ECLI:NL:GHAMS:2025:2803 - Gerechtshof Amsterdam - Afwijzing schadevordering wegens verkoop appartement door...

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.317.536/01

zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland : C/15/320960 / HA ZA 21-534

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 21 oktober 2025

tevens ter verbetering van het eerder in deze zaak gewezen deelarrest van 22 april 2025

in de zaak van

[appellant 1],

wonend te [plaats 1] , gemeente Hoorn,

[appellant 2] ,overleden op [datum] ,

in leven wonend te [plaats 1] , gemeente Hoorn,

appellanten,

advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonend te [plaats 1] , gemeente Hoorn,

geïntimeerde,

advocaat: mr. P.F. Keuchenius te Hoorn.

1.De zaak in het kort

Vervolg op het in deze zaak eerder gewezen deelarrest van 22 april 2025, waarbij met betrekking tot de vordering inzake de verkoop van het appartement van grootouders door daartoe gevolmachtigde kleinzoon ter verkrijging van inlichtingen een aktewisseling is bepaald, gevolgd door een mondelinge behandeling. De vordering wordt op basis van de na het deelarrest verkregen inlichtingen afgewezen wegens onvoldoende onderbouwing van het causaal verband en van de gestelde schade.

Partijen worden hierna wederom [appellanten] en [geïntimeerde] genoemd.

2.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

In deze zaak is op 22 april 2025 een deelarrest gewezen. Daarbij is op het gevorderde definitief beslist, behoudens op de vordering inzake de verkoop van het appartement van [appellanten] in Amsterdam. In het in zoverre gewezen tussenarrest is de zaak ter verkrijging van inlichtingen omtrent de verkoop verwezen naar de rol voor een aktewisseling en is voor daarna een mondelinge behandeling bepaald.

Daarna zijn de volgende stukken ingediend:

- akte overlegging producties van [geïntimeerde] , met een productie 30;

- akte uitlating producties na arrest tevens verzoek verbeteren dictum van [appellanten] , met producties 69 t/m 71.

Voor de mondelinge behandeling zijn nog de volgende stukken ingekomen:

- een brief van mr. Keuchenius aan het hof van 2 september 2025, met een productie 31;

- akte houdende verweer tegen akte tot herroeping van [appellanten]

De mondelinge behandeling heeft op 12 september 2025 plaatsgevonden. Daarbij zijn verschenen als gevolmachtigden van [appellanten] : [naam 2] (zoon) en diens partner [naam 3] , bijgestaan door mr. Bouter, en [geïntimeerde] , bijgestaan door mr. Keuchenius.

Na afloop van de mondelinge behandeling is bepaald, dat een eindarrest en een verbeterarrest worden gewezen. Daarbij is partijen voorgehouden dat in de brief van mr. Keuchenius van 2 september 2025 - zoals door deze ter zitting ook bevestigd - geen verzoek tot herroeping van het deelarrest kan worden gelezen en dat op die brief ook anderszins niet hoeft en zal worden beslist.

[geïntimeerde] heeft op de mondelinge behandeling nog een bewijsaanbod gedaan.

3.De verdere beoordeling

3.1.

[geïntimeerde] heeft [appellanten] op basis van de volmachten van 10 september 2019 vertegenwoordigd bij de verkoop van het appartement in Amsterdam. [geïntimeerde] heeft een makelaar ingeschakeld. Daarbij is een vraagprijs afgesproken van (met verbetering van rov. 3.6. van het deelarrest) € 395.000. De woning is uiteindelijk verkocht voor € 332.500.

3.2.

Volgens [appellanten] is het appartement voor een te laag bedrag verkocht. Zij stellen dat zij niet over het verkoopproces zijn geïnformeerd en vorderen een schadevergoeding van € 43.700. Zij voeren aan dat het een 3-kamerappartement betrof van circa 61 m2 in een grachtenpand met een ongeëvenaarde ligging in het hart van de stad. Het appartement had in 2020 een WOZ-waarde van € 418.000 en is nog geen half jaar na de verkoop doorverkocht voor € 433.000. Zij beroepen zich verder op NVM-transactiecijfers regio Amsterdam van het eerste kwartaal 2020, waaruit blijkt van een steeds krapper wordende woningmarkt met stijgende prijzen.

3.3.

In het deelarrest is overwogen dat een verkoopopbrengst van € 332.500 in de gegeven omstandigheden vragen oproept. Daarbij is mede in aanmerking genomen dat in een e-mail van het notariskantoor aan de VVE staat dat [geïntimeerde] met [naam 1] (hierna: [naam 1] ) een van de kopers is. [appellanten] is ter opheldering van de persoon van koper opgedragen om afschriften van de verkoop- en de transportakte in het geding te brengen. [geïntimeerde] is opgedragen om de vermelding op Funda over te leggen en een overzicht van bezichtigingen en biedingen op het appartement.

3.4.

[appellanten] hebben de van hen verlangde aktes bij de notaris opgevraagd en in het geding gebracht. In beide aktes is alleen [naam 1] als koper vermeld. Op de mondelinge behandeling is zijdens [appellanten] verklaard dat de persoon van de koper geen punt van discussie meer is.

3.5.

[geïntimeerde] heeft de van hem verlangde stukken bij de makelaar opgevraagd en overgelegd. Het begeleidend schrijven van de makelaar aan [geïntimeerde] van 2 mei 2025 houdt in:

“(…)

Zie hier op jouw verzoek de volgende bijlagen om een compleet beeld te hebben van de verkoop:

1.
Dossierhistorie van ons, alle afspraken en contactaanvragen op datum. Ik heb de namen weggestreept en de biedingen genummerd (1 en 2);

2.
Mail van enig ander voorstel van € 300.012,- (1);

3.
Mail van de uiteindelijke koper dat ze de koopsom matigt met € 10.000,- (2);

4.
Aanmeldingshistorie op funda.

Zoals je weet was verkopen vooral door de staat waarin het object zich bevond ten tijde van verkoop niet eenvoudig, met deze gegevens heb je een duidelijk inzicht in de gang van verkoop naar transactie.

(…)”

3.6.

Uit de informatie van de makelaar kan worden opgemaakt dat de woning op 13 december 2019 op Funda is aangemeld met vermelding van een woonoppervlakte van circa 46 m2 exclusief zolderkamer van 5 m2 en met een dakterras van circa 10 m2 (gedoogsituatie binnen de VVE). Op 4 februari 2020 is een bod gedaan van € 300.012. Dat is op advies van de makelaar als belachelijk voorstel afgedaan. Daarbij heeft de makelaar wel het voorstel gedaan de vraagprijs te verlagen naar € 375.000, hetgeen op 26 februari 2020 is geschied. Op 10 april 2020 is de vraagprijs een tweede keer verlaagd naar € 349.000. Op 22 april 2020 is met [naam 1] in eerste instantie overeenstemming bereikt over een koopsom van € 342.500. Vervolgens heeft [naam 1] na overleg met haar aannemer over ‘het kostenplaatje’ haar bod verlaagd naar € 332.500. Daar is namens [appellanten] mee ingestemd en op 26 juni 2020 is voor die prijs de woning aan [naam 1] overgedragen.

3.7.

Deze gang van zaken wijst erop dat het appartement een marktconforme prijs heeft opgebracht. De WOZ-waarde is niet noodzakelijk de marktwaarde maar een algemene inschatting, mede op basis van transactiewaarden van woningen in de buurt, en niet altijd in overeenstemming met de staat van het object in kwestie. Verder is niet in geschil dat het appartement na de verkoop door een aannemer is verbeterd en gerenoveerd, hetgeen de hogere opbrengst van nog geen halfjaar later kan verklaren. Niet is daartegenover onderbouwd dat als [appellanten] waren geïnformeerd - zo al niet het geval - zij niet met de prijsverlagingen hadden ingestemd en dat zonder de prijsverlagingen - zo al het geval - het appartement meer had opgebracht. Daarbij komt dat [appellanten] de nieuwe woning in [plaats 1] al hadden gekocht, terwijl die woning moest worden gefinancierd uit de verkoopopbrengst van het appartement in Amsterdam en zij geen overbruggingskrediet hadden afgesloten. Het appartement in Amsterdam moest dan ook met de nodige voortvarendheid worden verkocht, en dat is volgens de eigen stelling van [appellanten] maar nipt gelukt.

3.8.

In het licht van het voorgaande is voldoende weerlegd dat [geïntimeerde] het met [naam 1] ‘op een akkoordje heeft gegooid’ of anderszins de verkoopopbrengst nadelig heeft beïnvloed. Voor zover [geïntimeerde] jegens [appellanten] in zijn informatieplicht tekort is geschoten, kan niet worden vastgesteld dat dit heeft geleid tot een lagere verkoopopbrengst. De vordering stuit daarop af.

4.Beoordeling van het verzoek van [appellanten] om een herstelarrest

[appellanten] hebben zich op het standpunt gesteld dat het bedrag van € 89.650 tot betaling waarvan [geïntimeerde] in het dictum van het deelarrest is veroordeeld een kennelijke verschrijving c.q. onjuistheid bevat met het verzoek om verbetering daarvan. Bij de voorbereiding van de mondelinge behandeling is het hof niet gebleken van de door [appellanten] gestelde verschrijving c.q. onjuistheid, maar wel van het verzuim om een in rov. 4.7. van het deelarrest toewijsbaar geoordeeld bedrag van € 11.500 mee te nemen in de optelling tot genoemd bedrag. Met herstel van dit verzuim komt - gehoord partijen - de veroordeling van [geïntimeerde] in het dictum van het eerdere deelarrest te luiden, zoals hierna in het dictum van dit arrest bepaald.

5.Slotsom

5.1.

Alle posten van de schadevordering van [appellanten] zijn thans beoordeeld en in het deelarrest toegewezen. De vordering inzake de verkoop van het appartement is in het voorgaande ongegrond bevonden en is dus niet toewijsbaar. Hetzelfde geldt wegens gebrek aan belang voor de gevorderde verklaring voor recht dat [geïntimeerde] onrechtmatig heeft gehandeld en/of wanprestatie heeft gepleegd en aansprakelijk is voor de daardoor geleden schade. Niet is gebleken dat met die verklaring een zelfstandig en ander belang is gediend dan om als grondslag te dienen voor de schadevorderingen waarop in deze zaak is beslist.

5.2.

Gelet op de uitkomst van de zaak is [geïntimeerde] de grotendeels in het ongelijk gestelde partij. Alhoewel partijen bloedverwanten zijn in rechte lijn, ziet het hof in de aard van het geschil aanleiding om de kosten niet te compenseren. [geïntimeerde] zal als na te melden worden veroordeeld in de kosten van de eerste aanleg in conventie en in reconventie en van het hoger beroep, in conventie met inbegrip van de kosten van het beslag, nu immers de vordering waarvoor het beslag is gelegd grotendeels gegrond is bevonden. De reconventie in eerste aanleg heeft zonder zelfstandige toelichting alleen tot opheffing van de beslagen gestrekt en de daarmee gemoeide kosten worden daarom begroot op nihil. Ter verduidelijking van de advocaatkosten in hoger beroep verdient opmerking dat daarbij gerekend is met vier punten voor salaris advocaat, waarvan twee punten voor de verhoren in het voorlopig getuigenverhoor. Van de kostenveroordeling zijn verder uitgezonderd de kosten van na het deelarrest. Partijen hadden de relevantie van de verlangde inlichtingen kunnen voorzien. Van hen had dan ook mogen worden verwacht dat zij daarmee al bij hun eerste memories waren gekomen. Bedoelde kosten worden daarom beschouwd als nodeloos te zijn gemaakt. Dat geldt ook voor de kosten van de laatste akte van [appellanten] , nu die akte is ingegeven door de misvatting dat zijdens [geïntimeerde] om herroeping is verzocht.

6.Beslissing

Het hof:

verbetert de veroordeling in het dictum van het in deze zaak op 22 april 2025 uitgesproken deelarrest aldus dat die komt te luiden:

veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling aan [appellanten] van € 101.150, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 17 september 2021;

stelt de verbetering op de minuut van het deelarrest;

en overigens,

veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties voor wat betreft de in eerste aanleg aan de zijde van [appellanten] begroot op in conventie € 1.544,76 explootkosten beslag, € 121,39 explootkosten dagvaarding, € 1.666 griffierecht en 2 punten tarief V per saldo € 3.858 voor salaris advocaat en in reconventie begroot op nihil, en in hoger beroep op € 125,03 explootkosten dagvaarding, € 1.780 griffierecht en 4 punten tarief V per saldo € 14.288 voor salaris advocaat en op € 178 voor nasalaris, te vermeerderen met € 92 voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt;

verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. A.S. Arnold, M.L.D. Akkaya en I.A. van der Burg en in het openbaar uitgesproken op 21 oktober 2025.