ECLI:NL:GHAMS:2025:64 - Gerechtshof Amsterdam - Ontbinding huurovereenkomst wegens ontbreken hoofdverblij...

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.336.653/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 10291718 \ CV EXPL 23-1096

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 14 januari 2025

inzake

1.[appellant 1] ,

2. [appellant 2],

beiden volgens de appeldagvaarding wonend te [plaats 1] ,

appellanten,

advocaat: mr. A.W. van Dalen te Amsterdam,

tegen

WONINGSTICHTING ROCHDALE,

gevestigd te [plaats 1] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. L.C. Strating te Amsterdam.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellant 1] – afzonderlijk: [appellant 1] en [appellant 2] – en Rochdale genoemd.

[appellant 1] zijn bij dagvaarding van 9 januari 2024 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 12 oktober 2023, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen Rochdale als eiseres en [appellant 1] als gedaagden.

Bij tussenarrest van 13 februari 2024 is een mondelinge behandeling na aanbrengen gelast. De mondelinge behandeling heeft op verzoek van Rochdale geen doorgang gevonden.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, tevens vermeerdering van eis, met producties, van [appellant 1] ;

- memorie van antwoord van Rochdale .

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant 1] heeft na eiswijziging geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen, de vordering van Rochdale alsnog zal afwijzen en
–uitvoerbaar bij voorraad
–Rochdale zal veroordelen om binnen drie maanden na dit arrest aan [appellant 1] een andere, passende en aan het gehuurde gelijkwaardige woning aan te bieden, met veroordeling van Rochdale in de kosten van het geding in beide instanties, inclusief nakosten, met rente.

Rochdale heeft geconcludeerd dat het hof [appellant 1] niet-ontvankelijk zal verklaren in hun hoger beroep, dan wel het bestreden vonnis zal bekrachtigen, met

– uitvoerbaar bij voorraad – veroordeling van [appellant 1] in de kosten van, naar het hof begrijpt, het hoger beroep, inclusief nakosten.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2.Feiten

De door de kantonrechter onder 2.1 tot en met 2.14 van het bestreden vonnis vastgestelde feiten zijn niet betwist. Ook het hof zal daarom daarvan uitgaan, voor zover in hoger beroep nog van belang. Aangevuld met andere relevante feiten die in dit geding zijn komen vast te staan, zijn die feiten de volgende.

2.1.

De rechtsvoorgangster van Rochdale heeft met ingang van 12 mei 2000 de woning aan het adres [straat 3] te [plaats 3] (hierna: het gehuurde) verhuurd aan [appellant 1] .

2.2.

In de huurovereenkomst is onder meer het volgende bepaald:

“
4.1. De woning is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte voor huurder en zijn huishouden. (…). Huurder zal de woning zelf bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben.”

2.3.

[appellant 2] , de neef van [appellant 1] , heeft zich ingeschreven op het adres van het gehuurde. [appellant 2] is de huur van het gehuurde gaan betalen. Er is Rochdale geen toestemming gevraagd voor medehuur.

2.4.

In augustus 2021 heeft Rochdale van de [gemeente] een melding ontvangen dat [appellant 1] de woning vermoedelijk heeft onderverhuurd dan wel in gebruik heeft gegeven aan familie of kennissen.

2.5.

Bij bezoeken van medewerkers van Rochdale aan de woning op 7 september 2021 en 16 december 2021 werd niet open gedaan. Wel werd een bonnetje gevonden van een bezorging op naam van [persoon 2] , met het adres van de woning als afleveradres.

2.6.

Ook bij een huisbezoek op 11 januari 2022 werd niemand aangetroffen. Bij een aansluitend buurtonderzoek zijn vier omwonenden gesproken, die allen verklaarden dat op het adres van het gehuurde een stel van ongeveer 35 jaar woont met kinderen. Een omwonende verklaarde ook dat een oudere man de afgelopen jaren niet bij de woning is gezien.

2.7.

Op 20 januari 2022 heeft op het gemeentehuis in [plaats 3] een gesprek plaatsgevonden tussen [appellant 1] , een medewerker van Rochdale en een medewerker van de [gemeente] . Tijdens dit gesprek heeft [appellant 1] verklaard dat hij met zijn neef [appellant 2] in de woning woont. [appellant 2] zou ongeveer acht tot tien jaar eerder bij [appellant 1] zijn ingetrokken omdat [appellant 1] last heeft van zijn rug en zorg nodig heeft. De vriendin van [appellant 2] , [persoon 2] , woont niet bij hem en komt alleen op bezoek. [appellant 2] betaalt ook de huur aan Rochdale , aldus [appellant 1] . [appellant 2] heeft met [persoon 2] twee minderjarige kinderen.

2.8.

Aansluitend heeft een huisbezoek plaatsgevonden. In het verslag dat de toezichthouder van de [gemeente] daarvan heeft opgesteld, is vermeld dat [appellant 1] in de woning moest zoeken naar een knop van een lamp. Ook werd [appellant 2] in het gehuurde aangetroffen. Er werden twee slaapkamers getoond; [appellant 1] verklaarde dat hij de rechter in gebruik heeft en [appellant 2] de linker. In de linker slaapkamer stond een eenpersoonsbed met twee matrassen, een grote kledingkast, een ladekast en een kinderbedje. In de kasten is mannenkleding en kinderkleding aangetroffen. Daarnaast zijn verzorgingsproducten voor een vrouw aangetroffen. In de rechter slaapkamer zijn een tweepersoonsbed, een tv met tv-meubel en een grote kledingkast aangetroffen. Gevraagd naar zijn administratie is [appellant 1] daar eerst naar gaan zoeken en verklaarde hij daarna dat hij zijn administratie online doet. Vervolgens lukte het [appellant 1] niet om desgevraagd de televisie in de woonkamer aan te zetten. [appellant 2] verklaarde dat hij zijn PlayStation had gebruikt en dat het [appellant 1] daarom niet lukte. Ook verklaarde hij dat de moeder van zijn kinderen, [persoon 2] , op de [plaats 2] woont, maar dat zijn kinderen heel vaak in de woning zijn en hun moeder dan ook.

2.9.

Begin februari 2022 hebben toezichthouders van de [gemeente] een buurtonderzoek gedaan. Een buurvrouw verklaarde dat zij de mevrouw van het adres van de woning al een tijdje niet heeft gezien en dat zij niet goed weet wie er nu wel wonen. Een andere buurvrouw verklaarde dat het gehuurde wordt bewoond door een meneer, mevrouw en twee kinderen en dat zij nooit iemand van pensioengerechtigde leeftijd heeft gezien. Een andere vrouw verklaart dat zij vooral de vrouw, [persoon 2] , op het adres heeft gezien. Een week eerder had deze vrouw voor [persoon 2] een pakketje aangenomen en de vrouw verklaarde ook dat [persoon 2] in de groepsapp zit met de buren van het portiek.

2.10.

Bij huisbezoeken op 11 en 19 april 2022 deed [appellant 2] open en verklaarde hij dat [appellant 1] er niet was.

2.11.

Begin mei 2022 hebben toezichthouders van de [gemeente] nogmaals een buurtonderzoek gedaan en twee buurtbewoners gesproken. De bewoonster van [straat 1] , [persoon 3] , verklaarde:

“
Ik woon zelf al jaren op dit adres. Ik weet wie mijn buren zijn, ik zie altijd een vrouw, een man en kinderen. Zij wonen op het adres [straat 3] . Ik heb nog nooit een man gezien van rond de 70 jaar. Ik heb nog nooit anderen mensen gezien die op het adres wonen, anders dan het gezin. Misschien dat de vrouw er niet meer is, want ik zie haar niet meer zo vaak. Maar de man en de kinderen zie of hoor ik wel vaak.”

Een andere buurtbewoner verklaarde: “
(…) Op huisnummer [straat 3] (…) woont voor zover mij bekend een dame, [persoon 2] , met volgens mij 2 kinderen (meisje van een jaar of 6/7 en een jonger kindje). Of er ook met regelmaat een man in huis is durf ik niet te zeggen, die zie ik daar zelden (…)”.

2.12.

In oktober 2022 heeft [appellant 1] bij de [gemeente] een energietoeslag aangevraagd, waarna de [gemeente] voor het toekennen van die aanvraag een onderzoek is gestart.

2.13.

Van dat onderzoek is een op ambtsbelofte opgemaakt verslag van 31 oktober 2022 opgesteld. Hierin verklaart de handhavingsspecialist van de [gemeente] onder meer over opgevraagde bankgegevens en over een huisbezoek.

Uit het verslag blijkt dat bij [appellant 1] bankgegevens zijn opgevraagd. De bankgegevens die [appellant 1] vervolgens had overgelegd, zijn van een ABN-Amrorekening. Die gegevens zijn niet volledig, want de uitdraai vermeldt dat deze uit 27 pagina’s bestaat, terwijl er zes zijn overgelegd, aldus de handhavingsspecialist. Daaruit blijkt dat tussen eind december 2021 en mei 2022 van de wel overgelegde transacties twee keer geld is gepind in [plaats 3] en twee keer in Londen voor levensonderhoud. Verder is twee keer een bedrag aan [appellant 2] overgemaakt en zijn de overige betalingen niet voor levensonderhoud, zo blijkt uit het verslag. Uit het verslag blijkt verder dat medewerkers van de gemeente daarna een huisbezoek aan de woning hebben afgelegd. Hier deed [appellant 2] open en hij weigerde de toegang. Uit het verslag blijkt dat de medewerkers van de gemeente daarbij wel zicht hadden in de woning en zagen dat een meisje op bed zat in een slaapkamer rechtsachter in de woning. Hierna is [appellant 1] opgebeld, maar er werd niet opgenomen. Wel belde [appellant 1] kort erop terug en vertelde hij dat hij in de [plaats 4] was. Die middag zijn de medewerkers nogmaals naar de woning gegaan, waar niet werd opengedaan. Vervolgens is [appellant 1] uitgenodigd voor een gesprek twee dagen later op het gemeentehuis. [appellant 1] is toen verschenen en verklaarde onder meer dat hij en [appellant 2] geen afspraak hebben over het betalen van de huur, maar dat [appellant 2] hem wel eens geld betaalt. Verder verklaarde hij dat zij samen koken maar apart eten en dat [appellant 2] boodschappen doet omdat [appellant 1] rugproblemen heeft. Aansluitend hebben de medewerkers een huisbezoek aan de woning gebracht. Het verslag luidt, voor zover relevant, als volgt:

“
[ [appellant 1] ] toonde […]ons de rechterslaapkamer. Hierin stond een opgemaakt tweepersoonsbed. Deze oogde niet recent beslapen. In de laadjes van het nachtkastje naast het bed, lag een handknijper en was post die geadresseerd was aan [ [appellant 1] ].

[…]

Er stonden twee tweedeurskledingkasten in de kamer. Beide zeer marginaal gevuld. In de rechterkast lagen op de bovenste plank wat boeken, een bijbel, wat post dat geadresseerd was aan [appellant 1] ] en wat toiletartikelen zoals een herengeurtje Ook hing er een leren jasje. In de linkerkast […] was wat kleding te vinden: Vier of vijf stuks hangkleding, een viertal keurig gestreken overhemden en twee of drie pantalons. Opvallend genoeg zagen wij geen sokken en/of ondergoed in de kast. Wij vroegen [ [appellant 1] ] naar de oorzaak hiervan. [ [appellant 1] ] reageerde hier vaag op en gaf feitelijk geen antwoord. Na enig zoekwerk vond [ [appellant 1] ] in een rugzak één boxershort. Op de kasten stonden twee grote koffers. Hieruit haalde [ [appellant 1] ] een lege tas.Verder opende hij de koffers niet.

In de hoek van de kamer, zag ik een schoenkastjes met daarin 6 paar schoenen. Dit waren nette schoen in tegenstelling dat de sneakers die [ [appellant 1] ] thans droeg. Wij zagen dat [ [appellant 1] ] sokdragend is. Ik gaf aan dat ik het opmerkelijk vond dat [ [appellant 1] ] zoveel paar schoenen heeft, terwijl hij geen sokken heeft, behalve het paar dat u nu droeg.

Ik vroeg [ [appellant 1] ] of hij vuile was in huis had. [ [appellant 1] ] vertelde mij dat er volgens hem geen vuile as in huis was. Voorts kon hij ons ook geen vuile was of een wasmand tonen.

Ik complimenteerde [ [appellant 1] ] over zijn mee gestreken overhemden en vroeg hem of hij zelf streek. [ [appellant 1] ] gaf aan dit zelf te doen. Ik vroeg hem waar de strijkbout en strijkplank zich in huis bevinden. Dit wist [ [appellant 1] ] niet te zeggen, maar na enige speurwerk vond hij deze terug in een inpandige kast in de gang. Daar zou [appellant 2] de strijkplank en strijkbout hebben neergelegd.

Inmiddels was [appellant 2] uit de linkerslaapkamer gekomen. Hij gaf aan ziek te zijn en de hele dag op bed te hebben gelegen. […] [appellant 2] bood zijn verontschuldigingen aan voor zijn gedrag van afgelopen maandag. Gelet het min of meer gelijke postuur van de heer [appellant 2] en [ [appellant 1] ], kan niet uitgesloten worden dat de kleding die wij gezien hebben aan [appellant 2] toebehoort.

Eenmaal in de keuken aangekomen opende [ [appellant 1] ] desgevraagd voor ons de koelkast. Deze had een inhoud die voldeed aan de beschrijving die hij op kantoor had gegeven.

Rond 10:45 uur hebben wij ons huisbezoek afgerond.”

2.14.

Het gehuurde is inmiddels ontruimd.

3.Beoordeling

3.1.

In de procedure bij de kantonrechter heeft Rochdale ontbinding van de huurovereenkomst tussen haar en [appellant 1] en ontruiming van het gehuurde door [appellant 1] en [appellant 2] gevorderd. In het bestreden vonnis heeft de kantonrechter die vordering toegewezen en [appellant 1] in de proces- en nakosten veroordeeld. Daartoe heeft de kantonrechter, kort gezegd, geoordeeld dat [appellant 1] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst doordat is komen vast te staan dat hij zijn hoofdverblijf niet in het gehuurde heeft en dat die tekortkoming genoeg is om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. [appellant 1] komt met zijn vijf grieven tegen deze beslissing op.

3.2.

Ook [appellant 2] heeft hoger beroep ingesteld tegen het bestreden vonnis. Hij heeft echter geen grieven geformuleerd, zodat hij niet kan worden ontvangen in zijn hoger beroep.

3.3.

Rochdale en [appellant 1] zijn verdeeld over de vraag of [appellant 1] heeft gehandeld in strijd met zijn contractuele verplichting om in het gehuurde zijn hoofdverblijf te hebben. Grieven 1 tot en met 4 zien alle hierop en zullen daarom gezamenlijk worden behandeld.

3.4.

Het hof wijst erop dat ten aanzien van deze vraag op [appellant 1] , als huurder, een verzwaarde motiveringsplicht rust. Dit houdt in dat als de verhuurder (in dit geval Rochdale ) voldoende gemotiveerd stelt dat de huurder de huurovereenkomst overtreedt doordat hij zijn hoofdverblijf niet (meer) in het gehuurde heeft, de stelplicht (en zo nodig de bewijslast) van het ontbrekende hoofdverblijf op de verhuurder blijft rusten, maar van de huurder mag worden verlangd dat hij feitelijke gegevens verstrekt ter motivering van zijn betwisting van de stellingen van de verhuurder. Het ligt immers voor de hand dat de huurder over concrete en relevante gegevens beschikt die het gebruik van het gehuurde als hoofdverblijf door hem ondersteunen. Als de huurder niet voldoet aan de verzwaarde motiveringsplicht kan de rechter de stellingen van de verhuurder als onvoldoende betwist voor waar aannemen.

3.5.

Rochdale heeft ter onderbouwing van haar stelling dat [appellant 1] zijn hoofdverblijf niet in het gehuurde heeft de hiervoor onder 2.5 tot en met 2.14 weergegeven verslagen van twee huisbezoeken, verklaringen over pogingen tot huisbezoeken (met aansluitend buurtonderzoek), bevindingen van de [gemeente] en verklaringen van omwonenden in het geding gebracht. Hieruit volgt dat [appellant 1] nooit zelf bij een huisbezoek heeft opengedaan, dat [appellant 2] wel een paar keer heeft opengedaan en dat er soms kinderen in het gehuurde aanwezig waren. [appellant 1] heeft onder verwijzing naar de door hem in hoger beroep overgelegde medische informatie van zijn huisarts en neuroloog aangevoerd dat hij ernstige rugklachten heeft en dat hij om die reden vaak op bed ligt en de deur niet kan opendoen als er wordt aangebeld. Dat hij door zijn rugklachten in de door hem gestelde zin wordt beperkt, kan, zonder nadere toelichting van zijn artsen, die ontbreekt, naar het oordeel van het hof niet uit die informatie worden afgeleid. Een dergelijke toelichting was temeer aangewezen, omdat [appellant 1] ook heeft gesteld dat hij geregeld naar [land 1] reist.

3.6.

Uit de verslagen van de twee huisbezoeken die telkens aansluitend aan een gesprek bij de [gemeente] plaatsvonden en waarbij [appellant 1] wel aanwezig was, komt het beeld naar voren dat er weinig persoonlijke spullen van hem in het gehuurde aanwezig waren, zo kon hij op één boxershort na geen ondergoed of sokken tonen. Ook had [appellant 1] blijkens die verslagen moeite met sommige spullen in de woning, in die zin dat hij de tv in de woonkamer niet kon aankrijgen, het lichtknopje niet kon vinden en moest zoeken naar de strijkplank, terwijl hij gestreken overhemden als die van hem aanwees. [appellant 1] heeft hiertegen ingebracht dat het onbegrijpelijk is dat de kantonrechter meer waarde heeft gehecht aan de waarnemingen van de medewerkers van de gemeente dan aan de door hem overgelegde foto’s. Die foto’s tonen volgens hem aan dat er in het gehuurde wel degelijk persoonlijke spullen van hem aanwezig waren, zoals kleding, schoenen, aftershave, boeken, foto’s en een speciale stoel in verband met zijn rugklachten.

3.7.

Het hof volgt [appellant 1] hierin niet. Ook het hof hecht meer waarde aan de waarnemingen van de medewerkers van de gemeente, omdat, zoals de kantonrechter terecht heeft overwogen, niet valt uit te sluiten dat de eigengemaakte foto’s zijn genomen nadat het een en ander is aangepast in de woning. Anders dan [appellant 1] kennelijk betoogt, had hij niet in de gelegenheid hoeven te worden gesteld om te reageren en correcties voor te stellen op de verslagen. In die (op ambtsbelofte opgemaakte) verslagen zijn immers de waarnemingen van de betreffende medewerkers van de gemeente neergelegd. Dat er geen foto’s bij de verslagen zitten, doet aan de daarin opgenomen waarnemingen niet af. In elk geval is [appellant 1] in deze procedure in de gelegenheid geweest op deze verslagen te reageren, hetgeen hij ook heeft gedaan. In reactie op de verslagen heeft [appellant 1] nog aangevoerd dat er wel kleding van hem in de woning was, dat hij twee koffers die op de kledingkast lagen kon openen omdat hij de code kende en dat hij tijdens het gesprek bij de gemeente op 26 oktober 2022 een beschrijving van de inhoud van de koelkast kon geven die tijdens het daarna afgelegde huisbezoek bleek te kloppen. Zoals ook Rochdale opmerkt, kan dit evengoed worden verklaard door de mogelijkheid dat hij (als hij in Nederland is) wel af en toe in het gehuurde verblijft. Aan de (overige) waarnemingen van de medewerkers van de gemeente doet dit dan ook evenmin af.

3.8.

Ten aanzien van de door Rochdale ingebrachte verklaringen van omwonenden heeft [appellant 1] betoogd dat het onbegrijpelijk is dat de kantonrechter aan die twee, anonieme verklaringen meer waarde heeft gehecht dan aan de door hem ingebrachte vijf verklaringen van familie, vrienden en [persoon 2] . Ook in dit betoog volgt het hof [appellant 1] niet. Net als de kantonrechter hecht het hof meer waarde aan de verklaringen van buurtbewoners, omdat deze objectiever zijn dan die van naaste familie en bekenden. Daarnaast kunnen buurtbewoners beter verklaren over wat zich rond het gehuurde afspeelt doordat zij daarop meer zicht hebben. Bovendien zijn niet alle door Rochdale overgelegde verklaringen van anonieme buurtbewoners: de eerste onder 2.11 weergegeven verklaring is immers van de directe buurvrouw van het gehuurde, te weten [persoon 3] , die op [straat 1] woont. Uit de daar weergegeven tweede verklaring blijkt dat die is gegeven door iemand die in dezelfde portiek woont. Naast deze twee verklaringen heeft Rochale de hiervoor onder 2.6 en 2.9 weergegeven verklaringen ingebracht die tijdens buurtonderzoeken zijn afgelegd. Uit al deze verklaringen blijkt dat in en om het gehuurde een man van de leeftijd van [appellant 1] (geboren in 1953) niet wordt gezien, maar (een man van de leeftijd van) [appellant 2] , kinderen en [persoon 2] wel.

3.9.

In hoger beroep heeft [appellant 1] nog acht verklaringen overgelegd. Zes van die verklaringen zijn wederom van vrienden en bekenden van [appellant 1] ; om de hiervoor genoemde redenen kan aan die verklaringen niet de waarde worden gehecht die [appellant 1] hieraan gehecht wil zien. De overige twee verklaringen zijn van buren [persoon 4] en [persoon 5] , wonend op respectievelijk [straatnummer] Zij verklaren weliswaar allebei dat zij [appellant 1] al jaren kennen als hun buurman, maar over wanneer [appellant 1] in het gehuurde is verklaren zij tamelijk algemeen. [persoon 4] verklaart enkel hem vaak te zien en te spreken en [persoon 5] verklaart hem wel in de achtertuin te zien zitten. Deze verklaringen laten onverlet dat het nog steeds zo kan zijn dat [appellant 1] wel af en toe in het gehuurde is, maar daar niet zijn hoofdverblijf heeft.

3.10.

[appellant 1] heeft afschriften van zijn rekening bij de ABN AMRO Bank over de periode van 1 juni 2021 tot en met 31 januari 2023 overgelegd. Uit deze afschriften blijkt dat hij weinig pinbetalingen en geldopnames (in en om [plaats 3] ) heeft gedaan, dat slechts een zeer beperkt aantal betalingen, waarin bovendien geen regelmaat zit, aan het gehuurde kunnen worden gerelateerd – de huur wordt door [appellant 2] betaald – en dat hij een groot deel van zijn inkomsten via geldtransferkantoren overmaakt. Ter verklaring hiervan heeft [appellant 1] aangevoerd dat zijn kinderen die ook in [plaats 3] wonen hem financieel ondersteunen met contant geld, dat hij zijn bankrekening gebruikt voor het betalen van vaste lasten en de rest overmaakt naar zijn ouders in [land 1] . In dit kader wijst [appellant 1] op het cultuurverschil: in de cultuur van de [land 2] , waartoe hij behoort, is het anders dan in de westerse cultuur een morele verplichting van kinderen om voor hun ouder wordende ouders te zorgen en zijn contante betalingen ook heel normaal.

3.11.

Dat [appellant 1] naar zijn zeggen vooral contante betalingen doet en daardoor met de overgelegde afschriften niet kan aantonen dat hij betalingen in of rond [plaats 3] doet, is naar het oordeel van het hof een omstandigheid die voor zijn rekening komt. Het is aan [appellant 1] om deze betalingen dan op een andere wijze, bijvoorbeeld met bonnen, aan te tonen. Niet afdoende is de in eerste aanleg overgelegde verklaring van zijn zoon, waarop [appellant 1] in dit verband wijst, dat hij probeert wekelijks boodschappen voor [appellant 1] te doen en langs te brengen, alleen al omdat daarin in het midden wordt gelaten wie voor die boodschappen betaalt. Ook overigens had het op de weg van [appellant 1] gelegen om de door hem aangevoerde bijzondere omstandigheden van (een) meer (gedetailleerde) uitleg te voorzien en eventueel met stukken te staven. Zo had hij niet kunnen volstaan met de enkele stelling dat de overboekingen via geldtransferkantoren van een groot deel van zijn inkomen ten behoeve van zijn ouders in [land 1] zijn. Zeker nu hij zelf stelt regelmatig naar [land 1] te reizen, behoeft deze stelling een nadere onderbouwing (met stukken), die ontbreekt. Hetgeen [appellant 1] heeft aangevoerd is onvoldoende om, hoewel dit niet uit de door hem overgelegde bankafschriften blijkt, toch te concluderen dat het centrum van zijn leven in [plaats 3] is.

3.12.

Op grond van het voorgaande komt het hof tot de conclusie dat [appellant 1] niet heeft voldaan aan zijn verzwaarde motiveringsplicht, zodat ervan wordt uitgegaan dat [appellant 1] heeft gehandeld in strijd met zijn contractuele verplichting om in het gehuurde zijn hoofdverblijf te hebben. Grieven 1 tot en met 4 falen.

3.13.

Nu [appellant 1] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, heeft Rochdale het recht om die overeenkomst te ontbinden. [appellant 1] heeft in grief 5 betoogd dat die tekortkoming niet ernstig genoeg is. Volgens [appellant 1] kan hem hoogstens worden verweten dat hij niet altijd duidelijk genoeg communiceerde of de vragen van de toezichthouders niet goed begreep en dient zijn belang, nu hij ergens moet kunnen wonen, zwaarder te wegen dan dat van Rochdale .

3.14.

In dit geval is het gehuurde een sociale huurwoning. Rochale heeft als toegelaten instelling de verplichting om zorg te dragen voor een rechtvaardige verdeling van de (zeer schaarse) sociale huurwoningen. Dit belang van Rochdale staat op gespannen voet met het niet hebben van zijn hoofverblijf in het gehuurde door [appellant 1] . De tekortkoming van [appellant 1] is alleen al daarom van voldoende gewicht om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Grief 5 faalt dus ook.

3.15.

Nu [appellant 1] geen te bewijzen feiten of omstandigheden heeft aangevoerd die tot een ander oordeel zouden kunnen leiden, wordt zijn bewijsaanbod gepasseerd.

3.16.

De conclusie is dat het hoger beroep van [appellant 1] niet slaagt. Bij deze stand van zaken komt het hof niet toe aan de eisvermeerdering van [appellant 1] en het daartegen door Rochdale gemaakte bezwaar.

3.17.

[appellant 2] zal niet-ontvankelijk worden verklaard in zijn hoger beroep. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. [appellant 1] zullen als de in het ongelijk gestelde partij hoofdelijk worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.

4.Beslissing

Het hof:

verklaart [appellant 2] niet-ontvankelijk in zijn hoger beroep;

bekrachtigt het bestreden vonnis;

veroordeelt [appellant 1] hoofdelijk in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Rochdale begroot op € 798,- voor verschotten en

€ 1.214,- voor salaris en op € 178,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 92,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt;

verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.E. van Neck, E.K. Veldhuijzen van Zanten en J.E. van der Werff en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 14 januari 2025.