ECLI:NL:GHAMS:2026:1906

• Datum uitspraak: 14 juli 2026
• Publicatiedatum: 14 juli 2026
• Zaaknummer: 200.350.969/01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: K. van Dijk; L.A.J. Dun; M. Mieras
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 5 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurprijsvermindering wegens lekkage in gehuurde bedrijfsruimte, ontbinding afgewezen

In deze zaak draait het om de huur van een bedrijfsruimte waarin een sportschool wordt geëxploiteerd en waar sprake is van ernstige lekkage. De kantonrechter kende een huurprijsvermindering toe en wees een beroep van verhuurder op een exoneratiebeding af, omdat verhuurder al bekend was met de lekkage bij het sluiten van de huurovereenkomst. De huurder werd veroordeeld tot betaling van een huurachterstand, maar ontbinding van de huurovereenkomst werd afgewezen.

In hoger beroep vorderde verhuurder vernietiging van het vonnis en ontbinding van de huurovereenkomst, terwijl huurder handhaving van het vonnis bepleitte. Het hof oordeelde dat de tekortkomingen van huurder niet ernstig genoeg waren voor ontbinding, mede gelet op investeringen van huurder in het gehuurde. De lekkage werd bevestigd als een gebrek dat recht geeft op huurprijsvermindering.

Het hof verwierp het standpunt van verhuurder dat zij niet op de hoogte was van de lekkage, onderbouwd met bewijs van eerdere lekkages en offertes voor herstelwerkzaamheden. Hierdoor kon verhuurder geen beroep doen op het exoneratiebeding. De toegewezen huurprijsvermindering werd als passend beoordeeld. Verzoeken tot hogere boetes en incassokosten werden afgewezen. Het hof bekrachtigde het vonnis en veroordeelde verhuurder in de proceskosten van het hoger beroep.

Uitkomst: Het hof bekrachtigt het vonnis dat ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd is, wijst huurprijsvermindering toe en verwerpt het beroep op het exoneratiebeding.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht

team I (handel)

zaaknummer : 200.350.969/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 10731986 CV EXPL 23-13175

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 14 juli 2026

in de zaak van

MEDISCH CENTRUM KEIZERSGRACHT HOLDING B.V. ,

gevestigd in Amsterdam,

appellante,

advocaat: mr. P. Thole te Amsterdam,

tegen

[geïntimeerde] h.o.d.n. [bedrijf] ,

wonend in [plaats] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam.

Partijen worden hierna MCKH en [geïntimeerde] genoemd.

1. De zaak in het kort

Deze zaak draait om de huur van een ruimte waarin een sportschool wordt geëxploiteerd. In het gehuurde is lekkage, reden waarom de kantonrechter een huurprijsvermindering heeft toegepast. Daarbij heeft de kantonrechter geoordeeld dat de verhuurder zich niet kan beroepen op een in de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst opgenomen exoneratiebeding, omdat de verhuurder al bekend was met de lekkage
voor het sluiten van de huurovereenkomst, zodat de verhuurder verplicht is om aan de huurder de schade te vergoeden die het gevolg is van de lekkage (het gebrek). De zaak is daarvoor naar de schadestaatprocedure verwezen. De huurder is veroordeeld tot betaling van een huurachterstand. Deze huurachterstand was volgens de kantonrechter niet ernstig genoeg om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Het hof bekrachtigt het vonnis.

2. Het geding in hoger beroep

MCKH is bij dagvaarding van 24 december 2024 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 4 oktober 2024 van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen MCKH als eiseres in conventie, verweerster in reconventie en [geïntimeerde] als gedaagde in conventie, eiser in reconventie.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven;

- memorie van antwoord, met producties;

- akte overlegging producties van MCKH;

- producties 16 tot en met 26 van [geïntimeerde] ;

- een usb-stick met video-opnamen;

- een brief namens MCKH.

Op 11 juni 2026 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Daarbij heeft mr. P. Thole namens MCKH en mr. D.A.J. Sturhoofd namens [geïntimeerde] het woord gevoerd aan de hand van overgelegde spreekaantekeningen. Ook hebben partijen vragen van het hof beantwoord.

Ten slotte is arrest gevraagd.

3. Feiten

Het hof gaat uit van de volgende feiten.

3.1.

MCKH heeft aan [geïntimeerde] bedrijfsruimte verhuurd aan [straat] 125 / [straat] 25 in [plaats] (hierna: het gehuurde). Het gaat om een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW, die door [geïntimeerde] gebruikt wordt als sportschool. Op de huurovereenkomst zijn de “algemene bepalingen huurovereenkomsten kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW” (hierna: de algemene bepalingen) van toepassing.

3.2.

De huur is aangegaan voor een initiële periode van vijf jaar en is ingegaan op 5 april 2022. De kale huurprijs bedroeg bij aanvang € 5.000,00 per maand en de totale huurprijs € 6.655,00 inclusief servicekosten en btw. Vanaf 1 april 2023 bedraagt de kale huur € 5.480,00 en de totale huurprijs € 7.235,80 inclusief servicekosten en btw. De huur moet uiterlijk op de eerste dag van de betreffende maand voldaan zijn.

3.3.

In de algemene bepalingen is – voor zover in deze zaak relevant – het volgende opgenomen:

10.3

Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade ten gevolge van een gebrek en Huurder kan in geval van een gebrek geen aanspraak maken op huurprijsvermindering en verrekening (…)

10.4

Het gestelde in artikel 10.3 is in de navolgende omstandigheden niet van toepassing:

(…)

-
indien Verhuurder een gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst kende en met Huurder daaromtrent geen nadere afspraken heeft gemaakt;

(…)

-
indien Verhuurder een gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst behoorde te kennen en Huurder daarvan middels zijn onderzoeksplicht in artikel 2.3 niet op de hoogte had kunnen of behoren te zijn dan wel dienaangaande geen onderzoek hoefde te doen.

(…)

17.1

17.1 Een in artikel 4.5 van de huurovereenkomst overeengekomen wijziging van de huurprijs vindt plaats op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI) (…) gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). De gewijzigde huurprijs wordt berekend volgens de formule: de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op de wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van de kalendermaand die ligt vier kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de kalendermaand die ligt zestien kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt

aangepast.

(…)

17.3

17.3 Een geïndexeerde huurprijs is opeisbaar verschuldigd, ook al wordt van de aanpassing aan Huurder geen afzonderlijke mededeling gedaan.

(…)

23.2

Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door Huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt Huurder aan Verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand.

(…)

28.1

In alle gevallen waarin (Ver)Huurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan (Ver)Huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen (Ver)Huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of Huurder tot ontruiming te dwingen, is (Ver)Huurder verplicht alle daarvoor gemaakte kosten (…) aan (Ver)Huurder te voldoen.

3.4.

Op 2 januari 2023 heeft [geïntimeerde] melding gemaakt van ernstige wateroverlast in het gehuurde.

3.5.

[geïntimeerde] heeft de betaling van de huur voor januari en februari 2023 daarna opgeschort.

4. Procedure bij de kantonrechter

4.1.

MCKH heeft in conventie – na eiswijziging – bij de kantonrechter gevorderd om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst te ontbinden en [geïntimeerde] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling van € 17.818,10. Dit bedrag is opgebouwd uit € 13.310,00 aan hoofdsom, € 3.600,00 aan contractuele boete en € 908,10 aan incassokosten. Daarnaast heeft MCKH de wettelijke handelsrente gevorderd over dit bedrag en een gebruiksvergoeding van € 7.235,80 per maand, vanaf het moment van ontbinding van de huurovereenkomst totdat [geïntimeerde] het gehuurde daadwerkelijk heeft ontruimd. Tot slot heeft MCKH de proceskosten gevorderd.

4.2.

In reconventie heeft [geïntimeerde] – samengevat – gevorderd:

• een verklaring voor recht dat het gehuurde gebreken vertoont die een huurprijsvermindering rechtvaardigen van 75% op de huur van januari en februari 2023 en van 29 september tot en met 30 november 2023 en een huurprijsvermindering van 50% vanaf december 2023 totdat de gebreken zijn verholpen;
• een verklaring voor recht dat de huuropschorting gerechtvaardigd is en MCKH te veroordelen tot terugbetaling van de teveel betaalde huur, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente;
• een verklaring voor recht dat MCKH jegens [geïntimeerde] schadeplichtig is, met veroordeling tot betaling van schadevergoeding nader op te maken bij staat, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente; en
• MCKH te veroordelen in de proceskosten.

4.3.

De kantonrechter heeft de vorderingen van MCKH in conventie tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde afgewezen, omdat de omvang van de huurachterstand ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt. De kantonrechter heeft [geïntimeerde] veroordeeld tot betaling van achterstallige huurpenningen, de contractuele boete en buitengerechtelijke incassokosten. In reconventie heeft de kantonrechter een huurprijsvermindering van 50% toegewezen over de periode januari en februari 2023 en 29 september tot en met 30 november 2023 en een huurprijsvermindering van 25% over de periode vanaf 1 december 2023 tot de dag dat de lekkage is verholpen. Voor wat betreft de door [geïntimeerde] geleden schade, die het gevolg is van het gebrek (ernstige wateroverlast), heeft de kantonrechter geoordeeld dat MCKH schadeplichtig is jegens [geïntimeerde] , met verwijzing naar de schadestaatprocedure voor de begroting van de geleden schade. De kantonrechter heeft daartoe geoordeeld dat aan MCKH geen beroep op de exoneratieclausule toekomt, omdat MCKH bij het sluiten van de huurovereenkomst al op de hoogte was van het gebrek.

5. Vordering in hoger beroep

5.1.

MCKH vordert vernietiging van het bestreden vonnis en alsnog – uitvoerbaar bij voorraad – toewijzing van de vorderingen van MCKH en afwijzing van de vorderingen van [geïntimeerde] , met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten in beide instanties, met nakosten en rente.

5.2.

Volgens [geïntimeerde] moet het hof de vorderingen van MCKH afwijzen en het vonnis bekrachtigen, met – uitvoerbaar bij voorraad – veroordeling van MCKH in de kosten van het geding in hoger beroep.

6. Beoordeling

Ontbinding en ontruiming

6.1.

MCKH betoogt met haar grieven dat de tekortkoming van [geïntimeerde] de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde wel rechtvaardigt. MCKH wijst erop dat [geïntimeerde] twee huurtermijnen onbetaald heeft gelaten, dat hij heeft nagelaten de indexering van de huur te betalen en dat hij structureel de huur te laat heeft betaald. Volgens MCKH heeft de kantonrechter ten onrechte in de beslissing meegenomen dat MCKH niet heeft aangetoond dat de aanzegging van de huurverhoging [geïntimeerde] heeft bereikt. Op grond van de huurovereenkomst is die huurverhoging namelijk ook zonder aanzegging verschuldigd. Volgens MCKH had de contractuele boete daarnaast voor veertien maanden moeten worden toegewezen, in plaats van negen, en heeft [geïntimeerde] ook na het vonnis diverse malen te weinig betaald. Alles bij elkaar rechtvaardigen deze omstandigheden volgens MCKH ontbinding van de huurovereenkomst.

6.2.

Het hof overweegt als volgt. Uit vaste jurisprudentie volgt dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op ontbinding van de overeenkomst. Daarbij kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn. MCKH heeft haar standpunt dat [geïntimeerde] ook na het vonnis diverse malen te weinig heeft betaald, in het geheel niet (met cijfers) onderbouwd. Het hof oordeelt dat de overige tekortkomingen van [geïntimeerde] die MCKH heeft aangevoerd – als deze zouden komen vast te staan – niet ernstig genoeg zijn om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Voor dat oordeel is van belang dat de vordering is gebaseerd op de (hierboven onder 6.1 genoemde) tekortkomingen van [geïntimeerde] uit het verleden. Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat die tekortkomingen destijds niet van voldoende gewicht waren om de ontbinding te rechtvaardigen. Tijdens de mondelinge behandeling hebben beide partijen voorts medegedeeld dat aan het vonnis is voldaan, zodat op dit moment niet is gebleken van een huurachterstand. Bij zowel het oordeel van de kantonrechter als het oordeel van het hof woog respectievelijk weegt mee dat [geïntimeerde] – zoals hij onbetwist heeft gesteld – voor € 140.000,00 in het gehuurde heeft geïnvesteerd en dit nog niet heeft terugverdiend.

De lekkage vormt een gebrek dat huurprijsvermindering rechtvaardigt

6.3.

Met haar grieven betoogt MCKH verder dat de door [geïntimeerde] gestelde wateroverlast geen huurprijsvermindering rechtvaardigt, omdat deze overlast niet van zodanige omvang is als door [geïntimeerde] gesteld. Door MCKH is alles geprobeerd om te pogen de overlast zoveel mogelijk te beperken, dit onder andere door de VvE aan te sporen om spoedige actie te ondernemen. De lekkages zijn bovendien te wijten aan de verbouwingswerkzaamheden die [geïntimeerde] zelf heeft verricht. Het hof begrijpt deze stellingen van MCKH zo, dat zij betoogt dat de lekkage niet kan worden aangemerkt als een gebrek aan het gehuurde, althans geen gebrek dat een (zodanige) huurprijsvermindering als door de kantonrechter toegewezen rechtvaardigt.

6.4.

Voor het hof staat vast dat de lekkages in het gehuurde een gebrek vormen. [geïntimeerde] heeft een veelvoud aan e-mails overgelegd waarin MCKH verspreid over 2023 en 2024 op de lekkages wordt gewezen en waarin ook wordt beschreven hoe het personeel van [geïntimeerde] structureel bezig is met het bestrijden van de wateroverlast die ontstaat of is ontstaan als gevolg van de lekkage. [geïntimeerde] heeft daarnaast foto’s en video’s overgelegd, waarop – ook op verschillende momenten – onder meer te zien is hoe water langs de muren naar beneden stroomt, hoe water langs de plafondlamp – bijna als een douchestraal – het gehuurde instroomt, hoe op verschillende plekken in het gehuurde plassen op de vloer zijn ontstaan en in één ruimte zelfs een laag water staat van minstens enkele centimeters hoog. De stelling van MCKH, dat de ruimtes in het gehuurde meer gebruikt konden worden dan door [geïntimeerde] uiteen is gezet, is daarentegen op geen enkele wijze onderbouwd. Datzelfde geldt voor het standpunt dat de lekkages veroorzaakt zijn door de verbouwing die door [geïntimeerde] is uitgevoerd in het gehuurde. Ook de stelling van MCKH dat zij alles in het werk heeft gesteld om de overlast zoveel mogelijk te beperken, acht het hof onvoldoende toegelicht. MCKH heeft er slechts op gewezen dat zij op herstel heeft aangedrongen bij de VvE, maar gesteld noch gebleken is dat zij (juridische) vervolgstappen heeft gezet toen de VvE kennelijk niet tot (voldoende) actie overging. Dat had MCKH wel moeten doen. Voor het hof staat daarmee vast dat de lekkage een gebrek in het gehuurde vormt: het betreft – naar de wettelijke definitie van artikel 7:204 lid 2 BW – een staat van het gehuurde die maakt dat het gehuurde aan [geïntimeerde] niet het (huur)genot heeft kunnen verschaffen dat hij bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten. Dat brengt mee dat [geïntimeerde] aanspraak maakt op een huurprijsvermindering.

MCKH was op de hoogte van het gebrek

6.5.

Dit wordt niet anders door het beroep van MCKH op de exoneratieclausule (artikel 10.3 van de algemene bepalingen) die hierboven onder 3.3 is opgenomen. In deze clausule is onder meer aansprakelijkheid van MCKH voor schade als gevolg van een gebrek en het recht op huurprijsvermindering uitgesloten. De kantonrechter heeft geoordeeld dat MCKH op deze clausule geen beroep mocht doen, omdat MCKH al op de hoogte was van de lekkageproblematiek
voordat de huurovereenkomst gesloten werd. Daarmee is volgens de kantonrechter de uitzondering van artikel 10.4 van de algemene bepalingen van toepassing. De kantonrechter heeft daarom een huurprijsvermindering toegepast en geoordeeld dat MCKH jegens [geïntimeerde] schadeplichtig is. MCKH heeft hiertegen grieven gericht.

6.6.

MCKH voert aan dat zij voor het sluiten van de huurovereenkomst niet op de hoogte was van de lekkageproblematiek. De laatste lekkage dateerde volgens MCKH uit 2020 en daarna deden zich geen problemen meer voor. Ook de eerste acht maanden van de huurovereenkomst heeft zich geen lekkage voorgedaan. Als deze problematiek al speelde op het moment van het sluiten van de huurovereenkomst, dan zou er eerder na dat moment lekkage zijn opgetreden. Daarnaast was er ook geen reden om [geïntimeerde] te informeren over eerdere lekkages, omdat die waren opgelost. Dat MCKH in 2018 heeft geprocedeerd tegen de VvE over lekkage in het gehuurde brengt volgens MCKH ook niet mee dat zij [geïntimeerde] daarover had moeten informeren. Omdat MCKH niet bekend was met de problematiek beroept zij zich op het exoneratiebeding. Volgens MCKH volgt daaruit dat zij niet schadeplichtig is jegens [geïntimeerde] en kan [geïntimeerde] geen aanspraak maken op huurprijsvermindering.

6.7.

Het hof verwerpt het standpunt dat MCKH niet op de hoogte was van het gebrek op grond van het volgende. Tegenover de stelling van MCKH dat de laatste lekkage dateert uit 2020, heeft [geïntimeerde] onbetwist gesteld dat de opstalverzekeraar van MCKH aan hem heeft medegedeeld dat zich in 2021 nog een schade heeft voorgedaan, doordat – ook toen – het water via de kozijnen naar binnen drong. Daarnaast heeft het bedrijf Vochtweg B.V. (hierna: Vochtweg) op 16 januari 2021 een offerte aan MCKH uitgebracht waarin onder meer is vermeld “de problematiek van de plotselinge lekkage via de ramen van de kelder” waarbij een oplossingsmogelijkheid en daarbij behorende kostenpost is opgenomen voor “afdichting aanbrengen op de wanden 56m2.” Daaruit leidt het hof af dat MCKH op dat moment ervan op de hoogte was dat de ramen en de wanden niet waterdicht waren. Uit hetgeen MCKH hierover naar voren heeft gebracht blijkt dat zij de aanbevelingen van Vochtweg niet heeft opgevolgd, maar dat zij voor een andere – provisorische en kennelijk niet effectieve – oplossing heeft gekozen. In haar stelling dat zij de bedoelde offerte van Vochtweg niet heeft aangevraagd of gekregen, kan MCKH niet worden gevolgd, gezien het feit dat MCKH na deze offerte wel werkzaamheden door Vochtweg heeft laten verrichten (zij het andere, goedkopere werkzaamheden), hetgeen blijkt uit betalingen die MCKH aan Vochtweg heeft gedaan. MCKH had deze voorgeschiedenis van herhaalde lekkages met [geïntimeerde] moeten bespreken bij het aangaan van de huurovereenkomst. Dat er ook een periode geen lekkage is geweest, maakt dit niet anders.

6.8.

Het voorgaande brengt mee dat aan MCKH geen beroep op het exoneratiebeding toekomt, hetgeen ertoe leidt dat zij op grond van artikel 7:208 BW aansprakelijk is voor de schade die is ontstaan als gevolg van het gebrek en dat [geïntimeerde] aanspraak kan maken op huurprijsvermindering.

De hoogte van de huurprijsvermindering

6.9.

MCKH maakt bezwaar tegen de hoogte van de huurprijsvermindering. Zij wijst er in dat kader op dat er ook (lange) periodes zonder lekkage zijn geweest en dat – ook ten tijde van de lekkages – een groot deel van het gehuurde alsnog kon worden gebruikt.

6.10.

Het hof stelt allereerst vast dat in het algemeen de huurder recht heeft op een huurprijsvermindering tot het moment dat het gebrek is
verholpen , in het geval dat het gehuurde een gebrek heeft. Daaruit volgt dat het niet relevant is of [geïntimeerde] over de gehele periode vanaf 1 december 2023 tot het moment dat het gebrek is verholpen feitelijk wateroverlast door de lekkage heeft gehad.

6.11.

Uit de hierboven onder 6.4 genoemde stukken die [geïntimeerde] heeft overgelegd, blijkt daarnaast de ernst van de wateroverlast. Bovendien geven deze stukken een indicatie van de kosten die deze overlast voor [geïntimeerde] meebracht, doordat hij personeel heeft moeten inzetten voor het bestrijden van de wateroverlast en doordat hij klanten niet kon ontvangen in het gehuurde. Daarmee heeft [geïntimeerde] aangetoond dat zijn huurgenot substantieel verminderd is.

6.12.

De kantonrechter heeft overwogen dat de huurprijsvermindering van 50% wordt verleend voor periodes dat juist het deel van het gehuurde waarmee geld wordt verdiend maar zeer beperkt gebruikt kon worden. MCKH heeft onvoldoende toegelicht in haar grieven waarom dit oordeel onjuist is. Het hof sluit zich aan bij de kantonrechter op dit punt. Ook de huurprijsvermindering van 25% die de kantonrechter vanaf 1 december 2023 heeft toegepast acht het hof niet buitensporig of onterecht en neemt het hof over.

Contractuele boete, incassokosten en wettelijke rente

6.13.

Met haar grieven betoogt MCKH tot slot dat de contractuele boete ook over de maanden april tot en met augustus 2023 moet worden toegewezen, omdat de stelling van [geïntimeerde] , dat hij de aangezegde huurverhoging niet heeft ontvangen, niet afdoet aan de verschuldigdheid van die huurverhoging. Daarnaast stelt MCKH dat een hoger bedrag aan haar moet worden toegewezen, zodat ook de daarmee verbonden vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten voor een hoger bedrag moet worden toegewezen. MCKH komt verder op tegen het oordeel van de kantonrechter dat geen wettelijke rente kan worden toegekend omdat de toegewezen contractuele boete in de plaats treedt van een vordering tot wettelijke rente.

6.14.

Het hof overweegt als volgt. Het verwijt van MCKH komt er in feite op neer dat [geïntimeerde] de algemene bepalingen (artikel 17) erop had moeten nalezen, paraat had moeten houden en daarbij uit zichzelf de voor een huurder ingewikkelde rekenmethodiek van artikel 17.1 had moeten hanteren om de huurverhoging te kwantificeren en vervolgens te betalen. Dat [geïntimeerde] dit heeft verzuimd, terwijl – voor zover uit de stukken volgt – MCKH de huurverhoging niet heeft aangezegd en ook niet op een andere manier aandacht heeft gevraagd van [geïntimeerde] voor het ontbreken van de betaling van de indexering is een verwijt dat in dit geval geen boete, als die al verschuldigd zou zijn, rechtvaardigt. Die wordt daarom op grond van artikel 6:94 lid 1 BW gematigd met 100%.

6.15.

Ten aanzien van de wettelijke rente heeft te gelden dat artikel 6:92 lid 2 BW inderdaad – zoals MCKH betoogt – van regelend recht is. Dit artikel regelt dat hetgeen ingevolge een boetebeding verschuldigd is, in de plaats treedt van de schadevergoeding op grond van de wet. Dat dit regelend recht is betekent dat partijen daarvan kunnen afwijken. Anders dan MCKH betoogt, hebben partijen dat echter niet gedaan. Dat partijen in de algemene bepalingen niet hebben
uitgesloten dat de contractuele boete en wettelijke rente naast elkaar kunnen worden gevorderd, is niet toereikend. Nodig is dat expliciet door partijen is bepaald dat beide naast elkaar kunnen worden gevorderd. Een dergelijke bepaling ontbreekt. Artikel 28 lid 1 van de algemene bepalingen (zie hiervoor onder 3.3) kan, anders dan MCKH betoogt, niet worden uitgelegd als een afwijking van artikel 6:92 lid 2 BW. De wettelijke rente wordt in dit artikel niet genoemd en artikel 6:92 lid 2 BW evenmin, terwijl andere bepalingen van regelend recht (concreet artikel 6:96 lid 4 en 6 BW) daarin wel nadrukkelijk buiten toepassing worden verklaard.

6.16.

Het hof komt in hoger beroep niet tot de conclusie dat een hoger bedrag aan MCKH had moeten worden toegewezen. Het hof zal daarom ook geen hoger bedrag aan vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten toewijzen.

Slotsom en kosten

6.17.

Ook het bezwaar van MCKH tegen de compensatie van de proceskosten in eerste aanleg leidt niet tot een andere uitkomst. Partijen zijn immers over en weer op enkele punten in het ongelijk gesteld door de kantonrechter. In hoger beroep slaagt geen van de grieven van MCKH. Het bestreden vonnis wordt bekrachtigd. Het hof ziet geen aanleiding om MCKH toe te laten tot bewijslevering, omdat zij geen bewijs heeft aangeboden van voldoende concrete stellingen die, indien bewezen, tot een andere uitkomst kunnen leiden. MCKH is in hoger beroep in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep. Het hof stelt deze proceskosten als volgt vast:

- griffierecht € 827,00

- salaris advocaat
€ 4.704,00 (tarief IV, 2 punten)

Totaal € 5.531,00

7. Beslissing

Het hof:

7.1.

bekrachtigt het bestreden vonnis;

7.2.

veroordeelt MCKH in de proceskosten in hoger beroep, tot nu vastgesteld op € 5.531,00;

7.3.

verklaart de veroordeling onder 7.2 uitvoerbaar bij voorraad;

7.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. K. van Dijk, L.A.J. Dun en M. Mieras en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 14 juli 2026.