Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk 25/1420
13 mei 2026
uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
de heffingsambtenaar van de gemeente [Z], de heffingsambtenaar,
(Belastingsamenwerking [Y] )
alsmede het incidenteel hoger beroep van
[X], wonende te [Z] , belanghebbende,
tegen de uitspraak van 18 april 2025 in de zaak met kenmerk HAA 24/4366 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 24 februari 2023 de waarde in de zin van artikel 17 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van de onroerende zaak [straat 1] te [Z] (hierna: de woning) voor het jaar 2022 (hierna ook: de WOZ-waarde) vastgesteld op € 1.044.000.
1.2.
Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar niet-ontvankelijk verklaard en de WOZ-waarde gehandhaafd.
1.3.
Belanghebbende heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar (en heeft in hetzelfde geschrift ook beroep ingesteld tegen de voor de woning vastgestelde waarde voor het opvolgende belastingjaar 2023, waardepeildatum 1 januari 2022). In een geschrift verstuurd naar de rechtbank heeft de heffingsambtenaar laten weten het bezwaar ontvankelijk te achten. De rechtbank heeft het geschil inhoudelijk beoordeeld en als volgt beslist (belanghebbende en de heffingsambtenaar worden in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘eiser’ respectievelijk ‘verweerder’):
“De rechtbank:
- verklaart de beroepen gegrond:
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde voor de waardepeildatum
1 januari 2021 wordt verminderd tot € 899.713 en de waarde voor waardepeildatum 1 januari 2022 wordt verminderd tot € 960.875;
- vermindert de aanslagen onroerendezaakbelasting voor 2022 en 2023 dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 51 aan eiser te vergoeden.”
1.4.
De heffingsambtenaar heeft hoger beroep ingesteld uitsluitend voor wat betreft de beschikte waarde voor het belastingjaar 2022, waardepeildatum 1 januari 2021. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend en tevens incidenteel hoger beroep ingesteld.
1.5.
Beide partijen hebben kenbaar gemaakt geen zitting te wensen. Het onderzoek is op 4 mei 2026 gesloten.
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een woonboerderij, gebouwd in 1650. De gebruiksoppervlakte van de woning is 450 m². Bij de woning staan een aantal bijgebouwen. De woning zelf beschikt over twee dakkapellen en een voorraadkelder. De oppervlakte van het perceel is 3.000 m² waarvan 325 m² uit water bestaat.
2.2.
In de motivering van zijn hoger beroep schrijft de heffingsambtenaar:
“Inpandige opname
Op 26 mei 2025 heeft een inpandige opname plaatsgevonden. De keuken is in 2003 geplaatst. Dit betekent dat de inpandige kwaliteit van de woning op ondergemiddeld (K2) wordt geplaatst. De woning heeft lekkages, met name bij de overgang tussen het rietgedekte deel van het dak en het pannendak. Ook is sprake van scheurvorming die niet geheel samenhangt met de leeftijd van de woning. Het onderhoud van de woning wordt daarom op ondergemiddeld (O2) gezet. De woning is mooi gelegen maar wel midden in het dorp. Tegenover de woning ligt een supermarkt. Ook de vorm van het perceel dat bij de woning hoort is niet ideaal. De ligging van de woning wordt daarom teruggebracht naar gemiddeld (L3).
Gevolgen voor de waardebepaling
De taxateur heeft voor het hoger beroep een nieuwe waardematrix opgesteld. Hierin heeft hij de bevindingen van de inpandige opname verwerkt. In de matrix die in de beroepsfase was opgesteld, waren niet alle posten in de berekening bij stap 8 meegenomen. Dit is ook hersteld in de nieuwe matrix. Volgens de nieuw opgestelde waarde komt de waarde uit op € 977.000.”
De bevindingen van de taxateur (hierna: de nieuwe taxatie), waaronder een waardematrix, (hierna: de nieuwe waardematrix), zijn bijgevoegd bij de motivering van het hoger beroep.
3.Geschil in het principaal en het incidenteel hoger beroep
In het principaal hoger beroep verdedigt de heffingsambtenaar dat de WOZ-waarde van de woning moet worden vastgesteld € 977.000 (een hoger bedrag dan dat waartoe de rechtbank die waarde heeft verminderd). In het incidenteel hoger beroep verdedigt belanghebbende een verdere vermindering van de WOZ-waarde.
4.Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft het volgende overwogen:
“
De waarde van de woning
De waarde van de woning
5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
6. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waardes niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waardes niet te hoog zijn vastgesteld, is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning.
7. Ter onderbouwing van de vastgestelde waardes, heeft verweerder in de bij het verweerschrift gevoegde matrices (4x) de verkoopinformatie opgenomen van tien verschillende vergelijkingsobjecten. Naar het oordeel van de rechtbank is geen van de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning. Daartoe overweegt de rechtbank dat [straat 2] een statige patriciërswoning betreft gebouwd in 1890 die qua uitstraling en bouwstijl maar ook qua ligging zeer sterk afwijkt van de woning van eiser. Ook [straat 3] (bouwjaar 1935) en [straat 4] (bouwjaar 1988) wijken naar oordeel van de rechtbank qua uitstraling en bouwstijl te sterk af van de woning van eiser om als referentieobject te kunnen dienen. De andere zeven vergelijkingsobjecten hebben een bouwjaar dat zeer ver na het bouwjaar van de woning van eiser is gelegen (gebouwd tussen 1900 en 1992). Wat betreft perceeloppervlakte en gebruiksoppervlakte wijken met name [straat 2] (540m², 319m²), [straat 5] (208m², 145m²), [straat 6] (559m², 194m²), [straat 7] (374m², 223m²), [straat 8] (591m², 193m²), [straat 9] (258m², 179m²) en [straat 10] (257m², 155m²) sterk af van perceeloppervlakte en gebruiksoppervlakte van de woning (3000m², 450m²). Tot slot acht de rechtbank referentieobject [straat 11] (bouwjaar 1915) onvoldoende vergelijkbaar met de woning gelet op de ligging van dit referentieobject in landelijk gebied met vrij uitzicht over de weilanden terwijl de woning van eiser gelegen is in een dorpskern naast een supermarkt en een drukke weg, en dichtbij de [weg] - de verbinding tussen [plaats 1] en [plaats 2] . De rechtbank is van oordeel dat de door verweerder aangedragen referentieobjecten te veel verschillen van de woning van eiser om ter onderbouwing van de waardes van de woning te kunnen dienen. De rechtbank is van oordeel dat verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan.
8. Nu verweerder de door hem voorgestane waardes niet aannemelijk heeft gemaakt, zal de rechtbank beoordelen of eiser de door hem bepleite waardes aannemelijk heeft gemaakt.
9. Eiser heeft voor de waardepeildatum 1 januari 2021 primair een waarde van € 899.713 en subsidiaire een waarde van € 663.263 bepleit. Voor de waardepeildatum 1 januari 2022 bepleit eiser primaire een waarde van € 960.875 en subsidiaire een waarde van € 724.425. Eiser heeft ter onderbouwing van deze waardes aangevoerd dat de woning gebouwd is voor 1700 en als gevolg daarvan ook grotendeels voldoet aan de bouwkwaliteit en bouweisen van voor 1700. Eiser wijst ter onderbouwing hiervan onder andere op de aanwezigheid van enkel glas, de slechte isolatie, de gedateerde voorzieningen, scheuren in de dragende muren, lekkage bij hevige regenval, tocht door de slecht sluitende ramen en de lage deurposten. De rechtbank kan eiser dan ook goed volgen in zijn logische betoog waarmee hij de door hem primair gestelde waardes onderbouwt. De rechtbank ziet voldoende aanknopingspunten om de door eiser primair gestelde waardes van € 899.713 (1 januari 2021) en € 960.875 (1 januari 2022) aannemelijk te achten.
10. Ten overvloede wil de rechtbank verweerder in overweging geven in te gaan op het aanbod van eiser om de woning door een taxateur te laten bezichtigen en taxeren, gelet op het unieke karakter van de woning van eiser.
11. Gelet op het voorgaande zijn de beroepen gegrond en zal de rechtbank de waardes van de woning vaststellen op € 899.713 (1 januari 2021) en € 960.875 (1 januari 2022).”
5. Beoordeling van het geschil in het principaal en het incidenteel hoger beroep
5.1.
Het Hof stelt voorop dat:
(i) de in geschil zijnde waarde de waarde van de woning in zijn geheel betreft. Daarbij vormen de aan de samenstellende onderdelen van de woning toegekende waarden een hulpmiddel om de waarde van het object als geheel inzichtelijk te maken;
(ii) het bij de vaststelling van de waarde – bij gebreke van een verkoopprijs van de woning op of rond de peildatum – gaat het om een taxatie van de waarde op de peildatum (een inschatting van de waarde aan de hand van verkoopgegevens van andere woningen). Deze taxatie is niet een mathematische exercitie waarbij aan de hand van één of meer parameters de gezochte waarde kan worden berekend; en
(iii) met betrekking tot een bepaalde onroerende zaak waarvan het moeilijk zo niet nagenoeg onmogelijk is goed vergelijkbare referentiepanden te vinden die op of nabij de waardepeildatum zijn verkocht, een concrete opname ter plaatse van de zaak door een deskundige over het algemeen de voorkeur verdient boven een zogenaamde bureautaxatie.
5.2.
Na het instellen van hoger beroep heeft een taxateur (van de zijde van de heffingsambtenaar) de woning inpandig opgenomen (zie 2.2.). Naar aanleiding daarvan heeft hij de eerder door de heffingsambtenaar verdedigde waarde van € 1.044.000 naar beneden bijgesteld tot (afgerond) € 977.000, welke waarde thans door de heffingsambtenaar wordt verdedigd.
5.3.
Bij de nieuwe taxatie zijn de objectkenmerken onderhoud en kwaliteit teruggebracht naar ‘ondergemiddeld’ waarin belanghebbende zich kan vinden. Belanghebbende kan zich ook vinden in de kwalificatie ‘gemiddeld’ voor het objectkenmerk uitstraling.
5.4.
Bij de nieuwe taxatie is het objectkenmerk voorzieningen evenals voorheen gekwalificeerd als ‘gemiddeld’ en is de kwalificatie van het objectkenmerk ligging van ‘bovengemiddeld’ teruggebracht naar ‘gemiddeld’. Naar de mening van belanghebbende zijn deze kwalificaties te hoog maar het Hof ziet in hetgeen belanghebbende in dat verband heeft aangevoerd onvoldoende reden de door de taxateur gehanteerde kwalificaties niet als juist te aanvaarden, De heffingsambtenaar is uitgegaan van ‘mooi gelegen maar wel midden in het dorp’ maar onderkent gelijktijdig dat het is gelegen tegenover een supermarkt en dat de vorm van het perceel niet ideaal is. Daarmee is de kwalificatie ‘gemiddeld’ voldoende onderbouwd. In hetgeen door belanghebbende terzake naar voren is gebracht ziet het Hof geen aanleiding om de kwalificatie te verlagen.
5.5.
In de nieuwe waardematrix wordt aan drie bijgebouwen in totaal een waarde toegekend van € 71.000. Het betreft hier het waardeoordeel van een deskundige waartegenover belanghebbende zijn niet met een taxatierapport of anderszins door een verklaring van een deskundige onderbouwde stelling dat een waarde van € 20.000 hem het maximale hiervoor lijkt, niet waar maakt. Het Hof overweegt hierbij dat in het midden kan blijven of er een carport is nu hieraan in de nieuwe waardematrix een waarde van nihil is toegekend.
5.6.
Het door de heffingsambtenaar overgenomen waardeoordeel van de taxateur in het principaal hoger beroep vindt steun in de in de nieuwe waardetaxatiematrix vermelde gegevens van drie vergelijkingsobjecten. Daaraan doet niet af dat die objecten slechts in beperkte mate vergelijkbaar zijn met de woning. Bij gebreke aan rond de peildatum verkochte objecten die beter vergelijkbaar zijn met de woning staat het de heffingsambtenaar vrij de door hem verdedigde waarde behalve met het oordeel van de taxateur na inpandige opname te onderbouwen met verkoopcijfers van de enige drie woningen in de gemeente met een bouwjaar van vóór 1940 en een gebruiksoppervlakte van tenminste 200 m2.
5.7.
De conclusie is dat de heffingsambtenaar de door hem in het principaal hoger beroep verdedigde waarde van € 977.000 aannemelijk heeft gemaakt. Al hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd rechtvaardigt geen ander oordeel.
Slotsom
5.8.
Het principaal hoger beroep van de heffingsambtenaar is gegrond, het incidenteel hoger beroep van belanghebbende is ongegrond.
7.Beslissing
Het Hof:
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank voor zover die betrekking heeft op het belastingjaar 2022, behoudens de beslissing omtrent het griffierecht;
- verklaart het beroep voor zover dat betrekking heeft op het belastingjaar 2022 gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar voor zover die betrekking heeft op het belastingjaar 2022;
- vermindert de voor het belastingjaar 2022 vastgestelde waarde tot € 977.000; en
- vermindert de aanslag onroerendezaakbelasting voor het belastingjaar 2022 dienovereenkomstig.
De uitspraak is gedaan door mrs. F.J.P.M. Haas, voorzitter, M.J. Leijdekker en A.M. van Amsterdam, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. H.M. Nijland als griffier. De beslissing is op 13 mei 2026 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
Toelichting rechtsmiddelverwijzing
Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
Digitaal procederen
Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.
Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
Per post procederen
Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: