Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.333.957/01
zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland : 10057981 \ CV EXPL 22-4918
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 25 maart 2025
in de zaak van
[appellant] ,
wonend te [plaats 1] ,
appellant,
advocaat: mr. M.N. Mense te Haarlem,
tegen
[geïntimeerde] ,
wonend te [plaats 2] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. E. Swart te Amsterdam.
Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.
1.De zaak in het kort
Deze zaak draait om de vraag of op de door partijen gesloten huurovereenkomst de wettelijke regels voor woonruimte van toepassing zijn of die voor zogenoemde overige of [nummer 1] -bedrijfsruimte. Net als de kantonrechter oordeelt het hof het eerste.
2.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
Het hof heeft in deze zaak op 23 januari 2024 een tussenarrest gewezen. Voor het verloop van het geding tot die datum wordt naar dat arrest verwezen.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven;
- memorie van antwoord, met producties.
Partijen hebben de zaak tijdens de mondelinge behandeling van 18 februari 2025 laten toelichten door hun hiervoor genoemde advocaten. Beide partijen hebben bij deze gelegenheid nog een of meer producties in het geding gebracht. Partijen hebben vragen van het hof beantwoord.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en, uitvoerbaar bij voorraad, alsnog de vorderingen van [appellant] zal toewijzen en die van [geïntimeerde] zal afwijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties, inclusief de nakosten en met rente.
[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis en veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep.
[appellant] heeft in hoger beroep bewijs van zijn stellingen aangeboden.
3.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.6 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. In hoger beroep is niet in geschil dat de feiten juist zijn weergegeven, zodat ook het hof van deze feiten uitgaat. Enigszins samengevat zijn deze feiten de volgende.
a. [appellant] verhuurt sinds 4 januari 2019 aan [geïntimeerde] een bijgebouw op het achterterrein van het perceel [straat 1] [nummer 2] . De ruimte wordt in de huurovereenkomst aangeduid als “atelier” en het adres als [straat 1] [nummer 3] .
b. De huurovereenkomst is tot stand gekomen na contact tussen [bedrijf] en Randstad Wonen Beheer (hierna: RWB). [bedrijf] is een door [geïntimeerde] ingeschakelde bemiddelaar in de verhuur van woonruimte. RWB treedt namens [appellant] op als beheerder.
c. Op 6 augustus 2021 heeft [geïntimeerde] de Huurcommissie verzocht de huurprijs te verlagen van € 585,= tot € 344,31 per maand. [appellant] heeft als verweer onder meer aangevoerd dat de Huurcommissie niet bevoegd was om over de zaak te oordelen omdat [geïntimeerde] geen woonruimte maar bedrijfsruimte huurt.
d. De Huurcommissie heeft bij uitspraak van 27 juni 2022 het gehuurde als woonruimte aangemerkt, zichzelf daarom bevoegd geoordeeld en de huurprijs
met ingang van 1 augustus 2021 vastgesteld op € 354,42 per maand.
4.Eerste aanleg
4.1
[appellant] heeft in eerste aanleg gevorderd dat de beslissing van de Huurcommissie wordt vernietigd en voor recht wordt verklaard dat een huurprijs van € 585,00 per maand redelijk is. [appellant] heeft aan die vorderingen ten grondslag gelegd dat de Huurcommissie niet over de zaak had mogen oordelen omdat [geïntimeerde] geen woonruimte, maar bedrijfsruimte huurt.
4.2
[geïntimeerde] heeft de vorderingen van [appellant] bestreden op grond van zijn standpunt dat hij geen bedrijfsruimte, maar woonruimte huurt. Voor het geval hij in dat standpunt wordt gevolgd heeft [geïntimeerde] van zijn kant gevorderd dat [appellant] wordt veroordeeld tot terugbetaling van de teveel betaalde huur.
4.3
De kantonrechter heeft het gehuurde als woonruimte gekwalificeerd en op die grond de vordering van [appellant] afgewezen en die van [geïntimeerde] toegewezen.
5.Beoordeling
5.1
Bij het tussenarrest heeft het hof geoordeeld dat [appellant] in afwijking van het appelverbod van artikel 7:262 lid 2 BW Pro kan worden ontvangen in zijn hoger beroep, aangezien hij heeft aangevoerd dat de kantonrechter buiten het toepassingsgebied van de artikelen 7:246 tot en met 7:265 BW en de Uitvoeringswet Huurprijzen Woonruimte is getreden door het gehuurde als woonruimte aan te merken. Thans dient te worden beoordeeld of dit betoog van [appellant] ook inhoudelijk juist is. Hij heeft in hoger beroep twee grieven aangevoerd, die het geschil in volle omvang aan het hof voorleggen.
Kwalificatie van de huurovereenkomst
5.2
Voor de vraag of een gehuurde ruimte als woonruimte of bedrijfsruimte moet worden aangemerkt is beslissend wat partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, omtrent het gebruik voor ogen heeft gestaan.
5.3
De onderhandelingen over het sluiten van de huurovereenkomst zijn volledig gevoerd door RWB als vertegenwoordiger van [appellant] en [bedrijf] als tussenpersoon voor [geïntimeerde] . [appellant] heeft, onder overlegging van een e-mail van RWB aan [bedrijf] van 3 december 2018, betoogd dat RWB tegenover [bedrijf] er geen misverstand over heeft laten bestaan dat de ruimte een bedrijfsruimte is en niet mag worden bewoond. Een deal met een andere kandidaat van [bedrijf] is om die reden afgesprongen. Ook in alle andere uitingen over het gehuurde van de zijde van [appellant] is altijd duidelijk gemaakt dat het om bedrijfsruimte ging. De mededelingen van [bedrijf] aan [geïntimeerde] waaruit deze heeft begrepen dat de ruimte als woonruimte werd verhuurd, kunnen op geen enkele manier aan [appellant] worden toegerekend, aldus nog steeds [appellant] .
5.4
Gebleken is dat [bedrijf] het gehuurde aan [geïntimeerde] heeft gepresenteerd als woonruimte. Zo heeft [bedrijf] op 2 januari 2019 aan [geïntimeerde] een exemplaar van de Algemene Bepalingen voor woonruimte toegezonden (productie 8 bij conclusie van antwoord). Daaraan doet niet af dat RWB kort daarna aan [bedrijf] een exemplaar van de Algemene Bepalingen voor kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW heeft toegezonden met het verzoek die te gebruiken. Ook heeft [bedrijf] het gehuurde tegenover [geïntimeerde] steeds aangeduid als appartement. Bovendien had [geïntimeerde] zich bij [bedrijf] ingeschreven als woningzoekende.
5.5
Ook als het hof aanneemt dat [appellant] en RWB geheel onwetend zijn geweest van de wijze waarop het gehuurde door [bedrijf] aan [geïntimeerde] is gepresenteerd – [geïntimeerde] heeft dat overigens in twijfel getrokken – en dat daarom de verklaringen en gedragingen van [bedrijf] niet aan [appellant] kunnen worden toegerekend, is het hof van oordeel dat [geïntimeerde] op grond van aan [appellant] toe te rekenen uitlatingen en feiten en omstandigheden heeft mogen aannemen dat hij woonruimte huurde. Dit oordeel berust op het volgende.
5.5.1
Het gehuurde is een verbouwde garage en was ten tijde van de totstandkoming van de huurovereenkomst geheel en al als woonruimte ingericht, inclusief wasmachine, (toegezegde en later geleverde) afwasmachine en bed. Dat het bed, zoals [appellant] ter zitting in hoger beroep voor het eerst heeft aangevoerd, niet door hem in de woning zou zijn geplaatst, doet - zo al juist - in dit verband niet ter zake, omdat RWB, die met de aanwezigheid van het bed bekend was, bij gelegenheid van de aanvangsinspectie niet aan [geïntimeerde] heeft verteld dat het bed niet tot het gehuurde behoorde.
5.5.2
De aanvangsinspectie was de eerste gelegenheid waarop RWB direct contact had met [geïntimeerde] . RWB heeft [geïntimeerde] toen niet gewaarschuwd dat het gehuurde, ondanks alle schijn van het tegendeel, niet als woonruimte mocht worden gebruikt.
5.5.3
Bij de inspectie heeft RWB een opleveringsformulier opgemaakt, dat is getiteld “Oplevering woning” en waarin steeds over woning en woonruimte wordt gesproken en ook de slaapruimte is vermeld. Ook ontving [geïntimeerde] bij deze gelegenheid van RWB een “bewonersverklaring”, waarin staat dat hij per 4 januari 2019 huurder is van “de kamer” op het adres [straat 1] [nummer 2] , en welkomstinformatie, waarin staat dat hij zich met de bewonersverklaring op het adres kon inschrijven bij de burgerlijke stand van de gemeente en waarin wordt gerefereerd aan het Besluit Kleine Herstellingen. Ook ontving [geïntimeerde] van RWB een “Huisreglement behorende bij het pand [straat 1] [nummer 3] (…)”, waarin de huurder tevens wordt aangeduid als “bewoner”. Al deze informatie wekt de indruk dat het gehuurde een woning is. [appellant] heeft weliswaar aangevoerd dat de bewonersverklaring ertoe diende om [geïntimeerde] te legitimeren tegenover de huurders in het hoofdgebouw, maar die omstandigheid neemt de gewekte indruk niet weg, aangezien niet is gesteld dat RWB [geïntimeerde] erop heeft gewezen dat die indruk niet juist was.
5.5.4
[geïntimeerde] heeft zich daadwerkelijk bij de gemeente op het adres [straat 1] [nummer 2] ingeschreven en daarvan melding gemaakt in een e-mail aan RWB van 15 februari 2019. Hierop is niet gereageerd, laat staan afkeurend. Korte tijd na aanvang van de huur kreeg [geïntimeerde] van RWB het bericht dat er werkzaamheden aan het gehuurde zouden plaats vinden, waarvoor hij niet “thuis” hoefde te blijven en na een melding van een gebrek door [geïntimeerde] in 2021, kreeg hij van RWB als reactie dat zijn verhuurder zijn huurders hun “woongenot” niet wilde onthouden. Uit deze houding van RWB blijkt dat RWB wist dat [geïntimeerde] het gehuurde gebruikte om te wonen en dat prima vond.
5.5.5
In artikel 1.1 van de huurovereenkomst is het gehuurde aangeduid als “atelier”, zonder enige verdere aanduiding van het gebruik dat daarvan moest worden gemaakt, hoewel in artikel 1.2 staat dat de huurder die bestemming niet mag wijzigen. Dat [geïntimeerde] het gehuurde niet als atelier in de gebruikelijke zin des woords ging gebruiken moet [appellant] duidelijk zijn geweest, omdat in het overgelegde uittreksel uit het handelsregister blijkt dat [geïntimeerde] als zzp’er werkt in de evenementenindustrie/podiumkunst. Niet is gesteld of gebleken dat [appellant] of RWB heeft geïnformeerd naar het concrete gebruik dat [geïntimeerde] van het gehuurde zou gaan maken.
5.5.6
De ondertekende huurovereenkomst bevat verscheidene bepalingen die betrekking hebben op woonruimte. Artikel 1.6 bevat een verbod op het houden van huisdieren. Artikel 1.7 bevat een exoneratie van de verhuurder voor de weigering van een huisvestingsvergunning. In artikel 2.1 is verwezen naar de bepalingen van de wet met betrekking tot huur en verhuur van woonruimte. In artikel 9.11 is vermeld dat de huurder zich bij beëindiging van de huur moet laten uitschrijven uit de gemeentelijke basisadministratie en aan de verhuurder zijn nieuwe adres moet mededelen. De enige bepalingen die gerelateerd zijn aan huur van bedrijfsruimte staan in artikel 2.1, waarin de Algemene Bepalingen voor bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW en overige bedrijfsruimte van toepassing zijn verklaard en in artikel 5, waarin de huurprijswijziging is geregeld en drie regelingen zijn beschreven, namelijk voor sociale woninghuur, voor geliberaliseerde woninghuur en voor huur bedrijfsruimte. Daarnaast heeft [geïntimeerde] onderaan de overeenkomst getekend voor de ontvangst van een exemplaar van de Algemene Bepalingen voor bedrijfsruimte in de zin van artikel 7230a BW en overige bedrijfsruimte. In wezen is dit, tezamen met de toepasselijkverklaring in artikel 2.1, de enige aanwijzing dat het gehuurde zou moeten worden beschouwd als bedrijfsruimte. Uit artikel 5 kan Pro immers geen keuze voor verhuur van bedrijfsruimte worden afgeleid, omdat het artikel slechts bepaalt, als partijen een keuze voor een huurregime hebben gemaakt, welk huurprijswijzigingsregime dan van toepassing is.
5.5.7
Het argument van [appellant] dat het gehuurde volgens de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) als gebruiksdoel heeft ‘Industriefunctie’ en ‘overige gebruiksfunctie’, kan hem niet baten. Dit is immers aan [geïntimeerde] nooit medegedeeld. Het omgekeerde lijkt zelfs het geval. In de BAG heeft het gehuurde het adres [straat 2] [nummer 4] . Inschrijving als bewoner op dat adres zou voor [geïntimeerde] niet mogelijk zijn geweest vanwege de gebruiksfunctie. [geïntimeerde] heeft zich echter wel kunnen inschrijven bij de gemeente doordat in de huurovereenkomst het gehuurde als [straat 1] [nummer 3] is aangeduid en aan hem een bewonersverklaring is afgegeven met betrekking tot een kamer op het adres [straat 1] [nummer 2] .
5.5.8
Afweging van al hetgeen hiervoor is overwogen brengt het hof tot de conclusie dat [geïntimeerde] heeft mogen begrijpen dat hij woonruimte huurde en geen bedrijfsruimte en [appellant] heeft moeten begrijpen dat dat het geval was, zodat het voor woonruimte geldende recht op de huurovereenkomst van toepassing is. De kantonrechter is door de huurprijsregels voor woonruimte toe te passen dus niet buiten het toepassingsgebied van die regels getreden, zodat het hoger beroep van [appellant] moet worden afgewezen, voor zover dat zich richt tegen het in conventie gewezen vonnis.
De vorderingen van [geïntimeerde]
5.6
Het oordeel dat de huurovereenkomst van partijen betrekking heeft op woonruimte, leidt verder tot de conclusie dat de kantonrechter de vordering van [geïntimeerde] terecht heeft toegewezen, zodat het hoger beroep faalt voor zover dat is gericht tegen het vonnis in reconventie.
Slotsom en kosten
5.7
De grieven treffen geen doel. Het hoger beroep wordt verworpen voor zover het zich richt tegen het bestreden vonnis in conventie. Het bestreden vonnis in reconventie wordt bekrachtigd. Als de in het ongelijk gestelde partij moet [appellant] de kosten van het hoger beroep dragen. Het hof stelt deze kosten aan de zijde van [geïntimeerde] als volgt vast:
- griffierecht € 343,=
- salaris advocaat € 2.428,= (tarief II, 2 punten)
Totaal € 2.771,=
6.Beslissing
Het hof:
- verwerpt het hoger beroep, voor zover gericht tegen het bestreden vonnis in conventie;
- bekrachtigt het bestreden vonnis in reconventie;
- veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] vastgesteld op € 2.771,=;
- wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mr. J.C.W. Rang, mr. I. de Greef en mr. F.J. de Vries en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 25 maart 2025.