Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM – LEEUWARDEN
Afdeling belastingrecht
Locatie Arnhem
nummer 12/00046
uitspraakdatum: 9 april 2013
Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
X te Z (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Utrecht van 7 december 2011, nummer SBR 10/3143, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Veenendaal (hierna: de heffingsambtenaar)
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1 De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Q, per waardepeildatum 1 januari 2009 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2010 vastgesteld op € 715.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerende-zaakbelasting (OZB) voor het jaar 2010 vastgesteld op € 586.
1.2 Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de vastgestelde WOZ-waarde (hierna: waarde) voor het jaar 2010, en naar het Hof begrijpt, de aanslag gehandhaafd.
1.3 Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Utrecht (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak ongegrond verklaard.
1.4 Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5 Tot de stukken van het geding behoort, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft, alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
1.6 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 februari 2013 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, bijgestaan door zijn, alsmede de heffingsambtenaar, bijgestaan door A (taxateur).
1.7 Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2. De vaststaande feiten
2.1 Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak gelegen aan de a-straat 1 te Q (hierna: de woning). De woning, gelegen op een perceel van 706 m² in de wijk “B”, is een vrijstaande woning gebouwd in circa 2002. De woning heeft een inhoud van 1.180 m³, waarvan 250 m³ is toe te rekenen aan het souterrain. De woning beschikt vanwege de aanwezigheid van hoge plafonds en vides over meer dan gemiddeld loze ruimten.
2.2 Als gevolg van hevige regenval stroomt één of twee maal per jaar regenwater in het souterrain.
2.3 De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning bij beschikking op grond van de Wet WOZ per waardepeildatum 1 januari 2009 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2010 vastgesteld op € 715.000.
2.4 Belanghebbende heeft tegen voormelde beschikking bezwaar aangetekend. De heffingsambtenaar heeft in zijn uitspraak op bezwaar de vastgestelde waarde gehandhaafd. Hij heeft daarbij verwezen naar een door taxateur C ingesteld onderzoek naar de waarde van de woning, hetgeen is vastgelegd in een “waarde adviesformulier”. Na een aftrek in verband met de in 2.2 bedoelde wateroverlast van € 24.875 wordt tot een waarde van afgerond € 715.000 geconcludeerd.
2.5 Belanghebbende heeft tegen voormelde uitspraak op bezwaar beroep aangetekend bij de Rechtbank. In aanvulling op het bij de Rechtbank ingediende verweerschrift heeft de heffingsambtenaar een waarderingsrapportage van 25 november 2010, opgemaakt door taxateur A (werkzaam bij taxatiebureau D), overgelegd. Hieruit blijkt dat de woning op 1 januari 2009 gewaardeerd wordt op € 827.500. De taxateur vermeldt dat het instromen van hemelwater in het souterrain een probleem vormt. Hij concludeert vervolgens dat hij in verband daarmee geen waarde aan het souterrain heeft toegekend.
2.6 Bijlage 1 van de bedoelde waarderingsrapportage betreft een matrix waarin de waardeopbouw van de woning en een viertal referentiepanden is vermeld. Omdat de woning in afwijking van de referentiepanden over meer loze ruimten beschikt, heeft de taxateur in zijn vergelijkingsanalyse de waarden van de opstallen uitgedrukt in een waarde per vierkante meter gebruiksoppervlakte. Daarnaast heeft hij ter vergelijking de waarden van de opstallen uitgedrukt in een waarde per vierkante meter verblijfsgebied en verblijfsruimte. Voor zover van belang luidt deze matrix als volgt:
b-straat 1 c-straat 1 d-straat 1 e-straat 1 Woning exclusief souterrain
Gebruiksoppervlakte m² 215 159 205 160 256
Verblijfsgebied m² 104 153 111 235
Verblijfsruimte m² 140 78 131 78 181
Koopsom in € 997.000 565.000 675.000 724.500
Transactiedatum 01-10-2008 03-06-2009 07-01-2009
Perceel m² 749 445 610 678 706
Waarde perceel (€400 per m²) 299.600 178.000 244.000 271.200 282.400
Waarde gebouwd 697.400 387.000 431.000 453.300 545.100
Waarde per m² gebruiksoppervlakte 3.233 2.421 2.098 2.823 2.125
Waarde per m² verblijfsgebied 3.712 2.809 4.075 2.319
Waarde per m² verblijfsruimte 4.971 4.943 3.288 5.755 3.007
Getaxeerde WOZ waarde in € 827.500
2.7 Omdat taxateur A met betrekking tot de onderwerpelijke WOZ-beschikking geen inpandige taxatie heeft verricht is ter zitting van de Rechtbank afgesproken dat de heffingsambtenaar dit alsnog zal laten doen.
2.8 Aan taxateur C (werkzaam bij taxatiebureau E) is vervolgens die opdracht verstrekt. In zijn taxatierapport van 2 mei 2011 concludeert C dat de waarde van de woning op 1 januari 2009 € 813.000 bedraagt. De waarde exclusief het souterrain bedraagt in zijn visie € 794.000. Ook deze taxateur concludeert dat het souterrain overlast van hemelwater ondervindt. Hij schrijft dat er lichte watersporen aanwezig waren op het stucwerk van de muren van het souterrain op een hoogte van circa 5 tot 10 centimeter van de vloer.
2.9 De Rechtbank heeft belanghebbendes beroep bij uitspraak van 7 december 2011 ongegrond verklaard. Hiertegen richt zich het onderhavige hoger beroep.
2.10 Ter zitting bij het Hof heeft belanghebbende verklaard dat zijn makelaar op dit moment de woning waardeert op een bedrag van € 725.000. Dit is echter een waarde in de situatie waarin het wateroverlastprobleem is opgelost.
3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1 In geschil is de waarde voor de toepassing van de Wet WOZ van de woning op 1 januari 2009.
3.2 Belanghebbende verdedigt dat de waarde van de woning op 1 januari 2009 € 500.000 bedraagt. Hij vindt dat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan. Belanghebbende heeft daartoe aangevoerd dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de wateroverlast, dat hij ter zake van de door hem overgelegde taxatierapporten geen inzicht verschaft in de waardering van de woning en dat de door de heffingsambtenaar aangedragen referentiepanden niet goed vergelijkbaar zijn. Voorts is belanghebbende de mening toegedaan dat onvoldoende rekening is gehouden met de gevolgen van de economische crisis waardoor de woningprijzen sedert medio 2008 aanzienlijk (tussen de 4 tot 7%) zijn gedaald. Ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde beroept belanghebbende zich op naar zijn mening goed vergelijkbare objecten gelegen aan de f-straat 1, alsmede g-straat 1, h-straat 1, i-straat 1, j-straat 1 en k-straat 1, allen te R. Ook betoogt belanghebbende dat geen rekening is gehouden met de omstandigheid dat de woning jaren te koop heeft gestaan en dat belanghebbende nimmer een hoger bod heeft gehad dan € 500.000 en dat de woning gedurende een periode van 2,5 jaar tegen een jaarhuurprijs van € 21.600 was verhuurd aan derden.
3.3 De heffingsambtenaar daarentegen stelt zich op het standpunt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
3.4 Beide partijen hebben voor hun standpunt voorts aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.
3.5 Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraken op bezwaar en tot vermindering van de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning tot een waarde van € 500.000 en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag OZB.
3.6 De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4. Beoordeling van het geschil
4.1 Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegerekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4.2 Van belanghebbendes woning is geen op of rond de peildatum gerealiseerde verkoopprijs bekend. Belanghebbende die zelf geen taxatierapport of gegevens van gelijk gewicht heeft overgelegd, verdedigt in hoger beroep een waarde van € 500.000. Hij heeft ter onderbouwing van de door hem bepleite waarde reeds voor de Rechtbank gewezen op de vraagprijzen van objecten die in de nabijheid van de woning zijn gelegen, alsmede op het pand aan de f-straat 1 waarvan alleen de bij beschikking vastgestelde waarde bekend is. Ook acht belanghebbende de in het verleden gerealiseerde verhuuropbrengst van de woning in de periode 2004-2006 (€ 21.600 per jaar) in dat verband relevant.
4.3 Bij betwisting – zoals in dit geval – rust op de heffingsambtenaar de last te bewijzen dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Voor de door hem verdedigde waarde van € 715.000 beroept de heffingsambtenaar zich met name op de in 2.5 en 2.6 vermelde waarderingsrapportage en matrix.
4.4 Gelet op de onverklaard gebleven verschillen tussen het door C opgemaakte “waarde adviesformulier” en zijn taxatierapport zal het Hof de daarin opgenomen waardestandpunten niet in zijn beoordeling betrekken. Ook niet als ondersteunend bewijs, zoals de heffingsambtenaar bepleit.
4.5 Naar het oordeel van het Hof vormen de verkoopprijzen van de in de waarderingsrapportage opgenomen referentiepanden een redelijke weerspiegeling van de markt ten tijde van de waardepeildatum 1 januari 2009. Ook acht het Hof de referentiepanden in voldoende mate vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. De door belanghebbende aangedragen objecten zijn overigens niet geschikt om te dienen ter onderbouwing van de gezochte waarde, omdat vraagprijzen en een bij WOZ-beschikking vastgestelde waarde niet – althans niet voor de Wet WOZ relevante – in de markt gerealiseerde verkoopprijzen zijn.
4.6 Voor zover de woning en de referentiepanden verschillend zijn, heeft de taxateur naar het oordeel van het Hof bij de taxatie in voldoende mate rekening gehouden met die onderlinge verschillen in ligging, bouwjaar, inhoud en perceeloppervlakte. Door in zijn analyse van de door hem gehanteerde referentiegegevens uit te gaan van louter vierkante meters gebruiksoppervlakte heeft de taxateur recht gedaan aan belanghebbendes bezwaar dat de woning ten opzichte van de referentiepanden over meer loze ruimten beschikt. Hetgeen belanghebbende met betrekking tot de berekening van A van de vierkante meters heeft aangevoerd is onvoldoende om aan de juistheid van die aantallen te twijfelen. Gelet op het hoge aantal vierkante meters gebruiksoppervlakte ten opzichte van die van de referentiepanden en de daarbij gehanteerde waarden per vierkante meter gebruiksoppervlakte is de waarde van de opstal dan in dat opzicht niet te hoog vastgesteld. Nu voorts de perceelswaarden van de referentiepanden en de woning niet in geschil zijn bieden de voor die referentiepanden gerealiseerde verkoopprijzen naar het oordeel van het Hof aldus voldoende steun aan de door de taxateur verdedigde waarde van € 827.500 (exclusief souterrain), indien althans met een mogelijk waardeverminderend effect van de structurele wateroverlast geen rekening wordt gehouden. Hieraan doet niet af belanghebbendes verwijzing naar de verhuuropbrengst van de woning in de periode 2004-2006 (€ 21.600 per jaar) omdat reeds vanwege het tijdsverloop geen inzicht kan worden verkregen in de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2009.
4.7 Dat belanghebbende de woning gedurende jaren te koop heeft gezet en dat hij geen hoger bod op de woning heeft gehad dan € 500.000 doet aan het in 4.6 opgenomen oordeel evenmin af. Immers, er is niet voldoende duidelijk geworden hoe belanghebbende, nadat hij de woning in eerdere jaren voor een – aldus belanghebbende – onrealistisch bedrag van € 1.100.000 te koop heeft gezet, de woning in de markt heeft aangeboden.
4.8 Tussen partijen is niet in geschil dat de structurele wateroverlast als een waardeverminderend effect is te beschouwen. De vraag is of de taxateur, doordat hij het souterrain niet in zijn taxatie heeft begrepen, in voldoende mate hier mee heeft rekening gehouden. Het Hof is van oordeel dat gelet op het verschil tussen de getaxeerde waarde (€ 827.500) en de bij beschikking vastgestelde waarde (€ 715.000) met dit waardeverminderende effect in voldoende mate is rekening gehouden. Bevestiging van dit oordeel vindt het Hof in hetgeen belanghebbende ter zitting bij het Hof heeft verklaard. Belanghebbendes makelaar heeft namelijk de huidige waarde van de woning op maximaal € 725.000 geschat, waarbij het wateroverlastprobleem dan zou moeten zijn opgelost. Gelet op de stelling van belanghebbende dat de huizenprijzen in de regio vanaf medio 2008 met zo’n 7 percent zijn gedaald en gelet op de aanwezigheid van het wateroverlastprobleem is een waarde per 1 januari 2009 van € 715.000 in relatie tot die € 725.000 ook om deze reden niet te hoog.
4.9 Hetgeen belanghebbende nog overigens heeft aangevoerd kan niet tot een ander oordeel leiden.
Slotsom
Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
5. Proceskosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.
6. Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.J. Kromhout, voorzitter, mr. M.G.J.M. van Kempen, en mr. P. van der Wal, in tegenwoordigheid van mr. C.E. te Brake als griffier.
De beslissing is op 9 april 2013 in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(C.E. te Brake) (A.J. Kromhout)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 10 april 2013
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij:
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 – bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 – het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.