Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.344.451/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 10759435 \ CV EXPL 23-13743
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 11 februari 2025
in de zaak van
LIBRA INTERNATIONAL B.V.,
gevestigd in Amsterdam,
appellante,
advocaat: mr. R.N.E. Visser te Amsterdam,
tegen
[geïntimeerde],
wonend in [plaats] ,
geïntimeerde,
niet verschenen.
Partijen worden hierna Libra en [geïntimeerde] genoemd.
1.Het geding in hoger beroep
Libra is bij dagvaarding van 23 juli 2024 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 5 maart 2024 (hierna: het tussenvonnis) van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam, (hierna: de kantonrechter) en een vonnis van 28 mei 2024 van de kantonrechter (hierna: het eindvonnis en samen met het tussenvonnis: de bestreden vonnissen), beide onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen Libra als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde.
Ter rolle van 6 augustus 2024 is tegen [geïntimeerde] verstek verleend.
Libra heeft een memorie van grieven ingediend, waarbij zij (de grondslag van) haar eis heeft vermeerderd en heeft geconcludeerd dat het hof, uitvoerbaar bij voorraad, de bestreden vonnissen zal vernietigen en haar afgewezen vorderingen alsnog zal toewijzen, en meer in het bijzonder:
1. de huurovereenkomst tussen partijen onvoorwaardelijk zal ontbinden;
2. [geïntimeerde] onvoorwaardelijk zal veroordelen om de woning te ontruimen, naar het hof begrijpt met veroordeling van [geïntimeerde] om aan Libra een gebruiksvergoeding te betalen vanaf de datum van ontbinding tot en met de maand waarin ontruiming van de woning heeft plaatsgevonden;
3. [geïntimeerde] zal veroordelen tot betaling van een bedrag van € 3.156,75 aan huurachterstand, te vermeerderen met rente;
4. [geïntimeerde] zal veroordelen tot betaling van de verschuldigde huurpenningen vanaf oktober 2024 tot en met de datum van ontbinding van de huurovereenkomst;
5. [geïntimeerde] zal veroordelen tot betaling van een bedrag van € 3.156,75 aan voorschot op schadevergoeding;
6. voorwaardelijk, in het geval het hof de huurovereenkomst niet onvoorwaardelijk ontbindt, [geïntimeerde] zal veroordelen tot betaling van een bedrag aan huurachterstand van € 1.020,51; en
7. [geïntimeerde] zal veroordelen in de proceskosten van, naar het hof begrijpt, het hoger beroep, de nakosten daaronder begrepen.
De hiervoor genoemde eisvermeerdering is bij exploot van 6 september 2024 aan [geïntimeerde] betekend.
Ten slotte is arrest gevraagd.
Libra heeft in hoger beroep bewijs van haar stellingen aangeboden.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in 2.1. tot en met 2.5. van het tussenvonnis de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Met haar eerste grief betoogt Libra dat de kantonrechter ten onrechte een aantal feiten niet als vaststaand heeft aangemerkt. Het hof zal de feiten aanvullen met door Libra in de toelichting op haar grief genoemde feiten voor zover die feiten onomstreden zijn en relevant voor de beoordeling van het geschil, en met overige onomstreden feiten. De feiten luiden als volgt.
2.1
[geïntimeerde] huurt sinds 2 augustus 2021 van Libra de woning aan het adres [straat] in [plaats] (verder: de woning). Bij aanvang van de huurovereenkomst bedroeg de huurprijs € 1.000,00 per maand, waarvan € 50,00 betrekking had op stofferingskosten. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Woonruimte ROZ 2017 van toepassing verklaard.
2.2
In artikel 5.2 van de huurovereenkomst is het volgende bepaald:
5.2
Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs voor woonruimte betreft is het gestelde onder 5.1 niet van toepassing. Partijen komen hierbij overeen dat de laatst geldende huurprijs jaarlijks op 1 juli wordt verhoogd met een percentage van 2,5% of, indien het inflatiepercentage conform CBS hoger uitvalt, met dit hogere percentage.
2.3
[geïntimeerde] heeft in 2022 een huurachterstand ter grootte van vijf maanden huur laten ontstaan. Libra heeft [geïntimeerde] gedagvaard op 6 december 2022. Hierop heeft [naam 1] (verder: [naam 1] ) voor [geïntimeerde] een betaling ter grootte van een maand huur aan Libra gedaan en zijn partijen voor de resterende huurachterstand een betalingsregeling overeengekomen, waarna Libra de procedure heeft ingetrokken.
2.4
[geïntimeerde] is de met Libra overeengekomen betalingsregeling niet nagekomen en heeft de huurachterstand weer laten oplopen tot een bedrag gelijk aan vijf maanden huur. Hierop heeft Libra [geïntimeerde] op 14 maart 2023 opnieuw gedagvaard. Op 21 maart 2023 heeft [naam 1] voor [geïntimeerde] de gehele door Libra gevorderde hoofdsom aan Libra betaald. Vervolgens heeft Libra de procedure ingetrokken.
2.5
Aan de toegangsdeur van de woning is op enig moment schade ontstaan.
2.6
[geïntimeerde] heeft de huur over de maanden juli, augustus en september 2023 onbetaald gelaten. In verband hiermee heeft Libra op 10 oktober 2023 de inleidende dagvaarding in deze procedure uitgebracht.
2.7
Op 18 november 2023 heeft [naam 1] voor [geïntimeerde] een bedrag van € 4.286,36 aan Libra betaald. Nadien is de huurachterstand van [geïntimeerde] opgelopen tot een bedrag gelijk aan zeven maanden huur.
2.8
Op 28 mei 2024 is het eindvonnis gewezen. Op 28 juni 2024 heeft [naam 1] voor [geïntimeerde] de verschuldigde huurtermijnen tot en met juni 2024 aan Libra betaald.
2.9
[geïntimeerde] heeft de huur over de maanden juli, augustus en september 2024 onbetaald gelaten.
3.Eerste aanleg
3.1
Libra heeft in eerste aanleg, samengevat, het volgende gevorderd:
a. ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning;
b. veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van:
1. € 3.214,77 aan huurachterstand, met rente;
2. € 600,00 aan schadevergoeding in verband met de beschadiging van de
toegangsdeur van de woning;
3. de onbetaalde huurpenningen vanaf oktober 2023 tot de datum van ontbinding
van de huurovereenkomst, met rente;
4. een gebruiksvergoeding van € 1.071,59 per maand vanaf de ontbinding van de
huurovereenkomst tot en met de datum van ontruiming van de woning;
5. een voorschot op schadevergoeding van € 3.214,77 in verband met de voortijdige
beëindiging van de huurovereenkomst;
6. € 526,82 aan buitengerechtelijke incassokosten, met rente;
7. de proceskosten, inclusief nakosten en met rente.
3.2
[geïntimeerde] heeft verweer gevoerd. Hij heeft zich, kort samengevat, op het standpunt gesteld dat artikel 5.2 van de huurovereenkomst oneerlijk is en aangevoerd dat hij de betaling van de huur kon opschorten omdat Libra weigerde om de toegangsdeur van de woning te herstellen. [geïntimeerde] heeft erkend dat hij is gehouden om de schade aan de woningdeur te vergoeden en hij heeft het bestaan van een huurachterstand ter grootte van zeven maanden huur erkend.
3.3
In het tussenvonnis heeft de kantonrechter vastgesteld dat [geïntimeerde] na dagvaarding een bedrag van € 4.286,36 heeft betaald. Met toepassing van artikel 6:44 BW is volgens Libra daarmee het volgende betaald:
de schadevergoeding voor de deur van € 600,00;
de buitengerechtelijke incassokosten van € 526,82;
de huur tot en met oktober 2023, met uitzondering van € 55,23.
3.4
Libra heeft bij akte de vordering tot betaling van de buitengerechtelijke kosten ingetrokken.
3.5
In het eindvonnis heeft de kantonrechter artikel 5.2 van de huurovereenkomst vernietigd omdat het beding volgens de kantonrechter oneerlijk is in de zin van de Richtlijn 93/13 EG (hierna: de Richtlijn). Als gevolg van deze vernietiging heeft de kantonrechter een bedrag van € 1.020,51 op de vordering van Libra in mindering gebracht, zijnde het bedrag aan huurverhogingen dat Libra op grond van artikel 5.2 van de huurovereenkomst aan [geïntimeerde] in rekening heeft gebracht. De kantonrechter heeft het beroep van [geïntimeerde] op opschorting gepasseerd en de vordering tot betaling van de (na aftrek van het bovengenoemde bedrag van € 1.020,51) resterende huurachterstand van € 4.337,44 toegewezen, vermeerderd met rente. Het door Libra gevorderde voorschot op schadevergoeding als gevolg van voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst is afgewezen. De kantonrechter heeft daartoe overwogen dat, gelet op de op Libra rustende schadebeperkingsplicht, onvoldoende vast staat dat Libra die schade daadwerkelijk zal lijden. De kantonrechter heeft de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning voorwaardelijk toegewezen, namelijk onder de voorwaarde dat [geïntimeerde] niet binnen een maand na de datum van het eindvonnis de hiervoor genoemde huurachterstand van € 4.337,44 betaalt en/of [geïntimeerde] op die datum niet alle overige op dat moment vervallen huurtermijnen heeft voldaan.
4.Beoordeling
4.1
Libra heeft in hoger beroep vijf grieven aangevoerd. De eerste grief heeft betrekking op de vaststelling van de feiten en is hiervoor al behandeld.
Ontbinding en ontruiming
4.2
De tweede en derde grief van Libra zijn gericht tegen de beslissing van de kantonrechter om de door Libra gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning slechts voorwaardelijk toe te wijzen.
4.3
Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van de huurder de verhuurder de bevoegdheid om de huurovereenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Slechts een tekortkoming van voldoende gewicht geeft recht op ontbinding van de huurovereenkomst. Of de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt, moet worden beoordeeld met inachtneming van alle omstandigheden van het geval.
4.4
[geïntimeerde] heeft kort na het sluiten van de huurovereenkomst een huurachterstand ter grootte van vijf maanden huur laten ontstaan. Hij heeft voor die achterstand een betalingsregeling met Libra getroffen nadat Libra in december 2022 een dagvaarding had uitgebracht. Die betalingsregeling is door [geïntimeerde] niet nagekomen en hij heeft zijn huurachterstand opnieuw laten oplopen tot een bedrag gelijk aan vijf maanden huur. Pas nadat Libra [geïntimeerde] op 14 maart 2023 opnieuw had gedagvaard, heeft [naam 1] voor [geïntimeerde] de op dat moment bestaande huurachterstand betaald. Binnen een half jaar nadien had [geïntimeerde] een nieuwe huurachterstand laten ontstaan, nu ter grootte van drie maanden huur, waarop Libra de inleidende dagvaarding in deze procedure heeft uitgebracht. In de loop van de procedure in eerste aanleg heeft [geïntimeerde] de huurachterstand vervolgens laten oplopen tot een bedrag van zeven maanden huur. Het op grond van het eindvonnis aan Libra verschuldigde bedrag is door [naam 1] aan Libra voldaan. De eerste drie huurtermijnen die nadien zijn verschenen, heeft [geïntimeerde] echter onbetaald gelaten.
4.5
[geïntimeerde] is gelet op het voorgaande in korte tijd meermaals ernstig tekortgeschoten in de nakoming van de op hem rustende betalingsverplichtingen. Hij heeft in een tijdsbestek van tweeëneenhalf jaar vijfmaal een huurachterstand van meer dan drie maanden huur laten ontstaan. Ook de verschillende door Libra gestarte procedures en de inhoud van het eindvonnis hebben [geïntimeerde] er niet toe gebracht zijn betalingsverplichtingen voortaan stipt na te komen. De conclusie is dat [geïntimeerde] structureel niet bereid of niet in staat is om aan zijn betalingsverplichtingen te voldoen. Het hof is van oordeel dat deze tekortkoming van [geïntimeerde] van voldoende gewicht is om de (onvoorwaardelijk) ontbinding van de huurovereenkomst en – in het verlengde daarvan – de (onvoorwaardelijke) ontruiming van de woning te rechtvaardigen. De grieven 2 en 3 slagen in zoverre. De overige gestelde tekortkomingen van [geïntimeerde] die Libra aan haar vorderingen ten grondslag heeft gelegd, behoeven geen verdere bespreking.
Voorschot op schadevergoeding
4.6
De derde grief van Libra bestrijdt ook de afwijzing van het door Libra gevorderde voorschot op schadevergoeding als gevolg van voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst. De kantonrechter heeft de vordering van Libra afgewezen en daartoe overwogen dat, gelet op de op Libra rustende schadebeperkingsplicht, onvoldoende vast staat dat Libra die schade daadwerkelijk zal lijden.
4.7
Libra voert op zichzelf terecht aan dat de rechter niet ambtshalve de schadevergoedingsplicht van een partij kan verminderen op de voet van artikel 6:101 BW en dat [geïntimeerde] geen beroep op artikel 6:101 BW heeft gedaan. De kantonrechter heeft naar het oordeel van het hof echter wel terecht geoordeeld dat niet is komen vast te staan dat Libra de bedoelde schade daadwerkelijk zal lijden. Libra heeft ter onderbouwing van haar standpunt aangevoerd, samengevat, dat er altijd enige tijd verstrijkt tussen de ontruiming van een verhuurde woning en de wederverhuur van die woning en dat er altijd enig mutatieonderhoud nodig is. Over de geschatte tijd tussen ontruiming en wederverhuur in dit specifieke geval, mede in het licht van de (geschatte) verhuurbaarheid van de woning, heeft Libra echter niets gesteld. Ook heeft zij niet onderbouwd dat in dit geval mutatieonderhoud noodzakelijk is en zij heeft ook niet uitgelegd waar dat onderhoud in dit geval in zal bestaan. Daarnaast heeft Libra niet onderbouwd dat de kosten van mutatieleegstand en mutatieonderhoud in dit geval hoger zijn dan in het geval de huurovereenkomst zou zijn geëindigd zonder tekortkoming van [geïntimeerde] . Bovendien valt te verwachten dat het vroegtijdig einde van de huurovereenkomst door de ontbinding Libra de mogelijkheid biedt de huurprijs van de woning ineens met veel meer dan de indexering of 2,5 procent te verhogen. Gelet op het voorgaande zijn zowel het bestaan en de omvang van de gestelde schade als het causaal verband tussen die schade en de tekortkomingen van [geïntimeerde] onvoldoende door Libra onderbouwd. De grief heeft op dit punt dus geen succes.
Eisvermeerdering – ambtshalve toetsing huurprijsbeding
4.8
De vierde grief van Libra behelst de hiervoor genoemde eisvermeerdering en strekt ertoe dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot betaling van de huurachterstand over de maanden juli tot en met september 2024 (samen € 3.156,75) en tot betaling van de huurpenningen vanaf oktober 2024 tot de datum van ontbinding van de huurovereenkomst.
4.9
[geïntimeerde] heeft niet weersproken dat hij de huur over de maanden juli tot en met september 2024 onbetaald heeft gelaten en dat hij (ook) vanaf oktober 2024 tot de datum van ontbinding van de huurovereenkomst gehouden is de huurpenningen te voldoen. In beginsel zijn de vorderingen van Libra daarom toewijsbaar. Uit het door Libra gevorderde bedrag over de maanden juli tot en met september 2024 (€ 3.156,75) volgt echter dat Libra niet alleen aanspraak maakt op betaling van de aanvangshuurprijs van € 1.000,00, maar ook op het bedrag van de huurverhogingen nadien. Om de vordering van Libra te beoordelen, moet het hof daarom vaststellen of de kantonrechter artikel 5.2 van de huurovereenkomst terecht heeft vernietigd omdat de bepaling oneerlijk is in de zin van de Richtlijn.
4.1
Het hof stelt voorop dat de huurovereenkomst die in deze zaak centraal staat, door Libra is gesloten met een consument, zodat de kantonrechter terecht heeft geoordeeld dat ambtshalve toetsing moet plaatsvinden aan de Richtlijn.
4.11
De kantonrechter heeft artikel 5.2 van de huurovereenkomst aangemerkt als een beding dat Libra het (eenzijdige)
rechtgeeft om jaarlijks de huur te verhogen. Uit artikel 5.2 van de huurovereenkomst volgt echter dat de jaarlijkse huurverhoging niet afhankelijk is van de uitoefening van een recht door Libra, maar al vastligt in de tekst van het beding zelf. Anders gezegd: de door [geïntimeerde] aan Libra verschuldigde huur wordt conform artikel 5.2 van de huurovereenkomst automatisch verhoogd met 2,5 procent of het inflatiecijfer conform CBS als dit hoger is, zonder dat daarvoor enige nadere (rechts)handeling van Libra nodig is. Het beding regelt dus niet een recht voor de verhuurder om de huurprijs eenzijdig tussentijds te wijzigen. Het regelt de huurprijs zelf. Daarmee is artikel 5.2 van de huurovereenkomst een kernbeding.
rechtgeeft om jaarlijks de huur te verhogen. Uit artikel 5.2 van de huurovereenkomst volgt echter dat de jaarlijkse huurverhoging niet afhankelijk is van de uitoefening van een recht door Libra, maar al vastligt in de tekst van het beding zelf. Anders gezegd: de door [geïntimeerde] aan Libra verschuldigde huur wordt conform artikel 5.2 van de huurovereenkomst automatisch verhoogd met 2,5 procent of het inflatiecijfer conform CBS als dit hoger is, zonder dat daarvoor enige nadere (rechts)handeling van Libra nodig is. Het beding regelt dus niet een recht voor de verhuurder om de huurprijs eenzijdig tussentijds te wijzigen. Het regelt de huurprijs zelf. Daarmee is artikel 5.2 van de huurovereenkomst een kernbeding.
4.12
Op grond van artikel 4 lid 2 van de Richtlijn zijn kernbedingen uitgezonderd van toetsing op oneerlijkheid, mits zij duidelijk en begrijpelijk zijn geformuleerd. Naar het oordeel van het hof is artikel 5.2 van de huurovereenkomst duidelijk en begrijpelijk geformuleerd. [geïntimeerde] kon bij lezing van de bepaling eenvoudig vaststellen dat de huurprijs jaarlijks per 1 juli wordt verhoogd met 2,5 procent of met het inflatiecijfer als dat hoger is. Omdat het beding duidelijk en begrijpelijk is geformuleerd, bestaat geen ruimte voor verdere toetsing van het beding aan de Richtlijn. De conclusie is dat artikel 5.2 van de huurovereenkomst niet kon worden vernietigd op grond van de Richtlijn en dus nog onverkort tussen partijen geldt. Dat brengt mee dat ook het door Libra in hoger beroep gevorderde deel van de huurprijs dat boven de aanvangshuur-prijs ligt, toewijsbaar is.
Grief 5
4.13
De vijfde grief van Libra is voorwaardelijk aangevoerd, te weten voor het geval het hof niet alsnog de onvoorwaardelijke ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde toewijst. Omdat het hof de onvoorwaardelijke ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning zal toewijzen, is de aan de vijfde grief verbonden voorwaarde niet ingetreden en behoeft de vijfde grief van Libra geen verdere bespreking.
Bewijs
4.14
Het hof gaat voorbij aan het bewijsaanbod van Libra. Zij heeft geen stellingen ingenomen die, indien bewezen, tot een ander oordeel zouden leiden.
Slotsom en kosten
4.15
De grieven slagen gedeeltelijk. Het eindvonnis zal worden vernietigd voor zover de in eerste aanleg gevorderde ontbinding, ontruiming en gebruiksvergoeding slechts voorwaardelijk zijn toegewezen. Bij de vaststelling van de hoogte van de gebruiksvergoeding zal het hof uitgaan van de door Libra in hoger beroep gestelde hoogte van de huur. De bestreden vonnissen zullen voor het overige worden bekrachtigd. Daarnaast zal [geïntimeerde] worden veroordeeld tot betaling van het bedrag van de huurachterstand over de maanden juli tot en met september 2024 en tot betaling van de huurpenningen tot de datum van ontbinding van de huurovereenkomst.
4.16
[geïntimeerde] is in het hoger beroep overwegend in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep. Het hof stelt deze kosten als volgt vast:
- explootkosten € 136,72
- griffierecht € 798,00
- salaris advocaat € 1.214,00 (tarief 1.214,00, 1 punt)
Totaal € 2.148,72
5.Beslissing
Het hof:
vernietigt het eindvonnis wat betreft de onderdelen II., III. en IV. van het dictum en in zoverre opnieuw rechtdoende:
1. ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [straat] te [plaats] ;
2. veroordeelt [geïntimeerde] om binnen zes weken na betekening van dit arrest de woning met al wie en al wat zich daarin vanwege [geïntimeerde] bevindt te ontruimen en te verlaten en met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van Libra te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;
3. veroordeelt [geïntimeerde] om vanaf de datum van dit arrest tot en met de datum van ontruiming van de woning een gebruiksvergoeding van € 1.052,25 per maand aan Libra te betalen;
4. bekrachtigt de bestreden vonnissen voor het overige;
en voorts:
5. veroordeelt [geïntimeerde] om een bedrag van € 3.156,75 aan Libra te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van opeisbaarheid tot de dag van betaling;
6. veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling aan Libra van de op grond van de huurovereenkomst aan Libra verschuldigde en nog niet betaalde huurpenningen vanaf 1 oktober 2024 tot en met de datum van dit arrest;
7. veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [naam 2] begroot op € 934,72 aan verschotten, op € 1.214,00 voor salaris en op € 178,00 voor nasalaris, te vermeerderen met € 92,00 voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt;
8. verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
9. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.J.R. Brons, J.C.W. Rang en M. Scheeper en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 11 februari 2025.