ECLI:NL:GHAMS:2026:72

• Datum uitspraak: 6 januari 2026
• Publicatiedatum: 16 januari 2026
• Zaaknummer: 200.334.847
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: O.J. van Leeuwen; R.A. van der Pol; O.G.H. Milar
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Geschil over vastgoedontwikkeling en garantstellingen tussen samenwerkende partijen

In deze zaak, die voor het Gerechtshof Amsterdam is behandeld, gaat het om een geschil tussen twee partijen die samen hebben gewerkt aan vastgoedontwikkeling. De samenwerking is beëindigd, waarna er geschillen zijn ontstaan over de afwikkeling van hun gezamenlijke projecten. De rechtbank heeft in eerste aanleg enkele vorderingen van de appellant toegewezen, waaronder een vordering tot nakoming van een garantstelling en een schuldverklaring, maar heeft andere vorderingen afgewezen. In hoger beroep heeft het hof de zaak beoordeeld, waarbij de appellant schadevergoeding vorderde omdat een woning voor een te lage prijs zou zijn verkocht. Het hof oordeelde dat de appellant onvoldoende bewijs had geleverd dat de verkoopprijs ver beneden de marktwaarde lag en dat de vordering tot schadevergoeding niet toewijsbaar was. Daarnaast heeft het hof de vordering tot nakoming van de garantstelling bevestigd, waarbij de appellant recht had op een deel van de lening die aan een van de vennootschappen was verstrekt. Het hof bekrachtigde het vonnis van de rechtbank en veroordeelde de appellant in de proceskosten van het hoger beroep.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.334.847/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : C/13/723961 / HA ZA 22-818

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 6 januari 2026

in de zaak van

[appellant] ,

wonende in [plaats 1] , Verenigde Arabische Emiraten,

appellant in principaal hoger beroep,

geïntimeerde in incidenteel hoger beroep,

advocaat: mr. R.M. Berendsen, kantoorhoudende in Amsterdam,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende in [plaats 2] ,

geïntimeerde in principaal hoger beroep,

appellant in incidenteel hoger beroep,

advocaat: mr. C. van der Ent, kantoorhoudende in Zevenbergen.

Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.

1. De zaak in het kort

Partijen hebben met elkaar samengewerkt op het gebied van het kopen, verbouwen en doorverkopen van vastgoed. Zij handelden daarbij deels op eigen naam en deels via BV’s. Nadat partijen hadden besloten om hun samenwerking te beëindigen zijn tussen hen geschillen ontstaan over de afwikkeling daarvan. [appellant] heeft verschillende vorderingen ingesteld tegen [geïntimeerde] , die op zijn beurt een tegenvordering heeft ingesteld. De rechtbank heeft twee vorderingen van [appellant] toegewezen en alle andere vorderingen afgewezen. In hoger beroep zijn aan de orde de vorderingen van [appellant] tot schadevergoeding omdat een woning aan [straat 1] in [plaats 3] voor een te laag bedrag zou zijn verkocht (door de rechtbank afgewezen), en tot nakoming van een schuldverklaring en een garantstelling (door de rechtbank (deels) toegewezen). Ook zijn aan de orde vorderingen van [geïntimeerde] tot vergoeding van zijn bijdrage aan de tussen partijen bestaande gemeenschap inzake een woning aan de [straat 4] in [plaats 3] (door de rechtbank afgewezen).

Het hof bekrachtigt het bestreden vonnis.

2. Het geding in hoger beroep

[appellant] is bij dagvaarding van 5 oktober 2023 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank Amsterdam van 5 juli 2023, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellant] als eiser in conventie tevens verweerder in reconventie en [geïntimeerde] als gedaagde in conventie tevens eiser in reconventie (hierna ook: het bestreden vonnis).

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties 1 tot en met 8;

- incidentele conclusie tot het stellen van zekerheid, van [geïntimeerde] ;

- memorie van antwoord in incident, met productie 9, van [appellant] ;

- akte in het incident, van [geïntimeerde] ;

- akte van [geïntimeerde] ;

- memorie van antwoord in principaal appel tevens houdende incidenteel appel, met producties 1 tot en met 7;

- memorie van antwoord in incidenteel appel, met producties 1 tot en met 6.

In het incident op grond van artikel 224 Rv heeft het hof bij arrest van 5 november 2024 [appellant] bevolen ten genoegen van [geïntimeerde] zekerheid te stellen voor de proceskosten waarin [appellant] in hoger beroep veroordeeld zou kunnen worden, met aanhouding van de beslissing over de proceskosten van dit incident tot het eindarrest in de hoofdzaak. Nadien heeft [geïntimeerde] verklaard dat afdoende zekerheid is gesteld.

Op 22 oktober 2025 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Bij die gelegenheid hebben de advocaten van partijen de zaak toegelicht aan de hand van pleitaantekeningen, die zij hebben overgelegd. Vervolgens is een datum voor het wijzen van arrest bepaald.

[appellant] heeft in het principaal hoger beroep geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen voor zover daarbij zijn vordering tot schadevergoeding is afgewezen en opnieuw rechtdoende [geïntimeerde] alsnog zal veroordelen tot betaling van € 147.000,--, te vermeerderen met wettelijke rente en met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten in eerste aanleg en hoger beroep inclusief de nakosten en te vermeerderen met de wettelijke rente, en met uitvoerbaar bij voorraadverklaring van de veroordelingen.

[geïntimeerde] heeft in het principaal hoger beroep geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen, en in het incidenteel hoger beroep dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep.

[appellant] heeft in het incidenteel hoger beroep geconcludeerd dat het hof de grieven zal verwerpen althans [geïntimeerde] zal veroordelen tot betaling van € 50.699,02 te vermeerderen met wettelijke rente en met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten van dit hoger beroep, en met uitvoerbaar bij voorraadverklaring van de veroordelingen.

3. Feiten

De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. In hoger beroep is niet in geschil dat deze feiten juist zijn weergegeven, zodat ook het hof daarvan uitgaat. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten, komen de feiten neer op het volgende.

3.1.

[appellant] en [geïntimeerde] hebben samengewerkt bij de koop, verbouwing en verkoop van onroerende zaken. Zij hebben daartoe de volgende vennootschappen opgericht:

- [bedrijf 1] (verder: [bedrijf 1] ), waarin [appellant] en [geïntimeerde] ieder 50% van de aandelen houden en waarvan [appellant] tot 19 maart 2021 enig bestuurder is geweest,

- [bedrijf 2] (verder: [bedrijf 2] ), waarvan [bedrijf 1] enig aandeelhouder en enig bestuurder is,

- [bedrijf 3] (verder: [bedrijf 3] ), waarvan [bedrijf 1] tot 14 juli 2021 enig aandeelhouder en enig bestuurder is geweest.

3.2.

[geïntimeerde] is enig aandeelhouder en enig bestuurder van [bedrijf 4] (verder: [bedrijf 4] ). [bedrijf 4] is sinds 14 juli 2021 enig aandeelhouder en enig bestuurder van [bedrijf 3] .

3.3.

In deze procedure gaat het om twee gezamenlijke projecten, een woning aan [straat 1] [nummer 1] te [plaats 3] en een woning aan de [straat 4] [nummer 2] te [plaats 3] .

3.4.

Voor de koop van de woning aan [straat 1] op 6 februari 2020 tegen een koopprijs van € 495.000,00 heeft [bedrijf 2] een hypothecaire lening gesloten bij [bedrijf 5] . (verder: [bedrijf 5] ) ter hoogte van € 360.400,--.

Voor het restant van de koopprijs en de verbouwing van die woning heeft [appellant] op 16 juni 2020 een bedrag van € 328.262,60 geleend aan [bedrijf 2] met een looptijd van 12 maanden. Over de eerste vier maanden (van 16 juni tot 16 oktober 2020) is 12% aan rente verschuldigd, daarna 15%.

3.5.

Diezelfde dag hebben [appellant] en [geïntimeerde] een 'Overeenkomst van Hoofdelijke Garantstelling’ (hierna: de Garantstellingsovereenkomst) gesloten, waarin is opgenomen:

“
(…)

Dat (...) [geïntimeerde] hoofdelijk garant zal staan voor de terugbetaling van 50% van de leningen die verstrekt zijn aan [bedrijf 2]

(...)

Na relevante mutatie in de leningen zal er een addendum aan deze overeenkomst worden toegevoegd waarin de actuele hoogte van het te garanderen bedrag zal worden gespecificeerd.

Bij ondertekening van deze overeenkomst is het bedrag waarvoor de Garantstelling is vereist: 328.262,60 waarvan 50% wordt gegarandeerd door de heer [geïntimeerde] .

(...)

2. Doel van de Garantstelling

De Garantstelling is bedoeld om de gedane investeringen in de projecten in de besloten vennootschap [bedrijf 2] voor een 50%’s deel hoofdelijk te laten dekken door de heer [geïntimeerde] .

(...) ”

3.6.

[bedrijf 2] heeft op 24 juni 2020 een bedrag van € 129.518,29 afgelost op de door [appellant] verstrekte lening en op 24 november 2020 is, na herfinanciering van het project, van de bankrekening van [bedrijf 2] een bedrag van € 102.771,84 overgeschreven naar de bankrekening van [appellant] .

3.7.

Op 3 juli 2020 hebben [appellant] en [geïntimeerde] gezamenlijk de eigendom verkregen van de woning aan de [straat 4] . Daartoe hebben zij gezamenlijk een

hypothecaire lening van € 151.000,-- gesloten bij [bedrijf 5] .

3.8.

Partijen hebben in de zomer van 2021 besloten hun samenwerking te beëindigen. Op 26 april 2021 hebben [appellant] en [geïntimeerde] een koopovereenkomst aandelen gesloten waarbij de aandelen in [bedrijf 3] indirect gehouden door [appellant] zijn verkocht aan [geïntimeerde] voor een totaalprijs van € 10.000,--. Verder hebben partijen die dag een schuldverklaring getekend waarin [geïntimeerde] verklaart “
wegens de verkoop van de aandelen de besloten vennootschap [bedrijf 6] een bedrag van € 45.000, = (...) schuldig te zijn aan (...) [appellant] (...) ” (hierna: de Schuldverklaring).

3.9.

Op 2 augustus 2021 heeft [geïntimeerde] een geactualiseerde versie van de onderlinge

afspraken ondertekend, waarin is vastgelegd:

“
2 Jij [ [geïntimeerde] , toevoeging hof] hebt [bedrijf 1] overgenomen. De prijs daarvoor was 10000,= en het bedrag dat [bedrijf 1] zal factureren aan mij voor project Bijlwerfstraat.

3 Ik [ [appellant] , toevoeging hof] betaal[t] de facturen van [bedrijf 1] die betrekking hebben op [straat 3] aan [bedrijf 1] tegen finale kwijting. Het totale bedrag daarvoor is 35000,=

4 Jij [ [geïntimeerde] , toevoeging hof] tekent de actualisering van de schuld verklaringsovereenkomst voor het bedrag van [straat 3] facturen en 10000,= voor de aandelen; bedrag is 35000 = + 10000,= samen 45000 =

Deze 45000,= wordt in 3 maandelijkse termijnen terugbetaald.

Eerste termijn van 15000,= vóór 15-08-2021

Daarna termijn 2 15000,= vóór 15-09-2021

Termijn 3 15000,= vóór 15-10-2021

Rentevrij tot 15-08-2021 daarna 6% per jaar over uitstaande bedrag,

verhoogd naar 15% bij betaling na 15-10-2021.

8 [straat 4] wordt verkocht. Beide partijen zullen meewerken en instemmen met deze verkoop. (...). Uit de opbrengst of als verrekening worden al onze privé vorderingen en schulden verrekend.

9 Project [naam 2] zit in [bedrijf 2] en we spreken af dat [naam 2] vóór 15-08-2021 in de verkoop gaat. We werken beide mee aan de verkoop.

De winst gemaakt in [bedrijf 2] komt ons beiden voor ieder 50%, toe.

(...) ”

3.10.

[geïntimeerde] heeft de woning aan [straat 1] op 13 mei 2022 verkocht aan [naam 1] voor een prijs van € 580.000,--. In oktober 2022 heeft [naam 1] de woning verkocht voor € 904.000,--.

3.11.

Nadat partijen daarover een vaststellingsovereenkomst hadden gesloten, is [appellant] in mei 2024 de enige gerechtigde geworden tot de woning aan de [straat 4] .

4. Eerste aanleg

4.1.

[appellant] heeft [geïntimeerde] gedagvaard voor de rechtbank en tegen hem een reeks vorderingen genummerd I tot en met XVII ingesteld met kort samengevat de volgende inhoud:

• betaling van € 53.524,9 plus contractuele rente op grond van nakoming van de Schuldverklaring (vordering I);
• betaling van € 140.024,40 plus wettelijke handelsrente op grond van nakoming van door [appellant] aan [geïntimeerde] verstrekte privéleningen en nakoming van de Garantstellingsovereenkomst (vordering II);
• betaling van schadevergoeding nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet en een voorschot van € 172.500,--, een bevel tot afgifte ter comparitie van de nota van afrekening, alsmede een verklaring voor recht, op grond van de stelling dat de woning aan [straat 1] tegen een prijs ver beneden de marktwaarde is verkocht (primaire vorderingen III en XIV en subsidiaire vorderingen XV tot en met XVII);
• betaling van € 24.750,-- plus wettelijke rente op grond van de stelling dat [geïntimeerde] exclusief gebruik heeft gemaakt van de tot tussen partijen in gemeenschappelijke eigendom zijnde woning aan de [straat 4] (vordering IV);
• betaling van € 2.341,24 plus wettelijke rente op grond van meer dan evenredig door [appellant] voldane schulden van de gemeenschap inzake de [straat 4] (vordering V);
• verdeling van de gemeenschap inzake [straat 4] door verkoop van deze woning en verdeling van de verkoopopbrengst (vorderingen VI tot en met XII);
• veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten en betaling van € 4.302,70 aan buitengerechtelijke kosten plus wettelijke rente (vordering XIII).

4.2.

[geïntimeerde] heeft tegen deze vorderingen verweer gevoerd. Daarnaast heeft hij in reconventie, na eisvermeerdering, betaling van € 29.459,13 gevorderd als vergoeding van de helft van de door hem betaalde rente en aflossing van de hypothecaire schuld inzake de [straat 4] en de helft van zijn inbreng in de tussen partijen bestaande gemeenschap alsmede volledige vergoeding van een door hem betaalde betalingsachterstand bij [bedrijf 5] die door toedoen van [appellant] zou zijn ontstaan.

4.3.

[appellant] heeft tegen de vorderingen in reconventie verweer gevoerd.

4.4.

In het bestreden vonnis heeft de rechtbank de vordering van [appellant] tot nakoming van de Schuldverklaring bijna volledig toegewezen en de vordering tot nakoming van de Garantstellingsovereenkomst toegewezen tot € 68.758,79 plus wettelijke rente. De overige vorderingen van [appellant] zijn afgewezen. Ook de vorderingen in reconventie van [geïntimeerde] zijn afgewezen.

5. Beoordeling

Omvang van het geschil in hoger beroep

5.1.

Zoals partijen tijdens de mondelinge behandeling hebben bevestigd, zijn in dit hoger beroep de volgende vorderingen nog in geschil. Het principaal hoger beroep van [appellant] is alleen gericht tegen de afwijzing van zijn vordering tot schadevergoeding voor een te lage verkoopopbrengst van [straat 1] .

Met zijn incidenteel hoger beroep is [geïntimeerde] opgekomen tegen de toewijzing van de vorderingen van [appellant] tot nakoming van de Schuldverklaring en de Garantstellingsovereenkomst, en tegen de afwijzing van zijn vorderingen in reconventie betreffende de [straat 4] . Dat betekent dat de door de rechtbank afgewezen vorderingen van [appellant] tot vergoeding van rente over privéleningen en, wat betreft de [straat 4] , tot een gebruiksvergoeding, regres voor onevenredige betaling van gemeenschapsschulden en verdeling van de gemeenschap, in hoger beroep niet ter beoordeling voorliggen.

In principaal hoger beroep

De vordering tot schadevergoeding voor een te lage verkoopopbrengst van [straat 1]

5.2.

[appellant] heeft vergoeding gevorderd van schade die hij stelt te hebben geleden doordat [geïntimeerde] als bestuurder van [bedrijf 2] [straat 1] opzettelijk en zonder enig overleg heeft verkocht voor een prijs die ver beneden de marktwaarde ligt. Hij baseert deze vordering primair op een wanprestatie van [geïntimeerde] omdat uit een tussen partijen gesloten overeenkomst volgt dat [straat 1] voor minimaal € 800.000 à € 850.000 verkocht zou worden. Subsidiair is de vordering op een onrechtmatige daad van [geïntimeerde] als bestuurder en aandeelhouder van [bedrijf 2] jegens [appellant] als medeaandeelhouder gebaseerd.

5.3.

In hoger beroep stelt [appellant] dat een marktconforme verkoopprijs van [straat 1] schattenderwijs bepaald kan worden op € 874.000 (dat is de door [naam 1] bij de doorverkoop gerealiseerde prijs van € 903.000 met aftrek van € 30.000 aan geschatte door hem redelijkerwijs gemaakte kosten). De schade berekent [appellant] op de helft van het verschil tussen de volgens hem marktconforme prijs en de werkelijke verkoopprijs (€ 874.000 minus € 580.000 is € 294.000, en gedeeld door twee is) € 147.000,--. [appellant] vordert in hoger beroep de betaling van dit bedrag aan schadevergoeding plus wettelijke rente vanaf 13 mei 2022 en vermindert aldus - zo begrijpt het hof - zijn oorspronkelijke vorderingen III, en XV tot en met XVII.

5.4.

Op grond van de hoofdregel van artikel 150 Rv rusten op [appellant] de stelplicht en bewijslast van feiten en omstandigheden waaruit volgt dat sprake is van een wanprestatie of onrechtmatige daad en dat hij als gevolg daarvan schade heeft geleden. [appellant] beroept zich immers op het rechtsgevolg dat [geïntimeerde] verplicht is tot schadevergoeding.

5.5.

Het hof is van oordeel dat [appellant] , tegenover de betwisting door [geïntimeerde] , onvoldoende heeft onderbouwd dat de verkoopprijs van € 580.000 ver beneden de toenmalige marktwaarde ligt. Dit wordt hierna toegelicht.

5.6.

[bedrijf 2] heeft [straat 1] op 6 februari 2020 aangekocht voor € 495.000 en in een taxatierapport van mei 2020, uitgevoerd in opdracht van [bedrijf 5] , is de waarde van de woning na het uitvoeren van een renovatie en in verhuurde staat gesteld op

€ 625.000. [appellant] heeft zijn stelling dat de renovatie van [straat 1] in augustus 2021 al bijna helemaal was afgerond niet concreet toegelicht en onderbouwd, terwijl [geïntimeerde] aan de hand van overgelegde foto’s heeft betoogd dat de renovatie nog verre van voltooid was toen de woning begin mei 2022 werd verkocht. Tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft [geïntimeerde] onweersproken verklaard dat de gegadigde die in augustus 2021 heeft aangegeven [straat 1] “
as it is ” te willen kopen voor € 650.000 of € 670.000 (zoals vermeld in de chatconversatie via ‘Telegram’ tussen partijen uit die periode), na een bezichtiging heeft afgezien van het uitbrengen van een concreet bod. Ook heeft hij onweersproken verklaard dat [straat 1] voor een vraagprijs van € 700.000 online te koop heeft gestaan en dat het niet is gelukt om de woning voor minimaal die prijs te verkopen. De door [bedrijf 7] geadviseerde vraagprijs van € 750.000 was volgens [geïntimeerde] gebaseerd op een voltooide renovatie en dat is niet weersproken door [appellant] . De reden dat [naam 1] de woning op 5 september 2022 voor € 904.000 heeft kunnen doorverkopen is volgens [geïntimeerde] dat [naam 1] nog voor € 200.000 heeft geïnvesteerd in het voltooien van de renovatie en de inrichting, waarbij hij heeft verwezen naar een verklaring van [naam 1] en foto’s van renovatiewerkzaamheden. [appellant] heeft verder nog gewezen op de WOZ-waarde (die op de peildatum 1 januari 2021 € 523.000 bedroeg, en op 1 januari 2022 € 821.000), maar aan die waarde komt in dit verband slechts een beperkte betekenis toe, gezien de manier waarop ze wordt vastgesteld.

5.7.

Daar komt bij dat, zoals [geïntimeerde] onbetwist heeft toegelicht, [straat 1] (in verband met het ontbreken van geld om de renovatie te voltooien) ten tijde van de verkoop al een jaar had leeg gestaan terwijl de financieringslasten doorliepen. Niet weersproken is het betoog van [geïntimeerde] dat de hypothecaire financier [bedrijf 5] vanwege oplopende betalingsachterstanden in 2022 dreigde over te gaan tot een executieverkoop als [bedrijf 2] niet zelf op korte termijn [straat 1] zou verkopen en dat de opbrengst bij een executieverkoop nog lager zou zijn uitgevallen.

5.8.

Gezien het voorgaande is niet komen vast te staan dat [straat 1] voor een veel te lage prijs is verkocht. [appellant] heeft hiervan in hoger beroep geen nader bewijs aangeboden. De conclusie is dat de vordering alleen al niet toewijsbaar is omdat niet voldoende is gesteld en ook niet is gebleken dat [straat 1] voor een veel te lage prijs is verkocht.

5.9.

Echter ook indien zou moeten worden aangenomen dat [straat 1] wel ver beneden de marktprijs zou zijn verkocht, is het hof van oordeel dat de vordering niet kan worden toegewezen.

5.10.

Wat betreft de grondslag wanprestatie heeft [appellant] niet concreet gesteld dat partijen hebben afgesproken dat de verkoopprijs minimaal € 800.000 zou zijn. Uit de vanaf augustus 2021 tussen partijen gevoerde chatconversatie volgt ook niet dat [appellant] redelijkerwijs heeft mogen aannemen dat een dergelijke afspraak is gemaakt. Uit die chatconversatie blijkt dat [geïntimeerde] , die een koper had voor

€ 670.000, het niet eens was met de door [appellant] voorgestelde verkoopprijs.

Bij het ontbreken van een afspraak of overeenkomst is de vordering niet toewijsbaar op grond van wanprestatie.

5.11.

Op basis van de grondslag onrechtmatige daad is de vordering evenmin toewijsbaar. In het licht van hetgeen hiervoor in 5.7 is overwogen is niet komen vast te staan dat [geïntimeerde] als bestuurder van [bedrijf 2] [straat 1] opzettelijk voor een te lage prijs heeft verkocht of dat hem daarvan anderszins persoonlijk een ernstig verwijt kan worden gemaakt. Dat [geïntimeerde] voor de verkoop geen contact met [appellant] heeft opgenomen is op zich onvoldoende om te concluderen dat hij onrechtmatig jegens [appellant] heeft gehandeld.

5.12.

Het hof komt, net als de rechtbank, tot de conclusie dat de vordering tot schadevergoeding niet toewijsbaar is.

In incidenteel hoger beroep

De vordering tot nakoming van de Schuldverklaring

5.13.

[appellant] heeft nakoming gevorderd van de tussen partijen overeengekomen Schuldverklaring, waarin [geïntimeerde] verklaart wegens de verkoop van de aandelen in [bedrijf 3] een bedrag van € 45.000,-- schuldig te zijn aan [appellant] .

5.14.

[geïntimeerde] handhaaft in hoger beroep zijn verweer dat de aandelenovername op dwaling berust omdat hij pas achteraf heeft ontdekt dat [bedrijf 3] in een slechte financiële toestand verkeerde doordat [appellant] grote bedragen had onttrokken. [appellant] heeft daarover geen openheid van zaken gegeven en niet voldaan aan zijn verplichting om alle financiële gegevens te verstrekken. De koopovereenkomst van de aandelen [bedrijf 3] dient dan ook vernietigd te worden, waarmee ook de Schuldverklaring wordt vernietigd, aldus [geïntimeerde] .

5.15.

Dit beroep op dwaling gaat niet op. In artikel 8 van de koopovereenkomst is namelijk bepaald dat partijen uitdrukkelijk afstand doen van hun recht om vernietiging van deze overeenkomst te vorderen. Daaronder valt dus ook vernietiging wegens dwaling. Dat dwaling niet expliciet als vernietigingsgrond is genoemd in artikel 8, is geen reden om - zoals [geïntimeerde] stelt - deze algemeen geformuleerde bepaling anders uit te leggen.

5.16.

Tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft [geïntimeerde] (subsidiair) verzocht om aanpassing van de koopovereenkomst teneinde het dwalingsnadeel op te heffen door het toekennen van schadevergoeding of het verlagen van de koopprijs. Ook heeft hij bij die gelegenheid (meer subsidiair) een beroep gedaan op vernietiging dan wel aanpassing van de overeenkomst op grond van redelijkheid en billijkheid en vernietiging op grond van bedrog omdat [appellant] bij de aandelenovername bewust informatie zou hebben achtergehouden.

5.17.

Het hof gaat aan dit (subsidiaire en meer subsidiaire) betoog voorbij omdat [geïntimeerde] het in hoger beroep voor het eerst tijdens de mondelinge behandeling en daarmee te laat heeft aangevoerd; hij had het betoog al in zijn memorie van grieven in incidenteel hoger beroep kunnen en dus moeten naar voren brengen (de ‘twee-conclusie-regel’). Overigens kan het betoog [geïntimeerde] ook inhoudelijk gezien niet baten. Het volgende is daarbij van belang.

5.18.

Het verzoek tot wijziging van de gevolgen van de koopovereenkomst om nadeel van de gestelde dwaling op te heffen op de voet van artikel 6:230 lid 2 BW ziet eraan voorbij dat daarvoor in het algemeen geen plaats is bij een contractuele uitsluiting van een beroep op vernietiging wegens dwaling. Voor zover [geïntimeerde] wil betogen dat aanpassing of vernietiging van de overeenkomst op de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid kan worden gebaseerd, faalt dit alleen al omdat daarvoor een leemte in de overeenkomst is vereist en gesteld noch gebleken is dat daarvan sprake is (partijen zijn juist afstand van hun recht op vernietiging overeengekomen). Voor een op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid gebaseerde aanpassing of vernietiging bestaat in de omstandigheden van dit geval geen grond, ook gezien de terughoudendheid die bij toepassing van de beperkende werking moet worden betracht. Het beroep op vernietiging van de overeenkomst wegens bedrog gaat alleen al niet op omdat [geïntimeerde] , tegenover de betwisting door [appellant] , niet concreet heeft gesteld welke informatie [appellant] bewust heeft achtergehouden bij het aangaan van deze overeenkomst. De enkele verwijzing in de memorie van grieven in incidenteel hoger beroep (in het kader van het beroep op dwaling) naar als productie 5 overgelegde e-mailcorrespondentie is daarvoor onvoldoende.

5.19.

Het hof komt tot dezelfde conclusie als de rechtbank: de Schuldverklaring geldt tussen partijen en [geïntimeerde] dient zijn verplichtingen daaruit na te komen. De rechtbank heeft verder beslist dat de vordering toewijsbaar is tot € 53.524,91 (hoofdsom en vervallen contractuele rente) plus de contractuele rente over de hoofdsom van € 45.000,-- vanaf de datum van de dagvaarding. Die beslissingen zijn in hoger beroep verder niet ter discussie gesteld, zodat het hof deze voor juist houdt.

De vordering tot nakoming van de Garantstellingsovereenkomst

5.20.

[appellant] heeft ook nakoming gevorderd van de tussen partijen gesloten Garantstellingsovereenkomst. Deze overeenkomst heeft betrekking op de geldlening van € 328.262,60, die [appellant] aan [bedrijf 2] heeft verstrekt voor de aankoop en verbouwing van [straat 1] . In de overeenkomst staat dat [geïntimeerde] “
hoofdelijk garant zal staan voor de terugbetaling van 50% van de leningen ”.

5.21.

[geïntimeerde] kan niet worden gevolgd in zijn betoog dat hij niets meer verschuldigd is op grond van de Garantstellingsovereenkomst nu meer dan de helft van het aan [bedrijf 2] geleende bedrag is terugbetaald. Het hof is met de rechtbank van oordeel dat [geïntimeerde] in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs heeft behoren te begrijpen dat de bedoeling van [appellant] bij de Garantstellingsovereenkomst is geweest dat [geïntimeerde] garant staat voor de helft van het bedrag dat [bedrijf 2] niet op de lening aflost of niet aan rente betaalt. Dat volgt uit de bepalingen in de Garantstellingsovereenkomst dat de actuele hoogte van het te garanderen bedrag ‘
na relevante mutatie[s] ’ zal worden gespecificeerd en dat de garantstelling is bedoeld om de door [appellant] gedane investering voor 50% te laten dekken door [geïntimeerde] . Andere voor de uitleg relevante omstandigheden zijn in hoger beroep niet door partijen gesteld.

5.22.

Ook faalt het betoog van [geïntimeerde] dat het niet aan hem is te wijten dat de lening aan [bedrijf 2] niet is terugbetaald. Volgens [geïntimeerde] heeft [appellant] zich het bedrag van de herfinanciering (€ 102.771,74) toegeëigend terwijl in het geval dat dit bedrag conform afspraak in [straat 1] was geïnvesteerd, dit pand verder verbouwd had kunnen worden, voor een hogere prijs verkocht had kunnen worden, en de lening met die opbrengst afgelost had kunnen worden. [geïntimeerde] heeft echter niet toegelicht welke juridische gevolgen hij aan dit betoog verbonden wil zien. Voor zover hij zich op schuldeisersverzuim en/of een opschortingsrecht heeft willen beroepen, heeft hij dit beroep geheel onvoldoende uitgewerkt.

5.23.

Voor het eerst tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft [geïntimeerde] betoogd dat de Garantstellingsovereenkomst nietig is omdat deze overeenkomst feitelijk een particuliere borgstelling is en niet is voldaan is aan het vereiste dat het maximumbedrag van de borgstelling in de overeenkomst is opgenomen. Het hof laat dit beroep op nietigheid buiten beschouwing omdat het te laat is aangevoerd; [geïntimeerde] had zich daar al in zijn memorie van grieven in incidenteel hoger beroep op kunnen en dus ook moeten beroepen (wederom de ‘twee-conclusie-regel’). Overigens kan het beroep op nietigheid [geïntimeerde] ook om inhoudelijke redenen niet baten. [geïntimeerde] heeft dit beroep kennelijk gebaseerd op artikel 7:858 lid 1 BW, waarin is bepaald dat een particuliere borgtocht slechts geldig is voor zover zij tot een in geld uitgedrukt maximumbedrag is overeengekomen. Een particuliere borgtocht is in artikel 7:857 BW omschreven als, voor zover hier van belang, een borgtocht aangegaan door een natuurlijke persoon die niet handelde in de uitoefening van zijn beroep of bedrijf. Niet gesteld of gebleken is dat [geïntimeerde] bij het sluiten van de Garantstellingsovereenkomst niet in de uitoefening van zijn beroep of bedrijf heeft gehandeld. Het gevolg daarvan is dat het beroep op nietigheid al faalt omdat artikel 7:858 lid 1 BW in dit geval niet van toepassing is.

5.24.

Net als de rechtbank komt het hof tot het oordeel dat [geïntimeerde] hoofdelijk aansprakelijk is voor 50% van het op de lening openstaande bedrag. Voor het overige zijn de beslissingen die de rechtbank op de vordering heeft genomen in hoger beroep niet ter discussie gesteld. De conclusie is dat de vordering tot nakoming van de Garantstellingsovereenkomst toewijsbaar is tot € 68.758,79 (50% van het totaalbedrag, inclusief rente, dat op de datum van de dagvaarding op de lening open heeft gestaan) plus de wettelijke rente over € 47.986,24 (50% van de na aflossingen openstaande hoofdsom van de lening) vanaf de datum van de dagvaarding.

De oorspronkelijk reconventionele vorderingen

5.25.

Deze vorderingen van [geïntimeerde] omvatten (1) vergoeding van de helft van € 1.514,85 die hij aan rente en aflossing op de hypotheek van de [straat 4] heeft voldaan, (2) vergoeding van de helft van € 14.488,50 die hij op de gemeenschappelijke bankrekening heeft ingebracht, en (3) volledige vergoeding van € 22.215,09 die hij aan [bedrijf 5] heeft betaald om betalingsachterstanden in te lopen die zijn ontstaan doordat [appellant] afspraken tussen partijen over de verkoop van de [straat 4] niet is nagekomen.

5.26.

[geïntimeerde] heeft in hoger beroep een aantal bankafschriften overgelegd ter onderbouwing van de door hem gestelde inbreng op de gemeenschappelijke bankrekening. Ook heeft hij bankafschriften overgelegd waaruit volgens hem blijkt dat hij in totaal € 14.842,52 aan [bedrijf 5] heeft voldaan.

5.27.

Voor zover [geïntimeerde] in hoger beroep zijn vordering tot volledige vergoeding van betalingen aan [bedrijf 5] heeft willen handhaven - zijn stellingen zijn daarover onduidelijk - , oordeelt het hof dat deze vordering alleen al niet toewijsbaar is omdat [geïntimeerde] ook in hoger beroep heeft nagelaten om de grondslag daarvan concreet toe te lichten en te onderbouwen.

5.28.

De door [geïntimeerde] gevorderde vergoeding van de helft van zijn inbreng op de gemeenschappelijke bankrekening en de helft van door hem betaalde rente en aflossing op de hypotheekschuld komt neer op een vordering tot gedeeltelijke verdeling van de tussen partijen bestaande gemeenschap. Uit het verweer van [appellant] volgt dat hij alleen instemt met een verdeling van alle tot de gemeenschap behorende goederen en voor rekening van de gemeenschap komende schulden en dat hij meent per saldo veel meer aan de gemeenschap te hebben bijgedragen dan [geïntimeerde] ; volgens [appellant] bedraagt zijn netto-inleg € 123.662,30 en die van [geïntimeerde] € 22.264,26. Op grond van artikel 3:179 lid 1 BW kan een gedeeltelijke verdeling van een gemeenschappelijk goed - bij verzet daartegen van een deelgenoot - alleen worden verlangd indien daarvoor gewichtige redenen bestaan. Niet gesteld of gebleken is dat in dit geval sprake is van dergelijke gewichtige redenen. Wat betreft de betaalde rente en aflossing op de hypotheek van de [straat 4] heeft [geïntimeerde] , ondanks het verweer van [appellant] , bovendien niet gesteld dat hij meer dan in evenredigheid van zijn aandeel in de gemeenschap heeft betaald (zie artikel 3:172 BW). [geïntimeerde] heeft met name niet gereageerd op het betoog van [appellant] dat hij € 10.568,96 aan de hypotheekbank heeft betaald en [geïntimeerde] € 1.514,85. Op dit een en ander stuiten de vorderingen reeds af.

5.29.

Op grond van het voorgaande komt het hof, net als de rechtbank, tot het oordeel dat de vorderingen in reconventie van [geïntimeerde] niet toewijsbaar zijn.

Conclusie en proceskosten

5.30.

De conclusie is dat zowel het principaal hoger beroep van [appellant] als het incidenteel hoger beroep van [geïntimeerde] niet slaagt. Het hof zal het bestreden vonnis daarom bekrachtigen.

5.31.

[appellant] zal worden veroordeeld in de proceskosten van het principaal hoger beroep, met inbegrip van de kosten van het incident tot zekerheidstelling. [geïntimeerde] zal worden veroordeeld in de proceskosten van het incidenteel hoger beroep.

Het hof begroot de proceskosten in het principaal hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerde] op:

griffierecht € 2.053,--

advocatensalaris incident € 1.214,-- (1 punt x tarief II à € 1.214,--)

advocatensalaris hoofdzaak € 7.144,-- (2 punten x tarief V à € 3.572,--)

nakosten € 178,-- (plus de verhoging vermeld in de beslissing)

totaal € 10.589,--

Het hof begroot de proceskosten in het incidenteel hoger beroep aan de zijde van [appellant] op:

advocatensalaris € 3.572,-- (2 punten x de helft van tarief V à € € 3.572,--)

nakosten € 178,-- (plus de verhoging vermeld in de beslissing)

totaal € 3.750,--

6. Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Amsterdam van 5 juli 2023;

veroordeelt [appellant] in de kosten van de procedure in principaal hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] vastgesteld op € 10.589,--, te vermeerderen met € 92,-- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval niet binnen veertien dagen is voldaan aan deze veroordeling en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;

veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van de procedure in incidenteel hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [appellant] vastgesteld op € 3.750,--, te vermeerderen met € 92,-- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval niet binnen veertien dagen is voldaan aan deze veroordeling en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;

verklaart de proceskostenveroordeling in incidenteel hoger beroep uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. O.J. van Leeuwen, R.A. van der Pol en O.G.H. Milar en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 6 januari 2026.