ECLI:NL:GHAMS:2025:2855

• Datum uitspraak: 28 oktober 2025
• Publicatiedatum: 24 oktober 2025
• Zaaknummer: 200.349.111/01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: F.J. van de Poel; E.K. Veldhuijzen van Zanten; I. de Greef
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurrecht: Hoger beroep over huurvermindering en schadevergoeding bij gebrekkige woning

In deze zaak heeft [appellant] in hoger beroep geprocedeerd tegen Woonstichting Lieven de Key over huurvermindering en schadevergoeding wegens gebreken aan zijn huurwoning. [appellant] huurde een studentenwoning van De Key en heeft in eerste aanleg gevorderd dat De Key hem een andere woning aanbiedt, huurvermindering toepast en schadevergoeding betaalt vanwege een verstopping in het rioolstelsel die leidde tot waterschade in zijn woning. De kantonrechter heeft de vorderingen van [appellant] afgewezen, omdat de verstopping was verholpen en de woning gereinigd. Het hof bevestigt deze beslissing, o.a. omdat [appellant] onvoldoende bewijs heeft geleverd voor zijn schade en het spoedeisend belang bij zijn vorderingen ontbreekt. De vorderingen tot herhuisvesting en ontbinding van de huurovereenkomst zijn ingetrokken, omdat [appellant] inmiddels een andere woning van De Key huurt. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter en veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I (handel)

zaaknummer : 200.349.111/01 KG

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 11348387 KK EXPL 24-692

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 28 oktober 2025

in de zaak van

[appellant] ,

wonend te [plaats],

appellant,

advocaat: mr. K.W. Menig te Haarlem,

tegen

WOONSTICHTING LIEVEN DE KEY ,

gevestigd te Amsterdam,

geïntimeerde,

advocaat: mr. L.F. Birnie te Amsterdam.

Partijen worden hierna [appellant] en De Key genoemd.

1. De zaak in het kort

[appellant] huurt een woning van De Key. Hij heeft in deze kort gedingprocedure in eerste aanleg gevorderd dat De Key wordt veroordeeld tot het aanbieden van een andere woning, naast huurvermindering en vergoeding van zijn schade, omdat de door hem gehuurde woning volgens hem gebrekkig is. Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de gevraagde voorzieningen afgewezen. De Key heeft [appellant] hierna een andere woning te huur aangeboden. [appellant] heeft met dit aanbod ingestemd. Ook het hof wijst de (in hoger beroep gewijzigde) vorderingen van [appellant] af, omdat spoedeisend belang bij toewijzing van de vorderingen van [appellant] ontbreekt. Bovendien zijn de vorderingen onvoldoende onderbouwd.

2. Het geding in hoger beroep

[appellant] is bij dagvaarding van 9 december 2024 in hoger beroep gekomen van een mondelinge uitspraak van 11 november 2024 van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter), onder bovenvermeld zaaknummer in kort geding gewezen tussen [appellant] als eiser en De Key als gedaagde (hierna: het bestreden vonnis). De dagvaarding bevat de grieven.

Op de eerst dienende dag heeft [appellant] overeenkomstig de appeldagvaarding geconcludeerd en producties in het geding gebracht. De Key heeft vervolgens een memorie van antwoord, met producties, ingediend. [appellant] heeft daarna nog een H16-formulier, met producties, ingediend.

Op 15 september 2025 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaak toegelicht aan de hand van spreekaantekeningen die zij hebben overgelegd. Partijen hebben vragen van het hof beantwoord en inlichtingen verstrekt. Beide partijen hebben nog aanvullende producties in het geding gebracht.

Ten slotte is arrest gevraagd.

3. Feiten

3.1.

Het hof gaat uit van de volgende, onomstreden, feiten.

a. a) [appellant] huurde met ingang van 1 mei 2024 een zelfstandige studentenwoning op de begane grond van een flatgebouw in [plaats] (verder: de woning) van De Key.

b) Tussen 22 en 28 augustus 2024 heeft [appellant] last gehad van een verstopping in het rioolstelsel van dit flatgebouw. Daarbij is er in de woning rioolwater naar boven gekomen uit het doucheputje. Het rioolwater is de badkamer van de woning ingestroomd en vervolgens verder de woning in.

c) De verstopping is op 28 augustus 2024 door een onderhoudsbedrijf verholpen, na enkele eerdere pogingen daartoe.

d) De advocaat van [appellant] heeft De Key bij brief van 30 augustus 2024 gesommeerd om de door [appellant] geleden schade aan zijn meubels en interieur te vergoeden (waaronder ook kosten voor vervangende woonruimte) en om de huurprijs met 30% te verlagen totdat het gebrek verholpen zou zijn.

e) De woning is op 6 september 2024 in opdracht van De Key gereinigd.

f) De Key heeft een gedeelte van de door [appellant] opgevoerde schade vergoed en een korting van 30% op de kale huur toegepast over de maand augustus 2024. Tevens heeft De Key [appellant] in september 2024 een andere woning aangeboden in hetzelfde complex. [appellant] heeft deze woning niet geaccepteerd omdat deze volgens hem eveneens gebrekkig was.

g) Op 16 oktober 2024 heeft [appellant] de inleidende dagvaarding in dit kort geding doen uitbrengen aan De Key.

h) Op 30 januari 2025 heeft De Key [appellant] opnieuw een andere woning aangeboden in hetzelfde complex. [appellant] heeft met dat aanbod ingestemd. [appellant] huurt die andere woning met ingang van 3 maart 2025.

4. Procedure bij de kantonrechter

4.1.

Samengevat heeft [appellant] bij de kantonrechter bij wege van voorlopige voorziening gevorderd om bij vonnis De Key te veroordelen tot:

a. a) het aanbieden van nieuwe, gelijkwaardige woonruimte te [plaats] of Amsterdam, vrij van gebreken,

b) het ontbinden van de huidige huurovereenkomst, zodra De Key andere woonruimte ter beschikking heeft gesteld en [appellant] die heeft geaccepteerd, en

c) het verlagen van de huur met 30% met terugwerkende kracht vanaf 22 augustus 2024 tot en met het moment dat het gebrek is opgelost, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom.

Daarnaast heeft [appellant] gevorderd dat De Key wordt veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 3.053,02 aan (voorschot op) schadevergoeding, te vermeerderen met de wettelijke rente, en tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten, eveneens met rente.

4.2.

[appellant] heeft aan zijn vorderingen ten grondslag gelegd dat de door hem gehuurde woning een gebrek vertoont. Doordat de riolering van het flatgebouw verstopt was, is het rioolwater via het doucheputje van [appellant] in zijn woning terechtgekomen. [appellant] heeft daardoor schade geleden, onder meer aan zijn interieur en meubels. De Key heeft deze schade te vergoeden, omdat zij als verhuurder gehouden is om [appellant] rustig woongenot te verschaffen. Het door [appellant] gevorderde schadebedrag van € 3.053,02 bestaat uit:

- huur van een tijdelijke kamer € 900,- (tweemaal € 450,- voor augustus en september 2024);

- reiskosten € 47,40;

- schade aan de laminaatvloer, plinten en ondervloer en kosten voor het laten leggen van een nieuwe vloer € 560,-;

- schade aan de recent geverfde muren € 388,-;

- schade aan de kledingkast € 133,95;

- schade aan de kast met prullenbak € 98,88;

- verhuiskostenvergoeding € 468,81;

- schade aan de tweezitsbank en statafel € 455,98.

4.3.

De Key heeft in eerste aanleg verweer gevoerd dat strekt tot afwijzing van de vorderingen. Volgens De Key was zij enkel uit coulance bereid om een vervangende woning aan te bieden, een korting toe te passen op de huur en een gedeelte van de door [appellant] opgevoerde schade te vergoeden, naast met de lopende huur al verrekende vergoedingen.

4.4.

Kort gezegd heeft de kantonrechter bij het bestreden vonnis de vorderingen afgewezen en [appellant] veroordeeld tot betaling van de proces- en nakosten. De kantonrechter heeft daartoe onder meer overwogen dat de verstopping in het rioolstelsel van het gebouw, met als gevolg dat het rioolwater vanuit het doucheputje de woning is ingestroomd, een gebrek oplevert. Dat gebrek is op 28 augustus 2024 verholpen en de woning is op 6 september 2024 gereinigd. [appellant] heeft niet voldoende aannemelijk gemaakt dat zich na die datum nog gebreken hebben voorgedaan die de bewoonbaarheid van de woning in de weg staan of die rechtvaardigen dat aan [appellant] een andere woning wordt toegewezen of dat verdere korting op de huur wordt gegeven. De gevorderde huurvermindering van 30%, waarmee De Key kennelijk akkoord is gegaan, heeft De Key reeds verrekend met de achterstallige huur over augustus 2024. Het is daarom onwaarschijnlijk dat de vorderingen van [appellant] onder a), b) en c) (nader) in een bodemprocedure zullen worden toegewezen. Daarnaast heeft [appellant] een groot deel van de door hem gevorderde schade niet (voldoende) onderbouwd. [appellant] heeft daarmee niet voldoende aannemelijk gemaakt dat de goederen waarvoor hij een vergoeding wenst in zodanige mate door het rioolwater zijn beschadigd dat volledige vervanging daarvan noodzakelijk is. De Key heeft ter zitting nogmaals aangeboden om een schadevergoeding te verstrekken. De kantonrechter is ervan uitgegaan dat De Key dat aanbod gestand zal doen.

5. Vordering in hoger beroep

5.1.

Ter zitting in hoger beroep heeft de advocaat van [appellant] meegedeeld dat, kort gezegd, de vorderingen tot herhuisvesting en ontbinding van de huurovereenkomst worden ingetrokken, omdat [appellant] inmiddels een andere passende woning van De Key huurt.

5.2.

[appellant] vordert in hoger beroep vernietiging van het bestreden vonnis en toewijzing van zijn (nog overblijvende, vermeerderde) vorderingen, met veroordeling van De Key tot terugbetaling van hetgeen [appellant] aan proceskosten van de eerste aanleg aan De Key heeft voldaan en met veroordeling van De Key in de kosten van het geding in beide instanties, inclusief de nakosten.

5.3.

Volgens De Key moet het hof het bestreden vonnis bekrachtigen, met veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, inclusief de nakosten.

Door De Key verrekende bedragen

5.4.

Bij haar memorie van antwoord en als nadere productie 9 heeft De Key betalingsoverzichten overgelegd. Hierin staat vermeld dat De Key de volgende bedragen met de door [appellant] verschuldigde huur heeft verrekend:

- € 497,40 in september 2024 (vergoeding taxikosten en vervangende kamer);

- € 128,40 in oktober 2024 (huurprijsvermindering);

- € 786,30 in december 2024 (schade aan inboedel).

[appellant] heeft deze overzichten niet betwist, maar heeft wel aangevoerd dat de verrekening niet rechtsgeldig heeft plaatsgevonden.

5.5.

De memorie van antwoord van De Key houdt als uitleg voor de opbouw van het bedrag van € 786,30 het volgende in:

• € 267,95 voor het bestaande laminaat (volledige aanschafkosten)
• € 261,98 voor een bank (volledige aanschafkosten)
• € 120 voor een kledingkast (aanschafkosten minus 10% afschrijving)
• € 98,88 voor een kast met prullenmand (volledige aanschafkosten)
• € 37,49 voor een pot muurverf (volledige aanschafkosten).

6. Beoordeling

De grieven

6.1.

Tegen de hiervoor onder 4.4. genoemde beslissingen uit het bestreden vonnis en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] in hoger beroep met vier grieven op. De grieven houden kort samengevat in dat de kantonrechter de vorderingen van [appellant] ten onrechte heeft afgewezen en hem ten onrechte heeft veroordeeld tot betaling van de proceskosten. Verder heeft [appellant] de post huur van een tijdelijke kamer verhoogd met twee extra maanden, waarmee hij nu in totaal € 1.800,- ter zake vordert.

6.2.

Gelet op de stellingen van [appellant] heeft de kantonrechter terecht een spoedeisend belang aangenomen bij – in elk geval een aantal van – de gevraagde voorzieningen. Het hof heeft in dit kort geding ambtshalve te beoordelen of dat spoedeisend belang ook in hoger beroep nog bestaat. Verder dient het hof in kort geding te beoordelen of de vorderingen in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen, waarbij in beginsel geen plaats is voor nader onderzoek naar de feiten. Daarbij moet het gaan om vorderingen die naar hun aard in kort geding kunnen worden toegewezen. Een oordeel in kort geding is immers slechts een voorlopige beoordeling van het geschil tussen partijen.

6.3.

De vordering van [appellant] in hoger beroep bestaat nog slechts uit vergoeding van de door hem gestelde schade en uit huurprijsvermindering. Aan de stelling van [appellant] dat verrekening niet rechtsgeldig heeft plaatsgevonden, gaat het hof voorbij. [appellant] heeft daaraan immers geen rechtsgevolg verbonden.

Schadevergoeding

6.4.

Wat betreft het door [appellant] nog gevorderde bedrag aan schadevergoeding overweegt het hof dat een vordering tot betaling van een geldsom in kort geding in beginsel slechts toewijsbaar is als, ten minste, het bestaan en de omvang van de vordering in voldoende mate aannemelijk zijn, terwijl uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening vereist is. [appellant] heeft niet, althans onvoldoende, toegelicht dat hij spoedeisend belang heeft bij voldoening van de vordering. Zijn stelling dat hij geld heeft geleend om in vervangende woonruimte te kunnen voorzien en dat hij dat geld moet terugbetalen, is daartoe zonder onderbouwing niet voldoende. Alleen daarom al komt de vordering niet voor toewijzing in aanmerking.

6.5.

Bovendien geldt het volgende. Naar het oordeel van het hof is zowel de aansprakelijkheid van De Key als de gestelde hoogte van de schade onvoldoende aannemelijk geworden. De Key heeft gemotiveerd betwist voor de gestelde schade aansprakelijk te zijn, stellend dat zij daarvan niet op de hoogte was en dat deze niet aan haar kan worden toegerekend. [appellant] heeft daar niets tegenover gesteld en heeft de schade ook niet nader onderbouwd, zoals de kantonrechter in het bestreden vonnis al heeft overwogen. Zo heeft [appellant] niet aannemelijk gemaakt dat de woning ook na de schoonmaak op 6 september 2024 onbewoonbaar was. De door De Key betwiste stelling van [appellant] dat dat het geval was omdat sprake bleef van stankoverlast en rioolvliegjes met gevaar voor zijn gezondheid, vindt geen steun in de stukken. Evenmin heeft [appellant] aannemelijk gemaakt dat hij voor vervangende woonruimte een bedrag van € 450,- per maand heeft moeten betalen. Dat had wel op zijn weg gelegen, waaraan niet afdoet dat [appellant] - zoals hij ter zitting heeft verklaard - de huur contant moest voldoen. Ook heeft [appellant] nagelaten aannemelijk te maken dat hij kosten heeft moeten maken voor herstel of vervanging van de niet al door De Key vergoede meubels/inboedel. Het betoog van [appellant] dat uit de aard van de schade blijkt dat vervanging van de meubels noodzakelijk was, volgt het hof niet, omdat dit niet is toegelicht. Verder heeft [appellant] ter zitting erkend dat hij geen verhuiskosten heeft gemaakt. De stelling dat De Key de door hem gevorderde kosten desondanks moet vergoeden vindt geen steun in het recht. [appellant] heeft dus ook in hoger beroep nagelaten om de aansprakelijkheid van De Key en zijn schade voldoende aannemelijk te maken.

Huurprijsvermindering niet in kort geding

6.6.

Daargelaten de zin van de vordering tot (aanvullende) huurprijsvermindering in kort geding strandt ook deze vordering hierop dat [appellant] niet aannemelijk heeft gemaakt dat de woning na de schoonmaak op 6 september 2024 onbewoonbaar was. Ook die vordering wordt bij gebrek aan voldoende toelichting op de toewijsbaarheid daarom afgewezen.

Conclusie en kosten

6.7.

Om de hiervoor vermelde redenen zal het hof het bestreden vonnis bekrachtigen en het gevorderde voor zover vermeerderd afwijzen. De grieven hoeven geen verdere bespreking. Omdat de kantonrechter [appellant] in eerste aanleg naar het oordeel van het hof terecht in het ongelijk heeft gesteld, is hij ook terecht veroordeeld in de proceskosten van de eerste aanleg. Het hof zal deze kostenveroordeling dan ook in stand laten.

6.8.

[appellant] is in het hoger beroep in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep. Het hof stelt de proceskosten in hoger beroep als volgt vast:

- griffierecht € 798,00

- salaris advocaat
€ 2.428,00 (tarief II, 2 punten)

Totaal € 3.226,00.

7. Beslissing

Het hof:

7.1.

bekrachtigt het bestreden vonnis;

7.2.

veroordeelt [appellant] in de proceskosten in hoger beroep, tot nu vastgesteld op € 3.226,00;

7.3.

veroordeelt [appellant] tot betaling van € 178,00 voor nasalaris, te vermeerderen met € 92,00 voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot als betekening van dit arrest plaatsvindt;

7.4.

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

7.5.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. F.J. van de Poel, E.K. Veldhuijzen van Zanten en I. de Greef en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 28 oktober 2025.