Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
Afdeling belastingrecht
Locatie Arnhem
nummer 12/00484
uitspraakdatum: 4 juni 2013
Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
X te Z (hierna: belanghebbenden)
tegen de uitspraak van de rechtbank Zutphen van 4 juli 2012, nummer 12/86 WOZ, in het geding tussen belanghebbenden en
de heffingsambtenaar van de gemeente Elburg (hierna: de heffingsambtenaar)
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1 De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Q, per waardepeildatum 1 januari 2010 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2011 vastgesteld op € 398.000.
1.2 Op het bezwaarschrift van belanghebbenden heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking gehandhaafd.
1.3 Belanghebbenden zijn tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Zutphen (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4 Belanghebbenden hebben tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5 Tot de stukken van het geding behoort, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft.
1.6 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 28 maart 2013 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord de gemachtigde van belanghebbenden, alsmede de heffingsambtenaar, bijgestaan door de WOZ-taxateur.
1.7 Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2. De vaststaande feiten
2.1 A is op 24 april 2011 overleden. Zijn echtgenote B is vóór hem, op 24 december 2009, overleden. A was eigenaar van, en woonachtig te, a-straat 1 te Q (hierna: de onroerende zaak).
2.2 De onroerende zaak betreft een vrijstaande woonboerderij uit 1924, bestaande uit een woning (381 m³), garage (30 m³), schuur (24 m³) en hobbyruimte (49 m³), en is gelegen op een perceel met een kaveloppervlakte van 2.457 m²
2.3 In verband met de aangifte voor het recht van successie naar aanleiding van het overlijden van B, is de waarde in het economisch verkeer van de onroerende zaak per overlijdensdatum 24 december 2009, door C, register-taxateur onroerende zaken, werkzaam bij de Belastingdienst te P, in zijn taxatierapport van 9 mei 2011, gewaardeerd op € 350.000. Het in dit taxatierapport gehanteerde waardebegrip is daarbij omschreven als:
“Waarde in het economisch verkeer
De prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding, door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed.”
2.4 Bij koopovereenkomst van 31 augustus 2011 is de onroerende zaak verkocht voor een bedrag van € 340.000. De juridische levering heeft plaatsgevonden op 14 oktober 2011.
2.5 Op verzoek van belanghebbenden heeft de heffingsambtenaar op grond van artikel 26 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, per waardepeildatum 1 januari 2010 en naar de toestand op die datum, bij beschikking van 30 september 2011, voor het kalenderjaar 2011 vastgesteld. Daarbij heeft hij de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum vastgesteld op € 398.000.
2.6 Naar aanleiding van daartegen door belanghebbenden ingediend bezwaar heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde bij uitspraak op bezwaar van 8 december 2011 gehandhaafd. Het hiertegen door belanghebbenden ingediende beroep is door de Rechtbank bij uitspraak van 4 juli 2012 ongegrond verklaard.
3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1 In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2010 te hoog heeft vastgesteld.
3.2 Belanghebbenden beantwoorden deze vraag bevestigend. Zij wijzen daarbij op de door de taxateur van de Belastingdienst per 24 december 2009 voor de onroerende zaak vastgestelde waarde in het economisch verkeer en op de in 2011 gerealiseerde verkoopprijs van de onroerende zaak. Daarnaast stellen zij – onder meer – dat de taxateur van de heffingsambtenaar de onroerende zaak niet inpandig heeft opgenomen, dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde referentieobjecten onvoldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak en dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde grondstaffel niet juist is.
3.3 De heffingsambtenaar beantwoordt de in geschil zijnde vraag ontkennend. Hij verwijst daartoe – onder meer – naar een door D (WOZ-taxateur, hierna: D) op 31 januari 2012 opgemaakt taxatierapport van de onroerende zaak. Deze heeft de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum getaxeerd op € 405.000, en heeft daarbij zes woningen als referentieobject gebruikt.
3.4 Beide partijen hebben voor hun standpunt voorts aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.
3.5 Belanghebbenden concluderen tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank alsmede van de uitspraak op bezwaar, en tot vaststelling van de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum op € 354.000.
3.6 De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4. Beoordeling van het geschil
4.1 Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van het object worden bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”. In het onderhavige geval geldt daarbij als waardepeildatum en toestandsdatum 1 januari 2010.
4.2 Volgens artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde, bedoeld in de hiervóór in overweging 4.1 genoemde wetsbepaling, voor woningen bepaald door middel van de zogenoemde vergelijkingsmethode.
4.3 Benadrukt dient evenwel te worden dat de in de Uitvoeringsregeling neergelegde regels voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling weliswaar hulpmiddelen bevatten om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt gehanteerd, maar dat de toetssteen uiteindelijk de waarde blijft zoals in dat artikellid omschreven, en dat de waarde ook op andere manieren kan worden bepaald (Hoge Raad 29 november 2000, nr. 35 797, LJN: AA8610, BNB 2001/52 en Hoge Raad 11 juni 2004, nr. 39 467, LJN: AP1375, BNB 2004/251).
4.4 De Rechtbank heeft terecht geoordeeld dat de bewijslast met betrekking tot de partijen verdeeld houdende vraag of de vastgestelde waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2010 niet te hoog is vast gesteld op de heffingsambtenaar rust. De Rechtbank heeft geoordeeld dat de heffingsambtenaar daarin is geslaagd.
4.5 Bij koopovereenkomst van 31 augustus 2011/2 september 2011, is de onroerende zaak verkocht voor een bedrag van € 340.000.
4.6 In verband met de aangifte voor het recht van successie naar aanleiding van het overlijden van B, is de waarde in het economisch verkeer van de onroerende zaak per overlijdensdatum 24 december 2009, door C, register-taxateur onroerende zaken, werkzaam bij de Belastingdienst te P, gewaardeerd op € 350.000.
4.7 Volgens vaste jurisprudentie van de Hoge Raad heeft als uitgangspunt te gelden dat wanneer een belastingplichtige een onroerende zaak kort ná de waardepeildatum koopt de door hem betaalde prijs de waarde van de onroerende zaak weergeeft, tenzij de partij die zich daarop beroept feiten en omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft (vergelijk Hoge Raad 29 november 2000, nr. 35.797, LJN: AA8610, BNB 2001/52). Naar het oordeel van het Hof heeft zulks evenzeer te gelden voor de situatie waarin een belastingplichtige een onroerende zaak kort ná de waardepeildatum verkoopt. Daarbij dienen de feiten en omstandigheden die zich hebben voorgedaan ten tijde van de datum waarop de koopovereenkomst tussen de koper en de verkoper tot stand is gekomen als uitgangspunt te worden genomen. Door belanghebbenden is gesteld, en door de heffingsambtenaar is niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, dat de verkoop onder zakelijke voorwaarden is geschied. Het Hof gaat er daarom van uit dat de in september 2011 voor de onroerende zaak gerealiseerde prijs van € 340.000 op dat moment de waarde van de onroerende zaak vertegenwoordigde.
4.8 Het Hof acht het tijdstip waarop de koopsom is overeengekomen (augustus 2011) echter te ver van de waardepeildatum (1 januari 2010) verwijderd om zonder meer als uitgangspunt voor de gezochte waarde te kunnen dienen. Niettemin werpt de overeengekomen verkoopprijs wel enig licht op de gezochte waarde. In dat verband kunnen grote waardeverschillen tussen het eigen in augustus 2011 gerealiseerde verkoopcijfer en de met de vergelijkingsmethode vastgestelde waarde op waardepeildatum, slechts met een afdoende verklaring door de heffingsambtenaar, worden geaccepteerd. Daarin ligt besloten dat in dat geval aan de vergelijkbaarheid van de door de heffingsambtenaar aangedragen referentieobjecten hogere eisen mogen worden gesteld, dan in een geval waarin een dergelijk verkoopcijfer ontbreekt.
4.9 De heffingsambtenaar heeft, in de bezwaarfase en nadien in het taxatierapport van D en in het verweerschrift in hoger beroep, een tiental referentieobjecten aangedragen, waarbij tevens een aantal objectkenmerken zijn vermeld. Het betreft de objecten:
- b-straat 1 te R;
- c-straat 1 te S;
- d-straat 1 te T;
- e-straat 1 te U;
- f-straat 1 te V;
- g-straat 1 te W;
- h-straat 1 te Y;
- i-straat 1 te Q1;
- j-straat 1 te R1;
- k-straat 1 te S1.
4.10 Met de Rechtbank is het Hof van oordeel dat de objecten b-straat 1 (bouwjaar 1978), f-straat 1 en d-straat 1 reeds wat ligging betreft niet voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Verder acht het Hof het van belang dat de heffingsambtenaar de onroerende zaak niet inpandig heeft opgenomen maar alleen een geveltaxatie heeft verricht. Ook bij de referentieobjecten c-straat 1 (pand werd ten tijde van de taxatie verbouwd), e-straat 1 (taxateur is hier in het geheel niet geweest), h-straat 1 en i-straat 1 (semi-bungalow) heeft geen inpandige opname door de taxateur van de heffingsambtenaar plaatsgevonden. Nu belanghebbenden bestrijden dat deze referentieobjecten qua onderhoud en inrichting voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak, heeft de heffingsambtenaar door een inpandige opname van de onroerende zaak en de betreffende door hem aangedragen referentieobjecten niettemin achterwege te laten, en zich aldus niet zelf een oordeel te vormen over de onderhoudstoestand van deze objecten, niet aannemelijk gemaakt dat deze objecten als referentieobjecten kunnen dienen ter bepaling van de gezochte WOZ-waarde van de onroerende zaak. Ook de objecten g-straat 1 (Rijksmonument), j-straat 1 (semi-bungalow, bouwjaar 1957) en k-straat 1 (vrijstaande woning, bouwjaar 1964) acht het Hof onvoldoende vergelijkbaar om als referentieobject voor de waardering van de onroerende zaak te dienen. Dit klemt te meer, nu van de onroerende zaak een in het economische verkeer – zij het een ruim anderhalf jaar na de waardepeildatum – gerealiseerde verkoopprijs bekend is.
4.11 Naar het oordeel van Hof heeft de heffingsambtenaar, bezien in het licht van hetgeen daarover is opgemerkt in de onderdelen 4.5 tot en met 4.10, de door hem vastgestelde waarde niet aannemelijk gemaakt.
4.12 Gelet op vaste jurisprudentie van de Hoge Raad, brengt de omstandigheid dat een heffingsambtenaar niet erin geslaagd is de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken, niet mee dat dan – zonder meer – de door een belanghebbende bepleite waarde in aanmerking wordt genomen. Op een belanghebbende rust alsdan evenzeer de last de door hem verdedigde waarde aannemelijk te maken (Hoge Raad 14 oktober 2005, nr. 40 299, LJN AU4300, BNB 2005/378).
4.13 Belanghebbenden wijzen op de door de taxateur van de Belastingdienst per 24 december 2009 voor de onroerende zaak vastgestelde waarde in het economisch verkeer en op de in 2011 gerealiseerde verkoopprijs van de onroerende zaak. Naar het oordeel van het Hof hebben belanghebbenden daarmee de door hen bepleite waarde aannemelijk gemaakt. De door belanghebbenden overgelegde cijfers over de waardeontwikkeling van vrijstaande koopwoningen in Gelderland over de periode januari 2010-september 2011, aan de hand waarvan belanghebbenden de in september 2011 gerealiseerde verkoopprijs naar de waardepeildatum hebben gedisconteerd, zijn op zichzelf te algemeen om reeds daarom de door belanghebbenden verdedigde waarde aannemelijk te achten. Echter, die waarde vindt wel ondersteuning in de door de taxateur van de Belastingdienst in zijn taxatierapport vastgestelde waarde per 24 december 2009, welk tijdstip slechts één week voor de waardepeildatum is gelegen. De taxatie door de Belastingdienst heeft weliswaar niet plaats gevonden in het kader van een WOZ-waardering, maar het daarbij gehanteerde waardebegrip biedt in het onderhavige geval een voldoende aanknopingspunt om deze waarde nochtans mede in aanmerking te nemen. In onderling verband bezien hebben belanghebbenden daarmee de door hen verdedigde waarde aannemelijk gemaakt.
Slotsom
Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.
5. Proceskosten
Het Hof stelt de kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand die belanghebbenden in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 944 (1. punt voor het indienen van het beroepschrift en 1. punt voor het bijwonen van het onderzoek ter zitting, met een waarde per punt van € 472) voor de kosten in eerste aanleg en € 944 (1. punt voor het indienen van het hogerberoepschrift en 1. punt voor het bijwonen van het onderzoek ter zitting, met een waarde per punt van € 472) voor de kosten in hoger beroep, ofwel in totaal op € 1.888.
6. Beslissing
Het Hof:
– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
– verklaart het tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond,
– vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar,
– vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 354.000,
– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbenden tot een bedrag van € 1.888, en
– gelast dat de heffingsambtenaar belanghebbenden het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 41 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 115 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.G.J.M. van Kempen, voorzitter, mr. R. den Ouden en mr. A.J. Kromhout, in tegenwoordigheid van mr. C.E. te Brake als griffier.
De beslissing is op 4 juni 2013 in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(C.E. te Brake) (M.G.J.M. van Kempen)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 5 juni 2013
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.