Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.101.803/01
(zaaknummer rechtbank Assen 308438 \ CV EXPL 11-807)
arrest van de eerste kamer van 26 februari 2013
in de zaak van
[appellante],
wonende te [woonplaats],
appellante,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna: [appellante],
advocaat: mr. S.G. Rissik, kantoorhoudend te Groningen,
tegen
Stichting Lefier,
gevestigd te Hoogezand,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: eiseres,
hierna: Lefier,
advocaat: mr. J. Dam-de Haan, kantoorhoudend te Emmen.
De inhoud van het tussenarrest van 3 april 2012 wordt hier overgenomen.
1. Het verdere procesverloop in hoger beroep
1.1 Het verdere verloop van de procedure is als volgt:
- de ter uitvoering van het voormelde tussenarrest gehouden comparitie van partijen d.d.
13 april 2012,
- de memorie van grieven (met een productie),
- de memorie van antwoord (met producties).
1.2 Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.
1.3 Gelet op artikel CIII van de Wet herziening gerechtelijke kaart (Staatsblad 2012, 313) wordt in deze voor 1 januari 2013 aanhangig gemaakte zaak uitspraak gedaan door het hof Arnhem-Leeuwarden, locatie Leeuwarden.
1.4 De conclusie van de memorie van grieven van [appellante] luidt:
“1. (…) bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, de op 3 augustus 2011, 12 oktober 2011 en 3 november 2011 door de rechtbank Assen, sector kanton, locatie Emmen tussen partijen gewezen vonnissen te vernietigen;
2.opnieuw rechtdoende de vorderingen van geïntimeerde als eiseres in eerste aanleg alsnog af te wijzen;
3.geïntimeerde te veroordelen in de kosten van beide instanties.”
1.5 Lefier heeft bij memorie van antwoord geconcludeerd:
“[appellante] in haar beroep niet ontvankelijk te verklaren althans haar dit te ontzeggen met bekrachtiging van de vonnissen zoals door de Rechtbank Assen, sector Kanton, locatie Emmen op respectievelijk 3 augustus 2011, 12 oktober 2011 en 3 november 2011 gewezen, met veroordeling van [appellante] in de kosten van het geding in beide instanties.”
De gedingstukken
1.6 In het procesdossier van [appellante] ontbreekt het proces-verbaal van de in eerste aanleg op 20 oktober 2011 gehouden descente. Het hof heeft voor de inhoud van dat stuk geput uit het procesdossier van Lefier.
1.7 Lefier heeft bij memorie van antwoord producties in het geding gebracht. Aangezien [appellante] daarop niet meer heeft kunnen reageren, laat het hof deze stukken buiten beschouwing. Zoals uit hetgeen hierna volgt blijkt, wordt Lefier hierdoor niet in haar belangen geschaad.
2. De vaststaande feiten
2.1 In dit hoger beroep kan van de volgende vaststaande feiten worden uitgegaan.
2.1.1 Op 26 juli 1989 zijn partijen een huurovereenkomst aangegaan, waarbij [appellante] vanaf 1 augustus 1989 huurde van Lefier de woning gelegen aan [adres], tegen een huurprijs van € 356,60 per maand.
2.1.2 In ieder geval vanaf medio 2010 heeft Lefier [appellante] verschillende keren schriftelijk gemaand om het huis en de tuin op te ruimen. Voorts heeft Lefier in het najaar van 2010 een aantal keren een inspectie aangekondigd, die telkens door [appellante] werd afgezegd.
2.1.3 Naar aanleiding van het bestreden eindvonnis heeft ontruiming plaatsgevonden.
2.1.4 [appellante] verblijft thans op een camping.
3. De beoordeling
De vordering in eerste aanleg en de beoordeling daarvan.
3.1 Lefier heeft in eerste aanleg ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gevorderd, op de grond dat [appellante] ernstig toerekenbaar tekort schiet in haar verplichtingen uit de huurovereenkomst, door zowel de woning als de tuin ernstig te verwaarlozen en niet te gebruiken overeenkomstig de bestemming en haar, Lefier, niet toe te laten tot inspectie van het gehuurde.
3.2 [appellante] heeft verweer gevoerd en betwist dat er van ernstige verwaarlozing, vervuiling of slecht huurderschap sprake is. Voorts heeft zij betwist dat zij Lefier de toegang tot het gehuurde heeft belet.
3.3 Bij tussenvonnis van 3 augustus 2011 heeft de kantonrechter Lefier in de gelegenheid gesteld om recente(re) foto’s van de toestand van de woning in het geding te brengen.
3.4 Nadat beide partijen een akte hadden genomen, heeft de kantonrechter bij tussenvonnis van 12 oktober 2011 een descente bepaald.
Deze descente heeft op 20 oktober 2011 in aanwezigheid van beide partijen plaatsgevonden. Het te dier zake opgemaakte proces-verbaal luidt als volgt:
“(…)
Woonkamer: Zo vol gestouwd met opgestapelde dozen, plastic zakken en anderszins rommel dat er nauwelijks is door te komen. Ruimte om nog te bewegen zeer beperkt.
Keuken: slordig, maar nog wel goed te gebruiken.
Slaapkamer(s): Ook hier weer volgestouwd met opgestapelde dozen, plastic zakken.
Deuropeningen bijna gebarricadeerd met stapels troep. In één geval zelfs moeilijk om er over heen te kijken.
Berging: veel troep.
Tuin achterzijde: Bijna dicht gegroeid. Ook hier afval/winkelwagen/containers
Terrasje achter bij woonkamer: Lijkt wat opgeruimd, maar toch ook weer veel rommel en rotzooi.
Algehele indruk: Alle ruimten zijn vies en gebruikt als opslagruimte voor allerlei rotzooi. Op sommige plekken nog nauwelijks door te komen. Levensgevaarlijk in geval van brand of ander noodgeval.
En dat alles nog in het licht van het feit dat, naar mededeling van de gedaagde, enkele dagen voor de bezichtiging een opruimdienst bezig is geweest enigszins orde te scheppen in de chaos.
Vonnis 2 weken.”
3.5 Bij eindvonnis van 3 november 2011 heeft de kantonrechter, onder overweging dat [appellante] zodanig ernstig en verwijtbaar in de nakoming van de huurdersverplichtingen tekort is geschoten dat ontbinding is gerechtvaardigd, de huurovereenkomst ontbonden en [appellante] veroordeeld om deze binnen drie weken na betekening van het vonnis te ontruimen, met veroordeling van [appellante] in de kosten van de procedure.
Beoordeling van de grieven
3.6 Met haar grieven legt [appellante] het geschil tussen partijen in volle omvang aan het hof voor. Het hof zal om die reden de vordering van Lefier opnieuw beoordelen. Het hof zal daarbij ingaan op de grieven van [appellante] en op wat Lefier, zowel in eerste aanleg als in hoger beroep, heeft aangevoerd.
3.7 [appellante] heeft, hoewel zij intussen reeds werd ontruimd, belang bij het door haar ingestelde hoger beroep, in de eerste plaats om een oordeel te krijgen over de rechtmatigheid van de ontruiming en in de tweede plaats in verband met de kostenveroordeling.
3.8 Kernvraag in dit geschil is of de wijze waarop [appellante] de woning heeft bewoond de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigde.
Uit artikel 6:265 lid 1 BW Pro volgt, dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het is hierbij aan de tekortschietende partij om zich voldoende gemotiveerd op deze uitzondering te beroepen. Bij de beoordeling dient de rechter verder rekening te houden met alle door partijen genoegzaam gemotiveerd aangevoerde omstandigheden van het geval, waaronder eventueel ook omstandigheden die hebben plaatsgevonden na de gestelde tekortkoming. In gevallen als het onderhavige komt daarbij in het bijzonder betekenis toe aan het woonbelang.
3.9 De redenering in de grieven van [appellante] komt erop neer dat zij van oordeel is dat het gebruik dat zij van het gehuurde maakte geen wanprestatie oplevert, althans in elk geval ten tijde van het eindvonnis de ontbinding niet rechtvaardigde. [appellante] betwist dat zij zich niet als goed huurder heeft gedragen. [appellante] is van mening dat haar manier van inrichting van de tuin en de woning wellicht ongebruikelijk is, maar niet de conclusie rechtvaardigt dat er sprake is van een ernstige tekortkoming in de nakoming van haar verplichtingen. Dat [appellante] een volle woonomgeving prettig vindt, moet als een te respecteren belang worden gezien, aldus [appellante].
3.10 Het hof is van oordeel dat [appellante] met haar standpunt dat hier slechts sprake is van een mogelijk wat excentrieke woonstijl of verzamelwoede, de feiten geen recht doet. Gelet op de in eerste aanleg in het geding gebrachte producties en de in het proces-verbaal van descente beschreven feitelijke situatie stond de woning niet zomaar erg vol, maar stonden de spullen er zodanig dicht op elkaar en hoog in opgetast dat een belangrijk deel van de woning (woonkamer, slaapkamers) praktisch onbegaanbaar was. Verder blijkt uit deze stukken, anders dan [appellante] meent, dat de woning niet alleen ontoelaatbaar vol was, maar ook dat deze ernstig was vervuild. Blijkens het proces-verbaal waren alle ruimten vies en was sprake van grote hoeveelheden “rotzooi” en afvalmaterialen. Bovendien waren ook de voor- en achtertuin bijna dichtgegroeid.
Dat de in het proces verbaal beschreven toestand zich niet met goed huurderschap laat verenigen en bovendien gezondheidsrisico’s en brandgevaar oplevert, acht het hof evident.
Dat deze toestand sedert de plaatsopneming van de kantonrechter zou zijn verbeterd, is gesteld noch gebleken.
Het hof is dan ook met de kantonrechter van oordeel dat er sprake is van een zodanig ernstige tekortkoming aan de zijde van [appellante], dat ontbinding van de huurovereenkomst is gerechtvaardigd.
3.11 Nu reeds de toestand in de woning tot ontbinding kan leiden, kan het tussen partijen gevoerde debat over aanwezigheid van ongedierte in de tuin alsmede de vraag of [appellante] al dan niet op goede gronden inspecties heeft verhinderd, in het midden blijven.
3.12 Het gegeven dat [appellante] de woning tussen 1 augustus 1989 en 14 juli 2010 zonder noemenswaardige problemen van Lefier heeft gehuurd doet, wat er van de juistheid daarvan verder ook zij, gelet op de ernst van de verwaarlozing en de kansen die Lefier [appellante] heeft geboden om de situatie ten goede te keren, aan het voorgaande onvoldoende af.
[appellante] heeft nog aangevoerd dat zij na 22 jaar erg gehecht is geraakt aan de woning en thans niet over duurzame woonruimte beschikt. Voor zover zij daarmee heeft bedoeld dat de in zaken als de onderhavige te maken belangenafweging in haar voordeel uit zou moeten vallen, volgt het hof haar daarin niet. Uit het voorgaande volgt immers dat [appellante] haar huidige woonomstandigheden over zichzelf heeft afgeroepen. Dat Lefier zich bij de wijze waarop zij [appellante] heeft benaderd onvoldoende rekenschap heeft gegeven van [appellante]s mogelijk kwetsbare positie, is bovendien gesteld noch gebleken.
4. De slotsom
4.1 De slotsom is dat de grieven falen, zodat de bestreden vonnissen zullen worden bekrachtigd.
4.2 [appellante] zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de kosten van het appel (salaris advocaat: 1 punt, tarief II).
5. De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
bekrachtigt de vonnissen van de kantonrechter te Emmen van 3 augustus 2011, 12 oktober 2011 en 3 november 2011;
veroordeelt [appellante] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Lefier vastgesteld op € 894,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en op € 291,-voor verschotten;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Aldus gewezen door mrs. K.E. Mollema, H. de Hek en A.M. Koene en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 26 februari 2013 in bijzijn van de griffier.