Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer: 200.321.849/01
zaak- en rolnummer rechtbank Noord-Holland: C/15/324519 / HA ZA 22-69
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 14 januari 2025
inzake
[appellant] B.V.,
gevestigd te [plaats 1] ,
appellante,
tevens incidenteel geïntimeerde,
advocaat: mr. E.C.W. van der Poel te Alkmaar,
tegen
1.[geïntimeerde 1] ,
wonend te [plaats 2] ,
en
2.
[geïntimeerde 2],
[geïntimeerde 2],
wonend te [plaats 3] ,
geïntimeerden,
tevens incidenteel appellanten,
advocaat: mr. V.E. de Haas te Schagen.
Partijen worden hierna [appellant] , [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] genoemd.
1.De zaak in het kort
De zaak betreft een geschil over de loop van de grens tussen twee percelen, waarbij aan de orde is de vraag of de juridische grens gelijk is aan de kadastrale grens.
2.Het geding in hoger beroep
[appellant] is bij dagvaarding van 25 november 2022 in hoger beroep gekomen van het tussenvonnis van 20 april 2022 en het eindvonnis van 31 augustus 2022 van de rechtbank Noord-Holland, onder bovenvermeld zaak- en rolnummer gewezen tussen [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] als eisers en [appellant] als gedaagde.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord in principaal appel, tevens memorie van grieven in incidenteel appel, met producties;
- memorie van antwoord in incidenteel appel.
Tijdens de mondelinge behandeling op 16 juli 2024 hebben de hiervoor genoemde advocaten en namens [appellant] ook [naam 1] het woord gevoerd aan de hand van spreekaantekeningen die zijn overgelegd. Partijen hebben hun standpunt toegelicht en vragen beantwoord.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof de bestreden vonnissen zal vernietigen naar het hof begrijpt voor zover daarbij de vordering van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] is toegewezen en alsnog de vordering van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] geheel zal afwijzen, met – uitvoerbaar bij voorraad – veroordeling van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] in de kosten van het geding in beide instanties met nakosten en rente en veroordeling van hen tot terugbetaling van het reeds ter zake van de proceskostenveroordeling in eerste aanleg door [appellant] aan [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] betaalde, met rente.
[geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben in principaal appel geconcludeerd dat het hof het hoger beroep zal verwerpen, met – uitvoerbaar bij voorraad – veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep met rente en in incidenteel appel, naar het hof begrijpt, dat het hof het bestreden eindvonnis zal vernietigen voor zover daarbij perceel D1356 feitelijk is uitgebreid overeenkomstig de kadastrale grens zoals hieronder is weergegeven en – uitvoerbaar bij voorraad – alsnog de kadastrale grens ter plekke zal corrigeren ten gunste van perceel D1296, met veroordeling van [appellant] in de kosten van het hoger beroep met rente.
[appellant] heeft in hoger beroep bewijs van haar stellingen aangeboden.
3.De feiten
De rechtbank heeft in het bestreden eindvonnis onder 2.1 tot en met 2.16 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Met grief 1 heeft [appellant] betoogd dat deze feiten niet volledig zijn. Deze grief strandt hierop dat het de rechtbank vrijstaat alleen die feiten onder de vaststaande feiten te vermelden waarvan de vaststelling geen bijzondere motivering vergt en die dragend zijn voor haar oordeel. Voor zover van belang zullen de desbetreffende feiten bij de behandeling van de andere grieven worden besproken. De feiten zijn verder niet in geschil en dienen daarmee ook het hof als uitgangspunt. Zij luiden als volgt.
a. In 1963 heeft [naam 2] , de vader van [geïntimeerde 1] (hierna: vader [geïntimeerde 1] ) de eigendom verkregen van twee percelen grond, destijds aangeduid met de nummers 953a en 953b. Deze percelen zijn later vernummerd naar D366 (voorheen 953b) en D367 (voorheen 953a).
b. In 2011 wilde vader [geïntimeerde 1] de percelen D366 en D367 (gedeeltelijk) verkopen. Een makelaar heeft daartoe een verkoopbrochure opgesteld. In deze verkoopbrochure staat onder meer het volgende vermeld:
CULTUURGROND
oppervlakte: circa 5.05.82 hectare
(…)
BEDRIJFSINFORMATIE
Bestemmingsplan: agrarische doeleinden met gedeeltelijke arcering opengebied (…)
Bijzonderheden: jachtrecht is niet verhuurd,
het perceel dient nog kadastraal te worden uitgemeten.
c. Bij koopovereenkomst van 11 november 2011 heeft vader [geïntimeerde 1] de percelen D366 (geheel) en D367 (gedeeltelijk) aan [appellant] verkocht. De koopovereenkomst vermeldt onder meer het volgende:
(…) het volgende registergoed : perceel grond
(…)
kadastraal bekend: [plaats 1] , sectie D
366 groot 4.62.70 ha
367 ged. (gearc. deel) groot ca 0.43.12 ha
ter grootte van: 5.05.82 hectare of zoveel groter of kleiner als na kadastrale inmeting zal blijken;
hierna aan te duiden als: “het verkochte” (…)
Koopsom euro 56.000,00 per ha oftewel 283.259,20 kk
(…)
ARTIKEL 3
(…). De overdracht van het verkochte heeft betrekking op de verkrijging door koper van cultuurgrond als bedoeld in artikel 15 lid 1 onderdeel q van de Wet op belastingen van rechtsverkeer. Volgens verklaring van koper zal deze cultuurgrond bedrijfsmatig worden geëxploiteerd ten behoeve van de landbouw in gemeld onderdeel. (…)
ARTIKEL 5
1. (…) Verkoper zal de aanwezige landerijen niet geploegd opleveren. (…)
3. Verkoper heeft het verkochte gebruikt als landbouwgrond, hetgeen partijen zien als het normale gebruik. (…)
5. Koper is wel bekend met verhuring van het jachtrecht. (…)
ARTIKEL 9
1. Verkoper verklaart het verkochte uitsluitend te hebben gebruikt voor “Agrarische doeleinden/cultuurgrond”.
d. Bij notariële akte van 17 november 2011 is de koopovereenkomst ingeschreven in het Kadaster. In deze akte staat onder meer het volgende:
De omschrijving van het hiervoor bedoelde registergoed is:
- perceel grond, gelegen te [plaats 1] aan [straat] , kadastraal bekend gemeente [plaats 1] , sectie D nummer 366 groot vier hectare, tweeënzestig are en zeventig centiare, en aldaar gelegen ter plaatse kenbaar gedeelte van het kadastraal perceel gemeente [plaats 1] sectie D nummer 367 ter grootte van ongeveer drieënveertig are, twaalf centiare, of zoveel groter of kleiner als na kadastrale inmeting zal blijken,
e. Bij akte van levering van 31 januari 2012 heeft vervolgens de levering plaatsgevonden. In de leveringsakte staat onder meer het volgende:
LEVERING, REGISTERGOED, GEBRUIK
(…)
een perceel cultuurgrond, gelegen nabij [straat] te [plaats 1] , kadastraal bekend gemeente [plaats 1] sectie D nummers :
-
366, groot vier hectare tweeënzestig are en zeventig centiare; en
-
1220, groot zesenveertig are en vijfennegentig centiare
(…)
Verkoper heeft het verkochte gebruikt als landbouwgrond, hetgeen partijen zien als het normale gebruik.
(…)
De koopprijs bedraagt zesenvijftigduizend euro (€ 56.000,00) per hectare of totaal tweehonderd vijfentachtigduizend twaalf euro (€ 285.012,00),
(…)
Artikel 2
3. Het verkochte wordt geleverd en aanvaard in de feitelijke staat, waarin het zich ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst bevond (…)
Het verkochte wordt door de verkoper niet geploegd opgeleverd.
Koper is wel bekend met de verhuring van het jachtrecht.
f. Perceelnummer D366 is komen te vervallen. Uit dit perceel zijn de percelen D1355 en D1356 ontstaan. Uit het perceel D367 zijn de percelen D1220 (zoals reeds vermeld) en D1221 ontstaan.
g. Op [datum] is vader [geïntimeerde 1] overleden.
h. Op 7 september 2016 heeft [geïntimeerde 1] de eigendom verkregen van het perceel D1221 met daarop (onder meer) een woonhuis.
i. Bij koopovereenkomst van 5 december 2017 heeft [geïntimeerde 1] aan [naam 3] , een van haar zonen, een gedeelte van het perceel D1221 met daarop (onder meer) een woonhuis verkocht. Daarna is dit verkochte gedeelte van het perceel D1221 kadastraal aangeduid als D1297. Bij akte van levering van 9 april 2018 is laatstgenoemd perceel aan [naam 3] geleverd. Het resterende gedeelte van het perceel D1221 dat in eigendom van [geïntimeerde 1] is gebleven, is vernummerd naar D1296.
j. Het perceel D1296 van [geïntimeerde 1] grenst aan de westzijde aan het perceel D1356 van [appellant] . Bij deze grens staat een hoge rij bomen met daar tussen oude betonnen palen die zijn verbonden met gaas.
k. Bij koopovereenkomst van 15 december 2020 heeft [geïntimeerde 1] een gedeelte van perceel D1296 aan [geïntimeerde 2] , haar andere zoon, verkocht.
l. Op 23 december 2020 heeft [appellant] de percelen D1355 en D1220 verkocht aan [bedrijf] (hierna: [bedrijf] ).
m. In opdracht van [bedrijf] heeft het Kadaster op 6 april 2021 een grensreconstructie uitgevoerd ten behoeve van onder meer de percelen D1356, D1355, D1220, D1296 en D1297.
n. Naar aanleiding van de grensreconstructie heeft het Kadaster piketpalen geplaatst tussen de percelen D1356 en D1296. [geïntimeerde 1] heeft deze piketpalen verwijderd.
4.De beoordeling
4.1
[geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben in eerste aanleg gevorderd – na wijziging van eis, voor zover in hoger beroep nog van belang en samengevat – (i) een verklaring voor recht dat de juridische grens van het perceel D1356 van [appellant] aan de oostzijde wordt gevormd door betonnen palen, in een rechte lijn doorlopend in noordelijke richting naar het perceel D1355, waarbij de betonnen palen op het perceel D1296 staan en (ii) veroordeling van [appellant] tot medewerking aan aanpassing van de kadastrale kaart aldus dat deze juridische grens gelijk zal zijn aan de (ter plekke afwijkende) kadastrale grens op straffe van verbeurte van een dwangsom.
4.2
[geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben daartoe aangevoerd dat [geïntimeerde 1] perceel D1221 bij erfopvolging heeft verkregen. Dit perceel was onderdeel van perceel 953a dat bestond uit een woonhuis met schuren, ondergrond, erf en cultuurgrond. Het naastgelegen perceel 953b bestond uit cultuurgrond. Vader [geïntimeerde 1] heeft destijds de westkant van perceel 953a begrensd met betonnen palen en bomen. Vader [geïntimeerde 1] heeft in 2011 alleen cultuurgrond aan [appellant] verkocht. De bomenrij die zich bevond aan de westkant van perceel 953a, dat inmiddels was vernummerd naar D367, was geen onderdeel van de koopovereenkomst. De bedoeling van vader [geïntimeerde 1] om alleen cultuurgrond over te dragen volgt uit de inhoud van de leveringsakte, de koopovereenkomst en de verkoopbrochure. Ook blijkt uit deze stukken dat het gedeelte van perceel D367 dat nog moest worden uitgemeten, zag op het bovenste stuk van dit perceel en niet op het gedeelte waar de bomenrij staat.
4.3
[appellant] heeft zich tegen de vordering van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] verweerd. Volgens haar is de juridische grens tussen de percelen D1356 en D1296 gelijk aan de bij voormelde grensreconstructie vastgestelde, parallel aan de door [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] beoogde grens lopende kadastrale grens. De rij bomen en betonnen palen staan blijkens de kadastrale grens op het aan [appellant] toebehorende perceel D1356.
4.4
De rechtbank heeft overwogen dat de kadastrale grens de grens is die door de landmeter van het Kadaster wordt vastgelegd en de juridische grens de grens zoals die door partijen is overeengekomen. Bepalend is de in de leveringsakte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in deze akte opgenomen, naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte uit te leggen omschrijving van de over te dragen onroerende zaak. Derden moeten op de inschrijving in de registers kunnen vertrouwen en daarbij past geen uitleg naar subjectieve maatstaven, gebaseerd op een uit de leveringsakte niet af te leiden partijbedoeling. Door omstandigheden kan het voorkomen dat achteraf blijkt dat de juridische grens niet aansluit bij de kadastrale grens. In dat geval prevaleert de partijbedoeling in de akte van levering, derhalve de juridische grens, boven de kadastrale grens.
4.5
Uit de inhoud van de leveringsakte volgt volgens de rechtbank dat het de bedoeling van partijen was dat vader [geïntimeerde 1] alleen cultuurgrond aan [appellant] zou leveren en dat de grond vanaf de rij betonnen palen met de bomenrij geen cultuurgrond is en daarom geen onderdeel uitmaakte van het geleverde. In de leveringsakte wordt vermeld dat een perceel cultuurgrond wordt geleverd en dat verkoper het verkochte heeft gebruikt als landbouwgrond. Daarnaast vermeldt de leveringsakte dat het verkochte niet geploegd wordt opgeleverd. Ook deze woorden duiden op het gebruik als landbouwgrond. Deze inhoud van de leveringsakte komt overeen met de inhoud van de artikelen 3 en 5 leden 1 en 3 van de koopovereenkomst. Dat het de wil was van vader [geïntimeerde 1] om alleen cultuurgrond te verkopen wordt bovendien bevestigd door de inhoud van de verkoopbrochure, aldus nog steeds de rechtbank.
4.6
De rechtbank heeft op grond van het voorgaande bepaald dat de juridische oost-westgrens tussen de percelen D1356 en D1296 afwijkt van de kadastrale grens ter plekke en, iets opgeschoven richting het westen liggend, wordt gevormd door de betonnen palen overeenkomstig de vordering van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] . Aangezien echter de betonnen palen en bomenrij niet helemaal doorlopen tot het ten noorden van de in geschil zijnde percelen gelegen perceel D1355, zo heeft de rechtbank tijdens een descente geconstateerd, buigt de in noordelijke richting lopende grens tussen de percelen D1356 en D1296 volgens de rechtbank af bij het eind van de betonnen palen en de bomenrij een aantal meter voor deze perceel D1355 zou bereiken in een hoek van negentig graden naar het oosten. De grenslijn loopt vanaf daar tot de door [appellant] bepleite, hier wel door de rechtbank gehanteerde, ook in noordelijke richting lopende kadastrale grens, aldus een uitstekend rechthoekig oppervlak van enkele meters vormend (door [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] in hoger beroep beschreven als “een hapje” uit perceel D1296).
4.7
In het principale appel is met vijf grieven opgekomen tegen de beslissing van de rechtbank voor zover een van de kadastrale grens afwijkende grens is gehanteerd. In het incidentele appel is met een grief de conform de kadastrale grens bepaalde meest noordelijke loop van de grens (“het hapje”) aangevochten. De grieven zullen gezamenlijk worden behandeld.
4.8
Volgens [appellant] heeft de rechtbank in haar uitspraak ten onrechte een (grotendeels) andere grens gehanteerd dan de kadastrale grens. De rechtbank heeft een verkeerde uitleg gegeven aan de koopovereenkomst tussen [appellant] en vader [geïntimeerde 1] van 11 november 2011 en de daarop gevolgde akte van levering van 31 januari 2012. De door de makelaar van vader [geïntimeerde 1] gemaakte verkoopbrochure bevatte een door vader [geïntimeerde 1] en namens [appellant] ondertekende kadastrale kaart met rode omlijning en een luchtfoto met daarop ingetekend de kadastrale kaart en aan de koopovereenkomst was een kadastrale tekening met rode arcering gehecht. Perceel D367 is opnieuw ingemeten, omdat dit perceel niet in zijn geheel is verkocht. Pas daarna is de koopsom, na aanpassing, definitief gemaakt. Voor partijen was dus nog niet duidelijk waar de grens van dit perceel zou komen te liggen. Als in afwijking van een kadastraal perceel wordt verkocht, wordt dat gebruikelijk expliciet vermeld in de verkoopdocumenten. Dit is niet gebeurd. Bij de uitleg van de verkoopdocumenten gaat het om de vaststelling van de omvang en grenzen van het perceel, niet om de aard van het gebruik daarvan.
4.9
[geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben op hun beurt hun in eerste aanleg ingenomen standpunt gehandhaafd.
4.1
Tegen het tussenvonnis is geen grief gericht, zodat [appellant] in het beroep daarvan niet-ontvankelijk is.
4.11
Het hof overweegt ter zake van de vraag of de in geschil zijnde grens van de aan [appellant] geleverde grond loopt langs de onbetwiste kadastrale grens of langs de betonnen palen het volgende. Bepalend is de uitleg van de leveringsakte van 31 januari 2012. Daarbij komt het aan op de in deze akte tot uiting gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in de akte opgenomen, naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte uit te leggen omschrijving van het over te dragen stuk grond. De kadastrale aanduidingen in de leveringsakte dienen ter vaststelling van het geleverde. Zij scheppen in beginsel duidelijkheid over de ligging en omvang daarvan. In de leveringsakte staat het overgedragen stuk grond echter hiernaast ook expliciet en vooropgesteld beschreven als cultuurgrond. De vermelding in de leveringsakte dat verkoper de grond heeft gebruikt als landbouwgrond bevestigt dit karakter van het geleverde evenals het feit dat uit de tekst kan worden afgeleid dat eventueel geploegd kan worden opgeleverd. Tot driemaal toe is hiermee in de leveringsakte duidelijk gemaakt dat de in geschil zijnde grond waarop de betonnen palen en de bomenrij staan, niet tot het geleverde behoren, aangezien deze grond niet aan deze kenmerken voldoet. De omvang van het met kadastrale gegevens aangeduide geleverde is door het gebruik van deze bewoordingen derhalve in zoverre kennelijk beperkt. Dat de in de leveringsakte genoemde omvang overeenkomt met de omvang als opgenomen in een Kadastraal bericht van 15 september 2011 (welk bericht [appellant] in de memorie van grieven noemt, maar niet in het geding heeft gebracht), doet – indien juist - daaraan onvoldoende af. Voor de conclusie dat met de leveringsakte toch méér dan cultuurgrond werd geleverd vanwege het feit dat een van de percelen waaruit de verkochte grond bestond nog nader moest worden ingemeten omdat slechts een deel daarvan werd verkocht, biedt de tekst van de leveringsakte evenmin houvast. Het betreffende de koopovereenkomst en verkoopbrochure door [appellant] aangevoerde kan in dit toetsingskader, waarin het gaat om hetgeen uit de leveringsakte kan worden begrepen, ook niet tot een ander oordeel leiden. [appellant] heeft bewijs aangeboden maar geen stellingen betrokken die, indien bewezen, tot een ander oordeel zouden moeten leiden. Het principale appel faalt.
4.12
Het incidentele appel daarentegen heeft succes. Onvoldoende weersproken is dat alleen de noordelijke grens van het bij vader [geïntimeerde 1] achterblijvende deel van perceel D367 nog moest worden bemeten. Een greppel vormde kennelijk deze achtergrens met de inmiddels in eigendom van [bedrijf] verkerende grond, blijkens de uitlatingen van partijen tijdens de descente. Dat de grens aan het eind van de betonnen palen en bomenrij nog een haakse hoek maakte volgt uit geen van de stellingen van partijen. Het is ook niet logisch dat de grens op dat bijna aan het noordelijke eind van de grens gelegen punt nog deze hoek zou maken.
4.13
Uit het voorgaande volgt dat het bestreden vonnis gedeeltelijk dient te worden vernietigd. Om proceseconomische redenen zal het vonnis echter geheel worden vernietigd. [appellant] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in principaal en incidenteel appel.
5.De beslissing
Het hof:
rechtdoende in principaal en incidenteel appel:
verklaart [appellant] niet-ontvankelijk in het hoger beroep tegen het tussenvonnis;
vernietigt het eindvonnis waarvan beroep
en opnieuw rechtdoende:
verklaart voor recht dat de juridische grens van het perceel D1356 van [appellant] aan de oostzijde wordt gevormd door betonnen palen, in een rechte lijn doorlopend in noordelijke richting naar het perceel D1355, waarbij de betonnen palen op het perceel D1296 staan;
veroordeelt [appellant] tot medewerking binnen veertien dagen na betekening van dit arrest aan aanpassing van de kadastrale kaart aldus dat deze juridische grens gelijk zal zijn aan de kadastrale grens op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,00 per dag of gedeelte van een dag dat [appellant] hiermee in gebreke blijft, tot een maximum van € 15.000,00;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in eerste aanleg en in principaal en incidenteel hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde 1] begroot in eerste aanleg op € 2.269,33, in principaal appel op € 343,00 aan verschotten en € 1.214,00 voor salaris en in incidenteel appel op € 1.214,00 voor salaris, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest aan de kostenveroordeling is voldaan;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, D. Kingma en E.K. Veldhuijzen van Zanten en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 14 januari 2025.