Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer: 200.339.232/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam: 9990270 \ CV EXPL 22-9155
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 9 december 2025
inzake
[appellant],
wonend te [plaats 1] ,
appellant,
advocaat: mr. J.H. Burger te Amsterdam,
tegen
[geïntimeerde],
gevestigd te [plaats 2] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. R. Vissink te Amsterdam.
Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.
1.De zaak in het kort
Verhuurder van appartementen waarvoor een [naam vergunning] vergunning was verleend hoefde tijdens de coronapandemie niet over te gaan op reguliere verhuur om het door de overheidsmaatregelen te verwachten omzetverlies en de daaruit voortvloeiende schade te beperken.
2.Het geding in hoger beroep
[appellant] is bij dagvaarding van 15 december 2023 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 21 september 2023, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [geïntimeerde] als eiseres en [appellant] als gedaagde.
[appellant] heeft daarna een memorie van grieven, met producties, ingediend en [geïntimeerde] een memorie van antwoord.
Tijdens de mondelinge behandeling op 17 juli 2025 hebben de hiervoor genoemde advocaten het woord gevoerd, beiden aan de hand van overgelegde spreekaantekeningen. Partijen hebben hun standpunt toegelicht en vragen beantwoord.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de vordering van [geïntimeerde] geheel zal afwijzen althans het door [appellant] te betalen bedrag zal vaststellen op een bedrag van € 7.500,00, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties met nakosten en rente.
[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep met nakosten en rente.
[appellant] heeft in hoger beroep bewijs van zijn stellingen aangeboden.
3.De feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.6 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen daarom ook het hof als uitgangspunt. Waar nodig aangevuld met andere onomstreden feiten, luiden de in hoger beroep nog van belang zijnde feiten als volgt.
a. Ten tijde van de procedure in eerste aanleg exploiteerde [geïntimeerde] 43 [naam vergunning] en hotelappartementen in [plaats 1] , waaronder vijf appartementen aan de Nassaukade. Deze vijf appartementen huurde [geïntimeerde] van [appellant] op basis van een op 18 september 2014 gesloten huurovereenkomst.
b. De gemeente [plaats 1] had voor de vijf door [geïntimeerde] van [appellant] gehuurde appartementen een [naam vergunning] vergunning verleend, waardoor bedrijfsmatige exploitatie van tijdelijke woninghuur voor maximaal zes maanden mogelijk was. Artikel 1.2 van de huurovereenkomst bepaalt dat het gehuurde uitsluitend zal worden gebruikt voor [naam vergunning] exploitatie en/of - indien daartoe van overheidswege toestemming wordt verkregen - als (appartementen)hotel.
c. Naar aanleiding van de in maart 2020 uitgebroken coronapandemie heeft de overheid verschillende maatregelen getroffen, waaronder reisbeperkingen. Ook is in dit verband het advies om thuis te werken uitgebracht door de overheid. [geïntimeerde] heeft met succes een beroep gedaan op de regeling Tegemoetkoming Vaste Lasten, die vanaf 2020 financiële ondersteuning gaf aan ondernemers die door de coronamaatregelen omzetverlies leden.
d. De huurovereenkomst tussen [appellant] en [geïntimeerde] was voor een periode van vijf jaar, ingaande op 1 april 2014, aangegaan, liep daarna door voor nogmaals vijf jaar tot en met maart 2024 en is inmiddels geëindigd.
4.De beoordeling
Eerste aanleg
4.1
[geïntimeerde] heeft in eerste aanleg huurprijsvermindering gevorderd conform de door de Hoge Raad op 24 december 2021 gegeven vastelastenberekeningsmethode (ECLI:NL:HR:2021:1974) over de periode van maart 2020 tot zolang de gevolgen van de coronacrisis zouden gelden. Zij heeft daartoe gesteld, kort gezegd, dat zij zich vanwege de [naam vergunning] vergunning richt op expats en internationals die tijdelijk in Nederland verblijven om hier te werken. Deze afzetmarkt is rechtstreeks en volledig geraakt door de coronacrisis en de daarmee samenhangende overheidsmaatregelen. Dit betreffen onvoorziene omstandigheden als bedoeld in artikel 6:258 BW, hetgeen [geïntimeerde] recht geeft op huurprijsvermindering, aldus [geïntimeerde] . [geïntimeerde] heeft de haar volgens haar stellingen toekomende huurprijsvermindering tot en met maart 2022 op een bedrag van € 61.044,94 gesteld.
4.2
[appellant] heeft weersproken dat [geïntimeerde] aanspraak op huurprijsvermindering heeft. Hij heeft daartoe onder meer aangevoerd dat [geïntimeerde] het gehuurde nog steeds kon exploiteren. [geïntimeerde] komt volgens [appellant] geen beroep toe op artikel 6:258 BW, omdat de opgevoerde onvoorziene omstandigheden niet van dien aard zijn dat [appellant] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst niet mag verwachten. [geïntimeerde] had haar bedrijfsvoering moeten aanpassen. Zij heeft dat nagelaten en daardoor niet aan haar schadebeperkingsplicht voldaan.
4.3
De kantonrechter heeft het verweer van [appellant] verworpen en bepaald dat de verplichting van [geïntimeerde] tot betaling van de huur voor de periode van maart 2020 tot en met maart 2022 wordt verminderd met een bedrag van € 59.138,27 exclusief btw en [appellant] veroordeeld tot terugbetaling aan [geïntimeerde] van dit bedrag en tot betaling van de proceskosten. De vordering van [geïntimeerde] is voor het overige afgewezen.
Hoger beroep
4.4
[appellant] is met drie grieven opgekomen tegen de beslissing van de kantonrechter. Deze grieven zullen gezamenlijk worden behandeld. Zij komen in de kern hierop neer dat de door [geïntimeerde] gestelde schade uitsluitend is toe te rekenen aan haar eigen handelen dan wel nalaten en dat het in het licht van de feiten en omstandigheden in deze zaak naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat deze schade via huurprijsvermindering tussen [appellant] en [geïntimeerde] wordt verdeeld.
4.5
[appellant] heeft niet weersproken dat [geïntimeerde] beperkt is geweest in de voor haar gebruikelijke verhuur voor [naam vergunning] doeleinden. Volgens [appellant] had [geïntimeerde] echter de door haar van [appellant] gehuurde appartementen, die zelfstandige en volledig gemeubileerde woonruimten zijn, ook op andere wijze kunnen exploiteren door deze voor reguliere verhuur in te zetten. [geïntimeerde] had zodoende haar omzet op peil kunnen houden. In [plaats 1] was voortdurend veel vraag naar huurappartementen. De waarde van het gebruiksrecht van de appartementen was dan ook niet verminderd. [appellant] heeft [geïntimeerde] expliciet op deze mogelijkheid gewezen onder de vermelding dat hij zelf ook zijn eigen andere [naam vergunning] appartementen aan de Nassaukade regulier had verhuurd. [geïntimeerde] heeft daarvan ten onrechte geen gebruik gemaakt. De appartementen hadden bijvoorbeeld voor periodes van steeds zes maanden regulier kunnen worden verhuurd. [geïntimeerde] zou telkens na afloop van een dergelijke periode kunnen bezien of zij de appartementen wederom voor reguliere verhuur zou inzetten. Wanneer de coronapandemie voorbij zou zijn, zou [geïntimeerde] de appartementen weer voor [naam vergunning] verhuur kunnen inzetten. Zij hoefde haar bedrijfsvoering dan ook niet definitief te staken, maar slechts tijdelijk op kleine schaal aan te passen. Op basis van de [naam vergunning] vergunning konden de appartementen ook al voor maximaal zes maanden worden verhuurd. Overigens had [geïntimeerde] ook gebruik kunnen maken van het door [appellant] in mei 2020 gedane aanbod de huurovereenkomst per 1 juni 2020 te beëindigen. De keuze niet van deze voorhanden mogelijkheden gebruik te maken, dient voor rekening en risico van [geïntimeerde] te blijven en kan niet gedeeltelijk op [appellant] worden verhaald, aldus [appellant] .
4.6
[geïntimeerde] heeft opgeworpen dat haar bedrijfsvoering uitsluitend is gericht op [naam vergunning] . Overgang naar reguliere verhuur vereiste onder meer aanpassing van deze bedrijfsvoering en van afspraken met andere betrokken private partijen op meerdere fronten. Daarnaast zouden de afspraken met de gemeente [plaats 1] moeten worden herzien. Vanwege de schaarse woonruimte in [plaats 1] is het [naam vergunning] beleid van de gemeente [plaats 1] strak gereguleerd. [naam vergunning] is alleen toegestaan met een vergunning en aan het gebruik daarvan zijn strenge voorwaarden verbonden. Vergunningverlies zou het einde hebben betekend van het businessmodel van [geïntimeerde] . Reguliere huur maakt de woningonttrekking die de grondslag vormt voor de [naam vergunning] vergunning ongedaan. Er is dan dus geen sprake meer van [naam vergunning] , aldus [geïntimeerde] .
4.7
Het hof stelt vast dat niet ter discussie staat dat [geïntimeerde] met haar hierboven beschreven gebruikelijke [naam vergunning] bedrijfsactiviteiten door de coronacrisis en de daarmee gepaard gaande overheidsmaatregelen een groot omzetverlies heeft geleden. Met de kantonrechter overweegt het hof dat dit een onvoorziene omstandigheid betreft als bedoeld in artikel 6:258 BW. De waarde van het gebruiksrecht van het gehuurde is hierdoor zo sterk verminderd dat de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties van [appellant] en [geïntimeerde] in ernstige mate is verstoord. Hierbij volgt het hof de kantonrechter in haar overweging dat van [geïntimeerde] niet kon worden gevergd dat zij zou overgaan tot reguliere verhuur. Volgens [geïntimeerde] zou de hiervoor noodzakelijke aanpassing van de bedrijfsvoering van [geïntimeerde] vergaande gevolgen hebben gehad en onder meer hebben behelst dat zij haar inschrijving bij de Kamer van Koophandel had moeten wijzigen, evenals haar contracten met boekingsbureaus en haar verzekeringen en financieringsafspraken met de bank. [geïntimeerde] heeft haar gebondenheid aan deze contracten benadrukt. [appellant] heeft dit alles niet concreet weersproken. Met de kantonrechter wijst het hof erop dat onduidelijk was hoe lang de coronapandemie zou duren, zodat de gehele situatie en haar gevolgen ook niet goed waren in te schatten.
4.8
De kantonrechter heeft ook overwogen dat [geïntimeerde] met het overgaan naar reguliere verhuur de voorwaarden van de door de gemeente [plaats 1] verleende [naam vergunning] vergunning zou overtreden en [geïntimeerde] daarmee het risico zou lopen dat de gemeente [plaats 1] zou handhaven en een boete zou opleggen. Van [geïntimeerde] kon niet worden verwacht dat zij dit zou riskeren. [appellant] heeft in dit verband betoogd dat navraag bij de gemeente [plaats 1] zou hebben geresulteerd in de bevestiging dat de appartementen ook bij een [naam vergunning] vergunning voor een langere periode dan zes maanden verhuurd hadden kunnen worden en dat de door [geïntimeerde] gestelde vrees door de gemeente een boete te worden opgelegd vanwege overtreding van de voorwaarden van de [naam vergunning] vergunning daarom ongegrond was. [appellant] heeft hierbij verwezen naar door hem overgelegde correspondentie met de gemeente [plaats 1] waaruit dit zou blijken. Op de van de zijde van [appellant] bij e-mailbericht van 9 maart 2023 gestelde vragen (i) of het mogelijk is om één of meerdere appartementen waarvoor door de gemeente een [naam vergunning] vergunning is verleend ook regulier te verhuren en (ii) of een verhuurder wordt beperkt in zijn mogelijkheden voor reguliere verhuur in het geval van een ter zake verleende [naam vergunning] vergunning, heeft de gemeente [plaats 1] bij e-mailbericht van 17 maart 2023 geantwoord: “Een woning met een [naam vergunning] vergunning mag ook regulier verhuurd worden. Er is dan geen sprake van [naam vergunning] verhuur maar van permanente verhuur. De huurders/bewoners moeten zich dan wel inschrijven op het adres. Als een vergunning een jaar, of langer dan een jaar niet gebruikt wordt, dan komt de vergunning te vervallen.” [appellant] heeft dit voor [geïntimeerde] essentiële vervalrisico in het geheel niet betrokken in zijn standpunt. Hierbij komt dat blijkens overgelegde gemeentelijke informatie geen nieuwe [naam vergunning] vergunningen meer worden afgegeven voor de bestaande woningbouw. Dat [geïntimeerde] risicoloos kon overgaan op reguliere verhuur valt op basis hiervan dus niet vast te stellen. [appellant] wordt daarom ook in dit standpunt niet gevolgd door het hof. Dit geldt eveneens voor zijn stelling dat het ook voor de hand lag dat de gemeente [plaats 1] zich ten tijde van de coronapandemie constructief en flexibel zou opstellen om schade voor verhuurders te beperken en [geïntimeerde] daarom in overleg had moeten treden met de gemeente [plaats 1] . Deze stelling is immers niet feitelijk toegelicht en daarmee, mede in het licht van het voorgaande, te veel in het vage gebleven. Aan de aangeboden bewijslevering betreffende het beleid van de gemeente [plaats 1] wordt daarom niet toegekomen.
4.9
Aangezien het subsidiair door [appellant] in hoger beroep gevorderde (het door [appellant] te betalen bedrag vast te stellen op een bedrag van € 7.500,00) ook rust op de falende stelling van [appellant] dat [geïntimeerde] had moeten overgaan tot reguliere verhuur, behoeft dit geen nadere behandeling.
4.1
De stelling dat [geïntimeerde] het aanbod tot beëindiging van [appellant] had moeten accepteren faalt eveneens. Instemming met een dergelijk abrupt einde van een bedrijfsvoering met alle gevolgen van dien kon reeds in het licht van de door [geïntimeerde] gestelde afspraken met derden tegen de onzekere achtergrond van de duur van de coronapandemie niet van [geïntimeerde] worden verwacht.
4.11
Het overige door [appellant] aangevoerde doet aan het voorgaande niet af. Ook dit zal daarom onbesproken blijven. De slotsom is dat het hoger beroep geen succes heeft. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.
5.De beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 798,00 aan verschotten en € 1.214,00 voor salaris en op € 178,00 voor nasalaris, te vermeerderen met € 92,00 voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. E.K. Veldhuijzen van Zanten, D.W.J.M Kemperink en I. de Greef en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 9 december 2025.