ECLI:NL:GHAMS:2026:1579

• Datum uitspraak: 19 mei 2026
• Publicatiedatum: 8 juni 2026
• Zaaknummer: 25/41
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: A.M. van Amsterdam; F.J.P.M. Haas; M.J. Leijdekker
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep ongegrond: WOZ-waarde woning correct vastgesteld

Belanghebbende is eigenaar van een tussenwoning te [Y] waarvan de WOZ-waarde voor 2023 is vastgesteld op € 2.362.000. Na bezwaar en beroep bij de rechtbank, die de waarde bevestigde, stelde belanghebbende hoger beroep in tegen deze uitspraak.

Het geschil betreft de vraag of de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar onderbouwde de waarde met een taxatierapport en vergelijkingsobjecten in de buurt. De rechtbank en het hof oordeelden dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn en dat de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met verschillen, zoals kwaliteit, onderhoud en afnemend grensnut.

Belanghebbende voerde aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende stukken had verstrekt en dat de indexering van verkoopprijzen onduidelijk was, maar dit werd door het hof verworpen. Ook het betoog van de gemachtigde van belanghebbende werd als onvoldoende onderbouwd en niet relevant beoordeeld.

Het hof bevestigde de uitspraak van de rechtbank en verklaarde het hoger beroep ongegrond. Er is geen aanleiding voor kostenveroordeling. De uitspraak is gedaan door de belastingkamer van het Gerechtshof Amsterdam op 19 mei 2026.

Uitkomst: Het hoger beroep is ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning is bevestigd.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 25/41

19 mei 2026

uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] , wonende te [Y] , belanghebbende,

(gemachtigde: mr. A. Bakker)

tegen de uitspraak van 11 november 2024 in de zaak met kenmerk AMS 24/2114 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente [Y] , de heffingsambtenaar.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde in de zin van artikel 17 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van de onroerende zaak [straat 1] 7 te [Y] (de woning) voor het jaar 2023 (hierna ook: de WOZ-waarde) vastgesteld op € 2.362.000.

1.2.

Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.

1.3.

Het tegen die uitspraak door belanghebbende ingestelde beroep heeft de rechtbank ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Desgevraagd heeft geen van beide partijen binnen de daartoe gestelde termijn kenbaar gemaakt een zitting te wensen. Het onderzoek is op 12 mei 2026 gesloten.

2. Feiten

2.1.

De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (belanghebbende wordt in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘eiser’):

“Eiser is eigenaar van het object [straat 1] 7 (het object). Het object is een tussenwoning, repeterend, van ongeveer 243 m².”

2.2.

Het Hof gaat uit van de hiervoor vermelde feiten.

3. Geschil in hoger beroep

In hoger beroep is in geschil of de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld.

4. Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft het volgende overwogen:

“
Vergelijkingsmethode

4.1.

De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden.[
voetnoot 3 : Zie de wetsgeschiedenis van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ.] De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

4.2.

De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde
WOZ-waarde een taxatierapport ingediend. In dit taxatierapport is de waarde van het object getaxeerd op € 2.362.000. Het taxatierapport bevat gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk [straat 2] 4, [straat 3] 21 en [straat 3] 32. Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van het object niet te hoog is vastgesteld.

4.3.

Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank beoordelen of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met het object, en zo ja, of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en het object.

4.4.

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar en is voldoende rekening gehouden met de verschillen?

5.1.

De rechtbank is van oordeel dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met het object. De vergelijkingsobjecten zijn gelegen in dezelfde buurt als of een naastgelegen buurt van het object. De vergelijkingsobjecten zijn niet te ver van de waardepeildatum verkocht en zijn ook qua type en bouwjaar goed vergelijkbaar met het object. De rechtbank vindt de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten daarom een goed uitgangspunt bij het bepalen van de waarde van het object.

5.2.

De rechtbank vindt dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen het object en de vergelijkingsobjecten. Eiser voert aan dat de kwaliteit en het onderhoud van zijn object op matig moet staan, maar uit de matrix blijkt dat de heffingsambtenaar kwaliteit en onderhoud al op matig heeft gekwalificeerd.

5.3.

Eiser voert verder aan dat de heffingsambtenaar geen rekening heeft gehouden met het afnemend grensnut (ook wel: afnemende meeropbrengst) van het object. Met toepassing van het afnemend grensnut zou de WOZ-waarde van het object € 30.000 lager zijn, volgens eiser. De rechtbank overweegt dat in de door verweerder overgelegde matrix te zien is dat de m²-prijs van het kleinste referentieobject hoger ligt dan de m²-prijs van het grootste referentieobject. Daaruit blijkt dat in de matrix rekening is gehouden met het afnemend grensnut. Niet is gebleken dat hier onvoldoende rekening mee is gehouden. Ten eerste heeft de heffingsambtenaar aangevoerd dat het object van eiser al een lagere neutrale m²-prijs heeft dan de vergelijkingsobjecten. De heffingsambtenaar heeft er op de zitting op gewezen dat dit neerkomt op een waardeverschil van € 177.000, waarmee de door eiser gestelde € 30.000 ruimschoots is ‘gedekt’. Dit heeft eiser niet weersproken. Daarnaast gaat het bij vaststelling van de waarde – bij gebreke van een verkoopprijs van het object op of rond de waardepeildatum – om een taxatie van de waarde op de peildatum (een inschatting van de waarde aan de hand van verkoopgegevens van andere woningen). Deze taxatie is niet een mathematische exercitie waarbij aan de hand van één of meer parameters de gezochte waarde kan worden berekend. Overigens is de rechtbank niet gebleken dat de heffingsambtenaar bepaalde formules in dit verband zou hebben gehanteerd.

5.4.

Voor zover eiser heeft aangevoerd dat op geen enkele wijze inzichtelijk is gemaakt op welke wijze de verkoopcijfers zijn geïndexeerd, volgt de rechtbank hem niet. De heffingsambtenaar heeft een taxatieverslag overgelegd, waarin voor de vergelijkingsobjecten zowel het verkoopcijfer als de WOZ-waarde is vermeld. In dit verslag zijn de verkoopcijfers en WOZ-waarden niet gelijk aan elkaar. Uit dit verslag blijkt dat indexering heeft plaatsgevonden en uit dit verslag valt tevens te herleiden met welk percentage de WOZ-waarde verschilt van het verkoopcijfer. Hiermee zijn de indexeringspercentages inzichtelijk. Eiser heeft tegenover de wijze van indexeren door de heffingsambtenaar geen andere gegevens of indexeringscijfers gesteld waaruit zou kunnen volgen dat de heffingsambtenaar van een onjuiste indexering van de verkoopprijzen is uitgegaan. De rechtbank ziet geen bijzonderheden in de door de heffingsambtenaar gehanteerde indexeringspercentages die nopen tot een andere waardering. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende inzicht heeft gegeven in de indexering van de verkoopprijs van de vergelijkingsobjecten.

Zijn alle stukken overgelegd?

6.1.

Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase meer stukken had moeten verstrekken. Het gaat om de iWOZ-kaarten en bouwtekeningen van de vergelijkingsobjecten.

6.2.

In de uitspraak op bezwaar staat dat aan eiser op 27 juni 2023 per mail van alle dossiers de verzochte iWOZ-rapporten en berekeningen van de toegepaste erfpachtcorrecties heeft toegestuurd en dat de inzage van het dossier met hem is afgestemd. Eiser is door de heffingsambtenaar ook gewezen op het verantwoordingsdocument, met daarin de gehanteerde grondstaffel, het bijgebouwenmodel, correctiepercentages en indexeringspercentages. De rechtbank ziet daarom geen reden om aan te nemen dat de heffingsambtenaar meer stukken had moeten verstrekken. De rechtbank stelt verder vast dat iWOZ-kaarten niet overgelegd hoeven te worden, omdat het geen stukken zijn in de zin van artikel 8:42 van de Algemene wet bestuursrecht. De beroepsgrond slaagt daarom niet.

Conclusie en gevolgen

7.1.

De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object [straat 1] 7 niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond.

7.2.

Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.”

5. Beoordeling van het geschil in hoger beroep

5.1.

Bij de beoordeling van de klachten stelt het Hof het volgende voorop. Van een beroepsmatige rechtsbijstandverlener die zeer veel procedeert, zoals de gemachtigde in deze zaak, mag worden verwacht en verlangd dat hij in de van hem afkomstige stukken duidelijk aangeeft wat de grieven tegen de aangevallen beslissing zijn en op welke feiten die grieven zijn gebaseerd.

5.2.

De door de gemachtigde ingezonden stukken voldoen niet aan die norm. Het betoog van de gemachtigde bestaat uit een reeks van beweringen die in vrijwel elke zaak waarin hij als gemachtigde optreedt worden aangevoerd kennelijk zonder na te gaan of die beweringen ook in de desbetreffende zaak aan de orde zijn. In hoger beroep herhaalt de gemachtigde regelmatig het op een bewering ziende betoog dat ter zitting van de rechtbank uitdrukkelijk en ondubbelzinnig is ingetrokken en herhaalt hij in zijn hogerberoepschrift letterlijk een stellingname nadat hij er door de rechtbank op is gewezen dat zijn standpunt niet klopt of op zijn minst onduidelijk is (zie r.o. 5.2. van de uitspraak van de rechtbank).

5.3.

Het betoog van de gemachtigde van belanghebbende kenmerkt zich voorts in vrijwel alle zaken, ook de onderhavige, door het telkenmale aanvoeren dat de heffingsambtenaar heeft gehandeld in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur of een grondrecht, dat de heffingsambtenaar niet heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast en meer stukken moet indienen, en door het betwisten (“bij gebrek aan wetenschap”) van de vergelijkbaarheid van de referentieobjecten en de kenmerken van die objecten die de heffingsambtenaar in aanmerking heeft genomen, zonder dat dit op enige wijze feitelijk is onderbouwd. Voorts wordt, zonder enige onderbouwing, gesteld dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van de onjuiste inhoud van de referentieobjecten. Deze blote stelling treft geen doel, nog daargelaten dat bij woningen in [Y] niet de inhoud maar de oppervlakte maatgevend is – waaruit blijkt dat gemachtigde standaard tekstblokken (betreffende panden buiten [Y] ) invoegt in de van hem afkomstige stukken, zonder voldoende controle op de juistheid en relevantie.

5.4.

Voorts worden regelmatig stellingen ingenomen die diametraal in strijd zijn met hetgeen hij overigens in de van hem afkomstige stukken stelt of die evident onjuist zijn. Zoals de bewering dat bepaalde stukken waarom in de bezwaarfase is verzocht niet door de heffingsambtenaar zijn toegezonden (terwijl die toezending evident wel heeft plaatsgevonden).

5.5.

Het is kennelijk de visie van de gemachtigde dat (de heffingsambtenaar en) de rechter zelf maar moet(en) uitzoeken welke stellingen en beweringen relevant zouden kunnen zijn in de desbetreffende zaak. Zo voert gemachtigde twee vergelijkingspanden op ( [straat 4] 12 en [straat 5] 29) zonder een begin van onderbouwing of toelichting. Hij laat het blijkbaar aan (de heffingsambtenaar en) de rechter over om met behulp van de bijgevoegde bijlagen te begrijpen of in te vullen wat gemachtigde met deze verwijzing zou kunnen bedoelen.

5.6.

De wijze waarop de gemachtigde van belanghebbende procedeert is in strijd met hetgeen van een beroepsmatig optredende rechtsbijstandsverlener mag worden verwacht en met de goede procesorde. Het is niet goed mogelijk (de inhoud van) de stukken van de gemachtigde zinvol bij de beoordeling van de zaak te betrekken. Het risico dat een stelling niet wordt behandeld die in een concreet voorliggende zaak mogelijk met succes zou kunnen worden verdedigd, is het rechtstreekse gevolg van de wijze van procederen door de gemachtigde en komt derhalve voor rekening van de belanghebbende namens wie hij optreedt.

5.7.

Het Hof zal dan ook slechts met inachtneming van het hiervoor overwogene beslissen en zich daarom beperken tot de vraag of de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld.

5.8.

Hetgeen de rechtbank heeft overwogen in onderdelen 4.1 tot en met 5.4. van haar uitspraak acht het Hof juist. Het Hof neemt deze rechtsoverwegingen over en maakt ze tot de zijne. Gelet op de verkoopprijzen en de overige in de matrix die in beroepsfase door de heffingsambtenaar is overgelegd opgenomen gegevens van de vergelijkingsobjecten, acht het Hof de heffingsambtenaar geslaagd in de op hem rustende bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Hetgeen de gemachtigde van belanghebbende daartegenover heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel.

Slotsom

5.9.

De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.

6. Kosten

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met artikel 8:108 van die wet. Aan het uitgebreide betoog van gemachtigde over het al dan niet toepassen van artikel 30a Wet WOZ komt het Hof dan ook niet toe.

7. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mrs. A.M. van Amsterdam, voorzitter, F.J.P.M. Haas en M.J. Leijdekker, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. H.M. Nijland als griffier. De beslissing is op 19 mei 2026 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag . Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: