Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht
zaaknummer : 200.348.092/01
zaaknummer rechtbank : 11247833 EA VERZ 24-741
beschikking van de meervoudige burgerlijke kamer van 16 december 2025
inzake
1.[appellante] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
[appellant],
[appellant],
wonende te [woonplaats] ,
appellanten,
advocaat: mr. T.G. Gijtenbeek te Amsterdam,
tegen
VERENIGING VAN EIGENAARS [naam VvE],
gevestigd te [plaats] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. M.J. de Vries te Rotterdam.
Partijen worden hierna [appellante] en de VvE genoemd.
1.De zaak in het kort
[appellante] hebben in hun appartement een Bed & Breakfast (B&B). Volgens de VvE is dat in strijd met de splitsingsakte waarin staat dat in een appartement geen horeca-bedrijf mag worden uitgeoefend. Daarom heeft de VvE besloten dit niet (langer) te tolereren. [appellante] hebben vervolgens de kantonrechter verzocht om de desbetreffende besluiten van de VvE te vernietigen. De kantonrechter heeft dat verzoek afgewezen onder meer omdat ook een B&B onder het verbod tot het uitoefenen van een ‘horeca-bedrijf’ valt en [appellante] dus in strijd met de splitsingsakte handelen. Verder is de kantonrechter van oordeel dat de VvE het gelijkheidsbeginsel niet heeft geschonden. Het hof is het eens met de kantonrechter.
2.Procesverloop
[appellante] zijn bij beroepschrift, met producties, ontvangen ter griffie van het hof op 15 november 2024, in hoger beroep gekomen van de beschikking die de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter), op 17 oktober 2024 onder bovenvermeld zaaknummer heeft gegeven (hierna: de bestreden beschikking) tussen [appellante] als verzoekers en de VvE als verweerster.
Op 19 december 2024 is ter griffie van het hof een verweerschrift in hoger beroep, met producties, van de VvE ingekomen.
[appellante] hebben geconcludeerd dat het hof de bestreden beschikking zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog de verzoeken van [appellante] toe zal wijzen, met veroordeling van de VvE in de kosten van het geding in beide instanties inclusief nakosten en rente.
De VvE heeft bij verweerschrift geconcludeerd tot bekrachtiging, met veroordeling van [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep.
Partijen hebben de zaak tijdens de mondelinge behandeling van 14 augustus 2025 laten toelichten, [appellante] door mr. Gijtenbeek voornoemd en de VvE door mr. R.H.W. van Ewijk, advocaat te Rotterdam. Bij deze gelegenheid hebben beide partijen nog producties in het geding gebracht. Door mr. Gijtenbeek zijn spreekaantekeningen overgelegd. Verder hebben partijen hun standpunten toegelicht en vragen van het hof beantwoord.
Beide partijen hebben bewijs van hun stellingen aangeboden.
Ten slotte is uitspraak bepaald.
3.Feiten
De kantonrechter heeft onder 1a. tot en met 1q. van de bestreden beschikking de feiten vastgesteld. Voor zover grief 1 zich tegen deze feitenvaststelling richt, zal het hof hiermee rekening houden. Deze feiten zijn voor het overige in hoger beroep niet in geschil en dienen daarom ook het hof als uitgangspunt. Aangevuld met andere relevante feiten die in dit geding zijn komen vast te staan, zijn die feiten de volgende.
3.1.
Bij notariële akte van 8 februari 1988 (hierna: de splitsingsakte) is het gebouw met de daarbij behorende grond aan de [adres 1] 316 en [naam VvE] te [plaats] gesplitst in dertien appartementsrechten. Daarbij is het Modelreglement 1983
(MR 1983) van toepassing verklaard.
3.2.
In de hiervoor bedoelde splitsingsakte (pagina 6-8) zijn enkele wijzigingen en toevoegingen op het MR 1983 aangebracht, waaronder de volgende bepalingen:
f. de appartementsrechten zijn in principe bestemd voor gebruik als bedrijfsruimte;
(…)
o. Het is de appartementseigenaren verboden in hun appartementsrecht een café, horeca-bedrijf, bordeel, sexclub of aanverwant bedrijf te doen laten uitoefenen.
(…)
o. Het is de appartementseigenaren verboden in hun appartementsrecht een café, horeca-bedrijf, bordeel, sexclub of aanverwant bedrijf te doen laten uitoefenen.
3.3.
In het MR 1983 staat onder meer het volgende:
Artikel 16
(…)
2. Bij huishoudelijk reglement kan het gebruik van de privé gedeelten nader geregeld worden.
(…)
4. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan nader in de akte gegeven bestemming.
4. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan nader in de akte gegeven bestemming.
Een gebruik dat afwijkt van deze bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering. De vergadering kan bij het verlenen van de toestemming bepalen dat deze weer kan worden ingetrokken.
(…)
(…)
Artikel 33
(…)
6. (…) De oproeping ter vergadering (…) bevat de opgave van de punten der agenda (…).
3.4.
De VvE heeft op enig moment ook ‘House Rules’ opgesteld. Hierin staat onder meer het volgende:
Sub-letting: Whether you are an owner or renter, short-term rentals via AirBnB or other similar
services are not permitted. If you are selling your apartment, please make prospective buyers aware of this.
3.5.
Het gebouw bestaat uit twee delen. De appartementsrechten gelegen aan de [adres 1] maken gebruik van een gezamenlijke entree aan de kant van de [adres 1] . De appartementsrechten gelegen aan de [adres 2] hebben ieder een eigen entree.
3.6.
[appellante] zijn in 2021 eigenaar geworden van de twee appartementsrechten met indexnummer A8 en A9 die recht geven op het uitsluitend gebruik van twee bedrijfsruimten op de tweede verdieping linkerzijde ( [adres 1] ). Deze indexnummers zijn tezamen bekend onder het adres [adres 1] .
3.7.
Bij besluit van 3 oktober 2023 heeft de gemeente [plaats] een vergunning verleend aan [appellante] voor een B&B op het adres [adres 1] te [plaats] . Deze vergunning is geldig van 3 oktober 2023 tot 1 juli 2028.
3.8.
In november 2023 zijn [appellante] hun B&B gestart. Daarvoor gebruiken zij, conform de afgegeven vergunning, twee van de vier slaapkamers in hun appartement. Als zij gasten ontvangen, gebruiken zij zelf de overige ruimtes in het appartement.
3.9. Ook aan een ander lid van de VvE, [naam 1] (hierna: [naam 1] ), is door de gemeente een vergunning voor een B&B verleend. [naam 1] is met zijn B&B in augustus 2023 gestart. Hij heeft daarvoor in maart 2024 toestemming aan de VvE gevraagd. De voorzitter van de VvE ( [naam 2] ) heeft vervolgens in een e-mail van 25 maart 2024 aan de leden bericht:
3.9. Ook aan een ander lid van de VvE, [naam 1] (hierna: [naam 1] ), is door de gemeente een vergunning voor een B&B verleend. [naam 1] is met zijn B&B in augustus 2023 gestart. Hij heeft daarvoor in maart 2024 toestemming aan de VvE gevraagd. De voorzitter van de VvE ( [naam 2] ) heeft vervolgens in een e-mail van 25 maart 2024 aan de leden bericht:
beste leden,
op 16 maart mailde ik U met een speciaal verzoek: toestemming te verlenen voor bed and breakfast bij [naam 1] , [adres 2] .
(…)
Geen van de leden heeft bezwaren geuit tegen zijn verzoek: een uitzondering voor hem te maken op de regels en statuten van onze vve. (…)
Wij verlenen [naam 1] bij uitzondering toestemming voor bed and breakfast in zijn appartement tot aan de jaarvergadering in oktober a.s., waar een besluit genomen zal worden of al dan niet een verdere continuering van de bed and breakfast in zijn appartement wordt toegestaan.
(…)
Ik herhaal nog even een paar punten: geen toegang via [nummer] en de algemene ruimten van ons pand, (…).
In reactie op deze mail hebben enkele leden diezelfde dag per mail kenbaar gemaakt dat zij wel bezwaren hadden tegen de B&B-activiteiten van [naam 1] .
3.10.
Op 1 mei 2024 heeft bestuurslid [naam 3] telefonisch met [appellante] besproken dat de B&B-activiteiten naar de mening van de leden in strijd zijn met de VvE-regels.
3.11.
Op 14 mei 2024 heeft een ledenvergadering plaatsgevonden. Uit de notulen volgt dat besloten is ‘om de B&B-activiteiten op [nummer] een halt toe te roepen door eerst een melding bij de gemeente Amsterdam te doen en als dit niet tot het gewenste resultaat leidt een advocaat in te schakelen om via het recht de B&B activiteiten te beëindigen'.
3.12.
Op 29 mei 2024 heeft de gemachtigde van de VvE aan de gemachtigde van [appellante] bericht dat geen uitvoering zal worden gegeven aan de op 14 mei 2024 genomen besluiten, omdat de VvE is geadviseerd opnieuw besluiten te nemen over deze zaken en die op een iets andere manier te formuleren.
3.13.
Bij e-mail van 30 mei 2024 heeft de gemachtigde van de VvE aan de gemachtigde van [appellante] bericht dat het verboden is om in een appartementsrecht een horecabedrijf te exploiteren, dat horeca de bedrijfstak is die alle eet- en drinkgelegenheden en logiesverstrekkende bedrijven omvat en dat het dus niet is toegestaan om de appartementen te gebruiken als B&B. Omdat [appellante] in strijd handelen met het reglement worden zij gesommeerd om dit gebruik binnen één maand te hebben gestaakt en gestaakt te houden, bij gebreke waarvan zij in rechte zullen worden betrokken.
3.14.
[appellante] hebben de kantonrechter op 7 juni 2024 verzocht het onder 3.11 genoemde besluit te vernietigen. Dit verzoek is tijdens de mondelinge behandeling in eerste aanleg op 18 september 2024 ingetrokken.
3.15.
Bij brief van 17 juni 2024 heeft de gemachtigde van de VvE aan [appellante] een waarschuwing gegeven als bedoeld in het reglement voor het met het reglement strijdige gebruik van het appartement. Voorts is aangekondigd dat indien geen gehoor wordt gegeven aan de waarschuwing, de vergadering hen een boete kan opleggen van € 1.152,68 voor iedere keer dat [appellante] logies verstrekken, en dat hierover in de vergadering van 24 juni 2024 een besluit zal worden genomen.
3.16.
Op 24 juni 2024 heeft een nieuwe ledenvergadering plaatsgevonden. De agenda bevatte de volgende onderwerpen:
1. (…)
2. Bespreken mediation tussen de eigenaren i.v.m. B&B activiteiten [nummer] .
3. Volmacht voor het treffen van rechtsmaatregelen i.v.m. B&B activiteiten [nummer] .
4. Opleggen boete i.v.m. B&B activiteiten [nummer] (zie bijlage, brief advocaat).
De agenda is voorzien van een toelichting per punt.
3.17.
In de notulen staat over de op de vergadering van 24 juni 2024 genomen besluiten het volgende:
Stand van zaken & mediation inzake B&B [nummer]
(…)
Besluit: De melding bij Bouw- en Gebruikstoezicht wordt onderschreven door de VVE
Besluit: De melding bij Bouw- en Gebruikstoezicht wordt onderschreven door de VVE
(…)
Het voorstel om een mediation procedure op te starten wordt verworpen.
Het voorstel om een mediation procedure op te starten wordt verworpen.
3. Volmacht voor het treffen van rechtsmaatregelen
Dit punt is in vorige vergadering besproken. Vraag is of iemand zijn stem wil herzien.
(…)
(…)
Besluit wordt gehandhaafd.
4. Boete
[naam 4] legt uit dat er een boeteclausule in onze splitsingsakte zit. (…)
[naam 2] stemt namens [naam 1] neutraal. Zelf stemt Jorik tegen
[naam 4] stemt voor en volmachtgevers stemmen ook voor
[naam 5] stemt voor.
[naam 5] stemt voor.
[naam 6] stemt tegen de boete. (…)
3.18.
Bij brief van 17 juli 2025 heeft het bestuur van de VvE aan [naam 1] het volgende geschreven:
Onderwerp: Schriftelijke waarschuwing – strijdig gebruik van uw appartement
(…)
Het bestuur van de Vereniging van Eigenaren “ [naam VvE] ” is gebleken dat u in uw appartement een Bed en Breakfast (B&B) exploiteert. Deze wijze van gebruik is in strijd met de bepalingen uit de splitsingsakte van ons gebouw.
(…)
Wij verzoeken u dan ook dringend om deze activiteit per direct te staken.
Mogelijke sanctie bij het uitblijven van actie
Indien u geen gehoor geeft aan deze schriftelijke waarschuwing (…) en u de exploitatie van de B&B voortzet, zal de eerstvolgende vergadering van eigenaars een voorstel in stemming brengen om u een boete op te leggen (…).
4.Eerste Aanleg
4.1.
[appellante] hebben in eerste aanleg verzocht om bij beschikking, uitvoerbaar bij voorraad, de besluiten, die als agendapunten 2 tot en met 4 worden vermeld op de agenda voor de vergadering van 24 juni 2024, te vernietigen en deze besluiten te schorsen totdat op het onderhavige verzoek onherroepelijk is beslist, met veroordeling van de VvE in de proceskosten.
4.2.
De kantonrechter heeft de verzoeken afgewezen. De kantonrechter is met de VvE van oordeel dat ook een B&B onder het verbod tot het uitoefenen van een ‘horeca-bedrijf’ valt en [appellante] dan ook in strijd met de splitsingsakte handelen. Verder is de kantonrechter van oordeel dat door de VvE niet in strijd met het gelijkheidsbeginsel is gehandeld, omdat de situaties van [naam 8] , [naam 9] en [naam 1] niet vergelijkbaar zijn met die van [appellante]
5.
Beoordeling
Beoordeling
5.1.
[appellante] hebben in hoger beroep zeven grieven aangevoerd. Zij hebben in hoger beroep geconcludeerd tot vernietiging van de bestreden beschikking en tot het alsnog toewijzen van hun verzoeken.
Uitleg van de splitsingsakte
5.2.
Met de grieven 1 en 2 richten [appellante] zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat hun B&B onder het begrip ‘horeca-bedrijf’ in de splitsingsakte valt en dat zij dus in strijd handelen met het verbod om horeca-activiteiten uit te oefenen. Volgens [appellante] was ten tijde van de splitsingsakte, in 1988, een B&B geen bekend fenomeen in Nederland. Bovendien verschilt volgens hen een horeca-exploitatie van een B&B-exploitatie. Zo is een B&B geen HoReCa, maar behoort deze tot de sector van verblijfsrecreatie, is een B&B kleinschalig en daardoor niet te vergelijken met een horeca-onderneming en is een B&B niet openbaar omdat iemand niet zomaar binnen kan lopen. Bovendien hebben [appellante] een vergunning van de gemeente [plaats] voor hun B&B en bieden zij enkel logies aan. Ook als wordt gekeken naar de definitie van het begrip ‘hotel’ zoals die wordt gehanteerd door Koninklijke Horeca Nederland en het Centraal Bureau voor de Statistiek is volgens [appellante] duidelijk dat het verstrekken van logies zoals zij dat met hun B&B doen daar niet onder valt.
5.3.
Het hof stelt voorop dat het volgens vaste rechtspraak bij de uitleg van een uit de openbare registers kenbare splitsingsakte aankomt op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling dient naar objectieve maatstaven te worden afgeleid uit de omschrijving in die akte, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte. De rechtszekerheid vergt dat daarbij slechts acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn. Indien de splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, moet worden vastgesteld welke uitleg naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is, waarbij de rechter ook de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de verschillende tekstinterpretaties zouden leiden in aanmerking neemt.
5.4.
De grieven falen. Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat het aanbieden van logies in de vorm van een B&B onder het verbod tot het uitoefenen van een ‘horeca-bedrijf’ valt en zonder meer onder het begrip ‘aanverwant bedrijf’. De in dit kader genoemde argumenten van [appellante] , onder meer dat in 1988 een B&B geen bekend fenomeen was en een B&B verschilt van een hotel door de kleinschaligheid en besloten toegang, overtuigen niet. Het gaat niet om de naam die aan de activiteiten is/wordt gegeven, maar om de vorm en uitvoering daarvan, in dit geval het verstrekken van logies. Zo bestond in 1988 het fenomeen ‘Zimmer frei’ en er bestaan ook ‘boutique’ hotels met een beperkt aantal kamers en zonder vrije toegang voor niet-hotelgasten. Dat het begrip ‘horeca-bedrijf’ in de splitsingsakte ziet op het exploiteren van een ‘groot’ hotel ligt bovendien niet voor de hand. Het betreft hier immers een pand met dertien individuele appartementen met elk enkele kamers.
Dat ‘aanverwant bedrijf’ taalkundig slechts zou zien op bordeel/sexclub, zoals [appellante] tijdens de mondelinge behandeling hebben betoogd, volgt het hof ook niet. Ten eerste niet omdat het woord ‘hotel’ net als het woord ‘bordeel’ tussen een komma staat en niet valt in te zien dat ‘aanverwant bedrijf’ dan wel op het ene woord ziet en niet op het andere woord. Ten tweede niet omdat het, zo leidt het hof uit de geplaatste komma’s af, een opsomming betreft en de woorden ‘of aanverwant bedrijf’ taalkundig gezien op deze hele opsomming zien.
Verder is het hof met de kantonrechter en de VvE van oordeel dat of al dan niet sprake is van overlast in dit kader niet relevant is, hetgeen betekent dat ook grief 4 faalt. Datzelfde geldt voor het argument van [appellante] dat zij voor hun B&B een vergunning hebben gekregen van de gemeente Amsterdam. Deze vergunning is immers verkregen binnen een bestuursrechtelijk kader, terwijl de toestemming van de VvE een civielrechtelijk kader kent. Dit volgt ook uit de afgegeven vergunning, waarin staat dat [appellante] zelf nog toestemming van de VvE moeten regelen.
Gelijkheidsbeginsel
5.5.
Met eveneens grief 1 en grief 3 richten [appellante] zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat door de VvE niet in strijd met het gelijkheidsbeginsel is gehandeld. [appellante] stellen in hoger beroep dat er twee (een derde, die van Hofland, heeft [appellante] laten vallen tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep) vergelijkbare situaties zijn. De eerste is de situatie van [naam 1] . Hij heeft wel toestemming gekregen voor gebruik van zijn appartement als B&B. De tweede vergelijkbare situatie is die van [naam 9] . Haar appartement wordt gehuurd door stichting [naam 10] en dat appartement wordt door die stichting beschikbaar gesteld en ook gebruikt voor overnachtingen door het personeel van de stichting of door derden, zonder dat daartegen wordt opgetreden. Aldus is volgens [appellante] sprake van een ongelijke behandeling door de VvE van de eigenaren van de appartementen.
5.6.
Het hof is van oordeel dat [appellante] onvoldoende hebben onderbouwd dat door de VvE in strijd met het gelijkheidsbeginsel is gehandeld. Door de VvE is gesteld dat wordt opgetreden tegen [naam 1] en dit is onderbouwd met een brief waarin [naam 1] door het bestuur van de VvE wordt gewaarschuwd dat hem mogelijk een boete wordt opgelegd indien hij het met de splitsingsakte strijdige gebruik van zijn appartement als B&B niet staakt. Hier is niets tegenin gebracht door [appellante]
De VvE heeft zich ten aanzien van de situatie van [naam 9] op het standpunt gesteld dat het een kantoorruimte betreft, waar af en toe één van de medewerkers blijft slapen, die inmiddels allemaal bekend zijn bij de eigenaren in het gebouw, zonder betaling van een vergoeding. Nu dit door [appellante] onvoldoende gemotiveerd is betwist, gaat het hof van deze situatie uit. Naar het oordeel van het hof is deze situatie niet vergelijkbaar met die van [appellante] Immers, in de situatie van [naam 9] wordt niet betaald voor een overnachting, wordt onderdak geboden aan personeel van een stichting en hebben de medewerkers van de stichting die weleens overnachten in het appartement zich inmiddels allemaal voorgesteld aan de eigenaren van de appartementen. De grieven falen dan ook.
Slotsom en kosten
5.7.
De grieven 1 tot en met 4 treffen geen doel. De grieven 5 tot en met 7 hebben naast de overige grieven geen zelfstandige betekenis, zodat deze geen afzonderlijke bespreking behoeven. De bestreden beschikking zal worden bekrachtigd. [appellante] zijn in het hoger beroep in het ongelijk gesteld en zullen daarom worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep. Het hof stelt deze kosten als volgt vast:
- griffierecht € 798,00
- salaris advocaat € 2.428,00 (tarief € 1.214,-, 2 punten)
Totaal € 3.226,00
6.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt de bestreden beschikking;
veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van de VvE vastgesteld op € 3.226,00.
Deze beschikking is gegeven door mrs. D. Kingma, L.A.J. Dun en K. van Dijk en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 16 december 2025.