ECLI:NL:GHAMS:2026:802

• Datum uitspraak: 10 maart 2026
• Publicatiedatum: 24 maart 2026
• Zaaknummer: 24/340 tot en met 343
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Deels toewijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J-P.R. van den Berg; F.J.P.M. Haas; M.J. Leijdekker
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep tegen WOZ-waarden woningen en kantoor met toekenning immateriële schadevergoeding

Belanghebbende is eigenaar van drie etagewoningen en een kantoorobject in een complex historische pakhuizen te [Z]. De WOZ-waarden voor 2018 werden vastgesteld door de heffingsambtenaar en door belanghebbende aangevochten wegens te hoge waardering.

De rechtbank verklaarde het beroep ongegrond en wees het verzoek om immateriële schadevergoeding af vanwege verlenging van de redelijke termijn door een kansloos beroep op betalingsonmacht griffierecht. Belanghebbende ging in hoger beroep tegen deze uitspraak.

Het Hof bevestigt de waarderingen van de woningen en het kantoorobject, waarbij het eigen aankoopcijfer binnen tien maanden na de waardepeildatum als zwaarwegend bewijs geldt. De aanduiding van het kantoorobject in de aanslag was verwarrend maar leidde niet tot misverstand bij belanghebbende.

Het Hof oordeelt dat de overschrijding van de redelijke termijn van zes jaar en twee dagen niet gerechtvaardigd was door bijzondere omstandigheden en kent daarom een immateriële schadevergoeding toe van €4.500, waarvan een deel door de heffingsambtenaar en een deel door de Staat wordt betaald.

Daarnaast veroordeelt het Hof de heffingsambtenaar en de Staat tot vergoeding van proceskosten en griffierechten aan belanghebbende.

Uitkomst: WOZ-waarden bevestigd, immateriële schadevergoeding toegekend wegens overschrijding redelijke termijn

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerken 24/340 tot en met 24/343

10 februari 2026

uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] ., gevestigd te [Z] , belanghebbende,

(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels)

tegen de uitspraak van 29 februari 2024 in de zaken met kenmerken AMS 20/3703 en 20/3706 tot en met 20/3708 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] , de heffingsambtenaar.

en

De Staat (de minister van Justitie en Veiligheid) , de Staat, inzake het verzoek van belanghebbende tot het toekennen van een vergoeding van immateriële schade.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen met dagtekening 28 februari 2018 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarden (hierna: de WOZ-waarden) van de onroerende zaken aan de adressen [straat 1] 26 D, [straat 1] 26 E, [straat 1] 26 F en [straat 1] 14 (+24), nieuwe nummering 4 tot en met 22, alle gelegen te [Z] , voor het kalenderjaar 2018 naar waardepeildatum
1 januari 2017 vastgesteld op respectievelijk € 692.000, € 686.000, € 742.000 en
€ 6.828.000. In hetzelfde geschrift zijn de aanslagen onroerendezaakbelasting 2018 bekendgemaakt.

1.2.

Bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 21 oktober 2019 heeft de heffingsambtenaar de beschikkingen gehandhaafd.

1.3.

De rechtbank heeft het tegen de uitspraken op bezwaar ingestelde beroep ongegrond verklaard en het verzoek om schadevergoeding afgewezen.

1.4.

Het tegen de uitspraak van de rechtbank door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 13 maart 2024. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft diverse aanvullende stukken ingediend.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 januari 2026. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2. Feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de objecten (drie woningen en een niet-woning). De woningen betreffen etagewoningen in een pakhuis uit 1899 met een oppervlakte van respectievelijk 107 m², 106 m² en 117 m². [straat 1] 26 D en 26 E hebben een berging en [straat 1] 26 F heeft een dakterras van 14 m². De niet-woning ( [straat 1] 14 (+24), nieuwe nummering 4 tot en met 22) betreft een kantoor met opslag-, technische en overige ruimtes in meerdere pakhuizen met een oppervlakte van 4.477 m² alsmede 51 parkeerplaatsen. Het perceel heeft een oppervlakte van 1.605 m².

2.2.

De heffingsambtenaar heeft in eerste aanleg onder meer taxatieverslagen, taxatiematrices van de woningen en een taxatiekaart en akte van levering van de niet-woning overgelegd.

3. Geschil in hoger beroep

In hoger beroep is, evenals in beroep, in geschil of de WOZ-waarden van de objecten te hoog zijn vastgesteld.

4. Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft - voor zover van belang voor de beoordeling van het geschil in hoger beroep - als volgt overwogen en beslist (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als “ [X] ”):

“
Standaard beroepsgronden

2. [X] heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere, ook algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend, waarvan onvoldoende duidelijk is of deze op de onderhavige zaken betrekking hebben. Op de zitting heeft de gemachtigde van [X] de specifieke gronden die in deze zaken aan de orde zijn toegelicht.

De rechtbank zal het beroep in deze zaken dan ook beoordelen aan de hand van de op de zitting ingenomen standpunten.

De WOZ-waarde

3. Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Op grond van het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. De vast te stellen waarde is de waarde in het economische verkeer, oftewel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de vastgestelde waarde niet hoger is dan de waarde in het economisch verkeer.

4. In deze zaken gaat het om een aantal objecten behorende tot een complex van historische panden met een grootte van ruim 10.000 m², te weten de zogenaamde “ [naam 1] ” aan de [straat 1] 4 tot en met 26 te [Z] . Na aankoop op 26 september 2017 door [X] is een aanvang gemaakt met de renovatie van de woningen en een bedrijfsgedeelte in de [naam 1] .

[straat 1] 26 D, 26 E en 26 F (AMS 20/3703, 20/3706 en 20/3707).

5. In deze zaken zijn aan de orde drie omstreeks 1899 gebouwde etagewoningen in een pakhuis in [Z] ( [plaats 1] ) met een oppervlakte van ongeveer 107 m², 106 m² respectievelijk 117 m². [straat 1] 26 D en 26 E hebben een berging en [straat 1] 26 F heeft een dakterras van 14 m². [X] is eigenaar van de woningen.

6. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woningen.

[X] bepleit een waarde voor de woningen van € 599.000,-, € 594.000,- respectievelijk € 719.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft de vastgestelde waardes van € 692.000,-, € 686.000,- respectievelijk € 742.000,-.

7. [X] voert tegen de waardevaststellingen aan dat de vergelijkingsobjecten aan de [straat 2] , [straat 3] en de [straat 4] niet vergelijkbaar zijn met de [straat 1] . Bovendien is het dakterras veel te laag gewaardeerd.

8. De rechtbank verwerpt dit betoog en vindt de drie verkooptransacties bruikbaar en in voldoende mate vergelijkbaar met de drie appartementen van [X] aan de [straat 1] . De vergelijkingsobjecten zijn ook uitstekend gelegen historische bovenwoningen in de [plaats 4] van [Z] , nagenoeg even groot en van gemiddeld of goede kwaliteit. [straat 3] 57 (verkoop 2) heeft als enig vergelijkingsobject een dakterras van 17 m², maar de heffingsambtenaar heeft met dat verschil rekening gehouden door een aparte standaardwaarde van € 500,- per m² aan dit terras toe te kennen, bij gebreke van marktgegevens voor dakterrassen. Dat deze standaardwaarde voor een dakterras veel te laag zou zijn - wat daar verder van zij - heeft [X] in het geheel niet onderbouwd en wordt verworpen.

9. De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar met de door hem in geding gebrachte waarderingsmatrix en overige gedingstukken de waarde van de bovenwoningen van [X] voldoende heeft onderbouwd en daarin ook in voldoende mate rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woningen en de vergelijkingsobjecten. [X] heeft geen andere gronden tegen de waardevaststellingen door de heffingsambtenaar aangevoerd. De heffingsambtenaar heeft daarom aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de drie woningen niet te hoog heeft vastgesteld. Het beroep in deze zaken is ongegrond.

[straat 1] 4 tot en met 22 (AMS 20/3708)

10. Een bedrijfsgedeelte van 10 voor 1899 gebouwde pakhuizen wordt gebruikt als kantoor, met opslag-, technische- en overige ruimtes en 51 parkeerplaatsen. Het complex is gelegen aan de [straat 1] in [Z] ( [plaats 1] ), met een oppervlakte van in totaal 4.477 m² op een perceel van 1.605 m².

11. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van het object. [X] bepleit een waarde voor het object van € 4.499.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft de vastgestelde waarde van € 6.828.000,-.

12. [X] voert in de eerste plaats aan dat de aanduiding van het belastingobject “4 + 24” [
Hof : 14 (+24] in de aanslag verwarrend is, omdat zo niet duidelijk is om welke kantoorpanden het gaat.

13. Deze eerst ter zitting ingenomen stelling ter zake de omschrijving van het belastingobject in de aanslag wordt verworpen. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat de rij pakhuizen van [X] waarin het bedrijfsgedeelte is gevestigd, ooit genummerd was als [straat 1] “4 + 24” [
Hof : 14 (+24] maar na hernummering heeft ieder pakhuis een eigen nummer binnen het complex gekregen. In een aantal stukken is het oude nummer genoemd, maar de huidige aanduiding van de kantoorpanden hier aan de orde is 4 tot en met 22. Het is bij [X] bekend dat met “4 + 24” [
Hof : 14 (+24] het bedrijfsgedeelte van de [naam 1] werd bedoeld.

14. De rechtbank is van oordeel dat het noemen van het oude nummer “4 + 24”
[
Hof : 14 (+24)] in de gecombineerde aanslag en een aantal andere zaakstukken, inderdaad verwarrend kan zijn, maar niet voor [X] . De hernummering is kennelijk na verkoop van het complex aan [X] in 2017 niet doorgevoerd in alle gegevensbestanden van de heffingsambtenaar en dat heeft tot deze mogelijk verwarrende adresaanduiding geleid.

15. [X] kan door deze aanduiding van het bedrijfsgedeelte van het complex niet in verwarring zijn geweest over het belastingobject waar de aanslag op ziet. [X] wist als eigenaar van de [naam 1] , dat het bedrijfsgedeelte met kantoren onderdeel uitmaakte van het aangekochte complex. [X] heeft zowel bezwaar ingesteld tegen de WOZ-waarde van het onderdeel “ [straat 1] 4 + 24 [
Hof : 14 (+24)]” als beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar over deze WOZ-waarde van “4 + 24 [
Hof : 14 (+24)]” en heeft noch in geschrifte, noch op de hoorzitting aangegeven dat zij niet wist waar de aanslag betrekking op had. Aannemelijk is dat [X] , die de renovatie van de [naam 1] laat uitvoeren, van meet af aan wist dat de procedure en de zaakstukken betrekking hebben op het bedrijfsgedeelte aan de [straat 1] 4 tot en met 22 te [Z] en daarover kan bij haar redelijkerwijs geen enkel misverstand hebben bestaan. Het eerst op de zitting aan de orde stellen van deze beroepsgrond is daarom tardief en bovendien tegen beter weten in.

16. Voor niet-woningen wordt de WOZ-waarde van een onroerende zaak bepaald onder meer door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode (HWK-methode), waarbij de WOZ-waarde van het object wordt bepaald door de huurwaarde te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. Partijen zijn het erover eens dat deze methode moet worden gebruikt bij de waardevaststelling van dit object. De bewijslast dat de aan de onroerende zaak toegekende waarde juist is, ligt bij de heffingsambtenaar. Dit betekent dat hij aannemelijk moet maken dat de door hem vastgestelde waarde niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer.

17. De heffingsambtenaar heeft in een taxatiekaart met een aantal referentieobjecten, ook kantoren in [Z] , [plaats 2] en [plaats 3] de huurwaarde en de kapitalisatiefactor voor deze onroerende zaak vastgesteld en onderbouwd.

18. [X] voert tegen de waardevaststelling aan dat de kapitalisatiefactor van 12,7 te hoog is. In een andere zaak, eerder op deze zitting behandeld, was een kantoorpand op de [straat 5] aan de orde met een kapitalisatiefactor van 9,3 en die factor moet ook op de [straat 1] worden toegepast.

19. De rechtbank verwerpt dit betoog. Een kapitalisatiefactor wordt onderbouwd met geanalyseerde transacties van vergelijkbare objecten die rond de waardepeildatum zijn verkocht. Zonder nadere onderbouwing - die niet is gegeven - valt niet in te zien dat een kapitalisatiefactor elders in de stad gerealiseerd, ook zou moeten gelden voor het onderhavige object.

20. [X] heeft de vastgestelde huurwaarde van € 376.198,- per jaar niet bestreden en de door haar bepleite waarde van € 4.499.000,- in het geheel niet onderbouwd.
De taxateur van de heffingsambtenaar heeft er tot slot op gewezen dat blijkens de transportakte de totale verkoopprijs op 26 september 2017 van de [naam 1] € 28.700.000,- was en het bedrijfsgedeelte daarvan € 24.076.000,- uitmaakte. Een WOZ-waarde per de waardepeildatum 1 januari 2017 van € 6.828.000,- is dus gelet op het eigen verkoopcijfer in ieder geval niet te hoog. [X] heeft deze door de taxateur genoemde verkoopcijfers niet bestreden.

21. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de taxatiekaart en de verwijzing naar het eigen verkoopcijfer van het object de waarde voldoende onderbouwd. De waarde is niet te hoog vastgesteld. Het beroep is ongegrond.

Immateriële schadevergoeding

22. [X] heeft aan de rechtbank verzocht om een schadevergoeding toe te kennen in verband met overschrijding van de redelijke termijn voor de behandeling van de zaak als bedoeld in artikel 17, eerste lid, van de Grondwet.

23. De maximale duur van de behandeling van een zaak is in de regel twee jaar, waarvan een termijn van zes maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van anderhalf jaar voor de behandeling van het beroep redelijk is. De te beoordelen periode vangt aan met de datum waarop het bezwaarschrift is ingediend en loopt door tot de datum van de uitspraak van de rechtbank.

24. De redelijke termijn van twee jaar voor de behandeling van een zaak in bezwaar en beroep gezamenlijk kan in bijzondere omstandigheden worden verlengd. De rechtbank ziet aanleiding in deze zaken de redelijke termijn te verlengen. Hiervoor is van belang dat de rechtbank op 11 augustus 2020 een beroep op betalingsonmacht griffierecht van de gemachtigde van [X] (hierna: Bartels) heeft ontvangen. Bij een dergelijk verzoek moeten de gegevens over het inkomen en vermogen van een belanghebbende worden overgelegd, maar omdat dit niet was gedaan is Bartels in staat gesteld het verzoek aan te vullen. Bartels heeft vervolgens niet aan het verzoek van de rechtbank voldaan om gegevens over het inkomen en vermogen over te leggen. Het griffierecht is uiteindelijk op 31 juli 2023 respectievelijk 28 augustus 2023 betaald. Hierdoor is een vertraging in de procedure ontstaan van afgerond drie jaar. Zolang het griffierecht niet is voldaan, ligt de procedure namelijk stil, zoals Bartels bekend is. Deze vertraging is aan Bartels toe te rekenen. De rechtbank ziet een bijzondere omstandigheid in het feit dat sprake is van een kansloos beroep op betalingsonmacht dat louter leidt tot nodeloze vertraging. De redelijke termijn wordt daarom verlengd met drie jaar. Het bezwaarschrift is door de heffingsambtenaar op 11 augustus 2020 ontvangen en de rechtbank doet vandaag in deze zaak uitspraak, zodat de behandeling in totaal en afgerond drie jaar en zeven maanden heeft geduurd. Dat betekent dat de verlengde redelijke termijn van vijf jaar bij het doen van deze uitspraak niet is overschreden. Het verzoek om schadevergoeding wordt daarom afgewezen.

Proceskostenvergoeding en griffierecht

25. Bij deze uitkomst van de zaak is er geen aanleiding voor een vergoeding van proceskosten of van het griffierecht.”

5. Beoordeling van het geschil in hoger beroep

Wijze van procederen

5.1.

De wijze waarop de gemachtigde van belanghebbende procedeert is in strijd met hetgeen van een beroepsmatig optredende rechtshulpverlener mag worden verwacht. Van deze gemachtigde, die zeer veel procedeert, mag worden verwacht en verlangd dat hij in de van hem afkomstige stukken duidelijk en tijdig aangeeft wat zijn grieven zijn tegen de aangevallen beslissing en op welke feiten die grieven zijn gebaseerd. De door de gemachtigde ingezonden stukken voldoen niet aan die norm. Wat steeds weer opvalt is dat de gemachtigde de wederpartij in alle fasen van het geding overlaadt met niet ter zake doende stellingen en standpunten; daartussen bevinden zich dan soms – meest niet onderbouwde – opmerkingen die echter wel betrekking kunnen hebben op het geding. Eerst ter zitting worden aan die opmerkingen door de gemachtigde argumenten ontleend waarmee hij zijn stellingen onderbouwt. Daardoor ontneemt hij de wederpartij de mogelijkheid om tegen die argumenten op gedegen wijze verweer te voeren.

De gemachtigde is hier al in eerdere procedures uitdrukkelijk op gewezen en hij heeft ter zitting van het Hof destijds verklaard zich daarvan bewust te zijn. Het Hof heeft echter moeten constateren dat de gemachtigde zich daarvan nauwelijks iets heeft aangetrokken en zijn wijze van procederen op oude voet continueert. Het Hof acht deze wijze van procederen in strijd met de goede procesorde en verbindt hieraan als consequentie dat hij bij zijn oordeelsvorming slechts ingaat op de argumenten van gemachtigde, voor zover zij tijdig en duidelijk in gedingstukken naar voren zijn gebracht.

Op de zaak betrekking hebbende stukken

5.2.

Belanghebbende heeft in hoger beroep een reeks klachten van formele aard geformuleerd, voornamelijk bestaande uit in algemene bewoordingen gestelde verzoeken om het verkrijgen van gedingstukken. Het Hof stelt op grond van het dossier vast dat deze klachten feitelijke grondslag missen. Belanghebbende heeft alle op de zaak betrekking hebbende stukken ontvangen (zie 2.2).

5.3.

Voor zover belanghebbende met haar verzoek om overlegging van iWOZ-informatie heeft bedoeld te betogen dat sprake is van een schending van artikel 8:42 Awb, wordt deze grief verworpen. Naar het Hof eerder heeft geoordeeld (vgl. Hof Amsterdam
20 januari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:310) is iWOZ-informatie geen op de zaak betrekking hebbend stuk indien, zoals in deze zaak, deze iWOZ-informatie niet is gebruikt bij de waardering.

Opbrengstlimiet

5.4.

Belanghebbende heeft in haar nadere stuk in hoger beroep van 7 november 2025 voor het eerst (in deze procedure) een beroep gedaan op de uitspraak van gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 3 juni 2025, ECLI:NL:GHARL:2025:3430. De betreffende passage bevat geen concrete grond of klacht, maar plaatst enkele algemene opmerkingen over de opbrengstlimiet. Onduidelijk is daarom of belanghebbende met het opnemen van deze passage poogt het geschil in hoger beroep uit te breiden tot de aanslag rioolheffing (welke eveneens op het aanslagbiljet was vermeld). Voor zover dit inderdaad de bedoeling van belanghebbende is gaat het Hof daarin niet mee. Tegen de aanslag rioolheffing is namelijk geen bezwaar gemaakt en deze was geen onderwerp van het geschil in beroep. De wet biedt niet de mogelijkheid voor het eerst in hoger beroep op te komen tegen die aanslag. Het Hof kan de klachten van belanghebbenden over de aanslagen rioolheffing daarom niet tot het geschil rekenen en zal deze onbehandeld laten (vgl. Hof Amsterdam 16 december 2025, ECLI:NL:GHAMS:2025:3469).

WOZ-waarden

5.5.1

Het door de rechtbank in aanmerking genomen toetsingskader (onderdeel3) acht het Hof juist. Met betrekking tot [straat 1] 26 D, 26 E en 26 F verenigd het Hof zich voorts met het overwogene in onderdeel 8 van de rechtbankuitspraak (vergelijkbaarheid van de locatie en de wijze waarop rekening is gehouden met het al dan niet aanwezig zijn van een dakterras). Het Hof neemt deze onderdelen 3, 4 en 8 van de rechtbankuitspraak over en maakt ze tot de zijne. Het Hof voegt hier het volgende aan toe.

5.5.2.

Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met het al dan niet aanwezig zijn van een berging bij de woningen (zie 2.1) en de vergelijkingsobjecten door hier een vaste prijs voor in aanmerking te nemen. Daar komt bij dat de heffingsambtenaar de WOZ-waardes van de woningen lager heeft vastgesteld dan de waarde die uit de taxatiematrices volgt. Het verschil (ongeveer € 20.000 tot € 35.000) is ruim voldoende om een eventueel waardeverschil van de bergingen te compenseren. Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de inbreng van de taxatieverslagen en de taxatiematrices van de woningen, ook gewogen tegen hetgeen belanghebbende daar tegenin heeft gebracht, heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast aannemelijk te maken dat de WOZ-waarden van de woningen niet te hoog zijn vastgesteld.

5.5.3.

Met betrekking tot [straat 1] 14 (+24) overweegt het Hof dat belanghebbende zelf het object binnen tien maanden na de waardepeildatum heeft verworven voor een veelvoud van de WOZ-waarde (zie onderdeel 20 van de rechtbankuitspraak). Alleen al de verwijzing door de heffingsambtenaar naar deze eigen transactieprijs acht het Hof ruimschoots voldoende om aannemelijk te maken dat de WOZ-waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Het Hof acht het voorts niet geloofwaardig dat bij belanghebbende enige verwarring leefde over de door de heffingsambtenaar gebruikte aanduiding van dit object. In al hetgeen belanghebbende overigens heeft ingebracht ziet het Hof geen aanleiding tot een andere oordeel.

5.6.

Ook het niet nader geconcretiseerde betoog van belanghebbende over de grondwaarde, onder verwijzing naar de in hoger beroep ingebrachte brochure ‘ [naam 2] ', leidt niet tot een ander oordeel. Voor zover belanghebbende daarmee bedoelt te klagen dat de heffingsambtenaar geen rekening heeft gehouden met de grondwaarde van de objecten of de vergelijkingsobjecten mist het feitelijke grondslag aangezien de grondwaarde, naar de heffingsambtenaar ter zitting ook heeft toegelicht, in de (huur)waardes en transactieprijzen is verdisconteerd.

Immateriële schade

5.7.1.

De klacht van belanghebbende tegen het oordeel van de rechtbank om, ondanks een overschrijding van de redelijke termijn met 48 maanden en 2 dagen (vanaf de ontvangst van het bezwaarschrift op 27 februari 2018 tot de uitspraak van de rechtbank op
29 februari 2024 zijn zes jaar en twee dagen verstreken), geen vergoeding van immateriële schade wegens de lange duur van de procedure in bezwaar en beroep toe te kennen slaagt wel. De rechtbank heeft de immateriële schade vanwege de te lange behandelduur niet toegekend, op grond van de omstandigheid dat belanghebbende een beroep op betalingsonmacht griffierecht (bobog) heeft gedaan waardoor een verlenging van de termijn volgens de rechtbank gerechtvaardigd was door de nodeloze vertraging. Het Hof ziet hierin onvoldoende aanleiding om vanwege de aanwezigheid van een bijzondere omstandigheid de redelijke termijn (met drie jaar) te verlengen. Uit het dossier van de rechtbank niet valt op te maken dat (alleen) de handelwijze van (de gemachtigde van) belanghebbende tot de opgelopen vertraging heeft geleid.

5.7.2.

Het bezwaarschrift is door de heffingsambtenaar ontvangen op 27 februari 2018 (de in onderdeel 24 van de rechtbankuitspraak vermelde datum van 11 augustus 2020 is onjuist). De rechtbank deed uitspraak op 29 februari 2024. Daarmee heeft de rechtsgang in eerste aanleg zes jaar en twee dagen geduurd. Daarmee is de redelijke termijn met vier jaar en twee maanden overschreden. Daarbij hoort een schadevergoeding € 4.500. Het Hof zal 14 maanden van deze overschrijding aan de bezwaarfase toerekenen en 34 maanden aan de beroepsfase. Alsdan dient de heffingsambtenaar van het bedrag van € 4.500, (14/48 x € 4.500 =) € 1.312,50 te vergoeden en de Staat (34/48 x € 4.500 =) € 3.187,50.

Slotsom

5.8.

De rechtbank heeft ten onrechte geen schadevergoeding toegekend. Het hoger beroep van belanghebbende is daarom gegrond,

6. Kosten

6.1.

Het Hof vindt aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet. De voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn opgenomen in artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht (het Besluit). Voor het onderhavige geval zijn dat de in onderdeel a vermelde kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand.

6.2.

Voor de beroepsfase vindt de kostenvergoeding alleen haar aanleiding in het (in hoger beroep) alsnog toegewezen verzoek tot vergoeding van immateriële schade. Daarbij past een bedrag van € 350,25 [1 punt (het verzoek), een waarde per punt van € 934, een wegingsfactor van 0,25 (vgl. HR 10 november 2023, ECLI:NL:HR:2023:1526, r.o. 5.2) en een factor 1,5 voor vier samenhangende zaken].

6.3.

In de omstandigheid dat belanghebbende in hoger beroep slechts gedeeltelijk in het gelijk is gesteld op een formeel geschilpunt van ondergeschikt belang ziet het Hof aanleiding daarbij een gewichtsfactor 0,25 (zeer licht) toe te passen (vgl. Hoge Raad 6 juni 2025, ECLI:NL:HR:2025:862, r.o. 3.2.2). Voor het hoger beroep bedraagt de kostenvergoeding in beginsel € 700,50 [2 punten (hogerberoepschrift + zitting), een waarde per punt van € 934, een wegingsfactor van 0,25 en een factor 1,5 voor vier samenhangende zaken)].

Nu belanghebbende voor de toepassing van artikel 30a Wet WOZ niet heeft aangetoond dat hij een “bijzonder geval” is als bedoeld in r.o. 3.5.2 van het arrest van de Hoge Raad van
17 januari 2025, ECLI:NL:HR:2025:46 en de bestreden besluiten (d.w.z. de WOZ-beschikkingen, zie HR 28 maart 2025, ECLI:NL:HR:2025:465, r.o. 2.2) in stand blijven, dient het bedrag van € 700,50 met een factor 0,10 vermenigvuldigd te worden. Dit leidt tot een kostenvergoeding in hoger beroep van € 70,05.

6.4.

De totale kostenvergoeding komt daarmee op € 420,30. Zij komt voor de helft (€ 210,15) ten laste van de heffingsambtenaar en voor de andere helft ten laste van de Staat.

6.5.

Belanghebbende heeft vóór 31 mei 2024 verzocht om vergoeding van immateriële schade en toen was reeds sprake van een termijnoverschrijding. Gelet op het overwogene in HR 31 mei 2024, ECLI:NL:HR:2024:567, r.o. 7.1.1 en 7.1.2, heeft belanghebbende daarom recht op teruggave van het door haar in eerste aanleg betaalde griffierecht (4 x € 345 = € 1.380). Gelet op het gegronde hoger beroep heeft belanghebbende ook recht op teruggaaf van het in hoger beroep betaalde griffierecht van € 559. Het totale bedrag van € 1.939 komt voor de helft (€ 969,50) ten laste van de heffingsambtenaar en voor de andere helft ten laste van de Staat.

7. Beslissing

Het Hof:

- vernietigt de uitspraak van de rechtbank, doch uitsluitend voor zover het de afwijzing van het verzoek om schadevergoeding betreft;

- bevestigt de uitspraak van de rechtbank voor het overige;

- veroordeelt de heffingsambtenaar tot een vergoeding van immateriële schade van belanghebbende van € 1.312,50;

- veroordeelt de Staat tot een vergoeding van immateriële schade van belanghebbende van € 3.187,50;

- veroordeelt de heffingsambtenaar en de Staat in de proceskosten van belanghebbende, ieder tot een bedrag van € 210,15 en

- gelast de heffingsambtenaar en de Staat het voor het instellen van het beroep en het hoger beroep door belanghebbende betaalde griffierecht aan haar te vergoeden, ieder tot een bedrag van € 969,50.

De uitspraak is gedaan door mrs. J-P.R. van den Berg, voorzitter, F.J.P.M. Haas en M.J. Leijdekker, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. I.A. Kranenburg als griffier. De beslissing is op 10 februari 2026 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag . Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: