Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.340.403/01
zaak- en rolnummer rechtbank Amsterdam : C/13/734071/ HA ZA 23-496
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 8 april 2025
in de zaak van
TELSET B.V.,
gevestigd te Amsterdam ,
appellante,
advocaat: mr. J.A.F. Corten te Amsterdam,
tegen
[gemeente] ,
zetelend te [plaats] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam.
Partijen worden hierna Telset en de gemeente genoemd.
1.De zaak in het kort
Telset is eigenaar van een pand dat op een perceel ligt dat in erfpacht is uitgegeven door de gemeente. Telset heeft het pand verbouwd waarbij de vloeroppervlakte is toegenomen. Naar aanleiding van deze bebouwingswijziging heeft de gemeente een herziening van de erfpachtcanon aangeboden, die neerkomt op een verdubbeling van de jaarlijkse canon. Dit aanbod is door Telset niet geaccepteerd. De gemeente vordert in dit geding dat Telset de erfpachtvoorwaarden nakomt, in die zin dat zij vanaf maart 2019 de nieuwe erfpachtcanon van € 20.959,59 gaat betalen. De rechtbank heeft de vordering van de gemeente toegewezen. Het hof bekrachtigt deze uitspraak.
2.Het geding in hoger beroep
Telset is bij dagvaarding van 15 april 2024 in hoger beroep gekomen van het vonnis van 17 januari 2024 van de rechtbank Amsterdam, onder bovenvermeld zaak- en rolnummer gewezen tussen de gemeente als eiseres en Telset als gedaagde.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord, met producties.
Ten slotte is arrest gevraagd.
Telset heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog de gemeente in haar vorderingen niet-ontvankelijk zal verklaren althans de vorderingen als ongegrond zal afwijzen, met veroordeling van de gemeente in de kosten van de procedure, met nakosten.
De gemeente heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van Telset in de kosten van het geding in hoger beroep.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
3.Feiten
3.1.
De rechtbank heeft onder 2.1 tot en met 2.9 van het bestreden vonnis de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. In hoger beroep is niet in geschil dat de feiten juist zijn weergegeven, zodat ook het hof van deze feiten uitgaat.
3.2.
De gemeente heeft bij akten van erfpacht van 18 juni 1926 en 14 februari 1927 de grond aan [straat] te [plaats] (hierna: het perceel) in erfpacht uitgegeven. Bij akte van 4 oktober 1974 zijn de beide erfpachtrechten van het perceel samengevoegd.
3.3.
Aan het einde van het eerste tijdvak van 75 jaar is een nieuwe erfpachtakte verleden. In de nieuwe erfpachtakte is bepaald dat de canon wordt herzien naar een bedrag van fl. 19.629,72. Verder zijn voor het tweede erfpachttijdvak de Algemene Bepalingen voor voortdurende erfpacht 1994 van de gemeente van toepassing verklaard (hierna: de AB1994).
3.4.
In de AB1994 staat, voor zover relevant, het volgende:
artikel 13 - Herziening van de canon in geval van wijziging van het gebruik of de bebouwing
1.
Herziening van de canon kan voorts plaatsvinden in de volgende gevallen:
Herziening van de canon kan voorts plaatsvinden in de volgende gevallen:
(…)
b. indien een met toestemming van Burgemeester en Wethouders gerealiseerde wijziging van de bestaande opstallen en/of met toestemming van Burgemeester en Wethouders gestichte nieuwe bebouwing, gelet op de door deze wijziging en/of bebouwing tot stand gekomen waardevermeerdering van het perceel, daartoe redelijkerwijs aanleiding geeft, zulks met ingang van de datum waarop de wijziging van de bestaande opstallen en/of gestichte bebouwing is gerealiseerd.
(…)
2
De nieuwe canon wordt berekend door toepassing van de formule:
De nieuwe canon wordt berekend door toepassing van de formule:
A + ((B-C) x D), waarin voorstelt:
de op het moment van de herziening geldende canon;
de op het moment van de herziening geldende grondwaarde met het oog op het gewijzigd gebruik en/of de gewijzigde bebouwing;
de op het moment van de herziening geldende grondwaarde met het oog ophet volgens de akte van vestiging toegestane gebruik, respectievelijk de toegestane bebouwing;
het op het moment van de herziening van toepassing zijnde canonpercentage.
(…)
6Herziening van de canon wordt geconstateerd bij notariële akte; in de akte wordt in ieder geval vermeld:
a.
de kadastrale aanduiding, de oppervlakte van het perceel en, waar mogelijk, de
de kadastrale aanduiding, de oppervlakte van het perceel en, waar mogelijk, de
plaatselijke aanduiding;
het bedrag van de canon en de ingangsdatum;
de bestemming en het toegestane gebruik;
de maximaal toegestane bebouwing.
De kosten van de notariële akte en de inschrijving daarvan in de openbare registers, alsmede de verschuldigde belastingen en andere gewone en buitengewone lasten zijn voor rekening van de erfpachter.
(…)
artikel 17 - Instandhouding van de opstallen
(…)
2
Het is de erfpachter niet geoorloofd, de opstallen geheel of gedeeltelijk te slopen of het bouwvolume van de opstallen te wijzigen.
Het is de erfpachter niet geoorloofd, de opstallen geheel of gedeeltelijk te slopen of het bouwvolume van de opstallen te wijzigen.
(…)
4
Burgemeester en Wethouders kunnen op een daartoe strekkend schriftelijk verzoek van de erfpachter vrijstelling verlenen van de in de leden 1 tot en met 3 vermelde verplichtingen en verboden. Burgemeester en Wethouders kunnen, indien zij vrijstelling verlenen, aan de vrijstelling voorwaarden en/of een tijdsbepaling verbinden, waaronder herziening van de canon als bedoeld in art. 13.
Burgemeester en Wethouders kunnen op een daartoe strekkend schriftelijk verzoek van de erfpachter vrijstelling verlenen van de in de leden 1 tot en met 3 vermelde verplichtingen en verboden. Burgemeester en Wethouders kunnen, indien zij vrijstelling verlenen, aan de vrijstelling voorwaarden en/of een tijdsbepaling verbinden, waaronder herziening van de canon als bedoeld in art. 13.
3.5.
De Algemene Bepalingen zijn uitgewerkt in het ‘Beleid bestemmings- en bebouwingswijzigingen’ (hierna: Beleid bebouwingswijziging) van de gemeente. Bij de berekening van de hiervoor in artikel 13 lid 2 van de AB1994 gegeven formule, bepaalt de gemeente de grondwaarde van een perceel (B en C) volgens de ‘Grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten 2017’ (hierna: Grondwaardebeleid). Het canonpercentage (D) wordt jaarlijks door de gemeente vastgesteld en bekendgemaakt in het Gemeenteblad.
3.6.
Telset is in 2014 eigenaar geworden van het pand dat op het perceel is gelegen en heeft daarbij de erfpachtrechten van het perceel verkregen. Op dat moment had het pand een vloeroppervlakte van 874 m2 en bedroeg de jaarlijkse erfpachtcanon € 10.490,59.
3.7.
In 2015 heeft Telset het pand verbouwd. Zij heeft daarbij de kelder uitgebreid en aan de begane grond een gedeelte toegevoegd. Als gevolg van deze verbouwing is de vloeroppervlakte van het pand met 87 m2 toegenomen.
3.8.
Telset heeft voor deze verbouwing een omgevingsvergunning van de gemeente gekregen. Zij heeft aan de gemeente, eigenaresse van de grond, geen toestemming voor de verbouwing gevraagd.
3.9.
Bij brief van 27 augustus 2018 heeft de gemeente aan Telset een aanbieding gedaan voor de bebouwingswijziging. Dit aanbod houdt in dat de maximaal toegestane bebouwing van het erfpachtrecht 961 m2 wordt en de jaarlijkse canon vanaf 1 maart 2019 € 20.959,59 bedraagt.
3.10.
Telset heeft deze aanbieding niet geaccepteerd. Zij is jaarlijks een bedrag van € 10.490,59 aan canon blijven betalen.
4.Eerste aanleg
4.1.
De gemeente heeft in eerste aanleg, samengevat, gevorderd om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
primair
I. Telset te veroordelen tot nakoming van de erfpachtvoorwaarden, in het bijzonder van de artikelen 13 en 17 AB1994, in die zin dat de verschuldigde erfpachtcanon per 1 maart 2019 € 20.959,59 bedraagt en Telset deze erfpachtcanon halfjaarlijks aan de gemeente verschuldigd is;
II. Telset te veroordelen tot betaling van de jaarlijkse erfpachtcanon van € 20.595,59, waaronder begrepen de termijnen vanaf 1 maart 2019, te vermeerderen met de wettelijke rente en te verrekenen met de reeds vanaf 1 maart 2019 betaalde erfpachtcanon;
III. te bepalen dat het vonnis in de plaats treedt van de volmacht die Telset aan een notaris dient te verstrekken voor ondertekening van de notariële akte canonherziening;
IV. Telset te veroordelen tot betaling van alle kosten voor deze notariële akte;
subsidiair
I. te verklaren voor recht dat Telset vanaf 1 maart 2019 jaarlijks een erfpachtcanon aan de gemeente is verschuldigd van € 20.959,59 en Telset te veroordelen tot betaling hiervan, te vermeerderen met de wettelijke rente en te verrekenen met de reeds vanaf 1 maart 2019 betaalde erfpachtcanon;
II. Telset te gebieden te verschijnen ten overstaan van een notaris en om mee te werken aan de totstandkoming van een akte inhoudende dat met betrekking tot de erfpacht per 1 maart 2019 de bebouwing is gewijzigd en dat de canon per 1 maart 2019 is herzien in een bedrag van € 20.959,59, op straffe van de verbeurte van een dwangsom;
III. Telset te veroordelen tot betaling van alle kosten van deze notariële akte;
primair en subsidiair
Telset te veroordelen tot betaling van de proceskosten met nakosten en wettelijke rente.
4.2.
De rechtbank heeft, samengevat, Telset veroordeeld tot nakoming van de tussen Telset en de gemeente geldende erfpachtvoorwaarden, in het bijzonder de artikelen 13 en 17 AB1994, in die zin dat de jaarlijks door Telset aan de gemeente verschuldigde canon per 1 maart 2019 € 20.959,59 bedraagt. Voorts is Telset veroordeeld tot betaling van de sinds 1 maart 2019 verschuldigde canon, met rente, en heeft de rechtbank bepaald dat het vonnis in de plaats treedt van de volmacht die Telset aan een notaris in de [gemeente] dient te verstrekken voor ondertekening van de notariële akte canonherziening. Tot slot is Telset veroordeeld tot betaling van de kosten die verband houden met voornoemde akte en in de proceskosten.
5.Beoordeling
5.1
In hoger beroep is tussen partijen niet meer in geschil dat Telset toestemming van de gemeente nodig had voor de verbouwing en dat de gemeente aan die toestemming voorwaarden mocht verbinden.
5.2
De door Telset aangevoerde grieven lenen zich voor een gezamenlijke behandeling.
5.3
Telset stelt zich op het standpunt dat het begrip ‘geldende grondwaarde’, dat is opgenomen in de ABCD-formule van artikel 13 AB1994, een marktconforme grondwaarde betekent. Volgens Telset dient bij de bepaling van de grondwaarde namelijk te worden gekeken naar de werkelijkheid, naar marktconformiteit en naar de markt. Er is volgens Telset dan ook een marktconforme canon(verhoging) tussen partijen afgesproken. De gemeente gaat ten onrechte niet uit van de geldende grondwaarde maar van haar grondwaarde
beleid. Dat is volgens Telset niet wat partijen zijn overeengekomen. Er is immers niet afgesproken dat de gemeente de waarden eenzijdig aan de hand van haar steeds wijzigende grondprijsbeleid mag invullen. Verder is de gemeente in haar aanbiedingsbrief van 27 augustus 2018 uitgegaan van een andere formule dan is afgesproken en zij handelt volgens Telset dan ook in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur (verder: de abbb).
beleid. Dat is volgens Telset niet wat partijen zijn overeengekomen. Er is immers niet afgesproken dat de gemeente de waarden eenzijdig aan de hand van haar steeds wijzigende grondprijsbeleid mag invullen. Verder is de gemeente in haar aanbiedingsbrief van 27 augustus 2018 uitgegaan van een andere formule dan is afgesproken en zij handelt volgens Telset dan ook in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur (verder: de abbb).
5.4
De gemeente heeft uitvoerig toegelicht dat zij met het Beleid bebouwingswijziging en het Grondwaardebeleid binnen de kaders van de AB1994 blijft en dat het beleid een middel is om te bewerkstelligen dat de gemeente haar bevoegdheden als grondeigenaar consistent uitoefent. De gemeente berekent geheel in overeenstemming met het beleid de geldende grondwaarde, aan de hand van de marktwaarde, zich baserend op objectieve (in de zin van verifieerbare) gegevens van transacties uit het nabije verleden van vergelijkbaar vastgoed in het gebied waar het erfpachtrecht is gelegen. Voor wat betreft de stelling dat de gemeente in strijd zou handelen met de abbb wijst de gemeente erop dat de variabelen uit de ABCD-formule door de gemeente consequent worden ingevuld aan de hand van het door haar opgestelde beleid, dat dat beleid gepubliceerd en openbaar is, en met dat beleid wordt voldaan aan het rechtszekerheidsbeginsel, het gelijkheidsbeginsel, het evenredigheidsbeginsel en het vertrouwensbeginsel. De gemeente betwist dat zij in de aanbiedingsbrief is uitgegaan van een andere formule dan die in de AB1994 is opgenomen.
5.5
Het hof overweegt als volgt. De rechtsverhouding tussen partijen wordt beheerst door de AB1994. In artikel 2 sub h AB1994 is een definitie opgenomen van het begrip ‘grondwaarde’: de waarde van het perceel welke door Burgemeester en Wethouders wordt vastgesteld. De gemeente heeft het begrip ‘grondwaarde’ uitgewerkt in het hiervoor genoemde Grondwaardebeleid. Volgens het Grondwaardebeleid wordt de waarde van erfpachtgrond met bestemming niet-wonen bepaald volgens de ‘genormeerde residuele methode’. Dat in afwijking hiervan tussen partijen een andere, marktconforme, grondwaarde is afgesproken, is onvoldoende gesteld en onderbouwd door Telset . Voorts is het hof niet gebleken dat de gemeente met haar aanbiedingsbrief is afgeweken van de AB1994 of van haar beleid. Het hof volgt Telset ook niet in haar stelling dat de gemeente in strijd met de abbb heeft gehandeld. Zoals de gemeente uiteen heeft gezet, wordt namelijk juist door het opstellen van beleid onder meer willekeur voorkomen.
5.6
Telset stelt voorts dat de berekening van de ‘geldende grondwaarde’ door de gemeente ondoorzichtig is, omdat de gemeente uitgaat van genormeerde grondwaarden en de gemeente die normen niet prijsgeeft.
5.7
Zoals door de gemeente is toegelicht, wordt de methode ‘genormeerd’ genoemd, omdat de gemeente bij de bepaling van de verschillende waardes niet uitgaat van de feitelijke kosten en/of opbrengsten maar van vergelijkbare en marktconforme kosten en/of opbrengsten. Telset licht vervolgens niet toe waarom dit uitgangspunt onjuist zou zijn. Dat de berekening van de geldende grondwaarde ondoorzichtig zou zijn, heeft Telset dan ook onvoldoende onderbouwd.
5.8
Telset heeft verder aangevoerd dat de gemeente er ten onrechte vanuit gaat dat de beperkte uitbreiding van de kelder, die een lagere huurwaarde heeft en welke uitbreiding gepaard ging met hoge bouwkosten, heeft geleid tot een waardevermeerdering. De gemeente heeft zich gemotiveerd op het standpunt gesteld dat het geen daadwerkelijke kelder betreft, maar een souterrain dat door de verbouwing en vanwege de daglichttoetreding en vrije hoogte van 2,20 meter volledig geschikt is als verblijfsruimte en een verhuurbaar vloeroppervlak heeft. In het licht van deze betwisting door de gemeente heeft Telset haar zojuist weergegeven stelling onvoldoende handen en voeten gegeven. Zij wordt hierin dan ook niet gevolgd.
5.9
Telset stelt zich tot slot op het standpunt dat het beleid van de gemeente tot een buitenproportioneel hoge canon en dus onredelijke uitkomst leidt. Een canonverhoging van 100% voor het toevoegen van slechts 10% vloeroppervlak is volgens haar niet marktconform en niet redelijk.
5.1
Telset miskent met deze stelling dat de nieuwe canon zoveel hoger is dan de oude canon, omdat de canon sinds 2000 niet is herzien en de marktwaarde van vastgoed in de tussentijd sterk is gestegen, zoals door de gemeente is toegelicht en door Telset niet is weersproken. Voor zover Telset haar stelling(en) heeft willen onderbouwen met het door haar overgelegde rapport van NivE van 19 juli 2024, wijst het hof erop dat dit rapport is gebaseerd op andere uitgangspunten dan die in het Grondwaardebeleid zijn neergelegd. Het rapport kan om die reden dan ook niet als onderbouwing van het standpunt van Telset dienen.
5.11
In hetgeen Telset overigens heeft aangevoerd ziet het hof geen aanleiding om het vonnis van de rechtbank te vernietigen. De grieven treffen geen doel. Er is geen bewijs aangeboden van stellingen die, indien deze vaststaan, tot vernietiging van het bestreden vonnis zouden leiden. Het bestreden vonnis zal dan ook worden bekrachtigd. Telset is in het hoger beroep in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep. Het hof stelt deze kosten als volgt vast:
- griffierecht € 2.175,-
- salaris advocaat € 1.214,-
Totaal € 3.389,-
6. Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt Telset in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van de gemeente vastgesteld op € 3.389,-;
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.M. Smit, D. Kingma en K. van Dijk en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 8 april 2025.