ECLI:NL:GHAMS:2026:1939 - Gerechtshof Amsterdam - Gerechtshof bevestigt gedeeltelijke toewijzing schadeverg...

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

Afdeling civiel recht en belastingrecht

Zaaknummer : 200.308.280/01

Zaaknummer rechtbank : 697698 / HA ZA 21-192

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 7 juli 2026

in de zaak van

[appellant] ,

wonende in [plaats] ,

appellante,

in eerste aanleg: eiseres in conventie, verweerster in reconventie,

hierna te noemen: [appellant] ,

advocaat: mr. P.F.M. Verstegen in Nijmegen,

tegen

[geïntimeerde] , h.o.d.n. [bedrijf]

wonende in [plaats] ,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: gedaagde in conventie, eiser is reconventie,

hierna te noemen: [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. Y. Kaya in Amsterdam.

1.Het verdere verloop van de procedure

1.1.

Het verdere verloop van de procedure blijkt uit het door het hof gewezen tussenarrest van 19 november 2024 (hierna: het tussenarrest). Bij dat arrest heeft het hof de heer ir. [naam] . (hierna ook: de deskundige) als deskundige benoemd ter beantwoording van de in het tussenarrest vermelde vragen. Op 25 april 2025 heeft de deskundige een deskundigenbericht uitgebracht. Daarna hebben partijen ieder op 22 juli 2025 een memorie na deskundigenbericht genomen.

1.2.

Ten slotte heeft het hof opnieuw een datum voor arrest bepaald.

2.De verdere beoordeling in hoger beroep

Het deskundigenbericht

2.1.

Aan de deskundige zijn door het hof de in het tussenarrest in rov. 3.2 en 3.3 vermelde acht vragen voorgelegd. Deze komen samengevat in de kern op het volgende neer:

- Wat is de waarde van de door [geïntimeerde] verrichte werkzaamheden (gelet op de ongedaanmakingsverplichting die op [appellant] rust als gevolg van de ontbinding van de overeenkomst tussen partijen)? (rov. 6.19 van het tussenarrest van 5 maart 2024);

- Heeft [appellant] (meer)kosten gemaakt om het werk door een derde af te laten maken? (rov. 6.26 van het tussenarrest van 5 maart 2024).

2.2.

Beide partijen hebben (al eerder in de procedure) uiteengezet wat volgens hen de stand van het werk op 23 juni 2020 was, en welke kosten nog gemaakt zouden moeten worden om tot een volledige afronding van het werk te komen. De deskundige heeft geen van de door partijen in de procedure gebrachte kosteninschattingen tot uitgangspunt genomen, maar heeft zich zelfstandig een oordeel gevormd over de stand van het werk en de (meer)kosten om het werk af te laten ronden door een derde. De deskundige heeft de aan hem voorgelegde vraag met betrekking tot de waarde van het werk beoordeeld aan de hand van de aan hem verstrekte foto’s en video’s. Aan de hand daarvan heeft hij zich, op basis van de kennis en expertise waarover hij mag worden verondersteld te beschikken, een oordeel gevormd over de stand van het werk op 23 juni 2020.

2.3.

Uit het deskundigenbericht blijkt verder dat door alle aanwezigen tijdens de opname ter plaatse (op 11 maart 2025) is geverifieerd en verklaard dat de opname ordelijk is gegaan en dat de periode tot dat moment – inclusief informatieverstrekking – op orde is. Daarnaast beschrijft de deskundige in zijn rapport dat hij bij zijn beoordeling uitgaat van het bepaalde in het Bouwbesluit, het gebruikelijk ontwerpproces en de geotechnische norm.

2.4.

Volgens de deskundige (op pagina 98 van zijn rapport) zijn tot aan de bouwstop diverse werken gedaan en zijn er beslissingen genomen die technisch logisch zijn.

2.5.

De deskundige concludeert dat de waarde van het door [geïntimeerde] uitgevoerde werk hoger is dan het bedrag van € 110.000,00 dat [appellant] aan [geïntimeerde] heeft betaald en [geïntimeerde] aan [appellant] moet terugbetalen als gevolg van de ontstane ongedaanmakingsverbintenissen (ex artikel 6:272 BW Pro, rov. 6.13 van het tussenarrest van 5 maart 2024). De waarde van het werk is volgens hem namelijk € 111.760,95 (nominaal). Het niet-geleverde werk (pag. 93 van het rapport) waardeert de deskundige op een bedrag van € 24.299,00 (nominale waardering) en met waardering van een toeslag van 25% komt dat neer op een bedrag van € 30.623,75. Vanuit het perspectief van bouwmanagement (pagina 93 van het rapport) is de waardering van het geleverde werk volgens de deskundige als volgt:
(-) nominaal, offertebedrag minus waardering niet geleverd (€ 136.259,95 - € 24.499,00) is

€ 111.760,95 (nominale waardering), en

(-) de waardering met toeslag 25% niet-geleverd werk (€ 136.259,95 - € 30.623,75) is
€ 105.636,20 (ondergrens).

De waarde van het uitgevoerde werk

2.6.

Zowel [geïntimeerde] als [appellant] betwisten de door de deskundige vastgestelde waarde van het door [geïntimeerde] uitgevoerde werk.

- de bezwaren van [appellant]

2.7.

stelt zich in haar memorie na deskundigenbericht op het standpunt dat het aandeel ‘gereed’ op een lager bedrag moet worden gewaardeerd, terwijl de kosten voor het afmaken van het werk volgens haar juist te laag zijn gewaardeerd door de deskundige. De door de deskundige genoemde posten, bedragen en percentages, zijn volgens haar slechts zeer globale bedragen en getallen (niet meer dan schattingen) welke bij gebreke van enige onderbouwing of specificatie, oncontroleerbaar zijn. Volgens [appellant] had de deskundige aansluiting moeten zoeken bij de werkelijk door haar gemaakte kosten om het werk af te maken. Het is verder, zo betoogt [appellant] (onder verwijzing naar rov. 6.16 van het tussenarrest van 5 maart 2024), voor haar onbegrijpelijk dat de deskundige geen acht heeft geslagen op de werkzaamheden en prijzen die [geïntimeerde] zelf in de procedure heeft genoemd.

2.8.

Het hof gaat voorbij aan de bezwaren die [appellant] heeft geuit tegen het deskundigenbericht op dit punt.

2.9.

De deskundige heeft, zo schrijft hij naar aanleiding van de reactie van [appellant] op het conceptrapport, in zijn deskundigenbericht beschreven dat hij bij de opname ter plaatse (op 11 maart 2025) heeft aangegeven dat hij (de stand van) het werk heeft beoordeeld via aantekeningen en afvinklijstjes (zoals van elektra). Op die manier heeft de deskundige zo goed mogelijk gekeken naar wat door [geïntimeerde] is geleverd, uitgevoerd en wat de kwaliteit daarvan is. Vervolgens heeft de deskundige de in het deskundigenrapport genoemde prijzen – voor welke onderdelen dat zijn (en verdeling ervan) – berekend op basis van een eigen analyse en waardering, en rekening houdende met de overeenkomst. De deskundige heeft daarbij nadrukkelijk aansluiting gezocht bij de tussen partijen gesloten overeenkomst.

2.10.

[appellant] maakt in haar betwisting van het oordeel van de deskundige over de waarde van het werk geen onderscheid tussen de werkzaamheden die binnen of buiten de aan [geïntimeerde] verstrekte opdracht vielen. Een koppeling tussen de waarde van het werk op 23 juni 2020 en de afspraken die partijen hebben gemaakt (de offerte van 26 april 2020), ontbreekt. Het lag op de weg van [appellant] om voldoende concreet te maken welke posten (door de deskundige aangeduid als onderwerpen A t/m AA op pagina 92 van het deskundigenbericht) niet door [geïntimeerde] zouden zijn uitgevoerd, terwijl deze door de deskundige wel zouden zijn meegerekend bij de waardering van de stand van het werk op 23 juni 2020. Een dergelijke toelichting heeft [appellant] niet gegeven. Van [appellant] mocht in dit geval bijvoorbeeld worden verwacht dat zij per (door de deskundige met een hoofdletter aangeduid) onderdeel in 8.6 van het deskundigenbericht zou hebben toegelicht welke door hem aan ieder onderdeel van het werk toegekende waarde onjuist zou zijn en waarom deze waardes onvoldoende duidelijk of onvoldoende gespecificeerd zouden zijn. Naar het oordeel van het hof is de betwisting door [appellant] van het oordeel dat de deskundige heeft gegeven op basis van zijn ervaring en deskundigheid gelet op het voorgaande niet een voldoende specifiek bezwaar en heeft de deskundige – met zijn analyse per afzonderlijk onderdeel zoals weergegeven in onderdeel 8.6 van het deskundigenbericht – voldoende overtuigend duidelijk gemaakt wat volgens hem de waarde van stand van het werk (en kwaliteit daarvan) was op 23 juni 2020. Het hof volgt de zienswijze van de deskundige.

2.11.

Waarom de door [geïntimeerde] zelf in zijn processtukken genoemde inschattingen zouden moeten leiden tot een ander oordeel van de deskundige over de waarde van het werk op 23 juni 2020, heeft [appellant] onvoldoende toegelicht. In zoverre is geen sprake van een gemotiveerde betwisting van het deskundigenoordeel. De deskundige heeft in het deskundigenbericht uitgebreid toegelicht waarom hij in de (in reactie op het concept deskundigenbericht door haar geuite) bezwaren van [appellant] geen aanleiding heeft gezien zijn deskundigenbericht aan te passen. De door [appellant] genoemde posten met betrekking tot het timmerwerk, de levering en montage van twee vlakke stompdeuren, nog te plaatsten zware metalen UNP balk en ontwerpwerkzaamheden, en de aanbouw, hebben volgens haar betrekking op werkzaamheden die niet zijn uitgevoerd. [appellant] heeft echter in het geheel niet toegelicht op welke wijze de deskundige deze punten volgens haar had moeten waarderen, anders dan dat zij kennelijk meent dat de waardering in elk geval niet lager mag liggen dan de waarde die [geïntimeerde] daaraan zelf al toekende in een eerder stadium van de procedure. Voor zover [appellant] betoogt dat uit de door [geïntimeerde] zelf ingeschatte kosten om het werk af te maken blijkt dat die kosten niet mogen worden betrokken in de waarde van het werk, kan zij daarin slechts worden gevolgd wanneer zou blijken dat de deskundige kosten heeft begroot voor werkzaamheden die niet zouden zijn uitgevoerd door [geïntimeerde] . Dat blijkt niet uit het rapport van de deskundige en [appellant] heeft onvoldoende onderbouwd aangevoerd waaruit dat zou blijken (zie hiervoor onder rov. 2.10).

- de bezwaren van [geïntimeerde]

2.12.

Het hof gaat ook voorbij aan de bezwaren die [geïntimeerde] heeft geuit tegen het deskundigenbericht. Het enkele feit dat het werk op 23 juni 2020 in de opvatting van [geïntimeerde] een hogere waarde vertegenwoordigde (tenminste € 125.000,00 tot € 130.000,00), en – zo begrijpt het hof uit de reactie van [geïntimeerde] op het concept deskundigenbericht – niet marktconform, niet realistisch en onvoldoende onderbouwd zou zijn, is een onvoldoende gemotiveerde betwisting van het deskundigenrapport. De bezwaren van [geïntimeerde] bevatten geen gemotiveerde betwisting van het op dit punt uitgebreid gemotiveerde deskundigenoordeel (het hof verwijst opnieuw naar de analyse van de deskundige zoals weergegeven in onderdeel 8.6 van het deskundigenbericht) en zijn daarom niet aan te merken als specifieke bezwaren waarop het hof zou moeten ingaan. De enkele verwijzing naar zijn brief van 24 april 2025 (bijlage 6 bij het deskundigenbericht) is in dit geval onvoldoende.

2.13.

Uit deze brief begrijpt het hof overigens dat bepaalde door de deskundige benoemde punten volgens [geïntimeerde] bewust uitgestelde eindafwerkingen of zelfs volledig uitgevoerd werk zouden zijn. Voor zover het al juist is dat de deskundige zich onvoldoende rekenschap zou hebben gegeven van zijn werkwijze, flexibiliteit en de mate waarin [geïntimeerde] meerwerk zou hebben geleverd, zoals [geïntimeerde] betoogt, betekent dit nog niet dat de waardering (op concreet aan te wijzen) punten onjuist is. [geïntimeerde] noemt in zijn brief weliswaar diverse posten die volgens hem buiten de opdracht zouden vallen, maar maakt daarbij geen – althans onvoldoende – koppeling tussen deze posten, de stand van het werk op 23 juni 2020 en de waarde die de deskundige heeft toegekend aan (de stand van) het werk op die datum. Ook de deskundige heeft naar aanleiding van de reactie van [geïntimeerde] op het concept deskundigenbericht geen aanleiding gezien zijn oordeel wat betreft de waarde van het werk te herzien.

2.14.

Volgens [geïntimeerde] heeft de deskundige ten onrechte geen rekening gehouden met de extra door hem uitgevoerde werkzaamheden die niet expliciet in zijn offerte waren opgenomen. De ten aanzien van die werkzaamheden geleverde inspanningen hadden volgens [geïntimeerde] ook door de deskundige moeten worden meegenomen in de waardering van het werk. Waarom bepaalde werkzaamheden die ‘
logisch gepland stonden voor een latere fase van de bouw’ zouden leiden tot een andere waardering van het werk, heeft [geïntimeerde] onvoldoende toegelicht. Voor zover het zo zou zijn dat die werkzaamheden inderdaad nog niet waren uitgevoerd op 23 juni 2020, lag het op de weg van [geïntimeerde] voldoende concreet te maken welke punten (door de deskundige aangeduid als onderwerpen A t/m AA op pagina 92 van het deskundigenbericht) door de deskundige ten onrechte zouden zijn meegerekend in de waardering van de stand van het werk op 23 juni 2020, terwijl deze werkzaamheden op dat moment nog helemaal niet zouden zijn verricht. De enkele stelling dat de deskundige geen of onvoldoende waarde heeft toegekend aan de door [geïntimeerde] genoemde posten die gaan over het herstel van de foutieve constructie aan de belending, aanvullende timmerwerkzaamheden, diverse meerwerken die zonder formele bijstelling van de offerte zijn uitgevoerd vanwege tijdsdruk en uitblijvende betalingen, is onvoldoende.

2.15.

Opmerking verdient nog dat de deskundige zich in 2025 – overeenkomstig de aan hem door het hof verstrekte opdracht –een oordeel heeft moeten vormen over de waarde van het werk op 23 juni 2020 en dat louter aan de hand van (veel) fotomateriaal en filmpjes, die – volgens de deskundige – onvoldoende exact administreren, zonder een goed en afgerond ontwerp, een ontbrekende bestekset of vastleggingen vooraf en tijdens de bouw, terwijl [geïntimeerde] – hoewel daartoe in de gelegenheid gesteld door de deskundige – niet de benodigde exacte en specifieke gegevens heeft aangeleverd aan de deskundige. In reactie op de bezwaren van [geïntimeerde] geeft de deskundige aan dat hij zich een voldoende duidelijk beeld heeft kunnen vormen van het door [geïntimeerde] uitgevoerde werk om de door het hof gestelde vragen te beantwoorden, ook als dat betekent dat soms in de marge een stukje werk, of kwaliteit ervan (zoals [geïntimeerde] aanvoert) iets anders is dan volgt uit het deskundigenbericht. Het deskundigenoordeel is, zo schrijft de deskundige, tot stand gekomen op basis van voornoemd fotomateriaal en filmpjes, met een waardering van het werk op onafhankelijke en deskundige wijze. De deskundige concludeert daarom dat hij – in de gegeven situatie – in zijn visie een voldoende nauwkeurig antwoord op de vragen van het hof heeft geformuleerd.

2.16.

Gelet op de lastige taak die de deskundige had om (de stand van) het werk te waarderen aan de hand van enkel fotomateriaal en filmpjes, acht het hof deze nadere toelichting een voldoende motivering van de wijze waarop de deskundige zich een oordeel heeft gevormd over de waarde van het werk. Het hof verwerpt het betoog van [geïntimeerde] dat de deskundige zijn taak niet onafhankelijk, transparant en technisch zorgvuldig heeft uitgevoerd.

2.17.

De wijze van procederen van [geïntimeerde] miskent bovendien dat de eisen van een behoorlijke procesvoering meebrengen dat een partij die een beroep wil doen op bepaalde bijlagen – in dit geval ter onderbouwing van de stelling dat de waarde van het werk anders zou zijn dan volgens het deskundigenbericht – dit op een zodanige wijze dient te doen dat voor de rechter duidelijk wordt wat hem ter beslissing wordt voorgelegd en voor de wederpartij waartegen zij zich dient te verweren. Die vereiste duidelijkheid heeft [geïntimeerde] in dit geval onvoldoende gegeven.

Conclusie

2.18.

De zienswijze van de deskundige, gebaseerd op zijn kennis en ervaring, over de waarde van het werk komt het hof overtuigend voor en het hof neemt dat oordeel over. Dat leidt tot de conclusie dat [appellant] nog een bedrag van (€ 111.760,95 min de reeds door haar betaalde € 110.000,00 =) € 1.760,95 aan [geïntimeerde] verschuldigd is uit hoofde van de op haar rustende ongedaanmakingsverbintenis.

(Meer)kosten om het werk af te laten maken2.19. Ter vaststelling van de schade die [appellant] heeft geleden, dient – zoals overwogen in het tussenarrest van 5 maart 2024 in rov. 6.23 – inzichtelijk te worden (gemaakt) welke werkzaamheden [geïntimeerde] nog had uitgevoerd in de situatie dat hij de aannemingsovereenkomst wél correct was nagekomen, dat wil zeggen het geval waarin hij alle in de offerte van 26 april 2020 genoemde werkzaamheden volledig zou hebben afgerond (de zogenaamde hypothetische situatie). Het bedrag dat [appellant] nog zou hebben betaald in die hypothetische situatie moet vervolgens worden vergeleken met de prijs die zij, als gevolg van de ontbinding van de aannemingsovereenkomst, daadwerkelijk heeft betaald voor de niet door [geïntimeerde] (volledig) uitgevoerde werkzaamheden. Het meerdere, dus het verschil tussen de prijs die zij nog aan [geïntimeerde] verschuldigd zou zijn geweest bij volledige uitvoering van de werkzaamheden door [geïntimeerde] , en de prijs die zij daadwerkelijk heeft betaald voor deze werkzaamheden, is het bedrag dat in die situatie als schade kan worden aangemerkt (rov. 6.24 van het tussenarrest van 5 maart 2024). Ter vaststelling van deze schade heeft de deskundige onderzocht welke van de door [appellant] overgelegde facturen en het Excelbestand (productie 15), betrekking hebben op werkzaamheden die zijn genoemd in de offerte van 26 april 2020 en welke werkzaamheden daarvan slechts gedeeltelijk of (helemaal) niet (naar behoren) zijn uitgevoerd.

2.20.

De deskundige heeft in punt 8.8 van het deskundigenbericht uitgewerkt welke afronding volgens hem benodigd is in het verlengde van de offerte van [geïntimeerde] , en in punt 8.9 heeft hij een analyse gemaakt van de facturen in productie 15 van [appellant] . Het op basis van de offerte nog uit te voeren werk omvat volgens de deskundige onderdelen van de werkzaamheden die zijn aangeduid met de hoofdletters I (traphal), J (toilet en meterkast, deuren en beslag), O (elektra), Q (nieuwe combiketel), R (gaskoppeling keukenvoorbereiding), U (wandstucwerk) en X (aanbouw). De door [appellant] overgelegde facturen heeft de deskundige – voor zover mogelijk aan de hand van de aan hem beschikbaar gestelde gegevens – gekoppeld aan deze nog resterende werkzaamheden binnen de offerte.

2.21.

[appellant] en [geïntimeerde] zijn het beiden niet eens met de conclusie van de deskundige dat een bedrag van € 24.499,00 (nominaal), en een bedrag van € 30.623,75 (met toeslag van 25%), gemoeid zou zijn met het afronden van de hiervoor bedoelde werkzaamheden.

- de bezwaren van [appellant]

2.22.

Wat betreft het door [appellant] genoemde bezwaar dat de deskundige geen acht heeft geslagen op de werkzaamheden en prijzen zoals door [geïntimeerde] zelf genoemd in deze procedure, verwijst het hof naar wat hiervoor is overwogen in rov. 2.11. Het lag op de weg van [appellant] om voldoende concreet te maken welke posten (door de deskundige aangeduid als onderwerpen I. J, O, Q, R, U en X) ook onderdeel zijn van de offerte van 26 april 2020, maar niet door de deskundige zijn betrokken in zijn oordeel. Een dergelijke toelichting heeft [appellant] niet voldoende gegeven. Van [appellant] mocht bijvoorbeeld worden verwacht dat zij per (door de deskundige met een hoofdletter aangeduid) onderdeel in 8.6 van het deskundigenbericht had toegelicht welke door hem aan ieder onderdeel van het werk toegekende waarde onjuist zou zijn en waarom deze waardes onvoldoende duidelijk of onvoldoende gespecificeerd zouden zijn. Bij gebreke daarvan wordt aan dit bezwaar voorbij gegaan.

Constructieberekeningen

2.23.

Uit haar memorie na deskundigenbericht (onder b1-15) begrijpt het hof dat [appellant] van mening is dat de berekening en het ontwerp van de constructie – van de aanbouw – niet volledig zijn uitgevoerd. [appellant] heeft de deskundige (in haar reactie op het concept deskundigenbericht) verzocht de werkzaamheden met betrekking tot het constructief ontwerp (dat voorziet in plaatsing van een stalen bank om de belasting van het bovengelegen balkon op te vangen) als niet correct uitgevoerd op te voeren bij de beantwoording van de vragen en voor het herstel daarvan, en voor de mogelijk nodige voorzieningen, een bedrag op te nemen.

2.24.

Het hof stelt vast dat de deskundige (op pag. 33 van zijn rapport) heeft aangegeven dat “
onduidelijk maar ook onaannemelijk[is]
dat de geleverde stalen UNP-balk een doel heeft voor het dragen van het balkon. Constructeur geeft een onmaakbare oplossing met een ander staaldetail en is het ook onduidelijk wat het doel is, en waarop deze ligger afsteunt, en is geïntegreerd in het bouwkundig ontwerp”. In zijn nadere toelichting beschrijft de deskundige dat het essentieel is om het draagprincipe te kennen en dat er ogenschijnlijk twee mogelijke varianten zijn. In de eerste door de deskundige beschreven variant is er geen puntlast omlaag, in de tweede variant wel. Uit de verdere toelichting van de deskundige leest het hof dat voor hem duidelijk is dat de belasting op de balk geen puntlast heeft, maar alleen een gelijkmatige belasting van het smalle balkon op de eerste verdieping. Die belasting is volgens de deskundige zodanig gering dat aannemelijk is dat het nieuwe dak voldoende sterk is. Dit blijkt volgens hem uit de berekening van de constructeur, die aansluit bij de tekening van de architect. Daartegen worden door [appellant] in haar memorie na deskundigenbericht (onder b.1) geen bezwaren geuit, zodat het hof ook daarvan uitgaat. In het geval de draagwerking van meerdere balkons zou moeten worden berekend, dan is het volgens de deskundige nodig dat een deskundig constructeur wordt betrokken. De vraag naar de draagwerking van meerdere balkons is volgens de deskundige echter een onderwerp dat buiten het onderzoek van het deskundigenbericht valt, buiten de offerte en daarmee buiten de taak van de constructeur van [geïntimeerde] .

2.25

Het hof oordeelt hierover als volgt. Aan de deskundige is gevraagd om een inschatting te maken van de kosten, die gemoeid zijn geweest met de door [geïntimeerde] per 23 juni 2020 verrichte werkzaamheden op basis van de offertes van 5 juli 2019 en 26 april 2020 en verder de kosten die nog gemaakt zouden moeten worden om de werkzaamheden (nog steeds volgens diezelfde offertes) te voltooien. [appellant] werpt niet eerder dan in haar memorie na deskundigenbericht de vraag op óf de door [geïntimeerde] aangetrokken constructeur wel voldoende oog heeft gehad voor de eventuele gevolgen die het aanbrengen van een balkon zou kunnen hebben met het oog op de stevigheid van de constructie gelet ook op de overige hoger gelegen balkons. Zo deze stelling al niet zou moeten worden gekwalificeerd als een nieuwe grief (en dus uit het oogpunt van goede procesorde in beginsel te laat aan de orde is gesteld), geldt in ieder geval het volgende. Die door [appellant] opgeworpen vraag is door de deskundige beantwoord met de opmerking dat hieromtrent niets in de offertes is opgenomen en dus ook niet kan gelden als nog te verrichten werkzaamheden. [appellant] werpt op zichzelf terecht tegen dat de offerte van 5 juli 2019 op het punt van het project “Aanbouw” vermeldt “Constructieberekening laten uitvoeren”, maar zonder nadere onderbouwing door [appellant] – die niet wordt gegeven – kan uit die enkele bewoordingen uit de offerte nog niet worden afgeleid dat als tussen partijen overeengekomen is te beschouwen dat ook bovengelegen balkons in de constructieberekening zouden worden betrokken. Daar komt bovendien bij dat [appellant] evenmin gemotiveerd heeft aangevoerd dat er alle aanleiding bestond tot het uitvoeren van een dergelijke constructieve berekening, dat daaruit dan zou voortvloeien een noodzaak voor verdere werkzaamheden als hier door haar bedoeld en welke de daarmee gemoeide meerkosten zouden bedragen. Gelet op het late stadium waarin dit punt aan de orde wordt gesteld en dat op [appellant] de stelplicht en bewijslast rusten van de (meer)kosten om het werk door een derde te laten afmaken (vgl. het tussenarrest van 5 maart 2024, r.ov 6.26), had het op haar weg gelegen een en ander van een deugdelijke onderbouwing te voorzien. Bij gebreke daarvan gaat het hof voorbij aan de door [appellant] opgeworpen vraag.

2.26

Daarnaast overweegt het hof nog het volgende. Uit het deskundigenbericht blijkt ook niet van een constructief gebrek door het ontbreken van de stalen balk of althans een deugdelijke constructieve belasting om de belasting van de bovengelegen balkons op te vangen, zoals [appellant] stelt in haar memorie na deskundigenbericht. Dat dit blijkt uit de houten klossen die [geïntimeerde] heeft aangebracht onder het balkon van de buren, volgens haar in afwachting van (kennelijk) het plaatsen van de geleverde stalen balk, kan het hof niet afleiden uit de enkele stellingen van [appellant] . Volgens de deskundige, door [appellant] niet bestreden (zie r.ov 2.24), is de belasting van het smalle balkon op de eerste verdieping immers zodanig gering dat aannemelijk is dat het nieuwe dak voldoende sterk is. De deskundige concludeert niet – en anders dan [appellant] betoogt – dat [geïntimeerde] nader onderzoek had moeten verrichten. Dat de toestand van de bovengelegen balkons daartoe aanleiding zou hebben gegeven, blijkt namelijk niet uit het deskundigenbericht. De deskundige merkt (met verwijzing naar wat hiervoor is overwogen in rov. 2.24) slechts op dat de vraag open staat of de balkonconstructies in orde zijn en wat men kan doen met de losliggende stalen balk. Deze constatering verandert echter niet zijn oordeel dat dit onderwerp verder buiten het bereik van het deskundigenonderzoek valt, en dus buiten de offerte. De bouwkundige ontwerptekeningen van de oudbouw en aansluiting met de aanbouw heeft volgens de deskundige weliswaar technische tekortkomingen, maar is geen deel van het werk van [geïntimeerde] .

2.25.

Het voorgaande leidt ertoe dat het hof de motivering van het oordeel van de deskundige op dit punt overtuigend voorkomt. Gelet op de tussen partijen gemaakte afspraken bestaat geen aanleiding om te twijfelen aan het oordeel van de deskundige.

Herstelkosten tekortkomingen

2.26.

De bezwaren van [appellant] (onder punt c. ) tegen het oordeel van de deskundige over de herstelkosten met betrekking tot de fundering van de aanbouw, behelzen geen voldoende gemotiveerde betwisting van het op dit punt uitgebreid gemotiveerde deskundigenoordeel. De motivering van de deskundige komt het hof overtuigend over. De deskundige beschrijft immers eerst (onder 8.3.3 tot en met 8.3.7) wat hij heeft geconstateerd, en vervolgens (bij beantwoording van de vragen van het hof op pagina 88 en 89) uitgebreid welke oplossingen er zijn om de standzekerheid van de aanbouw te herstellen. In het overzicht op pagina 92 heeft de deskundige puntsgewijs genoteerd welke onderdelen van de aanbouw door hem als niet gereed worden beoordeeld en vervolgens ook uitgewerkt welke gevolgen de tekortkomingen volgens hem hebben (op pagina 93). [appellant] geeft geen enkel inzicht in de kosten die volgens haar benodigd zouden zijn om herstel te realiseren. Zij merkt slechts op dat de deskundige de door hem begrootte kosten niet heeft gespecificeerd en het voor haar daardoor niet inzichtelijk is of de genoemde kosten redelijk en marktconform zijn, terwijl herstel niet eenvoudig is en risico’s kent. Dat is in dit geval onvoldoende. Het hof neemt het oordeel van de deskundige, dat is gebaseerd op zijn specifieke kennis en ervaring, op dit punt over.

Parkeerkosten

2.27.

De bezwaren van [appellant] (onder punt a. 9) tegen het oordeel van de deskundige over de parkeerkosten, bevatten evenmin een gemotiveerde betwisting van het op dit punt uitgebreid gemotiveerde deskundigenoordeel. In het deskundigenbericht is vermeld dat [appellant] (aan de deskundige) heeft aangegeven dat [geïntimeerde] gebruik had kunnen maken van haar bezoekersparkeervergunning. Dat geldt volgens de deskundige ook voor de in productie 15 van de zijde van [appellant] door haar genoemde partijen. De parkeerkosten acht de deskundige dan ook niet te relateren aan de offerte van [geïntimeerde] . Het zijn dus geen kosten die gemaakt zouden zijn wanneer [geïntimeerde] de opdracht volledig had afgerond conform de offerte. De motivering van het oordeel van de deskundige komt het hof op dit punt overtuigend voor. Het hof neemt dit oordeel over.

De opslag van 25%

2.28.

Het hof gaat ook voorbij aan de bezwaren van [appellant] (onder punt a. 10) tegen de door de deskundige aangehouden opslag van 25%. De deskundige beschrijft dat projectkosten vaak toenemen als gevolg van de opstartkosten van een andere partij en dat de toeslag dan deze extra kosten dekt. Het gaat volgens de deskundige om een, vanuit bouwmanagement, gebruikelijke methode. In reactie op de vragen van [appellant] op het concept deskundigenrapport heeft de deskundige nader toegelicht dat hij verwacht dat binnen de bandbreedte van het restant van het werk met deze toeslag het werk afgemaakt kon worden. Hoewel het volgens hem theoretisch gezien mogelijk zou zijn dat een andere partij het voor minder kosten zou hebben kunnen afmaken, voor dezelfde kosten of iets meer, heeft dat zijn oordeel op dit punt niet gewijzigd. De wel erg algemene stellingen van [appellant] , die niet meer inhouden dan dat in corona-tijd hogere prijzen werden gerekend en de werkzaamheden op korte termijn uitgevoerd moesten worden, merkt het hof aan als een onvoldoende gemotiveerde betwisting van het gemotiveerde deskundigenoordeel, gebaseerd op zijn ervaring en kennis, op dit punt. De stellingen van [appellant] miskennen bovendien dat de deskundige nadrukkelijk aangeeft rekening te houden met opstartkosten voor een derde partij. Het hof neemt het oordeel van de deskundige op dit punt dan ook over.

- de bezwaren van [geïntimeerde]

2.29.

In zijn memorie na deskundigenbericht verwijst [geïntimeerde] naar zijn bezwaren zoals weergegeven in zijn reactie op het concept deskundigenbericht (bijlage 6). Zijn bezwaren hebben ook wat betreft de door de deskundige vastgestelde (meer)kosten niet geleid tot een aanpassing van het definitieve deskundigenbericht. Ook wat betreft de posten die door de deskundige zijn aangeduid als de onderwerpen I, J, O, Q, R, U en X, stelt [geïntimeerde] zich op het standpunt dat het gaat om bewust uitgesteld eindafwerkingen of om volledig uitgevoerd werk. Met verwijzing naar wat daarover hiervoor al is overwogen (rov. 2.13) ziet het hof geen – althans onvoldoende – koppeling tussen deze posten en de (meer)kosten die de deskundige daaraan toerekent. Het lag op de weg van [geïntimeerde] om in zijn laatste processtuk na het deskundigenbericht concreet te maken welke (meer)kosten dan volgens hem wel redelijk zouden zijn (geweest), gegeven de situatie dat een derde partij het werk moest afmaken.

Conclusie

2.30.

Het voorgaande leidt ertoe dat het hof de motivering van het oordeel van de deskundige over de (meer)kosten om het werk af te maken overtuigend voorkomt en dat oordeel overneemt. Bij volledige uitvoering van de offerte van 26 april 2020 zou [appellant] € 130.000,00 verschuldigd zijn geweest aan [geïntimeerde] . Dit bedrag moet worden afgezet tegen de door de deskundige vastgestelde waarde van het werk op 23 juni 2020 (namelijk
€ 111.760,95), vermeerderd met het bedrag dat volgens de deskundige (inclusief opslag) benodigd was om het werk af te maken conform de offerte (namelijk € 30.623,75), in totaal
€ 142.384,70. Dat leidt tot de conclusie dat een bedrag van (€ 142.384,70 min € 130.000 =) € 12.384,70 toewijsbaar is als schadevergoeding aan [appellant] op grond van artikel 6:277 BW Pro.

Adviseurskosten2.31. [appellant] vordert een bedrag van € 1.694,00 wegens gemaakte adviseurskosten (het inschakelen van een bouwbegeleider), nu deze kosten volgens haar het rechtstreekse gevolg zijn van de tekortkoming van [geïntimeerde] , omdat hij het werk niet op een professionele manier heeft georganiseerd en uitgevoerd.

2.32.

[appellant] heeft onvoldoende gesteld welke verplichtingen [geïntimeerde] niet is nagekomen uit hoofde van de aannemingsovereenkomst, waardoor het niet nakomen van die verplichtingen ertoe hebben geleid dat het inschakelen van een bouwbegeleider noodzakelijk werd. De enkele stelling dat [geïntimeerde] (na ontvangst van het bedrag van € 18.000,00) met andere werkzaamheden begon dan was afgesproken met de bouwbegeleider van [appellant] , is onvoldoende om te kunnen concluderen dat de adviseurskosten het gevolg zijn van een tekortkoming van [geïntimeerde] . Dat partijen concrete afspraken hebben gemaakt over de volgorde waarin bepaalde werkzaamheden moesten worden verricht en waaraan [geïntimeerde] gehouden was, is niet gesteld noch het hof gebleken.

Afstap

2.33.

[appellant] vordert een bedrag van € 5.000,00, omdat de door haar beoogde afstap niet door [geïntimeerde] is gerealiseerd. De kosten van het alsnog realiseren van deze afstap, beschouwt [appellant] als herstelkosten, omdat de afstap in strijd met de afspraken niet is gemaakt door [geïntimeerde] (ex artikel 6:277 BW Pro). Volgens [geïntimeerde] zijn geen afspraken gemaakt over de realisatie van de beoogde afstap, nadat hij daarover een terugkoppeling van de constructeur had gegeven aan [geïntimeerde] .

2.34.

[appellant] heeft onvoldoende gesteld dat partijen zijn overeengekomen dat het realiseren van een afstap onderdeel was van de tussen partijen gemaakte afspraken. Uit het deskundigenbericht blijkt dat ook de deskundige ervan uit gaat dat de afstap geen onderdeel was van de offerte van 26 april 2020. Het enkele feit dat [appellant] de nadrukkelijke wens had een dergelijke afstap te realiseren en dat zichtbaar was op door haar aan [geïntimeerde] verstrekte tekeningen leidt nog niet tot de conclusie dat hierover tussen partijen ook daadwerkelijk overeenstemming heeft bestaan. De vraag of een overeenkomst is totstandgekomen en met welke inhoud is afhankelijk van wat beide partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen, overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid. Dat betekent dat [appellant] aan de hand van de correspondentie en andere stukken had behoren uit te leggen op basis van welk document, verklaring of gedraging zij de redelijke verwachting mocht koesteren dat een afstap zou worden gerealiseerd door [geïntimeerde] . Bij gebreke daarvan kan het hof er (met de deskundige) niet vanuit gaan dat [geïntimeerde] in strijd met enige afspraak de afstap niet heeft gerealiseerd.

Overschrijding bouwtijd

2.35.

Partijen hebben geen afspraken gemaakt over het exacte moment waarop het werk door [geïntimeerde] volledig gerealiseerd zou (moeten) zijn. Een fatale termijn zijn zij niet overeengekomen. Een vergoeding wegens overschrijding van de bouwtijd is daarom niet toewijsbaar.

Kosten ter vaststelling van aansprakelijkheid

2.36.

[appellant] stelt dat zij ter vaststelling van haar schade en aansprakelijkheid van [geïntimeerde] , kosten heeft moeten maken, bestaande uit de kosten van CED Nederland BV en Architecture Plus. In totaal vordert zij een bedrag van € 2.259,68 op grond van artikel 6:96 lid 2 sub b BW Pro.

2.37.

Voldaan dient te worden aan het vereiste dat alleen redelijke kosten die in redelijkheid zijn gemaakt kunnen worden toegewezen. In dit geval is niet aan dit vereiste voldaan wat betreft de volledig door [appellant] gevorderde kosten, zodat het hof de gevorderde vergoeding zal afwijzen.

Conclusie

2.38.

Het hoger beroep van [appellant] slaagt gedeeltelijk. Gelet op de stand van het werk op 23 juni 2020 (zoals door de gerechtelijk deskundige is vastgesteld) en het gegeven dat het plaatsen van een stalen balk buiten het bestek van de tussen partijen gemaakte afspraken valt, bestaat geen aanleiding de zaak naar de schadestaatprocedure te verwijzen.

Proceskosten en deskundigenkosten

2.39.

Het hof ziet aanleiding de proceskosten tussen partijen in beide instanties te compenseren, nu [appellant] grotendeels in het ongelijk is gesteld. De door [appellant] gevorderde beslagkosten, zijn daarom niet toewijsbaar.

2.40.

Nu [appellant] voor een groot deel in het ongelijk is gesteld, blijven de kosten voor het deskundigenonderzoek ook voor haar rekening.

3.De beslissing

Het hof:

3.1.

vernietigt het bestreden vonnis van de rechtbank voor zover dat aan het oordeel van het hof is onderworpen,

en opnieuw rechtdoende:

in conventie:

- verklaart voor recht dat de aannemingsovereenkomst tussen partijen geheel is ontbonden;

- veroordeelt [geïntimeerde] om aan [appellant] een bedrag van € 1.760,95 te betalen;

- veroordeelt [geïntimeerde] om aan [appellant] een bedrag van € 12.384,70 te betalen;

in reconventie:

- wijst de vorderingen van [geïntimeerde] af;

3.2.

compenseert zowel in conventie als in reconventie de proceskosten tussen partijen in beide instanties, in die zin dat partijen ieder hun eigen kosten dragen;

3.3.

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

3.4.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.A. van der Pol, E. Loesberg en R.F. Groos en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 7 juli 2026.

Gerechtshof bevestigt gedeeltelijke toewijzing schadevergoeding na ontbinding aannemingsovereenkomst bouw

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

1.Het verdere verloop van de procedure

2.De verdere beoordeling in hoger beroep

3.De beslissing