Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht
zaaknummer : 200.350.668/01
zaak-/rekestnummer rechtbank Noord-Holland : 11181594 \ EJ VERZ 24-7
beschikking van de meervoudige burgerlijke kamer van 17 maart 2026
inzake
VERENIGING VAN EIGENAARS GEBOUW “ [straat] [nummer 1] , [nummer 2] EN [nummer 3] TE [plaats] ”,
gevestigd te [plaats] , gemeente Purmerend,
appellante,
advocaat: mr. J.W. van der Sloot te Voorthuizen,
tegen
1.[geïntimeerde 1] ,
2.
[geïntimeerde 2],
[geïntimeerde 2],
beiden wonend te [plaats] , gemeente Purmerend,
geïntimeerden,
advocaat: mr. M. Stokvis te Haarlem.
Partijen worden hierna de VvE en [geïntimeerden] genoemd.
1.De zaak in het kort
[geïntimeerden] zijn gezamenlijk eigenaar van een appartementsrecht en op grond daarvan lid van de VvE. Zij hebben de kantonrechter om een vervangende machtiging verzocht voor de bouw en exploitatie van een B&B. Evenals de kantonrechter verleent het hof de verzochte vervangende machtiging.
2.Het geding in hoger beroep
De VvE is bij beroepschrift, met producties, ontvangen ter griffie van het hof op 1 februari 2025, in hoger beroep gekomen van de beschikking die de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland, zittingsplaats Zaanstad (hierna: de kantonrechter), op 7 november 2024 onder bovenvermeld zaak-/rekestnummer heeft gegeven (hierna: de bestreden beschikking).
Op 24 juni 2025 is ter griffie van het hof een verweerschrift in hoger beroep van [geïntimeerden] ingekomen.
Partijen hebben de zaak tijdens de mondelinge behandeling van 15 januari 2026 laten toelichten door de hiervoor genoemde advocaten, beiden aan de hand van overgelegde spreekaantekeningen. Partijen hebben vragen van het hof beantwoord en inlichtingen verstrekt. Beide partijen hebben nog producties in het geding gebracht.
Uitspraak is bepaald op heden.
De VvE heeft geconcludeerd dat het hof de bestreden beschikking zal vernietigen en het verzoek van [geïntimeerden] alsnog zal afwijzen, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van het geding in beide instanties.
[geïntimeerden] hebben geconcludeerd tot bekrachtiging, met (naar het hof begrijpt:) veroordeling van de VvE in de kosten van het geding in hoger beroep inclusief nakosten.
3.Feiten
3.1.
De kantonrechter heeft onder 2.1. tot en met 2.14. van de bestreden beschikking de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. De juistheid van de vastgestelde feiten is in hoger beroep niet bestreden, zodat ook het hof van deze feiten uitgaat. Wel heeft de VvE met grief I aangevoerd dat de feiten niet volledig zijn en moeten worden aangevuld. De grief slaagt niet. [geïntimeerden] hebben hiertegen terecht ingebracht dat de door de VvE gewenste aanvullingen geen onomstreden feiten zijn, maar door hen betwiste stellingen, die de kantonrechter bovendien wel degelijk bij zijn beoordeling heeft betrokken. Dit laatste zal ook het hof doen. Aangevuld met andere onomstreden feiten, komen de feiten neer op het volgende.
3.2.
In 2014 hebben [geïntimeerden] samen met [naam 1] (hierna: [naam 1] ) een perceel grond gekocht aan de [straat] [nummer 1] te [plaats] . Daarop stonden onder meer een voormalig gemaalgebouw en een voormalige zoutloods. [geïntimeerden] en [naam 1] waren destijds vrienden. Zij hebben het perceel gekocht met de bedoeling om daar te gaan wonen en gezamenlijk (in het appartement dat hierna wordt aangeduid met appartement [nummer 3] ) een
Bed and Breakfast(hierna: B&B) te gaan exploiteren. Omdat [geïntimeerden] hun aandeel daarin niet konden financieren, is de B&B er destijds niet gekomen.
Bed and Breakfast(hierna: B&B) te gaan exploiteren. Omdat [geïntimeerden] hun aandeel daarin niet konden financieren, is de B&B er destijds niet gekomen.
3.3.
Bij akte van splitsing van 22 september 2014 (hierna: de splitsingsakte) is het perceel gesplitst in drie appartementsrechten en is het “Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten” van januari 2006 (hierna: het modelreglement) met wijzigingen en aanvullingen die volgen uit de splitsingsakte van toepassing verklaard.
3.4.
Aan [geïntimeerden] is bij de splitsing toegedeeld het appartementsrecht met appartementsindex 1 en huisnummer [nummer 1] . Aan [naam 1] zijn toegedeeld de appartementsrechten met de appartementsindexen 2 en 3, met de huisnummers [nummer 2] en [nummer 3] (hierna: appartement [nummer 1] , appartement [nummer 2] en appartement [nummer 3] ).
3.5.
Tevens is de VvE opgericht, met [naam 1] als voorzitter. Het totaal aantal in de vergadering van eigenaars uit te brengen stemmen bedraagt drie, namelijk één stem voor elk appartementsrecht.
3.6.
De splitsingsakte houdt verder in, voor zover van belang:
A. HET GEBOUW EN DE DAARBIJ BEHORENDE GROND
De gerechtigde is eigenaar van het gebouw bestaande uit een vrijstaand voormalig gemaalgebouw en een voormalige zoutloods/schuur - hierna te noemen: het ‘gebouw’- met de daarbij behorende grond, plaatselijk bekend[straat] [nummer 1] te(…)[plaats], (…)
(…)
C. VOORGENOMEN SPLITSING IN APPARTEMENTSRECHTEN, SPLITSINGSTEKENING
De gerechtigde wenst over te gaan tot de splitsing van het gebouw met de daarbij behorende grond in appartementsrechten als bedoeld in artikel 5:106 van Pro het Burgerlijk Wetboek, onder oprichting van een vereniging van eigenaars en vaststelling van een reglement als bedoeld in artikel 5:111 onder Pro d van het Burgerlijk Wetboek.
Aan deze akte is daartoe een uit één bladbestaande tekening als bedoeld in artikel 5:109, lid 2 van het Burgerlijk Wetboek gehecht.
Op die tekening zijn met de cijfers 1 tot en met 3 de gedeelten van het gebouw met aanbehoren aangegeven die bestemd zullen zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Het uitsluitend gebruiksrecht van die gedeelten zal zijn begrepen in de gerechtigdheid tot de bij deze akte te formeren appartementsrechten.
(…)
E. OMSCHRIJVING APPARTEMENTSRECHTEN
Het gebouw met de daarbij behorende grond zal worden gesplitst in de volgende appartementsrechten:
1. het appartementsrecht omvattende het uitsluitend gebruik van de woning gelegen op de begane grond, eerste verdieping en tweede verdieping van het gebouw, tuin en gedeelte van de schuur, plaatselijk bekend [straat] [nummer 1] (...), uitmakende (...) (276/777) onverdeeld aandeel in het complex, bestaande uit het gebouw met drie woningen, schuur, tuin, onder- en bijbehorende grond, erf en verdere aanhorigheden, (...)
2. (…) [straat] [nummer 2] (…), uitmakende (…) (283/777) onverdeeld aandeel (…)
3. (…) [straat] [nummer 3] (…), uitmakende (…) (218/777) onverdeeld aandeel (…)
G. UITWERKING MODELREGLEMENT
Artikel 8
(…)
De aandelen in de gemeenschap zijn vastgesteld aan de hand van de verhouding in oppervlakte van de voor uitsluitend eigen gebruik bestemde gedeelten blijkens een berekening die aan deze akte wordt gehecht, welke berekening is gemaakt aan de hand van de bruto vloer oppervlakten van de tot de privé gedeelten behorende woningen, exclusief buitenruimten, balkons en dakterrassen, inclusief de oppervlakte van helft van de woning scheidende binnenmuren en de gehele oppervlakte van de tot de privé gedeelten behorende buitenmuren.
(…)
H. WIJZIGINGEN EN/OF AANVULLINGEN MODELREGLEMENT
(…)
Artikel 25
Aan het eerste lid wordt toegevoegd:
“(…)
Voorts is het toegestaan de privé gedeelten te exploiteren als pension- of kamerverhuurbedrijf.”
3.7.
Het modelreglement houdt in, voor zover van belang:
A. Definities en algemene bepalingen
Artikel 1
In het reglement wordt verstaan onder:
a. “akte”: de akte van splitsing, (…);
(…)
f. “gebouw”: het gebouw of de gebouwen dat/die in de splitsing is/zijn betrokken;
(…)
F. Gebruik, beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken
(…)
Artikel 17
1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken worden onder meer gerekend, voor zover aanwezig:
a. de grond, de funderingen, de dragende muren, de kolommen, het geraamte van het gebouw, de gevels (daaronder begrepen de gevelbeplatingen en dilataties), de balkonconstructies, de galerijen, de daken (inclusief de waterkerende lagen), de dakbedekking, de dakkapellen, de schoorstenen, de rook- en ventilatiekanalen, de vuilstortkokers, de lift- en leidingschachten, alsmede de vloeren en de wanden die de scheiding vormen tussen gemeenschappelijke gedeelten of tussen (een) gemeenschappelijk(e) gedeelte(n) en (een) privé gedeelte(n) of tussen privé gedeelten;
(…)
Artikel 22
1. Iedere op-, aan-, onder- of bijbouw zonder voorafgaande toestemming van de vergadering is verboden. Dit geldt ook als een eigenaar een recht van erfpacht of van opstal wenst te vestigen.
(…)
G. Gebruik, beheer en onderhoud van de privé gedeelten
Artikel 25
1. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan nader in de akte gegeven bestemming. Een gebruik dat afwijkt van de in de akte nader gegeven bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering.
(…)
3.8.
[naam 1] heeft appartement [nummer 3] verkocht aan zijn ouders, [naam 2] en [naam 3] (hierna: [naam 3] ), en op 5 juli 2018 aan hen geleverd.
3.9.
In de tuin behorend bij appartement [nummer 1] stonden ten tijde van de aankoop van het perceel twee garageboxen. Deze zijn niet in de splitsingsakte genoemd en niet in de splitsingstekening ingetekend. In 2021 hebben [geïntimeerden] aan de andere eigenaars gemeld dat zij van plan waren deze garageboxen af te breken en op de plaats daarvan een B&B te realiseren. In november 2021 hebben [geïntimeerden] de ontwerptekeningen aan [naam 1] en zijn partner laten zien en op 16 december 2021 aan [naam 3] .
3.10.
De notulen van de vergadering van eigenaars van 16 december 2021, waarbij alle eigenaars aanwezig waren, houden in, voor zover van belang:
[naam 4] en [naam 5][het hof begrijpt hier en verder: [geïntimeerden] ]
willen een Bed en Breakfast beginnen op de plek waar de twee garageboxen nu staan. De plannen zijn nog niet zo concreet. Maar er zijn welk tekeningen die ze kunnen laten zien.
willen een Bed en Breakfast beginnen op de plek waar de twee garageboxen nu staan. De plannen zijn nog niet zo concreet. Maar er zijn welk tekeningen die ze kunnen laten zien.
Er moet nagedacht worden over parkeren, het hek dat open dicht gaat en de kinderen die op het plein spelen. Hoe kunnen we de veiligheid waarborgen? (…)
[naam 6][het hof leest: [naam 3] ]
vraagt of er onderzoek is gedaan naar de B&B’s in de omgeving. Loopt het een beetje en wat voor soort mensen komen er en hoelang blijven die gemiddeld. (…)
vraagt of er onderzoek is gedaan naar de B&B’s in de omgeving. Loopt het een beetje en wat voor soort mensen komen er en hoelang blijven die gemiddeld. (…)
Hoe wordt de privacy gewaarborgd? Hier is nog geen concreet antwoord op te geven maar [naam 4] en [naam 5] hebben privacy hoog zitten en willen absoluut niet dat wij of zijzelf last hebben van gasten in de B&B dus zij zullen hier zeker zorg voor dragen tegen de tijd dat de B&B concretere vormen aanneemt.
We komen hier later op terug.
3.11.
Op 2 juni 2022 heeft de gemeente de op 19 november 2021 door [geïntimeerden] aangevraagde omgevingsvergunning verleend. In augustus 2022 hebben [geïntimeerden] de garageboxen gesloopt.
3.12.
De notulen van de vergadering van eigenaars van 14 september 2022, waarbij alle eigenaars aanwezig waren, houden in, voor zover van belang:
Vorderingen B&B van nr. [nummer 1]
Morgen ochtend gaan we heien.
Is er een bouwagenda bekend? Nee niet duidelijk. Geven we per dag aan.
Er was eerst een bouwaanvraag met plat dak gedaan maar die is afgewezen. Nu is er een aanvraag met een puntdak ingediend en die is goedgekeurd.
Wanneer kunnen we werkzaamheden verwachten en kunnen de auto’s op het plein blijven staan etc. Als we iets weten dan melden we het in de groepsapp.
In de vakantie heeft nr. [nummer 1] niets gemeld omdat er niemand was.
Er wordt alles aan gedaan om de privacy te waarborgen. (...)
Nr. [nummer 2] vraagt of er huisregels op gesteld worden waarin wordt vastgelegd waar de B&B gasten mogen parkeren en van welk gedeelte zij gebruik kunnen maken etc. dit om zoveel mogelijk de eventuele overlast te beperken. Er wordt toegezegd dat er huisregels worden opgesteld.
3.13.
De notulen van de vergadering van eigenaars van 26 september 2022, waarbij alle eigenaars aanwezig waren, houden in, voor zover van belang:
Nr. [nummer 1] is voornemens om in week 42 te gaan storten voor de B&B en dan de bult zand weg halen die nu op de plek ligt waar de container moet komen. (...)
Vraag van nr. [nummer 2] en b is of het een idee is om de ruimte die vrij komt dan vol te gooien met snippers?
3.14.
Op 28 september 2022 hebben [geïntimeerden] het beton voor de B&B gestort. Op 25 februari 2023 hebben zij de muren geplaatst en op 11 maart 2023 de kozijnen.
3.15.
Op 14 juni 2023 heeft [naam 1] in zijn hoedanigheid van voorzitter van de VvE aan [geïntimeerden] geschreven, voor zover van belang:
In naam van de Vve heb ik een juridisch onderzoek laten uitvoeren naar de status van het nieuwgebouwde object. Hieruit is gebleken dat met het slopen van het bestaande en het bouwen van een nieuw object in strijd is gehandeld met het splitsingsreglement en het modelreglement 2006. (…)
Zonder een meerderheid van stemmen mag het nieuw gebouwde object (…) niet blijven staan. (…)
Hierbij sommeert de Vve (…) de procedure voor het verkrijgen van toestemming voor de sloop, nieuwbouw en wijzigen splitsingsakte alsnog volgens de wettelijke bepalingen binnen een maand te starten en in stemming te brengen middels ALV. (…)
Voor het geval [geïntimeerden] hieraan geen gehoor zouden geven, heeft de VvE een boete ex artikel 41 lid 2 van Pro het modelreglement aangekondigd.
3.16.
Op 17 juli 2023 hebben [geïntimeerden] (de gemachtigde van) de VvE per brief geantwoord, voor zover van belang:
Inhoudelijk draait de kwestie (…) om de status van het bijgebouw dat wij hebben gebouwd op ons privégedeelte. De andere eigenaren waren en zijn daar geheel mee akkoord, ook is het besproken in de vergadering, al is er dan geen formeel besluit genomen.
Partijen hebben daarna verder gecorrespondeerd.
3.17.
Op 26 oktober 2023 heeft een vergadering van eigenaars plaatsgevonden. Onder meer is gesproken over de B&B, waarvoor de vergadering volgens [naam 1] en [naam 3] geen toestemming heeft gegeven, over het vaststellen van een aan [geïntimeerden] op te leggen boete en het wijzigen van de splitsingsakte.
3.18.
Op 16 februari 2024 hebben [geïntimeerden] in de vergadering van eigenaars een concept ingediend voor een wijziging van de splitsingsakte. De wijziging hield in dat werd bepaald dat appartementsrecht [nummer 1] mede omvat het uitsluitend gebruik van ‘een in de tuin geplaatste recreatiewoning waarin een “bed & breakfast” wordt uitgeoefend met huisnummer [nummer 4] ’. Over het voorstel is niet gestemd.
3.19.
Op 26 maart 2024 heeft [naam 1] in zijn hoedanigheid van voorzitter van de VvE aan [geïntimeerden] geschreven, voor zover van belang:
Uit de vergadering van 16 februari 2024 is gebleken dat er bij een meerderheid van de leden geen draagvlak is voor de door jullie voorgestelde veranderingen in de splitsingsakte. (…)
De VvE sommeert jullie dan ook de B&B (…) binnen een maand te verwijderen. (…) Als na deze maand geen gehoor is gegeven aan de eis zal de dag boete vast gelegd in vergadering 26 oktober 2023 (…) van kracht worden.
3.20.
De VvE heeft op 3 juli 2024 een dagvaarding aan [geïntimeerden] laten betekenen. In die bij de rechtbank aanhangig gemaakte procedure heeft de VvE onder meer een verklaring voor recht gevorderd dat de door [geïntimeerden] aangebrachte wijzigingen in strijd zijn met de splitsingsakte (hierna: de dagvaardingsprocedure).
4.Eerste aanleg
4.1.
Voor zover in hoger beroep nog aan de orde, hebben [geïntimeerden] in eerste aanleg verzocht dat de kantonrechter bij beschikking, uitvoerbaar bij voorraad, [geïntimeerden] op de voet van artikel 5:121 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) machtigt om de zich in de tuin deel uitmakend van appartement [nummer 1] bevindende schuur/garagebox te verwijderen/slopen en te vervangen voor een nieuwe verblijfsruimte ten behoeve van het realiseren van een B&B, met inachtneming van de voorwaarden van de omgevingsvergunning, en hen machtigt die B&B te exploiteren, met veroordeling van de VvE in de proceskosten, met wettelijke rente. [geïntimeerden] hebben daaraan ten grondslag gelegd dat de VvE zonder redelijke grond toestemming weigert voor de sloop van de garageboxen en de bouw van de B&B.
4.2.
De VvE heeft verweer gevoerd dat strekt tot afwijzing van het verzoek.
4.3.
Samengevat heeft de kantonrechter bij de bestreden beschikking het verzoek van [geïntimeerden] met nevenvorderingen toegewezen en de vervangende machtiging verleend. De kantonrechter heeft daartoe het volgende overwogen. De garageboxen behoorden tot het privégedeelte van [geïntimeerden] en voor de sloop daarvan en de bouw van de B&B hoeft de splitsingsakte niet te worden gewijzigd. [geïntimeerden] hebben geen toestemming nodig van de VvE om de B&B te exploiteren, gelet op de in de splitsingsakte opgenomen aanvulling op artikel 25 van Pro het modelreglement. Uit de door hen beschreven en door de VvE niet weersproken gang van zaken, hebben [geïntimeerden] redelijkerwijs mogen opmaken dat de VvE akkoord is gegaan met de sloop van de garageboxen en de bouw van de B&B. Ten slotte heeft de kantonrechter overwogen dat de VvE geen redelijke grond heeft om haar toestemming (alsnog) te weigeren.
4.4.
Wat betreft de vraag of de splitsingsakte door de bouw van de B&B gewijzigd moet worden en de in deze zaak toepasselijke uitlegmaatstaf, heeft de kantonrechter het volgende overwogen (waarbij het hof voor ‘ [geïntimeerde 1] ’ steeds leest: [geïntimeerden] ):
Vervangende machtiging
4.4.
[geïntimeerde 1] vraagt een vervangende machtiging op grond van artikel 5:121 BW Pro om de garageboxen te vervangen door de reeds aanwezige B&B. In lid 1 van dit artikel is bepaald dat een appartementseigenaar voor een handeling waarvoor de medewerking of toestemming van de VvE nodig is, maar de VvE deze medewerking weigert, de toestemming of medewerking van de VvE vervangen kan worden door een machtiging van de kantonrechter. De machtiging kan worden verleend indien de medewerking of toestemming zonder redelijke grond wordt geweigerd.
4.5.
Artikel 5:121 BW Pro is niet van toepassing als het verrichten van de handeling waarvoor toestemming of medewerking nodig is, tot gevolg zou hebben dat er strijd met de splitsingsakte zou ontstaan. In dat geval moet de splitsingsakte worden gewijzigd. De kantonrechter zal daarom eerst de vraag beantwoorden of voor de sloop en de bouw van de B&B wijziging van de splitsingsakte noodzakelijk is. Hiervoor is van belang of de garageboxen, althans de huidige B&B, tot het privégedeelte van [geïntimeerde 1] behoort, zoals [geïntimeerde 1] stelt, dan wel tot de gemeenschappelijke zaken van de VvE, zoals de VvE betoogt.
Privégedeelte of gemeenschappelijk gedeelte?
4.6.
Voor de vaststelling van het recht tot het uitsluitend gebruik van een gedeelte van een in appartementsrechten gesplitst registergoed is bepalend wat daarover is vastgelegd in de splitsingsstukken (de splitsingsakte en de aan de minuut daarvan gehechte tekening). Bij de uitleg daarvan komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in die akte van de onderscheiden gedeelten van het gebouw en uit de splitsingstekening, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte en de tekening. Anders dan waar de VvE van lijkt uit te gaan, is in dit verband dus niet bepalend wat partijen al dan niet met elkaar hebben besproken, wat zij hebben bedoeld, of hoe zij de garageboxen hebben gebruikt. Het gaat erom wat zij daarover in de splitsingsstukken hebben vastgelegd.
4.7.
De rechtszekerheid vergt dat voor de vaststelling van wat tot de privégedeelten
respectievelijk tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort, slechts acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn. Als de ingeschreven splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, dient de rechter vast te stellen welke uitleg van deze stukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is.
4.8.
In de splitsingsakte staat over het appartementsrecht van [geïntimeerde 1] :
(…)[hof: de kantonrechter citeert hier artikel E. lid 1 van de splitsingsakte (zie 3.6.)]
4.9.
De garageboxen zijn niet in de splitsingsakte vermeld. Op de splitsingstekening zijn ze ook niet ingetekend. Wel is de tuin van [geïntimeerde 1] op de splitsingstekening ingetekend met een dikke lijn. [geïntimeerde 1] heeft ter zitting onbetwist verklaard dat privégedeelten en gemeenschappelijke gedeelten conform instructies van de notaris zijn aangegeven met respectievelijk dikke en dunne lijnen. Als partijen bij de splitsing hadden bedoeld de garageboxen gemeenschappelijk te laten zijn, dan zouden deze wél in de tekening zijn opgenomen en met dunne lijnen zijn aangegeven, zoals met de voormalige zoutloods wel is gebeurd, aldus [geïntimeerde 1] .
De kantonrechter volgt [geïntimeerde 1] in dit betoog en oordeelt dat de garageboxen tot het privégedeelte van [geïntimeerde 1] behoorden. Aannemelijk is dat derden die de splitsingstekening onder ogen krijgen, er bij gebreke van andersluidende aanwijzingen (dunne lijnen) van uitgaan dat de garageboxen die zich in het privégedeelte van [geïntimeerde 1] (zijn tuin) bevinden (althans bevonden), eveneens tot het privégedeelte van [geïntimeerde 1] behoren. Een andersluidend standpunt verdraagt zich ook simpelweg niet met het feit dat het appartementsrecht van [geïntimeerde 1] het uitsluitend gebruik van de daarbij behorende tuin heeft.
4.10. (…)
hoeft voor de verwijdering van de garageboxen en het bouwen van de B&B de splitsingsakte niet te worden gewijzigd, omdat dit geen wijziging van de goederenrechtelijke verhoudingen binnen de VvE brengt. Aangezien de tuin behoort tot het privégedeelte van [geïntimeerde 1] , leidt de bouw van de B&B immers niet tot een verandering in de begrenzing van de privégedeelten.
4.11.
De conclusie is dat indien voor de bouw van de B&B toestemming van de VvE vereist was, artikel 5:121 BW Pro van toepassing kan zijn wanneer de VvE deze toestemming zonder redelijke grond aan [geïntimeerde 1] weigert.
5.Beoordeling
5.1.
Tegen de hiervoor genoemde beslissingen uit de bestreden beschikking en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt de VvE in hoger beroep met elf grieven op, waarvan grief I al hiervoor bij de feitenvaststelling is besproken. De overige grieven zullen hierna per onderwerp en gedeeltelijk gezamenlijk worden behandeld.
Kunnen [geïntimeerden] in hun verzoek worden ontvangen?
5.2.
Volgens de VvE heeft de kantonrechter [geïntimeerden] ten onrechte in hun verzoek ontvangen en heeft deze de vervangende machtiging prematuur verleend. De VvE heeft daartoe in de eerste plaats betoogd dat de kantonrechter de uitkomst van de dagvaardingsprocedure had moeten afwachten om te bezien of voor de sloop en bouw wijziging van de splitsingsakte was vereist, alvorens te beslissen over het verlenen van de vervangende machtiging. Voor zover de VvE dit betoog handhaaft - immers ter zitting in hoger beroep hebben partijen op vragen van het hof meegedeeld dat de rechtbank die procedure ambtshalve heeft geroyeerd, zodat de behandeling daarvan op dit moment stilligt - wordt dat verworpen. Ook in een verzoekschriftprocedure als deze heeft de kantonrechter te beoordelen of het afgeven van de verzochte vervangende machtiging een wijziging van de splitsingsakte vergt of niet. Het standpunt dat in dit kader aan de dagvaardingsprocedure voorrang toekomt, berust op een onjuiste rechtsopvatting.
5.3
In de tweede plaats heeft de VvE aangevoerd dat [geïntimeerden] de vergadering van eigenaars nooit formeel om toestemming hebben verzocht voor de sloop van de garageboxen en de bouw van de B&B, zodat de vergadering ook nooit de toestemming heeft geweigerd. Dat de vergadering van eigenaars niet met het verzoek zou hebben ingestemd wanneer dat was voorgelegd, kan volgens de VvE niet als vaststaand worden aangenomen.
5.4.
[geïntimeerden] hebben hiertegen primair aangevoerd dat zij de vergadering van eigenaars feitelijk wel om toestemming hebben gevraagd en dat deze ook - in een eerder stadium - toestemming heeft gegeven. Subsidiair hebben zij het standpunt ingenomen dat onder de gegeven omstandigheden ook zonder formeel besluit van de vergadering van eigenaars voor hen de weg van artikel 5:121 BW Pro openstond.
5.5.
Het hof is het met [geïntimeerden] eens. De vereniging van eigenaars bestaat in dit geval uit slechts drie leden, te weten [naam 1] , [naam 3] en [geïntimeerden] , waarbij [naam 1] en senior naaste familie van elkaar zijn. De vergadering van eigenaars kan ten hoogste deze drie leden omvatten, waarbij elk lid één stem heeft. Als ervan wordt uitgegaan, zoals betoogd door de VvE, dat [geïntimeerden] inderdaad geen toestemming hebben verzocht aan de vergadering van eigenaars en ook geen toestemming van dit orgaan hebben verkregen, welk standpunt de VvE voorstaat, dan was het onder de gegeven omstandigheden voor [geïntimeerden] niet zinvol om de vergadering alsnog om toestemming te vragen voor, kort gezegd, de sloop en bouw. Immers viel redelijkerwijs niet te verwachten dat [naam 1] en [naam 3] een van elkaar afwijkende stem zouden uitbrengen. Dat zij beiden niet op dezelfde lijn zaten wat betreft de bouw van de B&B door [geïntimeerden] , heeft de VvE niet gesteld en blijkt ook niet uit het dossier. Integendeel, uit de (onder de feiten genoemde) correspondentie en notulen van de vergaderingen blijkt dat zowel [naam 1] als senior van begin af aan bekend was met de plannen van [geïntimeerden] Aanvankelijk hebben [naam 1] en senior daar geen bezwaren tegen geuit en bij de plannen alleen een aantal praktische kanttekeningen geplaatst. Later hebben zij zich gezamenlijk tegen de B&B uitgesproken, zoals volgt uit de brief van 14 juni 2023 (zie 3.15.) en uit de notulen van de vergaderingen die na 14 juni 2023 hebben plaatsgevonden. Onder deze omstandigheden mochten [geïntimeerden] (uiteindelijk) menen dat er over de B&B geen overeenstemming zou kunnen worden bereikt binnen de VvE. De kantonrechter heeft [geïntimeerden] daarom terecht in hun op artikel 5:121 BW Pro gebaseerde verzoek ontvangen, ook zonder dat daar een formeel besluit van de vergadering aan ten grondslag lag (vgl. HR 25-06-1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC1022).
Vereist de sloop van de garageboxen en de realisatie van de B&B een wijziging van de splitsingsakte?
5.6.
De VvE heeft verder aangevoerd dat de kantonrechter ten onrechte artikel 5:121 BW Pro toepasselijk heeft geacht. Volgens de VvE moet door de sloop van de garageboxen en de bouw van de B&B de splitsingsakte wel degelijk worden gewijzigd, zodat bedoeld artikel toepassing mist. De VvE heeft daartoe aangevoerd dat [geïntimeerden] en [naam 1] bij de splitsing in appartementsrechten doelbewust ervoor hebben gekozen om de (overigens oude en vervallen) garageboxen niet aan het appartementsrecht van [geïntimeerden] toe te bedelen, omdat [geïntimeerden] niet in staat waren om meer gebruiksoppervlakte mee te financieren. De garageboxen worden om die reden niet in de splitsingsakte benoemd en zijn daarom ook niet ingetekend in de splitsingstekening. Daarnaast hebben zij ten tijde van de splitsing ervoor gekozen om hun appartementsrechten zowel qua taxatiewaarde, gebruiksoppervlakte en aandeel van de breukdelen zo gelijk mogelijk te houden. Door de bouw van de B&B is een wijziging van de splitsingsakte noodzakelijk, omdat de splitsingsakte en splitsingstekening geen juist beeld meer geven van de omvang en verplichtingen van de appartementseigenaars. Bovendien corresponderen de gebruiksoppervlakten van de appartementsrechten niet meer met de wijze waarop het aandeel en de breukdelen in de akte zijn vastgesteld. Verder is de exploitatie van de B&B in strijd met de bestemming ‘tuin en buitenruimte’, die volgt uit de splitsingsakte. Daarnaast geldt dat het appartementsrecht van [geïntimeerden] aanzienlijk in waarde is gestegen. In het geval dat het hof van oordeel is dat wijziging van de splitsingsakte niet noodzakelijk is, heeft de VvE subsidiair het standpunt ingenomen dat het bij de B&B gaat om een bijgebouw dat door alle appartementseigenaren gebruikt mag worden, omdat het op grond van de splitsingsakte niet (bepaalbaar) als privégedeelte kan worden bestempeld. Ook om deze reden had de vervangende machtiging volgens de VvE niet moeten worden verleend.
5.7.
[geïntimeerden] hebben hiertegen verweer gevoerd.
5.8.
Voorgaande stellingen van de VvE brengen het hof niet tot een ander oordeel dan het oordeel van de kantonrechter dat wijziging van de splitsingsakte niet is vereist. Gelet op het te hanteren toetsingskader, dat niet in geschil is, verenigt het hof zich met de hiervoor weergegeven overwegingen 4.4. tot en met 4.11. van de bestreden beschikking en maakt deze tot de zijne. Het hof is, net als de kantonrechter, van oordeel dat de garageboxen tot het privégedeelte van [geïntimeerden] behoorden en dat de huidige B&B eveneens op het privégedeelte van [geïntimeerden] staat. De garageboxen stonden immers in de tuin van [geïntimeerden] die met een dikke lijn op de splitsingstekening is ingetekend. Omdat de ten tijde van de splitsing reeds aanwezige garageboxen niet op de tekening zijn ingetekend, kunnen derden op grond van de tekening ervan uitgaan dat de boxen zich in het privégedeelte van [geïntimeerden] bevonden, evenals thans de op de plek van de voormalige boxen gerealiseerde B&B. Dat de garageboxen doelbewust buiten de verdeling zouden zijn gehouden en gemeenschappelijk zijn gebleven, zoals de VvE heeft gesteld, maar [geïntimeerden] gemotiveerd hebben bestreden, is gelet op de te hanteren maatstaf niet relevant. Het gaat immers om een objectieve uitleg van de splitsingsakte en splitsingstekening. Wijziging van de splitsingsakte in verband met het feit dat [geïntimeerden] de garageboxen hebben gesloopt en vervangen voor een B&B is dus niet noodzakelijk, omdat daardoor geen goederenrechtelijke wijziging is opgetreden. De wijziging vindt immers plaats binnen het deel dat bestemd is voor het privégebruik van [geïntimeerden] en waarvan zij het exclusieve gebruiksrecht hebben. Ook het door de VvE subsidiair ingenomen standpunt strandt gelet op voorgaande uitleg van de splitsingsstukken.
5.9.
Ten aanzien van het argument van de VvE dat zij zich op grond van artikel 17 van Pro het modelreglement door de bouw van de B&B geconfronteerd ziet met een aanzienlijke vermeerdering van gemeenschappelijke delen en daarmee samenhangend, toenemende onderhoudskosten, en dat daarom de splitsingsakte aangepast moet worden, geldt het volgende. Naar het oordeel van het hof berust deze zienswijze op een verkeerde lezing van de splitsingsstukken. Het hof leest in artikel 17 lid 1 van Pro het modelreglement in combinatie met de definitiebepaling van artikel 1 van Pro dat reglement, niet dat de bouw van de B&B leidt tot meer gemeenschappelijke delen voor de VvE. Immers gaat het op grond van de aan het begrip ‘gebouw’ gegeven definitie om ‘het gebouw dat in de splitsing is betrokken’. Wanneer vervolgens de splitsingsakte ernaast wordt gelegd, wordt daarin met ‘het gebouw dat wordt gesplitst’ gedoeld op het voormalige gemaalgebouw en de voormalige zoutloods/schuur (zie de splitsingsakte onder A. en C.). De bouw van de B&B in de tuin en dus in het privégedeelte van [geïntimeerden] leidt bij deze lezing niet tot meer gemeenschappelijke delen en hogere onderhoudskosten voor de VvE; die kosten komen voor rekening van [geïntimeerden] Uit het voorgaande volgt ook dat de gebruiksoppervlakten van de appartementsrechten nog steeds corresponderen met de wijze waarop het aandeel en de breukdelen in de akte zijn vastgesteld. De stelling van de VvE ter zake dit laatste punt behoeft daarom geen nadere behandeling. Ook een eventuele waardestijging van het appartementsrecht van [geïntimeerden] is niet van belang.
5.10.
Het argument dat de bouw van de B&B strijdig is met de in de splitsingsakte en splitsingstekening gegeven bestemming op de daaronder gelegen grond, te weten respectievelijk ‘tuin’ en ‘buitenruimte’, en dat een dergelijke bestemmingswijziging meebrengt dat de splitsingsakte moet worden aangepast, gaat evenmin op. Ten eerste is in de splitsingsakte immers aan artikel 25 van Pro het modelreglement toegevoegd dat de “privé gedeelten” mogen worden geëxploiteerd als pension- of kamerverhuurbedrijf. Deze toestemming-bij-voorbaat is niet beperkt tot de woning. Daarbij komt dat artikel 25 bepaalt Pro dat een appartementseigenaar met toestemming van de vergadering de in de akte nader gegeven bestemming kan wijzigen. Voor zover de bouw van de B&B al een bestemmingswijziging zou inhouden, geldt dus dat wijziging van de splitsingsakte daarvoor niet noodzakelijk is.
5.11.
De tussenconclusie luidt dat de splitsingsakte door de bouw van de B&B niet hoeft te worden gewijzigd.
Hebben [geïntimeerden] toestemming nodig van de VvE voor exploitatie van de B&B?
5.12.
Met de kantonrechter is het hof verder van oordeel dat de in de splitsingsakte opgenomen aanvulling op artikel 25 van Pro het modelreglement meebrengt dat [geïntimeerden] geen toestemming van de VvE nodig hebben om de B&B te exploiteren. Voor de lezing van de VvE die inhoudt dat het [geïntimeerden] uitsluitend is toegestaan om een B&B te exploiteren in de bebouwing die in de splitsingstekening is ingetekend, ziet het hof onvoldoende aanknopingspunten.
Heeft de VvE een redelijke grond om de toestemming te weigeren?
5.13.
Net als de kantonrechter is het hof van oordeel dat [geïntimeerden] tot aan de brief van de VvE van 14 juni 2023 in redelijkheid hebben kunnen begrijpen dat deze akkoord ging met de bouw van de B&B en dat de VvE na deze datum geen redelijke grond had om toestemming te weigeren. De door de VvE in eerste aanleg genoemde bezwaren, te weten dat [geïntimeerden] hebben verzwegen dat zij de omgevingsvergunningen hebben aangevraagd, dat [geïntimeerden] de overige appartementseigenaren niet hebben geïnformeerd over de sloop van de garageboxen en deze hebben gesloopt tijdens hun afwezigheid en dat zij tot 14 september 2022 nooit duidelijk hebben gemaakt dat zij de B&B op korte termijn wilden realiseren, leveren onvoldoende grond op. Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat het enkele ongenoegen van de VvE over deze feitelijke gang van zaken, geen redelijke grond oplevert om alsnog toestemming te weigeren.
5.14.
Het feit dat de VvE de dagvaardingsprocedure aanhangig heeft gemaakt (zie 3.20.), zoals door de VvE in hoger beroep nog aangevoerd, levert evenmin een redelijke grond voor weigering op, aangezien dat veel later dan op 14 juni 2023 is gebeurd en die procedure gezien het hiervoor gegeven oordeel van het hof, hoe dan ook tot mislukken is gedoemd. Het argument dat de VvE door de bouw van de B&B meer onderhoudskosten voor haar rekening zal krijgen, gaat niet op, zoals het hof hiervoor al heeft overwogen. Dat de overige leden al in 2021 hun zorgen hebben uitgesproken over de waarborging van hun privacy en veiligheid en dat [geïntimeerden] daarop onvoldoende hebben gereageerd, levert evenmin een redelijke grond voor weigering op. Niet blijkt immers dat [geïntimeerden] die zorgen niet serieus hebben genomen. Daar komt bij dat [naam 1] inmiddels een twee meter hoge muur langs de erfgrens heeft opgetrokken, die de B&B geheel en al aan zijn zicht onttrekt. De VvE heeft tenslotte ter zitting in hoger beroep nog aangevoerd dat de overige leden van de VvE op grond van gemeentelijke regels zelf op het perceel in beginsel geen B&B meer kunnen beginnen. [geïntimeerden] hebben dit gemotiveerd betwist, zodat dit niet vast is komen te staan en verder niet kan meewegen. Het hof is van oordeel dat alle voorgaande door de VvE gegeven redenen voor weigering, ook wanneer zij in onderlinge samenhang worden bezien, geen redelijke grond opleveren om de toestemming te weigeren.
5.15.
Uit het voorgaande vloeit voort dat het hof, met de kantonrechter, van oordeel is dat de verzochte vervangende machtiging kan worden verleend. De grieven, die voor het overige geen bespreking hoeven, falen.
Slotsom en kosten
5.16.
De slotsom luidt dat het hoger beroep geen succes heeft. De bestreden beschikking zal worden bekrachtigd. De VvE is in het hoger beroep in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten daarvan. Voor een veroordeling van de VvE in de werkelijke kosten of voor toekenning van een hogere vergoeding dan op grond van het liquidatietarief gebruikelijk is, zoals [geïntimeerden] het hof hebben verzocht onder verwijzing naar artikel 21 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering, ziet het hof in het daartoe gestelde geen aanleiding.
6.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt de bestreden beschikking;
veroordeelt de VvE in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] vastgesteld op € 362,00 aan verschotten en € 2.580,00 voor salaris, en op € 189,00 voor nasalaris, te vermeerderen met € 98,00 voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van deze beschikking plaatsvindt.
Deze beschikking is gegeven door mrs. J.C.W. Rang, E.K. Veldhuijzen van Zanten en G.J.W. Pulles en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 17 maart 2026.