Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.121.481
(zaaknummer rechtbank 500519)
arrest in kort geding van de pachtkamer van 16 april 2013
in de zaak van
[appellant],
wonende te [woonplaats], gemeente [gemeente],
appellant,
hierna: [appellant],
advocaat: mr. B. Nijman,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
MVJ Ontwikkelingen B.V.,
gevestigd te Echt, gemeente Echt-Susteren,
geïntimeerde,
hierna: MVJ,
advocaat: mr. J.E. Brands.
1 Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van het vonnis in kort geding van 23 januari [bedoeld zal zijn:] 2013 dat de pachtkamer van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Sittard-Geleen, tussen MVJ als eiseres en [appellant] als gedaagde heeft gewezen.
2 Het geding in hoger beroep
2.1 Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 4 februari 2013 met grieven,
- de memorie van eis,
- de memorie van antwoord.
2.2 Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.
3 De motivering van de beslissing in hoger beroep
3.1 Het gaat in dit geding kort samengevat over het volgende. MVJ heeft in september 2008 van [appellant] percelen los land, samen groot 3.03.00 ha, gekocht om te dienen als ruilgrond. [appellant] heeft MVJ verzocht om de gronden nog een tijd te mogen gebruiken. Aan [appellant] is destijds een pachtovereenkomst voor de periode van 1 december 2008 tot 1 december 2009 aangeboden in de vorm van een reguliere pachtovereenkomst. Deze overeenkomst is ter goedkeuring verzonden naar de Grondkamer Zuid. In de zomer van 2009 heeft tussen MVJ en [appellant] telefonisch contact plaatsgevonden over een nieuwe pachtovereenkomst. [appellant] is de gronden na 1 december 2009 blijven gebruiken.
3.2 In eerste aanleg heeft MVJ – kort samengevat – de ontruiming van de betreffende percelen gevorderd en een vergoeding voor het gebruik van 30 november 2009 tot de dag van ontruiming, te vermeerderen met rente en kosten. [appellant] heeft verweer gevoerd en onder meer aangevoerd dat partijen in juni 2009 voor de periode van 1 december 2009 tot en met 31 oktober 2010 een nieuwe pachtovereenkomst zijn aangegaan. De pachtkamer, optredend als voorzieningenrechter, heeft geoordeeld dat naar voorlopig oordeel geen nieuwe pachtovereenkomst tot stand is gekomen en de vorderingen van MJV grotendeels toegewezen.
3.3 De grieven I tot en met IV leggen in de kern aan het hof voor de vraag of tussen partijen een nieuwe pachtovereenkomst is gesloten, ingaande 1 december 2009. [appellant] stelt dat hij met MVJ mondeling, tijdens een telefoongesprek in juni 2009, een (voorwaardelijke) pachtovereenkomst is overeengekomen. Uit een brief van MVJ van 15 september 2009 blijkt dat MVJ er ook van uitgaat dat een nieuwe pachtovereenkomst is gesloten omdat MVJ in die brief aanspraak maakt op betaling van de pachtprijs, aldus [appellant].
3.4 Het hof oordeelt als volgt. Vast staat dat tussen partijen in juni 2009 telefonisch is gesproken over een nieuwe pachtovereenkomst. Over de aard van die pachtovereenkomst, een reguliere of geliberaliseerde pachtovereenkomst, is toen kennelijk niet gesproken. Vervolgens heeft MVJ [appellant] bij brief van 24 juni 2009 een schriftelijke pachtovereenkomst toegestuurd ex artikel 7:397 BW Pro (een zogenoemde geliberaliseerde pachtovereenkomst). [appellant] heeft dit schriftelijke aanbod van MVJ niet aanvaard.
3.5 Het hof leidt hieruit af dat [appellant] ervan uitgaat dat partijen mondeling een reguliere pachtovereenkomst hebben gesloten. Of dat ook het geval is, moet beoordeeld worden op de voet van de artikelen 3:33 en 3:35 BW. Het komt er dan op neer of [appellant] er gerechtvaardigd van uit mocht gaan dat MVJ met hem een reguliere pachtovereenkomst (voor de duur van één jaar, althans tot 1 november 2009) heeft willen aangaan. In het bestek van dit kort geding acht het hof dit onvoldoende aannemelijk (gemaakt). Weliswaar had MVJ [appellant] eerder een reguliere pachtovereenkomst voor de duur van één jaar toegestuurd maar dat brengt niet mee dat [appellant] er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat MVJ met hem een tweede keer een reguliere pachtovereenkomst voor beperkte duur wilde aangaan. In juni 2009 was partijen vanwege de lopende procedure bij de Grondkamer over de eerste pachtovereenkomst immers al duidelijk dat voor een reguliere overeenkomst voor een kortere dan de wettelijke duur goedkeuring van de Grondkamer was vereist. De mondelinge bereidheid van MVJ de gronden nogmaals voor één jaar aan [appellant] te verpachten, mocht [appellant] dan ook redelijkerwijs niet opvatten als een aanbod tot het aangaan van (wederom) een reguliere pachtovereenkomst voor de duur van een jaar. Veel meer voor de hand zou immers liggen dat MVJ, gelet op de lopende procedure bij de grondkamer, voor een vorm zou kiezen waarbij zeker zou zijn dat na afloop van de overeengekomen periode aan het gebruik een einde zou komen. Dit kan eenvoudiger bewerkstelligd worden met een geliberaliseerde pachtovereenkomst. Deze keuze heeft MVJ ook gemaakt blijkens haar brief van 24 juni 2009. Nu het gerechtvaardigd vertrouwen van [appellant] op het sluiten van een reguliere pachtovereenkomst heeft ontbroken en hij het aanbod tot het aangaan van een geliberaliseerde pachtovereenkomst niet heeft aanvaard, moet het er voorshands voor worden gehouden dat partijen geen nieuwe pachtovereenkomst zijn aangegaan met ingangsdatum 1 december 2009.
3.6 Gelet op het bovenstaande is waarschijnlijk dat de bodemrechter, desgevraagd, zal oordelen dat MVJ terecht aanvoert dat [appellant] zonder recht of titel de onderhavige gronden na 1 december 2009 in gebruik heeft gehouden. De grieven I tot en met IV stranden hierop. Ten overvloede voegt het hof aan het voorgaande nog het volgende toe. Voor zover de bodemrechter al zou aannemen dat tussen partijen een nieuwe reguliere pachtovereenkomst zou zijn gesloten, acht het hof voorts aannemelijk dat de bodemrechter tevens zal oordelen dat het beroep op nakoming van [appellant], gelet op de achterliggende transactie tussen partijen en de overige omstandigheden van het geval, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Het hof wijst in dit verband op de verkoop van het land tegen de pachtvrije waarde en het voor [appellant] kenbare belang van MVJ om na aankoop de vrije beschikking over het land te hebben en eventueel gebruik door derden slechts voor korte duur te willen toestaan.
3.7 Met grief V komt [appellant] op tegen de toewijzing bij voorraad van een gebruiksvergoeding voor de percelen van 1 december 2009 tot de datum van ontruiming. Hij verwijst naar de terughoudendheid die de voorzieningenrechter moet betrachten bij een gevorderde voorziening in kort geding, bestaande in een veroordeling tot betaling van een geldsom. [appellant] betwist op dit punt dat een spoedeisend belang bestaat en stelt dat sprake is van een restitutierisico.
3.8 [appellant] ziet over het hoofd dat voormelde terughoudende toets geldt voor een hoofdvordering in kort geding, bestaande uit betaling van een geldsom. Hier betreft de betaling van de geldsom echter een nevenvordering die voortvloeit uit de hoofdvordering. Nu de hoofdvordering toewijsbaar is en voldoende spoedeisend is, valt niet in te zien dat de nevenvordering moet worden afgewezen. De grief faalt. Ten overvloede overweegt het hof dat MVJ niet heeft geweigerd een betaling van [appellant] te ontvangen maar alleen betalingen van [appellant] onder de noemer ‘pacht’. Het enkele feit dat MVJ in haar verhouding tot het moederbedrijf een schuld zou hebben en de bouwsector een crisis doormaakt, is verder onvoldoende voor de stelling dat er een restitutierisico is voor de terugbetaling van de gebruiksvergoeding ter hoogte van € 9.421,20 per jaar, mocht de bodemrechter anders beslissen. Vast staat dat [appellant] hoe dan ook gehouden is MVJ een vergoeding voor het gebruik te betalen totdat aan dat gebruik een einde komt.
3.9 Als uitgangspunt geldt, gelet op de aard van het kort geding, dat in deze procedure in het algemeen geen plaats is voor uitgebreide bewijslevering. Er is niet voldoende gesteld of gebleken dat er in deze zaak redenen zijn om van dat uitgangspunt af te wijken. Het hof gaat daarom aan het bewijsaanbod van [appellant] voorbij.
Slotsom
3.10 De grieven I tot en met V falen en dat lot moet grief VI, die daaruit volgt, delen. Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellant] in de kosten van het hoger beroep veroordelen. De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van MVJ zullen worden vastgesteld op € 683 aan griffierecht en € 894 voor salaris advocaat (1 punt x tarief II).
4 De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
bekrachtigt het vonnis in kort geding van de pachtkamer van de rechtbank Limburg, zittingsplaats [gemeente], van 23 januari 2013;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van MVJ vastgesteld op € 683 voor verschotten en op € 894 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;
verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. W.L. Valk, J. H. Lieber en Th.C.M. Willemse en de deskundige leden mr.ing. J.A. Jansens van Gellicum en mr.ing. H. Revoort en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 16 april 2013.