen uitlaten over de gevorderde schadevergoeding in verband met het herstel van de schade aan het gebouw en gemaakte onderzoekskosten, en ziet vraag 6 in verband hiermee graag anders geformuleerd. Omdat het hof niet op voorhand wil uitsluiten dat de deskundige zich ook over andere kostenposten zal kunnen uitlaten, zal het hof vraag 6 aanpassen in die zin dat hieraan zal worden toegevoegd:
“Een en ander voor zover de desbetreffende kostenposten binnen uw deskundigheid vallen.”.
“Een en ander voor zover de desbetreffende kostenposten binnen uw deskundigheid vallen.”.
2.5.
Het hof zal geen van de andere wijzigingsvoorstellen overnemen. Het is cruciaal voor de objectiviteit en betrouwbaarheid van het deskundigenonderzoek dat de vragen open en neutraal worden gesteld, zodat de deskundige zich een onafhankelijk oordeel kan vormen. De deskundige zou hierin kunnen worden belemmerd door de gedane voorstellen, waarin in hoge mate besloten ligt welke standpunten ieder van partijen aanhangt. Daarbij komt dat de VvE de deskundige zou willen vragen zich op verschillende punten ‘met zekerheid’ uit te laten, of iets ‘uit te sluiten’. Los van dat dit de deskundige in een lastige positie zou kunnen brengen, verdraagt zich dit niet met de geldende bewijsmaatstaf op grond waarvan een redelijke mate van zekerheid volstaat.
Het hof gaat ervan uit dat de deskundige de toepasselijke regels, richtlijnen en normen bij zijn onderzoek betrekt en ziet daarom geen aanleiding hem expliciet op bepaalde richtlijnen te wijzen, zoals De Alliantie wenst en de VvE betwist.
Het hof acht verder van belang dat partijen alle gedingstukken (dus ook de laatste aktes) aan de deskundige ter beschikking zullen stellen, zodat deze hiervan kennis kan nemen en zelf kan bepalen welke stukken hij noodzakelijk acht bij zijn beoordeling. Partijen mogen bovendien opmerkingen maken en verzoeken indienen bij de deskundige, waarover hierna meer.
Een en ander leidt ertoe dat de voorgenomen vragen slechts beperkt worden aangepast.
2.6.
Het hof bepaalt dat de deskundige gemotiveerd en zo nauwkeurig mogelijk antwoord moet geven op de volgende vragen:
Zijn de vanaf april 2019 opgetreden lekkages in de appartementen in gebouw Duyfken geheel of ten dele veroorzaakt door een gebrekkige afwatering van het Courdek en/of gebreken aan de dakconstructie van het Courdek?
Was de gevel van gebouw Duyfken voordat De Alliantie daaraan (in 2020) werkzaamheden heeft laten verrichten, gebrekkig doordat die niet voldoende bestand was tegen binnentreding van water van buitenaf?
Indien u vraag 2 bevestigend beantwoordt: hebben de desbetreffende gebreken de lekkages en schade in de appartementen in gebouw Duyfken geheel of ten dele veroorzaakt?
Indien u vragen 1 en 3 ontkennend beantwoordt: wat is dan de oorzaak van de lekkages en schade in de appartementen in gebouw Duyfken ?
Indien naar uw mening meer dan een oorzaak ten grondslag ligt aan de lekkages en schade in het gebouw Duyfken , kunt u dan een schatting maken van de mate waarin elk van die oorzaken aan de schade hebben bijgedragen? Kunt u dat uitdrukken in percentages?
Is de door De Alliantie gevorderde schadevergoedingsvordering van € 284.903,15 correct begroot? Zo nee, wat is volgens u de omvang van de opgetreden schade? Een en ander voor zover de desbetreffende kostenposten binnen uw deskundigheid vallen.
Hebt u overigens nog opmerkingen die u voor deze zaak relevant acht?
De persoon van de deskundige
2.7.
Het hof is - zoals in het tussenarrest al is overwogen en met partijen - van oordeel dat kan worden volstaan met de benoeming van één deskundige. Partijen hebben bij hun aktes een eensluidend voorstel gedaan voor de benoeming van [naam 2] , verbonden aan Bureau voor Bouwpathologie. Het hof heeft deze deskundige benaderd en bereid gevonden op te treden als deskundige. Hij heeft bevestigd dat hij geheel vrij staat ten opzichte van partijen en in staat is de vraagstelling te beantwoorden. In zijn brief van 26 augustus 2025 heeft de deskundige onder meer de kosten begroot. Het hof zal overgaan tot zijn benoeming.
Onderzoek
2.8.
Het hof wijst de deskundige op het bepaalde in artikel 190 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv). Artikel 190 lid 2 Rv, met name, bepaalt dat de deskundige bij zijn onderzoek partijen in de gelegenheid moet stellen opmerkingen te maken en verzoeken te doen. Uit het schriftelijke bericht moet blijken of aan dit voorschrift is voldaan. Van de inhoud van de opmerkingen en verzoeken wordt in het schriftelijke bericht melding gemaakt. Indien een partij schriftelijke opmerkingen of verzoeken aan de deskundige doet toekomen, verstrekt zij daarvan terstond afschrift aan de wederpartij.
Raadsheer-commissaris
2.9.
Het hof zal tot raadsheer-commissaris benoemen mr. I. de Greef. Het hof zal bepalen dat de deskundige het onderzoek zelfstandig - in de zin van artikel 190 lid 2 Rv, dat wil zeggen niet onder leiding van het hof - zal verrichten.
Communicatie
2.10.
Indien de deskundige vragen heeft over de uitvoering van het onderzoek, kan hij zich wenden tot de raadsheer-commissaris via de griffie van het hof (afdeling civiel recht en belastingrecht, Team handelsrecht), onder vermelding van de namen van partijen en het zaaknummer. De griffie of de raadsheer-commissaris zal de deskundige berichten.
Voorschot
2.11.
Op grond van artikel 187 Rv komt het voorschot op de kosten van de deskundige ten laste van De Alliantie als eisende partij. De kostenbegroting bedraagt € 17.315,00 all-in (incl. 21% btw).
2.12.
Partijen zijn in de gelegenheid gesteld te reageren op deze kostenbegroting, Zij hebben geen bezwaar gemaakt. Het hof ziet daarom geen aanleiding om van het door de deskundige geraamde voorschot af te wijken.
2.13.
Het hof zal dan ook bepalen dat De Alliantie voorafgaand aan het deskundigenonderzoek een voorschot ter hoogte van het bedrag van € 17.315,00 all-in (incl. 21% btw) voor de kosten van de deskundige moet voldoen.
Vervolg van de procedure
2.14.
De deskundige heeft aangegeven dat hij verwacht na het bericht dat het voorschot is gestort drie maanden nodig te hebben voor het aanleveren van het deskundigenbericht. Het hof zal daarom bepalen dat de deskundige het deskundigenbericht vóór 3 maart 2026 inlevert ter griffie van het hof. Nadat de deskundige zijn deskundigenbericht bij het hof heeft ingediend, zal het hof partijen in de gelegenheid stellen hierop gelijktijdig bij memorie te reageren. Partijen zullen daarna bij antwoordmemorie op elkaars memorie na deskundigenbericht kunnen reageren.
2.15.
Het hof houdt iedere verdere beslissing aan.
3.Beslissing
Het hof:
bepaalt dat een deskundigenonderzoek wordt verricht naar de in rechtsoverweging 2.6 van dit arrest geformuleerde vragen;
benoemt tot deskundige:
[naam 2] , verbonden aan Bureau voor Bouwpathologie
[straat] [nummer 1]
[postcode] [plaats]
tel. [nummer 2]
e-mail: [mail] ;
bepaalt dat de griffier een afschrift van dit arrest aan de deskundige zal toezenden;
bepaalt dat beide partijen vóór 18 november 2025 kopieën van de gedingstukken aan de deskundige zullen doen toekomen, alsmede, na een verzoek daartoe van de deskundige, de andere door deze noodzakelijk geachte stukken, voor zover mogelijk;
beveelt partijen om aan de deskundige alle door deze gewenste inlichtingen te verstrekken;
wijst de deskundige op het bepaalde in artikel 190 Rv, met name op de verplichting om bij het onderzoek partijen in de gelegenheid te stellen opmerkingen te maken en verzoeken te doen en om in het schriftelijk bericht te doen blijken dat aan dit voorschrift is voldaan, onder vermelding van de inhoud van de opmerkingen en/of verzoeken;
bepaalt dat de deskundige het onderzoek zelfstandig - in de zin van artikel 190 lid 2 Rv, dat wil zeggen niet onder leiding van het hof - zal verrichten;
bepaalt dat de deskundige zich - door tussenkomst van de griffie - met vragen en opmerkingen zal wenden tot mr. I. de Greef, die hierbij wordt benoemd tot raadsheer-commissaris;
bepaalt dat de deskundige een voorschot toekomt van € 17.315,00 all-in (incl. 21% btw);
bepaalt dat De Alliantie als voorschot op de kosten van de deskundige voornoemd bedrag van € 17.315,00 all-in (incl. 21% btw) moet voldoen. De Alliantie zal daarvoor van het Landelijk Dienstencentrum voor de Rechtspraak een nota ontvangen met betaalinstructies. Het bedrag moet worden voldaan binnen twee weken na ontvangst van die nota;
bepaalt dat de griffier onmiddellijk na betaling van het desbetreffende voorschot de deskundige hiervan in kennis zal stellen en dat de deskundige pas dan met het onderzoek hoeft te beginnen;
bepaalt dat de deskundige een schriftelijk, ondertekend bericht zal inleveren ter griffie van het hof vóór 3 maart 2026;
bepaalt dat de deskundige tegelijk met dit bericht zijn declaratie ter griffie zal indienen onder vermelding van zaaknummer 200.328.023/01;
verwijst de zaak naar de rol van 3 maart 2026 voor deskundigenbericht;
bepaalt dat partijen vier weken daarna bij memorie gelijktijdig op het deskundigenbericht zullen kunnen reageren en dat zij vervolgens vier weken daarna op elkaars memories kunnen reageren;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, I. de Greef en F.J. de Vries en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 21 oktober 2025.