Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
Afdeling belastingrecht
Locatie Arnhem
nummer 13/00707
uitspraakdatum:
25 maart 2014
25 maart 2014
Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
de erven van [X]te
[Z](hierna: belanghebbenden)
[Z](hierna: belanghebbenden)
en het incidentele hoger beroep van
de heffingsambtenaar van de gemeente Wijchen(hierna: de heffingsambtenaar)
tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 16 mei 2013, nummer AWB 12/6446, in het geding tussen belanghebbenden en de heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 8 te [Z], per waardepeildatum 1 januari 2011, voor het jaar 2012 vastgesteld op € 463.000. Tegelijk met deze beschikking is voorts aan belanghebbenden de aanslag onroerendezaakbelasting 2012 (OZB) opgelegd ten bedrage van € 449.
1.2
Op het bezwaarschrift van belanghebbenden heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en – naar het Hof begrijpt – de aanslag gehandhaafd.
1.3
Belanghebbenden zijn tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 16 mei 2013 gegrond verklaard, de uitspraak van de heffingsambtenaar vernietigd, de bij beschikking vastgestelde waarde verminderd tot € 440.000, de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd, de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbenden tot een bedrag van € 944 en gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbenden betaalde griffierecht van € 42 vergoedt.
1.4
Belanghebbenden hebben tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. De heffingsambtenaar heeft in zijn verweerschrift incidenteel hoger beroep ingesteld. Belanghebbenden hebben het incidentele hoger beroep van de heffingsambtenaar beantwoord.
1.5
Tot de stukken van het geding behoort, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
1.6
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 februari 2014 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr.drs. [A], als de gemachtigde van belanghebbenden, alsmede [B] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [C] (WOZ taxateur).
1.7
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2.De vaststaande feiten
2.1
[D] was zonder huwelijkse voorwaarden gehuwd met [X]. De heer [X] is op 3 april 2011 overleden. De heer [X] was eigenaar van, en was woonachtig in, de woning aan de [a-straat] 8 te [Z] (hierna: de onroerende zaak). De helft van de onroerende zaak behoorde tot de nalatenschap van de heer [X]. De andere helft van de onroerende zaak behoorde krachtens huwelijksvermogensrecht tot het vermogen van [D]. De erven van [X] zijn [D] voornoemd, een zoon, [E] (hierna: de zoon) en een dochter, [F] (hierna: de dochter en tezamen de belanghebbenden).
2.2
De onroerende zaak betreft een in het jaar 1935 gebouwd achterhuis (een voormalige stal en schuur) behorend tot een boerderij. In 1994 is het achterhuis verbouwd tot een twee-onder-één-kapwoning met erf, tuin, ondergrond en garage/berging.
2.3
De gehele benedenverdieping en een groot deel van de eerste verdieping zijn sedert de verbouwing als woonruimte ingericht.
2.4
Een gedeelte van de eerste verdieping en de gehele tweede verdieping zijn niet verbouwd en vertonen nog kenmerken van de toenmalige schuur.
2.5
De onroerende zaak heeft een inhoud van 690 m³. De tot de onroerende zaak behorende kavel heeft een oppervlakte van 1.180 m².
2.6
De onroerende zaak is nabij een hoogspanningsleiding gelegen (circa 500 meter afstand). Aan de achterzijde van de onroerende zaak (op circa 200 meter) zijn twee omvangrijke loodsen geplaatst die bij derden in gebruik zijn als opslag- en stallingsruimte.
2.7
Het dak aan de achterzijde van de onroerende zaak vertoont verzakkingen.
2.8
In verband met de verkoop van de onroerende zaak aan de zoon, die sedert 1997 een voorkeursrecht tot koop van de onroerende zaak had, is een taxatierapport opgemaakt door [G], welk rapport is gedagtekend op 30 maart 2012. [G] heeft de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak per 27 maart 2012 gewaardeerd op € 345.000. Bij brief van 8 december 2012 heeft [G], voor zover hier van belang, verklaard dat op basis van de gemiddelde prijsontwikkeling in de periode 1 januari 2011 tot 27 maart 2012 de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2011 volgens hem een waarde heeft van € 360.000.
2.9
Bij notariële akte van levering van 14 mei 2012 is de onroerende zaak geleverd aan de zoon voor een bedrag van € 324.000.
2.1
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2011, voor het jaar 2012, vastgesteld op € 463.000.
2.11
De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar deze vastgestelde waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.
2.12
Het hiertegen ingestelde beroep van belanghebbenden is door de Rechtbank bij uitspraak van 16 mei 2013 gegrond verklaard. De Rechtbank heeft de bij beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak verminderd tot een waarde van € 440.000. Hiertegen zijn zowel belanghebbenden als de heffingsambtenaar in hoger beroep gekomen.
3.Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1
In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2011 te hoog heeft vastgesteld.
3.2
Belanghebbenden beantwoorden deze vraag bevestigend. Zij verdedigen een waarde per waardepeildatum 1 januari 2011 van € 355.000. Belanghebbenden wijzen daarbij op een door [H] (WOZ taxateur) op 21 juni 2013 opgemaakt taxatierapport. In het taxatierapport heeft [H] de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum vastgesteld op € 355.000.
3.3
De heffingsambtenaar beantwoordt deze vraag ontkennend. Hij verwijst daartoe naar een door [C] (WOZ taxateur) op 9 augustus 2013 opgemaakt taxatierapport van de onroerende zaak. Deze heeft de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum getaxeerd op € 463.000.
3.4
Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.
3.5
Belanghebbenden concluderen tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank voor zover deze betrekking heeft op de vermindering van de bij beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak, tot vernietiging van de uitspraken op bezwaar en tot vermindering van de bij beschikking vastgestelde waarde tot een waarde van € 355.000. Voorts verzoeken belanghebbenden de heffingsambtenaar te veroordelen in de door belanghebbenden gemaakte taxatiekosten ad € 242 inclusief omzetbelasting alsmede de door hen gemaakte proceskosten in hoger beroep.
3.6
De heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, en tot bevestiging van de uitspraken op bezwaar.
4.Beoordeling van het geschil
4.1
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’. In het onderhavige geval geldt daarbij als waardepeildatum 1 januari 2011.
4.2
Volgens artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de waarde, bedoeld in de hiervóór in overweging 4.1 genoemde wetsbepaling, voor woningen bepaald door middel van de zogenoemde vergelijkingsmethode.
4.3
Benadrukt dient evenwel te worden dat vorenbedoelde regelgeving voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling weliswaar hulpmiddelen bevatten om te bereiken dat het wettelijk waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt gehanteerd, maar dat de toetssteen uiteindelijk de waarde blijft zoals in dat artikellid omschreven, en dat de waarde ook op andere manieren kan worden bepaald (Hoge Raad 29 november 2000, nr. 35 797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610 en Hoge Raad 11 juni 2004, nr. 39 467, ECLI:NL:HR:2004:AP1375).
4.4
De bewijslast met betrekking tot de partijen verdeeld houdende vraag of de vastgestelde waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2011 niet te hoog is vastgesteld, rust op de heffingsambtenaar.
4.5
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van zijn stelling dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld in hoger beroep een op 9 augustus 2013 opgemaakt taxatierapport van [C] (WOZ taxateur) overgelegd. Volgens [C] is de waarde van de onroerende zaak naar waardepeildatum 1 januari 2011 € 463.000. Ter ondersteuning van zijn standpunt heeft [C] in zijn taxatierapport vermeld de omstreeks de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijzen en objectkenmerken van drie, naar zijn mening, vergelijkbare objecten alle gelegen in [Z], te weten:
object
[a-straat] 8
[b-straat] 13
[c-straat] 1a
[d-straat] 17
bouwjaar
1935
1910
1980
1947
inhoud
690
417
500
475
prijs per m3
€ 435
€ 499
€ 457
€ 459
waarde inhoud
€ 300.290
€ 208.086
€ 228.747
€ 217.850
grondoppervlak
1180
2355
4710
1947
prijs per m2
€ 123
€ 66
€ 36
€ 79
waarde grond
€ 145.200
€ 155.875
€ 167.650
€ 154.150
waardegebied
107
107
107
108
berging
€ 11.650
dakkapel
€ 6.000
€ 3.000
€ 3.000
€ 3.000
garage
€ 46.000
€ 27.500
€ 12.500
tuinhuis
€ 1.000
waarde bijgebouwen
€ 17.650
€ 50.000
€ 30.500
€ 15.500
getaxeerde waarde
€ 463.140
€ 413.961
€ 426.897
€ 387.500
transactiesom
€ 463.000
€ 418.500
€ 426.500
€ 387.500
transactiedatum
1-1-2011
17-5-2010
20-6-2011
20-6-2011
ligging
3 voldoende
3 voldoende
3 voldoende
2 matig/slecht
kwaliteit
3 voldoende
3 voldoende
3 voldoende
3 voldoende
onderhoud
3 voldoende
3 voldoende
3 voldoende
3 voldoende
grondstaffel
200 m2
€ 375
grondstaffel
€ 225
waardegebied 107
100 m2
€ 150
waardegebied 108
€ 225
ligging 3
200 m2
€ 120
ligging 3
€ 180
200 m2
€ 108
€ 162
800 m2
€ 20
€ 20
> 800 m2
€ 5
€ 5
4.6
Nu belanghebbenden gemotiveerd hebben gesteld dat, en op welke punten de door de heffingsambtenaar aangedragen referentieobjecten verschillen van de onroerende zaak, rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat die verschillen er niet zijn danwel dat in voldoende mate rekening is gehouden met die verschillen bij de waardebepaling van de onroerende zaak. Het Hof acht de heffingsambtenaar hierin niet geslaagd. Gelet op de omstandigheid dat het object aan de [b-straat] 13 qua uitstraling en voorzieningenniveau een veel luxere uitstraling heeft dan de onroerende zaak alsook dat dit referentieobject een betere ligging heeft dan de onroerende zaak, is het Hof van oordeel dat de door de heffingsambtenaar aan beide objecten toegekende factor voor kwaliteit en ligging, te weten factor 3 zijnde een ‘voldoende’, geen recht doet aan de onderlinge verschillen. Dat door de heffingsambtenaar voldoende rekening zou zijn gehouden met die onderlinge verschillen, acht het Hof dan ook niet aannemelijk. Met betrekking tot het referentieobject gelegen aan de [c-straat] 1a, dat van een later bouwjaar is, een betere ligging heeft en door het ruimere (1.180 m² ten opzichte van 4.710 m²) in een landelijke omgeving gelegen perceel veel meer gebruiksmogelijkheden biedt dan de onroerende zaak, is het Hof van oordeel dat sprake is van dermate grote verschillen tussen de twee objecten dat daarmee bij de waardering rekening moet worden gehouden. Nu de heffingsambtenaar voor beide panden echter eenzelfde factor voor kwaliteit en ligging (zijnde factor 3 voldoende) heeft gehanteerd, is niet aannemelijk dat met die onderlinge verschillen in voldoende mate rekening is gehouden bij de waardebepaling van de onroerende zaak. De [d-straat] 17 tot slot, welke woning is voorzien van meerdere kwalitatief luxe badkamers met sauna, is qua kwaliteit/luxe evenmin vergelijkbaar met de onroerende zaak, zodat het Hof de heffingsambtenaar ook in zoverre niet geslaagd acht in diens bewijslast. Opmerking hierbij verdient voorts nog dat ook het verschil in ligging van vorenbedoeld object – volgens de heffingsambtenaar kennelijk slechter (factor 2) dan de onroerende zaak (factor 3) – niet, althans niet voldoende tot uitdrukking komt in de door de heffingsambtenaar overgelegde matrix.
4.7
Bij het vorenoverwogene dient voorts te worden opgemerkt dat de door de heffingsambtenaar ingeschakelde taxateur de door hem gehanteerde referentieobjecten niet inpandig heeft opgenomen. Alsdan is niet aannemelijk dat hij een duidelijk beeld van de verschillen in kwalificatie van het kwaliteits- c.q. luxe niveau van de objecten heeft kunnen waarnemen. Dat te dezen in voldoende mate rekening is gehouden met de onderlinge verschillen tussen de verschillende panden, acht het Hof dan ook niet aannemelijk, zodat de klachten van belanghebbenden in zoverre doel treffen.
4.8
Gelet op vaste jurisprudentie van de Hoge Raad, brengt de omstandigheid dat een heffingsambtenaar niet erin geslaagd is de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken, niet mee dat dan zonder meer de door een belanghebbende bepleite waarde in aanmerking wordt genomen. Op een belanghebbende rust alsdan evenzeer de last de door hem verdedigde waarde aannemelijk te maken (Hoge Raad 14 oktober 2005, nr. 40 299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300).
4.9
Belanghebbenden hebben de door de heffingsambtenaar getaxeerde en de door de Rechtbank nader vastgestelde waarde betwist. Zij hebben tot steun van hun stelling dat de waarde te hoog is bepaald, een op 21 juni 2013 opgemaakt taxatierapport overgelegd van [H], waarin de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2011 is getaxeerd op € 355.000. In het taxatierapport wordt verwezen naar de verkoop van drie zogenoemde referentieobjecten, te weten:
object
[a-straat] 8
[e-straat] 54
[f-straat] 44
[g-straat] 2
[Z]
[L]
[L]
[Z]
bouwjaar
1935
1900
1910
1925
inhoud
690
780
525
450
prijs per m3
€ 320
€ 343
€ 285
€ 371
waarde inhoud
€ 220.888
€ 267.844
€ 149.600
€ 167.060
grond
1180
557
840
1317
prijs per m2
€ 123
€ 216
€ 165
€ 112
waarde grond
€ 145.200
€ 120.156
€ 138.400
€ 147.940
berging
€ 7.000
€ 18.000
dakkapel
€ 4.000
€ 2.000
garage/carport
€ 1.000
tuinhuis
€ 1.000
€ 1.000
waarde bijgebouwen
€ 11.000
€ 1.000
€ 2.000
€ 20.000
dakconstructie
-€ 22.089
getaxeerde waarde
€ 354.999
€ 389.000
€ 290.000
€ 335.000
transactiesom
€ 355.000
€ 389.000
€ 290.000
€ 335.000
transactiedatum
1-1-2011
1-10-2010
16-8-2011
5-10-2010
ligging
matig slecht
vergelijkbaar
vergelijkbaar
vergelijkbaar
kwaliteit
normaal
vergelijkbaar
minder
minder
onderhoud
normaal
beter
minder
gelijk
grondstaffel
200 m2
€ 375
100 m2
€ 150
200 m2
€ 120
200 m2
€ 108
800 m2
€ 20
> 800 m2
€ 5
4.1
Het Hof acht belanghebbenden evenmin geslaagd in de op hen rustende bewijslast om de door hen voorgestane waarde aannemelijk te maken. Met betrekking tot de objecten gelegen in het dorp [L] heeft de heffingsambtenaar gesteld, en het Hof acht zulks aannemelijk, dat er wezenlijke onderlinge waardeverschillen bestaan tussen in voornoemd dorp gelegen onroerende zaken en in [Z] gelegen onroerende zaken, waarmee rekening moet worden gehouden bij de waardering van de onroerende zaak. Belanghebbenden hebben naar het oordeel van het Hof niet aannemelijk gemaakt dat zij met die onderlinge verschillen in voldoende mate rekening hebben gehouden, althans in ieder geval zijn zij niet erin geslaagd inzichtelijk te maken dat, en zo ja, in hoeverre met die verschillen rekening is gehouden in de door hen voorgestane waarde. Voor wat betreft het object aan de [g-straat] 2 te [Z] acht het Hof belanghebbenden, tegenover de gemotiveerde betwisting door de heffingsambtenaar, evenmin erin geslaagd aannemelijk te maken dat dit object goed vergelijkbaar is met de onroerende zaak om te dezen als referentieobject te fungeren. Gelet hierop, kunnen belanghebbenden niet worden gevolgd in de door hen voorgestane waarde.
4.11
Nu partijen er niet in zijn geslaagd de door hen voorgestane waarde van de onroerende zaak aannemelijk te maken, zal het Hof de gezochte waarde in goede justitie bepalen. Gelet op de stukken van het geding en gelet op hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, stelt het Hof de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2011 in goede justitie vast op € 400.000.
4.12
Belanghebbenden hebben verzocht de heffingsambtenaar te veroordelen in de vergoeding van de kosten van het taxatierapport dat zij ten behoeve van de procedure in hoger beroep hebben laten opstellen door een deskundige. Dit verzoek wordt ingewilligd. Overeenkomstig de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties, Staatscourant 2012, nr. 26039 berekent het Hof de vergoeding van de taxatiekosten van de onroerende zaak op een bedrag van € 242 inclusief omzetbelasting ((4 uren in verband met het uitbrengen van een taxatierapport van een woning na inpandige opname x € 50 zijnde het uurtarief exclusief omzetbelasting)) x 1,21). Het Hof gaat ervan uit dat belanghebbenden de omzetbelasting niet kunnen verrekenen.
Slotsom
Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond en het incidentele hoger beroep ongegrond.
5.Proceskosten
Nu het hoger beroep van belanghebbenden gegrond wordt verklaard, ziet het Hof aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbenden in verband met de behandeling van het (hoger) beroep hebben moeten maken. De proceskosten ter zake van beroepsmatig verleende rechtsbijstand zijn in overeenstemming met het Besluit proceskosten bestuursrecht te berekenen op:
voor het beroep 2 (beroepschrift en verschijning ter zitting) punten wegingsfactor 1 € 487 factor 1 voor samenhangende zaken = € 974 aan kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand en
voor wat betreft het hoger beroep 3 (hogerberoepschrift, verweerschrift incidenteel hoger beroep, verschijning ter zitting) punten wegingsfactor 1 € 487 factor 1 voor samenhangende zaken = € 1.461 aan kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand.
In totaal zijn de proceskosten derhalve te berekenen op de vergoeding van het taxatierapport ad € 242, de beroepskosten ad € 974 en de hogerberoepskosten ad € 1.461 = € 2.677.
6.Beslissing
Het Hof:
– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
– verklaart het tegen de uitspraken van de heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond,
– vernietigt de uitspraken van de heffingsambtenaar,
– vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2011 tot € 400.000,
– vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig,
– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbenden tot een bedrag van € 2.677, en
– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbenden het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 42 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 118 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R. den Ouden, voorzitter, mr. A.J. Kromhout en mr. M.G.J.M. van Kempen, in tegenwoordigheid van mr. C.E. te Brake als griffier.
De beslissing is op
25 maart 2014in het openbaar uitgesproken.
25 maart 2014in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(C.E. te Brake)
(R. den Ouden)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 1 april 2014
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij:
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.