Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk 24/3279
3 februari 2026
uitspraak van de tiende enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
de erven van [X] ,woonachtig te [Z] , belanghebbende,
gemachtigde: mr. A. Bakker
tegen de uitspraak van 24 april 2024 in de zaak met kenmerk HAA 23/4205 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [A], de heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van Pro de Wet Waardering onroerende zaken (hierna: WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 67a te [Z] (hierna: de woning) op de waardepeildatum 1 januari 2022 voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 1.784.000. In hetzelfde geschrift heeft de heffingsambtenaar de aanslag onroerendezaakbelasting voor dat jaar bekendgemaakt.
1.2.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft daartegen beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 januari 2026. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is in 2022 eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning en is gebouwd in 2008. De oppervlakte van de woning bedraagt ongeveer 309 m2 en de oppervlakte van het perceel bedraagt ongeveer 3.056 m2. Het perceel bestaat uit twee perceelnummers (3.010 m2 en 46 m2). Op het kleine perceel rust een erfdienstbaarheid vanwege een daar gelegen pompput. De woning heeft een oprit van 3 meter breed en een vrijstaande garage.
2.2.
Belanghebbende heeft destijds zelf (zonder gemachtigde) het bezwaarschrift ingediend. In haar bezwaarschrift schrijft zij onder meer:
“● Omdat mijn woonhuis niet te vergelijken valt met andere woningen in mijn directe omgeving/buurt, is de waardestijging ‘natte vinger werk’. (…)
● Omdat ik mijn woning (en gebied) tot in detail ken, heb ik betere argumenten voor het bezwaar. Dat geldt zeker in [A] , waar een grote diversiteit aan bebouwing is. Het is geen rijtjeswoning en mijn woonhuis valt in het gebied alleen te vergelijken met de direct naast mij gelegen woningen (zelfde architect) gelegen aan de [a-straat] 67 en 67b.”
● Omdat ik mijn woning (en gebied) tot in detail ken, heb ik betere argumenten voor het bezwaar. Dat geldt zeker in [A] , waar een grote diversiteit aan bebouwing is. Het is geen rijtjeswoning en mijn woonhuis valt in het gebied alleen te vergelijken met de direct naast mij gelegen woningen (zelfde architect) gelegen aan de [a-straat] 67 en 67b.”
3.Geschil in hoger beroep
Evenals in eerste aanleg is in hoger beroep in geschil of de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld.
4.Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft ten aanzien van het geschil als volgt overwogen en beslist (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiseres’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):
“Waarde van de woning
12. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
13. Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
14. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
15. De in de door verweerder overgelegde matrix genoemde objecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht en wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Het zijn allemaal vrijstaande woningen, gelegen in dezelfde gemeente. De verkoopprijzen van de door verweerder getoonde objecten kunnen naar het oordeel van de rechtbank dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning.
16. Eiseres stelt zich op het standpunt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de onder gemiddelde staat van de woning. De rechtbank is van oordeel dat eiseres zijn standpunt op geen enkele wijze heeft onderbouwd. Deze grief faalt
17. Voorts stelt eiseres dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de kwalitatieve verplichting van bosgrond. De rechtbank is van oordeel dat een kwalitatieve verplichting een waardedrukkende invloed heeft indien de omvang van de verplichting het woongenot van het object verminderd. De rechtbank ziet in de verplichting dat de koper zich dient te houden aan de richtlijnen van het Landschap Noord-Holland, alsmede periodiek dient te overleggen met het bestuur van deze stichting, geen waardedrukkend element. Deze grief faalt eveneens.
18. Tevens stelt eiseres dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de smalle oprit van de woning. Verweerder heeft een luchtfoto overgelegd waaruit blijkt dat de oprit ten minste 3 meter breed is. De rechtbank is van oordeel dat eiseres haar standpunt op geen enkele wijze heeft onderbouwd.
Juistheid oppervlakte
19. Eiseres heeft haar stelling dat verweerder bij de woning en de vergelijkingsobjecten is uitgegaan van een onjuiste inhoud/oppervlakte en dit niet inzichtelijk heeft gemaakt, op geen enkele wijze onderbouwd. Deze grief brengt de rechtbank dan ook niet tot een ander oordeel.
Eigen aankoopcijfer
20. De woning is op 17 februari 2022 verkocht voor € 1.553.000. De woning is echter ondershands en niet in de openbare markt van vraag en aanbod verkocht. Voorts heeft verweerder de akte van levering overgelegd waaruit blijkt dat een gedeelte van de koopprijs tussen de verkoper en koper is verrekend op grond van een tussen verkoper en koper gesloten overeenkomst. De rechtbank is daarom van oordeel dat het eigen aankoopcijfer in dit geval niet bruikbaar is.
(…)
Slotsom
23. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat niet kan worden gezegd dat de vastgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. De waarde is derhalve niet te hoog vastgesteld.
24. De rechtbank zal het beroep derhalve ongegrond verklaren.”
5.Beoordeling van het geschil
Vooraf
5.1.
De heffingsambtenaar heeft er in het verweerschrift in beroep terecht op gewezen dat verschillende klachten afkomstig zijn uit standaard-teksten die de gemachtigde doorgaans in door hem gevoerde procedures gebruikt, aangezien ze evident niet betrekking hebben op de onderhavige zaak.
5.2.
Bij de beoordeling van de klachten stelt het Hof het volgende voorop.
Het is niet goed mogelijk (de inhoud van) de stukken van de gemachtigde zinvol bij de beoordeling van de zaak te betrekken. De wijze waarop de gemachtigde van belanghebbende procedeert is in strijd met hetgeen van een beroepsmatig optredende rechtsbijstandsverlener mag worden verwacht en met de goede procesorde (zie Hof 9 december 2025, ECLI:NL:GHAMS:2025:3272). Het risico dat een stelling niet wordt behandeld die in een concreet voorliggende zaak mogelijk met succes zou kunnen worden verdedigd, is het rechtstreekse gevolg van de wijze van procederen door de gemachtigde en komt derhalve voor rekening van de belanghebbende namens wie hij optreedt. Het Hof zal dan ook slechts met inachtneming van het hiervoor overwogene beslissen en zich daarom beperken tot de vraag of de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld.
WOZ-waarde
5.3.
De rechtbank heeft in rechtsoverweging 12 tot en met 20 geoordeeld dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het Hof verenigt zich met dit oordeel en de overwegingen waarop het berust en maakt deze tot de zijne. In aanvulling daarop overweegt het Hof als volgt.
5.4.
De heffingsambtenaar heeft de woning vergeleken met drie andere woningen in de gemeente [A] en de daarvoor gerealiseerde verkoopprijzen (de referentieobjecten). Dit zijn de woningen [a-straat] 69 te [Z] , [b-straat 1] te [B] en [c-straat 1] te [C] . De heffingsambtenaar betoogt dat de verkoopcijfers van deze drie woningen tezamen het beste beeld geven van de geschatte waarde van belanghebbendes woning. Belanghebbende stelt dat de woningen in [B] en [C] te veraf gelegen zijn en daarom niet geschikt zijn als referentieobject, zodat enkel van de verkoopprijs van [a-straat] 69 moet worden uitgegaan en dat de WOZ-waarde van de woning dan zou moeten worden verlaagd.
5.5.
In de meeste gevallen is het verkoopcijfer van een dichtbij gelegen verkochte woning, zoals in dit geval [a-straat] 69, de beste maatgever voor het benaderen van de waarde van een niet verkochte woning. Echter heeft belanghebbende in haar bezwaarschrift (zie 2.2) zelf ook al geschreven dat in haar buurt de woningen dermate divers zijn dat deze eigenlijk allemaal niet goed met haar woning te vergelijken zijn (met uitzondering van nummers 67 en 67b, maar die woningen zijn niet verkocht). Twee van de drie woningen liggen weliswaar in andere dorpskernen, maar op de door belanghebbende ingebrachte kaart van Google-maps is te zien dat de woning in [C] niet ver van de woning ligt. De woning in [B] ligt verder weg, maar vormt wat betreft uitstraling de beste vergelijking. Het Hof is dan ook van oordeel dat alle drie de referentieobjecten tezamen de beste vergelijking vormen en wijst erop dat de heffingsambtenaar daarbij de taak heeft aannemelijk te maken dat voldoende rekening is gehouden met de onderlinge verschillen.
5.6.
Wat betreft de onderlinge verschillen heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van belanghebbendes woning aanzienlijk lager (meer dan € 214.000) vastgesteld dan op grond van de verkoopprijzen van de referentieobjecten kon worden verwacht. De waarde ligt dan veel dichter bij die van de woning in [Z] dan de matrix van de heffingsambtenaar toont. Ook met de aanwezige pompput is rekening gehouden. Er is verder een zeer ruime marge gelaten om eventuele onzekerheden over de waarde weg te nemen. Hierbij neemt het Hof in overweging dat belanghebbende wel een aantal omstandigheden heeft gesteld die op een waardevermindering wegens onderlinge verschillen betrekking zouden kunnen hebben, maar dat deze stellingen met niets concreets zijn onderbouwd. Zo is er bijvoorbeeld niets over het beweerde achterstallige onderhoud ingebracht en blijkt de “smalle oprit” na meting op de kaart drie meter breed te zijn, net als de maat van een goede rijbaan.
5.7.
De heffingsambtenaar heeft, gewogen tegen al hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
Slotsom
5.8.
Het hoger beroep is ongegrond.
6.Kosten
Er bestaat geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
7.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door mr. M. Ferrier, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J.H.E. Breman als griffier. De beslissing is op 3 februari 2026 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
Toelichting rechtsmiddelverwijzing
Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
Digitaal procederen
Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op
www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op
www.hogeraad.nl.
www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op
www.hogeraad.nl.
Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
Per post procederen
Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: