ECLI:NL:GHAMS:2025:949

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.328.023/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : C/ 13 /718039 / HA ZA 22-426

tussenarrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 8 april 2025

in de zaak van

STICHTING DE ALLIANTIE,

gevestigd te Hilversum,

appellante,

advocaat: mr. J.H. Meerburg te Bussum,

tegen

[Vve] , [plaats 3],

gevestigd te [plaats 3] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. M.A. Schippers-van de Weerdhof te Arnhem.

Partijen worden hierna De Alliantie en de [Vve] genoemd.

1.De zaak in het kort

Partijen twisten over de vraag of de [Vve] aansprakelijk is voor waterschade in appartementen van De Alliantie . Ter onderbouwing van hun standpunten baseren zij zich op verschillende partijdeskundigenrapporten. Het hof acht een onafhankelijk deskundigenonderzoek noodzakelijk en stelt een aantal vragen voor die aan de te benoemen deskundige kunnen worden gesteld.

2.Het geding in hoger beroep

De Alliantie is bij dagvaarding van 20 maart 2023 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 21 december 2022 van de rechtbank Amsterdam , onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen De Alliantie als eiseres en de [Vve] als gedaagde (hierna: het bestreden vonnis).

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord, met producties.

Partijen hebben de zaak tijdens de mondelinge behandeling van 18 februari 2025 aan de hand van overgelegde spreekaantekeningen laten toelichten door hun voornoemde advocaten. Partijen hebben vragen van het hof beantwoord.

Ten slotte is arrest gevraagd.

De Alliantie heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en – uitvoerbaar bij voorraad – alsnog haar vorderingen zal toewijzen, met veroordeling van de [Vve] tot terugbetaling van de door De Alliantie betaalde proceskosten, met rente, en met veroordeling van de [Vve] in de proceskosten in beide instanties.

De [Vve] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met – uitvoerbaar bij voorraad – veroordeling van De Alliantie in de proceskosten in hoger beroep.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

3.Feiten

De rechtbank heeft in 2.1 tot en met 2.23 van het bestreden vonnis de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. In hoger beroep is niet in geschil dat de feiten juist zijn weergegeven, zodat ook het hof van deze feiten uitgaat. Voor zover in hoger beroep van belang en waar nodig aangevuld met andere onomstreden feiten, komen de feiten neer op het volgende.

3.1.

Het complex [Vve] bestaat uit negen flatgebouwen, een centraal plein met daaronder een parkeergarage en een transformatorruimte. Bij splitsingsakte van 6 maart 2006 zijn elf appartementsrechten ontstaan, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de parkeergarage, de transformatorruimte en van de negen flatgebouwen. Bij deze hoofdsplitsing is de [Vve] opgericht.

3.2.

De splitsingsakte van het complex [Vve] bevat onder meer de volgende bepalingen:

C. Schulden en kosten voor rekening van de gezamenlijke eigenaars

Artikel 3

Tot de schulden en kosten als bedoeld in artikel 5 :112 eerste lid onder a van het Burgerlijk Wetboek worden gerekend:

die welke gemaakt zijn in verband met het onderhoud of het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten of van de gemeenschappelijke zaken of tot het behoud daarvan;

die welke verband houden met noodzakelijke herstelwerkzaamheden en vernieuwingen van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken, voor zover die ingevolge het reglement of een rechterlijke beslissing als bedoeld in artikel 5 :121 van het Burgerlijk Wetboek niet ten laste komen van bepaalde eigenaars, en voor zover die niet vallen onder a (…).

(…)

F. Gebruik, beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken

Artikel 9

1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en zaken worden onder meer gerekend:

-
- de funderingen, de dragende muren, de kolommen en de grond;

-
- de daken;

- de op het dak van de parkeergarage gelegen bestrating; de cour met het prieel, het speelveld en het terras daaronder begrepen;

-
- de leidingen voor de afvoer van hemelwater en de riolering;

(…)

- het dak van de parkeergarage met uitzondering van de afwerklagen binnen de parkeergarage;

-
- de kolommen - met uitzondering van de afwerklagen - in de parkeergarage;

-
- de traforuimten in de gebouwen op kelder/parkeerniveau;

(…)

2.
2. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en zaken worden niet gerekend:

-
- de gevels en gevelbekleding;

- de sponningen van de buitenramen en -deuren alsmede die ramen en deuren zelf;

- alle voorzieningen, installaties en leidingen die ten dienste staan van slechts één appartement; deze zaken zijn voor rekening en risico van de eigenaar in wiens privé gedeelte deze zich bevinden respectievelijk ten behoeve van wiens privé gedeelte deze dienen als scheiding tussen binnen en buiten.

(…)

-
- de afwerklagen van de kolommen in de parkeergarage.

(…)

G. Gebruik, beheer en onderhoud van de privé gedeelten

(…)

Artikel 21

Alle privé gedeelten, met uitzondering van de zich daarin bevindende gemeenschappelijke gedeelten en/of gemeenschappelijke zaken, zijn voor rekening en risico van de betrokken eigenaars.

Het in het eerste lid bepaalde geldt niet voor schade die veroorzaakt is door een evenement dat buiten de betrokken privé gedeelten heeft plaatsgehad. In dat geval komt de schade voor de eigenaars gezamenlijk, onverminderd hun verhaal op degene die voor de schade aansprakelijk is.

3.3.

Ten behoeve van de woningen en bedrijfsruimten in de flatgebouwen zijn andere verenigingen van eigenaars opgericht bij een eigen splitsingsakte. Deze verenigingen zijn lid van de [Vve] .

3.4.

De parkeergarage is gesplitst zodat iedere aparte [Vve] appartementsrechten rechtgevend op het uitsluitend gebruik van parkeerplekken heeft.

3.5.

De Alliantie is eigenaresse van de appartementsrechten rechtgevend op het uitsluitend gebruik van het flatgebouw genaamd [naam 1] , omvattende 28 woningen, gelegen aan [straat 1] (oneven) en [straat 2] tot en met [straat 3] (even) te [plaats 1] . Bij de splitsingsakte betreffende dit gebouw is de vereniging van eigenaars “ [Vve] [naam 1] ” opgericht.

3.6.

Het complex is in één bouwproject gebouwd en in 2008 opgeleverd door [bedrijf 1] (hierna: [bedrijf 1] ). Het dak van de parkeergarage (het Courdek) is aangebracht nadat de flatgebouwen zijn opgeleverd.

3.7.

In 2011 heeft de [Vve] opdracht gegeven de afwatering van regenwater van het [plein] (het centrale plein waar de flatgebouwen omheen zijn geplaatst, en dat ook fungeert als dak van de parkeergarage) te verbeteren omdat na hevige regenval plassen water achterbleven op het [plein] .

3.8.

In 2015 is ter plaatse van het gebouw [straat 4] lekkage ontstaan in een kelderbox behorend bij de parkeergarage. Op of omstreeks 22 juni 2016 – na hevige regenval in de dagen daarvoor – zijn diverse lekkages in de parkeergarage geconstateerd bij de gebouwen [straat 4] , [straat 5] en [straat 6] .

Daarbij is ook melding gemaakt van wateroverlast in een appartement aan [straat 1] , later gespecificeerd tot [straat 1] , in het gebouw [naam 1] .

3.9.

De Alliantie , dan wel de [Vve] [naam 1] , heeft [bedrijf 2] (hierna: [bedrijf 2] ) opdracht gegeven de wateroverlast in de woning [straat 1] in het gebouw [naam 1] te onderzoeken. [bedrijf 2] heeft in haar rapport van 15 juli 2016 onder meer opgenomen:

Conclusie: De waterkeringen in de spouw en onder de dorpel zijn te laag en niet waterdicht, bij hevige regen stijgt het waterniveau en loopt over de waterkering de woning in, het water verspreid zich door de hele woning omdat er een zwevende vloer ligt, dit water trekt in meerdere wanden op en zorgen zo voor meerdere schadebeelden door de gehele woning, tevens ligt het staatwerk veel te hoog.

Schadebeperkende maatregelen: Een advies is om een goot aan te brengen langs de gevel zodat het water direct weg kan, maar beter is om de gevel open te maken en de water kering naar de woning water dicht te maken.

3.10.

In opdracht van de [Vve] heeft Versluisgroep B.V. (de technisch beheerder van de [Vve] , hierna: Versluisgroep) in samenwerking met [bedrijf 1] de oorzaak van de lekkages in de parkeergarage onderzocht.

In het rapport van 5 december 2016 heeft Versluisgroep onder meer geschreven:

3.3

Onderzoek door derden

Lekrecherche heeft in opdracht van [Vve] [straat 4] de gevelaansluiting bij [Vve] [straat 4] gecontroleerd op lekkages (…). [bedrijf 2] heeft een soortgelijk onderzoek gedaan voor [Vve] [naam 1] (…).

[bedrijf 2]

De conclusies van [bedrijf 2] zijn (…):

-
- Waterkering in de spouw en dorpel zijn te laag en niet waterdicht

- (…)

-
- Het straatwerk ligt veel te hoog

Versluis heeft in haar onderzoeken ook geconstateerd dat het straatwerk te hoog ligt waardoor water zich verzadigd langs de gevel. Hierdoor stijgt het waterniveau langs de gevel waardoor het risico toeneemt dat water de spouw kan betreden. In het geval van een foutief aangebrachte waterkering, die niet waterdicht is, resulteert dit in doorslaand vocht naar het binnenblad. (…)

4. Oplossingen

4.1

Geveldetail

Oplossing 1

Om de lekkages gerelateerd aan het geveldetail volledig te verhelpen dient het loodvervanger opnieuw aangebracht te worden en het straatwerk verlaagd te worden. Om het loodvervanger te vervangen dient het metselwerk gesloopt te worden, gezien het metselwerk een dragende functie heeft is dit zeer intensief en kostbaar werk. Daarnaast dient het straatwerk over het gehele Courdek verlaagd te worden, in dit geval dienen ook alle goten opnieuw aangebracht te worden. Deze oplossing wordt niet haalbaar geacht gezien de intensiviteit van het werk en de kosten.

Oplossing 2

De praktische oplossing die (…) is ontworpen vereist de volgende stappen (…):

-
- Verwijderen / verzagen tegels bij gevelaansluiting

-
- Afgraven en afvoeren van zand/puin bij gevelaansluiting

-
- Plaatsen van een drainageslang langs de gevel

- Plaatsen van een drainageslang van de gevelzijde naar de goten van het Courdek

-
- Aanbrengen van grof grind rondom drainageslang

-
- Aanbrengen van een toplaag van siergrind (grijs)

-
- Terugplaatsen van tegels bij kozijnen in de gevel met deur

(…)

4.2

Afvoerput

Oplossing 1

De lekkages geheel wegnemen zonder enig risico kan enkel door de gehele afvoerput te vervangen. De afvoerput zit voor een deel in de constructieve betonvloer van het Courdek (…).

(…)

Oplossing 2

De praktische oplossing die (…) is ontworpen vereist de volgende stappen (…);

-
- Verwijderen PVC buisdeel

-
- Inkorten PVC buisdeel

- Inslijpen en verwijderen RVS ring (…) om de 2 mm ruimte (…) te vergroten naar circa 20mm.

(…)

5 . Conclusie & Advies

5.1

Conclusie

De oorzaken van de lekkages in de parkeergarage zijn te herleiden uit twee fundamentele details;

-
De aansluiting van het bestratingpakket op de gevel

-
De aansluiting van het bestratingpakket op de afvoerput

De aansluiting op de gevel is niet juist gedetailleerd op de volgende onderdelen; straatwerk ligt te hoog, waterkering in de spouw is te laag en niet waterdicht, het zandbed heeft een minimale drainerende werking, openstootvoegen zijn te laag aangebracht en de dakbedekking is niet overal voldoende gefixeerd. Al deze bevindingen (…) zijn oplosbaar door een praktische oplossing. Het verwijderen van het straatwerk langs de gevel en hier drainage en grind aan te leggen (…) zou de problemen moeten opheffen. De waterkering in de spouw zal minder worden belast, omdat de waterdruk afneemt. (…)

De aansluiting van de afvoerput op de onderuitloop is te strak (…). Daarnaast is het PVC buisdeel te lang (…). Wanneer de ruimte tussen de afvoerput en onderuitloopt wordt vergroot en het PVC buisdeel wordt ingekort is de waterdoorloop optimaal. Dit zorgt ervoor dat het water rondom de afvoerput niet meer de parkeergarage kan betreden.

5.2

Advies

Het advies is om oplossing 2 omschreven in paragraaf 4.2 ten aanzien van de afvoerput te realiseren. (…)

De problematiek omtrent de geveldetaillering is van de grootste omvang. Er wordt geadviseerd dit probleem in zijn geheel op te lossen zodat er in de toekomst geen nieuwe problemen kunnen ontstaan. Een ander argument voor het uitvoeren van het geheel is dat het zeer lastig te bepalen is, via welke gevelaansluitingen de lekkages ontstaan.Het is mogelijk dat de lekkages niet volledig zijn verholpen wanneer slechts het ‘noodzakelijke’ gebied (…) wordt uitgevoerd.

Het advies is allereerst een proef te realiseren om te analyseren of het gewenste resultaat wordt behaald. Deze proef bestaat uit het volledig realiseren van oplossing 2 van paragraaf 4.1, bij 1 woontoren. (…)

3.11.

De [Vve] heeft aan haar leden bericht het advies van Versluisgroep in haar rapport van 5 december 2016 te volgen en een proef te doen om oplossing 2 te realiseren. De Alliantie heeft aan de [Vve] kenbaar gemaakt die oplossing ontoereikend te achten omdat de bouwkundige gebreken niet worden aangepakt. De Alliantie heeft gevraagd ook andere problemen met de waterloop te onderzoeken en maatregelen te treffen voor een betere oplossing voor de waterproblematiek.

3.12.

In 2017 zijn verdere vochtproblemen in de woning aan [straat 1] gemeld.

3.13.

Bij e-mail van 5 april 2017 heeft Versluisgroep aan de [Vve] geschreven, onder meer:

Lekkages die veroorzaakt worden door het Courdek hoeven niet per definitie zichtbaar te worden bij slecht weer.

Desalniettemin is het een vreemde kwestie dat bij dagenlang mooi weer er ook vocht waarneembaar is.

Andere mogelijke oorzaken moeten worden uitgesloten door de Alliantie . De hoofdsplitsing heeft verantwoordelijkheid genomen inzake lekkages die veroorzaakt worden door het Courdek. Dit proces is in volle gang.

(…)Uiteraard zou ik graag eens een kijkje willen nemen, maar ik denk dat deze verantwoordelijkheid bij de Alliantie licht?

3.14.

In januari 2018 zijn wederom vochtproblemen en wateroverlast gemeld in de woningen gelegen aan [straat 1] , [nummer 1] , [nummer 2] , [nummer 3] , [nummer 4] en [nummer 5] en [straat 2] , [nummer 6] en [straat 3] (alle in het gebouw [naam 1] ).

3.15.

In opdracht van De Alliantie heeft Crawford & Company B.V. (hierna: Crawford) de droog- en herstelkosten van de waterschade in deze woningen in kaart gebracht. De desbetreffende woningen van het gebouw [naam 1] zijn door Crawford in augustus en oktober 2018 onderzocht. Op 10 juli 2019 heeft zij onder meer gerapporteerd:

Wij hebben (…) meerdere malen de schadelocaties bezocht om de droog- en herstelkosten te controleren.

(…)

In februari 2018 ontdekte mevrouw (…) vochtplekken. Na onderzoek is gebleken dat na de storm en stormbuien in januari 2018 het water via de afvoergoten van het [plein] niet snel genoeg kon worden afgevoerd, waarna het over de opstanden van de achtergevel van de appartementen aan [straat 1] en [nummer 1] is gelopen. Het water is vervolgens in het isolatiepakket onder de zwevende dekvloer gestroomd.

3.16.

In opdracht van de [Vve] heeft [bedrijf 1] in 2018 een proef gedaan met de tweede oplossing uit het rapport van Versluisgroep van 5 december 2016. Deze proef is volgens de [Vve] geslaagd, waarna [bedrijf 1] die oplossing verder heeft gerealiseerd op het [plein] . De werkzaamheden zijn in februari 2019 afgerond.

3.17.

Sindsdien is er geen wateroverlast of lekkage geconstateerd in de parkeergarage.

3.18.

Begin april 2019 is een verhoogde vochtwaarde gemeten in de woning gelegen aan [straat 1] [nummer 5] . Er is toen een lekdetectie uitgevoerd door [bedrijf 3] . (hierna: [bedrijf 3] ). [bedrijf 3] heeft op 24 juli 2019 aan De Alliantie bericht, onder meer:

De oorzaak van de vochtschade is vochtdoorslag vanaf de achtergevel naar binnen. Dit water transporteert zich tussen de betonvloer en de vloer isolatie door de woning, appartement. (…) Het water wat op het binnen terrein terecht komt loopt grotendeels in de aangebrachte goot in het straatwerk. Het water wat echter via de grind strook en tussen het straatwerk door in de grond terecht komt word zeer slecht afgevoerd. En trekt, loopt onder de door het straatwerk aangebrachte loodslabben door de woning(en) in (…).

Advies / vervolg

Er moet een aannemer gaan kijken hoe de aansluiting tussen buiten en binnen goed waterdicht afgewerkt kan worden. (…)

3.19.

[bedrijf 3] heeft op 25 juli 2019 onder meer aan De Alliantie bericht:

Regenwater wat op het grote plein terechtkomt verzameld zich langs de gevel van de woning waarbij de afwatering (afvoer van het regenwater) onvoldoende is. Vanwege de niet waterdichte aansluiting op de gevel liep regenwater de isolatie laag in en heeft de gehele isolatie laag verzadigd. (…)

Ons onderzoek heeft zich gericht op het uitsluiten van mogelijke oorzaken. Wij hebben de CV installatie en leidingen gecontroleerd. (…) Tevens hebben wij de waterleidingen gecontroleerd. (…) Vervolgens hebben wij de afvoerleidingen geïnspecteerd en troffen ook hier geen onregelmatigheden of lekkages aan. Uit deze onderzoeken concluderen wij dat de oorzaak van het vocht zijn oorzaak vindt buiten de woning. (…) De afvoer van deze grindbak is onvoldoende gebleken. Slechts bij een geringe hoeveelheid spoelwater ontstaat er lekkage. Bij hevige regenbuien waarbij een veel grotere hoeveelheid water in de bakken terecht komt zullen de gevolgen aanzienlijker zijn en zal de aangebrachte

afvoer ruim onvoldoende zijn. De grindbakken stromen vol en kunnen door de niet waterdichte afsluiting opnieuw in de isolatie laag terechtkomen met opnieuw aanzienlijke schade.

3.20.

In augustus 2019 is in vier woningen in het gebouw [naam 1] wateroverlast geconstateerd.

3.21.

Bij brief van 2 oktober 2019 heeft De Alliantie de [Vve] verzocht bepaalde specifieke maatregelen te treffen om de lekkage te doen verhelpen of De Alliantie toestemming te verlenen om deze werkzaamheden uit te laten voeren. De brief luidt verder onder meer:

Wij verzoeken en indien nodig sommeren het bestuur van [Vve] ombinnen 14 dagen na hedenschriftelijk te verklaren dat de [Vve] haar aansprakelijkheid jegens ons, zoals omschreven in deze brief, erkent. Bij gebreke daarvan zijn genoodzaakt om vergoeding van die schade in rechte af te dwingen.

3.22.

De Alliantie heeft vervolgens werkzaamheden laten uitvoeren. Daarbij is met toestemming van de [Vve] [plaats 2] tussen het dak van de parkeergarage en het gebouw [naam 1] uitgegraven en is de opstand van het Courdek verhoogd. Verder is spouwlood in de gevel van het gebouw [naam 1] aangebracht tot boven de bestrating van het Courdek en zijn de dorpels van het gebouw [naam 1] vastgemetseld. Deze werkzaamheden zijn eind april 2020 afgerond.

3.23.

Sindsdien is geen melding meer gemaakt van lekkages in de woningen in het gebouw [naam 1] .

3.24.

De Alliantie heeft de [Vve] herhaaldelijk gevraagd de kosten voor de door De Alliantie uitgevoerde werkzaamheden te vergoeden. De [Vve] heeft dit geweigerd.

4.Eerste aanleg

4.1.

De Alliantie heeft, samengevat, gevorderd:

een verklaring voor recht dat de [Vve] aansprakelijk is voor de schade en kosten van De Alliantie als gevolg van de gebreken aan het Courdek;

veroordeling van de [Vve] tot betaling van € 284.903,15, althans – voor zover bepaalde schadeposten niet kunnen worden begroot dan wel geschat – van een nader bij staat op te maken bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente;

veroordeling van de [Vve] tot vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten;

veroordeling van de [Vve] in de proceskosten.

4.2.

De rechtbank heeft de vorderingen van De Alliantie afgewezen en haar in de proceskosten van de [Vve] veroordeeld. De rechtbank heeft het volgende aan dit oordeel ten grondslag gelegd.

4.2.1.

Op basis van het procesdossier kan de stelling van De Alliantie dat de wateroverlast in haar gebouw is veroorzaakt door de gebrekkige afwatering van het Courdek, in combinatie met te hoog straatwerk van het Courdek, niet worden gevolgd. De Alliantie heeft immers niet toegelicht waarom de conclusies van Versluisgroep in het rapport van 5 december 2016 over de oorzaak van de lekkages in de parkeergarage ook gelden als oorzaak van de wateroverlast in het gebouw [naam 1] , dat naast het Courdek is gelegen. Bovendien gaat De Alliantie voorbij aan de constatering van de andere rapporten in het procesdossier. [bedrijf 2] heeft in haar rapport van 15 juli 2016 weliswaar geconcludeerd dat het straatwerk van het Courdek te hoog ligt, maar ook dat de waterkering van het gebouw [naam 1] niet waterdicht is waardoor water onder de zwevende vloer van woningen kan komen. [bedrijf 3] komt tot dezelfde conclusies in juli 2019: het niet afgevoerde regenwater komt door de niet waterdichte aansluiting de isolatielaag binnen. Deze bevindingen ondersteunen het verweer van de [Vve] dat het afwateringsysteem van het Courdek, dan wel de hoogte van het Courdek, niet zozeer de oorzaak is voor de wateroverlast in het gebouw [naam 1] , maar de waterkering van het gebouw [naam 1] .

4.2.2.

Het rapport van Crawford ondersteunt het standpunt van De Alliantie evenmin. Het rapport betreft de vaststelling van de schade als gevolg van wateroverlast begin 2018 en maakt niet duidelijk welk onderzoek naar de oorzaak van de wateroverlast door Crawford is verricht, of naar welk onderzoek zij in haar rapport verwijst. Ook dateert het rapport van vóór de laatste werkzaamheden van de [Vve] in 2019.

4.2.3.

Na de laatste werkzaamheden in opdracht van de [Vve] zijn er geen lekkages meer geweest in de parkeergarage. Er was nog wel wateroverlast in het gebouw [naam 1] . De Alliantie heeft vervolgens opdracht gegeven de opstanden van het Courdek te verhogen en de dorpels en het spouwlood van het gebouw [naam 1] te herplaatsen. Daarbij zijn de dorpels waterdicht gemaakt en is het spouwlood zo aangebracht dat er geen water meer via dat spouwlood naar binnen kan komen. Daarna is er geen wateroverlast meer geweest. Deze werkzaamheden betreffen de waterkering van het gebouw van De Alliantie zelf, en zijn dus haar verantwoordelijkheid.

4.2.4.

Het verhogen van de opstanden van het Courdek gaat om de aansluiting tussen de twee onroerende zaken. Anders dan voor het afwateringsysteem van het Courdek regelt het splitsingsreglement niet de verantwoordelijkheid van partijen voor de aansluiting tussen de twee onroerende zaken. Artikel 5 :39 BW over hinder door waterloop is in dit geval niet van toepassing.

4.2.5.

Kortom, uit de door De Alliantie gestelde feiten en omstandigheden kan niet worden afgeleid dat het gebrekkige afwateringsysteem van het Courdek de oorzaak is van de wateroverlast in het gebouw [naam 1] . De daarop gebaseerde stelling van de Alliantie dat de [Vve] onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld of anderszins de door de Alliantie gestelde schade dient te vergoeden, kan daarom niet worden gevolgd, aldus steeds de rechtbank.

5.Beoordeling

5.1.

De Alliantie heeft in hoger beroep vijf grieven aangevoerd. Met haar
eerste griefricht De Alliantie tegen het oordeel van de rechtbank dat de oorzaak van de schade in de gevel van gebouw [naam 1] ligt. Met haar
tweede griefbetoogt De Alliantie dat haar vorderingen toewijsbaar zijn op de door haar opgevoerde alternatieve grondslagen (de toezegging van de [Vve] om herstel uit te voeren en het tekortschieten door de [Vve] in haar verbintenis om zich te gedragen overeenkomstig de eisen van de redelijkheid en billijkheid). De Alliantie stelt zich bij haar
derde griefop het standpunt dat voor zover grief 2 niet zou slagen, het burenrecht, onrechtmatige daad en opstalaansprakelijkheid grondslagen bieden voor haar vorderingen.
Grief 4is een veeggrief en
grief 5ziet op de proceskostenveroordeling.

Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

5.2.

Het hof stelt het volgende voorop.

5.3.

De dakbedekking van het Courdek behoort op grond van artikel 9 van de splitsingsakte tot de gemeenschappelijke delen van de [Vve] . De [Vve] is er dan ook voor verantwoordelijk dat het Courdek, althans de afwatering daarvan, deugdelijk is. Dat was in ieder geval tot in 2016 kennelijk niet het geval, zo blijkt onder meer uit het rapport van Versluisgroep van 5 december 2016 (zie 3.10 hierboven). De [Vve] onderkent ook dat de vertraagde afwatering van het Courdek heeft geleid tot lekkages in de parkeergarage. Op grond van artikel 3 sub a en b van de splitsingsakte komen de kosten van de herstelwerkzaamheden voor rekening van de [Vve] . Dat geldt, mede op grond van artikel 21 lid 2 splitsingsakte, ook voor kosten en schade als gevolg van de ondeugdelijke afwatering van het Courdek en het ondeugdelijke herstel daarvan (zie 3.2 hierboven).

5.4.

Voor een aanspraak van De Alliantie op vergoeding van de herstelkosten is verzuim vereist (artikelen 6:74 lid 2 en 6:81 BW). De Alliantie heeft de [Vve] gesommeerd om aansprakelijkheid te erkennen in haar brief van 2 oktober 2019. Deze brief merkt het hof aan als een ingebrekestelling, waardoor verzuim is ingetreden, als mocht komen vast te staan dat de [Vve] de bedoelde verbintenissen uit de splitsingsakte niet is nagekomen.

5.5.

Partijen verschillen van mening over het antwoord op de vraag of de waterschade in het gebouw [naam 1] zoals deze in augustus 2019 is ontstaan, het gevolg is van de ondeugdelijke afwatering van het Courdek en het ondeugdelijke herstel daarvan. Volgens De Alliantie is dat het geval, de [Vve] is het daar niet mee eens. Als het standpunt van de [Vve] zou opgaan, zijn de vorderingen van De Alliantie op geen van de door haar genoemde grondslagen (grieven 2 en 3) toewijsbaar. Immers, in dat geval zou nader herstel van het Courdek niet nodig zijn, heeft de [Vve] niet in strijd gehandeld met de redelijkheid en billijkheid, veroorzaakte de [Vve] geen wateroverlast of hinder waartegen artikelen 5 :52 lid 1 en 5 :37 BW bescherming bieden, handelde de [Vve] niet onrechtmatig en is zij evenmin aansprakelijk op grond van artikel 6:174 BW. De toezegging waarop De Alliantie zich verder beroept, hield bovendien slechts in dat het gebrek zou worden verholpen. Als ervan moet worden uitgegaan dat de afwatering deugdelijk is hersteld, is die toezegging nagekomen. De schade en kosten zouden in die situatie voor rekening en risico van De Alliantie moeten blijven.

5.6.

De Alliantie stelt zich op het standpunt dat het gebrek van het Courdek erin bestaat dat vanwege de samenstelling van het [plein] , er te hoge waterdruk was tegen de gevel van gebouw [naam 1] . De lekkage werd niet alleen veroorzaakt door de gebrekkige afwatering, maar ook door de afwezigheid van een voldoende hoge en deugdelijke dakopstand. Dat dit alles het geval was blijkt volgens haar niet alleen uit verschillende deskundigenrapporten (van Versluisgroep, [bedrijf 3] , Crawford en Adviesburo Dakbestek B.V.), maar ook uit het feit dat na het herplaatsen van losgeraakte dorpels, het verhogen van de aansluiting van het Courdek (de dakopstand) met het gebouw [naam 1] en het herplaatsen van het spouwlood op die aansluiting, de wateroverlast in het gebouw is verholpen. Deze werkzaamheden zagen niet op herstel van de gevel, maar waren een manier om het gebrek aan het Courdek te neutraliseren.

Anders dan de rechtbank heeft overwogen, is de gevel van gebouw [naam 1] niet gebrekkig doordat deze water doorlaat; een gevel hoort immers (enkel) spatwaterdicht te zijn en hoeft niet bestand te zijn tegen water dat daar tegenaan komt te staan of tegen optrekkend water, aldus De Alliantie .

Voor zover het oordeel van de rechtbank over de gebrekkigheid van de gevel van gebouw [naam 1] in stand zou blijven, laat dit volgens De Alliantie de aansprakelijkheid van de [Vve] onverlet, omdat de ondeugdelijke aanleg van (de afwatering van) het Courdek mede de oorzaak is van de lekkages en schade. Er zou hooguit een (zeer beperkte) eigenschuldcorrectie op grond van artikel 6:101 BW kunnen plaatsvinden, zo stelt zij.

5.7.

De [Vve] meent dat met de toepassing van ‘oplossing 2’ zoals beschreven in het rapport van Versluisgroep van 5 december 2016, de lekkages in de parkeergarage zijn verholpen. Volgens de [Vve] wordt de wateroverlast in het gebouw [naam 1] veroorzaakt door, kort gezegd, een gebrekkige waterkering van de gevel van gebouw [naam 1] :

Doorhangend spouwlood, waardoor het hemelwater niet naar buiten wordt afgevoerd maar naar binnen dringt (aldus Versluisgroep).
De dorpel is niet waterdicht (aldus [bedrijf 2] en Versluisgroep). Versluisgroep heeft openingen van ruim 1 cm vastgesteld. Het hemelwater valt rechtstreeks op de dorpels dan wel komt langs de gevel van het gebouw naar beneden waar het op de dorpels terechtkomt. Het water zoekt een weg naar binnen vanwege capillaire werking, het water stroomt naar een gebied met lagere druk (woning).
De toepassing van een waterdoorlatende specie bij de dorpels.
De waterkerende functie van de metalen strip tussen het kozijn en de deur werkt niet, waardoor hemelwater eenvoudig kan inwateren (aldus TriaCon). Bij een combinatie van slagregens en wind wordt hemelwater tussen de aansluiting van de strip en het kozijn in de spouw geblazen.

Dit alles is hersteld door de in 2020 in beheer van De Alliantie uitgevoerde werkzaamheden. Daardoor is een betere aansluiting tussen het Courdek en het gebouw [naam 1] tot stand gekomen. Het spouwlood en de dorpels van het gebouw [naam 1] zijn geen gemeenschappelijke delen waarvoor de [Vve] verantwoordelijk is, aldus de [Vve] .

5.8.

Beide partijen hebben ter onderbouwing van hun standpunten in hoger beroep nadere deskundigenrapportages overgelegd.

5.9.

De deskundigenrapportage van Adviesburo Dakbestek B.V. (hierna: Dakbestek) van 17 augustus 2023, overgelegd door De Alliantie , luidt onder meer:

De oorzaak van de lekkageklachten is toe te schrijven aan een te hoog aangebrachte dakbedekkingsconstructie, bestaande uit dakbedekking, drainagelaag, puinverharding, gestabiliseerd zand en tegels, op het parkeergaragedak. De lekkages werden verergerd door stagnerende waterafvoer als gevolg van het verdichte en slecht drainerende puin- en zandpakket waardoor het waterniveau steeg en het zand- en puinpakket onder de tegelbestrating over langere perioden vochtig tot nat was.

Omdat de gevels onder het bestratingsniveau niet volledig beschermd waren tegen water-/vochtbelasting door deugdelijke afwerkstroken dakbedekking tot ruim boven de bovenzijde van de tegelbestrating van het courdek, kon inwatering met lekkages tot gevolg via de open stootvoegen, capillaire werking en onthechte afwerkstroken dakbedekking plaatsvinden.

Het aanbrengen van afwerkstroken dakbedekking tegen de gevelopstanden tot ruim boven de bovenste afwerklaag (in deze situatie de tegelbestrating) was volgens de Vakrichtlijnen gesloten dakbedekkingssystemen 2005 wel vereist en had inwatering en lekkages voorkomen. Een tweede wijze waarop inwatering en lekkages hadden kunnen worden voorkomen, was het minder hoog aanbrengen van de tegelbestrating tot ruim onder de spouwslabben en bovenzijde van de afwerkstroken dakbedekking. Aan bovenstaande is tijdens de aanleg van het courdek en/of tijdens de interventie door [Vve] Cour in 2018 niet voldaan.

De bouwkundige gevel zelf was en is niet waterdicht en dat hoeft ook niet te zijn volgens NEN-2778. De gevel dient bestand te zijn tegen regen. Niet tegen water dat daar tegenaan komt te staan. Pas richting het grondwater is “echte” waterdichtheid vereist.

In 2020 heeft De Alliantie de opstandafwerkingen met bitumineuze dakbedekking verhoogd en de spouwslabben op een hoger niveau geplaatst om de opstandafwerking voldoende hoog boven de tegelbestrating te positioneren. Daarmee waren de lekkageklachten opgelost omdat werd voldaan aan de uitgangspunten zoals omschreven in de Vakrichtlijnen gesloten dakbedekkingssystemen uit 2005.

5.10.

Het memo van Versluisgroep van 12 oktober 2023, overgelegd door de [Vve] , luidt onder meer:

De achtergevel van [Vve] [naam 1] bevindt zich op het zuidwesten (regen en windkant). Bij slagregens en harde wind (mede door de hoogte van 10 verdiepingen van de gevel) wordt de gevel extra belast met hemelwater (…). De deugdelijke afvoer van het regenwater, wat daarbij ook in de spouw komt, is zeer belangrijk. Regenwater dat op het Courdek valt, wordt bij harde wind ook opgestuwd tegen de achtergevel.

Bij langdurige slagregens op de gevel loopt er (zeker bij zachte gevelsteen) veel hemelwater langs de binnenzijde van het buitenspouwblad. Dit hemelwater moet door deugdelijk aangebracht spouwlood middels goede open stootvoegen worden afgevoerd. (…)

Oplossing gebreken gevel

Als de volgende punten goed zijn uitgevoerd, blijft het water buiten de woning:

Het spouwlood, goed ondersteund met harde persing spouwisolatie (…).

De open stootvoegen zijn boven het Courdek op de juiste hoogte aangebracht (…).

De verticale dakbedekking is tot aan de onderzijde van het spouwlood aangebracht. Het hoogste punt waarbij de verticale dakbedekking kan worden aangebracht is afhankelijk van de hoogte van het aangebrachte spouwlood (…).

De Holonite waterslagen zijn zo gemonteerd, zodat er geen water onderdoor of langs kan (…).

5.11.

Het hof overweegt als volgt.

5.12.

Partijen beroepen zich op rapporten van deskundigen die in hun opdracht zijn opgesteld. Die rapporten zijn niet eenduidig en partijen verbinden er bovendien verschillende conclusies aan.

5.13.

Zo beroepen beide partijen zich op het rapport van Versluisgroep van 5 december 2016. Volgens De Alliantie ondersteunt dat rapport haar conclusie dat vanwege de samenstelling van het [plein] te hoge waterdruk tegen de gevel van gebouw [naam 1] ontstaat. Het hof is echter, met de rechtbank en de [Vve] , van oordeel dat dit rapport nadrukkelijk ziet op de problematiek met betrekking tot de parkeergarage, en niet zozeer op de lekkages in gebouw [naam 1] . Dit blijkt onder meer uit de projectomschrijving, zoals die is opgenomen op pagina 4 van het rapport:
“Dit document betreft een rapportage over de lekkages die geconstateerd zijn in de parkeergarage van [Vve] .”Ook de conclusies van Versluisgroep hebben betrekking op de oorzaken van en oplossingen voor de lekkages
in de parkeergarage(zie 3.10 hierboven). Bovendien was ten tijde van dit onderzoek nog slechts één lekkage in gebouw [naam 1] bekend. Pas nadien (en ook pas nadat de [Vve] maatregelen had genomen) zijn de lekkages ontstaan die aanleiding hebben gegeven tot de onderhavige vorderingen van De Alliantie . Het rapport van Versluisgroep van 5 december 2016 onderbouwt de stellingen van De Alliantie dus niet. Om dezelfde redenen biedt het rapport ook geen steun voor de standpunten van de [Vve] (zoals weergegeven in 5 . 7 hierboven).

5.14.

Verder beroepen beide partijen zich op het rapport van [bedrijf 3] van 24 juli 2019 (zie 3.18 hierboven), dat inderdaad voor tweeërlei uitleg vatbaar is.

5.15.

Daarnaast liggen er, enerzijds, rapporten van [bedrijf 3] van 25 juli 2019
(“Uit deze onderzoeken concluderen wij dat de oorzaak van het vocht zijn oorzaak vindt buiten de woning. (…) De afvoer van deze grindbak is onvoldoende gebleken (…)”, zie 3.19 hierboven) en Dakbestek die de standpunten van De Alliantie onderschrijven en, anderzijds, rapporten van [bedrijf 2] , TriaCon en Versluisgroep (12 oktober 2023), die steun bieden voor de standpunten van de [Vve] .

5.16.

Het hof heeft onvoldoende aanknopingspunten om het ene rapport zwaarder te laten wegen dan het andere. Op basis van de nu beschikbare informatie is het dan ook niet mogelijk om te beoordelen of de wijze waarop (de afwatering van) het Courdek is aangebracht, de door De Alliantie geleden schade heeft veroorzaakt. Het is bovendien niet uit te sluiten dat gebreken aan de gevel van gebouw [naam 1] de oorzaak zijn van de schade waarvan vergoeding wordt gevorderd of deze mede hebben veroorzaakt.

5.17.

Het hof acht een onafhankelijk onderzoek door een deskundige dan ook noodzakelijk.

5.18.

Het hof stelt zich voor in ieder geval de volgende vragen aan de deskundige te stellen:

1. Zijn de vanaf april 2019 opgetreden lekkages in de appartementen in gebouw [naam 1] geheel of ten dele veroorzaakt door een gebrekkige afwatering van het Courdek?

2. Was de gevel van gebouw [naam 1] voordat De Alliantie daaraan (in 2020) werkzaamheden heeft laten verrichten, gebrekkig doordat die niet voldoende bestand was tegen binnentreding van water van buitenaf?

3. Indien u vraag 2 bevestigend beantwoordt: hebben de desbetreffende gebreken de lekkages en schade in de appartementen in gebouw [naam 1] geheel of ten dele veroorzaakt?

4. Indien u vragen 1 en 3 ontkennend beantwoordt: wat is dan de oorzaak van de lekkages en schade in de appartementen in gebouw [naam 1] ?

5 . Indien naar uw mening meer dan een oorzaak ten grondslag ligt aan de lekkages en schade in het gebouw [naam 1] , kunt u dan een schatting maken van de mate waarin elk van die oorzaken aan de schade hebben bijgedragen? Kunt u dat uitdrukken in percentages?

6. Is de door De Alliantie gevorderde schadevergoedingsvordering van € 284.903,15 correct begroot? Zo nee, wat is volgens u de omvang van de opgetreden schade?

7 . Hebt u overigens nog opmerkingen die u voor deze zaak relevant acht?

5.19.

Partijen mogen zich bij akte uitlaten over de gewenste deskundigheid, de persoon van de te benoemen deskundige(n), het aantal te benoemen deskundigen en de aan deze te stellen vragen, waaronder de door het hof voorgestelde vragen. Het hof stelt zich voor dat met één deskundige kan worden volstaan. Verder heeft het hof de voorkeur dat partijen omtrent de persoon van de te benoemen deskundige overleg plegen en eensluidend een deskundige voorstellen. Het door partijen eenzijdig voordragen van een deskundige dient te worden vermeden, omdat dat het zoeken van een deskundige door het hof zelf slechts bemoeilijkt.

5.20.

De zaak zal naar de rol worden verwezen, waarbij een termijn van zes weken zal worden gegeven. Het hof verzoekt partijen hun conceptakte uiterlijk vier weken na datum arrest aan de wederpartij toe te zenden, waarna ieder in de twee weken later te nemen akte desgewenst een reactie op de akte van de wederpartij kan opnemen.

5.21.

Het hof zal iedere verdere beslissing, waaronder die over de door De Alliantie gestelde toezegging van de [Vve] (grief 2), aanhouden.

6.Beslissing

Het hof:

verwijst de zaak naar de rol van 20 mei 2025 voor een akte aan beide zijden (zie 5 .20 hierboven) met het hierboven onder 5 .19 omschreven doel;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, I. de Greef en F.J. de Vries en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 8 april 2025.

Aansprakelijkheid van de Vereniging van Eigenaren voor waterschade in appartementen

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

1.De zaak in het kort

2.Het geding in hoger beroep

3.Feiten

4. Oplossingen

4.Eerste aanleg

5.Beoordeling

6.Beslissing