ECLI:NL:GHAMS:2025:3273

• Datum uitspraak: 9 december 2025
• Publicatiedatum: 9 december 2025
• Zaaknummer: 24/1952
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: F.J.P.M. Haas; J-P.R. van den Berg; M. Ferrier
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Bevestiging WOZ-waarde dijkwoning na hoger beroep tegen te hoge waardering

Belanghebbende, eigenaar van een dijkwoning uit 1925, betwistte de vastgestelde WOZ-waarde van €427.000 voor het belastingjaar 2022. Na een uitspraak van de rechtbank die het beroep ongegrond verklaarde, stelde belanghebbende hoger beroep in bij het Gerechtshof Amsterdam.

Het hof constateerde dat de gemachtigde van belanghebbende op meerdere punten niet voldeed aan de normen die aan een beroepsmatig optredende rechtsbijstandverlener mogen worden gesteld. De ingediende stukken waren onsamenhangend, herhaalden standaardargumenten zonder feitelijke onderbouwing en bevatten tegenstrijdige stellingen. Hierdoor was het hof genoodzaakt zich te beperken tot de kernvraag of de WOZ-waarde te hoog was vastgesteld.

Na beoordeling van de door de heffingsambtenaar overgelegde verkoopprijzen en vergelijkingsobjecten concludeerde het hof dat de bewijslast was voldaan en de waarde niet te hoog was vastgesteld. Ook de door belanghebbende aangevoerde verkoopprijzen werden onvoldoende onderbouwd. Het hof bevestigde voorts dat de vrijstelling voor waterverdedigingswerken correct was toegepast en dat het niet meenemen van erfpachtgrond bij vergelijkingsobjecten de waarde niet te hoog maakte.

De slotsom was dat het hoger beroep ongegrond werd verklaard en de uitspraak van de rechtbank werd bevestigd. Het hof zag geen aanleiding voor een veroordeling in proceskosten.

Uitkomst: Het hoger beroep wordt ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de dijkwoning wordt bevestigd.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 24/1952

9 december 2025

uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] , woonachtig te [Z] , belanghebbende,

(gemachtigde: mr. A. Bakker)

tegen de uitspraak van 9 februari 2024 in de zaak met kenmerk HAA 22/5744 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Haarlemmermeer , de heffingsambtenaar.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van de Wet Waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 405 te [Z] (hierna: de dijkwoning) op de waardepeildatum 1 januari 2021 voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 427.000.

1.2.

De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 16 september 2022 het bezwaar tegen de bovenstaande beschikking ongegrond verklaard.

1.3.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 22 maart 2024 en gemotiveerd bij brief van 10 juni 2024. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Het onderzoek ter zitting zou plaatsvinden op 2 december 2025. De gemachtigde heeft zich vlak voor de zitting afgemeld. Nadat de heffingsambtenaar hiervan kennis heeft genomen, heeft hij te kennen gegeven ook niet ter zitting te zullen verschijnen.

2. Feiten

Belanghebbende is eigenaar van de dijkwoning. De dijkwoning is een twee-onder-één-kapwoning uit 1925. De totale oppervlakte van de dijkwoning bedraagt 127 m2 (79 m2 opstal, plus een aanbouw van 25 m2 en een dakopbouw van 23 m2). De oppervlakte van de begane grond is afgerond 111 m². De woning heeft een perceel met een totale oppervlakte van 315 m². De woning is voorzien van een aanbouw, aangebouwde schuur/berging, een dakterras/balkon en twee dakkapellen. In 2016 is de gehele buitenzijde van de woning gerenoveerd.

3. Geschil in hoger beroep

In hoger beroep is in geschil de waarde van de woning op de waardepeildatum.

4. Beoordeling van het geschil

Vooraf

4.1.

Bij de beoordeling van de klachten stelt het Hof het volgende voorop. Van een beroepsmatige rechtsbijstandverlener die zeer veel procedeert, zoals de gemachtigde in deze zaak, mag worden verwacht en verlangd dat hij in de van hem afkomstige stukken duidelijk aangeeft wat de grieven tegen de aangevallen beslissing zijn en op welke feiten die grieven zijn gebaseerd.

4.2.

De door de gemachtigde ingezonden stukken voldoen niet aan die norm. Het betoog van de gemachtigde bestaat uit een reeks van beweringen die in vrijwel elke zaak waarin hij als gemachtigde optreedt worden aangevoerd kennelijk zonder na te gaan of die beweringen ook in de desbetreffende zaak aan de orde zijn, in hoger beroep zelfs als het op een bewering ziende betoog ter zitting van de rechtbank uitdrukkelijk en ondubbelzinnig is ingetrokken.

4.3.

Het betoog van de gemachtigde van belanghebbende kenmerkt zich voorts in vrijwel alle zaken, ook de onderhavige, door het telkenmale aanvoeren dat de heffingsambtenaar heeft gehandeld in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, dat de heffingsambtenaar niet heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast en meer stukken moet indienen, en door het betwisten (“bij gebrek aan wetenschap”) van de vergelijkbaarheid van de referentieobjecten en de kenmerken van die objecten die de heffingsambtenaar in aanmerking heeft genomen, zonder dat dit op enige wijze feitelijk is onderbouwd.

4.4.

Voorts worden regelmatig stellingen ingenomen die diametraal in strijd zijn met hetgeen hij overigens in de van hem afkomstige stukken stelt of die evident onjuist zijn. Zoals de bewering dat bepaalde stukken waarom in de bezwaarfase is verzocht niet door de heffingsambtenaar zijn toegezonden (terwijl die toezending evident wel heeft plaatsgevonden).

4.5.

Gaat het zoals in deze zaak om dijkwoningen, dan wordt (evenals bij de rechtbank) standaard een meer dan 12 pagina’s in beslag nemende, onsamenhangende verhandeling over dijkwoningen in de stukken opgenomen waarvan geenszins duidelijk is wat de relevantie voor de onderhavige zaak is.

4.6.

Het is kennelijk de visie van de gemachtigde dat (de heffingsambtenaar en) de rechter zelf maar moet(en) uitzoeken welke stellingen en beweringen relevant zouden kunnen zijn in de desbetreffende zaak.

4.7.

De wijze waarop de gemachtigde van belanghebbende procedeert is in strijd met hetgeen van een beroepsmatig optredende rechtsbijstandsverlener mag worden verwacht en met de goede procesorde. Het is niet goed mogelijk (de inhoud van) de stukken van de gemachtigde zinvol bij de beoordeling van de zaak te betrekken. Het risico dat een stelling niet wordt behandeld die in een concreet voorliggende zaak mogelijk met succes zou kunnen worden verdedigd, is het rechtstreekse gevolg van de wijze van procederen door de gemachtigde en komt derhalve voor rekening van de belanghebbende namens wie hij optreedt.

4.8.

Het Hof zal dan ook slechts met inachtneming van het hiervoor overwogene beslissen en zich daarom beperken tot de vraag of de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld.

WOZ-waarde

4.9.

Gelet op de verkoopprijzen en de overige in de matrix die in beroepsfase door de heffingsambtenaar is overgelegd opgenomen gegevens van de vergelijkingsobjecten, acht het Hof de heffingsambtenaar geslaagd in de op hem rustende bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Hetgeen de gemachtigde van belanghebbende daartegenover heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Dit geldt ook voor de door hem aangevoerde verkoopprijzen van [a-straat] 450 en [a-straat] 108 die door de gemachtigde zijn aangevoerd zonder daarbij expliciet te maken hoe daaraan de conclusie kan worden verbonden dat de door hem verdedigde waarde juist is en de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde te hoog.

4.10.

Het Hof ziet met inachtneming van het arrest van de Hoge Raad van 25 mei 2018, ECLI:NL:HR:2018:625, r.o. 2.3.2, geen aanleiding voor het oordeel dat de heffingsambtenaar de vrijstelling voor waterverdedigingswerken onjuist heeft toegepast.

4.11.

Zeker indien in aanmerking wordt genomen dat door de heffingsambtenaar (ten onrechte) geen rekening is gehouden dat met het feit dat de vergelijkingsobjecten gelegen zijn op erfpachtgrond, is de waarde van de dijkwoning niet te hoog vastgesteld.

Slotsom

4.12.

De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.

5. Kosten

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met artikel 8:108 van die wet.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mrs. F.J.P.M. Haas, voorzitter, J-P.R. van den Berg en M. Ferrier, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J.H.E. Breman als griffier. De beslissing is op 9 december 2025 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag . Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op
www.hogeraad.nl . Informatie over de inlogmiddelen vindt u op
www.hogeraad.nl .

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: