Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
Afdeling belastingrecht
Locatie Leeuwarden
nummer 12/00376
uitspraakdatum: 3 september 2013
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X]te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Groningen (hierna: de Rechtbank) van 15 november 2012, nummer AWB 11/2701, in het geding tussen belanghebbende en
de
heffingsambtenaarvan de gemeente
De Marne(hierna: de Heffingsambtenaar)
heffingsambtenaarvan de gemeente
De Marne(hierna: de Heffingsambtenaar)
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 10 te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2010 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2011 vastgesteld op € 108.000 (hierna: de beschikking). Tegelijkertijd met de beschikking heeft de Heffingsambtenaar een aanslag onroerendezaakbelastingen (eigenarenbelasting) voor het jaar 2011 tot een bedrag van € 123,93 opgelegd.
1.2
Bij uitspraak op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 15 november 2012 ongegrond verklaard.
1.4
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5
Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft en alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
1.6
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 augustus 2013 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende alsmede [A] namens de Heffingsambtenaar.
1.7
Belanghebbende heeft een pleitnota overgelegd.
1.8
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2.De vaststaande feiten
2.1
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, bestaande uit een rond 1955 gebouwd woonhuis van het type twee-onder-één-kap met een inhoud van circa 308 m3 (hierna: het pand) en een perceel grond van 539 m2. Het pand was op de waardepeildatum en bij de aanvang van het kalenderjaar in gebruik als kantoor.
2.2
In opdracht van de Heffingsambtenaar heeft [B], registertaxateur, op 10 januari 2012, na een inpandige opname, de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum getaxeerd op € 110.000. Bij het taxatierapport is een matrix gevoegd. Deze houdt het volgende in:
Bouw- m2 m3 m2-/ m3-
jaar prijs
[a-straat] 10
€ 110.552
€ 110.552
[Z]
Hoofdgebouw 1955 308 € 240 € 73.920
Grond 539 € 118 € 63.602
Waardecorrectie € 27.000 –
[b-straat] 22
€ 123.750Transactieprijs
€ 123.750Transactieprijs
[Z] € 122.500
Hoofdgebouw 1973 330 € 250 € 82.500 Transactiedatum
Grond 242 € 150 € 36.300 02-03-2010
Garage aangebouwd 18 € 275 € 4.950 Goed vergelijkbaar
[c-straat] 30
€ 134.490Transactieprijs
€ 134.490Transactieprijs
[Z] € 140.000
Hoofdgebouw 1965 313 € 280 € 87.640 Transactiedatum
Grond 247 € 150 € 37.050 18-08-2008
Garage vrijstaand 28 € 350 € 9.800 Goed vergelijkbaar
[d-straat] 1
€ 144.175Transactieprijs
€ 144.175Transactieprijs
[Z] € 141.000
Hoofdgebouw 1957 265 € 355 € 94.075 Transactiedatum
Grond 292 € 150 € 43.800 01-10-2010
Garage vrijstaand 18 € 350 € 6.300 Goed vergelijkbaar
[e-straat]-
€ 161.413Transactieprijs
€ 161.413Transactieprijs
[e1-straat], [Z] € 165.000
Hoofdgebouw 1970 398 € 260 € 103.480 Transactiedatum
Grond 359 € 137 € 49.183 29-05-2009
Garage vrijstaand 25 € 350 € 8.750 Redelijk
Vergelijkbaar
3.Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1
In geschil is of de Heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag heeft vastgesteld
3.2
Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de Heffingsambtenaar daarentegen ontkennend.
3.3
Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
3.4
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraak op bezwaar, vermindering van de vastgestelde waarde de onroerende zaak tot € 56.000 en veroordeling van de Heffingsambtenaar in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken.
3.5
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4.Beoordeling van het geschil
4.1
De waarde van een onroerende zaak wordt ingevolge artikel 17, lid 1, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
4.2
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld (vgl. Hoge Raad 14 oktober 2005, nr. 40 299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300). Naar het oordeel van het Hof is de Heffingsambtenaar, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport, de daarbij gevoegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Bij dit oordeel neemt het Hof in aanmerking hetgeen onder 4.3, 4.4 en 4.5 is overwogen.
4.3
Naar volgt uit het taxatierapport en de daarbij gevoegde matrix is de waarde van de onroerende zaak bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met onroerende zaken waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (hierna: de referentieobjecten). Met het taxatierapport, de matrix en wat hij ter toelichting daarop heeft aangevoerd, heeft de Heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat bij de waardebepaling de verschillen tussen de onroerende zaak en de referentieobjecten wat betreft de ligging, de inhoud van de hoofd- en bijgebouwen en de oppervlakte van de kavels waarop de onroerende zaak en de referentieobjecten zijn gelegen, in voldoende mate in aanmerking is genomen. Deze verschillen zijn niet van dien aard dat de verkoopprijzen van de referentieobjecten niet als onderbouwing van de vastgestelde waarde van de onroerende zaak kunnen dienen.
4.4
Met de matige staat van onderhoud van het pand en de omstandigheid dat de onder 4.1 genoemde meestbiedende koper die, naar niet tussen partijen in geschil is, de onroerende zaak als woning in gebruik zou willen nemen, werkzaamheden zou moeten (laten) verrichten om de onroerende zaak voor zelfbewoning of verhuur als woning geschikt te maken, heeft de Heffingsambtenaar in toereikende mate rekening gehouden door de uit de verkoopprijzen van de referentieobjecten herleide waarde van de onroerende zaak met € 27.000 te verminderen.
4.5
De verkoopprijzen van de referentieobjecten zijn gerealiseerd op data die niet zo ver verwijderd van de waardepeildatum zijn, dat de tijdsspanne tussen deze data en de waardepeildatum afbreuk kan doen aan de bruikbaarheid van de verkoopprijzen bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak. Dit laatste geldt niet zonder meer voor de ruim 16 maanden voor de waardepeildatum behaalde verkoopprijs van het referentieobject [c-straat] 30 te [Z]. Echter, ook zonder dit marktgegeven kunnen het taxatierapport en de daarbij gevoegde matrix de vastgestelde waarde van de onroerende zaak dragen.
4.6.
Aan het onder 4.2 gegeven oordeel doet niet af hetgeen belanghebbende ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd. Hierbij neemt het Hof in aanmerking hetgeen onder 4.7, 4.8 en 4.9 is overwogen.
4.7
Het standpunt van belanghebbende dat de onroerende zaak moet worden gewaardeerd als niet-woning, vindt geen steun in het recht. Niet in geschil is dat de onroerende zaak volgens het daarvoor geldende bestemmingsplan een woonbestemming heeft. Voorts moet bij de bepaling van de waarde van een onroerende zaak op de voet van artikel 17, lid 1, van de Wet WOZ worden uitgegaan van verkoop van de zaak, vrij opleverbaar, aan de meestbiedende gegadigde, die de zaak in de staat waarin deze zich bevindt wil verwerven voor de bestemming die hem goeddunkt (vergelijk HR 22 april 1981, nr. 20 339, ECLI:NL:HR:1981:AW9620). Zoals onder 4.4 is overwogen is niet in geschil dat de meestbiedende gegadigde de onroerende zaak voor woondoeleinden zou willen verwerven. Mitsdien heeft de Heffingsambtenaar de onroerende zaak terecht als woning gewaardeerd. Anders dan belanghebbende meent, wordt dit niet anders doordat de meestbiedende gegadigde werkzaamheden zou moeten (laten) verrichten om de onroerende zaak voor zelfbewoning of verhuur geschikt te maken.
4.8
Het Hof volgt evenmin het standpunt van belanghebbende dat de waarde van de onroerende zaak met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode moet worden bepaald. Ingevolge artikel 4, lid 1, aanhef en onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken dient de waarde, bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ voor woningen te worden bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met onroerende zaken waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Weliswaar is deze regel slechts een hulpmiddel om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip wordt gehanteerd en blijft de toetssteen in een geval als het onderhavige uiteindelijk de waarde zoals omschreven in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ (vgl. HR 29 november 2000, nr. 35797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610), doch het Hof acht de verklaring van belanghebbende dat in dit geval de huurwaardekapitalisatiemethode de geschiktste waarderingsmethode is omdat het pand wordt gebruikt als kantoorruimte, onvoldoende om op grond daarvan zijn onder 4.2 gegeven oordeel over de door de Heffingsambtenaar vastgestelde waarde te wijzigen.
4.9
Ook het standpunt van belanghebbende dat de Heffingsambtenaar bij de waardebepaling de grond, voor zover daarop geen bebouwing is toegestaan, in aanmerking had moeten nemen voor de agrarische waarde, faalt. De Heffingsambtenaar heeft een situatieschets uit het bestemmingsplan voor het gebied waarin de onroerende zaak is gelegen, alsmede de tekst van de vigerende “Bestemmingsbepalingen Woongebied” overgelegd. Daaruit blijkt dat voor de onroerende zaak de gebruikelijke bestemmingsbepalingen gelden; van een beperking van de bebouwingsmogelijkheden in vergelijking met de referentieobjecten is geen sprake. Met zijn eerst ter zitting van het Hof afgelegde verklaring dat hem drie jaren geleden op het gemeentehuis is verteld dat het gebied waarin de onroerende zaak is gelegen als “beschermd dorpsgezicht” is aangemerkt en dat daarom verdere bebouwing van de grond niet is toegestaan, maakt belanghebbende zonder nadere onderbouwing, die ontbreekt, naar het oordeel van het Hof niet aannemelijk dat de bebouwingsmogelijkheden van de grond geringer zijn dan die van de bij de referentieobjecten behorende grond.
SlotsomOp grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
5.Proceskosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.
6.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G.J. van Leijenhorst, voorzitter, mr. P. Van der Wal en mr. E. Polak, in tegenwoordigheid van mr. K. de Jong-Braaksma als griffier.
De beslissing is op 3 september 2013in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
K. de Jong-Braaksma
G.J. van Leijenhorst
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 4 september 2013
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.