Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.126.682
(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht C/16/342098 / KG ZA 13-27)
arrest van de tweede kamer van 24 mei 2013
in de zaak van
[bewoner],
wonende te [woonplaats],
appellant,
hierna: [bewoner],
advocaat: mr. M.A.R. Schuckink Kool,
tegen:
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Bergerac Beheer B.V.,
gevestigd te Doorn,
geïntimeerde,
hierna: Bergerac,
advocaat: mr. O.P. van der Linden,
en
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[projectontwikkelaar] B.V.,
gevestigd te Utrecht,
geïntimeerde,
hierna: [projectontwikkelaar],
advocaat: mr. D. de Jong.
1. Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van het vonnis van 8 mei 2013 dat de voorzieningenrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, in kort geding heeft gewezen tussen Bergerac als eiseres en [projectontwikkelaar] als gevoegde partij aan de zijde van Bergerac en ‘zij die verblijven in het pand of een gedeelte daarvan, staande en gelegen te 3512 GE Utrecht aan de Ganzenmarkt 24-26’ als gedaagden.
2. Het geding in hoger beroep
2.1 [bewoner] heeft bij exploot van dagvaarding in spoedappel van 13 mei 2013 Bergerac en [projectontwikkelaar] aangezegd van voornoemd vonnis van 8 mei 2013 in hoger beroep te komen, met dagvaarding van Bergerac en [projectontwikkelaar] voor dit hof.
2.2 Op de roldatum 14 mei 2013 heeft [bewoner] de zaak aangebracht en het volledige procesdossier van de eerste aanleg in kopie overgelegd. Bergerac is toen niet verschenen, tegen haar is verstek verleend. [projectontwikkelaar] is op die datum wel verschenen.
2.3 In genoemd exploot heeft [bewoner] vijf grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd. Hij heeft aangekondigd te zullen concluderen dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en, opnieuw recht doende, de ontruimingsvordering van Bergerac alsnog zal afwijzen, dan wel aan de uitvoering daarvan de voorwaarde zal verbinden dat onverwijlde levering aan [projectontwikkelaar] dient plaats te vinden.
2.4 [bewoner] heeft schriftelijk voor eis geconcludeerd overeenkomstig het hiervoor vermelde exploot.
2.5 Op roldatum 21 mei 2013 heeft mr. O.P. van der Linden het tegen Bergerac verleende verstek gezuiverd.
2.6 Bij memorie van antwoord heeft Bergerac verweer gevoerd en heeft zij bewijs aangeboden. Zij heeft geconcludeerd dat het hof [bewoner] niet zal ontvangen in zijn grieven, althans hem deze zal ontzeggen en in ieder geval, voor zover enige grief doel mocht treffen, het vonnis in eerste aanleg in stand zal laten met verbetering van gronden, kosten rechtens.
2.7 Bij dezelfde memorie heeft Bergerac incidenteel hoger beroep ingesteld tegen het vonnis en heeft zij een grief daartegen aangevoerd. Zij heeft gevorderd dat het hof haar in haar grief zal ontvangen, het bestreden vonnis gedeeltelijk zal vernietigen en zal verbeteren met instandhouding van het dictum van de voorzieningenrechter, kosten rechtens.
2.8 Bij memorie van antwoord heeft [projectontwikkelaar] verweer gevoerd en heeft zij een productie in het geding gebracht. Zij heeft geconcludeerd dat het hof, bij voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad te verklaren arrest, [bewoner] niet-ontvankelijk zal verklaren in zijn hoger beroep, althans zijn grieven ongegrond zal verklaren, althans het oordeel van de voorzieningenrechter in eerste aanleg in stand zal laten onder verbetering van de gronden en/of de motivering, met veroordeling van [bewoner] in de kosten van de procedure [bedoeld zal zijn:] in hoger beroep.
2.9 Ter zitting van 23 mei 2013 hebben partijen de zaak doen bepleiten, [bewoner] door mr. M.A.R. Schuckink Kool, advocaat te Den Haag, Bergerac door mr. O.P. van der Linden, advocaat te Utrecht en [projectontwikkelaar] door mr. D. de Jong, advocaat te Zeist. Allen hebben daarbij pleitnotities in het geding gebracht.
2.10 Mr. Schuckink Kool heeft voorafgaand aan de zitting per faxbericht van 21 mei 2013 aan Bergerac, [projectontwikkelaar] en het hof aanvullende producties gezonden. Voorts heeft mr. De Jong voorafgaand aan de zitting per faxbericht van 22 mei 2013 aan [bewoner], Bergerac en het hof een aanvullende productie gezonden. Het hof heeft, met partijen, geconstateerd dat de door mr. De Jong in het geding gebrachte productie kort en eenvoudig te doorgronden is. Het hof heeft daarop aan mr. De Jong akte verleend van het in het geding brengen van die productie.
2.11 Mr. Van der Linden heeft bezwaar gemaakt tegen het door mr. Schuckink Kool in het geding brengen van aanvullende producties bij faxbericht van 21 mei 2013. Hij heeft daartoe aangevoerd dat deze producties omvangrijk zijn, niet voorzien zijn van een toelichting en al veel eerder in het geding hadden kunnen worden gebracht. Mr. De Jong heeft verklaard tegen het in het geding brengen van die producties door mr. Schuckink Kool geen bezwaar te hebben. Na schorsing heeft het hof het bezwaar van mr. Van der Linden verworpen op de grond dat de producties met name (ongepubliceerde) jurisprudentie betreffen en voor het overige enkele korte en eenvoudig te doorgronden stukken. Deze jurisprudentie is voorts reeds in een overzicht vermeld in de pleitnota van mr. Schuckink Kool in eerste aanleg en de stukken zijn reeds tweemaal eerder aan mr. Van der Linden en mr. De Jong overgelegd, onder meer in dit kort geding in eerste aanleg. Daarbij zijn de producties weliswaar niet in de betreffende procedure in het geding gebracht, maar de producties zijn door de raadslieden wel behouden en zij hebben daarvan dan ook kennis kunnen nemen, zodat de verwijzing daarnaar in de pleitnota voldoende reden vormde voor Bergerac om rekening te houden met een beroep op de inhoud van de overgelegde producties. Het hof heeft daarop aan mr. Schuckink Kool akte verleend van het in het geding brengen van die producties.
2.12 Na afloop van de pleidooien heeft het hof arrest bepaald op één dossier.
3. De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist, staan in hoger beroep de navolgende feiten vast:
3.1 Bergerac is eigenaar van de percelen en de daarop gelegen panden aan de Ganzenmarkt 24-26 te Utrecht, kadastraal bekend Gemeente Utrecht, sectie A, nr. 3555, 1135, 2675 en 4082 (hierna te noemen: de panden). Bergerac is de huidige naam van de besloten vennootschap voorheen de ‘Exploitatiemaatschappij [A] B.V.’ geheten. [A] is directeur en enig aandeelhouder van Bergerac.
3.2 De panden zijn in februari 1992 gekraakt en staan gezamenlijk bekend als het ‘Ubica-pand’.
3.3 [B] is projectontwikkelaar. Hij is via [B] Holding B.V. indirect bestuurder van [projectontwikkelaar].
3.4 Bergerac heeft bij dagvaarding van 4 april 2012 een bodemprocedure aanhangig gemaakt bij de rechtbank Utrecht (zaak/rolnummer 332318/12/1205). Op 16 mei 2013 heeft in die procedure een meervoudige comparitie plaatsgevonden. Bergerac vordert in die procedure - samengevat - ontruiming van de panden op grond van onrechtmatige bewoning c.q. onrechtmatig gebruik.
3.5 Bij vonnis in kort geding van 5 april 2013 (zaak/rolnummer C/16/339260/KG ZA 13-158) heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank Utrecht Bergerac veroordeeld tot het - kort gezegd - aanhangig maken van een kortgedingprocedure tot ontruiming van de panden. Dit als gevolg van het voorshands oordeel dat sprake is van een koopovereenkomst tussen [projectontwikkelaar] en Bergerac met betrekking tot de panden en dat Bergerac verplicht is tot uitvoering daarvan. In het vonnis is in het dictum in de aanhef en in de punten 5.1, 5.2, 5.3 en 5.5 het volgende bepaald:
“De voorzieningenrechter gebiedt Bergerac
5.1. om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis aan het kantooradres van Bergerac aan de Wittenvrouwensingel 41, in kort geding tegen allen die verblijven in de panden aan de Ganzenmarkt 24-26 te Utrecht (de krakers) op adequate en voortvarende wijze een dagvaarding uit te brengen, en een mondelinge behandeling daarvan te verzoeken binnen drie weken na de datum van betekening van dit vonnis, strekkende tot algehele ontruiming van de panden aan de Ganzenmarkt 24-26 binnen een termijn van twee weken na betekening van het jegens de krakers te wijzen vonnis, zulks op straffe van een dwangsom van € 25.000,00 per dag dat Bergerac in gebreke blijft aan dit vonnis te voldoen;
5.2. om het aanhangig te maken kort geding tegen de krakers aanhangig te houden, te persisteren bij haar vorderingen en voorts zonder in te stemmen met enige aanhouding of vertraging ten spoedigste vonnis te vragen, zulks op straffe van een dwangsom van € 500.000,00 in het geval Bergerac in gebreke blijft om op dit punt aan vonnis te voldoen;
5.3 om in geval van toewijzing van de vorderingen van Bergerac jegens de krakers, het gewezen vonnis binnen drie dagen na het wijzen daarvan rechtsgeldig te doen betekenen aan de krakers met bevel tot ontruiming, zulks op straffe van een dwangsom van € 25.000,00 per dag dat Bergerac in gebreke blijft aan het in dezen te wijzen vonnis te voldoen;
5.5. veroordeelt Bergerac om aan [projectontwikkelaar] B.V. de hiervoor in 5.1 tot en met 5.3 uitgesproken dwangsommen te betalen indien zij niet aan de in 5.1 tot en met 5.3 uitgesproken hoofdveroordelingen voldoet, tot een maximum van € 2.250.000,00 is bereikt,”
3.6 Bergerac heeft hoger beroep ingesteld tegen het voornoemd kortgedingvonnis van
5 april 2013 met dagvaarding van [projectontwikkelaar] voor dit hof.
3.7 Op 11 april 2013 heeft [projectontwikkelaar] een omgevingsvergunning verkregen voor het adres Ganzenmarkt 24-26 te Utrecht.
3.8 [projectontwikkelaar] heeft bij dagvaarding van 16 mei 2013 een kortgedingprocedure tegen Bergerac aanhangig gemaakt bij de voorzieningenrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht. Op 4 juni 2013 is een zitting in deze procedure gepland. [projectontwikkelaar] vordert in die procedure - kort samengevat - medewerking van Bergerac aan levering van de panden aan [projectontwikkelaar].
4. De motivering van de beslissing in hoger beroep
4.1 Bergerac heeft in deze procedure in eerste aanleg - kort gezegd - ontruiming van de panden gevorderd door de personen die daar verblijven. Zij is, op vordering van [projectontwikkelaar], daartoe veroordeeld bij vonnis in kort geding van de voorzieningenrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, van 5 april 2013. [projectontwikkelaar] heeft zich in de onderhavige procedure in eerste aanleg gevoegd aan de zijde van Bergerac. In eerste aanleg is verweer gevoerd tegen deze vordering. Bij het bestreden vonnis is de vordering van Bergerac toegewezen. [bewoner] heeft hoger beroep tegen het bestreden vonnis ingesteld, Bergerac heeft incidenteel hoger beroep ingesteld.
het principaal hoger beroep
4.2 Het hof stelt bij de beoordeling van de grieven - die zich voor gezamenlijke behandeling lenen - voorop dat, zoals ook in eerste aanleg is vastgesteld, de bewoners zonder recht of titel verblijven in de panden, dat Bergerac eigenaar is van de panden en dat gelet daarop de vordering tot ontruiming in beginsel kan worden toegewezen. Dat is slechts anders indien Bergerac onvoldoende spoedeisend belang heeft bij haar vordering of misbruik maakt van haar bevoegdheid tot ontruiming. Voorts geldt dat bij de beoordeling in kort geding van de vordering van eiser belangen van derden, waaronder ook die van de gevoegde partij, in de beoordeling betrokken kunnen worden.
4.3 Het spoedeisend belang bij de toewijzing van de vordering tot ontruiming door de bewoners zoals door Bergerac en [projectontwikkelaar] gesteld, is primair en met name gegrond op het bestaan van een koopovereenkomst tussen Bergerac en [projectontwikkelaar] betreffende de panden. Bergerac stelt belang te hebben bij ontruiming omdat in kort geding voorshands is geoordeeld dat er een koopovereenkomst tussen haar en [projectontwikkelaar] tot stand is gekomen waarin is opgenomen dat de panden leeg en ontruimd aan [projectontwikkelaar] dienen te worden geleverd. In het geval de levering aan [projectontwikkelaar] uiteindelijk niet doorgaat, zal Bergerac de panden zelf herontwikkelen of aan anderen verkopen voor herontwikkeling, waardoor zij eveneens belang heeft bij ontruiming. Het belang van [projectontwikkelaar] bij ontruiming ligt in het vergevorderde stadium van haar plannen voor herontwikkeling van de panden die zij van Bergerac stelt te hebben gekocht, waarbij voorwaarde voor doorgang van de plannen is dat de panden ontruimd aan haar geleverd worden. In het geval de levering niet doorgaat betekent dit dat [projectontwikkelaar] vergeefs aanmerkelijke kosten heeft gemaakt en winst derft.
4.4 De grieven van [bewoner] richten zich met name op de aannemelijkheid van levering van de panden door Bergerac aan [projectontwikkelaar]. Gelet op hetgeen door [projectontwikkelaar] is aangevoerd en mede gelet op het voorshands oordeel van de voorzieningenrechter in de procedure die heeft geleid tot het vonnis van 5 april 2013 waarin Bergerac is veroordeeld om ontruiming te bewerkstelligen, is naar het oordeel van het hof voldoende aannemelijk dat er een koopovereenkomst tussen Bergerac en [projectontwikkelaar] tot stand is gekomen. Ook in hoger beroep heeft [bewoner] zijn verweer dat er geen koopovereenkomst tussen Bergerac en [projectontwikkelaar] tot stand is gekomen, dan wel dat Bergerac de panden niet kan of wil leveren aan [projectontwikkelaar], niet of niet voldoende onderbouwd. Deze stellingen van [bewoner] zijn ook overigens niet aannemelijk geworden. In het voornoemde vonnis van 5 april 2013 is immers voorshands geoordeeld dat Bergerac verplicht is tot uitvoering van de koopovereenkomst. Aannemelijk is dat [projectontwikkelaar] na ontruiming van de panden de levering desnoods zal afdwingen. [projectontwikkelaar] heeft daar ook al een aanvang mee gemaakt door een nieuwe kortgedingprocedure aanhangig te maken om de levering van de panden door Bergerac af te dwingen. Dat Bergerac in het hoger beroep tegen het vonnis van 5 april 2013 mogelijk nog verweer zal voeren tegen de stelling dat er een koopovereenkomst tussen haar en [projectontwikkelaar] is gesloten en in de onderhavige procedure niet uitdrukkelijk stelt dat deze overeenkomst tot stand is gekomen, kan onder deze omstandigheden niet afdoen aan het oordeel dat voldoende aannemelijk is dat de panden daadwerkelijk en op korte termijn aan [projectontwikkelaar] geleverd zullen worden.
4.5 In eerste aanleg heeft de voorzieningenrechter vastgesteld dat voldoende aannemelijk is dat [projectontwikkelaar] - op de ontruiming na - klaar is voor levering van de panden en dat hij wanneer hij de panden na ontruiming geleverd krijgt op zeer korte termijn de herontwikkeling daarvan zal starten. Tegen deze vaststellingen heeft [bewoner] geen grieven gericht. [projectontwikkelaar] heeft in hoger beroep nader onderbouwd en daarmee voldoende aannemelijk gemaakt dat de financiering van de panden geen doorgang zal vinden totdat de panden ontruimd zijn. [projectontwikkelaar] heeft het vergevorderde stadium van de herontwikkeling nader onderbouwd door het overleggen van de eerste bladzijden van een door een architect opgesteld bestek en door te wijzen op de ontbindende voorwaarde in de overeenkomst met een huurder inhoudende dat de start van de verbouwing uiterlijk op 1 september 2013 dient plaats te vinden. [projectontwikkelaar] heeft voorts aangevoerd dat het voor de doorgang van de ontwikkeling noodzakelijk is dat zij toegang krijgt tot de panden, maar dat de bewoners van het pand haar die ondanks toezeggingen (zoals nog bij de comparitie in de bodemzaak op 16 mei 2013) niet verlenen. Ter zitting heeft [bewoner] erkend dat in de week voor de zitting aan de bewoners toegang is verzocht door [projectontwikkelaar], maar dat deze niet is verleend. Het spoedeisende belang bij de voorziening is gelet op het voorgaande naar het oordeel van het hof voldoende vast komen te staan.
4.6 Van misbruik van de bevoegdheid ontruiming te vorderen door Bergerac is bij afweging van de belangen van partijen naar het oordeel van het hof evenmin gebleken. De belangen van Bergerac en [projectontwikkelaar] bij ontruiming zijn hiervoor al benoemd. Ten aanzien van de belangen van de bewoners bij het voorkomen van verlies van hun woonruimte, heeft het hof meegewogen dat voldoende aannemelijk is geworden dat aan hen hulp bij verhuizing is aangeboden en voorrang bij het verkrijgen van (anti-kraak)woonruimte, maar dat de bewoners om hen moverende redenen daarvan geen gebruik willen maken. Dat de bewoners van een dergelijk bod om ideologische redenen geen gebruik menen te kunnen maken, komt in dat verband voor hun rekening.
het incidenteel hoger beroep
4.7 Het bestreden vonnis is gewezen tussen Bergerac als eiseres, [projectontwikkelaar] als gevoegde partij aan de zijde van Bergerac en ‘zij die verblijven in het pand of een gedeelte daarvan, staande en gelegen te 3512 GE Utrecht aan de Ganzenmarkt 24-26’ als gedaagden. In het incidenteel hoger beroep heeft Bergerac aangevoerd dat, nu [bewoner] en [C] (hierna: [C]) in eerste aanleg zijn verschenen en verweer hebben gevoerd, het vonnis als gedaagden had moeten vermelden: ‘[bewoner], [C] en de overige personen die verblijven op het adres Ganzenmarkt 24-26’. [bewoner] en [projectontwikkelaar] hebben zich op dit punt gerefereerd aan het oordeel van het hof. Het hof stelt bij de beoordeling van de grief voorop dat [C] geen hoger beroep heeft ingesteld en geen partij is in de onderhavige procedure. Reeds op grond daarvan kan hetgeen door Bergerac is aangevoerd niet leiden tot vernietiging van het bestreden vonnis ten aanzien van [C]. Ten aanzien van [bewoner] geldt dat uit het bestreden vonnis blijkt dat hij in eerste aanleg is verschenen, als gedaagde verweer heeft gevoerd en dat - in hoger beroep onbestreden - er vanuit dient te worden gegaan dat hij in de panden verblijft. Het bestreden vonnis had [bewoner] dan ook als één van gedaagden dienen te vermelden. De grief in het incidenteel hoger beroep slaagt in zoverre.
5. Slotsom
5.1 De grieven in het principaal hoger beroep falen. De grief in het incidenteel hoger beroep slaagt deels, zodat het bestreden vonnis moet worden vernietigd ten aanzien van de aanduiding van de gedaagden in eerste aanleg. Het vonnis zal voor het overige worden bekrachtigd.
5.2 Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [bewoner] in de kosten van het principaal en het incidenteel hoger beroep veroordelen. De kosten voor de procedure in het principaal hoger beroep aan de zijde van Bergerac zullen worden vastgesteld op:
- griffierecht € 683,-
- salaris advocaat € 2.682,- (3 punten x tarief II)
Totaal € 3.365,-
De kosten voor de procedure in het incidenteel hoger beroep aan de zijde van Bergerac zullen worden vastgesteld op:
- salaris advocaat € 447,- (1 punt x tarief II in incidenteel hoger beroep)
De kosten voor de procedure in het principaal hoger beroep aan de zijde van [projectontwikkelaar] zullen worden vastgesteld op:
- griffierecht € 683,-
- salaris advocaat € 2.682,- (3 punten x tarief II)
Totaal € 3.365,-
6. De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep in kort geding:
vernietigt het vonnis in kort geding van de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht van 8 mei 2013 voor zover dit is gewezen ten aanzien van de gedaagden 'zij die verblijven in het pand of een gedeelte daarvan, staande en gelegen te 3512 GE Utrecht aan de Ganzenmarkt 24-26' en doet in zoverre opnieuw recht,
merkt als gedaagden aan ‘[bewoner] en de overige personen die verblijven in het pand of een gedeelte daarvan, staande en gelegen te 3512 GE Utrecht aan de Ganzenmarkt 24-26';
bekrachtigt het vonnis voor het overige;
veroordeelt [bewoner] in de kosten van het principaal en het incidenteel hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Bergerac vastgesteld op € 683,- voor griffierecht en op € 3.129,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en aan de zijde van [projectontwikkelaar] vastgesteld op € 683,- voor griffierecht en op € 2.682,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;
verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. H.E. de Boer, W.L. Valk en D. Stoutjesdijk en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 24 mei 2013.