Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
afdeling civiel recht
locatie Arnhem
zaaknummer gerechtshof 200.107.075
(zaaknummer rechtbank Zutphen, locatie Harderwijk: 454661)
arrest van de tweede civiele kamer van 9 april 2013
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [appellante]
gevestigd te [vestigingsplaats],
appellante,
hierna: [appellante],
advocaat: mr. G. Janssen,
tegen:
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
hierna: [geïntimeerde],
advocaat: mr. S. van der Linden.
Gelet op artikel CIII van de Wet herziening gerechtelijke kaart (Staatsblad 2012, 313) is deze vóór 1 januari 2013 aanhangig gemaakte zaak overgegaan naar het hof Arnhem-Leeuwarden.
1. Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van het vonnis van 15 februari 2012 dat de kantonrechter (rechtbank Zutphen, sector kanton, locatie Harderwijk) tussen [appellante] als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde heeft gewezen.
2. Het geding in hoger beroep
2.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 10 mei 2012,
- de memorie van grieven,
- de memorie van antwoord,
- de pleidooien overeenkomstig de op 4 maart 2013 ter openbare terechtzitting van het hof voorgedragen pleitnotities van de beide advocaten. Ter zitting is akte verleend van de bij bericht van 28 februari 2013 door mr Van der Linden namens [geïntimeerde] ingebrachte productie, tegen welke inbreng [appellante] geen bezwaar heeft gemaakt. Voorts heeft [appellante] ter zitting haar eis gewijzigd, waartegen [geïntimeerde] bezwaar heeft aangetekend, waarna het hof heeft beslist om aan de eiswijziging voorbij te gaan - zie hierna rechtsoverweging 4.1. en 4.2.
2.2. Na afloop van de pleidooien heeft het hof arrest bepaald op één dossier.
3. De vaststaande feiten
3.1. [appellante] heeft krachtens notariële akte van 11 mei 1966 van de gemeente Ermelo het recht van erfpacht op 17 hectare terrein verkregen. Op dit terrein drijft zij het recreatiebedrijf met de handelsnaam Recreatiecentrum [het Recreatiecentrum] (hierna: het Recreatiecentrum). Van het erfpachtterrein maakt standplaats nr 129 deel uit, waarop onder meer een recreatiebungalow is gebouwd (hierna: de bungalow). [geïntimeerde] en zijn inmiddels overleden echtgenote hebben die bungalow tegen een koopprijs van f 270.000 gekocht van een derde, een en ander blijkens een schriftelijke overeenkomst van 25 februari 1998 (productie 1 bij conclusie van antwoord in eerste aanleg). Het gekochte omvat een vrijstaande recreatiebungalow met souterrain, een tuinhuisje, een tuin met vijverpartij en andere bijbehorende goederen.
3.2. [geïntimeerde] betaalt sinds 1998 jaarlijks aan [appellante] huur voor het gebruik van standplaats 129. Op verzoek van [appellante] heeft hij een overeenkomst d.d. 1 januari 2006 ondertekend (productie 3 bij akte van 20 juli 2011), met in artikel 7 de Pro verplichting om de standplaats uitsluitend voor recreatief verblijf te gebruiken, daar geen domicilie te kiezen en deze niet voor permanente bewoning te gebruiken.
3.3. [geïntimeerde] woont in de bungalow. Hij heeft ook een woning in [woonplaats 2], die hij heeft verhuurd. Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Nunspeet (hierna: B&W) heeft bij besluit van 30 maart 2011 een omgevingsvergunning ten behoeve van [geïntimeerde] afgegeven. [geïntimeerde] heeft zich in 2011 in de Gemeentelijke Basisadministratie (GBA) van de gemeente Nunspeet laten inschrijven als wonende op het adres van het Recreatiecentrum.
3.4. [appellante] heeft bij B&W bezwaar aangetekend tegen de afgifte van de vergunning aan [geïntimeerde], welk bezwaar dat college bij besluit van 17 augustus 2011 ongegrond heeft verklaard. Tegen dit besluit heeft [appellante] beroep aangetekend, welk beroep bij uitspraak van 13 juni 2012 van de rechtbank Zutphen (sector bestuursrecht) gegrond is verklaard. Tegen de uitspraak van 13 juni 2012 heeft B&W hoger beroep ingesteld, hetgeen heeft geleid tot een tussenuitspraak van 27 februari 2013 van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, waarbij aan B&W is opgedragen om het besluit van 17 augustus 2011 (waarbij het door [appellante] ingebrachte bezwaar ongegrond is verklaard) te herstellen door alsnog toereikend te motiveren dat [geïntimeerde] de recreatiewoning (ook) in de periode van 1 augustus 2004 tot 10 januari 2006 permanent heeft bewoond, en om dat besluit zo nodig te wijzigen, dan wel in plaats daarvan een ander besluit te nemen.
3.5. Bij brief van haar advocaat van 7 april 2011 heeft [appellante] [geïntimeerde] aangemaand om haar binnen twee weken te laten weten dat [geïntimeerde] B&W heeft verzocht om de omgevingsvergunning in te trekken, dat hij een hoofdverblijf elders zal betrekken en dat hij zich verder strikt zal houden aan zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, met de mededeling dat [appellante] de huurovereenkomst op grond van artikel 12 van Pro de RECRON-voorwaarden opzegt tegen 31 mei 2011 indien [geïntimeerde] geen gevolg geeft aan de aanmaning en dat [appellante] in dat geval gebruik zal maken van haar recht om de standplaats te ontruimen. [geïntimeerde] heeft aan die aanmaning niet voldaan.
3.6. Bij het bestreden vonnis zijn de vorderingen van [appellante] om tussen partijen voor recht te verklaren dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst op 31 mei 2011 is geëindigd en om te bepalen dat [geïntimeerde] het gehuurde moet ontruimen, afgewezen, met veroordeling van [appellante] in de proceskosten, op grond dat [geïntimeerde] weliswaar jegens [appellante] tekort schiet door in de bungalow te wonen, maar deze tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt. Hiertegen richt zich het hoger beroep.
4. De eiswijziging
4.1. Bij gelegenheid van de pleidooien heeft [appellante] haar eis vermeerderd door (naar het hof begrijpt:) te vorderen dat het hof voor recht zal verklaren dat de in deze zaak aan de orde zijnde bestemmingsplanvoorschriften, erfpachtvoorwaarden, alsmede de door [appellante] gehanteerde huurvoorwaarden, in onderlinge samenhang bezien, als een evidente privaatrechtelijke belemmering moeten worden aangemerkt om een omgevingsvergunning voor de permanente bewoning van een recreatiewoning te verlenen. [geïntimeerde] heeft desgevraagd bezwaar aangetekend tegen de eiswijziging op grond dat hij voor het eerst tijdens de pleitzitting van de gewijzigde eis heeft kunnen kennisnemen.
4.2. Tijdens die zitting heeft het hof reeds besloten dat aan de eiswijziging voorbij wordt gegaan, omdat de eis niet al bij de memorie van grieven is gewijzigd. De beslissing van het hof berust op de rechtsregel die blijkt uit het arrest HR 23 september 2011 LJN BQ7064, RvdW 2011/1138 (Ru-Pro), waarvan het hof de hoofdregel heeft toegepast nu gesteld noch gebleken is dat er redenen bestaan om daarop in dit geval een uitzondering te maken. Het bedoelde arrest houdt namelijk onder meer in:
“4.1.3 … De in art. 347 lid 1 Rv Pro. besloten twee-conclusie-regel beperkt de — ingevolge art. 130 lid 1 in Pro verbinding met art. 353 lid 1 Rv Pro. — aan de oorspronkelijk eiser toekomende bevoegdheid tot verandering of vermeerdering van zijn eis in hoger beroep in die zin dat hij in beginsel zijn eis niet later dan in zijn memorie van grieven of van antwoord mag veranderen of vermeerderen. Dit geldt ook als deze eisverandering of -vermeerdering niet als een grief moet worden aangemerkt. (Vgl. HR 20 juni 2008, LJN BC4959, NJ 2009/21) … … Onverkort blijft … gelden dat de eisverandering of -vermeerdering niet in strijd mag komen met de eisen van een goede procesorde. (Vgl. HR 19 juni 2009, LJN BI8771, NJ 2010/154)”
Dit betekent dat het hof in dit arrest de in de memorie van grieven opgenomen vorderingen van [appellante] tot uitgangspunt neemt en voorbij gaat aan de uitbreiding daarvan.
5. De motivering van de beslissing in hoger beroep
5.1. Ook in hoger beroep staat de vraag centraal of [geïntimeerde], door in de bungalow te wonen, jegens [appellante] tekort schiet in de nakoming van zijn contractuele verplichting en zo ja, of die tekortkoming de beëindiging van de overeenkomst rechtvaardigt. [appellante] beroept zich namelijk erop dat [geïntimeerde] zich niet heeft gehouden aan de aanmaning, opgenomen in haar brief van 7 april 2011, zodat de in dezelfde brief aan [geïntimeerde] medegedeelde voorwaardelijke opzegging tot gevolg heeft gehad dat de huurovereenkomst inmiddels is geëindigd. [appellante] motiveert haar standpunt dat de huurovereenkomst op 31 mei 2011 is geëindigd door haar opzegging (en niet, zoals in het bestreden vonnis staat vermeld, door ontbinding), met de stelling dat zij op grond van het bepaalde in artikel 12 lid 1 van Pro de door haar in eerste aanleg overgelegde RECRON-voorwaarden versie van 1 januari 2008 bevoegd was tot het doen van die opzegging.
5.2. Nu hierna blijkt dat [appellante] die bevoegdheid niet had, hoeft het hof niet te onderzoeken of de door [appellante] overgelegde RECRON-voorwaarden tussen partijen van toepassing zijn en evenmin of artikel 12 lid 1 daarvan Pro vernietigbaar is. De tekst van het door [appellante] ingeroepen artikellid houdt in:
Indien de recreant … de verplichtingen uit de overeenkomst, de regels in de bijbehorende informatie en/of de overheidsvoorschriften, ondanks voorafgaande schriftelijke waarschuwing, niet of niet behoorlijk naleeft …en wel in zodanige mate dat naar de maatstaven van redelijkheid en billijkheid van de ondernemer niet kan worden gevergd dat de overeenkomst wordt voortgezet, heeft de ondernemer het recht om de overeenkomst met onmiddellijke ingang op te zeggen, na inachtneming van het gestelde in lid 2 en lid 3. …
5.3. Een uitleg van dit beding op grond van de taalkundige betekenis van het citaat betekent dat [appellante] in het onderhavige geval de bevoegdheid kon ontlenen om de overeenkomst op te zeggen, op voorwaarde dat [geïntimeerde], door ondanks de aanmaning in de bungalow te blijven wonen (in plaats van daar slechts tijdelijk te zullen verblijven), in zodanige mate jegens haar is tekortgeschoten, dat van [appellante] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet kon worden gevergd dat de overeenkomst werd voortgezet. Nu geen feiten of omstandigheden zijn gesteld, op grond waarvan een andere uitleg aan artikel 12 lid 1 zou Pro moeten worden gegeven, gaat het hof uit van deze strekking.
5.4. Om te bepalen in hoeverre in het onderhavige geval de bedoelde maatstaven een opzeggingsbevoegdheid creëren, moeten de over en weer bij het eindigen van de huur betrokken belangen worden vastgesteld. Van de zijde van [appellante] is, voor zover relevant, het volgende aangevoerd:
-a- Indien [appellante] zou toestaan dat [geïntimeerde] permanent in de bungalow zou verblijven, zou zij in strijd handelen met haar verplichtingen uit de erfpachtovereenkomst.
-b- De essentie van de huurovereenkomst bestaat in het recreatieve karakter van het daarin voorziene verblijf. Indien [appellante] niet tegen [geïntimeerde] zou optreden, zouden er meer huurders in het Recreatiecentrum gaan wonen en zou het karakter van het recreatiepark veranderen in dat van een woonwijk.
-c- [appellante] heeft het vertrouwen in [geïntimeerde] verloren. [geïntimeerde] heeft namelijk een “rookgordijn” opgetrokken om verborgen te houden dat hij in de bungalow woonde, totdat hij daar in januari 2011 openlijk voor uitkwam en zich in de GBA heeft ingeschreven als wonend op het adres van [appellante]. Daarvóór had [appellante] niets in handen om iets tegen [geïntimeerdes] woongedrag te kunnen ondernemen.
5.5. (ad -a-) Volgens de tekst van artikel 5 van Pro de notariële erfpachtakte van 11 mei 1966 mag [appellante] het terrein uitsluitend gebruiken voor ‘de bedrijfsmatige uitoefening van de recreatie’, waarbij onder meer bestemmingsplanvoorschriften moeten worden nageleefd. Voor het naleven van de bestemmingsplanvoorschriften bestond echter op 7 april 2011 in zoverre geen aanleiding meer, dat het permanente verblijf van [geïntimeerde] door de omgevingsvergunning van 30 maart 2011 werd gelegaliseerd. Dat het besluit van de gemeente om deze vergunning te verlenen nog niet onherroepelijk is, laat onverlet dat gezien het voornemen van de gemeente niet valt in te zien welk belang [appellante] erbij heeft dat de bestemmingsplanvoorschriften worden nageleefd. Het een en ander neemt niet weg dat [appellante] jegens de gemeente Nunspeet (als rechtsopvolger van de gemeente Ermelo, die het erfpachtrecht aan de rechtsvoorganger van [appellante] heeft geleverd) op grond van de contractuele bestemming verplicht is om een recreatiebedrijf te voeren, waaruit, naar [geïntimeerde] niet heeft bestreden, voortvloeit dat zij geen standplaatsen verhuurt voor permanent verblijf. Hierin ligt een belang van [appellante] om tegen het permanent verblijf van [geïntimeerde] op te treden, om te voldoen aan haar erfpachtverplichtingen. [appellante] heeft evenwel verzuimd om het gewicht van dit belang toe te lichten. Voor een beoordeling van dat gewicht is mogelijk van belang dat de gemeente van [appellante] eerder wel heeft verlangd dat zij tegen [geïntimeerde] zou optreden, maar of en in hoeverre de gemeente thans nog steeds daaraan hecht, is niet duidelijk, te minder nu [appellante] en de gemeente met elkaar hebben gesproken over verlenging van de in 2015 aflopende erfpacht en in de concept-erfpachtovereenkomst aldus [appellante] bij gelegenheid van de pleitzitting voor het hof een bepaling hebben opgenomen die vergelijkbaar is met artikel 5 van Pro de erfpachtakte van 11 mei 1966, maar niet is toegelicht dat zij er op enig moment bij [appellante] op heeft aangedrongen om op te treden tegen twee andere huurders, [huurder 1] en [huurder 2], aan wie de gemeente eveneens een persoonsgebonden omgevingsvergunning heeft afgegeven. [appellante] heeft ook niet gesteld dat de gemeente er bij haar op heeft aangedrongen om een einde te maken aan [geïntimeerdes] permanente verblijf in het Recreatiecentrum. Aan het belang van [appellante] bij naleving van (artikel 5 van Pro) de erfpachtvoorwaarden kent het hof daarom geen gewicht toe.
5.6. (ad -b-) Uit het enkele feit dat het overeengekomen recreatieve karakter van het verblijf van [geïntimeerde] een ‘essentieel’ onderdeel van de overeenkomst uitmaakt, blijkt op zichzelf niet voldoende concreet welk belang [appellante] heeft bij de handhaving daarvan. Daarentegen is wél voldoende concreet gemaakt dat [appellante] er belang bij heeft om te voorkomen dat het Recreatiecentrum op een woonwijk gaat lijken.
5.7. Volgens [appellante] zijn er mogelijk nóg 18 huurders die recht hebben op een omgevingsvergunning, maar de kans daarop lijkt klein. De vergunningen mogen namelijk uitsluitend worden verstrekt aan huurders die aan een aantal voorwaarden voldoen, waaronder de voorwaarde dat de betrokkene vanaf oktober 2003 onafgebroken in het Recreatiecentrum heeft gewoond en de voorwaarde dat hij/zij daar beschikt over een gebouw dat voldoet aan de wettelijke bouwvoorschriften voor woningen. Dat de 18 andere huurders aan deze voorwaarden voldoen, heeft [appellante] niet toegelicht. Hier komt bij dat er al in het voorjaar van 2011 omgevingsvergunningen zijn verleend aan [geïntimeerde], [huurder 1] en [huurder 2] ([huurder 1] en [huurder 2] wonen gezamenlijk) en niet is toegelicht dat B&W met de afhandeling van de 18 (volgens [appellante]) vergelijkbare gevallen heeft gewacht. Er moet dan ook worden aangenomen dat B&W niet van plan is om aan die 18 anderen een omgevingsvergunning te verstrekken omdat zij niet aan de daarvoor geldende voorwaarden voldoen. Met [geïntimeerde] acht het hof de angst van [appellante] voor een verandering van het karakter van haar Recreatiecentrum door een (vergund) permanent verblijf van ook nog eens 18 andere huurders onvoldoende gefundeerd. Mede gelet op het door [appellante] gestelde aantal standplaatsen (94 bungalows en 110 stacaravans - zie § 2 conclusie van repliek) is evenmin aannemelijk dat het permanent verblijf van [geïntimeerde], [huurder 2] en [huurder 1] een dergelijke karakterverandering teweeg kan brengen. Dit betekent dat het belang bij behoud van het karakter van het Recreatiecentrum niet betrokken is bij een al of niet voortzetten van de huurovereenkomst met [geïntimeerde].
5.8. (ad -c-) [geïntimeerde] heeft gemotiveerd weergesproken dat hij voor [appellante] verborgen heeft gehouden dat hij in de bungalow woonde en dat zijn verblijf niet louter recreatief was. Volgens de hoofdregel van artikel 150 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering zou [appellante] deze stelling moeten bewijzen, ware het niet dat de stelling evenals de stelling van [geïntimeerde] dat [appellante] permanente bewoning (zonder GBA-inschrijving) hem expliciet heeft toegestaan, niet relevant is voor de uitkomst van de procedure, dit op grond van het hierna volgende.
5.9. Indien vast zou komen te staan dat [geïntimeerde] in het verleden jegens [appellante] is tekortgeschoten door in de bungalow te wonen en dat hij de ware aard van zijn verblijf (wonen in plaats van recreëren) voor [appellante] verborgen heeft gehouden door ‘een rookgordijn op te trekken’, dan zou er sprake zijn van een tekortkoming die niet kan worden geheeld en tevens van een ondermijning van het vertrouwen van [appellante] in de behoorlijke nakoming van de huurovereenkomst door [geïntimeerde], hetgeen pleit voor beëindiging van de overeenkomst. Daarbij moet echter worden betrokken dat [appellante], zoals hiervóór overwogen, niet inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze [geïntimeerde] haar met die handelwijze in haar belangen heeft geschaad. Bij de beoordeling moeten voorts, daar tegenover, de belangen van [geïntimeerde] bij de voortzetting daarvan worden betrokken. [geïntimeerde] kan zijn woning in [woonplaats 2] thans niet betrekken doordat deze is verhuurd, maar ook indien verwacht mag worden dat hij op afzienbare termijn een ontruiming kan bewerkstelligen (al of niet door opzegging wegens dringend eigen gebruik), is het verlies van de recreatiewoning voor [geïntimeerde] ingrijpend, nu hij in elk geval vanaf 1998 banden heeft met het Recreatiecentrum, en zijn banden met Nunspeet dateren van daarvóór. Die laatstbedoelde banden waren immers (mede) de reden dat hij de bungalow in 1998 heeft gekocht, tegen een aanzienlijk bedrag - hierbij kan in het midden blijven of de koopsom mede was gebaseerd op de door [geïntimeerde] gestelde toestemming van [appellante] om deze te bewonen. Aan het belang van [geïntimeerde] bij voortzetting van de huurovereenkomst komt dan ook in de ogen van het hof een zodanig gewicht toe, dat de daar tegenoverstaande belangen van [appellante] waarbij (louter veronderstellenderwijs) het beschaamde vertrouwen in [geïntimeerdes] gedrag is meegewogen van onvoldoende gewicht zijn om te kunnen concluderen dat op grond van de tekortkoming van [geïntimeerde], dat is het voortzetten van de bewoning van de bungalow ondanks de schriftelijke waarschuwing van 7 april 2011, van [appellante] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet verlangd kon worden om de huurovereenkomst nog langer te laten voortduren. In dit verband verdient nog opmerking dat niet onaannemelijk is dat de permanente bewoning door [geïntimeerde] van overheidswege gelegaliseerd zal blijven, terwijl, indien dit toch anders zal blijken te zijn, het primair aan het verantwoordelijke overheidsorgaan is om te besluiten over handhavend optreden. De mogelijkheid van een andere uitkomst en, in dat geval, van handhaving is onvoldoende om de thans te maken belangenafweging ten gunste van [appellante] te doen uitvallen. De grieven IV en V blijken ongegrond. Dit betekent dat het hof zich aansluit bij het oordeel van de kantonrechter, dat de huurovereenkomst niet op geldige wijze is beëindigd. Gelet op deze uitkomst zijn de vorderingen van [appellante] in eerste aanleg terecht afgewezen.
5.10. In het licht van het bovenstaande laat het hof grief I, gericht tegen de feitenvaststelling in het bestreden vonnis, onbesproken nu het hof de feiten zelf heeft vastgesteld. Bij behandeling van de grieven II, III en VI heeft [appellante] geen belang. Grief VII heeft uitsluitend zelfstandige betekenis voor zover daarin over de proceskostenveroordeling in eerste aanleg is geklaagd, maar nu [appellante] terecht als in het ongelijk gestelde partij in die kosten is verwezen, is de grief in zoverre ongegrond. Voor het overige faalt grief VII wegens gebrek aan een zelfstandige grondslag.
6. Slotsom
6.1. Geen van de grieven leidt tot vernietiging van het bestreden vonnis, zodat dat vonnis moet worden bekrachtigd.
6.2. [appellante] wordt ook in hoger beroep in het ongelijk gesteld. Daarom zal het hof haar in de kosten van het hoger beroep veroordelen. Deze kosten worden aan de zijde van [geïntimeerde] vastgesteld op € 291 aan griffierecht en € 2.682 voor salaris advocaat overeenkomstig het liquidatietarief (3 punten van tarief II). In totaal betreft dat een bedrag van € 2.973. Op vordering van [geïntimeerde] verklaart het hof het arrest wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
7. De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter te Harderwijk van 15 februari 2012;
veroordeelt [appellante] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] vastgesteld op € 2.973 voor verschotten en salaris overeenkomstig het liquidatietarief;
verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. H.E. de Boer, F.W.J. Meijer en I.E. van Wijland-Kalkman en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 9 april 2013.