ECLI:NL:GHAMS:2026:518 - Gerechtshof Amsterdam - Bevestiging WOZ-waarde woning na hoger beroep tegen gemeente

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 24/1967

10 februari 2026

uitspraak van de tiende enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] ,woonachtig te [Z] , belanghebbende,

gemachtigde: mr. A. Bakker

tegen de uitspraak van 8 maart 2024 in de zaak met kenmerk HAA 22/5740 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

de heffingsambtenaar van de gemeente [A], de heffingsambtenaar.

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van Pro de Wet Waardering onroerende zaken (hierna: WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 11 te [Z] (hierna: de woning) op de waardepeildatum 1 januari 2021 voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 1.156.000. In hetzelfde geschrift heeft de heffingsambtenaar de aanslag onroerendezaakbelasting voor dat jaar bekendgemaakt.

1.2.

Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.

1.3.

Belanghebbende heeft daartegen beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 januari 2026. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2.Feiten

2.1.

De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):

“1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een twee-onder-één-kapwoning met bouwjaar 1924. De oppervlakte van de woning is 198 m2. Bij de woning behoort een kavel van 393 m2. De woning heeft een vrijstaande garage (van twee verdiepingen) en een dakkapel.”

2.2.

Het Hof gaat uit van de hiervoor vermelde feiten en voegt daar het volgende aan toe.

2.3.

Belanghebbende heeft in de bezwaarfase foto’s van de woning en een “WOZ-Taxatierapport” overgelegd met de volgende drie vergelijkingsobjecten: [a-straat] 9, 51 en 37 te [Z] . De staat van onderhoud van de woning is in het rapport als gemiddeld aangemerkt en er is een waardevermindering van € 129.332 vanwege mindere voorzieningen opgenomen.

2.4.

De heffingsambtenaar heeft in beroep een waarderapport overgelegd met een matrix en andere gegevens. De heffingsambtenaar gebruikt de volgende drie vergelijkingsobjecten: [a-straat] 57, [a-straat] 51 en [a-straat] 37, allen gelegen te [Z] .

2.5.

Belanghebbende heeft in hoger beroep een “WOZ-deskundigenrapport” en een matrix ingebracht. In de matrix zijn de volgende drie vergelijkingsobjecten opgenomen:
[b-straat 1] , [a-straat] 14 en [c-straat 1] , allen gelegen te [Z] .

3.Geschil in hoger beroep

Evenals in eerste aanleg is in hoger beroep in geschil of de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld.

4.Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft ten aanzien van het geschil als volgt overwogen en beslist:

“Geen heropening van het onderzoek

6. Gemachtigde heeft zich op de dag van de zitting op 6 februari 2024 ziekgemeld en is niet ter zitting verschenen. De behandelend rechter heeft na sluiting van het onderzoek ter zitting kennisgenomen van de ziekmelding. In het schrijven van mr. A. Bakker staat voorts ‘Wellicht kunnen zittingen worden verzet’. In deze formulering ziet de rechtbank geen verzoek om uitstel van de behandeling ter zitting. De betrokken belangen afwegende, daarbij in het bijzonder in aanmerking nemende het late tijdstip van de ziekmelding, het ontbreken van een verzoek om uitstel van de behandeling, de aard van de zaak, de met de WOZ-beschikking gemoeide belangen en de eisen van een goede rechtspleging waaronder het belang van de voortgang van de procedure, heeft de rechtbank geen reden gezien om het onderzoek te heropenen. Ten overvloede merkt de rechtbank op dat haar ambtshalve bekend is dat gemachtigde zich de laatste tijd frequent ziekmeldt vlak voor de zittingen bij deze rechtbank, hetgeen op gespannen voet staat met de goede procesorde en waardoor de afdoening van de grote hoeveelheid procedures die mr. A. Bakker bij deze rechtbank voert in het gedrang komt.

Informatieverstrekking in de bezwaarfase

7. De stelling van eiser dat verweerder niet heeft voldaan aan het verzoek om het taxatieverslag en de op de zaak betrekking hebbende stukken toe te sturen en hiermee in strijd heeft gehandeld met artikel 40 van Pro de Wet WOZ, volgt de rechtbank niet. In het bezwaarschrift is door eiser verzocht om ‘uiterlijk in de uitspraak op bezwaar’ een overzicht op te nemen in de vorm van een taxatiematrix en de relevante gegevens en waarde van de woning. De rechtbank stelt vast dat verweerder het taxatieverslag naar eiser heeft toegestuurd. De vraag of de overige gegevens wel of niet voorafgaande aan de uitspraak op bezwaar aan eiser zijn toegestuurd kan in het midden blijven. Het in het bezwaarschrift gedane verzoek strekt er niet toe om het bezwaarschrift nader te onderbouwen omdat daarin gevraagd is om de onderbouwende gegevens uiterlijk bij de uitspraak op bezwaar te verstrekken. Er kan naar oordeel van de rechtbank dan ook geen sprake zijn van een schending van artikel 40 van Pro de Wet WOZ in de bezwaarfase.

Op de zaak betrekking hebbende stukken (8:42)

8. Eiser stelt dat verweerder verplicht was om de iWOZ-kaarten en de bouwtekeningen in het geding te brengen. Verweerder heeft in beroep hernieuwde berekeningen overgelegd en deze verwerkt in zijn taxatie. Eiser heeft deze hernieuwde berekeningen niet betwist. Deze stemmen ook overeen met de door eiser in bezwaar overgelegde taxatie. Verweerder beschikt niet over de onderliggende bouwtekeningen en de gebruiksoppervlakten worden op een andere afdeling (afdeling BAG) berekend. Verweerder heeft met overlegging van de berekeningen de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en was niet gehouden de achterliggende bouwtekeningen te overleggen.

9. iWOZ is een door de Vereniging Nederlandse Gemeenten (hierna: de VNG) samengestelde verzameling objectgegevens en foto’s van te koop aangeboden woningen in Nederland. Die gegevens van de VNG behoren in beginsel niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken en hoeven dus in principe niet verstrekt te worden. Dit zou anders kunnen zijn als eiser aannemelijk maakt dat een of meer objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten onjuist zijn. Dat is hier niet aan de orde. Afgezien van de gehanteerde gebruiksoppervlakte, waarvan verweerder de op de zaak betrekking hebbende stukken (de hernieuwde berekening) heeft overgelegd, zijn de gehanteerde objectkenmerken niet in geschil (vgl. het gerechtshof Amsterdam 20 januari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:310 en de Hoge Raad 21 oktober 2022, ECLI:NL:HR:2022:1526).

Waarde van de woning

10. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

11. Op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.)

12. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.

13. De in de door verweerder overgelegde matrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht
.De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning. Daartoe overweegt de rechtbank dat het allemaal twee-onder-één-kapwoningen zijn in de omgeving van de woning die gebouwd zijn in dezelfde bouwperiode (tussen 1925 en 1927) als de woning. Tevens zijn de vergelijkingsobjecten alle gelegen in dezelfde straat als de woning. De woonoppervlakte en de kaveloppervlakte van de vergelijkingsobjecten wijken niet al te zeer af van die van de woning. Het feit dat de woning het grootste woonoppervlak heeft doet hier niet aan af. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dus worden gebruikt ter onderbouwing van de waarde van de woning. Dat er verschillen zijn tussen de woning en de vergelijkingsobjecten maakt dit niet anders. Het gaat er om dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met die verschillen.

14. Weliswaar vertonen de door verweerder getoonde objecten verschillen met de woning, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen voldoende rekening is gehouden. Blijkens de matrix heeft verweerder rekening gehouden met het verschil in grootte. Verweerder heeft voorts de factoren onderhoud en voorzieningen van de woning op “2” gesteld, hetgeen heeft geresulteerd in een verlaging van 15% van de waarde van de woonruimte van de woning. Daarmee heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De door eiser in bezwaar overgelegde foto’s doen hieraan niet af.

15. Eiser heeft gesteld dat de gehanteerde indexeringspercentages niet inzichtelijk zijn. Naar aanleiding hiervan oordeelt de rechtbank het volgende. De enkele stelling dat de indexering niet inzichtelijk is, maakt deze niet onjuist. Uit de door verweerder overgelegde waardematrix volgen de voor de vergelijkingsobjecten gehanteerde indexeringspercentages zodat deze inzichtelijk zijn. De rechtbank volgt verweerder ook in de door hem gegeven onderbouwing. De indexeringspercentages berusten - en mogen ook berusten - op een inschatting die de taxateur maakt op grond van zijn ervaring en kennis, waarbij hij mede gebruik maakt van de permanente marktanalyse die wordt uitgevoerd om te bezien of de gehanteerde percentages aanpassing behoeven.

16. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Gelet op de in beroep overgelegde taxatie is de waarde van de woning eerder te laag vastgesteld. Het beroep faalt ook in zoverre.

Schending motiverings- of zorgvuldigheidsbeginsel?

17. Ten aanzien van de stellingen van eiser dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd of onzorgvuldig tot stand is gekomen, overweegt de rechtbank dat, gelet op de stukken van het geding, verweerder bij de waardevaststelling voldoende zorgvuldigheid heeft betracht en in de bezwaarfase voldoende is ingegaan op de door eiser aangevoerde grieven. Naar het oordeel van de rechtbank is dan ook geen sprake van schending van het motiveringsbeginsel of het zorgvuldigheidsbeginsel.

Slotsom

18. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat het beroep ongegrond moet worden verklaard.

Proceskosten

19. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.”

5.Beoordeling van het geschil

Vooraf

5.1.

De heffingsambtenaar heeft er in het verweerschrift in (hoger) beroep terecht op gewezen dat verschillende klachten afkomstig zijn uit standaard-teksten die de gemachtigde doorgaans in door hem gevoerde procedures gebruikt, aangezien ze evident niet betrekking hebben op de onderhavige zaak.

5.2.

Bij de beoordeling van de klachten stelt het Hof het volgende voorop. Het is niet goed mogelijk (de inhoud van) de stukken van de gemachtigde zinvol bij de beoordeling van de zaak te betrekken. De wijze waarop de gemachtigde van belanghebbende procedeert is in strijd met hetgeen van een beroepsmatig optredende rechtsbijstandsverlener mag worden verwacht en met de goede procesorde (zie Hof 9 december 2025, ECLI:NL:GHAMS:2025:3272). Het risico dat een stelling niet wordt behandeld die in een concreet voorliggende zaak mogelijk met succes zou kunnen worden verdedigd, is het rechtstreekse gevolg van de wijze van procederen door de gemachtigde en komt derhalve voor rekening van de belanghebbende namens wie hij optreedt. Het Hof zal dan ook slechts met inachtneming van het hiervoor overwogene beslissen en zich daarom beperken tot de vraag of de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld.

WOZ-waarde

5.3.

De rechtbank heeft in rechtsoverweging 10 tot en met 16 geoordeeld dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het Hof verenigt zich met dit oordeel en de overwegingen waarop het berust en maakt deze tot de zijne. In aanvulling daarop overweegt het Hof als volgt.

5.4.

Belanghebbende en de heffingsambtenaar gingen in de bezwaarfase uit van twee dezelfde vergelijkingsobjecten aan de [a-straat] (nummers 37 en 51) die kort na de waardepeildatum zijn verkocht, goed vergelijkbaar zijn en in dezelfde straat zijn gelegen. Niettemin voert belanghebbende in hoger beroep, zonder toe te lichten waarom, drie andere referentieobjecten aan. Belanghebbendes vergelijkingsobject [a-straat] 14 is op zich geschikt, maar is veel verder van de waardepeildatum verkocht dan de referenties van de heffingsambtenaar. Belanghebbende brengt in zijn matrix een forse correctie op de gerealiseerde verkoopprijs aan, zodat de maatgevendheid van die verkoop veel onzekerder is. De andere door belanghebbende in hoger beroep aangedragen referenties zijn in een andere straat gelegen. Daarnaast behoeft [c-straat 1] volgens de verkoopadvertentie modernisatie, maar is daar door belanghebbende geen rekening mee gehouden en ligt de gerealiseerde verkoopprijs van [b-straat 1] in lijn met de andere verkoopprijzen zodat deze referentie niet afdoet aan de aannemelijkheid van de vastgestelde waarde.

5.5.

Het geschil komt dan aan op de vraag of door de heffingsambtenaar genoeg rekening is gehouden met de minder goede staat van de woning van belanghebbende. In hoger beroep komt belanghebbende met een “WOZ-deskundigenrapport” dat is ondertekend door een taxateur. Dit rapport bevat echter geen enkele vorm van onderbouwing van de taxateur, maar alleen een door de gemachtigde zelf opgestelde matrix, die van minder geschikte referenties uitgaat (zie 5.4). De heffingsambtenaar heeft met de minder goede staat van de woning rekening gehouden door de WOZ-waarde van de woning (veel) lager te bepalen dan wanneer zou zijn uitgegaan van de ongecorrigeerde verkoopprijzen van deze referentieobjecten. Ook gelet op de door belanghebbende ingebrachte foto’s, geeft de onderbouwing van de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof voldoende steun aan zijn standpunt dat de waardeverschillen tussen de woning en de referentieobjecten niet groter zijn dan waarmee reeds rekening is gehouden.

5.6.

De heffingsambtenaar heeft, gewogen tegen al hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

Slotsom

5.7.

Het hoger beroep is ongegrond.

6.Kosten

Er bestaat geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.

7.Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mr. M. Ferrier, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J.H.E. Breman als griffier. De beslissing is op 10 februari 2026 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op
www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op
www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: