ECLI:NL:GHAMS:2026:1645

• Datum uitspraak: 9 juni 2026
• Publicatiedatum: 22 juni 2026
• Zaaknummer: 200.309.222/01 en 200.330.124/01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: Z.D. van Heesen-Laclé; E.J. Bellaart; K. van Dijk
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Bevestiging vonnis over aansprakelijkheid en exoneratie bij asbestinventarisatie onroerend goed

Ludwig Vastgoed c.s. kochten een historisch rijksmonument met asbestinventarisatierapport van [X], uitgevoerd in opdracht van de Staat. Na de koop bleek meer asbest aanwezig dan gerapporteerd. Ludwig Vastgoed c.s. stelden de Staat aansprakelijk wegens bedrog, dwaling, wanprestatie en onrechtmatig handelen, en [X] wegens wanprestatie en onrechtmatige daad.

De rechtbank wees de vorderingen tegen de Staat af en kende een beperkte schadevergoeding toe tegen [X]. In hoger beroep bevestigt het hof dit oordeel. Het hof oordeelt dat het rapport van [X] niet ondeugdelijk is, behalve ten aanzien van de kruipruimte, maar dat dit niet leidt tot aansprakelijkheid vanwege het exoneratiebeding. Het hof verwerpt het beroep op bedrog en schending van de mededelingsplicht door de Staat, en bevestigt dat de koper het risico van asbest draagt.

In de vrijwaringszaak vordert [X] vergoeding van de Staat, maar het hof wijst deze af omdat de Staat niet aansprakelijk is. Ludwig Vastgoed c.s. worden veroordeeld in de proceskosten. Het arrest bevestigt de geldigheid van exoneratiebedingen en de risico-overgang bij koop van onroerend goed met asbestrisico’s.

Uitkomst: Het hof bekrachtigt het vonnis dat de Staat niet aansprakelijk is en bevestigt de geldigheid van de exoneratiebedingen; de vorderingen van Ludwig Vastgoed c.s. worden afgewezen.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht

team I (handel)

zaaknummers : 200.309.222/01 en 200.330.124/01

zaak-/rolnummers rechtbank Noord-Holland : C/15/289185 / HA ZA 19-359

: C/15/296038 / HA ZA 19-719

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 9 juni 2026

in de zaak met nummer 200.309.222/01 (hierna:
de hoofdzaak ) van

1. LUDWIG VASTGOED B.V.,

gevestigd te Bloemendaal,

2.
[appellant] ,

wonend in [plaats 1] ,

appellanten,

advocaat: mr. J.P.P. Latour te Amsterdam,

tegen

1. [X] B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. O.B. Zwijnenberg te Rotterdam,

2.
DE STAAT DER NEDERLANDEN (Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, het Rijksvastgoedbedrijf) ,

zetelend te Den Haag,

geïntimeerde,

advocaat: mr. S.J. van Baasbank te Den Haag,

en in de zaak met nummer 200.330.124/01 (hierna:
de vrijwaringszaak ) van

[X] B.V. ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

appellante,

advocaat: mr. O.B. Zwijnenberg te Rotterdam,

tegen

DE STAAT DER NEDERLANDEN (Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, het Rijksvastgoedbedrijf) ,

zetelend te Den Haag,

geïntimeerde,

advocaat: mr. S.J. van Baasbank te Den Haag.

Appellanten in de hoofdzaak worden afzonderlijk Ludwig Vastgoed en [appellant] genoemd en gezamenlijk Ludwig Vastgoed c.s. Geïntimeerden in de hoofdzaak/partijen in de vrijwaringszaak worden afzonderlijk [X] en de Staat genoemd en gezamenlijk aangeduid als [X] c.s.

1. De zaken in het kort

in de hoofdzaak

Ludwig Vastgoed c.s. hebben onroerend goed van de Staat gekocht. Voorafgaand aan de koop is in opdracht van de Staat een asbestinventarisatie verricht door [X] . Na de koop is meer asbest in het pand aangetroffen dan in het rapport van [X] staat vermeld. Ludwig Vastgoed c.s. stellen de Staat aansprakelijk op grond van bedrog, dwaling, wanprestatie dan wel onrechtmatig handelen. Zij stellen ook [X] aansprakelijk op grond van wanprestatie en onrechtmatige daad. De rechtbank heeft de vorderingen van Ludwig Vastgoed c.s. tegen de Staat afgewezen en tegen [X] op grond van wanprestatie (slechts zeer) gedeeltelijk toegewezen. Het hof bekrachtigt het bestreden vonnis in de hoofdzaak.

in de vrijwaringszaak

[X] vordert de Staat te veroordelen om aan haar te voldoen al hetgeen waartoe zij in de hoofdzaak ten opzichte van Ludwig Vastgoed c.s. mocht worden veroordeeld. Het hof wijst de vordering – gelet op het oordeel in de hoofdzaak – af.

2. Het geding in hoger beroep

in de hoofdzaak

Ludwig Vastgoed c.s. zijn bij dagvaardingen van 22 en 23 februari 2022 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 24 november 2021 van de rechtbank Noord-Holland, onder het eerste hierboven genoemde zaak- en rolnummer gewezen tussen Ludwig Vastgoed c.s. als eisers en [X] c.s. als gedaagden (hierna: het bestreden vonnis).

Bij tussenarrest van 10 mei 2022 is een mondelinge behandeling na aanbrengen gelast, die op 13 februari 2023 heeft plaatsgevonden. Het proces-verbaal van die zitting bevindt zich bij de stukken. Tijdens de mondelinge behandeling na aanbrengen is geen schikking bereikt.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord zijdens [X] ;

- memorie van antwoord zijdens de Staat.

in de vrijwaringszaak

[X] is bij dagvaarding van 30 juni 2023 in hoger beroep gekomen van voornoemd vonnis van 24 november 2021 van de rechtbank Noord-Holland, onder het tweede hierboven vermelde zaak- en rolnummer gewezen tussen [X] als eiseres in conventie, tevens verweerster in reconventie en de Staat als gedaagde in conventie, tevens eiser in reconventie (hierna (dus): het bestreden vonnis).

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven;

- memorie van antwoord.

in de hoofdzaak en in de vrijwaringszaak

Op 17 maart 2026 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden in beide zaken.
Mrs. M.M.N.C. Schellekens en D.A. Boor, advocaten te Amsterdam, hebben de hoofdzaak namens Ludwig Vastgoed c.s. toegelicht aan de hand van spreekaantekeningen die zij hebben overgelegd. Mr. Zwijnenberg voornoemd heeft de hoofd- en vrijwaringszaak toegelicht namens [X] . Mr. Van Baasbank voornoemd heeft de hoofd- en vrijwaringszaak toegelicht namens de Staat aan de hand van spreekaantekeningen die zij heeft overgelegd.

Tijdens de mondelinge behandeling hebben mrs. Schellekens en Boor meegedeeld dat [appellant] na het uitbrengen van de appeldagvaardingen is overleden. Omdat de rechtsopvolger(s) van [appellant] niet de schorsing bij akte of exploot aan de wederpartijen heeft/hebben aangezegd zoals bepaald in artikel 225 lid 2 Rv, wordt de procedure op naam van [appellant] voortgezet.

Ten slotte is in beide zaken arrest gevraagd.

3. Feiten in de hoofd- en vrijwaringszaak

De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 3.1. tot en met 3.27. de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Ludwig Vastgoed c.s. hebben tegen die vaststelling een grief gericht (
grief I ), waarmee bij de feitenvaststelling hieronder rekening zal worden gehouden. De door de rechtbank vastgestelde feiten zijn voor het overige in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat, en waar nodig aangevuld met andere onomstreden feiten, komen de feiten neer op het volgende.

3.1.

Ludwig Vastgoed c.s. houden zich bezig met de aan- en verkoop van onroerend goed met onder meer als doel herontwikkeling.

3.2.

[X] exploiteert een onderneming die is gespecialiseerd in asbestonderzoek en asbestverwijdering.

3.3.

De Staat was eigenaar van het complex en bijbehorende achtergelegen tuinhuis en noodgebouwen, ondergrond en erf, gelegen te [plaats 2] aan de [A-straat] , kadastraal bekend gemeente [plaats 2] sectie C, nummer [000] , tezamen groot 23 are en 35 centiare (hierna: het pand). Het betreft een historisch pand met een totale oppervlakte van 3.898 m², dat is aangewezen als rijksmonument en voorheen in gebruik was als kantongerecht.

3.4.

In verband met de beoogde verkoop van het pand heeft de Staat aan [X] verzocht om een offerte uit te brengen voor een asbestinventarisatie Type A als bedoeld in het Certificatieschema van het SCA Procescertificaat Asbestinventarisatie SC – 540 (hierna: Type A onderzoek).

3.5.

Op 2 maart 2016 is door [X] een offerte uitgebracht, waarin voor zover van belang het volgende is opgenomen:

“(…)

De opdrachtgever, Rijksvastgoedbedrijf, heeft aan [X] gevraagd een offerte op te stellen voor het herinventariseren van het pand (…). Aan de herinventarisatie ligt een asbestrapport van ingenieursbureau [naam 1] ten grondslag, met projectnummer: 75034-1 en autorisatiedatum 1 juni 2012.

(…) Door [X] wordt een update van het Type A rapport, alsmede een kostenraming voor de aangetroffen bronnen geoffreerd.

(…)

Tijdens de update van de asbestinventarisatie is het pand in gebruik en is destructief onderzoek niet toegestaan, waardoor beperkingen voor het veldwerk aanwezig zijn. De opdrachtgever levert digitale plattegronden aan en zorgt voor toegang tot alle ruimten in en rond het pand.

A. Asbestinventarisatie Type A (update en naloop van verouderde inventarisatierapport van [naam 1] )

- in overleg met de opdrachtgever inplannen van het deskresearch, veldwerk en opstellen en aanleveren van de rapportage;

- doornemen, kwalificeren en opnemen van aandachtspunten van alle – door de opdrachtgever aangeleverde – beschikbare informatie. Indien geen of niet genoeg gegevens beschikbaar zijn, kan op verzoek van de opdrachtgever (op nacalculatie) deskresearch in het Gemeentearchief worden uitgevoerd;

(…)

Kostenraming

- opstellen en digitaal aanleveren van een kostenraming voor de asbestverwijderingswerkzaamheden waarin opgenomen een uitsplitsing naar materiaal-, materieel en arbeidskosten, kosten onafhankelijke laboratorium en stortkosten.

(…)

Totaal onderdeel A (inventarisatie) en onderdeel B (kostenraming) € 1590,-

(…)”

3.6.

Als bijlage bij de offerte zijn de algemene voorwaarden van [X] gevoegd, waarin - voor zover van belang - het volgende is opgenomen:

“(…)

1. Als uitgangspunt van deze Algemene voorwaarden geldt de DNR-2011. Deze is op verzoek beschikbaar.

(…)”

3.7.

In “De Nieuwe Regeling 2011 Rechtsverhouding opdrachtgever – architect, ingenieur en adviseur DNR-2011” (hierna: DNR 2011) is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:

“ (…)

Artikel 15
Omvang van de schadevergoeding

1.

De door de adviseur te vergoeden schade is naar keuze van partijen per opdracht beperkt tot een bedrag gelijk aan de advieskosten met een maximum van € 1.000.000 of tot een bedrag gelijk aan driemaal de advieskosten met een maximum van € 2.500.000.

2

Indien partijen geen keus bepaalden betreffende de omvang van de door de adviseur te vergoeden schade, is deze per opdracht beperkt tot een bedrag gelijk aan de advieskosten met een maximum van € 1.000.000.

3

In aanvulling op de voorgaande twee leden geldt dat ingeval de opdrachtgever een consument is, de in die twee leden genoemde beperkingen niet lager kunnen zijn dan € 75.000.

Artikel 16
Aansprakelijkheidsduur en vervaltermijnen

(…)

2

De rechtsvordering uit hoofde van een toerekenbare tekortkoming vervalt en is niet ontvankelijk indien de opdrachtgever niet binnen bekwame tijd nadat hij de tekortkoming heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken, schriftelijk en met redenen omkleed bij de adviseur ter zake heeft geprotesteerd.

(…)”

3.8.

De offerte is op 11 maart 2016 door de Staat geaccepteerd.

3.9.

Ten behoeve van het onderzoek van [X] is haar door de Staat het asbestrapport van ingenieursbureau [naam 1] van 1 juni 2012 (met projectnummer: 75034-1) ter beschikking gesteld (hierna: het rapport [naam 1] ). Ten aanzien van de door [naam 1] uitgevoerde “Desk Research” is het volgende opgenomen:

“(…)

Bestuderen van diverse documenten (zie gehanteerde documenten) heeft de volgende zaken opgeleverd:

Kelder, cv-ruimte, golfplaten in de betonnen opstort;

Kelder, cv-ruimte, asbestkoord in inspectieluik*;

Begane grond, afdekplaatje op de binnenplaats bij een hemelwaterafvoer*;

Diverse asbestsaneringen in het pand uitgevoerd in het verleden.

* Deze materialen zijn ten tijde van het onderzoek niet visueel waargenomen. In het asbestinventarisatierapport conform BRL 5052 met kenmerk 230164.E d.d. 7 november 2003 van Search Milieu B.V. te Heeswijk-Dinther staat op pagina 14 een handgeschreven notitie dat deze materialen in juni 2004 gesaneerd zijn. Meer gegevens over eventuele verwijdering van deze materialen zijn er niet bekend. (…)”

In het rapport [naam 1] is voorts, voor zover van belang, het volgende over de beperkingen van het onderzoek en de gehanteerde documenten opgenomen:

Beperkingen van het onderzoek:

Pand:

onder de vaste vloerbedekkingen;

in de schacht van de goederen lift in kamer K 0.008;

in de schoorsteenkanalen van kamer K 0.02 en K 0.06;

in de schoorsteenkanalen van de cv-ruimte (in de kelder);

in koven en (leiding) schachten;

achter wandbetimmeringen (zoals board- en gipsbeplating;

onder de vloer van de begane grond;

branddeuren (voornamelijk naar archiefruimte, zie tekeningen);

pakkingen in de cv-ruimte (in de kelder), tussen de flenzen van de cv leidingen, in verband met mogelijke kans op lekkage van de installatie;

pakkingen op de 2e verdieping t.p.v. K.218a, tussen de flenzen van de cv leidingen, in verband met mogelijke kans op lekkage van de installatie;

pakkingen op de zolder van de archiefvleugel tussen de flenzen van de cv leidingen, in verband met mogelijke kans op lekkage van de installatie.

Tuinhuis:

onder de houten vloer (o.a. riolering);

boven het gipsplafond (bevindt zich oven de geschroefde houtwolcement platen);

achter wandaftimmeringen (zoals board- en gipsbeplating).

Gehanteerde documenten

(…)

- Asbestinventarisatierapport conform BRL 5052 met kenmerk 230164.E d.d. 7 november 2003 van Search Milieu B.V. te Heeswijk-Dinther;

- Werk- en VGN Plan Verwijderen Asbest besmetting Archiefvleugel Gerechtsgebouw met kenmerk 210270 d.d. 30 maart 2010 van BKC Haaglanden BV te Den Haag;

- (…)

- Eindrapport saneringswerkzaamheden (…) d.d. 13 september 2010 van BCM Consultancy te Nijmegen’;

- Rapport Eindcontrole na asbestverwijdering (…) d.d. 12 mei 2010 van Fibrecount Environmental Control te Rotterdam;

- Rapport Eindcontrole na asbestverwijdering (…) d.d. 20 mei 2010 van Fibrecount Environmental Control te Rotterdam;

- Rapport Eindcontrole na asbestverwijdering (…) d.d. 21 juni 2010 van Fibrecount Environmental Control te Rotterdam

- Rapport Eindcontrole na asbestverwijdering (…) d.d. 20 juli 2010 van Fibrecount Environmental Control te Rotterdam

- Documentatiebeoordeling van het pand met kenmerk 75034 d.d. 27 maart 2012 van Ingenieursbureau [naam 1] B.V. te [plaats 3]

(…)

3.10.

Op 9 maart 2016 heeft de asbestinventarisatie door [X] plaatsgevonden. Op het moment dat de inventarisatie werd uitgevoerd was het pand nog in gebruik. In het rapport van [X] van 30 maart 2016 (hierna: het rapport van [X] ) is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:

“(…)

1. SAMENVATTING

(…)

Tijdens het onderzoek zijn de volgende asbesthoudende bronnen aangetroffen:

Bron nr.

Ruimte

Bron

Risicoklasse

1

Ketelhuis kelder

Funderingsplaat CV

2

2

Ketelhuis kelder

CV

2

4

Ketelhuis kelder

Pakking

1/2

6

Tuinhuis

Plaat

2

7

Tuinhuis

Dorpel

2

Tijdens het onderzoek zijn de volgende niet-asbesthoudende bronnen aangetroffen:

Bron nr

Ruimte

Bron

(…)

(…)

(…)

8

Zolder

Restanten isolatie

(…)

(…)

(…)

(…)

De volgende uitsluitingen en beperkingen zijn van toepassing op deze inventarisatie:

Type

Locatie

Materiaal

Reden

Aanvullend onderzoek noodzakelijk

Beperking

Onder de granitovloeren en tegelwerk in de toiletten en gang

Plaatmateriaal

Er moet destructief gewerkt worden om de bronnen te kunnen beoordelen.

Type B

Beperking

Achter betimmering

Plaatmateriaal

Er moet destructief gewerkt worden om de bronnen te kunnen beoordelen.

Type B

Beperking

Onder de vaste vloerbedekking

Lijm/vloerzeil

Er moet destructief gewerkt worden om de bronnen te kunnen beoordelen.

Type B

Beperking

In koven/schachten

Buismateriaal

Er moet destructief gewerkt worden om de bronnen te kunnen beoordelen.

Type B

Beperking

Boven de vaste plafonds

Plaatmateriaal

Er moet destructief gewerkt worden om de bronnen te kunnen beoordelen.

Type B

Beperking

Dak

Kit onder bliksem geleidedoppen

Geen toegang tot dak

Type B

Voor het doel waarvoor de rapportage is opgesteld is geen aanvullend onderzoek type B noodzakelijk. Indien het doel van de voorgenomen werkzaamheden verandert, dient de volledigheid van de rapportage opnieuw beoordeeld te worden. Eventueel dient aanvullend onderzoek te worden uitgevoerd om de rapportage te laten aansluiten bij het nieuwe doel. Een aanvullend type B onderzoek heeft alleen betrekking op de in de rapportage genoemde beperkingen en vermoedens.

2 OMSCHRIJVING VAN DE OPDRACHT

In opdracht van Rijksvastgoedbedrijf is er door (…) een asbestinventarisatie Type A (volledig) uitgevoerd op de locatie (…).

De aanleiding tot de asbestinventarisatie is dat de locatie mogelijk wordt verkocht.

De inventarisatie kan volledig worden uitgevoerd.

Op basis van de resultaten van de deskresearch en interviews bestaan er aanwijzingen voor de aanwezigheid van asbesthoudende toepassingen in het onderzochte object. Het betreft asbesthoudende golfplaten in de betonnen opstort in de kelder (cv-ruimte), asbesthoudende cv-ketels, een asbesthoudende dorpel in het kantoor, asbesthoudende beplating in het tuinhuis en asbesthoudende kit onder de bliksemgeleidedoppen. Zie inventarisatierapport 75034-1 Ingenieursbureau [naam 1] d.d. 1 juni 2012.

Voor meer informatie over de desk research wordt verwezen naar bijlage 7.2

(…)

3.2

Visuele inspectie

Op basis van de gegevens van de desk research vindt een systematische visuele inspectie plaats van de locatie. Hierbij wordt er naar gestreefd dat alle ruimten visueel geïnspecteerd worden. Alle aangetroffen asbestverdachte materialen worden op een plattegrond vastgelegd. (…)

Wanneer een ruimte of bouwdeel niet toegankelijk is voor visuele inspectie, dat worden deze expliciet met reden in dit rapport genoemd.

(…)

3.6

Rapportage

Alle aangetroffen asbesthoudende, asbestvrije en asbestverdachte materialen worden per bron op een zogenaamd bronblad vastgelegd.

(…)

Er is een aparte tabel opgenomen van locaties die niet zijn geïnventariseerd. Reden hiervoor kan zijn dat deze locaties ten tijde van de inventarisatie niet toegankelijk zijn. Ook kunnen dit locaties betreffen waarvan het vermoeden bestaat dat hier asbest aanwezig is, maar dat deze alleen met destructieve middelen zijn op te sporen (zoals funderingen, spouwmuren).

Deze plaatsen dienen voorafgaand aan de bouwkundige sloop met destructief onderzoek nader onderzocht te worden, met als uitgangspunt “asbestinventarisatie type B”.

(…)

5 CONCLUSIE

(…)

Er wordt een aanvullend type B onderzoek geadviseerd voorafgaande aan sloop van het object.

(…)

Conform de SC-540 Type A inventarisatie hebben er tijdens het onderzoek geen destructieve handelingen en geen demontagewerkzaamheden plaatsgevonden aan installaties en/of constructies. Het is daardoor mogelijk dat mogelijke toepassingen van asbest niet zijn ontdekt.

Tijdens de asbestinventarisatie is er, conform de SC-540, naar gestreefd om tot een zo volledig mogelijke detectie en registratie van aanwezige asbesthoudende materialen te komen. Daarbij wordt zeer systematisch te werk gegaan. Ondanks alle kwaliteitszorg, waaronder een continue aandacht op het proces en de inzet van ervaren en gekwalificeerde onderzoekers, is het in de praktijk mogelijk dat om verschillende redenen asbesthoudende of verdachte materialen niet worden waargenomen. Wij aanvaarden geen enkele aansprakelijkheid voor niet waargenomen asbesthoudende materialen.

(…)”

3.11.

In de “Kostenraming asbestwerkzaamheden” van [X] van 22 maart 2016 (hierna: de kostenraming) met betrekking tot de asbestwerkzaamheden zoals die zijn vastgelegd in het rapport van [X] , welke kostenraming uitsluitend betrekking heeft op werkzaamheden door de asbestsaneerder en waarin sloop-, herstel-, elektrotechnische- en (eventuele) begeleidingswerkzaamheden niet zijn begrepen, is voor zover van belang het volgende opgenomen:

“(…)

1 Samenvatting kosten asbestwerkzaamheden:

In de onderstaande tabel wordt een samenvatting weergegeven van de kosten van de asbestwerkzaamheden per bron. Tevens is een samenvatting toegevoegd van de verwijderingskosten indien alle bronnen tegelijk in één opdracht gesaneerd worden. Daarnaast zijn twee stelposten opgenomen voor asbestwerkzaamheden ontoegankelijke ruimten (kelderkast en kruipruimten).

Bron nr.

Ruimte

Bron

RisicoKlasse

Prijs
per bron

Prijs alle bronnen tegelijk in één opdracht

1

Ketelhuis kelder

Funderingsplaat CV

2

€ 3900,-

€ 3250,-

2

Ketelhuis kelder

CV

2

€ 3900,-

€ 3250,-

4

Ketelhuis kelder

Pakking

1

€1250

€ 900,-

6

Tuinhuis

Plaat

2

€ 6750

€ 5000,-

7

Tuinhuis

Dorpel

2

€ 1500,-

€ 1250,-

Totaal

€ 17300,-

€ 13650,-

In bovenstaande opsomming is rekening gehouden met het saneren van de pakkingen in risicoklasse 1. Aftapen van de flensen en naast de flensen inslijpen en direct verpakken en afvoeren van de flensen.

Indien de flensen losgehaald worden, dient de sanering in risicoklasse 2 containment uitgevoerd te worden. In onderstaand overzicht worden de kosten voor de sanering separaat opgesomd:

Bron nr.

Ruimte

Bron

RisicoKlasse

Prijs
per bron

Prijs alle bronnen tegelijk in één opdracht

4

Ketelhuis Kelder

Pakking

2

€ 3750,-

€ 3250,-

Tijdens de asbestinventarisatie was het dak niet toegankelijk, echter volgens de asbestinventarisatie van [naam 1] zijn er 110 stuks bliksemafleiders aanwezig die bevestigd zijn met asbesthoudende kit. Aannemelijk is dat deze bron nog aanwezig is. De kosten voor het verwijderen van deze bliksemafleiders met asbesthoudende kit zijn:

Prijs bij losse opdracht

Prijs alle bronnen tegelijk in één opdracht

€ 2250,-

€ 1750,-

(…)”

3.12.

In juni 2016 is de Staat tot verkoop van het pand overgegaan, waartoe een openbare verkoopprocedure is gestart. Belangstellenden konden zich via een website melden, en een verkoopbrochure, biedboek genaamd (hierna: het biedboek), aanvragen met daarin informatie over het pand en het verkoopproces. Ook het asbestrapport van [X] en de kostenraming maakten onderdeel uit van het biedboek. De aanvragers van het biedboek kregen daarnaast toegang tot een digitale dataroom die hen de mogelijkheid bood om vragen te stellen over alles wat met de verkoop te maken heeft. De Staat heeft daarnaast in totaal vier kijkdagen georganiseerd op 19 juli 2016, 21 juli 2016, 13 oktober 2016 en op 16 november 2016. Ten tijde van de bezichtigingen was het pand niet meer in gebruik maar werd dit bewoond door een tijdelijke vastgoedbeheerder. De Staat bood belangstellenden die behoefte hadden aan een bezichtiging met specialisten de mogelijkheid voor een bezichtiging na de kijkdagen. In het biedboek is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:

“(…)

3.6

Asbesthoudende materialen

De Staat heeft ook onderzoek laten uitvoeren naar de aanwezigheid van asbest casu quo asbesthoudende materialen (asbestinventarisatieonderzoek SC-540 type A, direct waarneembare asbest). Het onderzoek is uitgevoerd door [X] gevestigd te [vestigingsplaats] en vastgelegd in de volgende rapporten:

* Asbestinventarisatie SV540 type A, 30 maart 2016, projectnummer VSA 16154;

* Kostenraming behorende bij rapport VSA 16154, opgesteld 22 maart 2016.

Het rapport met de kostenraming is in het biedboek opgenomen als bijlage A06.

(…)

4.2.5

Aansprakelijkheid Staat

(…)

4.2.5.3 Het object zal aan de uiteindelijke koper ontruimd en ongevorderd worden overgedragen en door de koper worden aanvaard in de staat waarin het zich op het moment van de levering bevindt. Eventuele wijzigingen in de staat van het object, ontstaan gedurende de periode tussen de datum, waarop de koper zijn bieding in het kader van de verkoopprocedure heeft gedaan en de datum van levering, komen voor rekening en risico van koper, tenzij koper aantoont dat deze wijzigingen het gevolg zijn van een handelen of nalaten van de zijde van de Staat en koper ten gevolge van dit handelen of nalaten schade lijdt.

(…)”

3.13.

Bij het biedboek is een Vertrouwelijkheids- en integriteitsverklaring en disclaimer (hierna: VID) opgenomen met, voor zover van belang de volgende inhoud:

“(…)

1.6

Geïnteresseerde zal het RVB niet aansprakelijk houden voor enige incompleetheid of onjuistheid van de Documentatie. Het in de vorige zin bepaalde lijdt uitzondering voor zover met betrekking tot het Object, of enig deel daarvan, of een Recht tussen het RVB en Geïnteresseerde een overeenkomst tot stand komt welke uitdrukkelijk andersluidende verklaringen en/of garanties van het RVB omvat.

(…)

1.9

Geïnteresseerde erkent eigen verantwoordelijkheid voor door hem zelf gemaakte interpretaties en/of evaluaties van de Documentatie.

(…)

3.3.

De Documentatie is uitsluitend bedoeld om Geïnteresseerde in de gelegenheid te stellen onderzoek te (laten) doen naar de juistheid en de volledigheid daarvan. In verband met het vorenstaande heeft het volgende te gelden:

(…)

(ii) Indien uit de verstrekte informatie en/of gegevens direct of indirect een oordeel mocht blijken, dan betreft dit een persoonlijk oordeel van het RVB en/of derden die door het RVB zijn ingeschakeld, dit op basis van de thans ter beschikking staande gegevens. Aan een dergelijk oordeel en/of de daaraan ten grondslag liggende maatstaven, gehanteerd door het RVB of de hiervoor bedoelde derden, kunnen geen rechten worden ontleend.

3.4.

Tenzij een overeenkomst tot stand komt tussen Geïnteresseerde en het RVB, welke uitdrukkelijk andersluidende verklaringen en/of garanties van het RVB bevat, mag de informatie in de Documentatie niet worden opgevat als enige vorm van garantie ten opzichte van de toestand, de waarde en/of de kwaliteit van het Object, het Recht en/of de Onroerende Zaak en/of de afwezigheid van privaatrechtelijke of publiekrechtelijke

aanspraken van derden of overheden ter zake van het Object, het Recht en/of de Onroerende Zaak. Op de in de Documentatie opgenomen informatie kan in rechte geen beroep worden gedaan, noch kunnen derden daaraan enig recht ontlenen.

(…)

3.6

Geïnteresseerde kan zich nimmer jegens het RVB, of door haar ingeschakelde derden, waaronder uitdrukkelijk is begrepen de makelaar, beroepen op de onjuistheid en/of onvolledigheid van de Documentatie, noch kan hij zich er op beroepen dat hij niet of niet voldoende in de gelegenheid is gesteld zich te vergewissen van de juistheid en volledigheid van de Documentatie, of dat hij niet of niet voldoende in de gelegenheid is geweest elk ander onderzoek in de ruimste zin van het woord te verrichten.

(…)”

3.14.

Ludwig Vastgoed c.s. hebben interesse getoond in het pand en hebben in dat kader op 3 juni 2016 het biedboek opgevraagd en het pand buiten de kijkdagen om bezichtigd op 15 en 22 december 2016. Op 27 januari 2017 hebben alle belangstellenden een definitief bod uitgebracht. Ludwig Vastgoed c.s. hebben een bod van € 5.510.526,00 uitgebracht en kwamen daarmee als winnaar uit de bus. Bij brief van 15 februari 2017 heeft de Staat het pand aan Ludwig Vastgoed c.s. gegund.

3.15.

Tussen Ludwig Vastgoed c.s. als kopers en de Staat als verkoper is op 14 maart 2017 een koopovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot het pand. De koopprijs bedroeg
€ 5.510.526,00. In de koopovereenkomst zijn, voor zover van belang, de volgende bepalingen opgenomen:

“(…)

Artikel 2

2.1

Verkoper heeft het Verkochte onder toepasselijkheid van de Voorwaarden te koop aangeboden in de Verkoopbrochure.

2.2

Op 15 februari 2017 heeft Verkoper het Verkochte met inachtneming van hetgeen daaromtrent is bepaald in de Voorwaarden gegund aan Koper, waardoor overeenkomstig artikel 4.1 van de Voorwaarden de Koop tot stand is gekomen.

2.3

De Overeenkomst is louter en alleen bedoeld ter verdere uitwerking van de Koop.

(…)

Artikel 8 Staat van het Verkochte. Aflevering.

(…)

8.2

Het Verkochte zal aan Koper geheel ontruimd, vrij van huur of pacht of ander(e) gebruikrecht(en) en ongevorderd worden overgedragen en door Koper worden aanvaard in de staat waarin het zich op de Sluitingsdatum bevindt.

Voor wat betreft de staat verwijzen Partijen - voor zover noodzakelijk - tevens naar (…) de in artikel 15 bedoelde asbestinventarisatie.

8.3

Koper is bevoegd op een tijdstip gelegen voor het verlijden van de Akte van levering zich op de hoogte te stellen van de staat waarin het verkochte zich dan bevindt, waartoe Verkoper hem alle gelegenheid zal bieden.

(…)

8.5

Verkoper verklaart ermee bekend te zijn dat het gedeelte van het Verkochte [A-straat] meer dan drie honderd vijftig (350) jaar oud is en dat het gedeelte van het Verkochte, het tuinhuis meer dan twee honderd vijftig (250) jaar oud is. Daarnaast verklaart Koper ermee bekend te zijn dat het gedeelte van het Verkochte, de noodgebouwen meer dan vijftien (15) jaar oud zijn. Dit betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe gebouwen. Tenzij Verkoper de kwaliteit ervan gegarandeerd heeft, staat Verkoper niet in voor een goede kwaliteit van de vloeren, de leidingen voor elektriciteit, water en gas, de riolering en de afwezigheid van doorslaand of optrekkend vocht. Bouwkundige kwaliteitsgebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in artikel 8.4 omschreven gebruik.

(…)

Artikel 15 Asbest

15.1

Verkoper heeft voor wat betreft de informatie- en onderzoeksplicht omtrent de vraag of er sprake kan zijn van de aanwezigheid van asbest in, op en/of aan het Verkochte een onderzoek uitgevoerd, waarvan de resultaten zijn vastgelegd in het rapport van [X] van dertig maart tweeduizend zestien met projectnummer VSA16154. Partijen verklaren beiden in het bezit te zijn van deze stukken en met de inhoud hiervan volledig op de hoogte te zijn.

15.2

In voormeld rapport is melding gemaakt van de aanwezigheid van asbest in het Verkochte.

15.3

Het is Koper bekend dat de inhoud van het hierboven bedoelde rapport geen aanleiding heeft gegeven de kooprijs te verlagen.

15.4

Koper neemt het risico van de aanwezigheid van alle – zowel bekende als onbekende – asbest en asbesthoudende materialen in, op en/of aan het Verkochte van Verkoper over en vrijwaart Verkoper voor iedere vordering ter zake.

15.5

Koper zal Verkoper niet wegens toerekenbare tekortkoming of onrechtmatige daad aanspreken tot sanering of het anderszins nemen van maatregelen ten aanzien van de in lid 4 van dit artikel bedoelde asbest casu quo asbesthoudende materialen in, op en/of aan het Verkochte, dan wel tot vergoeding van enige schade ten gevolge van deze materialen. Deze verplichting van Koper geldt als kwalitatieve verplichting in de zin van artikel 6:252 BW en zal overgaan op al degenen die het Verkochte zullen verkrijgen, hetzij onder algemene titel, hetzij onder bijzondere titel. (…)

(…)

Artikel 18 Informatie- en onderzoeksplicht

Verkoper heeft aan Koper met betrekking tot het verkochte al die inlichtingen verschaft die naar de huidige opvattingen ter kennis van Koper behoren te worden gebracht. Verkoper is niet gehouden inlichtingen te verstrekken aan Koper over onderwerpen met betrekking tot het Verkochte die aan Koper bekend zijn of redelijkerwijs bekend hadden kunnen zijn uit eigen onderzoek, voor zover naar de huidige opvattingen een dergelijk onderzoek van Koper mag worden verlangd, dan wel die uit onderzoek van de door de Koper daartoe aangewezen adviseur(s)/deskundige(n) bekend hadden kunnen zijn of redelijkerwijs bekend hadden kunnen zijn.

(…)”

3.16.

De levering van het pand heeft plaatsgevonden op 13 april 2017. In de leveringsakte is, voor zover van belang, het volgende bepaald.

“(…)

Leveringsverplichting. Juridische en feitelijke staat

Artikel 2

(…)

3. Het verkochte wordt door de koper aanvaard in de staat waarin het zich op veertien maart tweeduizend zeventien bevond, geheel ontruimd, vrij van huur of enig ander gebruiksrecht.

4. (…)

Aflevering; risico

Artikel 3

(…)

Het risico van het verkochte is van heden af voor rekening van de koper.

a. Partijen verklaren bekend te zijn met de inhoud van het rapport van [X] de dato dertig maart tweeduizend zestien (met projectnummer VSA 16154) betreffende het in opdracht van verkoper uitgevoerde asbestonderzoek.

Koper neemt het risico van de aanwezigheid van alle – zowel bekend als onbekende – asbest en asbesthoudende materialen in, op en/of aan het verkochte van verkoper over en vrijwaart verkoper voor ieder vordering terzake.

(…)

Garanties van verkoper

Artikel 5

Verkoper garandeert dat hij koper alle informatie met betrekking tot het verkochte heeft verschaft, die door hem ter kennis van koper behoort te worden gebracht en dat na de koopovereenkomst geen wijzigingen zijn opgetreden in de daarin opgenomen garanties of sindsdien enig publiekrechtelijk vorderingsrecht is ontstaan.

(…)

VII KWALITATIEVE VERPLICHTINGEN

(…)

B.
Asbest

Ter uitvoering van het bepaalde in artikel 15.5 van de koopovereenkomst heeft verkoper de volgende verplichting opgelegd aan koper ten aanzien van het verkochte.

Koper zal verkoper niet wegens toerekenbare tekortkoming of onrechtmatige daad aanspreken tot sanering of anderszins nemen van maatregelen ten aanzien van de in artikel 3 lid 3 sub a van hoofdstuk V. van deze akte bedoelde asbest casu quo asbesthoudende materialen in, op en/of aan het verkochte, dan wel tot vergoeding van enige schade ten gevolge van deze maatregelen. Deze verplichting van koper geldt als kwalitatieve verplichting. (…)”

3.17.

Na de levering hebben Ludwig Vastgoed c.s. Bureau Springweg (hierna: Springweg) in september, oktober, november en december 2017 asbestonderzoeken laten uitvoeren. Bij brief van 16 oktober 2017 hebben Ludwig Vastgoed c.s. de Staat op de hoogte gesteld van het feit dat zij Springweg opdracht hebben gegeven tot een asbestinventarisatie en dat uit het door Springweg opgestelde inventarisatierapport van 2 oktober 2017 (versie 1.0) blijkt dat tijdens het onderzoek meer asbesthoudende bronnen zijn aangetroffen dan door [X] in haar rapport is weergeven en dat het verkochte daarom niet aan de koopovereenkomst beantwoordt alsmede dat de Staat zijn informatieplicht heeft verzaakt. Ludwig Vastgoed c.s. hebben de Staat gesommeerd onder andere de door Springweg aangetroffen asbesthoudende materialen op zijn kosten te saneren. Het Rijksvastgoedbedrijf heeft aansprakelijkheid bij brief van
13 november 2017 van de hand gewezen.

3.18.

Ten aanzien van de meest substantiële visueel waarneembare asbestbronnen waarover naar de stelling van Ludwig Vastgoed c.s. in het rapport van [X] niet, althans onjuist is gerapporteerd, is in het rapport van Springweg (versie 1.0) van 2 oktober 2017 het navolgende opgenomen:

“(…)

Aanvullende opmerkingen

Tijdens de inventarisatie heeft uitsluitend gericht destructief onderzoek plaatsgevonden. Concreet betekent dit dat er bijvoorbeeld niet overal wanden, vloeren, plafonds, aftimmeringen en overige constructiedelen zijn gesloopt. Bovendien zijn geen insnijdingen gemaakt in bijvoorbeeld dakbedekking en vloerbedekking en zijn geen laminaat- of houtvloeren opgebroken. Dit omdat het specifiek in de opdracht is overeengekomen. Ook is er niet achter of onder asbestverdachte toepassingen onderzocht.

Deze inventarisatie is uitgevoerd terwijl het gebouw deels in gebruik was. Dit is een beperking voor de inventarisatie in die zin dat bijvoorbeeld geen inboedel is verwijderd of verplaatst (hierdoor kunnen materialen aan het oog onttrokken zijn).

(…)

Bronnummer B19

Toepassing Isolatie

Locatie Leidingisolatie nabij houten bak op zolder

Hoeveelheid 1 m2

(…)

Bronnummer B20

Toepassing Restanten

Locatie Op metalen leidingen

Hoeveelheid 390 m2

(…)”

3.19.

Blijkens het rapport van Springweg van 30 november 2017 (versie 1.2) waren eerst dan alle ruimten, zonder belemmeringen, toegankelijk, waaronder de kruipruimte. In de rapporten van 30 november 2017 (versie 1.2), van 18 december 2017 (versie 1.3) en van
22 januari 2018 (versie 1.4) is ten aanzien van de betreffende bronnen het volgende opgenomen:

“(…)

Bronnummer B19

Toepassing Isolatie

Locatie Leidingisolatie op diverse locaties

Hoeveelheid Ca. 120 m2

(…)

Bronnummer B20

Toepassing Restanten

Locatie Op metalen leidingen

Hoeveelheid 832 m2

(…)”

3.20.

Bij brieven van 23 november 2017, 4 januari 2018 en ook per e-mailbericht van
26 oktober 2018 hebben Ludwig Vastgoed c.s. de Staat herhaald gesommeerd alsnog te voldoen aan hun vorderingen. Ludwig Vastgoed c.s. verwijzen daarbij naar het rapport van bureau Springweg versie 1.0 van 2 oktober 2017 en versie 1.4 van 22 januari 2018. De Staat heeft bij brief van 15 december 2017 en e-mail van 21 februari 2019 Ludwig Vastgoed c.s. meegedeeld dat hij de vorderingen integraal afwijst.

3.21.

Ludwig Vastgoed c.s. hebben [X] aansprakelijk gesteld bij brieven van
1 december 2017 en 6 maart 2018.

3.22.

Ludwig Vastgoed c.s. hebben vervolgens WOB verzoeken ingediend bij zowel het Rijksvastgoedbedrijf als de Gemeente [plaats 2] over de aanwezigheid van asbest in het pand. Naar aanleiding daarvan hebben Ludwig Vastgoed c.s. eerdere asbestrapportages ontvangen aangaande het pand. Een van de ontvangen rapporten betreft het rapport “Asbest Inventarisatie en Kostenraming Asbestsanering kantoorpanden [A-straat] en [01] [plaats 2] ” van SGS EcoCare B.V. van mei 1998 dat in opdracht van de Rijksgebouwendienst is opgesteld
“in verband met de op handen zijnde verbouwingen, de veilige continuering van het gebruik en ter informatie bij eventuele calamiteiten” . Een ander ontvangen rapport is genaamd “Documentatiebeoordeling inzake de aanwezigheid van asbest “pand” [A-straat] te [plaats 2] ” van 27 maart 2012 van [naam 1] B.V.

4. Procedure bij de rechtbank

in de hoofdzaak

4.1.

Ludwig Vastgoed c.s. hebben bij de rechtbank gevorderd om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

A) ten aanzien van [X] :

I. te verklaren voor recht:

( a) dat Ludwig Vastgoed c.s. uit hoofde van artikel 10 van de koopovereenkomst voor wat betreft het uitvoeren van de asbestinventarisatie in de rechten van de Staat jegens [X] zijn getreden, als gevolg waarvan [X] jegens Ludwig Vastgoed c.s. toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar contractuele verplichtingen wegens tekortkoming (en) in het asbestinventarisatierapport, en (of)

( b) dat [X] onrechtmatig jegens Ludwig Vastgoed c.s. heeft gehandeld; en

( c) dat [X] wegens deze toerekenbare tekortkoming(en) en (of) onrechtmatige daad (daden) schadeplichtig is jegens Ludwig Vastgoed c.s.; en

II. [X] te veroordelen om aan Ludwig Vastgoed c.s. (gezamenlijk) te betalen een bedrag van EUR 301.637,23 althans [X] te veroordelen tot betaling aan Ludwig Vastgoed c.s. van een zodanige schadevergoeding in hoofdsom als de Rechtbank in goede justitie zal vermenen te behoren;

te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente te rekenen vanaf de dag van verzuim, althans te rekenen vanaf de dag (dagen) welke de Rechtbank in goede justitie zal vermenen te behoren, tot aan de dag der algehele voldoening;

B) ten aanzien van de Staat:

I primair: te verklaren voor recht dat de koopovereenkomst van 14 maart 2017 onder invloed

van dwaling tot stand is gekomen en derhalve vernietigbaar is;

en voorts, op grond hiervan en wegens het daartoe uitgesproken verlangen van Ludwig Vastgoed c.s. ex

artikel 6:230 lid 2 BW, de koopovereenkomst van 14 maart 2017 te wijzigen door de koopprijs

te verminderen met een bedrag van EUR 301.637,23 althans te verminderen met zodanig

bedrag als de Rechtbank in goede justitie zal vermenen te behoren;

en de Staat te veroordelen om aan Ludwig Vastgoed c.s. (gezamenlijk) te betalen het bedrag

waarmee de koopsom rechterlijk is verminderd;

te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente, te rekenen vanaf de dag van verzuim,

althans vanaf de dag dat de Rechtbank in goede justitie zal vermenen te behoren tot aan de

dag der algehele voldoening;

II althans subsidiair: te verklaren voor recht dat de Staat toerekenbaar tekort is geschoten in de

nakoming van zijn contractuele verbintenissen, onder meer door zijn in het lichaam van deze dagvaarding omschreven garantie te schenden en (of) zijn mededelingsplicht jegens Ludwig Vastgoed c.s. te

schenden,

en de Staat te veroordelen om aan Ludwig Vastgoed c.s. (gezamenlijk) te betalen een bedrag van

EUR 301.637,23 althans de Staat te veroordelen tot betaling aan Ludwig Vastgoed c.s. van een zodanige

schadevergoeding in hoofdsom als de Rechtbank in goede justitie zal vermenen te behoren;

te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente, te rekenen vanaf de dag van verzuim,

althans te rekenen vanaf de dag (dagen) welke de Rechtbank in goede justitie zal vermenen te behoren, tot aan de dag der algehele voldoening;

althans de koopovereenkomst gedeeltelijk te ontbinden, en de koopsom te verminderen met

een bedrag van EUR 301.637,23 althans te verminderen met zodanig bedrag als de Rechtbank in

goede justitie zal vermenen te behoren, en de Staat te veroordelen aan Ludwig Vastgoed c.s. (gezamenlijk) te betalen het bedrag waarmee de koopsom is verminderd; ·

te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente, te rekenen vanaf de dag van verzuim,

althans te rekenen vanaf de dag (dagen) welke de Rechtbank in goede justitie zal vermenen te behoren, tot aan de dag der algehele voldoening;

III althans, meer subsidiair: te verklaren voor recht dat de Staat onrechtmatig heeft gehandeld

jegens Ludwig Vastgoed c.s.;

en voorts, wegens deze onrechtmatige daad, de Staat aan Ludwig Vastgoed c.s. (gezamenlijk) te

betalen een bedrag in hoofdsom van EUR 301.637,23 althans de Staat te veroordelen tot

betaling aan Ludwig Vastgoed c.s. van een zodanige schadevergoeding als de Rechtbank in goede justitie zal vermenen te behoren;

te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente, te rekenen vanaf de dag van verzuim,

althans te rekenen vanaf de dag (dagen) welke de Rechtbank in goede justitie zal vermenen te behoren, tot aan de dag der algehele voldoening;

C) Het voorgaande met de bepaling dat een betaling van het sub A gevorderde in mindering strekt op het (van de andere gedaagde) sub B gevorderde, en andersom;

D)
zowel ten aanzien van [X] als de Staat :

[X] en de Staat hoofdelijk, des dat de een betaalt de ander zal zijn gekweten, te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Ludwig Vastgoed c.s. gezamenlijk te betalen een bedrag van EUR 3.283,19 terzake de buitengerechtelijke incassokosten, althans hen te veroordelen tot betaling van een zodanig bedrag als de Rechtbank in goede justitie zal vermenen te behoren, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente vanaf de dag van verzuim, althans de dag van de dagvaarding, althans vanaf de dag dat de Rechtbank in goede justitie zal vermenen te behoren, tot aan de dag der algehele voldoening;

[X] en de Staat hoofdelijk, des dat de een betaalt de ander zal zijn gekweten, te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Ludwig Vastgoed c.s. gezamenlijk te betalen de kosten van dit geding, onder de bepaling dat indien deze kosten niet binnen 14 dagen na de betekening van het vonnis zullen zijn voldaan, hierover vanaf de 15e dag wettelijke (handels)rente zal zijn verschuldigd.

4.2.

[X] en de Staat hebben verweer gevoerd. De rechtbank heeft de vordering van Ludwig Vastgoed c.s. tegen [X] zoals hierboven weergegeven onder A.I.(a) toegewezen, omdat [X] ten onrechte heeft nagelaten om een beperking op te nemen voor de ruimte onder de begane grond vloer (de kruipruimte) waar achteraf wel asbest is aangetroffen. De rechtbank heeft geoordeeld dat [X] wegens deze toerekenbare tekortkoming schadeplichtig is jegens Ludwig Vastgoed c.s. (die op grond van artikel 10 van de koopovereenkomst in de rechten van de Staat zijn getreden). Op grond van de toepasselijke algemene voorwaarden van [X] is die aansprakelijkheid echter beperkt tot het bedrag dat [X] bij de Staat in rekening heeft gebracht, te weten € 1.590,00 exclusief btw. De rechtbank heeft [X] veroordeeld tot betaling van dit bedrag, met handelsrente, aan Ludwig Vastgoed c.s. en heeft Ludwig Vastgoed c.s. veroordeeld in de proceskosten van [X] . De rechtbank heeft de vorderingen van Ludwig Vastgoed c.s. tegen de Staat afgewezen, met veroordeling van Ludwig Vastgoed c.s. in de proceskosten.

in de vrijwaringszaak

4.3.

[X] vordert bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

- te verklaren voor recht dat de Staat gehouden is om [X] te vrijwaren voor de aanspraken van Ludwig Vastgoed c.s., althans te verklaren voor recht dat de Staat gehouden is om [X] te vrijwaren voor de aanspraken van Ludwig Vastgoed c.s. voor zover die uitstijgen boven de tussen partijen overeengekomen aansprakelijkheidsbeperking op grond van art. 15 van de DNR 2011;

- de Staat te veroordelen om aan [X] te voldoen al hetgeen waartoe [X] in de hoofdzaak ten opzichte van Ludwig Vastgoed c.s. mocht worden veroordeeld, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf het moment van betaling (door [X] ) aan Ludwig dan wel vanaf de-datum van dagvaarding, tot aan het moment van algehele voldoening van deze bedragen;

- de Staat te veroordelen in de proceskosten;

- de Staat te veroordelen om de proceskosten te voldoen binnen 14 dagen na de datum van het vonnis, en - voor het geval dat voldoening van de proceskosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten te rekenen vanaf bedoelde termijn voor de voldoening;

- de Staat te veroordelen tot betaling van de nakosten ad € 157,- zonder betekening, dan wel € 239,- in het geval van betekening, te voldoen binnen 14 dagen nadat het vonnis is gewezen en - voor het geval voldoening van de nakosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente over de nakosten te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening.

4.4.

De Staat heeft verweer gevoerd. De rechtbank heeft verstaan dat de voorwaarde waaronder de vrijwaringsvordering is ingesteld niet is vervuld, zodat zij aan de behandeling hiervan niet is toegekomen.

5. Vordering in hoger beroep

in de hoofdzaak

5.1.

Ludwig Vastgoed c.s. vorderen – naar het hof begrijpt: gedeeltelijke – vernietiging van het bestreden vonnis en – voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad – toewijzing alsnog van bovenstaande vorderingen (voor zover afgewezen), met hoofdelijke veroordeling van [X] c.s. om al hetgeen Ludwig Vastgoed c.s. ter uitvoering van het bestreden vonnis aan [X] c.s. hebben voldaan terug te betalen, vermeerderd met wettelijke rente. Tevens vorderen Ludwig Vastgoed c.s. hoofdelijke veroordeling van [X] c.s. in de proceskosten in beide instanties, met nakosten en rente.

5.2.

Daarnaast hebben Ludwig Vastgoed c.s. hun eis tegen de Staat in hoger beroep vermeerderd. Zij vorderen nu primair:

- te verklaren voor recht dat de koopovereenkomst van 14 maart 2017 onder invloed van bedrog tot stand is gekomen en derhalve ex artikel 3:44 lid 3 BW vernietigbaar is; en de koopovereenkomst gedeeltelijk te vernietigen op grond van bedrog door de koopprijs te verminderen met een bedrag van EUR 301.637,23 althans te verminderen met zodanig bedrag als uw Hof in goede justitie zal vermenen te behoren;

en de Staat te veroordelen om aan Ludwig Vastgoed c.s. (gezamenlijk) te betalen het bedrag waarmee de koopsom rechterlijk is verminderd;

te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente, te rekenen vanaf de dag van verzuim, althans vanaf de dag dat het Hof in goede justitie zal vermenen te behoren tot aan de dag der algehele voldoening.

5.3.

[X] concludeert tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met – uitvoerbaar bij voorraad – veroordeling van Ludwig Vastgoed c.s. in de kosten van het geding in hoger beroep, met nakosten en rente.

5.4.

De Staat concludeert tot bekrachtiging van het bestreden vonnis en tot afwijzing van de in hoger beroep ingestelde vordering, met – uitvoerbaar bij voorraad – veroordeling van Ludwig Vastgoed c.s. in de proceskosten in hoger beroep, met nakosten en rente.

in de vrijwaringszaak

5.5.

[X] vordert vernietiging van het bestreden vonnis en – voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad – alsnog toewijzing van de vordering van [X] , met veroordeling van de Staat in de proceskosten in beide instanties, vermeerderd met wettelijke rente en nakosten.

5.6.

De Staat concludeert tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met – uitvoerbaar bij voorraad – veroordeling van [X] in de proceskosten in beide instanties.

6. Beoordeling

in de hoofdzaak

6.1.

Ludwig Vastgoed c.s. hebben in hoger beroep zeven grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd. Grief I bestaat uit twintig pagina’s en is – waar deze betrekking heeft op de feitenvaststelling – hiervoor (onder 3) al behandeld. Daarnaast bevat grief I een vermeerdering van eis tegen de Staat (zie onder 5.2). De grief bevat voorts diverse ongenummerde klachten, gericht tegen het oordeel van de rechtbank over zowel de vorderingen tegen [X] als de Staat. Het hof zal die klachten bespreken onder aanduiding van de alineanummering van de memorie van grieven. De grieven II tot en met IV zijn gericht tegen de afwijzing van de vorderingen tegen de Staat. De grieven V tot en met VII zijn gericht tegen de gedeeltelijke afwijzing van de vorderingen tegen [X] . Het hof zal hieronder eerst de grieven met betrekking tot [X] bespreken.

ten aanzien van [X]

Het rapport van [X]

6.2.

Ludwig Vastgoed c.s. betogen met
grief V dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat aan [X] niet kan worden verweten dat zij in haar rapport de visueel waarneembare asbestbronnen (leidingisolatie en restanten asbest) niet heeft vermeld. Springweg heeft deze bronnen (19 en 20) in haar rapport (versie 1.0) wél genoemd. Volgens Ludwig Vastgoed c.s. zijn de rapporten van [X] en van Springweg (versie 1.0) vergelijkbaar, omdat beide rapporten een Type A onderzoek betreffen. Dit type onderzoek is gericht op het inventariseren van asbestbronnen die direct of na licht destructief onderzoek waarneembaar zijn. Dit betekent dat [X] niet naar behoren heeft gepresteerd en dat zij jegens Ludwig Vastgoed c.s., die op grond van artikel 10 van de koopovereenkomst in de rechten van de Staat zijn getreden, toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de verplichtingen uit de koopovereenkomst. [X] is op deze grond aansprakelijk voor de door haar veroorzaakte schade alsmede op grond van onrechtmatige daad, aldus nog steeds Ludwig Vastgoed c.s.

6.3.

Het hof is van oordeel dat in zijn algemeenheid niet kan worden gezegd dat de rapporten van [X] en Springweg (versie 1.0) vergelijkbaar zijn. Hoewel ook [X] erkent dat licht destructief onderzoek onderdeel uitmaakt van een Type A onderzoek, wijst [X] er terecht op dat vast staat dat de Staat, haar opdrachtgever, in dit geval uitdrukkelijk niet wilde dat [X] destructief onderzoek zou uitvoeren. In de offerte die [X] op verzoek van de Staat heeft uitgebracht, is deze beperking in het onderzoek uitdrukkelijk opgenomen:
“Tijdens de update van de asbestinventarisatie is het pand in gebruik en is destructief onderzoek niet toegestaan, waardoor beperkingen voor het veldwerk aanwezig zijn.” (zie onder 3.5). [X] heeft in lijn daarmee het pand enkel visueel geïnspecteerd en heeft geen (licht of gericht) destructief onderzoek uitgevoerd. Dit heeft zij ook vermeld in haar rapport (zie onder 3.10). Blijkens het rapport van Springweg (versie 1.0) heeft wel
‘gericht destructief onderzoek’ plaatsgevonden. Dit betekent volgens het rapport concreet
“dat er bijvoorbeeld niet overal wanden, vloeren, plafonds, aftimmeringen en overige constructiedelen zijn gesloopt” (zie onder 3.18). Omdat [X] dergelijk destructief onderzoek niet heeft uitgevoerd en Springweg wel, zijn de rapporten van [X] en Springweg niet vergelijkbaar. Deze grief faalt dan ook.

6.4.

Het hof begrijpt dat Ludwig Vastgoed c.s. ook betogen (
grief I onder 25-40) dat de rapporten van Springweg (versie 1.0) en [X] specifiek met betrekking tot de asbestbronnen 19 (leidingisolatie) en 20 (restanten asbest) wél vergelijkbaar zijn, omdat Springweg op de zolder voorafgaand aan haar onderzoek, net als [X] , geen (licht) destructief onderzoek heeft verricht; deze bronnen zaten in het zicht. Omdat Springweg deze asbestbronnen wel heeft geconstateerd en [X] niet, heeft [X] het onderzoek niet deugdelijk uitgevoerd. Ludwig Vastgoed c.s. hebben in dit verband bij memorie van grieven verklaringen overgelegd van de heren [naam 2] (uitvoerder van het onderzoek van Springweg) van 24 april 2023 en [naam 3] (van MvM Asbestinventarisatie) van
24 februari 2023.

6.5.

Ook deze grief van Ludwig Vastgoed c.s. heeft geen succes. [X] heeft in hoger beroep herhaald dat haar met betrekking tot de asbestbronnen leidingisolatie en restanten asbest geen verwijt kan worden gemaakt, omdat zij de ‘restanten isolatie’ op zolder heeft bemonsterd en door een onafhankelijk laboratorium heeft laten onderzoeken; uit dit onderzoek bleek vervolgens dat het geen asbesthoudend materiaal betrof (pagina 4 en 27 rapport van [X] , bron 8). [X] stelt bovendien dat zij destijds niet gehouden was om meerdere monsters te nemen. Ludwig Vastgoed c.s. hebben dit een en ander niet weersproken. De verklaring van [naam 2] dat er niet is gesloopt op zolder is aldus bezien niet relevant. En dat het met de kennis van nu ‘veel verstandiger’ was geweest als er meerdere monsters zouden zijn genomen (antwoord [naam 3] op vraag 7) betekent niet dat [X] ter zake deze asbestbronnen op zolder haar onderzoek ondeugdelijk heeft uitgevoerd.

6.6.

Tot slot verwijten Ludwig Vastgoed c.s. [X] in dit verband nog dat zij ondeugdelijk deskresearch heeft uitgevoerd (
grief I onder 41-47). Ondanks de expliciete verwijzing naar het rapport van [naam 1] en de aanwijzingen voor de aanwezigheid van asbesthoudende toepassingen en beperkingen, heeft [X] verzuimd de inhoud van dat rapport op adequate wijze in haar rapport te verwerken. [X] heeft namelijk nagelaten de in het rapport van [naam 1] opgenomen (tientallen) beperkingen en uitsluitingen in haar eigen rapport te verwerken. Meer in het bijzonder heeft [X] nagelaten om de beperking onder de vloer van de begane grond (de kruipruimte) in haar rapport op te nemen, aldus nog steeds Ludwig Vastgoed c.s.

6.7.

Het hof oordeelt hierover als volgt. De rechtbank heeft geoordeeld dat, nu [X] ten aanzien van de kruipruimte geen relevant voorbehoud heeft gemaakt, terwijl er in de kruipruimten achteraf wel asbest is geconstateerd, [X] in dit specifieke geval niet naar behoren heeft gepresteerd; dit betekent dat [X] jegens Ludwig Vastgoed c.s., die op grond van artikel 10 van de koopovereenkomst in de rechten van de Staat zijn getreden, in beginsel aansprakelijk is voor de schade die daarvan het gevolg is (bestreden vonnis onder 5.15, slot). Omdat [X] tegen dit oordeel op haar beurt in hoger beroep geen (incidentele) grief heeft ingesteld, staat dit in hoger beroep vast. In zoverre faalt de grief bij gebrek aan belang. Ludwig Vastgoed c.s. hebben verder niet concreet uitgewerkt welke andere onzorgvuldigheden zij [X] nog verwijten, zodat het hof daaraan voorbij gaat. Ook in zoverre faalt de grief dus.

Exoneratiebeding

6.8.

Met
grief VI komen Ludwig Vastgoed c.s. op tegen het oordeel van de rechtbank dat [X] zich op haar algemene voorwaarden kan beroepen, waarin de schadevergoedingsplicht van [X] is beperkt tot het bedrag dat zij aan de Staat in rekening heeft gebracht voor haar werkzaamheden (€ 1.590,00 exclusief btw). Ludwig Vastgoed c.s. betogen dat dit oordeel onjuist is omdat algemene voorwaarden geen derdenwerking hebben. Subsidiair stellen Ludwig Vastgoed c.s. dat [X] onrechtmatig heeft gehandeld, als gevolg waarvan de algemene voorwaarden evenmin derdenwerking hebben. Voor zover de algemene voorwaarden wel toepasselijk zijn, stellen Ludwig Vastgoed c.s. dat een beroep op het exoneratiebeding door [X] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Ludwig Vastgoed c.s. dragen hiervoor tien omstandigheden aan (mvg onder 187 onder (i) tot en met (x)).

6.9.

Het hof oordeelt met betrekking tot het primaire en subsidiaire betoog als volgt.

Ludwig Vastgoed c.s. lijken te miskennen dat zij geen ‘derde’ zijn. Zij zijn immers
– zoals zij zelf ook aanvoeren – op grond van artikel 10 van de koopovereenkomst met de Staat in de rechten van de Staat getreden (cessie) en gronden hun vordering tegen [X] primair hierop. Overgang van een vordering laat de verweermiddelen van de schuldenaar echter onverlet (artikel 6:145 BW). Dit betekent dat [X] alle verweermiddelen tegen de schuldvordering zelf die zij vóór de overgang tegen de oorspronkelijke schuldeiser (de Staat) had kunnen aanvoeren, aan de nieuwe schuldeiser (Ludwig Vastgoed c.s.) kan tegenwerpen. De subsidiaire grondslag – die dezelfde onderbouwing kent – strandt hier ook op.

6.10.

Ook het beroep van Ludwig Vastgoed c.s. op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 lid 2 BW) slaagt niet. De formulering in genoemd artikel ‘naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar’ brengt tot uitdrukking dat de rechter bij de toepassing de nodige terughoudendheid zal moeten betrachten.

De argumenten van Ludwig Vastgoed c.s. onder (i) tot en met (vi) behelzen in de kern een herhaling van alle verwijten aan [X] die zij in de grieven I en V naar voren hebben gebracht. Op grond van al die verwijten concluderen Ludwig Vastgoed c.s. dat [X] ‘grove schuld’ heeft en haar daarom geen beroep meer toekomt op het exoneratiebeding. Het hof heeft hierboven echter al geoordeeld dat die verwijten – behalve die met betrekking tot de kruipruimte – niet terecht zijn. De tekortkoming in het rapport met betrekking tot de kruipruimte kan [X] weliswaar worden toegerekend, maar de schade is naar het oordeel van het hof niet te wijten aan opzet of bewuste roekeloosheid van [X] .

Met de onder (vii) tot en met (x) opgesomde omstandigheden stellen Ludwig Vastgoed c.s. dat zij het exoneratiebeding niet kenden, dat het beding aansprakelijkheid uitsluit tot bijna nihil, dat er een grote wanverhouding bestaat tussen dat bedrag en de werkelijke schade en dat zij ervan uit gaan dat [X] is verzekerd voor de schade. Het hof overweegt dat ook deze argumenten van Ludwig Vastgoed c.s. niet leiden tot een ander oordeel. Ludwig Vastgoed c.s. gaan er (ook hier) aan voorbij dat ze hun vordering tegen [X] juist baseren op de contractuele relatie tussen [X] en de Staat. Met andere woorden: dat zij het beding niet kenden, regardeert [X] niet. Verder is in dit verband nog van belang, zoals ook de rechtbank al heeft geoordeeld, dat een beding als het onderhavige niet ongebruikelijk is, zeker niet in die gevallen waarin het verschil tussen de prijs voor de prestatie en de mogelijke financiële gevolgen van een toerekenbare tekortkoming (erg) groot kan zijn (bestreden vonnis onder 5.18). Het argument onder (x) legt ten slotte, ook in samenhang met de tekortkoming omtrent de kruipruimte bezien, onvoldoende gewicht in de schaal. Slotsom is dat grief VI faalt.

Onrechtmatige daad

6.11.

Met
grief VII betogen Ludwig Vastgoed c.s. dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat [X] niet aansprakelijk is op grond van onrechtmatige daad. Volgens Ludwig Vastgoed c.s. heeft [X] de aanwezigheid van asbest in het pand niet gerapporteerd, terwijl zij wist of behoorde te weten dat er wel asbest in het pand aanwezig was. Voorts heeft [X] ten aanzien van de kruipruimte geen relevant voorbehoud gemaakt, terwijl daar achteraf wel asbest is geconstateerd. Aldus heeft [X] gehandeld in strijd met een wettelijke plicht althans met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt, namelijk met de eisen die op basis van de Richtlijn SC 540 aan een volledig Type A asbestinventarisatie onderzoek worden gesteld. Bovendien heeft [X] jegens Ludwig Vastgoed c.s. onrechtmatig gehandeld door bij haar werkzaamheden geen rekening te houden met de belangen van Ludwig Vastgoed c.s., terwijl zij wist dat een verkoop aan de orde was. [X] had zich de belangen van derden moeten aantrekken en heeft dat niet gedaan, aldus nog steeds Ludwig Vastgoed c.s.

6.12.

Het hof begrijpt deze grief aldus dat Ludwig Vastgoed c.s. zich enerzijds erop beroepen dat [X] jegens hen onrechtmatig heeft gehandeld in hun hoedanigheid van contractspartij (na de cessie) en anderzijds in hun hoedanigheid van derde.

Wat betreft de eerste hoedanigheid (contractspartij) is het hof – zoals ook de rechtbank met juistheid heeft overwogen (bestreden vonnis onder 5.19, slot) – van oordeel dat hoewel het op zichzelf mogelijk is dat een gedraging naast wanprestatie tevens een onrechtmatige daad oplevert, geldt dat dit jegens de contractuele wederpartij slechts het geval zal zijn indien de gedraging onafhankelijk van de schending van de verbintenis een onrechtmatige daad oplevert. Ludwig Vastgoed c.s. ontlenen hun relatie ten opzichte van [X] geheel aan de contractuele relatie tussen haar en de Staat. Hiervoor geldt dus dat Ludwig Vastgoed c.s. slechts een beroep kunnen doen op onrechtmatige daad als de desbetreffende handeling of nalatigheid op zichzelf onrechtmatig is, los van de contractuele norm. Dat is echter ook in hoger beroep niet gebleken. Immers, zonder toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien dat het niet-vermelden van een beperking (kruipruimte) in het rapport – los van de contractuele norm (het uitvoeren van een Type A onderzoek conform de geldende regels) – een onrechtmatige daad oplevert.

6.13.

Het tweede argument, dat ziet op de hoedanigheid van Ludwig Vastgoed c.s. van derde (bij de overeenkomst tussen [X] en de Staat), en inhoudt dat [X] onrechtmatig heeft gehandeld door bij de uitvoering van de opdracht onvoldoende rekening te houden met de belangen van derden, te weten potentiële kopers zoals Ludwig Vastgoed c.s., slaagt evenmin. Weliswaar kan wanprestatie onder omstandigheden een onrechtmatige daad jegens een derde opleveren. Kennelijk doelen Ludwig Vastgoed c.s. in dit verband erop dat, indien de belangen van een derde zo nauw zijn betrokken bij de behoorlijke uitvoering van een overeenkomst dat hij schade of ander nadeel kan lijden als een contractant in die uitvoering tekortschiet, de normen van hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt kunnen meebrengen dat die contractant deze belangen dient te ontzien door zijn gedrag mede door die belangen te laten bepalen. Bij de beantwoording van de vraag of deze normen dat meebrengen zal de rechter naar vaste rechtspraak de relevante omstandigheden van het geval dienen te betrekken, zoals de hoedanigheid van alle betrokken partijen, de aard en strekking van de desbetreffende overeenkomst, de wijze waarop de belangen van de derde daarbij zijn betrokken, de vraag of deze betrokkenheid voor de contractant kenbaar was, de vraag of de derde erop mocht vertrouwen dat zijn belangen zouden worden ontzien, de vraag in hoeverre het voor de contractant bezwaarlijk was met de belangen van de derde rekening te houden, de aard en omvang van het nadeel dat voor de derde dreigt en de vraag of van hem kon worden gevergd dat hij zich daartegen had ingedekt, alsmede de redelijkheid van een eventueel aan de derde aangeboden schadeloosstelling.

Ludwig Vastgoed c.s. hebben hun stelling, mede gelet op de betwisting van [X] , onvoldoende concreet toegelicht. Naar de kern genomen hebben Ludwig Vastgoed c.s. immers enkel daaraan ten grondslag gelegd dat [X] is tekortgeschoten in de overeenkomst met de Staat door de kruipruimte niet als beperking in het rapport op te nemen. Het gaat er in dit kader evenwel om of [X] is tekort geschoten in de verplichting om zich bij de wijze waarop door haar aan de overeenkomst uitvoering is gegeven mede de belangen van Ludwig Vastgoed c.s. aan te trekken. Dit laatste hebben Ludwig Vastgoed c.s. niet toegelicht. Dit had wel van Ludwig Vastgoed c.s. mogen worden verwacht, nu de beoordeling van de onrechtmatigheid afhangt van de omstandigheden van het geval. Dat geldt te meer nu in het rapport van [X] melding ervan is gemaakt dat er geen destructieve handelingen hebben plaatsgevonden, waarbij het voorbehoud is gemaakt dat daardoor mogelijke toepassingen van asbest niet zijn ontdekt en aansprakelijkheid jegens de opdrachtgever voor niet waargenomen asbesthoudende materialen uitdrukkelijk is uitgesloten en nu in de kostenraming van [X] twee stelposten zijn opgenomen, onder andere voor ‘kruipruimten’. Dit betekent dat ook grief VII faalt.

ten aanzien van de Staat

Bedrog

6.14.

Ludwig Vastgoed c.s. vorderen op verschillende grondslagen betaling van de Staat van een bedrag van € 301.637,23. In hoger beroep betogen zij met
grief I (onder 58 – 73) primair dat de koopovereenkomst gedeeltelijk moet worden vernietigd omdat de koopovereenkomst tot stand is gekomen onder invloed van bedrog (vermeerdering eis). Ludwig Vastgoed c.s. stellen dat de Staat hen onjuist heeft geïnformeerd omdat de Staat diverse rapportages heeft achtergehouden, waaronder het rapport van SGS Ecocare (1998) en de documentatiebeoordeling van [naam 1] (maart 2012). In het rapport van SGS Ecocare zijn dezelfde asbesthoudende bronnen en voorbehouden opgenomen als aangetroffen door Springweg, namelijk de asbestverontreiniging op de leidingen op de zolder en in de kruipruimte. Uit de documentatiebeoordeling van [naam 1] blijkt van asbestrestanten op zolder (sinds 2003) met advies deze te saneren, wat niet is gebeurd. De Staat heeft volgens Ludwig Vastgoed c.s. door middel van het rapport van [X] – aan wie de Staat voorafgaand aan haar onderzoek genoemde rapporten niet heeft verstrekt – een rooskleuriger beeld geschetst van de situatie. Ludwig Vastgoed c.s. bestempelen het verstrekken van een onjuist rapport en het zwijgen over de eerdere asbestrapporten waar spreken plicht was als kwalijk. Zij concluderen dat de Staat opzettelijk onjuiste mededelingen heeft gedaan en garanties heeft verstrekt, teneinde het pand onder gunstige voorwaarden te verkopen, waardoor aan de vereisten van artikel 3:44 lid 3 BW wordt voldaan.

6.15.

Artikel 3:44 lid 1 BW bepaalt dat een rechtshandeling vernietigbaar is, wanneer zij onder meer door bedrog tot stand is gekomen. Het derde lid van artikel 3:44 BW bepaalt dat bedrog aanwezig is, wanneer iemand een ander tot het verrichten van een bepaalde rechtshandeling beweegt door enige opzettelijk daartoe gedane onjuiste mededeling, door het opzettelijk daartoe verzwijgen van enig feit dat de verzwijger verplicht was mede te delen, of door een andere kunstgreep. Aanprijzingen in algemene bewoordingen, ook al zijn ze onwaar, leveren op zichzelf geen bedrog op.

Nog daargelaten dat Ludwig Vastgoed c.s. de bestanddelen ‘opzet’ en ‘causaal verband’ niet hebben toegelicht, is het hof - met de Staat - van oordeel dat Ludwig Vastgoed c.s. onvoldoende hebben onderbouwd dat de Staat een onjuiste mededeling heeft gedaan dan wel heeft gezwegen waar spreken plicht was. Het hof overweegt daartoe het volgende.

6.16.

Het hof begrijpt dat Ludwig Vastgoed c.s. met ‘een onjuiste mededeling’ doelen op het rapport van [X] , omdat dit rapport een rooskleuriger beeld zou schetsen van de situatie. Ook hier geldt echter dat Ludwig Vastgoed c.s. eraan voorbij gaan dat in het rapport van [X] uitdrukkelijk is gemeld dat er geen destructieve handelingen hebben plaatsgevonden, waarbij het voorbehoud is gemaakt dat daardoor mogelijke toepassingen van asbest niet zijn ontdekt. Hoewel het rapport van [X] als een mededeling van de Staat kan worden opgevat, geldt dat dus ook voor het voorbehoud in het rapport. Dat de in het voorbehoud bedoelde situatie zich heeft gerealiseerd, maakt de mededeling niet onjuist.

6.17.

Ook het argument van ‘zwijgen waar spreken plicht was’ gaat niet op. Het hof acht het
– met de rechtbank – gerechtvaardigd en begrijpelijk dat de Staat aan [X] ten behoeve van haar onderzoeksactiviteiten het meest recente asbestonderzoeksrapport ter beschikking heeft gesteld (het rapport [naam 1] van juni 2012), te meer daar er in de loop van de jaren verschillende asbestsaneringen in het pand hebben plaatsgevonden waardoor oudere rapporten achterhaald waren. Hetzelfde geldt voor het toevoegen van alleen het rapport van [X] aan het biedboek, omdat dit rapport speciaal voor de verkoop was opgesteld en de meest actuele weergave van de asbestsituatie in het pand beoogde te geven.

6.18.

Dit betekent dat niet is komen vast te staan dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen onder invloed van bedrog. Het hof zal de primaire vordering van Ludwig Vastgoed c.s. daarom afwijzen.

Exoneratiebedingen (beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid en misbruik van recht)

6.19.

Met
grief II betogen Ludwig Vastgoed c.s. dat een beroep van de Staat op de exoneratiebedingen (artikel 15 van de koopovereenkomst en artikel 3 van de leveringsakte) naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Ludwig Vastgoed c.s. beroepen zich ter onderbouwing hiervan op diverse omstandigheden, die het hof hieronder zal bespreken. Het hof herhaalt dat de rechter bij de toepassing van de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid de nodige terughoudendheid zal moeten betrachten (zie onder 6.10).

6.20.

Ludwig Vastgoed c.s. stellen in de eerste plaats dat de Staat grote schuld heeft aan het ontstaan van de schade door het niet-verstrekken van het rapport van SGS Ecocare en de documentatiebeoordeling van [naam 1] aan Ludwig Vastgoed c.s. en door het schetsen van een rooskleuriger beeld door middel van het overleggen van het rapport van [X] . Ondanks dat de Staat op basis van het rapport van SGS Ecocare en de documentatiebeoordeling van [naam 1] bekend was met de asbestrestanten op zolder en met de kruipruimte heeft hij een onjuist en onvolledig rapport van [X] verstrekt. Vervolgens heeft de Staat – ondanks de bekendheid met de aanwezigheid van asbest en de bekendheid met de onjuistheid van het rapport van [X] – een exoneratie opgenomen waarin het risico voor bekende en onbekende asbest bij Ludwig Vastgoed c.s. is gelegd. Gelet hierop is sprake van opzet dan wel bewuste roekeloosheid aan de zijde van de Staat, hetgeen tot gevolg heeft dat een beroep op de exoneratie naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, aldus Ludwig Vastgoed c.s.

6.21.

Dit betoog is een herhaling van hetgeen Ludwig Vastgoed c.s. in het kader van hun primaire vordering (bedrog, grief I) hebben aangevoerd. Het faalt dan ook op dezelfde gronden (zie onder 6.16 en 6.17), waarnaar het hof verwijst.

6.22.

Ludwig Vastgoed c.s. stellen voorts dat zij hebben vertrouwd op de juistheid van het rapport van [X] en op de overige inhoud van de koopovereenkomst. In dat laatste verband wijzen Ludwig Vastgoed c.s. op 1. de verstrekte garantie dat de Staat alle inlichtingen heeft verschaft die ter kennis van koper behoren te worden gebracht (artikel 5 van de leveringsakte), 2. de verwijzing in artikel 15 van de koopovereenkomst naar het rapport van [X] dat is opgesteld in het kader van de mededelingsplicht van de Staat en de onderzoeksplicht van de koper en 3. de overige bepalingen in de koopovereenkomst en de leveringsakte waarin expliciet wordt verwezen naar het rapport van [X] . Op grond van dit een en ander mochten Ludwig Vastgoed c.s. vertrouwen op de juistheid van de mededelingen van de Staat en de uitkomst van het rapport van [X] en hebben zij op basis daarvan het risico voor asbest op zich genomen. Schending van de garantie/mededelingsplicht heeft tot gevolg dat de redelijkheid en billijkheid in de weg staan aan een beroep op het exoneratiebeding, aldus nog steeds Ludwig Vastgoed c.s.

6.23.

Ook dit betoog – dat overeenkomt met
grief I (onder 51-55 en 57) – slaagt niet. Het hof heeft hiervoor immers al geoordeeld dat het begrijpelijk is dat de Staat alleen het rapport van [X] aan het biedboek heeft toegevoegd, omdat dit rapport speciaal voor de verkoop was opgesteld en de meest actuele weergave van de asbestsituatie in het pand beoogde te geven; dat de Staat niet ook oudere rapporten aan het biedboek heeft toegevoegd is gerechtvaardigd (zie onder 6.17). Ludwig Vastgoed c.s. hebben bovendien niet toegelicht op grond van welke feiten en omstandigheden zij tot de thans bepleite (vérstrekkende) uitleg van artikel 5 van de leveringsakte (en artikel 18 van de koopovereenkomst) komen; het hof verwijst in dit verband naar grief III (uitleg) hierna. Dat Ludwig Vastgoed c.s. geen enkel onderzoek hebben gedaan – ondanks het voorbehoud in het rapport van [X] en ondanks diverse voorbehouden van de Staat – komt voor risico van Ludwig Vastgoed c.s. Aldus kan niet worden gezegd dat de Staat zijn garantie/mededelingsplicht heeft geschonden (zie ook hierna bij grief IV (mededelingsplicht)).

6.24.

Ludwig Vastgoed c.s. voeren verder aan dat de exoneraties niet het resultaat zijn van partijonderhandelingen tussen de Staat enerzijds en Ludwig Vastgoed c.s. anderzijds. De exoneraties zijn eenzijdig door de Staat geredigeerd. Ludwig Vastgoed c.s. hadden niets in te brengen en verkeerden in een slechte onderhandelingspositie. Zij hadden bovendien in tegenstelling tot de Staat geen juridische bijstand. De Staat en Ludwig Vastgoed c.s. waren geen gelijkwaardige partijen. Bovendien zijn de financiële gevolgen onoverzienbaar en onevenredig, aldus Ludwig Vastgoed c.s.

6.25.

Deze argumenten hebben geen succes. Ludwig Vastgoed c.s. zijn professionele kopers (zie onder 3.1). Zij hadden eenvoudig juridisch advies kunnen inwinnen om hun (onderhandelings- dan wel juridische) positie te versterken en om risico’s beter te kunnen inschatten teneinde bijvoorbeeld die risico’s te verdisconteren in de koopprijs. Dat zij dat niet hebben gedaan, komt voor hun rekening en risico. Slotsom is dat het beroep van Ludwig Vastgoed c.s. op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid faalt.

6.26.

Ludwig Vastgoed c.s. beroepen zich er ten slotte nog op dat de Staat misbruik van bevoegdheid c.q. misbruik van recht maakt (artikel 3:13 BW) door niettemin onverkorte nakoming van de exoneratiebedingen te vorderen. Het gaat hier om het intreden van een zeer nadelige bepaling (de exoneratie) voor een contractspartij (Ludwig Vastgoed c.s.) die wordt uitgelokt (door een onjuist rapport te verstrekken) door de wederpartij (de Staat, die van die onjuistheid op de hoogte was) en die ook nog eens van het intreden van de door haar uitgelokte nadelige verplichting profiteert (de wettelijke plicht tot betaling van schade als gevolg van wanprestatie of onrechtmatige daad is uitgesloten). Ook daarom kan de Staat geen beroep doen op deze bepalingen, aldus Ludwig Vastgoed c.s.

6.27.

Het hof is reeds ingegaan op de stelling van Ludwig Vastgoed c.s. over het verstrekken van het rapport van [X] aan Ludwig Vastgoed c.s. en verwijst daarnaar. Kort gezegd volgt het hof Ludwig Vastgoed c.s. niet in de stelling dat de Staat met verstrekking van dat rapport aan Ludwig Vastgoed c.s. een onjuiste mededeling heeft gedaan. ‘Uitlokking’ door ‘een onjuist rapport te verstrekken’ is dus niet aan de orde. Het beroep op misbruik van recht slaagt daarom niet. Dit betekent dat grief II faalt.

Exoneratiebedingen (uitleg)

6.28.

Ludwig Vastgoed c.s. betogen met
grief III dat de rechtbank de exoneratiebedingen onjuist heeft uitgelegd. Volgens Ludwig Vastgoed c.s. geldt allereerst dat de bepalingen uit het biedboek die de rechtbank voor de uitleg van de exoneratiebedingen heeft gebruikt, naar maatstaven van de redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn om dezelfde redenen als uiteengezet bij grief II. Voor zover de bepalingen uit het biedboek niet buiten toepassing worden verklaard, stellen Ludwig Vastgoed c.s. zich op het standpunt dat de rechtbank de exoneratiebedingen te ruim heeft uitgelegd. Ludwig Vastgoed c.s. stellen dat een beperkte uitleg gerechtvaardigd is, namelijk (i) dat uitsluitend een vordering wegens toerekenbare tekortkoming of onrechtmatige daad is uitgesloten (artikelen 15.4 en 15.5 van de koopovereenkomst) én (ii) dat de exoneratie is beperkt tot de inhoud (
scope ) van het door [X] opgestelde asbestrapport. De uitleg onder (i) betekent volgens Ludwig Vastgoed c.s. dat zij het recht hebben om op grond van artikel 6:230 lid 2 BW te verlangen dat de gevolgen van de koopovereenkomst worden gewijzigd ter opheffing van het nadeel dat wordt geleden wegens dwaling; daarbij is van belang dat wijziging van de overeenkomst een verlangen is en geen rechtsvordering. De uitleg onder (ii) betekent dat er alleen een exoneratie geldt voor die ruimtes die in het rapport van [X] zijn opgenomen en niet voor ruimtes die in het rapport over het hoofd zijn gezien, zoals de kruipruimte. Voor die ruimtes blijft de Staat aansprakelijk. De zinsnede ‘zowel bekende als onbekende asbest’ slaat op de wel genoemde maar niet geïnspecteerde ruimtes (beperkingen) en op eventueel aanwezige asbest in de geïnspecteerde ruimtes dat mogelijk over het hoofd is gezien. Ook heeft de rechtbank bij de uitleg een te groot gewicht toegekend aan het feit dat in de koopovereenkomst geen specifieke bestemmingsclausule is opgenomen, omdat de Staat bekend was met het voornemen van Ludwig Vastgoed c.s. om het pand te gaan herontwikkelen tot woningen, aldus nog steeds Ludwig Vastgoed c.s.

6.29.

Het beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid ten aanzien van de bepalingen uit het biedboek is niet anders onderbouwd dan met een verwijzing naar grief II. Dit beroep faalt dan ook op dezelfde gronden als uiteengezet bij de beoordeling van die grief, waarnaar het hof kortheidshalve verwijst.

6.30.

Het hof stelt – met de rechtbank – voorop dat de artikelen 2 en 3 van de leveringsakte en artikel 15 van de koopovereenkomst zijn aan te merken als exoneratiebedingen, waardoor artikel 7:17 BW contractueel buiten werking is gesteld. De rechtbank overwoog met betrekking tot de uitleg het volgende:

“5.5. Bij de uitleg van artikel 3 van de akte van levering heeft naar het oordeel van de rechtbank het volgende te gelden. De uitleg van dit artikel dient plaats te hebben in het licht van de inhoud van het biedboek, meer specifiek artikel 4.2.5.3 daarvan alsmede de ‘Vertrouwelijkheids- en integriteitsverklaring en disclaimer” daarbij, waarin expliciet is bepaald dat de Staat geen enkele aansprakelijkheid aanvaardt voor eventuele incompleetheid of onjuistheid van de aangeleverde documentatie en waaruit volgt dat de te selecteren markpartij volledig voor eigen rekening en risico koopt en geleverd krijgt ten behoeve van de herontwikkeling van het complex. De Staat heeft hiermee onmiskenbaar bedoeld aansprakelijkheid voor eventuele gebreken aan het complex uit te sluiten. Deze bedoeling komt ook tot uitdrukking in de tekst van artikel 2 onder 3 en artikel 3 lid 3.a. van de akte van levering, waarin het verkochte door de koper wordt “aanvaard” in de feitelijke staat, waarin het zich ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst bevond en de koper het risico van de aanwezigheid van alle – zowel bekend als onbekende – asbest en asbesthoudende materialen in, op en/of aan het verkochte expliciet van verkoper overneemt en verkoper vrijwaart voor iedere vordering ter zake. In de leveringsakte is dit tevens als kwalitatieve verplichting opgenomen. Ook neemt de rechtbank in aanmerking dat in de koopovereenkomst geen specifieke bestemmingsclausule is opgenomen, wat bevestigt dat de aanvaarding van het verkochte niet die specifieke eigenschappen (bijvoorbeeld voor het gebruik als woongebouw of kantoorgebouw) hoeft te bezitten.

5.6.

De rechtbank komt op grond van het vorenstaande tot de slotsom dat specifiek met betrekking tot asbest sprake is van een duidelijke en expliciete exoneratie.”

6.31.

Het hof acht dit oordeel van de rechtbank juist en neemt het over. Het hof voegt daar nog het volgende aan toe. Omdat de Staat zijn mededelingsplicht niet heeft geschonden (zie onder 6.23 en hierna bij grief IV), slaagt het beroep op dwaling niet. Daarmee ontvalt reeds het belang van de bespreking van het argument onder (i). Wat betreft het argument onder (ii) geldt dat als de uitleg van Ludwig Vastgoed c.s. zou worden gevolgd de Staat voor méér instaat dan de door hem ingeschakelde deskundige [X] in haar rapport zelf doet. [X] heeft in haar rapport immers een duidelijk voorbehoud gemaakt dat het kan zijn dat asbestbronnen niet zijn ontdekt omdat geen destructief onderzoek heeft plaatsgevonden. Dat dit begrijpelijkerwijs niet de bedoeling van de Staat is geweest blijkt naar het oordeel van het hof klip en klaar uit de bepaling dat koper het risico van de aanwezigheid van
alle – zowel bekende als onbekende – asbest(houdende materialen) in, op en/of aan het pand overneemt (artikel 15.4 van de koopovereenkomst en artikel 3 van de leveringsakte). Een beperking van het risico van de koper tot de in het rapport van [X] genoemde ruimtes is hierin
niet opgenomen. Ludwig Vastgoed c.s. hebben niet uitgelegd op grond van welke concrete feiten en omstandigheden zij er tóch gerechtvaardigd op mochten vertrouwen dat de exoneraties alleen gelden voor die ruimtes die in het rapport van [X] zijn opgenomen en niet voor ruimtes die in het rapport over het hoofd zijn gezien, zoals de kruipruimte. Tot slot merkt het hof nog op dat de rechtbank geen ‘te groot’ gewicht heeft toegekend aan het feit dat partijen geen specifieke bestemmingsclausule (maar: ‘herontwikkeling’) zijn overeengekomen in de koopovereenkomst. Dit is slechts één van de omstandigheden die een rol spelen bij de uitleg van de overeenkomst tussen partijen. Het hof komt dan ook tot de conclusie dat grief III geen doel treft.

Mededelingsplicht

6.32.

Ludwig Vastgoed c.s. betogen met
grief IV dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld (i) dat de Staat aan zijn mededelingsplicht heeft voldaan en (ii) dat de onderzoeksplicht van Ludwig Vastgoed c.s. zwaarder weegt dan een eventuele schending van de mededelingsplicht vanwege bijzondere omstandigheden. De rechtbank heeft daarom ten onrechte het beroep van Ludwig Vastgoed c.s. op dwaling en non-conformiteit afgewezen, aldus Ludwig Vastgoed c.s.

6.33.

Ook deze grief heeft geen succes. Het hof licht dat als volgt toe. De argumenten van Ludwig Vastgoed c.s. betreffen gedeeltelijk een herhaling van zetten. Voor het verwijt aan de Staat dat hij met het rapport van [X] een onjuiste mededeling heeft gedaan, verwijst het hof naar alinea 6.16. Voor het verwijt dat de Staat twee rapportages heeft achtergehouden (SGS Ecocare en de documentatiebeoordeling van [naam 1] ) verwijst het hof naar alinea 6.17. Dit levert geen schending van de mededelingsplicht op.

6.34.

Nieuw is het argument dat de Staat had kunnen volstaan met een algemene mededeling dat hij ermee bekend was dat er asbest in het pand aanwezig was, maar dat het hem niet bekend was waar dit zich in het pand bevond, waarbij de Staat eventueel ook eerdere asbestrapporten had kunnen verstrekken. Door niet te kiezen voor een algemene mededeling maar ten behoeve van de verkoop een Type A onderzoek te laten uitvoeren en een kostenraming te laten opstellen, met het kennelijke doel de koper van het pand volledig te informeren over de aanwezigheid van asbest in het pand en de kosten van sanering, heeft de Staat zijn mededelingsplicht geschonden, aldus Ludwig Vastgoed c.s.

6.35.

Dit argument gaat niet op. Dat de Staat een andere (algemene) mededeling had kunnen doen, brengt niet mee dat hij zijn mededelingsplicht heeft geschonden. Ter beoordeling liggen voor de mededelingen die de Staat wél heeft gedaan. Anders dan Ludwig Vastgoed c.s. veronderstellen, heeft de Staat in het kader van zijn mededelingsplicht niet alléén het rapport van [X] ter beschikking gesteld, waarin overigens meermalen is verwezen naar het rapport [naam 1] (in welk rapport is verwezen naar de documentatiebeoordeling van [naam 1] ), maar heeft de Staat zijn mededelingsplicht ook ingevuld door een kostenraming te verstrekken met daarin opgenomen een stelpost voor de kruipruimten én de bouwtekeningen van het pand te verstrekken, waarop de kruipruimtes zichtbaar zijn. Ludwig Vastgoed c.s. hebben in de toelichting op deze grief verder niet gesteld op grond waarvan zij er vanuit (mochten) gaan dat de Staat met het rapport van [X] de bedoeling had de koper van het pand ‘volledig’ te informeren. Kennelijk doelen Ludwig Vastgoed c.s. hiermee op hun betoog dat de Staat het rapport van [X] heeft laten opmaken om zowel aan zijn mededelingsplicht als aan de onderzoeksplicht van de koper te voldoen (
grief I , onder 53). Ludwig Vastgoed c.s. leiden dit af uit artikel 15 van de koopovereenkomst. Volgens Ludwig Vastgoed c.s. betekent dit dat zij in het geheel geen (nader) onderzoek hoefden te verrichten. Het hof verwerpt deze uitleg van Ludwig Vastgoed c.s., reeds omdat zij niet hebben toegelicht op grond van welke feiten en omstandigheden zij er gerechtvaardigd op hebben mogen vertrouwen dat deze uitleg de juiste was. Dit had gelet op meergenoemde exoneraties in zowel de leveringsakte als de koopovereenkomst, als gelet op het voorbehoud in het rapport van [X] , maar ook gelet op de verstrekte kostenraming (met daarin een stelpost voor de kruipruimtes), de bouwtekeningen (met daarop zichtbaar de kruipruimtes), de verwijzingen in het rapport van [X] naar het rapport [naam 1] en de bepalingen in de VID (zie onder 3.13) wel op hun weg gelegen.

6.36.

Omdat het hof tot het oordeel komt dat de Staat zijn mededelingsplicht niet heeft geschonden, hebben Ludwig Vastgoed c.s. geen belang meer bij behandeling van de onder 6.32 onder (ii) genoemde klacht.

ten aanzien van [X] en de Staat

Slotsom, kosten en bewijsaanbod

6.37.

Het hoger beroep heeft geen succes. Het bestreden vonnis wordt bekrachtigd. De in hoger beroep tegen de Staat ingestelde (primaire) vordering wordt afgewezen. De in hoger beroep tegen [X] c.s. ingestelde vordering tot terugbetaling van hetgeen Ludwig Vastgoed c.s. ter uitvoering van het bestreden vonnis aan [X] c.s. hebben betaald ligt eveneens voor afwijzing gereed en zal worden afgewezen. Het hof ziet geen aanleiding om Ludwig Vastgoed c.s. toe te laten tot bewijslevering, omdat zij geen bewijs hebben aangeboden van voldoende concrete stellingen die, indien bewezen, tot een andere uitkomst kunnen leiden. Ludwig Vastgoed c.s. zijn in het hoger beroep in het ongelijk gesteld en zullen daarom worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep, met nakosten en rente. Het hof stelt de proceskosten in hoger beroep als volgt vast:

aan de zijde van [X] :

- griffierecht € 5.689,00

- salaris advocaat € 14.121,00 (tarief € 4.707,00 x 3 punten)

Totaal € 19.810,00

aan de zijde van de Staat :

- griffierecht € 5.689,00

- salaris advocaat € 14.121,00 (tarief € 4.707,00 x 3 punten)

Totaal € 19.810,00.

in de vrijwaringszaak

6.38.

[X] richt één grief tegen het bestreden vonnis. Volgens [X] heeft de rechtbank haar vordering onjuist geïnterpreteerd. Zij stelt zich primair op het standpunt dat de Staat gehouden is om haar
volledig te vrijwaren voor de aanspraken van Ludwig Vastgoed c.s. op grond van ongerechtvaardigde verrijking (artikel 6:212 BW) dan wel op grond van de hoofdelijke aansprakelijkheid. Als in de hoofdzaak geoordeeld zou worden dat Ludwig Vastgoed c.s. vanwege de aanwezigheid van asbestbronnen een te hoge prijs hebben betaald voor het pand, heeft de Staat teveel voor het pand ontvangen. Zou [X] tegen die achtergrond enig deel van de door Ludwig Vastgoed c.s. gestelde schade moeten dragen, dan zou de Staat ongerechtvaardigd worden verrijkt, aldus [X] .

Subsidiair stelt [X] dat de Staat gehouden is haar te vrijwaren voor de aanspraken van Ludwig Vastgoed c.s. voor zover die de overeengekomen aansprakelijkheidsbeperking overstijgen.

6.39.

Voor zover [X] grieft dat de rechtbank haar vordering onjuist heeft geïnterpreteerd door te overwegen dat haar vorderingen gekoppeld zijn aan de voorwaarde dat de betalingsverplichting van [X] jegens Ludwig Vastgoed c.s. uitstijgt boven de tussen [X] en de Staat overeengekomen aansprakelijkheidsbeperking, is de grief terecht voorgesteld. Anders dan de rechtbank, komt het hof dus wel toe aan een inhoudelijke beoordeling van de vordering. Het hof zal de vordering evenwel afwijzen. Uit het oordeel in de hoofdzaak volgt immers dat het hof niet heeft geoordeeld dat Ludwig Vastgoed c.s. vanwege de aanwezigheid van asbestbronnen aan de Staat een te hoge prijs hebben betaald voor het pand. De primaire grondslag waarop de vordering van [X] berust, gaat dus niet op. De subsidiaire grondslag is evenmin aan de orde. Dit leidt tot de volgende slotsom.

Slotsom, kosten en bewijsaanbod

6.40.

Het hof zal het bestreden vonnis vernietigen. Het hof zal de vordering van [X] afwijzen. Het hof ziet geen aanleiding om [X] toe te laten tot bewijslevering, omdat zij geen bewijs heeft aangeboden van voldoende concrete stellingen die, indien bewezen, tot een andere uitkomst kunnen leiden. [X] zal worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep. Het hof stelt deze proceskosten als volgt vast:

- griffierecht € 783,00

- salaris advocaat € 2.580,00 (tarief € 1.290,00 x 2 punten)

Totaal € 3.363,00.

7. Beslissing

Het hof:

in de hoofdzaak

7.1.

bekrachtigt het bestreden vonnis;

7.2.

veroordeelt Ludwig Vastgoed c.s. in de proceskosten in hoger beroep, tot nu aan de zijde van [X] vastgesteld op € 19.810,00, te vermeerderen met de wettelijke rente, als niet binnen veertien dagen na dit arrest aan de kostenveroordeling is voldaan;

7.3.

veroordeelt Ludwig Vastgoed c.s. tot betaling aan [X] van € 189,00 voor nasalaris, te vermeerderen met € 98,00 voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot als betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, als niet binnen veertien dagen na het verschuldigd worden van de nakosten aan deze veroordeling is voldaan;

7.4.

veroordeelt Ludwig Vastgoed c.s. in de proceskosten in hoger beroep, tot nu aan de zijde van de Staat vastgesteld op € 19.810,00, te vermeerderen met de wettelijke rente, als niet binnen veertien dagen na dit arrest aan de kostenveroordeling is voldaan;

7.5.

veroordeelt Ludwig Vastgoed c.s. tot betaling aan de Staat van € 189,00 voor nasalaris, te vermeerderen met € 98,00 voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot als betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, als niet binnen veertien dagen na het verschuldigd worden van de nakosten aan deze veroordeling is voldaan;

7.6.

wijst het in hoger beroep meer of anders gevorderde af;

in de vrijwaringszaak

7.7.

vernietigt het bestreden vonnis,

en opnieuw rechtdoende:

7.8.

wijst de vordering van [X] af;

7.9.

veroordeelt [X] in de proceskosten in hoger beroep, tot nu aan de zijde van de Staat vastgesteld op € 3.363,00;

in de hoofdzaak en in de vrijwaringszaak

7.10.

verklaart de proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mr. Z.D. van Heesen-Laclé, mr. E.J. Bellaart en mr. K. van Dijk en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 9 juni 2026.