Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I (handel)
zaaknummers : 200.349.855/01 en 200.354.768/01
zaaknummers rechtbank Noord-Holland : C/15/357842/ KG ZA 24-598
C/15/363181/KG ZA 25-148
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 20 januari 2026
in de zaken met bovenvermelde zaaknummers van
IMMOBILE SECURITIES N.V.,
gevestigd te Willemstad (Curaçao),
in beide zaken appellante,
in de zaak met zaaknummer 200.349.855/01 tevens eiseres in het incident,
advocaat: mr. P.H.J. Körver te 's-Gravenhage,
tegen
ORTOLAN NEDERLAND CREDIT OPLOSSINGEN GMBH,
gevestigd te Potsdam (Duitsland),
in beide zaken geïntimeerde,
in de zaak met zaaknummer 200.349.855/01 tevens verweerster in het incident,
advocaat: mr. T. Hekman te Amsterdam.
Partijen worden hierna ImmoSec en Ortolan genoemd.
1.De zaak in het kort
Ortolan heeft als hypotheekhouder de executieverkoop aangezegd van de aan ImmoSec toebehorende [villa] , een rijksmonument in de gemeente [plaats] . ImmoSec betaalt de rente op de hypothecaire lening niet en heeft een aanzienlijke betalingsachterstand. ImmoSec heeft in twee achtereenvolgende korte gedingen, kort gezegd, staking en het gestaakt houden van de executie gevorderd, primair voor onbepaalde tijd en subsidiair totdat de appelrechter heeft beslist over de vraag of Ortolan bevoegd schuldeiser is van ImmoSec. Meer subsidiair strekt haar vordering tot het stellen van zekerheid in geval van executie. De voorzieningenrechters hebben de vorderingen afgewezen. Het hof verwerpt de grieven, die onder meer betrekking hebben op gestelde toepasselijkheid van de Magnitsky-sanctieregels en gesteld paulianeus handelen van de voormalige (groot)moedervennootschap van Ortolan, en bekrachtigt de vonnissen.
2.Het geding in hoger beroep
In de zaak met zaaknummer 200.349.855/01
Voor het verloop van de procedure voor 7 oktober 2025 verwijst het hof naar het op die datum uitgesproken arrest in het incident en de daarin vermelde stukken.
Daarna heeft Ortolan een memorie van antwoord met producties genomen.
Op 9 december 2025 heeft een mondelinge behandeling van de hoofdzaak plaatsgevonden, gecombineerd met een voortgezette mondelinge behandeling van de zaak met zaaknummer 200.354.768/01. De advocaten hebben de zaak toegelicht aan de hand van spreekaantekeningen die zij hebben overgelegd. Voor Ortolan heeft tevens mr. L. van der Werf, kantoorgenoot van mr. T. Hekman, het woord gevoerd.
Vervolgens is arrest gevraagd.
In de zaak met zaaknummer 200.354.768/01
ImmoSec is bij dagvaarding van 6 mei 2025 in hoger beroep gekomen van een kortgedingvonnis van 8 april 2025 van de voorzieningenrechter in de rechtbank Noord-Holland, onder het tweede bovenvermelde zaaknummer gewezen tussen ImmoSec als eiseres en Ortolan als gedaagde. De appeldagvaarding bevat de grieven.
Ortolan heeft daarna een memorie van antwoord met productie genomen.
Op 11 september 2025 heeft een mondelinge behandeling van de zaak plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaak toegelicht aan de hand van spreekaantekeningen die zij hebben overgelegd. Voor Ortolan heeft tevens mr. L. van der Werf, kantoorgenoot van mr. T. Hekman, het woord gevoerd.
De mondelinge behandeling is voortgezet op 9 december 2025 en gecombineerd met de mondelinge behandeling van de zaak met zaaknummer 200.349.855/01. Op die datum hebben de genoemde advocaten de zaak nader toegelicht en aanvullende spreekaantekeningen overgelegd.
Vervolgens is arrest gevraagd.
ImmoSec heeft geconcludeerd dat het hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en alsnog, uitvoerbaar bij voorraad, haar vorderingen in eerste aanleg zal toewijzen, met veroordeling van Ortolan in de kosten van beide instanties. Ortolan heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling, uitvoerbaar bij voorraad, van ImmoSec in de (na)kosten van het hoger beroep, met rente.
3.Feiten
In beide zaken
De rechtbank heeft in rov. 2 van de bestreden vonnissen de feiten vermeld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Het hof zal het vonnis van 29 november 2024 hierna aanduiden als vonnis I en het vonnis van 8 april 2025 als vonnis II. Grief I in het hoger beroep tegen vonnis II is gericht tegen het feit onder 2.10. Het hof zal hierna bij de weergave van de feiten het feit zoals dat door de rechtbank onder 2.10 is geformuleerd onvermeld laten. Voor het overige is in hoger beroep niet in geschil dat de feiten juist zijn weergegeven, zodat ook het hof van deze feiten uitgaat. Samengevat, voor zover van belang en waar nodig aangevuld met andere feiten (waaronder feiten die maar in een van de vonnissen als feit zijn vermeld maar tussen partijen niet in geschil zijn), komen de feiten neer op het volgende.
3.1.
ImmoSec is een familievennootschap. De enig bestuurder van ImmoSec is [naam 1] (hierna: [naam 1] ). De aandeelhouders zijn de vijf kinderen van [naam 1] .
3.2.
ImmoSec is eigenaar van een villa (een rijksmonument) in [plaats] , ook aangeduid als [villa] .
3.3.
Ter financiering van de aankoop van [villa] heeft F. van Lanschot Bankiers N.V. (hierna: Van Lanschot) op 31 juli 2003 een geldlening verstrekt van € 4.400.000 (hierna: de Grote lening), die op 27 januari 2005 is uitgebreid met een tweede geldlening van € 500.000 (hierna: de Kleine lening). De leningen zijn aanvankelijk verstrekt aan N.V. Monumentenvennootschap De Vier Elementen (hierna: De Vier Elementen), maar later overgenomen door ImmoSec. Beide leningen hebben een looptijd van dertig jaar. Tot zekerheid van de geldleningen is aan Van Lanschot onder meer een hypotheekrecht verstrekt op [villa] .
3.4.
Op 30 september 2015 heeft Van Lanschot de geldleningen overgedragen aan Promontoria Holding 107 B.V. (hierna Promontoria). Daarna is een geschil ontstaan over de vraag of ImmoSec gehouden was tot verdere aflossingen en of Promontoria het rentepercentage mocht verhogen. Bij brief van 25 oktober 2017 heeft Promontoria het krediet opgezegd en de executie aangezegd omdat ImmoSec haar aflossingsverplichtingen niet zou zijn nagekomen, zij niet meewerkte aan het verhogen van rentepercentages en zij haar informatieplicht zou hebben geschonden.
3.5.
ImmoSec heeft een bodemprocedure aanhangig gemaakt waarin zij onder meer verklaringen voor recht heeft gevorderd, kort gezegd inhoudende, primair dat de rechten uit hoofde van de geldleningen niet zijn overgegaan op Promontoria en subsidiair dat de kredietopzegging geen effect heeft gehad. In reconventie heeft Promontoria betaling gevorderd. De rechtbank heeft geoordeeld dat van contractsoverneming geen sprake was en vragen gesteld aan de Hoge Raad over de overdraagbaarheid van de vordering door cessie. Bij eindvonnis van 17 februari 2021 heeft de rechtbank de cessie door Van Lanschot aan Promontoria rechtsgeldig geacht en verder onder meer geoordeeld dat de kredietopzegging door Promontoria van 25 oktober 2017 geen effect heeft gesorteerd. Zij heeft verder onder meer geoordeeld dat ImmoSec met betrekking tot de Grote lening jegens Promontoria niet tot verdere aflossingen verplicht is en tot geen andere rentebetaling is gehouden dan tot betaling van 1-maands Euribor + 100 basispunten over het openstaande bedrag van deze lening. In hoger beroep heeft dit hof bij arrest van 14 januari 2025 de cessie eveneens rechtsgeldig geacht en het subsidiaire betoog van ImmoSec dat de met Van Lanschot gemaakte afspraken overgang van de in verband met de leningen verstrekte zekerheden verbieden, verworpen. Het hof heeft het vonnis van de rechtbank bekrachtigd, met uitzondering van het door de rechtbank vastgestelde bedrag van de resterende hoofdsom van de Grote lening, ten aanzien waarvan het hof voor recht heeft verklaard dat deze € 3.076.828,24 bedraagt. Het arrest van het hof is in kracht van gewijsde gegaan.
3.6.
Promontoria heeft de geldleningen bij cessieakte van 10 oktober 2019 aan Ortolan
overgedragen, die voor dat doel was opgericht. ImmoSec heeft vervolgens de rentebetalingen op de leningen wederom opgeschort. Zij heeft zich op het standpunt gesteld dat zij zich niet vrij achtte om rentebetalingen aan Ortolan te verrichten, omdat Ortolan geen betrouwbare contractspartij zou zijn.
3.7.
Bij brief van 13 april 2021 heeft Ortolan de kredietrelatie met ImmoSec opgezegd en de opdracht verstrekt om tot executoriale verkoop van [villa] over te gaan. Bij vonnis van 16 december 2021 heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank Noord-Holland Ortolan bevolen om de executie te staken en gestaakt te houden en Ortolan verboden overige executiemaatregelen te nemen in verband met de opzegging dan wel opeising van het krediet, een en ander totdat de bodemrechter heeft beslist over de rechtsgeldigheid van de overdracht van de rechtsverhouding met ImmoSec aan Ortolan en heeft geoordeeld dat Ortolan het hypotheekrecht rechtmatig kan executeren. Daarbij is bepaald dat aan de veroordelingen alleen rechten konden worden ontleend zolang ImmoSec de achterstallige rente betaalt en de lopende rente bleef betalen. Ortolan heeft tegen dit vonnis hoger beroep ingesteld, welk beroep in juli 2023 ambtshalve is geroyeerd.
3.8.
Bij vonnis van 20 september 2023 heeft de rechtbank Amsterdam in een op 14 december 2021 door Ortolan aanhangig gemaakte bodemprocedure geoordeeld dat de cessie van de Grote lening en de Kleine lening door Promontoria aan Ortolan rechtsgeldig is geschied. De vordering voor recht te verklaren dat de Grote lening en de Kleine lening rechtsgeldig zijn opgeëist door Ortolan heeft de rechtbank afgewezen omdat slechts de kredietvordering was overgegaan en niet het contractuele recht om de kredietrelatie op te zeggen. Na dit vonnis is ImmoSec (opnieuw) gestopt met de rentebetalingen op de leningen van Ortolan. Ortolan heeft vervolgens in de periode januari-maart 2024 meerdere brieven gestuurd aan ImmoSec waarin zij ImmoSec in gebreke stelde voor het uitblijven van de rentebetalingen. ImmoSec heeft daarop niet gereageerd. Ortolan heeft vervolgens de leningen opgeëist bij brief van 5 april 2024 en de executie van [villa] aangezegd. Tegen het vonnis van 20 september 2023 is hoger beroep ingesteld bij dit hof. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 3 december 2025. Ten tijde van de mondelinge behandeling op 9 december 2025 in de onderhavige zaken was nog geen uitspraak gedaan in dit hoger beroep.
3.9.
Op 24 oktober 2024 heeft de voormalige (middellijk) aandeelhouder van Ortolan, Obotritia Capital KGaA (hierna: Obotritia) de aandelen in de tussenholding Ortolan Holding GmbH overgedragen aan de in Malta gevestigde vennootschap Parrot Investment Ltd (hierna: Parrot). Deze aandelenoverdracht was onderdeel van een meer omvattende transactie tussen Obotritia en Parrot, aangeduid als ‘project Kolibri’.
3.10.
ImmoSec heeft in kort geding gevorderd Ortolan te bevelen om de executie van [villa] te staken en Ortolan te verbieden overige executiemaatregelen te nemen, althans Ortolan te veroordelen tot het stellen van zekerheid voor het bedrag van € 8,9 miljoen. De voorzieningenrechter in de rechtbank Noord-Holland heeft bij vonnis van 29 november 2024 de vorderingen van ImmoSec afgewezen. De hiervoor onder 3.9 vermelde aandelenoverdracht is bij dat kort geding niet aan de orde geweest.
3.11.
In een tweede kort geding heeft ImmoSec dezelfde vorderingen ingesteld, stellende dat er sprake was van nieuwe ontwikkelingen. Bij vonnis van 8 april 2025 heeft de voorzieningenrechter in de rechtbank Noord-Holland de vorderingen wederom afgewezen.
3.12.
In een door ImmoSec aangespannen kort geding tegen de bij de executie betrokken notaris heeft de voorzieningenrechter in de rechtbank Rotterdam bij vonnis van 25 april 2025 de vorderingen tot het staken en gestaakt houden van de executie afgewezen wegens het ontbreken van (spoedeisend) belang. Dit vonnis is door het hof Den Haag bekrachtigd bij arrest van 4 november 2025. Een van de gronden daarvoor was dat de op 9 april 2025 geplande veiling was komen te vervallen omdat er een onderhands bod was ontvangen, welk bod Ortolan op de voet van artikel 3:268 lid 2 BW Pro ter goedkeuring heeft voorgelegd aan de voorzieningenrechter in de rechtbank Noord-Holland.
3.13.
Het verzoek van Ortolan om verlof voor het inroepen van het huurbeding is afgewezen bij beschikking van de rechtbank Noord-Holland van 25 juni 2025. Ortolan heeft hoger beroep ingesteld tegen deze beschikking. De mondelinge behandeling in dat hoger beroep heeft plaatsgevonden op 30 oktober 2025. Ten tijde van de mondelinge behandeling op 9 december 2025 in de onderhavige zaken was nog geen uitspraak gedaan in dit hoger beroep.
4.Eerste aanleg
In de zaak met zaaknummer 200.349.855/01
4.1.
ImmoSec heeft in eerste aanleg gevorderd dat de voorzieningenrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
Primair: beveelt om de executie van [villa] te staken en gestaakt te houden, de aangekondigde veiling te annuleren en bij gelijke omstandigheden geen nieuwe veilingen meer op te (laten) starten/aan te (laten) kondigen, alsmede Ortolan te verbieden om ook overige executiemaatregelen te nemen in verband met de opzegging dan wel opeising van het krediet van ImmoSec, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100.000,00 per overtreding;
Subsidiair:Ortolan beveelt om de executie van [villa] te staken en gestaakt te houden, de aangekondigde veiling te annuleren en bij gelijke omstandigheden geen nieuwe veilingen meer op te (laten) starten/aan te (laten) kondigen, alsmede Ortolan te verbieden om ook overige executiemaatregelen te nemen in verband met de opzegging dan wel opeising van het krediet van ImmoSec, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100.000,00 per overtreding totdat onherroepelijk dan wel (meer subsidiair) de hoger beroep rechter in een uitvoerbaar bij voorraad verklaarde uitspraak heeft beslist over de rechtsgeldigheid van de overdracht van de rechtsverhouding met ImmoSec aan Ortolan en heeft geoordeeld over de vraag of Ortolan de kredietrelatie terecht heeft opgezegd althans opgeëist bij brieven van 5 april 2024 en 28 juni 2024 en Ortolan in dit kader als bevoegd schuldeiser van ImmoSec heeft te gelden;
Meer subsidiair: Ortolan veroordeelt tot het stellen van zekerheid – voor zover zij zou overgaan tot executie – door het stellen van een daaraan voorafgaande onherroepelijke bankgarantie ten gunste van ImmoSec, door een gerenommeerde Nederlandse bank voor het bedrag van € 8,9 miljoen euro, althans een in goede justitie te bepalen zekerheidsbedrag totdat onherroepelijk dan wel de hoger beroep rechter in een uitvoerbaar bij voorraad verklaarde uitspraak heeft beslist over de rechtsgeldigheid van de overdracht van de rechtsverhouding met ImmoSec aan Ortolan en heeft geoordeeld over de vraag of Ortolan de kredietrelatie terecht heeft opgezegd althans opgeëist bij brieven van 5 april 2024 en 28 juni 2024 en Ortolan in dit kader als bevoegd schuldeiser van ImmoSec heeft te gelden;
Primair en (meer) subsidiair: Ortolan veroordeelt in de kosten van deze procedure.
4.2.
De voorzieningenrechter heeft de vorderingen van ImmoSec bij vonnis I afgewezen. De voorzieningenrechter heeft daarbij onder meer geoordeeld dat Ortolan met haar brief van 5 april 2024 niet de kredietrelatie heeft opgezegd, maar de geldleningen heeft opgeëist, waartoe Ortolan – in beginsel – bevoegd is, dat het beroep van ImmoSec op opschorting van haar betalingsverplichting niet opgaat omdat zij te laat een beroep op opschorting heeft gedaan en dat niet aannemelijk is dat het betalen van hypotheekrente aan een crediteur die zich ook bezig houdt met praktijken die mogelijk binnen de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme (hierna: Wwft) vallen voor de debiteur het risico in zich bergt dat hij zich aan overtreding van die wetgeving schuldig maakt. Verder achtte de voorzieningenrechter niet aannemelijk gemaakt dat aan de betaling van rente en hoofdsom van de geldleningen voor ImmoSec uit hoofde van de Amerikaanse sanctiewetgeving risico’s kleven en was hij van oordeel dat de bezwaren die waren gestoeld op handelen van Ortolan in strijd met Duitse wetgeving toereikend waren weerlegd. De voorzieningenrechter oordeelde verder dat het belang van Ortolan bij het executeren van het hypotheekrecht in de gegeven omstandigheden diende te prevaleren boven het belang van ImmoSec bij het achterwege laten van executie. Ook de meer subsidiaire vordering van ImmoSec tot het stellen van zekerheid door Ortolan heeft de voorzieningenrechter afgewezen.
In de zaak met zaaknummer 200.354.768/01
4.3.
ImmoSec heeft in dit tweede kort geding in eerste aanleg wederom gevorderd dat de voorzieningenrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, Ortolan beveelt respectievelijk veroordeelt zoals hiervoor is weergegeven onder 4.1, met dien verstande dan het subsidiaire onderdeel (2) is komen te vervallen en hetgeen meer subsidiair wordt gevorderd (3) in dit kort geding subsidiair wordt gevorderd.
4.4.
De voorzieningenrechter heeft de vorderingen van ImmoSec bij vonnis II weer afgewezen. De voorzieningenrechter stelde voorop dat het burgerlijk procesrecht de regel ‘ne bis in idem’ niet kent, maar dat wel sprake kan zijn van strijd met de goede procesorde als zonder goede reden wordt gepoogd een reeds eerder ingestelde vordering opnieuw in te stellen. Strijd met de goede procesorde is er niet als aan de vordering feiten en omstandigheden ten grondslag zijn gelegd die in het eerdere kort geding niet in aanmerking konden worden genomen omdat zij zich eerst na de behandeling van het geding hebben voorgedaan. De voorzieningenrechter ging vervolgens in op de stelling van ImmoSec over de betekenis van de overdracht van de aandelen Ortolan aan Parrot en op de stelling van ImmoSec dat Obotritia handelingen verricht die erop duiden dat een faillissement aanstaande is terwijl tegelijkertijd vermogensbestanddelen worden weggesluisd. De voorzieningenrechter verwees naar het oordeel in het vonnis van 29 november 2024 dat de bezwaren van ImmoSec over de betrouwbaarheid van Ortolan niet aan de executiebevoegdheid van Ortolan en aan de betalingsverplichting van ImmoSec in de weg staan. De aangevoerde nieuwe feiten brachten daar naar het oordeel van de voorzieningenrechter geen verandering in. De voorzieningenrechter overwoog voorts dat niet valt in te zien dat op grond van de richtlijn 2021/2167 inzake kredietservicers en kredietkopers en de implementatie daarvan in Malta, betalingen van de Nederlandse vennootschap ImmoSec aan de Duitse vennootschap Ortolan niet langer rechtsgeldig zouden zijn en dat ook het verwijt van mogelijk paulianeus handelen aan het adres van Obotritia ImmoSec niet kan baten omdat zij geen schuldeiser maar schuldenaar is van Ortolan en het verwijt niet afdoet aan de betalingsverplichtingen van ImmoSec. Met betrekking tot de stelling van ImmoSec dat voorkomen moet worden dat ook het vastgoed wordt weggesluisd overwoog de voorzieningenrechter dat ImmoSec miskent dat Ortolan de bevoegdheid tot executie heeft verkregen omdat ImmoSec zelf heeft nagelaten aan haar betalingsverplichtingen te voldoen. De voorzieningenrechter verwees nogmaals naar wat al in het vonnis van 29 november 2024 was geoordeeld en overwoog dat de gestelde nieuwe feiten niet tot een ander oordeel kunnen leiden, ook niet waar het de subsidiaire vordering tot het stellen van zekerheid betrof.
5.Beoordeling
In de zaak met zaaknummer 200.349.855/01
5.1.
De vorderingen van ImmoSec hebben betrekking op executie op basis van een hypotheekakte, waaraan de wet de bevoegdheid tot parate executie verbindt. De voorzieningenrechter heeft in rov. 4.2 tot en met 4.4 het juridisch kader geschetst waarvan hij bij de beoordeling van de vorderingen van ImmoSec is uitgegaan. Daarbij heeft hij een onderscheid gemaakt tussen de vraag naar het bestaan van het vorderingsrecht en de vraag of de executie op basis van de hypotheekakte op zichzelf rechtmatig is. Kort gezegd komt het geschetste kader op het volgende neer. De vraag naar het bestaan van het vorderingsrecht moet buiten beschouwing blijven bij de beoordeling van de rechtmatigheid van de executie, tenzij sprake is van een kennelijke misslag in de hypotheekakte. Voorts dient uitgangspunt te zijn dat de parate executie op basis van een hypothecair zekerheidsrecht in beginsel uitvoerbaar is en dat afwijking daarvan slechts gerechtvaardigd is door omstandigheden die meebrengen dat het belang van de geëxecuteerde bij het behoud van de bestaande toestand, ook gegeven dit uitgangspunt, zwaarder weegt dan het belang van de executerende hypotheekhouder bij (het doorzetten van) de executie.
5.2.
ImmoSec heeft geen grieven gericht tegen rov. 4.2 tot en met 4.4. Ook tegen de oordelen van de voorzieningenrechter dat uit de brief van 5 april 2024 van Ortolan niet volgt dat zij de kredietrelatie opzegt maar dat zij met die brief de vorderingen opeist (rov. 4.5 en 4.6) en dat het beroep op opschorting van ImmoSec te laat is gedaan (rov 4.7) zijn geen grieven gericht.
5.3.
ImmoSec heeft zeven grieven aangevoerd tegen het vonnis van 29 november 2024.
Grief 1heeft betrekking op het oordeel van de voorzieningenrechter in rov. 4.8 dat niet aannemelijk is dat het betalen van hypotheekrente aan een crediteur die zich ook bezig houdt met praktijken die mogelijk binnen de Wwft vallen voor de debiteur het risico in zich bergt dat hij zich aan overtreding van die wetgeving schuldig maakt en tegen hetgeen de voorzieningenrechter overigens over de gestelde ‘onfrisheid’ van Ortolan en haar UBO’s heeft overwogen (rov. 4.9 t/m 4.12).
Grief 2gaat meer specifiek in op de Magnitsky-sanctieregels (rov. 4.10) en
grief 3op de herkomst van de koopsom voor de Van Lanschot-leningen (naar aanleiding van rov. 4.12, eerste alinea). Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke bespreking.
Grief 2gaat meer specifiek in op de Magnitsky-sanctieregels (rov. 4.10) en
grief 3op de herkomst van de koopsom voor de Van Lanschot-leningen (naar aanleiding van rov. 4.12, eerste alinea). Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke bespreking.
5.4.
ImmoSec heeft, samengevat, het volgende aangevoerd.
Vanaf haar oprichting in 2019 tot oktober 2024 was Ortolan een kleindochter van Obotritia. Aandeelhouders van Obotritia waren [naam 2] (hierna: [naam 2] ), [naam 3] (hierna: [naam 3] ) en een onbekende derde wiens identiteit in strijd met de Duitse wetgeving (verplichte publicatie in het
Unternehmensregisteren het
Transparanzregister)) geheim werd gehouden. [naam 2] is tevens bestuurder/grootaandeelhouder van het Duitse beursfonds Deutsche Konsum REIT (hierna: DKR), een belegger in Duits vastgoed. DKR heeft middels een beursnotering in Johannesburg een groot bedrag in Afrika opgehaald en een deel van deze gelden, 62,5 miljoen euro, doorgeleend aan Obotritia. [naam 3] was in diezelfde periode uiterst actief in Zimbabwe dat toen een geïsoleerd land was met een corrupte regering waarvoor onder meer Amerikaanse sanctiemaatregelen golden. In haar onderzoeksrapport van 30 augustus 2021 concludeerde het door ImmoSec ingeschakelde onderzoeksbureau Oculus Financial Intelligence Limited (hierna: Oculus) dat [naam 3] hoogstwaarschijnlijk (“
highly likely”) op grote voet zaken heeft gedaan met het regime van toenmalig dictator [naam 4] . Hij valt daarmee onder genoemde sanctieregelgeving. Obotritia heeft kapitaal verkregen via de uitgifte van Duitse obligatieleningen en bleek in staat zonder financiële zekerheden ultimo 2018 300 miljoen euro te lenen, naast van DKR, van grotendeels niet benoemde partijen. Ortolan op haar beurt kon, ondanks een kapitaal van slechts € 25.000 en het ontbreken van enige bankgarantie, van een onbekende partij zo maar 18 miljoen euro lenen waarmee zij zich de voormalige leningportefeuille van Van Lanschot verwierf. Daarmee verwierf zij zich een hoge mate van zeggenschap over Nederlands vastgoed ter waarde van circa 150 miljoen euro. ImmoSec heeft Ortolan vanaf dag één verzocht inzicht te geven in de herkomst van haar gelden en bekend te maken wie haar UBO’s zijn. Ortolan heeft hierover nog steeds geen opening van zaken gegeven. De Duitse advocaat Dr. Bunk heeft op 12 augustus 2021 tegen Ortolan een zogenoemde SAR (
Suspicious Activity Report)-aangifte gedaan bij de Duitse
Zentralstelle für Finanztransaktion-untersuchungen(hierna: de FIU), wegens handelen in strijd met het Duitse
Geldwäschegesetz(hierna: GwG) nu vermelding van haar UBO’s in de daartoe bestemde registers ontbrak. Op 9 augustus 2024 heeft Bunk een tweede aangifte gedaan.
Unternehmensregisteren het
Transparanzregister)) geheim werd gehouden. [naam 2] is tevens bestuurder/grootaandeelhouder van het Duitse beursfonds Deutsche Konsum REIT (hierna: DKR), een belegger in Duits vastgoed. DKR heeft middels een beursnotering in Johannesburg een groot bedrag in Afrika opgehaald en een deel van deze gelden, 62,5 miljoen euro, doorgeleend aan Obotritia. [naam 3] was in diezelfde periode uiterst actief in Zimbabwe dat toen een geïsoleerd land was met een corrupte regering waarvoor onder meer Amerikaanse sanctiemaatregelen golden. In haar onderzoeksrapport van 30 augustus 2021 concludeerde het door ImmoSec ingeschakelde onderzoeksbureau Oculus Financial Intelligence Limited (hierna: Oculus) dat [naam 3] hoogstwaarschijnlijk (“
highly likely”) op grote voet zaken heeft gedaan met het regime van toenmalig dictator [naam 4] . Hij valt daarmee onder genoemde sanctieregelgeving. Obotritia heeft kapitaal verkregen via de uitgifte van Duitse obligatieleningen en bleek in staat zonder financiële zekerheden ultimo 2018 300 miljoen euro te lenen, naast van DKR, van grotendeels niet benoemde partijen. Ortolan op haar beurt kon, ondanks een kapitaal van slechts € 25.000 en het ontbreken van enige bankgarantie, van een onbekende partij zo maar 18 miljoen euro lenen waarmee zij zich de voormalige leningportefeuille van Van Lanschot verwierf. Daarmee verwierf zij zich een hoge mate van zeggenschap over Nederlands vastgoed ter waarde van circa 150 miljoen euro. ImmoSec heeft Ortolan vanaf dag één verzocht inzicht te geven in de herkomst van haar gelden en bekend te maken wie haar UBO’s zijn. Ortolan heeft hierover nog steeds geen opening van zaken gegeven. De Duitse advocaat Dr. Bunk heeft op 12 augustus 2021 tegen Ortolan een zogenoemde SAR (
Suspicious Activity Report)-aangifte gedaan bij de Duitse
Zentralstelle für Finanztransaktion-untersuchungen(hierna: de FIU), wegens handelen in strijd met het Duitse
Geldwäschegesetz(hierna: GwG) nu vermelding van haar UBO’s in de daartoe bestemde registers ontbrak. Op 9 augustus 2024 heeft Bunk een tweede aangifte gedaan.
Een andere 100% dochter van Obotritia, Bankhaus Obotritia GmbH, handelde eveneens in strijd met de Duitse wetgeving. Inmiddels is deze bank, door maatregelen van de Duitse financiële toezichthouder BaFin, haar bankvergunning ontnomen en is zij insolvent verklaard en gesloten.
In januari 2022 heeft [naam 2] aan de Duitse registers bericht dat hij zijn aandelenbezit in Obotritia tot minder dan 25% had teruggebracht en dat [naam 3] was vertrokken. Op 24 oktober 2024 zijn de aandelen Ortolan, zonder daaraan ruchtbaarheid te geven, overgedragen aan Parrot. Vermoed wordt dat de aandelen Ortolan door [naam 2] en [naam 3] steeds worden doorgeschoven om Ortolan uit handen van de Duitse overheid te houden en hun betrokkenheid bij Ortolan te verbergen.
Obotritia, Ortolan en de andere entiteiten onder controle van [naam 2] en [naam 3] geven blijk van een onrealistisch talent voor het ophalen van zeer grote hoeveelheden geld uit niet-identificeerbare bronnen. Daarbij staat vast dat een van de UBO’s van Ortolan, [naam 3] , op grote schaal zaken heeft gedaan met het regime van Zimbabwe. Daarmee is Ortolan, als vehikel van geld van [naam 3] onder de embargo’s komen te staan die ten tijde van de investering in de Van Lanschot-leningen golden. De Amerikaanse sanctiewetgeving, de
Global Magnitsky Human Rights Accountability Act, is van toepassing als er gelden van de regeringen van president [naam 4] of president [naam 5] bij Ortolan terecht zijn gekomen. Naast de rechtstreekse Magnitsky sancties worden tevens flankerende maatregelen opgelegd aan ieder die transacties van op een Magnitsky-lijst vermelde partij direct of indirect faciliteert en ook aan buitenlandse personen die indirect betrokken zijn bij schendingen (section 1263(a)(4)). Daarnaast gold tot 4 maart 2024 ook het
US Zimbabwe Sanctions Program, dat ook van toepassing is op personen die (in)direct financiële diensten aan de regering van Zimbabwe leveren. Dit programma is weliswaar beëindigd maar het onderzoek gaat door naar wie in het verleden in strijd daarmee heeft gehandeld.
Global Magnitsky Human Rights Accountability Act, is van toepassing als er gelden van de regeringen van president [naam 4] of president [naam 5] bij Ortolan terecht zijn gekomen. Naast de rechtstreekse Magnitsky sancties worden tevens flankerende maatregelen opgelegd aan ieder die transacties van op een Magnitsky-lijst vermelde partij direct of indirect faciliteert en ook aan buitenlandse personen die indirect betrokken zijn bij schendingen (section 1263(a)(4)). Daarnaast gold tot 4 maart 2024 ook het
US Zimbabwe Sanctions Program, dat ook van toepassing is op personen die (in)direct financiële diensten aan de regering van Zimbabwe leveren. Dit programma is weliswaar beëindigd maar het onderzoek gaat door naar wie in het verleden in strijd daarmee heeft gehandeld.
5.5.
ImmoSec heeft betoogd dat op grond van het vorenstaande niet van haar kan worden verwacht dat zij betalingen verricht aan een partij als Ortolan. Zij acht dit in strijd met de goede zeden en de redelijkheid en billijkheid en voert hiertoe verder het volgende aan. Ieder die in 2019 betrokken was toen Ortolan 18 miljoen euro op tafel legde om de voormalige leningportefeuille van Van Lanschot te verwerven, heeft gehandeld in strijd met de sanctiewetgeving en is en blijft daarvoor strafbaar en ieder die deze wetenschap heeft is en blijft strafbaar wanneer hij met Ortolan zaken doet of aan Ortolan betaalt. Als de (Duitse of Amerikaanse) rechter straks definitief oordeelt dat Ortolan en/of haar UBO’s in strijd met de sanctiewetgeving heeft/hebben gehandeld, lopen ImmoSec, haar bestuurder [naam 1] en zijn kinderen een groot risico als zij intussen transacties met Ortolan zijn blijven verrichten. Hen zal dan worden tegengeworpen dat zij dit hebben gedaan in weerwil van de Oculus-rapporten, het feit dat Ortolan valse mededelingen doet aan de Duitse registers en geen informatie wil verstrekken over haar UBO’s en de bron van haar gelden. Dat [naam 3] uit het zicht is verdwenen, is verre van zeker en dat doet aan het vorenstaande niet af. Ortolan heeft het betoog van ImmoSec bestreden. Het hof oordeelt als volgt.
5.6.
Niet ter discussie staat dat er geen bestuurders of (bekende) huidige of voormalige UBO’s van Ortolan op de sanctielijsten staan die in het kader van de door ImmoSec aangehaalde sanctieregelgeving worden (of werden) aangehouden. Verder is uitgangspunt dat ImmoSec betalingen dient te verrichten uit hoofde van de Van Lanschot-leningen en dat, na twee cessies, Ortolan terzake van deze leningen thans de vorderingsgerechtigde is en dus schuldeiser van ImmoSec. De cessie van de vorderingen door Van Lanschot aan Promontoria en de daaropvolgend cessie door Promontoria aan Ortolan zijn in bodemprocedures rechtsgeldig geacht (zie 3.5 en 3.8) en in kort geding heeft het hof zich te richten naar die oordelen.
5.7.
Over de huidige UBO’s van Ortolan heeft ImmoSec gesteld dat dit ‘
friends and family’ van [naam 2] zijn en zij heeft in dit verband met name [naam 6] genoemd, die volgens haar al tien jaar habitueel optreedt als stroman voor [naam 2] . Ortolan heeft daartegenover aangevoerd dat niet relevant is wie haar aandeelhouders zijn, maar voor zover dit voor deze procedure wel relevant zou zijn, laat zij weten dat de UBO’s van Ortolan thans de heer [naam 6] en zijn drie kinderen zijn. De suggestie dat [naam 6] een stroman voor [naam 2] zou zijn, is onwaar; [naam 6] is een succesvolle Oostenrijkse zakenman die onder meer het bekende private equity fonds Aurelius heeft opgericht, aldus Ortolan.
friends and family’ van [naam 2] zijn en zij heeft in dit verband met name [naam 6] genoemd, die volgens haar al tien jaar habitueel optreedt als stroman voor [naam 2] . Ortolan heeft daartegenover aangevoerd dat niet relevant is wie haar aandeelhouders zijn, maar voor zover dit voor deze procedure wel relevant zou zijn, laat zij weten dat de UBO’s van Ortolan thans de heer [naam 6] en zijn drie kinderen zijn. De suggestie dat [naam 6] een stroman voor [naam 2] zou zijn, is onwaar; [naam 6] is een succesvolle Oostenrijkse zakenman die onder meer het bekende private equity fonds Aurelius heeft opgericht, aldus Ortolan.
5.8.
Wat ImmoSec stelt over de huidige UBO’s van Ortolan is bij suggesties gebleven. Concrete aanwijzingen dat [naam 6] een stroman van [naam 2] is, zijn niet verstrekt. In het midden kan daarom blijven of de persoon van de voormalige UBO [naam 2] van betekenis zou zijn voor de betalingsverplichting van ImmoSec. Dat de personen van de huidige UBO’s van Ortolan op andere gronden dan de gesuggereerde positie als stroman in de weg zouden staan aan voldoening van de opeisbare schuld aan Ortolan, is gesteld noch gebleken.
5.9.
ImmoSec heeft voorts gesteld dat zij een risico loopt onder de sanctieregelgeving omdat de leningen van Van Lanschot door Ortolan hoogstwaarschijnlijk zijn aangekocht met geld dat is verkregen van haar voormalige UBO [naam 3] , terwijl [naam 3] in de relevante periode onder de sanctieregelgeving viel omdat hij op grote voet zaken heeft gedaan met het regime van [naam 4] . ImmoSec verwijst naar een tweetal rapporten die zij heeft overgelegd, een rapport van 30 augustus 2021 van Oculus en een rapport van 1 november 2024. (Een derde rapport van 17 maart 2025 van Oculus heeft zij niet in het hoger beroep tegen vonnis I overgelegd en blijft hier dus buiten beschouwing). ImmoSec heeft het als tweede genoemde rapport aanvankelijk ook aangeduid als een rapport van Oculus, maar de naam van Oculus staat daar niet op vermeld. Nadat Ortolan hier de aandacht op had gevestigd, heeft ImmoSec (ook daarnaar gevraagd op de mondelinge behandeling in hoger beroep van 9 december 2025) niet onthuld wie de auteur was van dat rapport. Reeds daarom kan de inhoud van het tweede rapport niet anders worden beschouwd dan als een partijbetoog van ImmoSec. In het eerste rapport, van Oculus, wordt ingegaan op de activiteiten van [naam 3] in Afrika en met name in Zimbabwe ten tijde van het presidentschap van [naam 4] . In dit rapport staat dat het ‘
highly likely’is dat de commerciële belangen van [naam 3] en [naam 4] (of diens partners) met elkaar verbonden zijn of zijn geweest. Het tweede rapport gaat over activiteiten van Ortolan, Obotritia en DKR in Duitsland en Nederland en in dat verband met name over [naam 2] , wiens zakelijke expertise Europa betreft.
highly likely’is dat de commerciële belangen van [naam 3] en [naam 4] (of diens partners) met elkaar verbonden zijn of zijn geweest. Het tweede rapport gaat over activiteiten van Ortolan, Obotritia en DKR in Duitsland en Nederland en in dat verband met name over [naam 2] , wiens zakelijke expertise Europa betreft.
5.10.
Als de door ImmoSec genoemde sanctieregelgeving al een dermate vergaande strekking zou hebben als ImmoSec stelt maar Ortolan betwist, zal in ieder geval voldoende aannemelijk moeten zijn dat de koopprijs voor de leningen in 2019 daadwerkelijk is gefinancierd met geld van een gesanctioneerd persoon of van de regering [naam 4] of [naam 5] . Hiervoor is al geconstateerd dat [naam 3] in de relevante periode niet op enige sanctielijst stond. Gesteld noch gebleken is ook dat sinds 2019 enige op de sanctieregelgeving gebaseerde maatregelen tegen [naam 3] of Ortolan zijn getroffen of aangekondigd. Voorts geldt dat er onvoldoende concrete aanwijzingen zijn dat het geld voor de leningen daadwerkelijk afkomstig is van [naam 3] . De algemene stelling dat het geld afkomstig is van “de regering [naam 4] of [naam 5] ” is niet toereikend en de redenering van ImmoSec dat dit wel zo moet zijn geweest (ook in het rapport van 1 november 2024) berust te zeer op veronderstellingen. De enkele mogelijkheid dat de leningen in 2019 zijn aangeschaft met geld van een mogelijk te sanctioneren voormalige UBO vormt onvoldoende rechtvaardiging voor ImmoSec om haar betalingsverplichtingen jegens Ortolan niet na te komen. Het gaat in deze zaak om de vraag of (in het kader van dit executie kortgeding) voldoende aannemelijk is gemaakt dat ImmoSec zelf een risico loopt op grond van de sanctieregelgeving als zij betalingen doet die zij uit hoofde van de leningen verschuldigd is. Zoals ook de voorzieningenrechter heeft opgemerkt, betreft het een gewone betaling van een geldsom uit hoofde van een gewone geldlening. Dat dit voor ImmoSec of (de kinderen van) [naam 1] een concreet risico oplevert, acht het hof in het licht van het vorenstaande onvoldoende aannemelijk.
5.11.
Ortolan heeft overigens aangevoerd dat het
US Zimbabwe Sanctions Programwaar ImmoSec zich mede op beroept niet van toepassing is omdat het, kort gezegd, alleen betrekking heeft op (belangen in) eigendommen in de Verenigde Staten dan wel van personen uit de Verenigde Staten. ImmoSec heeft hierna niet nader toegelicht waarom dit sanctieprogramma in dit geval toepasselijk zou zijn.
US Zimbabwe Sanctions Programwaar ImmoSec zich mede op beroept niet van toepassing is omdat het, kort gezegd, alleen betrekking heeft op (belangen in) eigendommen in de Verenigde Staten dan wel van personen uit de Verenigde Staten. ImmoSec heeft hierna niet nader toegelicht waarom dit sanctieprogramma in dit geval toepasselijk zou zijn.
5.12.
Uit het vorenstaande volgt dat het hof de grieven 1 tot en met 3 verwerpt.
ImmoSec heeft nog gesteld dat Obotritia op korte termijn failliet zal worden verklaard en de aandelenoverdracht dan door een
Paulianische Anfechtingsklagevan de curator van Obotritia zal worden getroffen. Zij is hierop in dit hoger beroep echter niet nader ingegaan, zodat het hof dit onderwerp hier laat rusten. Het onderwerp komt uitvoeriger aan de orde in het hoger beroep tegen vonnis II.
Paulianische Anfechtingsklagevan de curator van Obotritia zal worden getroffen. Zij is hierop in dit hoger beroep echter niet nader ingegaan, zodat het hof dit onderwerp hier laat rusten. Het onderwerp komt uitvoeriger aan de orde in het hoger beroep tegen vonnis II.
5.13.
Voor zover ImmoSec (ook) in deze zaak heeft betoogd dat Parrot in strijd met de Maltese wetgeving handelt door de executieverkoop van ImmoSec te willen afdwingen, wordt verwezen naar hetgeen hierover wordt geoordeeld in de zaak met zaaknummer 200.354.768/01 onder 5.30.
5.14.
Grief 4is gericht tegen de laatste alinea van rov. 4.12, waarin de voorzieningenrechter heeft overwogen dat ook overigens de bezwaren die tegen het handelen van Ortolan zijn aangevoerd (strijd met Duitse wetgeving) toereikend zijn weerlegd. Volgens ImmoSec zijn deze bezwaren allerminst toereikend weerlegd omdat door Ortolan niet wordt gereageerd op de aangifte (SAR) van 9 augustus 2024 van dr. Bunk waarin deze meldt dat Ortolan in strijd met artikel 20 GwG Pro handelt door wederom in het transparantieregister geen melding te maken welke uiteindelijke personen – naast [naam 2] – de aandelen in handen hebben. ImmoSec acht legitiem dat zij geen betalingen verricht in afwachting van de aangifte, mede ter voorkoming dat ImmoSec zich zelf schuldig maakt aan overtreding van de Duitse (straf)wetgeving die witwassen dient te voorkomen.
5.15.
Met betrekking tot deze grief staat voorop dat de aandelen in Ortolan inmiddels zijn overgedragen aan Parrot. ImmoSec heeft niet aangevoerd dat na de aandelenoverdracht nog steeds niet wordt voldaan aan de verplichting de UBO’s te vermelden, afgezien van de in het kader van dit kort geding niet te verifiëren suggestie dat sprake is van stromannen. Tegenover het verwijt dat in het verleden is gehandeld in strijd met artikel 20 GwG Pro heeft Ortolan overigens aangevoerd dat er geen derde onbekende UBO is geweest. Een UBO is een persoon met overwegende zeggenschap en/of economisch belang bij een rechtspersoon en daarvoor gelden bepaalde criteria, meestal een belang van 25% of meer, en naast [naam 2] en [naam 3] waren er geen belanghebbenden bij Ortolan die boven die drempel uitkwamen, aldus Ortolan. Hierop heeft ImmoSec verder niet meer gereageerd. Ortolan heeft voorts onbetwist aangevoerd dat de aangiften van dr. Bunk tot op heden niet hebben geleid tot onderzoek of maatregelen van de kant van enige Duitse autoriteit. Dat ImmoSec zelf enig risico liep of loopt om bij betaling van haar schuld als overtreder van de GwG te worden aangemerkt, is in het licht van het voorgaande niet voldoende aannemelijk geworden. Niet gesubstantieerde veronderstellingen over onbekende UBO’s rechtvaardigen niet dat ImmoSec haar betalingsverplichtingen staakt of opschort. De grief treft dus geen doel.
5.16.
Met
grief 5keert ImmoSec zich tegen het oordeel van de voorzieningenrechter in rov. 4.17 dat aannemelijk is dat de leningen met Van Lanschot destijds als gewone commerciële leningen zijn aangegaan. Dit onderwerp heeft de voorzieningenrechter besproken in het kader van de door hem uitgevoerde belangenafweging. ImmoSec heeft aangevoerd dat dit niet het geval was. Volgens ImmoSec heeft [naam 1] steeds op advies van Van Lanschot gehandeld bij de oprichting van eerst De Vier Elementen en later ImmoSec die de leningen heeft overgenomen. Volgens ImmoSec is [villa] niet gekocht als zakelijke investering maar als permanente Nederlandse thuishaven voor de kinderen van [naam 1] , die ook aandeelhouders van ImmoSec zijn. [villa] was dus geen investeringsvehikel en dit was ook Van Lanschot bekend. Zij heeft dan ook haar standaardvoorwaarden op de leningen van toepassing verklaard en niet de zakelijke voorwaarden. De kinderen van [naam 1] zijn consumenten die middels een familievennootschap (ImmoSec) de leningen met Van Lanschot zijn aangegaan. De kredietovereenkomsten zijn aangegaan voor doeleinden die buiten enige handels-, bedrijfs- of beroepsactiviteiten vallen, aldus – nog steeds – ImmoSec.
grief 5keert ImmoSec zich tegen het oordeel van de voorzieningenrechter in rov. 4.17 dat aannemelijk is dat de leningen met Van Lanschot destijds als gewone commerciële leningen zijn aangegaan. Dit onderwerp heeft de voorzieningenrechter besproken in het kader van de door hem uitgevoerde belangenafweging. ImmoSec heeft aangevoerd dat dit niet het geval was. Volgens ImmoSec heeft [naam 1] steeds op advies van Van Lanschot gehandeld bij de oprichting van eerst De Vier Elementen en later ImmoSec die de leningen heeft overgenomen. Volgens ImmoSec is [villa] niet gekocht als zakelijke investering maar als permanente Nederlandse thuishaven voor de kinderen van [naam 1] , die ook aandeelhouders van ImmoSec zijn. [villa] was dus geen investeringsvehikel en dit was ook Van Lanschot bekend. Zij heeft dan ook haar standaardvoorwaarden op de leningen van toepassing verklaard en niet de zakelijke voorwaarden. De kinderen van [naam 1] zijn consumenten die middels een familievennootschap (ImmoSec) de leningen met Van Lanschot zijn aangegaan. De kredietovereenkomsten zijn aangegaan voor doeleinden die buiten enige handels-, bedrijfs- of beroepsactiviteiten vallen, aldus – nog steeds – ImmoSec.
5.17.
Zoals ook de voorzieningenrechter in aanmerking heeft genomen, heeft de rechtbank Amsterdam in een bodemprocedure de stelling van ImmoSec dat het hier ging om een “
multigenerational banking relationship” niet gevolgd en bij vonnis van 20 september 2023 geoordeeld dat het hier een gewone kredietvordering betreft. Ter zitting van 9 december 2025 heeft Ortolan ook gewezen op het arrest van dit hof van 14 januari 2025 waarin het hof (evenals in genoemd rechtbankvonnis in het kader van de vraag naar de overdraagbaarheid van de vordering) het beroep van ImmoSec op een hoogstpersoonlijke relatie met Van Lanschot heeft verworpen. Ortolan heeft bij memorie van antwoord voorts een aantal feiten en omstandigheden genoemd die volgens haar onderstrepen dat de geldlening als gewone commerciële geldlening moet worden beschouwd: dat bij de verkrijging van de [villa] sprake is geweest van een ABC-transactie, dat ImmoSec in juni 2003 is opgericht, jaren voordat zij de leningen van De Vier Elementen overnam, dat ImmoSec naast [villa] in 2010 ook een ander pand in dezelfde laan heeft gekocht en in 2015 met winst heeft verkocht. Volgens Ortolan maakte ImmoSec deel uit van een netwerk van vennootschappen die [naam 1] gebruikte voor zijn vastgoedinvesteringen. Ortolan wijst er voorts nog op dat ImmoSec een rechtspersoon is en daarom überhaupt geen sprake kan zijn van een consumentenlening, gelet op de definitie van consument in de Wet op het financieel toezicht en soortgelijke Europese regelingen.
multigenerational banking relationship” niet gevolgd en bij vonnis van 20 september 2023 geoordeeld dat het hier een gewone kredietvordering betreft. Ter zitting van 9 december 2025 heeft Ortolan ook gewezen op het arrest van dit hof van 14 januari 2025 waarin het hof (evenals in genoemd rechtbankvonnis in het kader van de vraag naar de overdraagbaarheid van de vordering) het beroep van ImmoSec op een hoogstpersoonlijke relatie met Van Lanschot heeft verworpen. Ortolan heeft bij memorie van antwoord voorts een aantal feiten en omstandigheden genoemd die volgens haar onderstrepen dat de geldlening als gewone commerciële geldlening moet worden beschouwd: dat bij de verkrijging van de [villa] sprake is geweest van een ABC-transactie, dat ImmoSec in juni 2003 is opgericht, jaren voordat zij de leningen van De Vier Elementen overnam, dat ImmoSec naast [villa] in 2010 ook een ander pand in dezelfde laan heeft gekocht en in 2015 met winst heeft verkocht. Volgens Ortolan maakte ImmoSec deel uit van een netwerk van vennootschappen die [naam 1] gebruikte voor zijn vastgoedinvesteringen. Ortolan wijst er voorts nog op dat ImmoSec een rechtspersoon is en daarom überhaupt geen sprake kan zijn van een consumentenlening, gelet op de definitie van consument in de Wet op het financieel toezicht en soortgelijke Europese regelingen.
5.18.
Ook het hof gaat ervan uit dat het hier een gewone kredietvordering betreft. Dat neemt niet weg dat denkbaar is dat [villa] een bijzondere betekenis heeft voor [naam 1] en zijn gezin. Dat betekent echter niet dat dit voor de vraag of de executie van [villa] gestaakt of opgeschort moet worden de balans in het voordeel van ImmoSec doet doorslaan. Voorop staat dat ImmoSec gehouden is om aan haar verplichtingen uit hoofde van de geldleningen te voldoen. De gestelde bijzondere aard van het te executeren object maakt dat niet anders. De grief faalt derhalve.
5.19.
Grief 6heeft betrekking op rov. 4.19 waarin de voorzieningenrechter tot het oordeel is gekomen dat het belang van Ortolan bij het executeren van het hypotheekrecht nu dient te prevaleren. De grief richt zich niet tegen de uitkomst van de belangenafweging, maar ImmoSec betoogt dat de huidige stand van de vordering te onbepaald c.q. onvoldoende bepaalbaar is om te leiden tot een titel op grond waarvan Ortolan in 2024 executoriaal beslag kan leggen. De vordering heeft volgens de tekst van de hypotheekakte betrekking op hetgeen de schuldenaar blijkens de administratie van de bank schuldig is. De bank is Van Lanschot en een opgave uit de administratie van Van Lanschot ontbreekt. Een eventuele cessie leidt er niet toe dat dan plotseling de administratie van Promontoria of Ortolan zou bepalen of/wat te vorderen zou zijn, aldus ImmoSec.
5.20.
Het hof overweegt dat dit hof bij arrest van 14 januari 2025 al heeft vastgesteld om welk bedrag het bij de Grote lening gaat (zie 3.5). Voor wat betreft de Kleine lening valt niet in te zien waarom de te betalen bedragen niet zouden kunnen worden bepaald op basis van de verstrekte hoofdsom, de toepasselijke voorwaarden en de gedane betalingen, los van de vraag wat thans nog de betekenis is van de administratie van Van Lanschot. Ook deze grief slaagt niet.
5.21.
Grief 7ten slotte is gericht tegen de afwijzing door de voorzieningenrechter van de meer subsidiaire vordering tot het stellen van zekerheid. ImmoSec verwijst ter toelichting naar hetgeen zij eerder in het kader van het incident heeft aangevoerd. De randnummers 1 tot en met 14 betreffen argumenten die in het kader van de primaire vordering al zijn besproken. Voor het overige komt het betoog, kort gezegd en voor zover hier relevant, op het volgende neer. In geval van executieverkoop wordt de opbrengst aan Ortolan uitbetaald en daarmee zou [villa] als woonhuis, maar ook de door de familie [naam 1] in de aankoop en renovatie geïnvesteerde eigen gelden van 5.6 miljoen euro voorgoed verloren gaan. De opbrengst zou dan naar Malta verdwijnen en van daaruit ongetwijfeld dadelijk worden weggesluisd naar andere daarboven gelegen vennootschappen in onder meer Luxemburg, Liechtenstein en de Maagdeneilanden. Dat ImmoSec een reëel executierisico loopt wordt feitelijk door Ortolan zelf bevestigd in die zin dat zij alleen nog ImmoSec in haar portefeuille heeft en verder geen
assetsheeft. Ortolan heeft ook geen eigen kantoor, geen werknemers en geen website. Zij is een brievenbusfirma die eigendom is van een andere brievenbusfirma et cetera.
assetsheeft. Ortolan heeft ook geen eigen kantoor, geen werknemers en geen website. Zij is een brievenbusfirma die eigendom is van een andere brievenbusfirma et cetera.
5.22.
Het hof verwerpt ook deze grief. Ortolan heeft ter zitting het restitutierisico betwist en verwezen naar haar, openbaar toegankelijke, bij het Duitse handelsregister gepubliceerde (financiële) stukken. Dat Ortolan niet aan haar publicatieverplichting heeft voldaan, is niet gebleken. Ortolan heeft het restitutierisico derhalve onvoldoende geconcretiseerd. Bovendien geldt dat het belang van Ortolan om nu zonder verdere obstakels tot uitwinning over te kunnen gaan, thans prevaleert. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat ImmoSec het in eigen hand heeft om verdere executie te voorkomen. Dat zij betaling heeft gestaakt dan wel opgeschort is immers naar haar stelling gelegen in de persoon van de opvolgende schuldeisers en niet in enige betalingsonmacht. ImmoSec heeft er steeds grote bezwaren tegen gehad dat Van Lanschot de leningen gecedeerd heeft aan Promontoria, waarna zij via Promontoria bij Ortolan zijn terechtgekomen. Nu de cessies echter rechtsgeldig zijn bevonden, het hypotheekrecht daaraan verbonden is en de bezwaren van ImmoSec tegen executie op basis van dat hypotheekrecht zijn verworpen, heeft zij geen grond meer betaling nog langer achterwege te laten.
5.23.
Slotsom in het hoger beroep tegen vonnis I is dat geen van de grieven doelt treft. Vonnis I zal derhalve worden bekrachtigd en ImmoSec zal worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep, die van het incident daaronder begrepen. Het hof stelt deze kosten als volgt vast:
- griffierecht € 827,-
- salaris advocaat € 3.642,- (tarief II, 3 punten (het maximum bij dit tarief))
totaal € 4.469,-.
In de zaak met zaaknummer 200.354.768/01
5.24.
ImmoSec heeft in het hoger beroep in deze zaak eerst de ontwikkelingen vanaf oktober 2024 belicht en aangevoerd dat in het kader van Project Kolibri Obotritia wederrechtelijk wordt leeggehaald en haar schuldeisers worden benadeeld. ImmoSec leidt uit het feit dat Parrot vlak voor de aankoop is opgericht met aandelenkapitaal van € 4.950, vermeerderd met € 44.550 aan leningen van aandeelhouders af dat de koopprijs van de aandelen en leningen in het kader van Project Kolibri circa € 50.000 was. De opbrengst van project Kolibri
,waaronder de verkoop van [villa]
,zal uit handen van de schuldeisers van Obotritia, Bankhaus Obotritia en de Duitse overheid blijven, in het zicht van het faillissement van Obotritia. ImmoSec wijst nog op artikel 4 van Pro de Annex bij de op project Kolibri betrekking hebbende volmacht van 22 oktober 2024, waarin wordt verwezen naar steminstructieovereenkomsten en optieovereenkomsten, waaruit zij afleidt dat er een derde partij op de achtergrond moet zijn die niet als formele aandeelhouder in een van de registers wil verschijnen. Ook een claimdocument tussen Ortolan en een bedrijf in de Seychellen is een indicatie dat er een overeenkomst is over stemrechten/optierechten met een derde partij, aldus ImmoSec.
,waaronder de verkoop van [villa]
,zal uit handen van de schuldeisers van Obotritia, Bankhaus Obotritia en de Duitse overheid blijven, in het zicht van het faillissement van Obotritia. ImmoSec wijst nog op artikel 4 van Pro de Annex bij de op project Kolibri betrekking hebbende volmacht van 22 oktober 2024, waarin wordt verwezen naar steminstructieovereenkomsten en optieovereenkomsten, waaruit zij afleidt dat er een derde partij op de achtergrond moet zijn die niet als formele aandeelhouder in een van de registers wil verschijnen. Ook een claimdocument tussen Ortolan en een bedrijf in de Seychellen is een indicatie dat er een overeenkomst is over stemrechten/optierechten met een derde partij, aldus ImmoSec.
5.25.
Tegen de achtergrond van het voorgaande heeft Ortolan zeven grieven aangevoerd tegen vonnis II.
5.26.
Met g
rief I, gericht tegen het onder 2.10 vermelde feit, is hiervoor onder 3. al rekening gehouden. Bij verdere inhoudelijke bespreking heeft ImmoSec geen belang.
Grief IIkeert zich tegen de weergave door de voorzieningenrechter van de door ImmoSec gestelde nieuwe feiten in rov. 4.3. Bij bespreking van deze grief mist ImmoSec belang omdat het hof de door ImmoSec gestelde nieuwe feiten in het kader van de aangevoerde grieven zelf opnieuw dient te bespreken en beoordelen.
rief I, gericht tegen het onder 2.10 vermelde feit, is hiervoor onder 3. al rekening gehouden. Bij verdere inhoudelijke bespreking heeft ImmoSec geen belang.
Grief IIkeert zich tegen de weergave door de voorzieningenrechter van de door ImmoSec gestelde nieuwe feiten in rov. 4.3. Bij bespreking van deze grief mist ImmoSec belang omdat het hof de door ImmoSec gestelde nieuwe feiten in het kader van de aangevoerde grieven zelf opnieuw dient te bespreken en beoordelen.
5.27.
Grief IIIis gericht tegen rov. 4.4, waar de voorzieningenrechter onder meer verwijst naar het oordeel in vonnis I. Met deze grief voert ImmoSec in de eerste plaats aan dat de voorzieningenrechter niet gebonden is aan het eerdere oordeel van een andere voorzieningenrechter en niet had kunnen volstaan met verwijzing naar een eerder vonnis. Ook bij dit onderdeel van de grief mist ImmoSec belang. Het hof heeft in het hoger beroep tegen vonnis I een eigen oordeel gegeven en, voor zover de nieuwe feiten niet al bij dat oordeel zijn betrokken, zal het hof dit naar aanleiding van de grieven tegen vonnis II alsnog doen. ImmoSec heeft in haar inleiding op de grieven nog aangevoerd dat er nadere aanwijzingen zijn dat de formele aandeelhouders van Parrot niet de daadwerkelijke economische eigendomsverhoudingen weerspiegelen (zie hiervoor onder 5.24). Het hof acht deze gestelde aanwijzingen echter niet voldoende overtuigend. Waarom de passage onder 4 op p. 7 van de Annex bij de volmacht, waarin het gaat om
voting instruction agreementsen
option agreements…
for the benefit of the Recipient[Parrot], zou duiden op stemrechten/optierechten van een derde partij heeft ImmoSec verder niet duidelijk gemaakt. Ditzelfde geldt voor de onder 7 op p. 10 van de Annex genoemde schikking/kwijtschelding met betrekking tot enige vorderingen waarbij onder meer Ortolan en het bedrijf in de Seychellen partij zijn.
voting instruction agreementsen
option agreements…
for the benefit of the Recipient[Parrot], zou duiden op stemrechten/optierechten van een derde partij heeft ImmoSec verder niet duidelijk gemaakt. Ditzelfde geldt voor de onder 7 op p. 10 van de Annex genoemde schikking/kwijtschelding met betrekking tot enige vorderingen waarbij onder meer Ortolan en het bedrijf in de Seychellen partij zijn.
5.28.
Met grief III betoogt ImmoSec voorts dat haar voor wat betreft het gestelde witwassen weliswaar geen nauwe en bewuste samenwerking met Obotritia kan worden verweten maar dat zij nu eenmaal wel over de relevante informatie beschikt en daarom verplicht is zich te verweren tegen de executie van [villa] omdat haar anders medeplegen aan witwassen kan worden verweten. In het bestreden vonnis is voorbij gegaan aan het overduidelijk paulianeus handelen van Obotritia en Parrot, aldus ImmoSec. Volgens ImmoSec zou het in strijd met de redelijkheid en billijkheid en de goede zeden zijn om in het geschetste kader medewerking van haar te verlangen. Daarnaast voert ImmoSec weer aan dat op grond van de hypotheekakte de administratie van Van Lanschot bepalend is voor de omvang van de vordering en dat bij gebreke van opgave van Van Lanschot over de huidige stand van de vordering, de vordering thans te onbepaald c.q. onvoldoende bepaalbaar is om te leiden tot een titel op grond waarvan in 2024 executoriaal beslag kon worden gelegd. Voor dit laatste argument verwijst het hof naar wat hiervoor onder 5.19 is overwogen in het hoger beroep tegen vonnis I.
5.29.
ImmoSec beschouwt de transactie tussen Obotritia en Parrot als overduidelijk paulianeus. Ortolan heeft dit betwist en aangevoerd dat de redenering van ImmoSec met betrekking tot de omvang van de koopprijs niet klopt. Ter zitting van 11 september 2025 heeft Ortolan nader toegelicht dat bij Obotritia een herstructurering heeft plaatsgevonden waarbij vermogensbestanddelen zijn overgedragen waartegenover schulden zijn weggestreept. Het hof overweegt dat in het kader van dit executie kort geding onvoldoende informatie naar voren is gebracht waaruit voldoende aannemelijk is geworden dat de transactie een paulianeus karakter heeft. Er zijn geen concrete aanwijzingen die daarop wijzen. Gesteld noch gebleken is dat de meest recente brief van dr. Bunk van 8 maart 2025 aan de FIU met kopie aan de BaFin tot actie heeft geleid. Ook dat andere schuldeisers in actie zijn gekomen, is gesteld noch gebleken. Obotritia is, anders dan ImmoSec veronderstelde, nog (steeds) niet failliet en nergens blijkt uit dat zij op de rand van een faillissement staat. Voor nader onderzoek is in het kader van dit kort geding geen plaats, en dit is ook niet opportuun. Het gaat hier alleen om de vraag of een verondersteld paulianeus handelen van Obotritia betaling van een opeisbare schuld aan Ortolan zou moeten blokkeren. Evenals de voorzieningenrechter beantwoordt het hof deze vraag ontkennend. Grief III slaagt derhalve niet.
5.30.
Grief IVheeft betrekking op rov. 4.6 en houdt in dat de voorzieningenrechter de stelling van ImmoSec dat Parrot in strijd met de Maltese wetgeving handelt door de executieverkoop van ImmoSec te willen afdwingen, onvoldoende gemotiveerd heeft weerlegd. Volgens ImmoSec wordt naar het recht van Malta ‘door de vennootschap heen gekeken’ en zijn de wettelijke verplichtingen van Parrot tevens de verplichtingen van Ortolan. Zij stelt voorts het volgende. Sinds 1 januari 2024 geldt in Malta de
Credit Servicers and Credit Purchasers Act(implementatiewetgeving van de Richtlijn (EU) 2021/2167). In wezen zijn de nieuwe aandeelhouders van Ortolan kredietkoper en kredietservicer, dan wel zijn haar advocaten kredietservicer. Noch de aandeelhouders noch de advocaten beschikken over de verplichte vergunning om ex artikel 15 van Pro de Maltese
Acthet beheer en de nakoming van een beweerdelijk niet-renderende kredietovereenkomst te voeren respectievelijk af te dwingen. De Maltese wetgeving blokkeert dan de aanspraken van Ortolan als vermeend vorderingsgerechtigde, aldus – nog steeds – ImmoSec. Ortolan heeft het betoog van ImmoSec betwist.
Credit Servicers and Credit Purchasers Act(implementatiewetgeving van de Richtlijn (EU) 2021/2167). In wezen zijn de nieuwe aandeelhouders van Ortolan kredietkoper en kredietservicer, dan wel zijn haar advocaten kredietservicer. Noch de aandeelhouders noch de advocaten beschikken over de verplichte vergunning om ex artikel 15 van Pro de Maltese
Acthet beheer en de nakoming van een beweerdelijk niet-renderende kredietovereenkomst te voeren respectievelijk af te dwingen. De Maltese wetgeving blokkeert dan de aanspraken van Ortolan als vermeend vorderingsgerechtigde, aldus – nog steeds – ImmoSec. Ortolan heeft het betoog van ImmoSec betwist.
5.31.
Ook deze grief verwerpt het hof. In het kader van deze grief volstaat het hof met de overweging dat ImmoSec onvoldoende concreet heeft toegelicht dat het feit dat Ortolan nu een Maltese moedervennootschap heeft, er in dit geval toe leidt dat de verplichtingen uit de Maltese
Credit Servicers and Credit PurchasersAct, die naar stelling van ImmoSec op de moedermaatschappij van Ortolan zijn gaan rusten, voor Ortolan zijn gaan gelden. De enkele, algemene, stelling dat onder Maltees recht ‘door de vennootschap heen wordt gekeken’, volstaat daartoe niet. Ortolan heeft evenmin voldoende toegelicht waarom Parrot, als aandeelhouder van Ortolan, als kredietkoper/kredietservicer is te beschouwen.
Credit Servicers and Credit PurchasersAct, die naar stelling van ImmoSec op de moedermaatschappij van Ortolan zijn gaan rusten, voor Ortolan zijn gaan gelden. De enkele, algemene, stelling dat onder Maltees recht ‘door de vennootschap heen wordt gekeken’, volstaat daartoe niet. Ortolan heeft evenmin voldoende toegelicht waarom Parrot, als aandeelhouder van Ortolan, als kredietkoper/kredietservicer is te beschouwen.
5.32.
De
grieven V en VI, gericht tegen de rechtsoverwegingen 4.7 en 4.8 (waarin de voorzieningenrechter het beroep van ImmoSec op paulianeus handelen van Obotritia en haar stelling dat voorkomen moet worden dan het vastgoed weggesluisd kan worden, heeft verworpen) behoeven na het vorenstaande geen bespreking meer. In de toelichting op de grieven wordt ook uitsluitend verwezen naar wat al eerder naar voren is gebracht.
grieven V en VI, gericht tegen de rechtsoverwegingen 4.7 en 4.8 (waarin de voorzieningenrechter het beroep van ImmoSec op paulianeus handelen van Obotritia en haar stelling dat voorkomen moet worden dan het vastgoed weggesluisd kan worden, heeft verworpen) behoeven na het vorenstaande geen bespreking meer. In de toelichting op de grieven wordt ook uitsluitend verwezen naar wat al eerder naar voren is gebracht.
5.33.
Grief VIIten slotte heeft betrekking op rov. 4.10 waarin de voorzieningenrechter de subsidiaire vordering tot het stellen van zekerheid heeft verworpen, onder verwijzing naar wat daarover al in vonnis I was geoordeeld. Ook het hof zal deze vordering niet toewijzen, op dezelfde grond als hiervoor onder 5.22 is overwogen. Daarmee faalt ook grief VII.
5.34.
Ook in het hoger beroep tegen vonnis II is de slotsom dat geen van de grieven doelt treft. Ook vonnis II zal derhalve worden bekrachtigd en ImmoSec zal worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep. Het hof stelt deze kosten als volgt vast:
- griffierecht € 827,-
- salaris advocaat € 3.642,- (tarief II, 3 punten)
totaal € 4.469,-.
6.Beslissing
Het hof:
In de zaak met zaaknummer 200.349.855/01
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt ImmoSec in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Ortolan vastgesteld op € 4.469,- en op € 178,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 92,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;
verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
In de zaak met zaaknummer 200.354.768/01
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt ImmoSec in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Ortolan vastgesteld op € 4.469,- en op € 178 ,-voor nasalaris, te vermeerderen met € 92,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;
verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.M.M. Tillema, R.M. de Winter en J. van Overeem en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 20 januari 2026.