Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer: 200.367.174/01 SKG
zaaknummer rechtbank Noord-Holland: 11998309 \ VV EXPL 25-183
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 30 juni 2026
inzake
[appellant],
wonend te [plaats 1] ,
appellant,
advocaat: mr. M.I. L’Ghdas te Amsterdam,
tegen
STICHTING YMERE,
gevestigd te [plaats 1] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. L.C. Strating te Amsterdam.
Partijen worden hierna [appellant] en Ymere genoemd.
1.De zaak in het kort
Een woningcorporatie vordert in kort geding ontruiming wegens niet-nakoming door de huurder van zijn contractuele en wettelijke verplichtingen. Het hof is bij gebrek aan informatie van de zijde van de woningcorporatie onvoldoende in staat de als ‘eerste overweging’ in aanmerking te nemen belangen van het kind in de afweging van alle overige belangen te betrekken. Dit heeft tot gevolg dat de gevorderde en in eerste aanleg toegewezen voorziening alsnog wordt afgewezen.
2.Het geding in hoger beroep
[appellant] is bij dagvaarding van 24 maart 2026 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland van 24 februari 2026, in kort geding gewezen tussen Ymere als eiseres en - onder anderen - [appellant] als gedaagde. De appeldagvaarding bevat de grieven. Ymere heeft daarna een memorie van antwoord ingediend.
[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de vordering van Ymere geheel zal afwijzen, met veroordeling van Ymere in de kosten van de procedure in eerste aanleg en in hoger beroep, met nakosten en rente.
Ymere heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep, met nakosten.
Partijen hebben de zaak ter zitting van 28 mei 2026 doen toelichten door hun advocaten. Partijen hebben bij deze gelegenheid zelf ook inlichtingen verschaft en vragen beantwoord.
Ten slotte is arrest gevraagd.
3.De feiten
De kantonrechter heeft in het vonnis onder 2.1 tot en met 2.14 de feiten opgesomd die zij bij de beoordeling van de zaak tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn niet in geschil en dienen ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en aangevuld met andere onomstreden feiten, zijn de feiten de volgende.
a. [appellant] huurt sinds 1 oktober 2004 van Ymere een sociale huurwoning met drie kamers te [plaats 1] . Op de huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing verklaard.
b. In de huurovereenkomst staat vermeld dat het gehuurde uitsluitend is bestemd om te worden gebruikt als woonruimte voor de huurder en de leden van zijn huishouden.
c. In de algemene voorwaarden is voorts bepaald, kort gezegd, dat de huurder het gehuurde zelf dient te bewonen en daar daadwerkelijk zijn hoofdverblijf dient te hebben. Omwonenden mag geen overlast of hinder worden toegebracht. De huurder is niet toegestaan in het gehuurde hennep te kweken of aanwezig te hebben of andere activiteiten te verrichten die in de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. Ook mag de huurder volgens de algemene voorwaarden het gehuurde niet (zonder voorafgaande schriftelijke toestemming) (gedeeltelijk) aan derden onderverhuren, in gebruik geven of afstaan.
d. Zowel in 2009 als in 2016 heeft Ymere een woonfraudedossier met betrekking tot de woning geopend waarna Ymere meerdere keren huisbezoeken heeft afgelegd op wisselende tijdstippen. Ymere heeft [appellant] nooit aangetroffen bij deze huisbezoeken.
e. Op 18 oktober 2021 heeft de politie de woning in ander verband bezocht. Ook toen was [appellant] niet thuis. De politie trof wel drie mannen in de woning, waarvan een verklaarde dat hij daar als familielid van [appellant] verbleef waarbij hij zijn bed in de woonkamer toonde. Volgens deze persoon sliepen in de woning ook nog twee vrienden. Deze beide mannen lagen tijdens het politiebezoek ieder in een bed in een aparte slaapkamer. Volgens de politie bleken de drie personen elkaars voornaam niet te kennen.
f. In de periode van 2023 tot en met 2025 zijn meerdere anonieme meldingen gedaan dat de hoofdbewoner van de woning er nooit is, maar wel andere personen ter plekke worden gezien.
g. [appellant] is in 2021 in Marokko gehuwd met [naam] . Zij hebben samen een kind gekregen.
h. In juli 2025 is [naam] met het kind naar Nederland gereisd. Omdat [naam] de woning bij aankomst nog niet geschikt vond voor bewoning door haar en het kind, zijn zij tijdelijk bij de ook in [plaats 1] wonende zus van [appellant] ingetrokken.
i. [appellant] is begin augustus 2025 na een verblijf in Marokko weer naar de woning teruggekeerd.
j. [appellant] diende toen nog een gevangenisstraf uit te zitten vanwege een veroordeling voor een in 2018 gepleegd delict. Het onvoorwaardelijke deel van deze gevangenisstraf bedraagt negentien maanden. Kort na terugkeer naar [plaats 1] , op 11 augustus 2025, is [appellant] daartoe in de woning aangehouden. Sindsdien is [appellant] gedetineerd.
k. Bij besluit van 29 september 2025 is de woning op last van de burgemeester gesloten voor de duur van drie maanden op grond van artikel 13b van de Opiumwet. Blijkens het besluit is bij de aanhouding van [appellant] door de politie aangetroffen in de woning:
- 517 gram hasj
- 564 gram hasj
- 113 gram hennep
- vermoedelijk cocaïne
- vacumeermachines
- verpakkingsmaterialen
- weegschalen
en in de berging:
- ventilatoren
- (kweek)lampen
- slakkenhuis
- meterkasten
- transformatoren
- plantenspuiten
Volgens het besluit duidt de grote hoeveelheid aangetroffen softdrugs op handel en maakt deze hoeveelheid dat rekening moet worden gehouden met een verhoogd risico op criminele activiteiten in en in de omgeving van de woning. De hoeveelheid aangetroffen professionele apparatuur doet volgens het besluit een kwekerij voor meerdere oogsten vermoeden. Verder wordt in het besluit de aanwezigheid van verpakkingsmateriaal als verzwarende omstandigheid genoemd.
Ook vermeldt het besluit dat bij een huisbezoek op 8 september 2025 geen spullen zijn aangetroffen die wijzen op duurzaam verblijf van [naam] en het kind in de woning en dat zij verblijven bij een zus van [naam] in [plaats 2] en bij de schoonzus van [naam] in [plaats 1] .
l. [naam] en haar schoonzus hebben de woning gereed gemaakt voor bewoning door een kind. Vervolgens is [naam] ook daadwerkelijk met het kind in de woning gaan wonen. Ten tijde van de mondelinge behandeling in hoger beroep was het kind vier jaar oud en ging het inmiddels, na voorafgaand op de voorschool te hebben gezeten, naar de kleuterschool.
m. Op 9 oktober 2025 hebben twee toezichthouders van de gemeente [plaats 1] bij een huisbezoek [naam] en de zus van Arzakan in de woning aangetroffen. [naam] heeft toen aan de toezichthouders verklaard de woning te bewonen met het kind dat zojuist naar school was gebracht. De zus van [appellant] deelde mee op visite te zijn.
n. Bij besluit van 22 oktober 2025 heeft de burgemeester de sluiting van de woning vervroegd opgeheven per 6 november 2025. In het besluit staat dat de GGD de burgemeester heeft geïnformeerd dat de bewoners niet meer over alternatieve huisvesting beschikken en dat er geen signalen van onrust meer zijn van bewoners en vanuit de omgeving van de woning waardoor de burgemeester het vertrouwen heeft dat de sluiting voor de openbare orde niet langer nodig is.
4.De beoordeling
Eerste aanleg
4.1
Ymere heeft in eerste aanleg, kort samengevat, ontruiming van de woning gevorderd. Ymere heeft daaraan ten grondslag gelegd dat (i) [appellant] zijn hoofdverblijf niet in de woning heeft, dat (ii) [appellant] de woning heeft onderverhuurd althans in gebruik heeft gegeven aan derden zonder toestemming van Ymere en dat (iii) een handelshoeveelheid drugs in de woning is aangetroffen. [appellant] is aldus tekortgeschoten in zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden. [appellant] is ook tekortgeschoten in zijn wettelijke verplichting zich als goed huurder te gedragen. De kantonrechter heeft overwogen dat met een grote mate van zekerheid kan worden aangenomen dat de huurovereenkomst op de door Ymere aangevoerde gronden zal worden ontbonden in een bodemprocedure. Hierbij is mede overwogen dat [naam] en het kind eerder zijn opgevangen door familie en het ervoor moet worden gehouden dat na ontruiming ook opvang voor handen is waarmee voldoende recht wordt gedaan aan de belangen van het kind en een acute noodsituatie zich niet zal voordoen. De vordering van Ymere is daarom toegewezen en [appellant] is in de proceskosten veroordeeld. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering is [appellant] met zeven grieven opgekomen. Het verweer van Ymere zal bij de behandeling van deze grieven worden betrokken.
Tekortkoming [appellant] ?
4.2
In dit hoger beroep dient opnieuw te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten feiten en omstandigheden een ordemaatregel vereisen en of de vordering van Ymere in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Wat betreft het in de woning te houden hoofdverblijf heeft Ymere, naast haar beroep op de hierboven opgesomde feiten, erop gewezen dat de uitlatingen van [appellant] bevestigen dat hij zijn hoofdverblijf niet in de woning had. [appellant] heeft immers verklaard dat hij gedurende de coronapandemie lange tijd Marokko niet uit kon en ook rondom het overlijden van zijn moeder in 2024 lange tijd in Marokko is geweest, mede voor de afwikkeling van de erfenis. Het hof constateert dat [appellant] dit inderdaad heeft verklaard, zij het dat hij daaraan heeft toegevoegd dat zijn verblijf in Marokko tijdens de coronapandemie noodgedwongen lang duurde vanwege de aldaar geldende reisrestricties. Ter zitting in hoger beroep is verder gebleken dat [appellant] voorafgaand aan zijn aanhouding in augustus 2025 ook zeven tot acht maanden in Marokko was. [appellant] heeft voorts niet weersproken dat de hierboven vermelde drie personen in de woning verbleven. [appellant] heeft evenwel betoogd dat hij de woning steeds als ankerpunt heeft behouden en dat hij de woning nooit duurzaam heeft prijsgegeven. Het verblijf van anderen in de woning in het verleden was steeds tijdelijk, incidenteel en veelal om sociale of familiale redenen, zo heeft [appellant] ter zake in hoger beroep naar voren gebracht.
4.3
De aanwezigheid van genoemde hoeveelheid drugs en overige gerelateerde apparatuur en materialen heeft [appellant] ook erkend. De drugs, apparatuur en materialen waren echter volgens [appellant] niet van hemzelf, maar van een bekende en van zijn broer die toegang hadden tot de woning gedurende het verblijf van [appellant] in Marokko voorafgaand aan zijn aanhouding op 11 augustus 2025. De kennis verzorgde in deze periode enige tijd de kat van [appellant] , aldus [appellant] . [appellant] heeft ter onderbouwing van zijn stellingen verklaringen van diverse personen in de procedure gebracht.
Spoedeisend belang?
4.4
[appellant] heeft in hoger beroep ten eerste gegriefd tegen het door de kantonrechter aangenomen spoedeisend belang van Ymere bij de gevorderde ontruiming. Deze grief heeft geen succes. Ymere heeft zich terecht beroepen op haar taak als toegelaten instelling te bewerkstelligen dat de schaarse sociale huurwoningen rechtmatig worden gebruikt en rechtvaardig worden verdeeld. Met de schaarsheid van de sociale huurwoningen is in beginsel een spoedeisend belang gegeven. Ook volgt het hof Ymere in haar stelling dat zij belang heeft bij het afgeven van het signaal dat direct wordt ingegrepen bij ontoelaatbaar huurdersgedrag. In tegenstelling tot hetgeen door [appellant] is betoogd hoeft daarbij van concrete, actuele en voortdurende overlast geen sprake te zijn. Voor zover geen voor toewijzing van de gevorderde voorlopige voorziening vereiste spoedeisendheid kan worden geconstateerd, omdat Ymere niet doortastend is opgetreden na haar bevindingen betreffende het hoofdverblijf van [appellant] en het verblijf van derden in de woning, hetgeen niet rijmt met het vervolgens vorderen van een voorlopige voorziening, kan toch in elk geval wel spoedeisend belang worden vastgesteld bij de vordering van Ymere voor zover die is gestoeld op de aangetroffen drugs en toebehoren. Ymere heeft ter zake deze laatste tekortkoming met voldoende snelheid en voldoende adequaat gehandeld.
Belang van het kind
4.5
Het geheel en de aard van de tekortkomingen van [appellant] op zichzelf staand beschouwd lijkt het zeer waarschijnlijk dat in een bodemprocedure daarin voldoende aanleiding voor ontbinding van de huurovereenkomst zal worden gezien. Wat echter van deze tekortkomingen ook zij, in dit kort geding zal de gevraagde voorziening niet worden toegewezen. De reden van deze afwijzing is, kort gezegd, gelegen in de recente ontwikkeling in de rechtspraak betreffende de rechten van het kind, zoals het hof hierna zal toelichten. Met de gevorderde ontruiming wordt vooruit gelopen op de ontbinding van de huurovereenkomst met toepassing van artikel 6:265 BW Pro. Bij de beantwoording van de vraag of de ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure gerechtvaardigd zal worden geoordeeld kunnen volgens vaste jurisprudentie, naast de in de zogenaamde tenzij-bepaling van dit wetsartikel genoemde gezichtspunten, alle overige omstandigheden van het geval van belang zijn. De Hoge Raad heeft overwogen in zijn prejudiciële beslissing van 28 november 2025 (ECLI:NL:HR:2025:1799) dat artikel 3 lid 1 van Pro het IVRK meebrengt dat de belangen van in de te ontruimen woning wonende kinderen in kaart moeten worden gebracht en bij de beoordeling of de tekortkoming van de huurder ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, als ‘eerste overweging’ in aanmerking moeten worden genomen. Aan deze belangen komt een hoge prioriteit toe. Tot deze belangen behoren het recht op huisvesting en in beginsel ook het recht om niet gescheiden te worden van de ouder(s). Dat betekent niet dat, indien het in het belang van de betrokken kinderen is dat zij in het gehuurde kunnen blijven wonen, een ontruimingsvordering steeds moet worden afgewezen. In zoverre vormt dit dus nadrukkelijk geen vrijbrief voor tekortkomen. Wel betekent dit dat die belangen bijzonder gewicht in de schaal leggen bij de afweging tegen de overige belangen. Tot de in aanmerking te nemen omstandigheden behoort de mogelijkheid van alternatieve huisvesting. In dit kader kan als omstandigheid meewegen of de verhuurder meerdere woningen voor verhuur ter beschikking heeft, bijvoorbeeld omdat het om een woningcorporatie gaat. De rechter dient volgens de Hoge Raad in de motivering van zijn uitspraak rekenschap af te leggen van de gemaakte afweging. Indien de beoogde ontruiming ook kinderen zal treffen, dient de rechter partijen, althans de verhuurder, te vragen naar de mogelijkheden van alternatieve huisvesting. Welke informatie de rechter over deze mogelijkheden van de verhuurder kan verlangen, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Zo kan in dit verband van een woningcorporatie in het algemeen meer worden verlangd dan van een particulier verhuurder, aldus de Hoge Raad.
4.6
In deze zaak is voldoende aannemelijk geworden dat het minderjarige kind van [appellant] in de woning woont. [appellant] heeft met zijn grieven ook benadrukt dat de gevorderde ontruiming ook zijn vierjarige dochter treft. Ymere heeft haar stelling dat Ymere de ontruimingsprocedure al had aangekondigd toen [naam] met het kind in de woning is gaan wonen en [appellant] en [naam] dus bekend waren met het risico van een mogelijke ontruiming, onvoldoende toegelicht. Het hof is slechts gebleken van een brief van 13 november 2025 van Ymere aan het adres van de woning waaruit kan worden afgeleid dat Ymere aanstuurde op een ontruiming. Blijkens de stukken woonde [naam] toen al met het kind in de woning. Dat [appellant] met zijn echtgenote en hun kind niet samen hebben gewoond in de woning, zoals ook door Ymere aangevoerd, doet niet af aan de feitelijke situatie dat [naam] en het kind kort na de aanhouding van [appellant] alsnog in de woning zijn getrokken in afwachting van zijn terugkeer uit detentie. De kennelijk enige reden dat zij niet meteen bij aankomst in [plaats 1] al in de woning zijn gaan wonen was gelegen in de staat waarin de woning toen verkeerde.
4.7
Onderzocht moet worden welke gevolgen de ontruiming voor het kind heeft. Ymere heeft naar voren gebracht dat [naam] met het kind bij een in [plaats 2] wonende zus van [naam] of bij de zus van [appellant] in [plaats 1] kan intrekken. Zij zijn daar immers eerder ook verbleven. [naam] is dus in staat om zelf voor onderdak te zorgen, aldus Ymere. Ymere heeft ten slotte ook gesteld in genoemde brief van 13 november 2025 te hebben geïnformeerd waar het kind terecht zou kunnen, maar daarop geen reactie te hebben ontvangen.
4.8
Ter zitting in hoger beroep was de zus van [appellant] aanwezig. Zij heeft verklaard niet in goede gezondheid te verkeren. Het lijkt daarom voorshands niet aangewezen dat [naam] en het kind weer bij haar zullen intrekken, ditmaal voor onbepaalde tijd. Inwoning bij de zus van [naam] in [plaats 2] lijkt vooralsnog ook geen reële mogelijkheid te zijn. De meeste huishoudens hebben ook simpelweg geen ruimte om onderdak te bieden aan meerdere personen gedurende onbepaalde tijd. Het besluit van 22 oktober 2025 van de burgemeester waarbij zij de sluiting van de woning vervroegd heeft opgeheven, bevestigt dat inwoning bij deze familieleden niet mogelijk is; het besluit vermeldt dat de GGD de burgemeester heeft geïnformeerd dat [naam] en het kind niet meer over alternatieve huisvesting beschikken, terwijl in het eerdere besluit nog was opgenomen dat [naam] en het kind verbleven bij een zus van [naam] in [plaats 2] en bij de schoonzus van [naam] in [plaats 1] .
4.9
Ter zitting in hoger beroep is de hierboven weergeven uitspraak van de Hoge Raad besproken. Deze uitspraak was Ymere goed bekend, aangezien deze prejudiciële beslissing is genomen in een procedure waarin Ymere als verhuurder procespartij was. Geconfronteerd met de door de Hoge Raad in deze uitspraak geformuleerde verwachtingen die in het algemeen aan een woningcorporatie kunnen worden gesteld, zoals hierboven weergegeven, is van de zijde van Ymere meegedeeld dat Ymere in geval van ontruiming zou verwijzen naar hulpinstanties zoals de GGD. Ymere heeft daarbij de algemene opmerkingen gemaakt dat zij niemand kan laten voordringen in haar woningbestand en dat zij ook niet steeds een woning kan aanbieden als een kind in het spel is. De vraag wat een verwijzing naar een hulpinstantie zoals de GGD zou kunnen opleveren kon door Ymere niet concreet worden beantwoord. Ook verder kon Ymere ter zake geen informatie verstrekken. Deze response van Ymere maakt dat de mogelijkheden van onderdak voor het kind zodanig in het vage zijn gebleven dat de gevolgen voor de ontruiming voor het kind onvoldoende duidelijk zijn geworden. Het hof is daardoor onvoldoende in staat de als ‘eerste overweging’ in aanmerking te nemen belangen van het kind in de afweging van alle overige belangen te betrekken. Dit heeft tot gevolg dat de gevraagde voorziening niet kan worden toegewezen.
4.1
De overige stellingen van partijen behoeven bij deze stand van zaken geen nadere bespreking. Het hof ziet evenmin aanleiding, mede gelet op de aard van deze procedure, Ymere toe te laten tot bewijslevering, zoals door haar verzocht.
Slotsom
4.11
Het hoger beroep slaagt. Het vonnis waarvan beroep zal dan ook worden vernietigd. Ymere zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in beide instanties.
5.De beslissing
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep,
en opnieuw rechtdoende:
wijst de vordering af;
veroordeelt Ymere in de kosten van het geding in beide instanties, in eerste aanleg aan de zijde van [appellant] begroot op € 865,00 voor salaris en in hoger beroep tot op heden op € 528,67 aan verschotten, € 2.580,00 voor salaris en op € 189,00 voor nasalaris, te vermeerderen met € 98,00 voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;
verklaart deze kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. E.K. Veldhuijzen van Zanten, Z.D. van Heesen-Laclé en R.J.Q. Klomp en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 30 juni 2026.