ECLI:NL:GHAMS:2026:1277

• Datum uitspraak: 28 april 2026
• Publicatiedatum: 8 mei 2026
• Zaaknummer: 200.343.700
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Deels toewijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: G.J.W. Pulles; I. de Greef; K. van Dijk
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep over verborgen gebreken dak bijgebouw woning en schadevergoeding

In deze civiele zaak vordert de koper schadevergoeding van de verkopers wegens verborgen gebreken aan het dak van het bijgebouw van een woning. De rechtbank had de vordering toegewezen, maar het hof komt tot een lager toe te kennen bedrag.

De woning werd in 2021 gekocht en was in 2006 gebouwd in opdracht van de verkopers. De koopovereenkomst bevatte bepalingen over bouwtechnische keuringen en ontbindende voorwaarden. De koper had een bouwkundige keuring laten uitvoeren voorafgaand aan de koop, waarbij slechts kleine gebreken aan dakpannen werden geconstateerd. Later ontstond lekkage en een bouwkundig onderzoek toonde ernstige constructiefouten aan het dak van het bijgebouw.

De kantonrechter oordeelde dat de verkopers tekortgeschoten waren en aansprakelijk waren voor de gebreken. Het hof bevestigt dat de koper zijn klachtplicht niet heeft geschonden en dat de verkopers de tekortkoming kunnen worden toegerekend op grond van verkeersopvattingen. De schadevergoeding wordt echter beperkt tot de kosten van het vervangen van het pannendak door sandwichpanelen, terwijl een aanvullende offerte wordt afgewezen omdat die niet in verband staat met het bouwkundig gebrek.

Het hof vernietigt het bestreden vonnis voor zover het een hoger bedrag toekende, bekrachtigt het overige en veroordeelt de verkopers tot betaling van €17.401,08 plus wettelijke rente en in de proceskosten van het hoger beroep.

Uitkomst: Het hof wijst een schadevergoeding van €17.401,08 toe wegens verborgen gebreken aan het dak van het bijgebouw en veroordeelt de verkopers in de proceskosten.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I (handel)

zaaknummer : 200.343.700/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 10826701 / CV EXPL 23-15191

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 28 april 2026

in de zaak van

1. [appellant 1] ,

wonend in [plaats 1] ,

2.
[appellant 2] ,

wonend in [plaats 2] ,

appellanten,

advocaat: mr. A.W.T. Janus te Amsterdam,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonend in [plaats 3] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. M. Arraiss te Utrecht.

Partijen worden hierna [appellanten] en [geïntimeerde] genoemd.

1. De zaak in het kort

In deze zaak vordert [geïntimeerde] , als koper van een woning, schadevergoeding van [appellanten] , als verkopers, omdat het dak van het bijgebouw van de woning een bouwkundig gebrek bleek te hebben. De rechtbank heeft deze vordering toegewezen. Het hof volgt de rechtbank grotendeels, maar komt tot een lager bedrag aan schadevergoeding.

2. Het geding in hoger beroep

[appellanten] zijn bij dagvaarding van 4 juli 2024 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 24 mei 2024 van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter), onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [geïntimeerde] als eiser en [appellanten] als gedaagden (hierna: het bestreden vonnis).

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven;

- memorie van antwoord.

Op 12 februari 2026 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaak toegelicht aan de hand van spreekaantekeningen die zij hebben overgelegd. Partijen hebben vragen van het hof beantwoord.

Ten slotte is arrest gevraagd.

3. De feiten

De kantonrechter heeft in 2.1 tot en met 2.5 van het bestreden vonnis de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Met
grief 2 betogen [appellanten] dat de kantonrechter de verschillen in de artikelen 6d en 7 in de concept-koopovereenkomst en in de definitieve getekende overeenkomst onvolledig heeft weergegeven. Het hof zal hier bij de beoordeling rekening mee houden. De door de kantonrechter wel vastgestelde feiten zijn tussen partijen niet in geschil, zodat ook het hof daarvan zal uitgaan. Die feiten zijn, voor zover in hoger beroep van belang en waar nodig aangevuld met andere onomstreden feiten, de volgende.

3.1

In 2021 heeft [geïntimeerde] de woning aan [straat] [nummer] te [plaats 3] (hierna: de woning) van [appellanten] gekocht. De koopprijs van de woning bedroeg € 1.185.000,00 en de woning is geleverd op 1 december 2021.

3.2

De woning is in 2006 in opdracht van [appellanten] gebouwd aan de hand van bouwtekeningen die zij hebben laten opstellen.

3.3

Voor zover relevant bevat de door partijen gesloten koopovereenkomst (hierna: de koopovereenkomst) de volgende bepalingen:

Verklaringen van koper

Artikel 6

Koper verklaart:

(…)

d. Hij is door verkoper in de gelegenheid gesteld om een bouwtechnische keuring te laten

uitvoeren en heeft van deze mogelijkheid geen gebruik gemaakt.

Ontbindende voorwaarden

Artikel 7

De koop geschiedt onder de ontbindende voorwaarden, dat:

(…)

Koper verklaart uitdrukkelijk geen voorbehoud ten aanzien van een bouwtechnische keuring te zijn overeengekomen en verklaart zich bewust te zijn van de gevolgen hiervan .

3.4

Voorafgaand aan de ondertekening van de koopovereenkomst is in opdracht van [geïntimeerde] op 23 april 2021 een bouwkundige keuring uitgevoerd door [bedrijf 1] (hierna: [bedrijf 1] ).

3.5

In het door [bedrijf 1] naar aanleiding van deze keuring opgestelde
Bouwkundig Rapport (hierna: het rapport [bedrijf 1] ) staat op pagina 8 onder meer:

Dakpannen

De dakpannen zijn in orde. Er zijn wel een aantal gebroken pannen ontdekt en een verschoven pan.

Opmerking: Wij adviseren u het dak na te laten lopen en de gebroken pannen te vervangen. Kosten circa € 250,00.

3.6

In oktober 2022 heeft [geïntimeerde] een lekkage in de bijkeuken geconstateerd. Bij brief van 12 juni 2023 heeft [geïntimeerde] [appellanten] aansprakelijk gesteld voor gebreken aan het dak van de garage, de bijkeuken en de veranda om het huis (hierna: het dak van het bijgebouw). Ook schreef [geïntimeerde] onder meer:

Deze schaden moeten al langer bestaan dan een paar jaar.

Ik heb ondertussen een pannendekker gevraagd wat deze zou kunnen doen met het herstel van het dak. Hij gaf ook aan, dat de schuinheid/dakhoek niet geschikt is voor een pannendak (…). Hij adviseerde geen pannen, maar een stalen dak.

(…)

Ik wil voor herstel van het dak gaan, middels een stalen dak met sandwichpaneel. Deze methode is de goedkoopste en de degelijkste oplossing.

3.7

[geïntimeerde] heeft een bouwkundig onderzoek laten uitvoeren naar de oorzaak van de lekkage en de staat van het dak van het bijgebouw. Hij heeft [appellanten] uitgenodigd om bij dit onderzoek aanwezig te zijn. Zij hebben van die mogelijkheid geen gebruik gemaakt. Het onderzoek is uitgevoerd door BIJN.nl (hierna: BIJN) op 23 juni 2023. [geïntimeerde] heeft vervolgens verschillende werkzaamheden aan het dak laten uitvoeren.

3.8

In het door BIJN naar aanleiding van deze keuring opgestelde
Bouwkundig Onderzoek Rapport (hierna: het rapport BIJN) staat onder meer:

D. INSPECTIE

(…)

Bevinding 5)

Oorzaken:

(…)

-De hellingshoek is zeer [flauw] (16 gr).

-De afstand van de gordingen is meer dan 600 mm.

-De betonpannen zijn niet verankerd door middel van panhaken.

-Dakrand afwerking is niet waterdicht

Door de hellingshoek en de grote afstand tussen de gordingen is het gewicht hoog op de dakplaten met als gevolg dat deze zijn gaan doorzakken.

Als gevolg van het doorzakken zijn de pannen gaan kieren met als resultaat dat wind en regen vrij spel krijgen op de waterdichtheid van het dak.

(…)

E. CONCLUSIE

(…)

Daar waar het dak doorzakt is de hellingshoek nog geen 15 gr. en is onwenselijk (…).

De hellingshoek, de afstand van de gordingen en het gewicht van de pannen maakt dat het dak doorzakt.

(…)

Doordat de hellingshoek minder is dan 15 gr is het zeer waarschijnlijk dat regen en wind onder de pannen kunnen komen en niet goed afgevoerd worden. Hierdoor voldoet het dak niet meer aan het bouwbesluit (…).

Het dak voldoet niet aan het bouwbesluit en zal vervangen moeten worden.

4. De procedure bij de kantonrechter

4.1

[geïntimeerde] heeft, samengevat, (primair) gevorderd [appellanten] te veroordelen tot betaling van een schadevergoeding van € 24.478,42, met rente en kosten, tot een maximum van € 25.000,00. Hij heeft aan zijn vordering onder meer ten grondslag gelegd dat [appellanten] zijn tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst door het bijgebouw van de woning met een gebrekkig dak te leveren.

4.2

De kantonrechter heeft de primaire vordering van [geïntimeerde] toegewezen. Samengevat heeft de kantonrechter daartoe overwogen dat [appellanten] toerekenbaar zijn tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst, omdat de woning door de bouwkundige staat van het dak van het bijgebouw niet geschikt was voor normaal gebruik. In tegenstelling tot wat [appellanten] hebben betoogd, heeft [geïntimeerde] zijn onderzoeks- en klachtplichten niet geschonden. Evenmin heeft [geïntimeerde] met het tekenen van de koopovereenkomst aanvaard dat de woning bouwkundige gebreken kon bevatten, aldus de kantonrechter.

5. De vorderingen in hoger beroep

5.1

[appellanten] vorderen in hoger beroep dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en de vorderingen van [geïntimeerde] zal afwijzen, met, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van [geïntimeerde] in de (volledige) proceskosten van beide instanties.

5.2

[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van [appellanten] in de proceskosten in hoger beroep, inclusief nakosten en met

rente.

6. Beoordeling

6.1

[appellanten] hebben tegen het bestreden vonnis tien grieven aangevoerd. De grieven zullen hierna per onderwerp en gedeeltelijk gezamenlijk worden behandeld.

Klachtplicht

6.2

Met
grief 9 komen [appellanten] op tegen de afwijzing door de kantonrechter van hun beroep op schending van de klachtplicht door [geïntimeerde] . Deze grief slaagt niet. Dat oordeel berust op het volgende.

6.3

Op grond van artikel 7:23 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) moet de koper de verkoper er binnen bekwame tijd op wijzen dat de gekochte zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt nadat hij de afwijking of het gebrek heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken. Daarbij moet rekening worden gehouden met een redelijke termijn om onderzoek naar een mogelijk gebrek te (laten) doen. Bij het beantwoorden van de vraag of de koper binnen bekwame tijd heeft geklaagd speelt mee in hoeverre de belangen van de verkoper door het verstrijken van de tijd zijn geschaad.

6.4

De kantonrechter heeft, samengevat, overwogen dat vast staat dat een onderzoek door [geïntimeerde] naar de oorzaak van de lekkage noodzakelijk was. De tijd die dit in beslag nam, van oktober 2022 tot 25 april 2023, was niet onredelijk lang, mede omdat het dak in deze periode door zowel een aannemer als een dakdekker is onderzocht en het in coronatijd lastig was om een aannemer te vinden. Ook de periode tussen 25 april 2023 en 12 juni 2023, op welke laatste datum [geïntimeerde] de uitslag van het onderzoek aan [appellanten] heeft meegedeeld, was niet onredelijk lang. Daarbij speelt mee dat niet is gebleken dat de situatie in de tussentijd is verslechterd, aldus de kantonrechter. Het hof neemt deze overwegingen over en voegt daar nog het volgende aan toe.

6.5

[appellanten] hebben in hoger beroep betoogd dat uit de aansprakelijkstelling van [geïntimeerde] en het rapport BIJN (zie 3.8) blijkt dat de situatie in de periode oktober 2022 - juni 2023 is verslechterd. Het hof volgt [appellanten] hierin niet. Uit de aansprakelijkstelling van [geïntimeerde] is niet op te maken dat de situatie in de maanden na de lekkage is verslechterd. [geïntimeerde] schrijft daarin juist het tegenovergestelde, namelijk dat de situatie al veel langer moet hebben bestaan. Met [geïntimeerde] is het hof verder van oordeel dat het rapport BIJN voldoende aanwijzingen bevat voor de conclusie dat het proces van doorzakking vele jaren heeft geduurd en in oktober 2022 (toen [geïntimeerde] het lek constateerde) al zodanig vergevorderd was dat, zoals in het rapport BIJN wordt geconcludeerd, het dak niet (meer) voldeed aan het Bouwbesluit en moest worden vervangen.

6.6

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat [appellanten] door het tijdsverloop niet in hun belangen zijn geschaad en dat [geïntimeerde] zijn klachtplicht niet heeft geschonden.

Uitleg van artikel 7 van de koopovereenkomst

6.7

[appellanten] betogen met de
grieven 1, 2, 4, 5 en 6 , in de kern, dat artikel 7 van de koopovereenkomst verder strekt dan de kantonrechter heeft overwogen. Deze grieven slagen niet. Aan dit oordeel liggen de volgende overwegingen ten grondslag.

6.8

Tussen partijen staat vast dat artikel 7 van de koopovereenkomst inhoudt dat [geïntimeerde] afstand doet van het recht de koopovereenkomst te ontbinden op grond van de uitkomsten van een bouwtechnische keuring. Partijen verschillen van mening over het antwoord op de vraag of zij met de aan artikel 7 toegevoegde vetgedrukte passage (hierna: de vetgedrukte bepaling; zie 3.3) ook hebben afgesproken dat [geïntimeerde] de woning afneemt in de staat waarin deze zich bevindt en er uitdrukkelijk van af ziet om [appellanten] aan te spreken op gebreken.

6.9

Om deze vraag te kunnen beantwoorden moet de koopovereenkomst worden uitgelegd. Daarbij komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen van de overeenkomst mochten toekennen en op wat zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (de Haviltex-maatstaf). Wanneer partijen niet over de inhoud van een beding hebben onderhandeld, zoals hier het geval is, komt bij het uitleggen daarvan bijzondere betekenis toe aan een taalkundige uitleg, gelezen in de context van de hele overeenkomst en met inachtneming van alle door partijen aangevoerde omstandigheden.

6.1

[appellanten] hebben, samengevat, het volgende aangevoerd ter onderbouwing van de door hen bepleite uitleg. In het concept van de koopovereenkomst stond als voorgedrukte tekst van artikel 7 een ontbindende voorwaarde die de koper recht geeft de koopovereenkomst te ontbinden wanneer na een technische keuring blijkt van bouwkundige gebreken. Deze bepaling is door partijen grotendeels doorgestreept, waarna in de definitieve versie van de koopovereenkomst de vetgedrukte bepaling is opgenomen. Het gaat hier niet om een gebruikelijk beding, noch om een gebruikelijke gang van zaken. De vetgedrukte bepaling is, buiten het modelcontract met standaardbepalingen om, als bijzondere bepaling opgenomen. Dat is gebeurd op initiatief van [geïntimeerde] , om zijn bod op de woning zo concurrerend mogelijk te maken. [geïntimeerde] heeft zich daarbij door een makelaar laten adviseren. Daarnaast is in artikel 6 onder d. van de koopovereenkomst overeengekomen dat [geïntimeerde] geen gebruik maakt van de geboden gelegenheid om een bouwtechnische keuring te laten uitvoeren (zie 3.3). De keuring die [geïntimeerde] wel heeft laten doen was vereist voor het verkrijgen van een hypotheek. Ook heeft [geïntimeerde] een lager bedrag geboden dan de vraagprijs, wegens het achterstallig onderhoud aan de woning. Dat alles duidt erop dat hij de aanwezigheid van bouwkundige gebreken voor lief nam bij de koop van de woning, aldus [appellanten]

6.11

Voor de uitleg van [appellanten] , die door [geïntimeerde] gemotiveerd is betwist, biedt het dossier onvoldoende aanknopingspunten. Daarbij acht het hof allereerst van belang dat het beding is opgenomen in artikel 7 met het opschrift ‘Ontbindende voorwaarden’ en de aanhef ‘De koop geschiedt onder de ontbindende voorwaarden, dat:’. Dat de tekst van de in het concept/model voorgedrukte ontbindende voorwaarden volledig is doorgestreept en de vetgedrukte bepaling direct daaronder is bijgeschreven, acht het hof een sterke aanwijzing dat partijen met de vetgedrukte bepaling uitsluitend hebben willen vastleggen dat [geïntimeerde] afzag van de in het model opgenomen ontbindende voorwaarden. Ook de tekst van de vetgedrukte bepaling (die spreekt over ‘geen voorbehoud ten aanzien van een bouwtechnische keuring’) wijst er niet op dat partijen daarmee een volledige uitsluiting van aansprakelijkheid voor (verborgen) gebreken hebben willen opnemen. Dat [geïntimeerde] op de hoogte was van het feit dat de woning achterstallig onderhoud had en op grond daarvan een lager bod heeft gedaan, maakt dat niet anders. Daaruit kan immers evenmin worden afgeleid dat hij de aanwezigheid van (verborgen) bouwkundige gebreken accepteerde. Met de kantonrechter oordeelt het hof ten slotte dat het begrijpelijk is dat [geïntimeerde] in artikel 6 onder d. heeft afgezien van de mogelijkheid de koopovereenkomst te ontbinden naar aanleiding van een bouwkundige keuring, nu er al een keuring was verricht door [bedrijf 1] . Dat dat in het kader van de hypotheekverstrekking is gebeurd, doet daar niet aan af.

6.12

Het bovenstaande leidt tot de conclusie dat partijen met artikel 7 van de koopovereenkomst enkel zijn overeengekomen dat [geïntimeerde] afstand doet van het recht de koopovereenkomst te ontbinden op grond van de uitkomsten van een bouwtechnische keuring. Dat partijen een verdergaande strekking hebben bedoeld overeen te komen, is niet gebleken.

Onderzoeksplicht

6.13

Met
grief 3 betogen [appellanten] dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat het rapport [bedrijf 1] [geïntimeerde] geen aanleiding gaf voor verder onderzoek naar de bouwkundige staat van het dak van het bijgebouw en dat [geïntimeerde] aan zijn onderzoeksplicht heeft voldaan. Deze grief faalt, om de volgende redenen.

6.14

Bij de beoordeling stelt het hof het volgende voorop. Niet in geschil is dat de woning vanwege de gebrekkige bouwkundige staat van het dak van het bijgebouw niet geschikt was voor normaal gebruik. Partijen verschillen van mening over het antwoord op de vraag of [geïntimeerde] [appellanten] hierop mag aanspreken omdat dit een (toerekenbare) tekortkoming van [appellanten] oplevert. Volgens [appellanten] moet die vraag ontkennend worden beantwoord, omdat [geïntimeerde] met betrekking tot de bouwkundige staat van dat dak niet aan zijn onderzoeksplicht heeft voldaan.

6.15

Hiervoor is overwogen dat [geïntimeerde] met de vetgedrukte bepaling in artikel 7 van de koopovereenkomst geen afstand heeft gedaan van zijn mogelijkheden om [appellanten] aansprakelijk te stellen voor gebreken aan de woning. De koopovereenkomst bevat ook voor het overige geen regeling met betrekking tot de risicoverdeling voor gebreken die normaal gebruik van de woning verhinderen. Dat betekent dat het hof de wettelijke regeling van artikel 7:17 e.v. BW zal toepassen. Met betrekking tot de onderzoeksplicht bepaalt artikel 7:17 lid 2 BW dat de koper alleen die eigenschappen mag verwachten waarvan hij de aanwezigheid niet behoeft te betwijfelen. Als hij twijfelt of moet twijfelen, moet hij de verkoper vragen stellen of zelf onderzoek (laten) verrichten.

6.16

Met [appellanten] is het hof van oordeel dat het deel van het rapport [bedrijf 1] dat gaat over ‘het dak van het bijgebouw’ niet kan worden betrokken bij het beoordelen van de onderzoeksplicht. Voor zover de kantonrechter dat wel heeft gedaan, berust dat op een onjuiste lezing van het rapport. Vast staat dat met ‘het bijgebouw’ in het rapport [bedrijf 1] het losstaande gebouw in de tuin van de woning is bedoeld. Dat speelt echter geen rol in deze zaak. Het geschil tussen partijen gaat over het dak van de in (3.2 van) het bestreden vonnis en in dit arrest ook als ‘bijgebouw’ aangeduide veranda, garage en carport die onderdeel zijn van de woning. Dat betekent dat bij de beantwoording van de vraag of het rapport [bedrijf 1] voor [geïntimeerde] aanleiding had moeten geven voor nader onderzoek, alleen de bevindingen over de veranda, garage en carport van belang zijn.

6.17

Deze, beknopte, bevindingen staan op pagina 8 van het rapport [bedrijf 1] (zie 3.5). Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat deze bevindingen niet duiden op een noemenswaardig bouwkundig gebrek aan het dak van het bijgebouw. De passages zien alleen op de dakpannen, niet zozeer op andere (onder)delen van het dak. Dat dakpannen na verloop van tijd kunnen breken of verschuiven is gebruikelijk en het herstel daarvan hoort doorgaans tot het reguliere onderhoud van een woning. Het advies van [bedrijf 1] om het dak na te lopen kan niet anders worden gelezen dan als gericht op dit reguliere onderhoud. Ook de geringe kostenraming (€ 250,00) wijst daarop. Ter zitting in hoger beroep heeft [geïntimeerde] verklaard dat hij het advies van [bedrijf 1] ook als zodanig heeft opgevat en in december 2021, kort na de levering van de woning, het dak op gebroken en verschoven dakpannen heeft nagelopen en deze waar nodig heeft vervangen, wat hem geen verdere aanleiding gaf te twijfelen aan de dakconstructie.

6.18

Het voorgaande leidt tot het oordeel dat het rapport [bedrijf 1] [geïntimeerde] geen aanleiding hoefde te geven om te twijfelen aan de bouwkundige staat van het dak van het bijgebouw. Van belang is verder dat de woning dateert uit 2006, en dat dus ook de ouderdom van het dak [geïntimeerde] niet hoefde aan te zetten tot het doen van nader onderzoek. [geïntimeerde] mocht er bovendien van uitgaan dat de woning destijds is gebouwd met inachtneming van de geldende voorschriften. Dat er tussen sommige dakpannen zichtbaar algen en mos groeiden, zoals [appellanten] nog hebben aangevoerd, maakt het voorgaande niet anders. Ook als deze groei het gevolg zou zijn van vocht op of in het dak, betekent dat niet dat [geïntimeerde] beducht had moeten zijn op een constructiefout, zoals [appellanten] hebben aangevoerd. [geïntimeerde] heeft hierover, onderbouwd en onvoldoende weersproken, toegelicht dat de aanwezigheid van algen en mos op een dakpannen dak met een kleine hellingshoek, dat langzamer droogt dan steilere daken, een veelvoorkomend fenomeen is en in het algemeen geen urgent probleem is. Het betoog van [appellanten] is ook niet te rijmen met hun eerder ingenomen standpunt dat algen en mossen een direct gevolg zijn van onvoldoende afvoer van water en dat deze mos- en algengroei al aanwezig was voor de keuring door [bedrijf 1] en voor de verkoop. Als [appellanten] dus zouden worden gevolgd in hun betoog, zou dat betekenen dat zij zelf al voor de verkoop weet hadden kunnen en moeten hebben van de algen en mos en daarmee van het bouwkundig gebrek.

6.19

Het dak van het bijgebouw beantwoordde daarom niet aan de koopovereenkomst, zoals bedoeld in artikel 7:17 lid 1 BW.

Toerekenbaarheid van de tekortkoming

6.2

Met
grief 8 richten [appellanten] zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat de tekortkoming aan hen kan worden toegerekend.

6.21

Deze grief faalt. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 27 april 2001
, ECLI:NL:HR:2001:AB1338, overwogen dat de verkeersopvattingen meebrengen dat een tekortkoming bestaande in een gebrek van een verkochte zaak in beginsel voor rekening van de verkoper komt, ook als deze het gebrek kende noch behoorde te kennen, dat dit slechts anders zal kunnen zijn in geval van, door de verkoper zo nodig te bewijzen, bijzondere omstandigheden en dat het bestaan van dergelijke bijzondere omstandigheden niet snel zal mogen worden aangenomen. Hoewel dit arrest van de Hoge Raad gaat over een gebrek in een industrieel vervaardigd product, dat naar zijn aard verschilt van een woning waar het in deze zaak om draait, oordeelt het hof dat deze maatstaf in dit geval toepassing vindt en dat op grond daarvan de tekortkoming aan [appellanten] wordt toegerekend.

6.22

Daarbij is van belang dat de woning in 2006 in opdracht van [appellanten] is gebouwd aan de hand van bouwtekeningen die zij zelf hebben laten opstellen. Het bouwkundig onderzoek van BIJN heeft uitgewezen dat door de flauwe hellingshoek van het dak van het bijgebouw en door de te grote afstand tussen de gordingen de dakplaten teveel gewicht te dragen kregen met als gevolg dat deze zijn gaan doorzakken. Hierdoor is lekkage ontstaan. Het gaat zodoende om een op aanwijzingen van [appellanten] gebouwde, ten tijde van de koop relatief nieuwe woning met een bouwkundig gebrek op grond waarvan de woning in 2021 niet langer geschikt was voor normaal gebruik.

6.23

Gelet op het voorgaande brengen de verkeersopvattingen mee dat het gebrek voor rekening van [appellanten] komt. Zij hebben geen bijzondere omstandigheden gesteld, noch is daarvan gebleken, op grond waarvan anders zou moeten worden geoordeeld.

De hoogte van de schadevergoeding

6.24

[appellanten] betogen met
grief 7 dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat zij de hoogte van de door [geïntimeerde] gevorderde schadevergoeding niet hebben betwist.

6.25

Het hof oordeelt als volgt. De schadevergoeding die [geïntimeerde] vordert is gebaseerd op een factuur van [bedrijf 2] van 14 september 2023 ter hoogte van € 16.879,50 (hierna: de factuur) en op een prijsopgave van [bedrijf 2] van 10 november 2023 van € 6.280,10 (hierna: de offerte).

6.26

Vast staat dat de factuur betrekking heeft op het vervangen van het pannendak door sandwich dakpanelen. De aan de factuur ten grondslag liggende werkzaamheden zijn in augustus 2023 uitgevoerd. [appellanten] hebben in hoger beroep met betrekking tot deze schadepost aangevoerd dat dit bedrag hen excessief voorkomt. Ter zitting in hoger beroep hebben zij nog betoogd dat op internet aanbieders zijn te vinden die lagere prijzen hanteren. Naar het oordeel van het hof heeft [geïntimeerde] zijn vordering op dit punt deugdelijk toegelicht. De betwisting van de hoogte van de schade of het standpunt dat het herstel goedkoper had gekund, is door [appellanten] op geen enkele wijze concreet gemaakt, zodat het hof daaraan voorbij gaat. Om die reden passeert het hof ook het bewijsaanbod dat [appellanten] op dit punt hebben gedaan. Dat betekent dat het hof zich met het oordeel van de kantonrechter verenigt voor zover daarin het bedrag van deze factuur (€ 16.879,50) is toegewezen. Het hof ziet geen grond om een lager bedrag toe te wijzen.

6.27

Anders ligt het met de offerte. Uit de omschrijving op de offerte en de toelichting van [geïntimeerde] volgt dat deze ziet op het aanbrengen van een strook van ongeveer 65 meter aan Trespaplaten rondom de onderzijde van de garage/schuur en overkapping. Deze werkzaamheden zijn niet door [bedrijf 2] uitgevoerd, maar door een vriend die daarvoor contant is betaald, aldus [geïntimeerde] .

6.28

[appellanten] hebben met betrekking tot deze offerte en de daarin genoemde werkzaamheden betoogd dat de herstelwerkzaamheden die [geïntimeerde] zou laten uitvoeren enkel zouden zien op het vervangen van de panelen door metalen platen en niet op het monteren van Trespaplaten. Ter zitting in hoger beroep hebben [appellanten] nog aangevoerd dat zij hierdoor opdraaien voor het volledig vernieuwen van het dak, in plaats van voor het verhelpen van het bouwkundig gebrek. Het betoog van [appellanten] treft doel. De aansprakelijkheid van [appellanten] ziet op de verborgen bouwtechnische gebreken aan de gordingen en dakplaten, waarop de eerste factuur betrekking heeft. Wat betreft de offerte kan niet worden vastgesteld dat de daarin opgenomen werkzaamheden en kosten verband houden met het herstel van de verborgen bouwkundige gebreken. Dat betekent dat dit deel van de schade niet in een zodanig verband staat met de geconstateerde bouwkundige gebreken aan het dak van het bijgebouw, dat deze als een gevolg daarvan aan [appellanten] kan worden toegerekend (artikel 6:98 BW). De vordering van [geïntimeerde] die ziet op het bedrag uit de offerte (€ 6.280,10) moet daarom worden afgewezen. In zoverre slaagt de grief.

Artikel 21 Rv

6.29

Met
grief 10 komen [appellanten] op tegen het oordeel dat [geïntimeerde] de waarheidsplicht van artikel 21 Rv niet heeft geschonden door in eerste aanleg enkel een concept-koopovereenkomst in het geding te brengen en niet de definitieve koopovereenkomst.

6.3

Vast staat dat [geïntimeerde] in eerste aanleg niet de definitieve koopovereenkomst in het geding heeft gebracht, maar een concept. De twee versies waren verschillend. In het concept staat in artikel 6 onder d. dat [geïntimeerde] voorafgaand aan de koop een bouwtechnische keuring heeft laten uitvoeren en in artikel 7 van het concept ontbreekt de vetgedrukte bepaling. In de definitieve versie staat in artikel 6 onder d. dat [geïntimeerde] van een bouwtechnische keuring heeft afgezien en is artikel 7 aangevuld met de vetgedrukte bepaling (zie 3.3).

6.31

[appellanten] hebben betoogd dat het verschil tussen de twee versies cruciaal is omdat, in tegenstelling tot wat in het overgelegde concept staat, de in de definitieve versie opgenomen artikelen 6 onder d. en 7 erop duiden dat [geïntimeerde] het risico op de aanwezigheid van bouwtechnische gebreken heeft aanvaard. Het hof volgt [appellanten] hierin niet. Zoals hiervoor overwogen moet de definitieve versie van de koopovereenkomst zodanig worden uitgelegd dat partijen daarmee niet zijn overeengekomen dat [geïntimeerde] bouwtechnische gebreken aanvaardt en er van afziet om [appellanten] aan te spreken. Dat betekent dat het verschil tussen beide versies van de koopovereenkomst niet cruciaal is.

6.32

Het hof oordeelt verder met de kantonrechter dat voldoende is komen vast te staan dat [geïntimeerde] niet opzettelijk een verkeerde versie van de koopovereenkomst in het geding heeft gebracht en bovendien niet de bedoeling heeft gehad om de kantonrechter onjuist te informeren of te misleiden.

6.33

Op grond van het voorgaande oordeelt ook het hof dat [geïntimeerde] de waarheidsplicht van artikel 21 Rv niet heeft geschonden. De grief faalt. Voor de door [appellanten] gevorderde veroordeling in de volledige proceskosten is dan ook geen grond.

Bewijs

6.34

Het hof komt aan nadere bewijslevering niet toe, omdat partijen geen voldoende onderbouwde feiten hebben gesteld die – als die feiten zouden worden bewezen – tot een andere beslissing zouden kunnen leiden.

Slotsom en kosten

6.35

Grief 7 van [appellanten] slaagt gedeeltelijk. Dat betekent dat het bestreden vonnis zal worden vernietigd voor zover daarin een schadevergoeding van € 24.478,42 is toegekend. Zoals hierboven is overwogen zal de vordering van [geïntimeerde] worden toegewezen tot een bedrag van € 16.879,50. Omdat tegen de ingangsdatum van de over het toegewezen bedrag verschuldigde wettelijke rente en de hoogte van de door de kantonrechter toegewezen buitengerechtelijke incassokosten geen grieven zijn gericht, blijft dat deel van het bestreden vonnis in stand. Het voorgaande brengt met zich dat het door de kantonrechter toegewezen bedrag van € 521,58 aan buitengerechtelijke incassokosten zal worden opgeteld bij het bedrag aan schadevergoeding. Als gevolg hiervan wijst het hof een bedrag toe van € 17.401,08, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 30 november 2023. Het hof bekrachtigt het bestreden vonnis voor zover [appellanten] daarbij in de proceskosten zijn veroordeeld.

6.36

[appellanten] zijn in hoger beroep grotendeels in het ongelijk gesteld. Zij zullen daarom worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep. Het hof stelt deze kosten als volgt vast:

- griffierecht € 798,00

- salaris advocaat € 2.580,00 (tarief II, 2 punten)

totaal € 3.378,00.

7. Beslissing

Het hof:

vernietigt het bestreden vonnis voor zover [appellanten] daarbij zijn veroordeeld tot betaling aan [geïntimeerde] van een bedrag van € 24.478,42 aan schadevergoeding;

en opnieuw rechtdoende:

veroordeelt [appellanten] om aan [geïntimeerde] te betalen een bedrag van € 17.401,08, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van 30 november 2023, tot de dag van volledige betaling;

bekrachtigt het bestreden vonnis voor zover [appellanten] daarbij in de proceskosten zijn veroordeeld;

veroordeelt [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] vastgesteld op € 3.378,00;

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. G.J.W. Pulles, I. de Greef en K. van Dijk en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 28 april 2026.