Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk 25/59
19 mei 2026
uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X], wonende te [Y] , belanghebbende,
(gemachtigde: mr. A. Bakker)
tegen de uitspraak van 11 november 2024 in de zaak met kenmerk AMS 24/2117 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [Y], de heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde in de zin van artikel 17 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van de onroerende zaak [straat 1] te [Y] (de woning) voor het jaar 2023 (hierna ook: de WOZ-waarde) vastgesteld op € 2.597.000.
1.2.
Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Het tegen die uitspraak door belanghebbende ingestelde beroep heeft de rechtbank ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Desgevraagd heeft geen van beide partijen binnen de daartoe gestelde termijn kenbaar gemaakt een zitting te wensen. Het onderzoek is op 12 mei 2025 gesloten.
2.Feiten
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is gebouwd in 1937 en heeft een oppervlakte van 269 m² op een kavel ter grootte van 159 m². De woning heeft voorts een berging ter grootte van 5 m².
3.Geschil in hoger beroep
In hoger beroep is in geschil of de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld.
4.Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft het volgende overwogen:
“
Ontbreken van een verweerschrift en een bijbehorend taxatierapport
Ontbreken van een verweerschrift en een bijbehorend taxatierapport
4.1.
De rechtbank stelt allereest vast dat de heffingsambtenaar geen verweerschrift heeft ingediend met een bijbehorend taxatierapport, zoals de heffingsambtenaar gebruikelijk doet in WOZ-zaken. Eiser voert aan dat hij door het ontbreken van een nader taxatierapport onvoldoende inzicht heeft in de gedane taxatie en in de toegepaste erfpachtcorrectie. Volgens eiser is hij daardoor in zijn verdediging geschaad. Eiser verzoekt de rechtbank om de zaak aan te houden, zodat de heffingsambtenaar een nader taxatierapport kan overleggen en eiser daarop kan reageren. De heffingsambtenaar stelt zich echter op het standpunt dat hij met de taxatiematrix die in de uitspraak op bezwaar is opgenomen, voldoende heeft onderbouwd dat de WOZ-waarde van het object niet te hoog is vastgesteld.
4.2.
De rechtbank is van oordeel dat op grond van de taxatiematrix in de uitspraak op bezwaar en de toelichting van de heffingsambtenaar daarop op de zitting voldoende inzicht bestaat in de gedane taxatie. Voor zover eiser aanvoert dat hij met nadere stukken inzicht wenst te krijgen in de toegepaste erfpachtcorrectie, ziet de rechtbank hiervoor onvoldoende belang. De heffingsambtenaar heeft op de zitting namelijk uitgelegd dat het toepassen van een erfpachtcorrectie alleen kan leiden tot een hogere WOZ-waarde. Dit heeft eiser niet weersproken. Tot welk concreet resultaat het inzicht in de erfpachtcorrectie verder kan leiden, heeft eiser niet onderbouwd. De rechtbank ziet daarom geen reden om de zaak aan te houden en zal de waardevaststelling van de WOZ-waarde beoordelen aan de hand van het taxatierapport dat met de uitspraak op bezwaar is overgelegd.
Vergelijkingsmethode
5.1.
De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5.2.
In het taxatierapport bij de uitspraak op bezwaar is de waarde van het object getaxeerd op € 2.362.000. De taxatiematrix bevat gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk [straat 2] , [straat 3] en [straat 4] . Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van het object niet te hoog is vastgesteld.
5.3.
Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank beoordelen of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met het object, en zo ja, of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en het object.
5.4.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar en is voldoende rekening gehouden met de verschillen?
6.1.
De rechtbank is van oordeel dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De vergelijkingsobjecten zijn gelegen in dezelfde buurt als of een naastgelegen buurt van het object. De vergelijkingsobjecten zijn niet te ver van de waardepeildatum verkocht en zijn ook qua type en bouwjaar goed vergelijkbaar met het object. De rechtbank vindt de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten daarom een goed uitgangspunt bij het bepalen van de waarde van het object.
6.2.
De rechtbank is verder van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen het object en de vergelijkingsobjecten. In de taxatiematrix in de uitspraak op bezwaar is overgelegd is te zien dat de heffingsambtenaar verschillende kwalificaties heeft gegeven voor de ligging, kwaliteit, onderhoud en voorzieningen van de woning. Voor zover eiser heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen, overweegt de rechtbank dat eiser niet concreet heeft gemaakt welke verschillen er volgens hem dan zijn.
Zijn alle stukken overgelegd?
7.1.
Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase meer stukken had moeten verstrekken. Het gaat om de iWOZ-kaarten en bouwtekeningen van de vergelijkingsobjecten.
7.2.
In de uitspraak op bezwaar staat dat aan eiser op 27 juni 2023 per mail van alle dossiers de verzochte iWOZ-rapporten en berekeningen van de toegepaste erfpachtcorrecties is toegestuurd en dat de inzage van het dossier met hem is afgestemd. Eiser is door de heffingsambtenaar met een mail van 19 juni 2023 ook gewezen op het verantwoordingsdocument, met daarin de gehanteerde grondstaffel, het bijgebouwenmodel, correctiepercentages en indexeringspercentages. Dat verantwoordingsdocument is ook te raadplegen op de website van de gemeente [Y] . Voor de gemachtigde van eiser had dit, als professionele gemachtigde, kenbaar moeten zijn. De rechtbank ziet daarom geen reden om aan te nemen dat de heffingsambtenaar meer stukken had moeten verstrekken. Voor zover eiser zich op het standpunt heeft gesteld dat hij de iWOZ-kaarten niet heeft ontvangen, overweegt de rechtbank dat, als dat inderdaad het geval is geweest, de heffingsambtenaar niet verplicht is om deze gegevens te overleggen. Het zijn namelijk geen stukken in de zin van artikel 8:42 van Pro de Algemene wet bestuursrecht. De beroepsgrond slaagt daarom niet.
7.3.
Ook het standpunt van eiser dat de heffingsambtenaar op geen enkele wijze inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze de verkoopcijfers zijn geïndexeerd, volgt de rechtbank niet. Zoals hiervoor reeds is toegelicht, heeft de heffingsambtenaar eiser gewezen op de correctiepercentages van de secundaire objectkenmerken en de indexeringscijfers. Op grond daarvan had eiser kunnen nagaan op welke wijze de heffingsambtenaar de verkoopcijfers heeft geïndexeerd.
Conclusie en gevolgen
8.1.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object [straat 1] niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
8.2.
Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.”
5.Beoordeling van het geschil in hoger beroep
Vooraf
5.1.
Bij de beoordeling van de klachten stelt het Hof het volgende voorop. Van een beroepsmatige rechtsbijstandverlener die zeer veel procedeert, zoals de gemachtigde in deze zaak, mag worden verwacht en verlangd dat hij in de van hem afkomstige stukken duidelijk aangeeft wat de grieven tegen de aangevallen beslissing zijn en op welke feiten die grieven zijn gebaseerd.
5.2.
De door de gemachtigde ingezonden stukken voldoen niet aan die norm. Het betoog van de gemachtigde bestaat voor een belangrijk deel uit beweringen die in vrijwel elke zaak waarin hij als gemachtigde optreedt worden aangevoerd, kennelijk zonder na te gaan of die beweringen ook in de desbetreffende zaak aan de orde zijn, in hoger beroep zelfs als het op een bewering ziende betoog ter zitting van de rechtbank uitdrukkelijk en ondubbelzinnig is ingetrokken. Zo wordt er op bladzijde 2 tot en met 4 van het hogerberoepschrift geklaagd over de hoogte van de door de rechtbank toegekende proceskostenvergoeding (en de daarbij gegeven toelichting over de complexiteit van de zaak), terwijl er in werkelijkheid in het geheel geen proceskostenvergoeding is toegekend.
5.3.
Het betoog van de gemachtigde van belanghebbende kenmerkt zich voorts in vrijwel alle zaken, ook de onderhavige, door het telkenmale aanvoeren dat de heffingsambtenaar heeft gehandeld in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur of een grondrecht, dat de heffingsambtenaar niet heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast en meer stukken moet indienen, en door het betwisten (“bij gebrek aan wetenschap”) van de vergelijkbaarheid van de referentieobjecten en de kenmerken van die objecten die de heffingsambtenaar in aanmerking heeft genomen, zonder dat dit op enige wijze feitelijk is onderbouwd. Voorts wordt, zonder enige onderbouwing, gesteld dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van de onjuiste inhoud en oppervlakte van de referentieobjecten. Deze blote stelling treft geen doel, nog daargelaten dat bij woningen in [Y] niet de inhoud maar de oppervlakte maatgevend is – waaruit blijkt dat gemachtigde standaard tekstblokken invoegt in de van hem afkomstige stukken, zonder voldoende controle op de juistheid en relevantie.
5.4.
Voorts worden regelmatig stellingen ingenomen die diametraal in strijd zijn met hetgeen hij overigens in de van hem afkomstige stukken stelt of die evident onjuist zijn. Zoals de bewering dat bepaalde stukken waarom in de bezwaarfase is verzocht niet door de heffingsambtenaar zijn toegezonden (terwijl die toezending wel heeft plaatsgevonden) of in onder meer dit geval het opvoeren van een eigen verkoopcijfer (van een niet nader gespecificeerd pand dat verkocht zou zijn voor € 285.000) dat evident niet ziet op (een recente verkoop van) de woning. De stelling in het hogerberoepschrift dat belanghebbende (ondanks zijn verzoek daartoe) nimmer het taxatieverslag heeft ontvangen is in directe strijd met de opmerking van gemachtigde in het bezwaarschrift dat belanghebbende het (blijkbaar door hem ontvangen) taxatieverslag onvoldoende vindt als onderbouwing van de vastgestelde waarde.
5.5.
Het is kennelijk de visie van de gemachtigde dat (de heffingsambtenaar en) de rechter zelf maar moet(en) uitzoeken welke stellingen en beweringen relevant en juist zouden kunnen zijn in de desbetreffende zaak. Dat blijkt ook uit toevoegen aan het hogerberoepschrift van een groot aantal bijlagen (in totaal 276 bladzijden) zonder deugdelijke toelichting. Het Hof laat deze bijlagen, zoals een persbericht van [regionale omroep] , Handelingen van de Tweede Kamer, en de Verordening van de Raad van de EU inzake het instellen van een Europees Openbaar Ministerie, dan ook onbesproken.
5.6.
De wijze waarop de gemachtigde van belanghebbende procedeert is in strijd met hetgeen van een beroepsmatig optredende rechtsbijstandsverlener mag worden verwacht en met de goede procesorde. Het is niet goed mogelijk (de inhoud van) de stukken van de gemachtigde zinvol bij de beoordeling van de zaak te betrekken. Het risico dat een stelling niet wordt behandeld die in een concreet voorliggende zaak mogelijk met succes zou kunnen worden verdedigd, is het rechtstreekse gevolg van de wijze van procederen door de gemachtigde en komt derhalve voor rekening van de belanghebbende namens wie hij optreedt.
Woz-waarde
5.7.
Het Hof zal dan ook slechts met inachtneming van het hiervoor overwogene beslissen en zich daarom beperken tot de vraag of de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld.
5.8.
Hetgeen de rechtbank heeft overwogen in onderdelen 4.1 tot en met 6.2 van haar uitspraak acht het Hof juist. Het Hof neemt deze rechtsoverwegingen over en maakt ze tot de zijne. Gelet op de verkoopprijzen en de overige door de heffingsambtenaar in de procedure overgelegde gegevens van de vergelijkingsobjecten, acht ook het Hof de heffingsambtenaar geslaagd in de op hem rustende bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Hetgeen de gemachtigde van belanghebbende daartegenover in hoger beroep heeft aangevoerd leidt niet tot een ander oordeel.
Slotsom
5.9.
De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
7.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door mrs. A.M. van Amsterdam , voorzitter, F.J.P.M. Haas en M.J. Leijdekker, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. H.M. Nijland als griffier. De beslissing is op 19 mei 2026 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
Toelichting rechtsmiddelverwijzing
Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
Digitaal procederen
Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.
Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
Per post procederen
Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: