Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht
zaaknummer : 200.352.710/01
zaak-/rekestnummer rechtbank : C/13/763001 / KG RK 25-94
beschikking van de meervoudige burgerlijke kamer van 6 januari 2026
inzake
[appellant], mede namens [bedrijf 1] i.o.,
wonende te [plaats 1] ,
appellant,
advocaat: mr. T. Hekman te Amsterdam,
tegen
[geïntimeerde] ,
gevestigd te [plaats 2] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. J.A. Stal te [plaats 1] .
Deze partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.
1.De zaak in het kort
Een schuldeiser met een hypotheekrecht op een hotel wil dat hotel executoriaal verkopen. Zij heeft bij de voorzieningenrechter onder meer verlof gevraagd om tegenover de huurders van het hotel het huurbeding in te roepen, met veroordeling van de huurders tot ontruiming. De verzoeken zijn toegewezen. Een van de huurders komt daartegen in hoger beroep. Hij is in dat hoger beroep ontvankelijk, omdat artikel 3:264 lid 5 BW in deze zaak ten onrechte is toegepast. De verlofprocedure is alleen toepasselijk op woonruimte. De beschikking van de voorzieningenrechter wordt in zoverre vernietigd en de schuldeiser wordt alsnog niet-ontvankelijk verklaard in haar op artikel 3:264 lid 5 BW gebaseerde verzoeken. Hierdoor komt het hof niet toe aan de vraag of de schuldeiser zich tegenover de huurder op het huurbeding kan beroepen.
2.Het geding in hoger beroep
[appellant] is bij beroepschrift dat op de griffie van het hof is ontvangen op 24 maart 2025, onder aanvoering van vier grieven in hoger beroep gekomen van de beschikking die de voorzieningenrechter van de rechtbank [plaats 1] op 24 februari 2025 onder bovenvermeld zaak-/rekestnummer heeft gegeven.
Op 2 mei 2025 is op de griffie van het hof een verweerschrift in hoger beroep van [geïntimeerde] binnengekomen.
Op 23 oktober 2025 heeft in deze zaak een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Voor deze zitting zijn, naast [appellant] en [geïntimeerde] , ook de volgende belanghebbenden opgeroepen:
[naam 7] , in haar hoedanigheid van curator in het faillissement van [bedrijf 2] (hierna: de [bedrijf 2] )., huurders, gevestigd te [plaats 1] ,
[naam 1] en [naam 2] (hierna: [namen] ), hypotheekgevers, beiden wonende te [plaats 3] ,
[appellant] , wonende te [plaats 4] en
[naam 3] , wonende te [plaats 5] (hierna samen met [appellant] te noemen: de familie [appellant] ).
[appellant] is ter zitting verschenen met zijn advocaat, net als [geïntimeerde] , die werd vertegenwoordigd door haar bestuurders [naam 4] en [naam 5] . Van de overige belanghebbenden was alleen de curator ter zitting aanwezig in de persoon van haar kantoorgenoot [naam 6] , advocaat te [plaats 1] .
Voorafgaand aan de zitting heeft [geïntimeerde] nog nieuwe stukken aan het hof toegezonden.
De advocaten van [appellant] en [geïntimeerde] hebben de zaak ter zitting toegelicht aan de hand van overgelegde spreekaantekeningen.
Uitspraak is bepaald op heden.
[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof de bestreden beschikking zal vernietigen en de verzoeken van [geïntimeerde] alsnog zal afwijzen, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad.
[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot niet-ontvankelijkverklaring van [appellant] in het hoger beroep, althans verwerping daarvan, kosten rechtens, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad.
3.Feiten
De voorzieningenrechter heeft in de bestreden beschikking onder 2.1 tot en met 2.8 de feiten opgesomd die zij tot uitgangspunt heeft genomen. In hoger beroep is niet in geschil dat de feiten juist zijn weergegeven, zodat ook het hof daarvan uitgaat. Die feiten zijn, voor zover in hoger beroep van belang en aangevuld op grond van recente ontwikkelingen, de volgende:
a. [namen] zijn eigenaren van een hotelgebouw aan [straat] [nummer 1] , [nummer 2] en [nummer 3] in [plaats 1] . Op dit pand hebben zij in 2006 en 2022 drie hypotheekrechten gevestigd. [geïntimeerde] is na betaling als borg door subrogatie gerechtigd geworden tot het eerste hypotheekrecht. Het tweede hypotheekrecht komt toe aan ABN AMRO en het derde hypotheekrecht is gevestigd ten gunste van [geïntimeerde] . In alle hypotheekakten zijn huur-, beheers- en ontruimingsbedingen opgenomen.
b. [namen] hebben het pand ontwikkeld tot luxe hotel. Bij huurovereenkomst van 3 december 2012 hebben zij het pand verhuurd aan LSA voor een aanvangshuurprijs van € 1 miljoen per jaar, exclusief btw, voor een periode van vijftien jaar. Deze huurovereenkomst is per 15 september 2023 vervangen door een huurovereenkomst voor een periode van 25 jaar met een huurprijs van € 614.000,= per jaar, exclusief btw.
c. LSA is op 22 oktober 2023 op verzoek van [geïntimeerde] failliet verklaard, met benoeming van de curator als zodanig. De curator heeft de huurovereenkomst opgezegd per 20 maart 2025.
d. Bij overeenkomst van 20 december 2024 hebben [namen] het pand met ingang van 1 februari 2025 verhuurd aan [bedrijf 1] i.o., een onderneming van [appellant] , voor een duur van achttien jaar en negen maanden en een huur van € 636.718,= per jaar, exclusief btw. Bij addendum van 6 februari 2025 is de aanvangshuurprijs verhoogd naar € 825.000,= per jaar en de duur van de huur verkort naar vijf jaar.
e. [geïntimeerde] heeft bij deurwaardersexploten van 10 januari 2025 aan de curator, de familie [appellant] en onbekende huurders of gebruikers aangezegd dat in verband met een schuld van [namen] van in totaal meer dan € 24 miljoen op 12 maart 2025 tot openbare verkoop van het pand zou worden overgegaan en het huurbeding zou worden ingeroepen.
f. Nadat afronding van de procedure in eerste aanleg is het pand executoriaal verkocht voor een bedrag van € 18, [nummer 2] miljoen.
4.In eerste aanleg
4.1
Bij inleidend verzoekschrift van 22 januari 2025 heeft [geïntimeerde] op grond van artikel 3:264 lid 5 BW de voorzieningenrechter verzocht, samengevat, om bij beschikking, uitvoerbaar bij voorraad, haar verlof te verlenen het huurbeding in te roepen jegens de curator, de familie [appellant] en andere onbekende huurders of gebruikers van het pand, hen te veroordelen tot ontruiming en de familie [appellant] te verbieden het pand in gebruik te nemen. Bij aanvullend verzoekschrift heeft [geïntimeerde] de voorzieningenrechter op grond van artikel 3:267 lid 2 BW verzocht haar te machtigen het pand onder zich te nemen en [namen] te veroordelen tot ontruiming van het hotelpand.
4.2
Bij de bestreden beslissing heeft de voorzieningenrechter, samengevat, aan [geïntimeerde] verlof verleend om het huurbeding in te roepen tegen de curator, onbekende huurders of gebruikers van het pand en de familie [appellant] , om het beheersbeding in te roepen en om het pand per 14 maart 2025 onder zich te nemen c.q. te ontruimen. Daarnaast heeft de voorzieningenrechter de curator, de onbekende huurders of gebruikers, de familie [appellant] en [namen] veroordeeld tot ontruiming van het pand op of voor 14 maart 2025.
5.Beoordeling
Omvang van het hoger beroep
5.1
Het beroepschrift draagt de titel “Beroepschrift vernietigen toegewezen verzoek tot inroeping huurbeding en veroordeling tot ontruiming (artikel 3:264 BW)”. Niettemin eindigt het beroepschrift met het verzoek de gehele beschikking van 24 februari 2025 te vernietigen en niet alleen de verzoeken in het oorspronkelijke verzoekschrift, maar ook die in het aanvullende verzoekschrift af te wijzen. De grieven van [appellant] hebben echter uitsluitend betrekking op de op artikel 3:264 lid 5 BW gebaseerde verzoeken. Het hof neemt daarom aan dat het hoger beroep zich uitsluitend richt tegen de toewijzing van de op artikel 3:264 lid 5 BW gebaseerde verzoeken. Dit is ook in overeenstemming met het feit dat [appellant] zich blijkens de pleitaantekeningen van zijn advocaat in eerste aanleg niet beschouwde als belanghebbende bij de verzoeken in het aanvullende verzoekschrift, die op artikel 3:267 BW waren gebaseerd.
Ontvankelijkheid van [appellant] in het hoger beroep
5.2
[geïntimeerde] heeft aangevoerd dat [appellant] niet-ontvankelijk moet worden verklaard in zijn hoger beroep, omdat tegen een beschikking waarbij verlof wordt verleend tot het inroepen van het huurbeding, geen hogere voorzieningen open staat (artikel 3:264 lid 6 BW, laatste volzin). Dit verweer faalt. [appellant] heeft zich immers op een doorbrekingsgrond beroepen door aan te voeren dat de voorzieningenrechter artikel 3:264 lid 5 BW ten onrechte heeft toegepast. [appellant] is om die reden ontvankelijk in zijn hoger beroep.
Ontvankelijkheid van [geïntimeerde] in haar inleidende verzoeken
5.3
Daarmee komt het hof aan de vraag of de voorzieningenrechter inderdaad geen verlof aan [geïntimeerde] heeft kunnen verlenen om het huurbeding in te roepen, omdat het pand in kwestie bedrijfsruimte is en geen woonruimte. Het hof beantwoordt deze vraag bevestigend. Dit oordeel berust op het volgende.
5.4
In lid 5 van artikel 3:264 BW is, kort gezegd, bepaald dat het huurbeding, voor zover het beroep daarop tot gevolg zal hebben dat de huurder van woonruimte die moet ontruimen, slechts kan worden ingeroepen nadat de voorzieningenrechter daartoe op verzoek van de hypotheekhouder verlof heeft verleend. Lid 6 geeft nadere voorschriften voor het al dan niet verlenen van het verlof, dat wil dus zeggen: het verlof tot het inroepen van het huurbeding jegens een huurder van woonruimte.
5.5
[geïntimeerde] heeft aangevoerd dat het vragen van verlof voor het inroepen van het huurbeding jegens huurders van bedrijfsruimte weliswaar niet dwingend is voorgeschreven, maar wel mogelijk is en ook gebruikelijk. Het volgen van deze procedure is wenselijk volgens [geïntimeerde] , omdat een verlof de hypotheekhouder en de aspirant-bieders op de veiling van te voren duidelijkheid biedt dat het beroep op het huurbeding stand houdt, wat de executieopbrengst ten goede komt. Dit betoog kan niet worden gevolgd. Het in artikel 3:264 lid 5 BW bedoelde verlof is nodig om het huurbeding tegen een huurder van woonruimte te kunnen inroepen. Het gaat om een extra waarborg die bij executoriale verkoop van andere onroerende zaken niet aan de orde is. In artikel 549 Rv is geregeld hoe het verlof kan worden verkregen. Die bepaling ziet enkel op woonruimte. Een verzoekschriftprocedure kan slechts worden gevolgd als de wet de mogelijkheid daartoe opent. Een door de voorzieningenrechter zonder wettelijke basis gegeven verlof heeft geen status. Toepassing van artikel 69 Rv (de wisselbepaling) is hier niet aan de orde, omdat het probleem niet zozeer is dat de procedure is ingeleid met het verkeerde stuk, als wel dat van de voorzieningenrechter het verkeerde oordeel is gevraagd.
5.6
[geïntimeerde] zal op grond van het voorgaande niet-ontvankelijk worden verklaard in haar op artikel 3:264 lid 5 BW gebaseerde verzoeken verlof te verlenen om het huurbeding in te roepen en [appellant] tot ontruiming te veroordelen.
Slotsom en kosten
5.7
De beschikking van de voorzieningenrechter zal worden vernietigd voor zover die betrekking heeft op het verlof om het huurbeding in te roepen en de veroordeling van [appellant] om het pand te ontruimen. [geïntimeerde] zal in die verzoeken alsnog niet-ontvankelijk worden verklaard. Als de in het ongelijk gestelde partij wordt [geïntimeerde] worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep.
6.Beslissing
Het hof:
vernietigt de bestreden beschikking, voor zover deze betrekking heeft op het verlof om het huurbeding in te roepen en de veroordeling van [appellant] om het pand te ontruimen;
en in zoverre opnieuw rechtdoende:
verklaart [geïntimeerde] niet-ontvankelijk in die verzoeken;
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [appellant] vastgesteld op € 827,= aan verschotten en € 2.428,= voor salaris;
verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Deze beschikking is gegeven door mr. E.K. Veldhuijzen van Zanten, mr. J.C.W. Rang en mr. M.E. van Rossum en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 6 januari 2026.