ECLI:NL:GHAMS:2026:1706 - Gerechtshof Amsterdam - Gerechtshof bevestigt rechtsgeldigheid financieringsvoorb...

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I (handel)

zaaknummer : 200.346.129/01

zaaknummer rechtbank Noord-Holland : C/15/340648 / HA ZA 23-331

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 16 juni 2026

in de zaak van

EXPLOITATIEMAATSCHAPPIJ ZEVENHUIS B.V.,

gevestigd te Wognum,

appellante,

incidenteel geïntimeerde,

advocaat: mr. B.J.H. Kesnich te Bergen,

tegen

INTAL BEHEER B.V.,

gevestigd te Opmeer,

geïntimeerde,

(voorwaardelijk) incidenteel appellante,

advocaat: mr. S. Hartog te Alkmaar.

Partijen worden hierna Zevenhuis en Intal genoemd.

1.De zaak in het kort

Tussen partijen heeft een koopovereenkomst bestaan omtrent een perceel bouwrijp bedrijventerrein. Deze zaak gaat over de vraag of Intal, als koper, zich terecht heeft beroepen op een contractuele ontbindende voorwaarde met betrekking tot de financiering van het perceel. De rechtbank heeft geoordeeld dat Intal een rechtsgeldig beroep toekomt op het financieringsvoorbehoud en zij daarom geen contractuele boete verschuldigd is. Als gevolg hiervan zijn de vorderingen van Zevenhuis afgewezen. De tegenvordering van Intal is ook afgewezen. Het hof bekrachtigt dit vonnis.

2.Het geding in hoger beroep

Zevenhuis is bij dagvaarding van 10 september 2024 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 19 juni 2024 van de rechtbank Noord-Holland, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen Zevenhuis als eiseres in conventie, tevens verweerster in (voorwaardelijke) reconventie en Intal als gedaagde in conventie, tevens eiseres in (voorwaardelijke) reconventie (hierna: het bestreden vonnis).

Bij tussenarrest van 15 oktober 2024 is een mondelinge behandeling na aanbrengen gelast, die op verzoek van partijen niet heeft plaatsgevonden.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in voorwaardelijk incidenteel appel;

- memorie van antwoord in incidenteel appel.

Op 3 maart 2026 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaak toegelicht aan de hand van spreekaantekeningen die zij hebben overgelegd. Partijen hebben vragen van het hof beantwoord.

Ten slotte is arrest gevraagd.

3.Feiten

Het hof gaat uit van de volgende feiten.

3.1.

Op 28 april 2022 hebben partijen een optieovereenkomst gesloten met betrekking tot een perceel bouwrijp bedrijventerrein gelegen op het "Bedrijventerrein Zevenhuis" in Hoorn

(hierna: het perceel) tegen een optievergoeding van € 64.004,60 exclusief btw. Op basis daarvan hield Zevenhuis de grond vrij voor Intal en kon Intal de mogelijkheden onderzoeken tot ontwikkeling van een bedrijfshal daarop. Intal heeft tijdens de (verlengde) optieperiode een plan voor de bedrijfshal ontwikkeld en dat neergelegd bij nationale en internationale beleggers. Zij is in dat kader in onderhandeling getreden met onder meer [bedrijf 1] (hierna: [bedrijf 1] ) over een mogelijke samenwerking met betrekking tot de ontwikkeling van het perceel.

3.2.

Partijen hebben op 7 september 2022 een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot de verkoop door Zevenhuis aan Intal van het perceel (hierna: de koopovereenkomst), tegen betaling door Intal van een koopsom van € 6.400.460,00 exclusief btw.

3.3.

De overwegingen van de koopovereenkomst luiden - voor zover van belang - als

volgt:

OVERWEGINGEN

(…)

- Koper is in onderhandeling met [bedrijf 1] (…), hierna te noemen: '[bedrijf 1]', om een samenwerking aan te gaan met betrekking tot de financiering, aankoop, ontwikkeling, realisatie en verkoop van het verkochte en de daarop te realiseren bedrijfshal. De concept intentieovereenkomst tot samenwerking is als bijlage bij deze overeenkomst gevoegd. (...).

3.4.

In de koopovereenkomst zijn daarnaast onder meer de volgende bepalingen opgenomen:

ONTBINDENDE VOORWAARDE

ARTIKEL 12

1. Deze koopovereenkomst is aangegaan onder de bij vervulling ontbindende voorwaarde:

a. dat de koper binnen 4 weken na diens ondertekening van (…) deze akte voor de aankoop van het verkochte geen financiering verkrijgt van [bedrijf 1] , of een aan haar gelieerde vennootschap, van maximaal 90% van de koopsom, dat wil zeggen van maximaal € 5.760.414,-, zulks onder bij [bedrijf 1] normaal geldende voorwaarden en bepalingen.

b. dat binnen 4 weken na ondertekening van deze overeenkomst geen formele goedkeuring is verkregen van de aandeelhouders van Exploitatiemaatschappij Zevenhuis B.V.

2. Koper zal ter verkrijging van de financiering alle redelijkerwijs van hem te verlangen inspanningen verrichten.

3. Slechts koper kan zich op de vervulling van voormelde voorwaarde genoemd in artikel 12.1 onder lid a. beroepen op basis van schriftelijke afwijzing van [bedrijf 1] . Dit beroep moet geschieden door middel van een schriftelijke mededeling aan de notaris onder overlegging van de afwijzing. Deze mededeling tot ontbinding dient binnen de gestelde termijn in het bezit van de notaris te zijn, bij gebreke waarvan de eventueel vervulde voorwaarde haar ontbindende werking mist.

4. Indien de bedoelde ontbindende voorwaarden rechtsgeldig worden ingeroepen, is de onderhavige koopovereenkomst van rechtswege ontbonden zonder dat verkoper tot het vergoeden van enige aanspraak, hoe ook genaamd, jegens koper is gehouden.

5. Indien partijen voorzien of verwachten dat een ontbindende voorwaarde in vervulling zal gaan, dan zijn partijen bevoegd om de koopovereenkomst, dan wel de termijn van de ontbindende voorwaarde, te verlengen. Indien partijen geen overeenstemming bereiken dan zal de overeenkomst van rechtswege zijn ontbonden na het in vervulling zijn van de ontbindende voorwaarde.

ARTIKEL 13 - INGEBREKESTELLING BIJ TRANSPORT

1. Bij niet of niet tijdige nakoming van artikel 1 tot Pro en met 4 van de koopovereenkomst anders dan door niet toerekenbare tekortkoming (overmacht) is de nalatige aansprakelijk voor alle daaruit voor de wederpartij ontstane schade met kosten en rente, ongeacht het feit of de nalatige in verzuim is in de zin van het volgende lid.

2. Indien verkoper of koper, na schriftelijk in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen tekortschiet in de nakoming van één of meer van zijn verplichtingen - daaronder begrepen het niet tijdig betalen van de waarborgsom of het niet tijdig doen stellen van een correcte bankgarantie - is deze partij in verzuim en heeft de wederpartij de al dan niet subsidiaire keus tussen:

a. uitvoering van de overeenkomst te verlangen, in welk geval de partij die in verzuim is na afloop van voormelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien ingegane dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd is van drie pro mille van de koopprijs; of

b. de overeenkomst door een schriftelijk verklaring voor ontbonden te verklaren en betaling van een onmiddellijk opeisbare boete te vorderen van tien procent van de koopprijs.

3.5.

Aan de koopovereenkomst is als bijlage 5 een concept intentieovereenkomst tot

samenwerking tussen Intal en [bedrijf 1] gehecht. Uit die intentieovereenkomst blijkt dat

Intal en [bedrijf 1] in verband met het perceel een samenwerking wilden aangaan in de vorm van een joint venture. In de concept intentieovereenkomst is onder meer bepaald dat

[bedrijf 1] en Intal en de aan hen gelieerde vennootschappen beschikten over

financieringsmogelijkheden waarop de voor de samenwerking te gebruiken vennootschap, onder nader te stellen voorwaarden, in beginsel aanspraak kon maken.

3.6.

Op grond van artikel 11 van Pro de koopovereenkomst diende Intal uiterlijk op

21 september 2022 de waarborgsom te voldoen. Intal heeft niet aan die verplichting

voldaan.

3.7.

Op 3 oktober 2022 om 16.10 uur heeft [naam 1] (hierna: [naam 1] ), projectmanager bij Zevenhuis, het volgende per e-mail aan Intal bericht:

Van Notaris [naam 2] hebben wij vernomen dat de concerngarantie nog niet afgegeven door Intal als waarborg voor de aankoop van de kavel op Zevenhuis. Ik wijs jullie er op dat dat een verplichting is van jullie kant per 21 september 2022. Volgens de regels moeten we jullie in gebreke stellen wegens het niet nakomen van de verplichting. We vertrouwen er op gezien de goede verhoudingen dat het niet zover hoeft te komen. Wij zien de concerngarantie daarom met spoed maar uiterlijk 5 oktober 2022 tegemoet.

3.8.

Bij e-mail van diezelfde dag heeft [naam 3] (hierna: [naam 3] ), senior Commercieel

Ontwikkelaar bij [bedrijf 1] , onder meer het volgende aan Intal geschreven:

Dank voor het prettige overleg van vrijdag.

De impressies en de plannen voor de ontwikkeling zien er goed uit en kunnen verder uitgewerkt worden. Gezien het feit dat er nog een aantal zaken open staan, zoals:

• Bepalen definitief ontwerp;

• Stroomoplossing ter plaatse

• Finaliseren JV;

• Finaliseren Huurovereenkomst;

kunnen we op dit moment de financiering nog niet afronden. Wij willen jou dan ook verzoeken om met [bedrijf 2] in overleg te treden om de in artikel 12 van Pro het koopcontract opgenomen ontbindende voorwaarden, welke aflopen op 5 oktober a.s., te verlengen.

Inmiddels is er ook onder voorbehoud een afspraak ingepland met de heer [naam 1] van [bedrijf 2] voor a.s. woensdag 5 oktober. Deze afspraak zal samen met de heer [naam 4] zijn, om enerzijds ons enthousiasme over het plan en anderzijds de situatie en de marktomstandigheden toe te lichten.

3.9.

Op 5 oktober 2022 heeft een bespreking tussen Zevenhuis en [bedrijf 1]

plaatsgevonden. Hierbij waren namens Zevenhuis [naam 1] en [naam 5] (hierna: [naam 5] )

aanwezig. Namens [bedrijf 1] waren hierbij aanwezig [naam 3] en [naam 4] ,

directeur-grootaandeelhouder van [bedrijf 1] .

3.10.

Per e-mail van 5 oktober 2022 met als onderwerp "Ontbinding koopovereenkomst"

heeft [naam 6] , namens Intal, onder meer het volgende aan Zevenhuis geschreven:

Geachte heer [naam 1] en heer [naam 5] ,

Op 7 september 2022 is er een koopovereenkomst gesloten tussen

Exploitatiemaatschappij Zevenhuis B.V. en Intal Beheer B.V. voor de aankoop van een

kavel op bedrijventerrein Zevenhuis te Hoorn.

Naar aanleiding van het gesprek dat hedenmiddag heeft plaatsgevonden tussen de heer [naam 1] , de heer [naam 5] , de heer [naam 4] en mevrouw [naam 3] zien wij ons genoodzaakt ons te beroepen op de ontbindende voorwaarden als genoemd in artikel 12 van Pro de koopovereenkomst. Hiermee vervalt deze koopovereenkomst en zijn partijen over en weer niet langer gehouden aan de daarin opgenomen bepalingen.

Zoals tijdens het overleg van vanmiddag aangegeven heeft het uitstellen van de ontbindende voorwaarden de voorkeur. We hebben immers al veel werk verricht maar kost de uitwerking wat meer tijd. Aangezien de besluitvorming via de aandeelhouders gaat en deze niet op korte termijn bij elkaar komen dienen we nu helaas te ontbinden.

Graag zouden wij de mogelijkheid krijgen om het plan verder uit werken en een nieuwe

koopovereenkomst aan te gaan. Ons voorstel is om in deze koopovereenkomst een financieringsvoorbehoud op te nemen tot 30 november 2022, de levering zou dan kunnen plaatsvinden in de eerste week van december. De concerngarantie zal direct verstrekt worden. (...)

De lastigere marktomstandigheden zorgen ervoor dat e.e.a. helaas wat langer duurt maar wij zijn ervan overtuigd dat we er samen met [bedrijf 1] uitkomen om dit mooie project te kunnen realiseren.

3.11.

Intal heeft vervolgens bij e-mail van 6 oktober 2022 de notaris schriftelijk geïnformeerd over haar beroep op het financieringsvoorbehoud. Hierbij heeft Intal geen schriftelijke afwijzing van [bedrijf 1] gevoegd.

3.12.

Zevenhuis heeft bij brief van 6 oktober 2022 gereageerd. In deze brief heeft Zevenhuis aan Intal meegedeeld dat wat haar betreft de koopovereenkomst in stand is gebleven omdat Zevenhuis twijfelt of de ontbinding tijdig en rechtsgeldig is ingeroepen, omdat niet is gebleken dat de financiering door [bedrijf 1] is afgewezen en of de aanvraag wel onder de normaal voor [bedrijf 1] geldende voorwaarden is geschied. In diezelfde brief heeft Zevenhuis Intal gesommeerd om uiterlijk op 14 oktober 2022 de overeengekomen concerngarantie af te geven.

3.13.

Hierop heeft Intal bij brief van 7 oktober 2022 onder meer als volgt gereageerd:

Artikel 12 lid 5 van Pro de koopovereenkomst bepaalt dat als partijen voorzien of verwachten dat een ontbindende voorwaarde in vervulling zal gaan, partijen bevoegd zijn om de ontbindingstermijn te verlengen. Indien partijen geen overeenstemming bereiken dan zal de overeenkomst van rechtswege zijn ontbonden na het in vervulling gaan van de ontbindende voorwaarde.

Wij voorzagen dat de ontbindende voorwaarde van het niet verkrijgen van financiering in vervulling zou gaan en daarom hebben wij u op 3 oktober 2022 uitgenodigd voor een bespreking. Die bespreking heeft plaatsgevonden op 5 oktober 2022 via Microsoft Teams. De ontbindingstermijn liep af vier weken nadat wij de koopovereenkomst hebben ondertekend, dat wil zeggen op donderdag 6 oktober 2022. De bespreking vond dus plaats vóór het verlopen van de ontbindingstermijn.

Bij de bespreking waren aanwezig namens [bedrijf 2] de heer [naam 1] en de heer [naam 5] , namens [bedrijf 1] de heer [naam 4] en mevrouw [naam 3] . Tijdens de bespreking heeft de heer [naam 4] uitgebreid uitgelegd waarom [bedrijf 1] op dit moment geen financiering aan ons kan verstrekken. Verwijzing naar een ongetekende intentieovereenkomst doet daaraan niets af. Tevens is tijdens de bespreking verzocht om verlenging van de ontbindingstermijn teneinde [bedrijf 1] in de gelegenheid te stellen om nader onderzoek te doen naar de haalbaarheid van het project. Partijen zijn tijdens de bespreking niet tot overeenstemming gekomen om de ontbindingstermijn te verlengen en het gevolg daarvan is dat op grond van artikel 12 lid 5 de Pro koopovereenkomst van rechtswege is ontbonden. Ten overvloede hebben wij de ontbinding ook per email van 5 oktober 2022 ingeroepen.

(…)

Wij vertrouwen erop dat de ontbinding onze verstandhouding niet schaadt en treden graag met u in overleg over herleving van de koopovereenkomst met een verlengde ontbindingstermijn.

3.14.

Nadien hebben partijen verder met elkaar gecorrespondeerd over de ontbinding van de koopovereenkomst en een verlenging van de ontbindingstermijn, onder andere bij e-mail van 14 oktober 2022. In deze e-mail schrijft Intal, voor zover hier van belang, aan Zevenhuis:

In de brief d.d. 6 oktober jl. worden diverse argumenten aangehaald, welke ik puntsgewijs zal behandelen.

Is de financiering wel afgewezen? [bedrijf 1] geeft immers aan alleen meer tijd nodig te hebben:Artikel 12 stelt Pro expliciet dat er ontbonden kan worden “als de koper binnen 4 weken geen financiering verkrijgt van [bedrijf 1] . Daarmee is het niet relevant of de financiering wel verkregen zou kunnen worden na 8 of 12 weken. Wij hebben aangetoond dat het ons niet is gelukt om binnen 4 weken de financiering te verkrijgen. [bedrijf 1] heeft ons per mail voor het verlopen van het financieringsvoorbehoud bevestigd niet bereid te zijn tot financiering op basis van diverse argumenten. Uit zorgvuldigheid hebben wij Zevenhuis middels een gesprek met [bedrijf 1] zoveel mogelijk inzicht willen verschaffen in de onbeantwoorde vraagstukken die de financiering tot op heden belemmeren. Bij de bespreking waren aanwezig namens Zevenhuis heer [naam 1] en de heer [naam 5] , namens TB, [naam 4] en [naam 3] . Tijdens de bespreking heeft [naam 4] uitgebreid aan Zevenhuis uitgelegd waarom TB geen financiering aan Intal kan verstrekken. Tevens is tijdens de bespreking verzocht om verlenging van de ontbindingstermijn teneinde TB in de gelegenheid te stellen om nader onderzoek te doen naar de haalbaarheid van het project.

Is de aanvraag wel onder de normaal geldende voorwaarden gedaan?

Hieromtrent kan ik u aangeven dat de volgende gegevens zijn verstrekt aan [bedrijf 1] :

l. Concept huurovereenkomst

2.
2. Conceptovereenkomst Joint venture Intal Beheer / [bedrijf 1]

3.
3. Financiële gegevens Intal Beheer en alle gelieerde ondernemingen

4.
4. Overzicht technische en overige vereisten

5.
5. Compleet ingetekend en ingekleurd vlekkenplan en diverse optimalisaties op de kavel

teneinde een zo hoog mogelijke huuropbrengst te genereren (…)

In aanvulling hierop kan ik u aangeven dat er opdracht is gegeven aan Palazzo architecten om een ontwerp te realiseren, er berekeningen gemaakt zijn voor stikstof om meer zekerheid te bieden, een offerte getekend van Liander voor aansluiting electra op de kavel, gesprekken gerealiseerd in bijzijn van [bedrijf 1] met de gemeente, gesprekken gerealiseerd met de door Zevenhuis aangestelde duurzaamheidscoaches, etc. Alles om enige belemmering tot financiering uit te sluiten.

3.15.

Zevenhuis heeft Intal bij brief van 25 november 2022 (nogmaals) gesommeerd om zekerheid te stellen en medewerking te verlenen aan het passeren van de akte van levering. Aan deze sommatie heeft Intal geen gehoor gegeven.

3.16.

Vervolgens is er - al dan niet tussen de advocaten van partijen - verder

gecorrespondeerd. Tussenkomst van de advocaten van partijen heeft buiten rechte niet tot

een oplossing geleid.

3.17.

Bij brief van 9 december 2022 heeft Zevenhuis meegedeeld de koopovereenkomst

buitengerechtelijk te ontbinden en Intal gesommeerd over te gaan tot betaling van de

contractuele boete van € 640.046,00. Intal heeft de boete tot op heden niet betaald.

4.Procedure bij de rechtbank

4.1.

Samengevat heeft Zevenhuis bij de rechtbank gevorderd om bij vonnis:

I. voor recht te verklaren dat de koopovereenkomst per 9 december 2022 rechtsgeldig is ontbonden;

II. Intal te veroordelen tot betaling aan Zevenhuis van een bedrag van € 640.046,00 aan contractuele boete, met rente;

III. Intal te veroordelen tot betaling aan Zevenhuis van een bedrag van € 6.020,03 aan buitengerechtelijke incassokosten, met rente;

IV. Intal te veroordelen in de proceskosten, inclusief nakosten en met rente.

4.2.

Intal heeft in voorwaardelijke reconventie gevorderd:

I. te verklaren voor recht dat Zevenhuis onzorgvuldig c.q. onrechtmatig jegens Intal heeft gehandeld, althans toerekenbaar tekortgeschoten is jegens Intal;

II. Zevenhuis te veroordelen tot vergoeding van de door Intal geleden schade, bestaande uit de door Intal enerzijds gemaakte kosten als gespecificeerd in de voorwaardelijke conclusie van eis in reconventie en anderzijds uit de gederfde winst en overige schade en kosten, laatstgenoemde te bepalen in een separate schadestaatprocedure;

III. Zevenhuis te veroordelen in de proceskosten, inclusief nakosten en met rente.

4.3.

De rechtbank heeft de vorderingen van partijen afgewezen en Zevenhuis veroordeeld in de proceskosten in conventie en Intal in de proceskosten in reconventie. De rechtbank heeft aan dit oordeel het volgende ten grondslag gelegd.

4.4.

Intal komt een rechtsgeldig beroep toe op het financieringsvoorbehoud en is daarom geen contractuele boete verschuldigd. Door de aan haar gerichte e-mail van 5 oktober 2022 van Intal was Zevenhuis tijdig op de hoogte van het inroepen van het financieringsvoorbehoud. Door de enkele vertraagde toezending ervan aan de notaris de daaropvolgende dag is Zevenhuis niet in haar belangen geschaad, aldus de rechtbank.

4.5.

Een schriftelijke afwijzing van [bedrijf 1] zoals bedoeld in artikel 12 lid 3 van Pro de koopovereenkomst is niet tijdig toegezonden. Die afwijzing had tegelijk met het beroep op de ontbindende voorwaarde moeten worden overgelegd. De schriftelijke afwijzing van [bedrijf 1] van 3 oktober 2022 is pas per brief van 19 december 2022 toegestuurd. Volgens de rechtbank is dus formeel niet voldaan aan de voorwaarde van artikel 12 lid 3 van Pro de koopovereenkomst. Gegeven de tekst van de voorwaarden en de daaraan, gelet op de aard van de overeenkomst en de aan de feiten en omstandigheden te geven uitleg, heeft Intal echter wel voldaan aan haar documentatieplicht. Immers, zo overweegt de rechtbank, het gaat hier niet om een bancaire financiering, maar om een samenwerking tussen Intal en [bedrijf 1] met betrekking tot een nog te ontwikkelen onroerende zaak. Daarnaast geldt dat er rechtstreeks contact is geweest tussen [bedrijf 1] als financier en Zevenhuis als verkoper door middel van gesprekken over het niet rondkomen van de financiering. De rechtbank acht hierbij de inhoud van de verklaring van [naam 4] en [naam 3] over de bespreking op 5 oktober 2022 van doorslaggevend belang. Volgens de rechtbank heeft Zevenhuis haar standpunt dat uit het gesprek op 5 oktober 2022 niet is gebleken dat [bedrijf 1] niet zou financieren en waarom, en dat [bedrijf 1] niet goed op de hoogte zou zijn van het project (waaruit onvoldoende inspanning van Intal zou blijken), onvoldoende onderbouwd.

4.6.

In reconventie heeft de rechtbank vastgesteld dat Intal niet heeft aangegeven in strijd met welke wettelijke plicht of welk ongeschreven recht Zevenhuis heeft gehandeld. Dit had wel op haar weg gelegen, als gevolg waarvan haar vordering op deze grondslag niet toewijsbaar is. Ten aanzien van de gestelde toerekenbare tekortkoming overweegt de rechtbank dat er voor Zevenhuis geen (contractuele) verplichting gold tot verlenging van de termijn van het financieringsvoorbehoud. Dat de termijn van het financieringsvoorbehoud voorafgaand aan de ondertekening van de koopovereenkomst van zeven naar vier weken is gegaan, doet daaraan niet af, aldus de rechtbank. Zevenhuis is dus niet (toerekenbaar) tekortgeschoten.

5.Vordering in hoger beroep

5.1.

Zevenhuis vordert vernietiging van het bestreden vonnis voor zover het de conventie betreft en - uitvoerbaar bij voorraad - toewijzing, alsnog, van haar vorderingen, met veroordeling van Intal in de proceskosten van beide instanties, met rente.

5.2.

Volgens Intal moet het hof de vorderingen van Zevenhuis afwijzen en het bestreden vonnis bekrachtigen, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van Zevenhuis in de proceskosten, met nakosten.

5.3.

In voorwaardelijk incidenteel hoger beroep concludeert Intal tot vernietiging van het bestreden vonnis voor zover het de voorwaardelijke reconventie betreft en - uitvoerbaar bij voorraad - tot toewijzing, alsnog, van haar vorderingen, met veroordeling van Zevenhuis in de proceskosten, met nakosten.

5.4.

Volgens Zevenhuis moet het hof de vorderingen van Intal afwijzen, met veroordeling van Intal in de proceskosten van - naar het hof begrijpt - het hoger beroep, met rente.

6.Beoordeling

In principaal hoger beroep

6.1.

De grieven van Zevenhuis hebben betrekking op de vraag of Intal een geldig beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud in de koopovereenkomst. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

Uitleg

6.2.

Het financieringsvoorbehoud is een ontbindende voorwaarde. De schuldenaar die zich met een beroep op de vervulling van een ontbindende voorwaarde tegen een vordering tot nakoming verweert, draagt de stelplicht en bewijslast van het bestaan en de vervulling van de ontbindende voorwaarde. Behalve voor zover het betreft het overleggen van de schriftelijke afwijzing van [bedrijf 1] , is tussen partijen niet in geschil dat strikt genomen niet is voldaan aan de in artikel 12 van Pro de koopovereenkomst gestelde formele vereisten. De vraag of de koopovereenkomst niettemin rechtsgeldig door Intal is ontbonden, moet worden beantwoord aan de hand van de inhoud van het financieringsvoorbehoud, die door uitleg moet worden vastgesteld.

6.3.

Het hof stelt daarbij voorop dat de vraag hoe in een schriftelijke overeenkomst de verhouding van partijen is geregeld en of die overeenkomst een leemte laat die moet worden aangevuld, niet kan worden beantwoord op grond van alleen een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van de overeenkomst. Voor de beantwoording van die vraag komt het ook aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij daarover redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij zijn alle omstandigheden van het geval van belang.

6.4.

Op grond van artikel 12 van Pro de koopovereenkomst (zie 3.4 hierboven) rust op Intal een inspanningsverplichting om de benodigde financiering te verkrijgen. In lijn hiermee is bepaald dat Intal ter verkrijging van de financiering van [bedrijf 1] alle redelijkerwijs van haar te verlangen inspanningen zal verrichten. De inspanningsverplichting brengt onder meer met zich dat Intal een reële financieringsaanvraag moet doen. Daarnaast rust op Intal de verplichting om, wanneer zij een beroep doet op het financieringsvoorbehoud, dat beroep voldoende te documenteren. Ten aanzien van die documentatieverplichting hebben partijen in artikel 12 lid 3 van Pro de koopovereenkomst opgenomen dat het beroep op het financieringsvoorbehoud moet geschieden door middel van een schriftelijke mededeling aan de notaris onder overlegging van de afwijzing door [bedrijf 1] . Deze mededeling tot ontbinding moet bovendien binnen de gestelde termijn in het bezit van de notaris zijn, zo staat in het artikel. De ratio van de documentatieverplichting is volgens vaste rechtspraak dat de verkoper aan de hand van die documentatie moet kunnen beoordelen of de koper terecht een beroep doet op het financieringsvoorbehoud. Uit de over te leggen bewijsstukken moet onder meer kunnen worden afgeleid of de koper heeft voldaan aan zijn inspanningsverplichting, zoals hiervoor bedoeld.

6.5.

In lijn met het voorgaande strekt artikel 12 van Pro de koopovereenkomst ertoe een lichtvaardig beroep op de ontbindende voorwaarde te voorkomen en Zevenhuis in staat te stellen te beoordelen of Intal zich voldoende heeft ingespannen om een financiering te verkrijgen. Een redelijke uitleg van dit artikel brengt met zich dat een afdoende documentatie van de gepleegde inspanningen in beginsel ook kan bestaan uit andere stukken, of zelfs handelingen, dan een schriftelijke afwijzing van [bedrijf 1] ; zo lang Zevenhuis maar in staat wordt gesteld de gegrondheid van het beroep op het financieringsvoorbehoud te beoordelen. Een bespreking, mits de inhoud hiervan voldoende duidelijk is, zou kunnen volstaan. Zoals de rechtbank ook overwoog, speelt hierbij mede een rol dat het hier niet gaat om een ‘gewone’ bancaire financiering, maar om een samenwerking tussen Intal en [bedrijf 1] met betrekking tot een nog te ontwikkelen onroerende zaak, waarbij bovendien Zevenhuis en [bedrijf 1] rechtstreeks contact hebben gehad over de financiering. Van belang is bovendien dat het hier zakelijke partijen betreft, met, in ieder geval zijdens Zevenhuis, de nodige kennis en ervaring op het gebied van projectontwikkeling.

Intal heeft voldaan aan haar verplichtingen

6.6.

Het hof oordeelt dat Intal heeft voldaan aan haar inspannings- en documentatieverplichtingen zoals hiervoor bedoeld. Dit oordeel berust op het volgende.

6.7.

Omdat niet aan alle formele vereisten van artikel 12 van Pro de koopovereenkomst is voldaan, is de inhoud van de bespreking op 5 oktober 2022 tussen Zevenhuis en [bedrijf 1] van doorslaggevend belang. Partijen verschillen van mening over deze inhoud. Zevenhuis stelt zich, in de kern, op het standpunt dat deze onvoldoende duidelijk was en (daarom) niet kan worden gelijkgesteld aan een schriftelijke afwijzing (een definitief oordeel dat geen financiering zal worden verstrekt binnen de financieringstermijn). Intal is het hier niet mee eens.

6.8.

Het hof heeft geen aanleiding voor twijfel aan het bestaan en de inhoud van de e-mail van 3 oktober 2022 (zie 3.8 hierboven). Zevenhuis heeft tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep de authenticiteit van deze e-mail in twijfel getrokken, maar onderbouwt dit niet. Uit deze e-mail volgt dat de financiering op dat moment nog niet kon worden verstrekt en dat de bespreking van 5 oktober 2022 is ingepland, onder meer, om ‘de situatie en de marktomstandigheden’ toe te lichten. Het hof begrijpt dat met ‘de situatie’ de in de e-mail opgesomde openstaande zaken is bedoeld. Temeer omdat de bespreking op de laatste dag van de termijn van het financieringsvoorbehoud was ingepland, met nota bene de directeur-grootaandeelhouder van de financier, moet het ook voor Zevenhuis duidelijk zijn geweest dat het gesprek zou gaan over de financiering, ook al kende zij de e-mail van 3 oktober 2022 op dat moment nog niet.

6.9.

Intal heeft een gezamenlijke verklaring overgelegd van [naam 4] en [naam 3] . Deze luidt, voor zover van belang:

Op 3 oktober 2022 was er nog geen definitief ontwerp, was er een probleem met de stroomvoorziening ter plaatse, was er nog geen overeenstemming over de JV-overeenkomst en was er nog geen overeenstemming over de huurovereenkomst. Dit alles, in combinatie met de zeer snel veranderende marktomstandigheden, heeft er voor gezorgd dat [bedrijf 1] op dat moment onvoldoende vertrouwen had in het financieren van het project. Bij email van 3 oktober 2022 heeft [bedrijf 1] dit aan Intal meegedeeld. Tevens heeft [bedrijf 1] Intal in dezelfde email B.V. geadviseerd om in contact te treden met Zevenhuis om verlenging van de ontbindende voorwaarden als omschreven in artikel 12 van Pro de kopovereenkomst te vragen.

Op verzoek van de heer [naam 7] heeft [bedrijf 1] op 5 oktober 2022, dus vóór het aflopen van de ontbindingstermijn een gesprek gevoerd met Zevenhuis. De reden hiervoor was tweeledig. Ten eerste was op dat moment de heer [naam 7] op vakantie en ten tweede wilden Intal en [bedrijf 1] duidelijk maken aan Zevenhuis dat [bedrijf 1] op dat moment niet bereid was om te financieren en wat daarvan de reden was. In het gesprek werd Zevenhuis vertegenwoordigd door [naam 1] en [naam 5] en namens [bedrijf 1] waren [naam 4] en [naam 3] aanwezig. Tijdens het gesprek is door [naam 4] ondubbelzinnig aan Zevenhuis meegedeeld dat [bedrijf 1] op dat moment niet over kon gaan tot financiering om de redenen die hiervoor al genoemd zijn. Daarbij heeft [bedrijf 1] bovendien aangedrongen op verlenging van de ontbindingstermijn. Zevenhuis kon tijdens het gesprek geen verlenging van de termijn toezeggen, omdat de heren [naam 1] en [naam 5] daarvoor in overleg moesten treden met de aandeelhouders van Zevenhuis.

Er kan dus bij Zevenhuis geen enkele twijfel over zijn geweest dat en waarom [bedrijf 1] op dat moment niet zou financieren.

Na voornoemd gesprek heeft [bedrijf 1] de heer [naam 7] geïnformeerd en heeft de heer [naam 7] vervolgens per email aan Zevenhuis een beroep gedaan op het financieringsvoorbehoud.

Wij hebben begrepen dat Zevenhuis in de procedure heeft aangegeven dat [naam 4] tijdens het gesprek nauwelijks op de hoogte zou zijn geweest van het plan van Intal, het plan net pas op zijn bureau te hebben gekregen en niet bekend te zijn met het gebied. Wij verklaren dat dit onjuist is. Het dossier is inhoudelijk behandeld door meerdere medewerkers waaronder [naam 3] . [naam 3] was van alle details op de hoogte en het dossier is uitgebreid met [naam 4] besproken. [naam 4] was juist meegegaan, zodat Zevenhuis zich ervan kon overtuigen dat [bedrijf 1] een

serieuze partij was, dat [bedrijf 1] serieuze belangstelling had, maar dat [bedrijf 1] meer tijd nodig had om tot een weloverwogen beslissing te komen.

Tevens zou zijn aangegeven dat [bedrijf 1] tijdens het gesprek niet gezegd zou hebben dat [bedrijf 1] niet tot financiering zou overgaan dan wel dat door Intal een beroep zou worden gedaan op de ontbindende voorwaarde. Ook zou er niet gesproken zijn over het verlengen van de ontbindende voorwaarde. Wij verklaren dat dit onwaar is. Al deze genoemde punten waren juist het doel van het gesprek.

6.10.

Zevenhuis heeft een verklaring overgelegd van [naam 5] , die, onder meer, luidt:

De bespreking met [naam 4] en mevrouw [naam 3] verliep prettig en ongedwongen en tijdens het gesprek is met [bedrijf 1] gesproken over het plan van Intal op het bedrijventerrein Zevenhuis. Daarbij viel het ons op dat het leek alsof [naam 4] beperkt van het plan van Intal op de hoogte was en pas een paar dagen voor de bespreking het plan had gezien en daarover was geïnformeerd. [naam 4] heeft tijdens de bespreking aangegeven dat hij de regio waar Intal het plan wilde ontwikkelen niet echt kende en hij niet een volledige indruk had van het plan. (…) Tijdens het gesprek liet [naam 4] wel doorschemeren dat hij een dergelijk project eventueel bij een aantal Duitse beleggers wilde gaan voorleggen.

Tijdens de bespreking heeft [naam 4] ook aangegeven dat hij geen contractspartij is bij de koopovereenkomst tussen Intal en Zevenhuis en dat hij zich daar ook niet mee ging bemoeien. Hij ging kijken of het plan voor hem haalbaar was. Over een ontbinding of verlenging van de ontbindingstermijn is door [naam 4] dan ook geen uitspraak gedaan. Dat was volgens [naam 4] niet aan hem.

6.11.

Daarnaast heeft Zevenhuis een verklaring overgelegd van [naam 1] . Deze heeft verklaard dat hij niet goed wist wat hij van het gesprek moest maken en dat [naam 4] tijdens het gesprek weinig liet doorschemeren over waar hij in zijn besluitvormingsproces was. Daarnaast verklaarde hij, onder meer:

[naam 4] hield het allemaal algemeen en oriënterend. Alsof hij niet volledig van het project op de hoogte was. (…) [bedrijf 1] heeft in iedere geval niet aangeven dat hij niet zou financieren. Het bleef eerder hangen. Vanuit onze zijde is gevraagd of [bedrijf 1] op een verlenging van de termijn van het financieringsvoorbehoud aanstuurde. Omdat wij het gevoel hadden dat hij daar naar toe wilde. Er is toen door [naam 4] aangegeven dat dat niet aan hem was maar aan Intal. Er is toen met geen woord gesproken over een ontbinding. Dat lijkt te volgen uit de verklaring van [naam 5] , maar dat is niet juist. (…) De conclusie van het gesprek was dat [bedrijf 1] op onze vraag of de financiering rond zou komen zei dat hij ging kijken wat voor hen haalbaar was. Het had ons niet verbaasd als die zelfde dag nog het bericht zou komen van Intal dat de financiering rond was gekomen. Maar het verbaasde ons na het gesprek met [bedrijf 1] ook niet dat er om verlenging werd verzocht. De punten die in de e-mail van 3 oktober 2022 van [bedrijf 1] aan Intal staan (en die wij pas veel later hebben ontvangen) zijn in het gesprek van 5 oktober met [bedrijf 1] in het geheel niet aan de orde gekomen. Dat is toch vreemd. Er is niet gezegd van de zijde van [bedrijf 1] dat er eerst nog een definitief ontwerp moest worden gemaakt, dat de stroomoplossing een probleem was of dat de joint venture of de huurovereenkomst nog moest worden gefinaliseerd. Al die punten in de e-mail van 3 oktober 2022 zijn niet aan de orde geweest. [bedrijf 1] heeft ons überhaupt niet eens verteld dat hij een e-mail aan Intal had gestuurd. [bedrijf 1] heeft tijdens de bespreking op 5 oktober 2022 ook niet gezegd, dat de financiering niet rond zou komen. Het bleef vaag en daar putten wij ook de hoop uit dat de financiering toch nog tijdig rond zou komen.

6.12.

Uit de verklaring van [naam 4] en [naam 3] blijkt onder meer dat volgens hen is gesproken over de haalbaarheid van het plan en dat [naam 4] heeft toegelicht dat er nog geen definitief ontwerp was, er een probleem bestond met de stroomvoorziening ter plaatse, er nog geen overeenstemming bestond over een joint venture-overeenkomst en er nog geen overeenstemming was over een huurovereenkomst. In de e-mails van 5, 7 en 14 oktober 2022 (zie 3.10, 3.13 en 3.14 hierboven) heeft Intal naar die toelichting verwezen.

6.13.

De verklaring van [naam 4] en [naam 3] vindt steun in de verklaringen van [naam 1] en [naam 5] , waar deze verklaren dat (zij het gevoel hadden dat) [naam 4] aanstuurde op een verlenging van de financieringstermijn, dat nog onduidelijk was of het plan haalbaar was en dat [naam 4] zich niet uitliet over ontbinding van de koopovereenkomst. Ter zitting in hoger beroep hebben [naam 1] en [naam 5] in aanvulling hierop verklaard dat wel duidelijk was dat [naam 4] ‘viste naar’ een verlenging. In lijn hiermee heeft Zevenhuis in de inleidende dagvaarding gesteld:
“Op 5 oktober 2022 hebben Zevenhuis, Intal en [bedrijf 1] een bespreking met elkaar gehad over de ontbindende voorwaarden. Tijdens dat gesprek heeft Intal om verlenging van de ontbindende voorwaarden verzocht.”.Weliswaar was Intal niet aanwezig bij de bespreking van 5 oktober 2022, zodat hier zal zijn bedoeld dat het desbetreffende verzoek namens Intal is gedaan. Hieruit blijkt echter wel dat Zevenhuis bij de aanvang van deze procedure zelf nog ervan uitging dat verlenging van de ontbindende voorwaarden aan bod was gekomen tijdens de bespreking van 5 oktober 2022.

Voor het overige zijn de verklaringen van [naam 1] en [naam 5] weinig specifiek, afgezet tegen de e-mail van 3 oktober 2022, de concrete verklaring van [naam 4] en [naam 3] en ook afgezet tegen de conclusie van antwoord in voorwaardelijke reconventie van Zevenhuis zelf. In die conclusie is onder meer opgenomen:
“ [naam 4] liet aan Zevenhuis weten dat hij het plan net pas op zijn bureau had gekregen en dus nauwelijks op de hoogte was van het plan. Ook liet [naam 4] weten dat hij niet bekend [was] met het gebied waar het plan zou worden gerealiseerd en dat hij eraan twijfelde of het plan van Intal wel een haalbare business case was. Verder liet [naam 4] weten dat de gestegen rente ervoor zou zorgen dat het nog lastiger zou zijn om een financiering te verkrijgen. Van een ondertekening van de joint-venture overeenkomst op 30 september 2022 was dan ook geen sprake.”.De latere verklaringen van [naam 5] en [naam 1] zijn dus aanzienlijk minder concreet over de inhoud van de bespreking van 5 oktober 2022 dan de eerdere uitlatingen daarover van Zevenhuis in haar processtukken.

6.14.

Dat [naam 4] het allemaal algemeen, oriënterend en vaag liet en dat het gesprek over ‘kleine luchtige dingen’ ging, zoals [naam 1] en [naam 5] (ook nog ter zitting in hoger beroep) hebben verklaard, acht het hof bovendien niet geloofwaardig. Intal had Zevenhuis en [bedrijf 1] immers samengebracht met het oog op het, op die dag, verstrijken van het financieringsvoorbehoud, waarbij [naam 4] bij uitstek de positie en het gezag had om de knelpunten over het voetlicht te brengen. Het is niet goed voorstelbaar dat [naam 4] , directeur-grootaandeelhouder van de financier van het project van Intal, onvoorbereid zou aanschuiven bij een bespreking met Zevenhuis, als verkoper, om het vervolgens allemaal in het vage te laten. Hierbij komt dat Zevenhuis in haar brief van 6 oktober 2022, in reactie op de ontbinding van de koopovereenkomst door Intal, in het geheel geen blijk heeft gegeven van verbazing over die ontbinding. Een dergelijke reactie zou wel te verwachten zijn geweest als [naam 4] daadwerkelijk onvoldoende duidelijk was geweest en bij Zevenhuis zelfs nog de hoop en verwachting bestonden dat de financiering nog wel op tijd rond zou komen. Het hof hecht dus op dit punt niet de waarde aan de verklaringen van [naam 1] en [naam 5] die Zevenhuis hieraan gehecht wenst te zien.

6.15.

Het hof passeert het aanbod van Zevenhuis om [naam 1] , [naam 5] , [naam 4] en [naam 3] te doen horen, omdat dit aanbod onvoldoende specifiek en ter zake dienend is. Deze getuigen moeten immers met het voorgaande geacht worden hun verklaringen te hebben afgelegd op de door Zevenhuis in 4.20 van de memorie van grieven gestelde punten. Ook de nadere toelichtingen van [naam 1] , [naam 5] en [naam 3] ter zitting in hoger beroep zijn bij de beoordeling betrokken. Zevenhuis heeft niet nader aangegeven in hoeverre deze getuigen meer of anders kunnen verklaren dan zij al hebben gedaan.

6.16.

Intal heeft middels de uitlatingen van [naam 4] tijdens de bespreking op 5 oktober 2022 voldoende aannemelijk gemaakt dat [bedrijf 1] op dat moment nog niet bereid was de aankoop te financieren. Aan Zevenhuis zijn bovendien de redenen hiervoor uit de doeken gedaan. In het midden kan blijven of [naam 4] tijdens de bespreking al dan niet expliciet een beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud. Nog los van dat het inroepen van het voorbehoud niet aan [naam 4] was maar aan Intal, moet het voor Zevenhuis in ieder geval duidelijk zijn geweest dat er geen financiering was verkregen en dat werd gevraagd om, dan wel ’gevist naar’, een verlenging van de termijn. Intal heeft de afwijzing van de financiering nog eens bevestigd met haar e-mails van 5 oktober 2022 - getiteld “Ontbinding koopovereenkomst” -, 7 en 14 oktober 2022 (zie 3.10, 3.13 en 3.14 hierboven). Deze e-mails laten aan duidelijkheid niets te wensen over. Dat Zevenhuis in september 2022 nog geruststellende berichten had ontvangen van Intal, zoals Zevenhuis stelt, doet aan die duidelijke boodschap begin oktober 2022 niets af.

6.17.

De toelichting van [naam 4] en Intal op de afwijzing was voldoende concreet. Voor zover bij Zevenhuis vragen leefden over de overwegingen van [bedrijf 1] of de inspanningen van Intal, of indien zij alles nog eens zwart-op-wit had gewild, had het op haar weg gelegen deze vragen tijdens of kort na de bespreking op te werpen. Dit heeft zij nagelaten. Haar brief van 6 oktober 2022 (zie 3.12 hierboven) volstaat in dit verband niet. Hierin zijn enkel twijfels geuit over het rechtsgeldig inroepen van het financieringsvoorbehoud en is niet concreet gevraagd om een nadere toelichting of onderbouwende stukken. Intal heeft bovendien op 19 december 2022 de e-mail van [naam 3] van 3 oktober 2022 aan Zevenhuis doorgestuurd. Welke andere documentatie nodig zou zijn geweest ter onderbouwing van de beslissing van [bedrijf 1] en/of de inspanningen van Intal is niet duidelijk geworden.

6.18.

Overigens
heeftIntal haar inspanningen nog verder onderbouwd, middels, onder meer, haar e-mail aan Zevenhuis van 14 oktober 2022, waarin zij opsomt welke gegevens aan [bedrijf 1] zijn verstrekt en welke werkzaamheden zij heeft verricht (zie 3.14 hierboven). Daarnaast heeft Intal een e-mail overgelegd van [naam 3] van 19 december 2022. Hierin is een opsomming opgenomen van tien overleggen in de periode 8 september tot 12 oktober 2022 tussen Intal en [bedrijf 1] , al dan niet met de gemeente, Palazzo (een architectenbureau) en Zevenhuis.

6.19.

Volgens Zevenhuis heeft Intal met deze opsommingen van activiteiten onvoldoende geconcretiseerd dat zij zich daadwerkelijk heeft ingespannen om tijdig financiering van [bedrijf 1] te verkrijgen. De aangetoonde inspanningen van Intal geven geen blijk van voldoende urgentie en daarnaast is niet toegelicht wat Intal heeft gedaan om vastgelopen onderhandelingen vlot te trekken, aldus Zevenhuis.

6.20.

Het hof volgt Zevenhuis hierin niet. De opsommingen geven er juist blijk van dat Intal vrijwel voortdurend de vinger aan de pols hield en, in samenspraak met [bedrijf 1] , de voor de samenwerking benodigde stappen zette. Hierbij horen gesprekken met de gemeente over de stroomvoorziening, onderhandelingen over overeenkomsten en het opvragen en bespreken van offertes. Intal was niet gehouden Zevenhuis te berichten over de exacte inhoud van de gevoerde gesprekken, onder meer omdat uit niets is gebleken dat deze (door toedoen van Intal) zijn vastgelopen. Zoals ook blijkt uit de e-mail van [naam 3] van 3 oktober 2022 en de inhoud van de bespreking op 5 oktober 2022 waren de gesprekken nog gaande, maar was eenvoudigweg meer tijd nodig om de nog openstaande punten te finaliseren en op te lossen. Een en ander nog daargelaten de onbetwist gebleven moeilijke economische omstandigheden.

6.21.

Het hof volgt Zevenhuis evenmin in haar stelling dat Intal bewust een zeer algemeen, incongruent en diffuus beeld heeft geschetst van de redenen van het niet tijdig rondkomen van de financiering en de rol van haar inspanningen daarin. Dat Intal Zevenhuis in dit verband zou hebben voorgespiegeld dat een samenwerking met [bedrijf 1] überhaupt niet meer mogelijk zou zijn gelet op de economische omstandigheden, vindt, zoals Zevenhuis zelf ook lijkt te onderkennen, geen steun in de stukken. Naar het oordeel van het hof heeft Intal al het redelijk mogelijke gedaan om (tijdig) financiering voor het perceel te verkrijgen. De overeengekomen termijn was kennelijk te kort om dit te bewerkstelligen.

6.22.

Zevenhuis stelt verder dat Intal het financieringsvoorbehoud alleen al niet rechtsgeldig heeft ingeroepen omdat zij de hiertoe strekkende e-mail aan de notaris een dag te laat heeft verstuurd, zonder hierbij een schriftelijke afwijzing door [bedrijf 1] over te leggen, zoals bedoeld in artikel 12 lid 3 van Pro de koopovereenkomst. Een e-mail volstond volgens Zevenhuis bovendien niet, omdat het beroep op het financieringsvoorbehoud per aangetekende brief met bericht van ontvangst of een deurwaardersexploot had moeten geschieden (artikel 22 lid 5 van Pro de koopovereenkomst). Artikel 12 lid 3 van Pro de koopovereenkomst bepaalt verder expliciet dat bij niet-nakoming van de documentatieplicht en vormvoorschriften de eventueel vervulde voorwaarde haar ontbindende werking mist. Afwijking hiervan staat haaks op deze expliciet opgeschreven partijwil, aldus Zevenhuis.

6.23.

Het hof verwerpt dit betoog, mede met het oog op de in deze zaak te hanteren uitlegmaatstaf (zie 6.2 t/m 6.5 hierboven). Hierbij komt dat, zoals hiervoor ook is overwogen, [naam 4] de beslissing van [bedrijf 1] voldoende duidelijk heeft toegelicht tijdens de bespreking op 5 oktober 2022. Zevenhuis betwist bovendien niet dat de e-mails van 5 en 6 oktober 2022 van Intal zowel haar als de notaris hebben bereikt. Zij heeft hierop vrijwel direct gereageerd. In het licht van de met de overeengekomen vormvereisten beoogde rechtszekerheid, kan Zevenhuis Intal bij die stand van zaken niet tegenwerpen dat zij op die wijze met haar en met de notaris heeft gecommuniceerd.

6.24.

Intal heeft erop mogen vertrouwen dat zij met de toelichting door [naam 4] op 5 oktober 2022 en het versturen van de e-mails op 5 en 6 oktober 2022 had voldaan aan haar verplichtingen op grond van artikel 12 van Pro de koopovereenkomst. Dat partijen nadien in gesprek zijn gebleven over de ontwikkeling van het perceel doet hieraan niets af en maakt op zichzelf evenmin dat de berichtgeving zijdens Intal onduidelijk was. Immers, Zevenhuis heeft niet ingestemd met een verlenging van de termijn van het financieringsvoorbehoud; de verdere gesprekken en onderhandelingen zouden dan ook hooguit nog gericht kunnen zijn geweest op het sluiten van een nieuwe koopovereenkomst, zoals Intal ook voorstelde in haar e-mails.

6.25.

Met het voorgaande is voldaan aan de inhoud, ratio en strekking van het overeengekomen financieringsvoorbehoud: Intal heeft niet lichtvaardig een beroep gedaan op het voorbehoud en Zevenhuis heeft kunnen beoordelen of Intal zich voldoende heeft ingespannen om een financiering te verkrijgen. Dit beroep op het financieringsvoorbehoud is bovendien tijdig gedaan. Reeds hierom - en wat verder ook zij van de (suggestieve) opmerkingen van Zevenhuis over ‘de lichtzinnige opportunistische houding’ van Intal, het ‘bewust schermen’ door Intal met de concerngarantie en het ‘bewust optrekken van een rookgordijn’ door Intal - is het beroep op het financieringsvoorbehoud niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar, zoals Zevenhuis nog heeft gesteld.

6.26.

Dit betekent dat Intal het financieringsvoorbehoud rechtsgeldig heeft ingeroepen en dat de koopovereenkomst is ontbonden. De rechtbank heeft de vorderingen van Zevenhuis dan ook terecht afgewezen en haar in de proceskosten veroordeeld. De grieven in principaal hoger beroep falen.

In incidenteel hoger beroep

6.27.

De aanduiding van Intal van haar incidentele hoger beroep is in haar processtuk niet eenduidig; zij noemt dit de ene keer zelfstandig en de andere keer voorwaardelijk. Uit haar grieven en de toelichting daarbij blijkt echter dat het incidentele hoger beroep zelfstandig is ingesteld. Met haar eerste grief in incidenteel hoger beroep komt Intal op tegen het oordeel van de rechtbank dat de schriftelijke afwijzing van [bedrijf 1] tegelijk met het beroep op de ontbindende voorwaarde had moeten worden overgelegd. In artikel 12 lid 3 van Pro de koopovereenkomst is niet bepaald wanneer de afwijzing van de financier moet worden overgelegd, aldus Intal.

6.28.

Intal grieft hiermee tegen het, in conventie gegeven, oordeel van de rechtbank dat de schriftelijke afwijzing van [bedrijf 1] tegelijk met het beroep op de ontbindende voorwaarde had moeten worden overgelegd. Omdat in principaal hoger beroep het, voor Intal gunstige, oordeel van de rechtbank in conventie in stand blijft, faalt deze grief wegens gebrek aan belang.

6.29.

Grief 2 luidt dat de rechtbank de vorderingen in reconventie ten onrechte heeft afgewezen, waarbij zij de grondslag van de vordering van Intal geheel onbesproken heeft gelaten. Deze grondslag is gelegen in een toerekenbare tekortkoming van Zevenhuis c.q. onrechtmatig handelen, door de overeenkomst eenzijdig te wijzigen en niet te bespreken. Daardoor heeft Intal hier overheen gelezen, reden waarom zij uiteindelijk ernstig is benadeeld, met de door haar geleden schade tot gevolg, aldus steeds Intal.

6.30.

De rechtbank overwoog als volgt:

Ten aanzien van de gestelde toerekenbare tekortkoming overweegt de rechtbank dat er geen contractuele verplichting tot verlenging voor Zevenhuis gold. De koopovereenkomst noemt enkel de mogelijkheid van verlenging. In hetgeen Intal heeft aangevoerd ziet de rechtbank geen reden om aan te nemen dat desondanks een verplichting voor Zevenhuis zou zijn ontstaan. Dat de termijn van het financieringsvoorbehoud voorafgaand aan ondertekening van de schriftelijke koopovereenkomst van zeven naar vier weken is gegaan - wat daar ook van zij - doet daaraan niet af. Van onduidelijkheid omtrent deze termijn is niet gebleken. Van een (aan Zevenhuis toe te rekenen) tekortschieten is dan ook geen sprake. Ook op deze grond is de vordering van Intal niet toewijsbaar.

6.31.

Het hof begrijpt deze overweging van de rechtbank aldus, dat zij daarmee heeft gerespondeerd op de door Intal genoemde grondslag van haar vordering. Ook de eenzijdige wijziging door Zevenhuis van de financieringstermijn is genoemd. Het hof neemt deze overweging over en maakt deze tot de zijne. Net als in eerste aanleg heeft Intal in hoger beroep niet onderbouwd waarom, niettegenstaande de tekst van artikel 12 lid 5 van Pro de koopovereenkomst, een verlengingsverplichting voor Zevenhuis zou zijn ontstaan. Het moge zo zijn dat Zevenhuis de financieringstermijn eenzijdig heeft aangepast, maar het lag vervolgens op de weg van Intal om, zo nodig met juridische bijstand, hierop actie te ondernemen. Dat zij dit heeft nagelaten, en kennelijk over de aanpassing heen heeft gelezen, moet voor haar rekening en risico blijven. Zevenhuis heeft hiermee dus niet onzorgvuldig gehandeld en is evenmin tekortgeschoten in enige verplichting. Grief 2 in (voorwaardelijk) incidenteel hoger beroep slaagt dan ook niet.

Slotsom, kosten en bewijsaanbod

6.32.

Het hoger beroep heeft geen succes. Het bestreden vonnis wordt bekrachtigd. Het hof ziet geen aanleiding om Zevenhuis en Intal toe te laten tot bewijslevering, omdat zij geen bewijs hebben aangeboden van voldoende concrete stellingen die, indien bewezen, tot een andere uitkomst kunnen leiden. Zevenhuis is in principaal hoger beroep in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep. Intal is in incidenteel hoger beroep in het ongelijk gesteld en zal de kosten moeten dragen die hiermee gemoeid zijn. Het hof stelt de proceskosten als volgt vast:

in principaal hoger beroep

- griffierecht € 6.561,00

- salaris advocaat € 11.238,00 (tarief € 5.619,00, twee punten)

Totaal € 17.799,00

in incidenteel hoger beroep

- salaris advocaat € 2.580,00 (tarief € 1.290,00, twee punten).

7.Beslissing

Het hof:

in principaal en incidenteel hoger beroep

bekrachtigt het bestreden vonnis;

veroordeelt Zevenhuis in de proceskosten in principaal hoger beroep, tot nu vastgesteld op € 17.799,00;

veroordeelt Zevenhuis tot betaling van € 189,00 voor nasalaris, te vermeerderen met € 98,00 voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot als betekening van dit arrest plaatsvindt;

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

veroordeelt Intal in de proceskosten in incidenteel hoger beroep, tot nu vastgesteld op € 2.580,00, te vermeerderen met de wettelijke rente, als niet binnen veertien dagen na dit arrest aan de kostenveroordeling is voldaan.

Dit arrest is gewezen door mrs. I. de Greef, J.E. van der Werff en A.J.M. Lauvenberg en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 16 juni 2026.