ECLI:NL:GHARL:2013:8004

• Datum uitspraak: 22 oktober 2013
• Publicatiedatum: 24 oktober 2013
• Zaaknummer: 12/00404
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: M.G.J.M. van Kempen; A.J. Kromhout; P.L.M. van Gorkom
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep tegen WOZ-waarde woning met onterecht afgewezen uitstelverzoek

Belanghebbende is eigenaar van een in 2005 gebouwde vrijstaande houtskeletbouw woning. De heffingsambtenaar stelde de WOZ-waarde per 1 januari 2009 vast op €666.000 en handhaafde deze na bezwaar. De rechtbank verklaarde het beroep van belanghebbende ongegrond, nadat zij zijn verzoek om uitstel van de mondelinge behandeling had afgewezen en hij niet ter zitting was verschenen.

In hoger beroep klaagde belanghebbende terecht over het onterecht afwijzen van zijn uitstelverzoek wegens een introductiedag bij zijn nieuwe werkgever. Het hof oordeelde dat de rechtbank dit verzoek had moeten honoreren en vernietigde de uitspraak. Het hof besloot de zaak niet terug te wijzen, omdat belanghebbende zich in hoger beroep schriftelijk en mondeling kon uitlaten.

De heffingsambtenaar had de waarde bepaald op basis van traditioneel gebouwde woningen als referentie, terwijl de woning een houtskeletbouw constructie betreft die doorgaans minder waard is. De taxateur erkende dit verschil, maar kon het niet kwantificeren. Belanghebbende had geen eigen taxatierapport overgelegd. Het hof stelde de waarde daarom in goede justitie vast op €630.000 en gelastte vergoeding van het betaalde griffierecht.

Uitkomst: Het hof vernietigt de uitspraak van de rechtbank, stelt de WOZ-waarde vast op €630.000 en gelast vergoeding van het betaalde griffierecht.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

Afdeling belastingrecht

Locatie Arnhem

nummer 12/00404

uitspraakdatum: 22 oktober 2013

Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te
[Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Zuthpen van 6 juni 2012, nummer 12/155 WOZ, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van de
gemeente Lochem (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat 1] te [Z], per waardepeildatum 1 januari 2009 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2010 vastgesteld op € 666.000. Tegelijk met deze beschikking is voorts de aanslag onroerendezaakbelasting 2010 (hierna: de aanslag OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op een bedrag van € 490.

1.2

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Zutphen (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5

Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

1.6

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 september 2013 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, bijgestaan door zijn echtgenote [.], alsmede [.] de heffingsambtenaar, bijgestaan door [A], gediplomeerd WOZ-taxateur.

1.7

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. De vaststaande feiten

2.1

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak [a-straat 1] te [Z] (hierna: de onroerende zaak). Deze onroerende zaak betreft een in 2005 gebouwde vrijstaande houtskeletbouw woning. De onroerende zaak heeft een totale inhoud van ongeveer 1090 m³, inclusief inpandige garage, berging en daarboven gelegen zolder. De onroerende zaak heeft vier dakkapellen en achter de onroerende zaak bevindt zich een vrijstaande berging. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 4631 m².

2.2

De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2009, naar de toestand op die datum, vastgesteld op € 666.000. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 20 december 2011 de vastgestelde WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd. Hiertegen is belanghebbende bij de Rechtbank in beroep gekomen.

2.3

Bij brief van 28 maart 2012 is belanghebbende door de griffier van de Rechtbank ervan in kennis gesteld dat de Rechtbank voornemens was de behandeling ter zitting van zijn zaak, te laten plaats vinden op 31 mei 2012. Belanghebbende is daarbij – conform artikel 16, vierde lid, van de Procesregeling bestuursrecht 2010 – in de gelegenheid gesteld om binnen één week aan de Rechtbank mededeling van verhindering te doen. Van die gelegenheid heeft belanghebbende geen gebruik gemaakt.

2.4

Bij schrijven van 2 mei 2012 is belanghebbende uitgenodigd voor de behandeling ter zitting van de Rechtbank van zijn zaak op 31 mei 2012.

2.5

Belanghebbende heeft vervolgens bij brieven van 5 mei 2012, 23 mei 2012 en 30 mei 2012 herhaaldelijk en gemotiveerd om uitstel van de mondelinge behandeling van de zaak op de zitting van 31 mei 2012 bij de Rechtbank verzocht. De Rechtbank heeft bij brieven 10 mei 2012, 29 mei 2012 en 30 mei 2012 deze verzoeken afgewezen omdat naar het oordeel van de Rechtbank geen sprake was van een uitzonderlijke omstandigheid.

2.6

Belanghebbende is – met kennisgeving – niet ter zitting van de Rechtbank verschenen.

2.7

De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 6 juni 2012 ongegrond verklaard.

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1

In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum te hoog heeft vastgesteld.

3.2

Belanghebbende is van mening dat de waarde te hoog is vastgesteld. Hij concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 575.000.

3.3

De heffingsambtenaar is van mening dat de waarde niet te hoog is vastgesteld en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

3.4

Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.

4. Beoordeling van het geschil

Algemeen

4.1

Blijkens de bestreden uitspraak heeft de Rechtbank de onderhavige zaak mondeling behandeld op een zitting die is gehouden op 31 mei 2012. In de uitspraak wordt vermeld dat belanghebbende, met voorafgaande kennisgeving aan de Rechtbank, niet is verschenen.

4.2

In hoger beroep heeft belanghebbende erover geklaagd dat zijn verzoeken om uitstel van de mondelinge behandeling van zijn zaak ten onrechte door de Rechtbank zijn afgewezen, waardoor hij niet in de gelegenheid is geweest zijn standpunt persoonlijk toe te lichten. Tot de stukken van het geding behoort een brief van belanghebbende, gedagtekend 5 mei 2012, ontvangen door de Rechtbank op 8 mei 2012, waarin belanghebbende de Rechtbank verzoekt de behandeling van zijn zaak te verdagen, omdat belanghebbende op de geplande zittingsdag alsnog verhinderd is de zitting bij te wonen. Dit in verband met een introductiedag in het kader van zijn nieuwe dienstverband die door de nieuwe werkgever van belanghebbende wordt georganiseerd. Deze dag is eerst in de loop van de maand april door de nieuwe werkgever gepland. Belanghebbende geeft daarbij aan dat zowel directie als Raad van bestuur van de nieuwe werkgever verwachten dat belanghebbende daarbij aanwezig zal zijn.

4.3

Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende hiermee tijdig en onder aanvoering van gewichtige redenen om uitstel van de mondelinge behandeling ter zitting van de Rechtbank verzocht. Nu de Rechtbank dat verzoek heeft afgewezen uitsluitend op de grond dat geen sprake is van uitzonderlijke omstandigheden en het Hof van andere redenen om het uitstel te weigeren niet is gebleken, had de afweging van de bij de zaak betrokken belangen de Rechtbank ertoe moeten brengen, aan belanghebbende het gevraagde uitstel toe te staan. Dit betekent dat de uitspraak van de Rechtbank in beginsel moet worden vernietigd.

4.4

Indien een Hof een uitspraak van de rechtbank vernietigt, geeft artikel 27o van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (thans artikel 8:113, lid 1 van de Algemene wet bestuursrecht) als uitgangspunt dat het Hof doet wat de rechtbank had behoren te doen. Artikel 27q, lid 1, letter b, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (thans artikel 8:115, lid 1, letter b van de Algemene wet bestuursrecht) biedt het Hof de mogelijkheid om een zaak terug te wijzen naar de rechtbank indien het Hof van oordeel is dat de zaak opnieuw door de rechtbank moet worden behandeld. Het Hof zal daar in dit geval niet toe overgaan. Redengevend daarvoor is dat belanghebbende zich in hoger beroep zowel schriftelijk als mondeling ter zitting van het Hof heeft kunnen uitlaten over al hetgeen door de heffingsambtenaar naar voren is gebracht en belanghebbende daarnaast ter zitting desgevraagd uitdrukkelijk heeft verzocht om een inhoudelijke beoordeling van de zaak door het Hof. Wel is het verzuim van de Rechtbank van dusdanig gewicht dat het Hof reeds daarin aanleiding ziet om tot vergoeding van het in hoger beroep betaalde griffierecht te gelasten.

Waardebepaling

4.5

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. In het onderhavige geval geldt als waardepeildatum 1 januari 2009.

4.6

Bij betwisting door belanghebbende – zoals hier – dient de heffingsambtenaar aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, moet acht worden geslagen op de stellingen die belanghebbende heeft betrokken en de bewijsmiddelen waarop hij die stellingen doet steunen.

4.7

Ter ondersteuning van de door hem verdedigde waarde, verwijst de heffingsambtenaar naar het taxatierapport met dagtekening 19 juli 2013, opgesteld door [A], gediplomeerd WOZ-taxateur (hierna: de taxateur), waarin de waarde van de onroerende zaak – naar een inhoud van 1090 m³ – is bepaald op € 675.000. De taxateur heeft op basis van de vergelijkingsmethode drie vrijstaande, traditioneel gebouwde woningen als referentieobjecten gebruikt. Voorts heeft de heffingsambtenaar gewezen op het – ter ondersteuning van het in de procedure bij de Rechtbank ingenomen standpunt – genoemde, eveneens traditioneel gebouwde, referentieobject de [b-straat 1] te [Q].

4.8

Belanghebbende stelt – onder meer – dat de heffingsambtenaar de waarde te hoog heeft vastgesteld doordat bij de waardering van de onroerende zaak niet-vergelijkbare referentieobjecten zijn gehanteerd. Belanghebbende heeft hiertoe in bijzonder aangevoerd dat houtskeletbouw woningen een lagere waarde hebben dan traditioneel gebouwde woningen en heeft erop gewezen dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde referentieobjecten alle traditioneel gebouwde woningen betreffen, terwijl de onroerende zaak een houtskeletbouw woning betreft.

4.9

De taxateur heeft ter zitting verklaard dat als de onroerende zaak traditioneel gebouwd zou zijn, de onroerende zaak meer waard zou zijn dan de identieke houtskeletbouw variant. Hij beschikt echter niet over gegevens van verkopen van vergelijkbare houtskeletbouw woningen. Hij heeft bij zijn waardering van de onroerende zaak dan ook geen rekening gehouden met het verschil tussen traditionele bouw en houtskeletbouw. De taxateur stelt echter dat een eventueel waardeverschil vanwege de afwijkende bouwwijze voldoende is verdisconteerd in de lagere prijs per m³ zoals die voor de onroerende zaak door hem is vastgesteld. Desgevraagd kan hij dat verschil echter niet kwantificeren.

4.1

Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Niet in geschil is dat houtskeletbouw woningen – zoals de onroerende zaak – een lagere waarde hebben dan traditioneel gebouwde woningen. De heffingsambtenaar heeft bij de waardebepaling van de onroerende zaak uitsluitend traditioneel gebouwde referentieobjecten gebruikt, en geen rekening gehouden met het verschil in bouwwijze. Weliswaar heeft de taxateur ter zitting van het Hof gesteld dat met dit onderlinge verschil bij de waardering impliciet – door de hantering van een lagere prijs per m³ – voldoende rekening is gehouden, doch het Hof acht zulks niet aannemelijk geworden, mede omdat de heffingsambtenaar geen enkel inzicht heeft verschaft in de omvang van dat waardeverschil, noch in de mate waarin bij de waardering van de onroerende zaak met een dergelijk verschil rekening is gehouden.

4.11

De omstandigheid dat een heffingsambtenaar er niet in is geslaagd de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken, brengt niet mee dat dan – zonder meer – de door een belanghebbende bepleite waarde in aanmerking wordt genomen. Op belanghebbende rust alsdan evenzeer de last de door hem verdedigde waarde aannemelijk te maken.

4.12

Belanghebbende heeft geen taxatierapport overgelegd waarmee hij de door hem verdedigde waarde van € 575.000 heeft onderbouwd en evenmin gegevens verstrekt van met de onroerende zaak vergelijkbare panden die om en nabij de peildatum zijn verkocht. Hiermee heeft belanghebbende evenmin aannemelijk gemaakt dat de door hem bepleite waarde de waarde in het economische verkeer vertegenwoordigt.

4.13

Nu geen van beide partijen erin is geslaagd de door hen voorgestane waarde aannemelijk te maken, stelt het Hof, de waarde in goede justitie vast op € 630.000.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

5. Proceskosten

In beroep is niet gebleken van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand en ook overigens niet van kosten die volgens artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht kunnen worden begrepen in een kostenveroordeling op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.

6. Beslissing

Het Hof:

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,

– verklaart het tegen de uitspraken van de heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond,

– vernietigt de uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar,

– vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 630.000 en vermindert de aanslag OZB tot een aanslag die is vastgesteld naar deze waarde,

– gelast dat de gemeente Lochem belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 41 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 115 in verband met het hoger beroep bij het Hof.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M.G.J.M. van Kempen, voorzitter, mr. A.J. Kromhout en mr. P.L.M. van Gorkom, in tegenwoordigheid van mr. N.G.U. Bezemer als griffier.

De beslissing is op 22 oktober 2013 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(N.G.U. Bezemer)

(M.G.J.M. van Kempen)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 24 OKTOBER 2013

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij:

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.