ECLI:NL:GHAMS:2026:1703 - Gerechtshof Amsterdam - Bekrachtiging vonnis herstelkosten gebrekkige bouwwerkzaa...

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht

team I (handel)

zaaknummer : 200.347.700/01

rechtbank Amsterdam : C/13/722984/HA ZA 22-756

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 16 juni 2026

in de zaak van

[appellant], h.o.d.n.[bedrijf] ,

wonende te [plaats 1] ,

appellant,

advocaat: mr. M. Maasdam te Berkhout,

tegen

[geïntimeerde],

wonende te [plaats 2] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. E. Zondervan te Leusden.

Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.

1.De zaak in het kort

[appellant] heeft een klusbedrijf dat bouwwerkzaamheden heeft verricht in de woning van [geïntimeerde] . Op enig moment is discussie ontstaan over de vraag of de werkzaamheden deugdelijk zijn uitgevoerd en of [geïntimeerde] nog moet betalen voor de verrichte werkzaamheden. De rechtbank heeft een deskundige benoemd, een lijst van gebreken vastgesteld en de herstelkosten daarvan berekend. De rechtbank is van oordeel dat [appellant] deze herstelkosten moet betalen aan [geïntimeerde] . Het hof laat het oordeel van de rechtbank in stand.

2.Het geding in hoger beroep

[appellant] is bij dagvaarding van 15 oktober 2024 in hoger beroep gekomen van een eindvonnis van 31 juli 2024 van de rechtbank Amsterdam (hierna: het bestreden vonnis), onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [geïntimeerde] als eiser in conventie, verweerder in reconventie, en [appellant] als gedaagde in conventie, eiser in reconventie.

Bij tussenarrest van 19 november 2024 is een mondelinge behandeling na aanbrengen gelast, die op 18 februari 2025 heeft plaatsgevonden. Een minnelijke regeling is toen niet tot stand gekomen.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord.

Ten slotte is arrest gevraagd.

3.Feiten

De rechtbank heeft in het tussenvonnis van 12 april 2023 onder 2.1. tot en met 2.15. de feiten vastgesteld die bij de beoordeling van de zaak tot uitgangspunt zijn genomen. Deze feiten zijn niet in geschil en dienen derhalve ook het hof tot uitgangspunt. Het gaat om de volgende feiten.

3.1.

[geïntimeerde] is eigenaar van een appartement aan [straat 1] te [plaats 2] (hierna ook: de woning).

3.2.

[appellant] exploiteert een klus- en onderhoudsbedrijf.

3.3.

[appellant] heeft op 17 maart, 8 juni, 10 juni en 29 september 2019 in totaal vier offertes voor verschillende bouwwerkzaamheden aan [geïntimeerde] gestuurd. Partijen zijn de hierop vermelde bouwwerkzaamheden overeengekomen voor een bedrag van € 48.917,50.

3.4.

Naast de geoffreerde bouwwerkzaamheden zijn partijen een aantal door [appellant] in de woning te verrichten bouwwerkzaamheden mondeling overeengekomen. Die mondeling overeengekomen werkzaamheden heeft [appellant] opgenomen in de facturen die hij gedurende de uitvoering van de bouwwerkzaamheden aan [geïntimeerde] heeft gestuurd.

3.5.

[appellant] heeft vanaf maart 2019 verschillende bouwwerkzaamheden in de woning verricht.

3.6.

[appellant] heeft op 8 maart 2020 een factuur aan [geïntimeerde] gestuurd en hem daarbij verzocht die factuur voor 10 maart 2020 te voldoen.

3.7.

[geïntimeerde] heeft [appellant] op 11 maart 2020 de volgende e-mail gestuurd:

“(…) Thank you for the last few days you worked at our place to fix most of the things, we really appreciate it. I understand you will do later what you could not finish yet, like connecting the floor heating, water/sewer and installing the sliding door in the staircase.

As you know our goal was always to use your service to fully finalise the apartment. When you are back from your holidays please come back to us about the installation of the remaining items like, toilet, bathtub, dakluik and second stairs (…)”

3.8.

Hierna heeft [appellant] geen bouwwerkzaamheden in de woning meer verricht.

3.9.

In een brief van 6 juni 2020 heeft [geïntimeerde] [appellant] gesommeerd om de door hem gestelde niet (deugdelijk) uitgevoerde werkzaamheden te herstellen of te voltooien.

3.10.

In reactie daarop heeft [appellant] in een brief van 13 augustus 2020 aan [geïntimeerde] – samengevat – geschreven dat hij de bouwwerkzaamheden correct heeft verricht en heeft hij [geïntimeerde] gesommeerd tot betaling van € 5.637,95.

3.11.

In een e-mail van 25 september 2020 heeft [geïntimeerde] aan [appellant] de verschuldigdheid van voornoemd bedrag betwist en geschreven dat hij in plaats van nakoming van de overeenkomst door [appellant] , betaling van een vervangende schadevergoeding vordert.

3.12.

Daarna heeft [geïntimeerde] een deskundige, EXPre, ingeschakeld om de door [appellant] verrichtte werkzaamheden te beoordelen. Daartoe heeft de deskundige van EXPre op 21 januari 2021 de woning bezocht. Beide partijen waren daarbij aanwezig. In het naar aanleiding daarvan op 7 mei 2021 verschenen rapport is een offerte opgenomen van Bouwbedrijf Werkhoven, waarin de herstelkosten worden begroot op € 59.016,39.

3.13.

Op 18 juni 2021 heeft [geïntimeerde] het rapport van EXPre aan [appellant] gestuurd en hem daarbij in de gelegenheid gesteld de door hem gestelde niet (deugdelijk) uitgevoerde werkzaamheden binnen zes weken alsnog te herstellen of te voltooien.

3.14.

In reactie daarop heeft [appellant] in een brief van 12 augustus 2021 – samengevat – geschreven dat hij geen aanleiding zag om nog iets voor [geïntimeerde] te doen, tenzij [geïntimeerde] zich aan de financiële afspraken hield. Daarnaast heeft [appellant] [geïntimeerde] gesommeerd om € 6.339,95 te betalen.

3.15.

In een brief van 1 oktober 2021 heeft [geïntimeerde] de verschuldigdheid van voornoemd bedrag betwist. Daarop heeft [appellant] niet gereageerd. Op de daaropvolgende e-mails van 27 oktober en 8 november 2021 waarin [geïntimeerde] [appellant] om een reactie heeft gevraagd, heeft [appellant] ook niet gereageerd.

4.Procedure bij de rechtbank

In conventie

4.1.

[geïntimeerde] vordert (in conventie) – samengevat – dat de rechtbank [appellant] bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis veroordeelt tot betaling van € 58.191,39 aan schadevergoeding, vermeerderd met rente en kosten.

4.2.

[geïntimeerde] heeft aan zijn vordering ten grondslag gelegd dat [appellant] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen doordat hij verschillende werkzaamheden niet (deugdelijk) heeft uitgevoerd. [appellant] dient om die reden de herstelkosten te betalen alsmede de kosten van de door [geïntimeerde] ingeschakelde deskundige.

In reconventie

4.3.

[appellant] vordert (in reconventie) – samengevat – dat de rechtbank [geïntimeerde] bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis veroordeelt tot betaling van € 6.339,95, vermeerderd met rente.

4.4.

[appellant] heeft aan zijn vordering ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde] gedeeltelijk niet heeft betaald voor de verrichte werkzaamheden.

Tussenvonnissen van 12 april 2023 en 12 juli 2023

4.5.

In het tussenvonnis van 12 april 2023 heeft de rechtbank geoordeeld dat een aantal gebreken vaststaat. De overige door [geïntimeerde] gestelde gebreken zijn door [appellant] gemotiveerd weersproken waardoor de rechtbank ten aanzien van die gebreken niet kon vaststellen of en zo ja, in welke omvang, die gebreken aanwezig zijn.

4.6.

De rechtbank heeft bij tussenvonnis van 12 juli 2023 [naam 1] benoemd als deskundige (hierna: de deskundige). De deskundige heeft op 22 december 2023 het deskundigenbericht (hierna: het deskundigenbericht) uitgebracht. Partijen hebben vervolgens op het deskundigenbericht gereageerd.

Eindvonnis van 31 juli 2024

4.7.

In het bestreden vonnis heeft de rechtbank de bevindingen van de deskundige overgenomen, een lijst van gebreken vastgesteld en de herstelkosten daarvan berekend. De rechtbank heeft - samengevat - in conventie [appellant] veroordeeld om aan [geïntimeerde] te betalen een bedrag van € 49.697,99 aan herstelkosten, een bedrag van € 1.902,72 aan expertisekosten, de buitengerechtelijke incassokosten van € 1.263,73, alles vermeerderd met de wettelijke rente, en de proceskosten van € 11.877,09. De rechtbank heeft de vordering in reconventie afgewezen en [appellant] veroordeeld in de proceskosten.

5.Vordering in hoger beroep

5.1.

[appellant] vordert – voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad – vernietiging van het bestreden vonnis, met uitzondering van een bedrag van € 1.720,-, te verklaren voor recht dat er geen sprake is van een constructief gebrek met betrekking tot de vloerbelasting van de derde en vierde verdiepingsvloer, en veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten in beide instanties alsmede in de deskundigenkosten, zowel in eerste aanleg als in hoger beroep.

5.2.

[geïntimeerde] concludeert tot verwerping van het hoger beroep en bekrachtiging van het vonnis, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten in hoger beroep.

5.3.

[geïntimeerde] biedt bewijs van zijn stellingen aan.

6.Beoordeling

6.1.

Met
grief 1betoogt [appellant] dat hij niet aansprakelijk is voor een aantal door de rechtbank vastgestelde gebreken. Hij verwijst daarvoor naar een als productie 5 (naar het hof begrijpt 6) bij de memorie van grieven overgelegde lijst met daarop de door de rechtbank genoemde gebreken voorzien van zijn aantekeningen. Volgens [appellant] stelt hij in die aantekeningen onder meer dat die gebreken niet voor zijn rekening komen omdat die werkzaamheden niet onder zijn beheer plaatsvonden en/of hij daar geen opdracht voor had gekregen.

6.2.

Het hof volgt [appellant] hierin niet. [appellant] somt in de memorie van grieven een aantal posten op zonder daarbij de door de rechtbank en de deskundigen gehanteerde nummering te vermelden en zonder conclusies te trekken. De als productie 6 bij de memorie van grieven overgelegde lijst met aantekeningen en opmerkingen betreft een overzicht dat is opgesteld naar aanleiding van het concept-deskundigenbericht van de door de rechtbank benoemde deskundige. Die aantekeningen en opmerkingen vormden voor de deskundige en de rechtbank geen aanleiding voor een ander oordeel. [appellant] kan in hoger beroep dan niet volstaan met een verwijzing naar die lijst zonder toe te lichten waarom het oordeel van de rechtbank niet juist is. Nu die toelichting ontbreekt en [appellant] ook geen contra-expertise heeft laten verrichten, faalt de grief.

6.3.

Met
grief 2betoogt [appellant] dat de rechtbank met betrekking tot de punten 9, 9b en 15 ten onrechte heeft geoordeeld dat de door EXPre begrote kosten voor het opnieuw aanbrengen van het werk redelijk zijn. Door op deze wijze buiten de begroting van de deskundige te treden, is volgens [appellant] sprake van ‘cherry picking’.

6.4.

Ook dit betoog van [appellant] faalt. De rechtbank heeft met [geïntimeerde] geconstateerd dat de deskundige met betrekking tot de punten 9, 9b en 15 niet afzonderlijk heeft begroot wat de kosten zijn van het opnieuw aanbrengen van het werk en geoordeeld dat de in het bericht van EXPre begrote kosten redelijk zijn en deze overgenomen. Dat de rechtbank bij gebrek aan andere informatie hierover aansluiting heeft gezocht bij het rapport van EXPre, maakt dit geen ongeoorloofde ‘cherry picking’. Indien [appellant] het niet eens is met de hoogte van de door EXPre begrote kosten, ligt het op zijn weg de redelijkheid van die kosten gemotiveerd te betwisten. [appellant] heeft echter, ook in hoger beroep, onvoldoende toegelicht dat de door EXPre begrote kosten niet redelijk zijn en ook niet onderbouwd dat het opnieuw aanbrengen van isolatie, folie, stucwerk, sausen en dakpannen op het schuine dak goedkoper zou kunnen worden uitgevoerd.

6.5.

Met
grief 3betoogt [appellant] dat de houten vloerdelen wel degelijk zijn gebouwd volgens de bouwnormen. Hij verwijst daartoe naar de door hem als producties 1 tot en met 3 bij de memorie van grieven overgelegde informatie van [naam 2] (hierna: [naam 2] ), werkzaam bij De Ingenieursgroep B.V.

6.6.

Ook deze grief faalt. [appellant] heeft niet voldoende concreet onderbouwd dat en waarom uit de door hem overgelegde producties volgt dat de bevindingen van de deskundige onjuist zijn dan wel dat daar vraagtekens bij kunnen worden gezet. De als productie 1 overgelegde e-mail van 2 oktober 2024 van [naam 2] aan [naam 3] (hierna: [naam 3] ) heeft bovendien als onderwerp ‘ [straat 2] ’ en ook in de e-mail zelf wordt door [naam 2] gerefereerd aan [straat 2] , terwijl de woning van [geïntimeerde] [straat 1] heeft. [geïntimeerde] heeft verder betwist dat in oktober 2024 een onderzoek in zijn woning heeft plaatsgevonden. Het is dan ook niet duidelijk dat het bij voornoemde e-mail behorende 23 pagina’s tellende rapport met als onderwerp ‘controle balklagen’ betrekking heeft op het werk zoals door [appellant] is uitgevoerd in de woning van [geïntimeerde] . Daar komt bij dat voornoemd rapport zelf geen conclusie kent. Uit kennisname van de berekeningen in het rapport wordt ook niet duidelijk dat en waarom deze de stellingen van [appellant] onderschrijven. Uit de als productie 2 overgelegde e-mail van 7 april 2025 van [naam 2] aan [naam 3] blijkt verder dat [naam 2] zelf ook gebreken vaststelt. [naam 2] schrijft namelijk dat ‘de 2e, 3e en 4e balk niet zijn ingekast in de rechter bouwmuur’ maar door middel van ‘een raveling’ afdragen naar de naastgelegen vloerbalken en dat die vloerbalken hier niet op zijn berekend, waardoor de vloer nu veel meer veert dan wanneer deze ingekast zouden worden. Verder schrijft [naam 2] dat het storten van vloerverwarming op een houten balklaag niet gebruikelijk is als dit niet wordt aangegeven in verband met de hogere belasting ten opzichte van een droogsysteem. Voor zover [appellant] wil betogen dat uit de bevindingen van [naam 2] blijkt dat het door hem uitgevoerde werk deugdelijk is, en enige in het werk geconstateerde gebreken voor rekening van [geïntimeerde] dienen te blijven, volgt dat onvoldoende duidelijk uit de toelichting bij zijn grief. Zonder nadere uitleg, die ontbreekt, vormen het rapport van oktober 2024 van [naam 2] en zijn schrijven aan [naam 3] geen onderbouwing van de stellingen van [appellant] .

6.7.

Met
grief 4komt [appellant] op tegen, naar het hof begrijpt, het oordeel van de rechtbank dat [appellant] niet wordt gevolgd in zijn stelling dat de deskundige ten onrechte is uitgegaan van een voorgeschreven deklaag van 90 mm. Volgens [appellant] wordt op geen enkele wijze aangegeven waar de aanname op is gebaseerd; de vloer is casco opgeleverd. [appellant] verwijst hierbij naar de berekening in het rapport van [naam 2] van 2 oktober 2024.

6.8.

Ook deze grief is door [appellant] niet dan wel onvoldoende onderbouwd. De door de rechtbank benoemde deskundige heeft [appellant] in de gelegenheid gesteld te reageren op het conceptrapport en heeft in de reactie van [appellant] geen aanleiding gezien het rapport aan te passen. De rechtbank heeft vervolgens de conclusies van de deskundige overgenomen. In hoger beroep komt [appellant] met geen enkele onderbouwing van zijn stelling dat ten onrechte wordt uitgegaan van een voorgeschreven deklaag van 90 mm. Zijn verwijzing naar de informatie van [naam 2] helpt hem niet; [naam 2] maakt namelijk in zijn e-mail van 7 april 2025 juist opmerkingen over het ontbreken van dekking op de vloerverwarming en de zichtbaarheid van de buizen, hetgeen volgens [naam 2] onvoldoende is. Dit betekent dat ook grief 4 faalt.

6.9.

[appellant] schrijft tot slot dat hij door de rechtbank ten onrechte in de kosten van de deskundige en de buitengerechtelijke kosten is veroordeeld. Deze klacht heeft echter geen zelfstandige betekenis en volgt dan ook het lot van de andere grieven.

Slotsom, kosten en bewijsaanbod

6.10.

Het hoger beroep heeft geen succes. Het bestreden vonnis wordt bekrachtigd. [appellant] is in het hoger beroep in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep. Het hof stelt deze proceskosten als volgt vast:

- griffierecht € 798,-

- salaris advocaat € 4.704,- (tarief € 2.352,-, 2 punten)

Totaal € 5.502,-

7.Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het bestreden vonnis;

veroordeelt [appellant] in de proceskosten in hoger beroep, tot nu vastgesteld op € 5.502,-

verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. K. van Dijk, Z.D. van Heesen - Laclé en R.J.Q. Klomp

en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 16 juni 2026.