Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.134.805
(zaaknummer rechtbank 564867)
arrest van de pachtkamer van 2 december 2014
inzake
[appellant],
wonende te [woonplaats],
appellant in het principaal beroep,
geïntimeerde in het voorwaardelijk incidenteel beroep,
hierna: [appellant],
advocaat: mr. A.H. van der Wal,
tegen:
de gezamenlijke erfgenamen van [A],
woonplaats gekozen hebbende ten kantore van hun advocaat,
geïntimeerden in het principaal beroep,
appellanten in het voorwaardelijk incidenteel beroep,
hierna: [geïntimeerde] (in enkelvoud),
advocaat: mr. B. Nijman.
1.Het verloop van het geding
1.1
Voor het verloop van het geding tot aan het tussenarrest van 29 april 2014 verwijst het hof naar dat arrest.
1.2
Het vervolg van de procedure blijkt uit:
■ de memorie van antwoord in (voorwaardelijk) incidenteel appel;
■ de vragenlijst beëindigingsvordering zoals ingevuld door [appellant];
■ de aantekeningen van de griffier van de comparitie van partijen op 15 september 2014.
2.2
Vervolgens heeft het hof met instemming van partijen arrest bepaald op de voorafgaand aan de comparitie overgelegde stukken.
2.De vaststaande feiten
2.1
Tussen partijen staan in hoger beroep als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende weersproken en op grond van de in zoverre niet bestreden inhoud van overgelegde producties, de navolgende feiten vast.
2.2
[geïntimeerde] is gerechtigd tot het beklemrecht van percelen landbouwgrond, gelegen aan de [straatnaam] en de [straatnaam] te [plaats], thans kadastraal bekend gemeente [naam], sectie K nummer 325 en 335, met een totale oppervlakte van 19.85.50 hectare, welke percelen door [appellant] van [geïntimeerde] worden gepacht. De oorspronkelijke pachtovereenkomst is per 1 november 1993 tussen de rechtsvoorganger van [geïntimeerde] en [appellant] aangegaan met betrekking tot de percelen kadastraal bekend gemeente [naam], sectie G nrs. 495, 498, 539, 647, 648, 649, 749, 750, 866, 2427, 2433, 2428 (gedeeltelijk) en 2790, totaal 23.25.30 hectare, en goedgekeurd door de grondkamer Groningen op 10 oktober 1994. Als gevolg van een ruilverkaveling is er een wijziging ten aanzien van het pachtobject opgetreden.
2.3
Voorts is [geïntimeerde] krachtens beklemrecht gerechtigd tot een perceel landbouwgrond met een oppervlakte van 3.02.55 hectare, gelegen aan de [straatnaam] te [plaats], kadastraal bekend gemeente [naam], sectie K, nummer 334 (hierna: het perceel met nummer 334). Op dit perceel is ten behoeve van [appellant] bij akte van 25 februari 1994 een opstalrecht gevestigd “ingaande op 1 november 1993”. Omtrent de duur van het opstalrecht vermeldt artikel 1 van Pro de vestigingsakte:
“Het opstalrecht wordt gevestigd voor een tijdvak van zesentwintig jaar ingaande op november negentienhonderd drie en negentig en eindigende op een november tweeduizendnegentien, met dien verstande dat het recht eerder zal eindigen op de dag waarop de pachtovereenkomst met de opstalhouder zal eindigen.”
2.4
[appellant] heeft opstallen gebouwd op het perceel met nummer 334.
2.5
[geïntimeerde] heeft de pachtovereenkomst bij exploot van 27 oktober 2011 doen opzeggen tegen 31 oktober 2012. [appellant] heeft zich bij exploot van 5 december 2011 verzet tegen de opzegging.
3.De motivering van de beslissing in hoger beroep
3.1
In dit geding heeft [geïntimeerde] primair ontbinding van de pachtovereenkomst gevorderd en subsidiair beëindiging. Bij het bestreden vonnis heeft de pachtkamer in eerste aanleg de primaire vordering toegewezen. Daartegen richten zich de grieven in het principaal beroep. Het hof zal die grieven zoveel mogelijk gezamenlijk bespreken.
3.2
[appellant] (grief 6 en memorie van grieven onder 3.3 e.v.) stelt zich op het standpunt dat met de vestiging van het opstalrecht bij de akte van 25 februari 1994, in verband met de samenhang tussen het opstalrecht en de pachtovereenkomst, een nieuwe pachtovereenkomst tot stand is gekomen welke kwalificeert als hoevepacht. [appellant] verbindt daaraan de conclusie dat de pachtovereenkomst van 1 november 1993 niet langer bestaat, met als gevolg dat [geïntimeerde] met betrekking tot die overeenkomst ook geen ontbinding respectievelijk beëindiging kan vorderen. Het incidenteel beroep is ingesteld onder de voorwaarde dat het hof overeenkomstig de stellingen van [appellant] oordeelt dat thans sprake is van een pachtovereenkomst met betrekking tot een hoeve.
3.3
Het standpunt van [appellant] is onjuist. Bij de akte van 25 februari 1994 is een zakelijk genotsrecht gevestigd voor meer dan 25 jaar. Gelet op artikel 7:399d Burgerlijk Wetboek zijn de bepalingen met betrekking tot pacht daarop niet van toepassing. De omstandigheid dat aan het opstalrecht een ontbindende voorwaarde is verbonden voor het geval de pachtovereenkomst tot een einde komt, maakt dat niet anders. Bij de vestiging van het opstalrecht was het geheel onzeker of die voorwaarde in vervulling zou gaan.
3.4
Ten overvloede voegt het hof aan het voorgaande nog toe dat als [appellant] al gelijk zou hebben dat artikel 7:313 lid 3 Burgerlijk Pro Wetboek hier van toepassing is, dat nog niet ertoe leidt dat de pachtovereenkomst van 1 november 1993 niet langer bestaat. De betekenis van de bedoelde bepaling is enkel dat de daarin bedoelde ene en andere overeenkomst beide voor de in artikel 7:325 Burgerlijk Pro Wetboek bedoelde duur van twaalf jaar gaan gelden; voor de toepassing van de overige bepalingen van het pachtrecht blijft sprake van afzonderlijke overeenkomsten. Het hof verwijst naar zijn arrest van 6 november 2001, Agr.r. 2003/5170.
3.5
[appellant] voert verder aan dat artikel 69 Overgangswet Pro nieuw BW eraan in de weg staat dat niet-bedrijfsmatig gebruik van het gepachte tot ontbinding van de pachtovereenkomst leidt (memorie van grieven onder 3.15 e.v. en grief 6). Ook dat is onjuist. Er is geen sprake van dat [appellant] door de inwerkingtreding van het nieuwe recht per 1 september 2007 een vermogensrecht zou verliezen. Het is slechts zo dat door de onmiddellijke werking van het nieuwe recht een nieuwe grond voor ontbinding is ontstaan. Anders dan [appellant] kennelijk meent, is dat niet in strijd met het beginsel van verkregen rechten.
3.6
Ter beoordeling staat vervolgens of [geïntimeerde] terecht aanvoert dat [appellant] het gepachte niet langer bedrijfsmatig gebruikt en of dit tot ontbinding behoort te leiden (grieven 1, 2, 3 en 4). [appellant] voert niet aan dat de pachtovereenkomst van de aanvang af strekte tot niet-bedrijfsmatig agrarisch gebruik, zodat de kwalificatie van de overeenkomst als pachtovereenkomst in deze zaak niet ter discussie staat.
3.7
Volgens vaste rechtspraak van deze kamer veronderstelt een bedrijfsmatige exploitatie van het gepachte dat sprake is van een complex van economische activiteiten, gericht op winst door uitoefening van de landbouw. Voor de vraag of daarvan sprake is zijn de navolgende gezichtspunten in het bijzonder van belang:
de omvang van het bedrijf en de onderlinge samenhang tussen de diverse bedrijfsactiviteiten;
de vraag of de voor toekomstige winstkansen noodzakelijke investeringen plaatsvinden;
het redelijkerwijs te verwachten ondernemersrendement;
e vraag of de gebruiker een hoofdfunctie buiten de landbouw heeft;
een en ander in onderlinge samenhang te beschouwen en met inachtneming van de overige omstandigheden van het geval.
3.8
[appellant] beschikt niet over andere gronden dan de pachtgrond respectievelijk de grond die hij krachtens het opstalrecht in gebruik heeft, dus iets minder dan 23 hectare. De jaarstukken vermelden als opbrengsten akkerbouw in de jaren 2009 tot en met 2012 bedragen van € 4.831,—, nihil, € 1.448,— en € 71,—. Daarmee is van een serieuze akkerbouwtak van het bedrijf geen sprake. Volgens de jaarstukken verdient [appellant] wel substantiële bedragen met het fokken en in pension houden van paarden (respectievelijk € 37.063,—, € 37.956,—, € 42.347,— en € 80.939,—). In het verleden heeft [appellant] zeer aanzienlijk geïnvesteerd in gebouwen (op de grond die hij krachtens het opstalrecht in gebruik heeft). Het redelijkerwijs te verwachten rendement is echter duidelijk negatief. In 2009, 2011 en 2012 leed de onderneming van [appellant] verlies, namelijk voor bedragen van € 21.184,—, € 41.280,— en € 19.044,—. In 2010 was er winst (€ 111.275,—), maar dat heeft te maken met een buitengewone bate van € 160.000,— (uitkering van verzekeraar). Volgens [appellant] begint zijn onderneming “momenteel weer rendabel” te worden (memorie van grieven onder 2.50), maar dat heeft hij niet begrijpelijk toegelicht. De enkele omstandigheid dat de bank het aan [appellant] verstrekte krediet nog niet heeft opgezegd, is in dit verband onvoldoende. [appellant] heeft geen functie elders.
3.9
Een en ander overziende concludeert het hof dat van een bedrijfsmatige uitoefening van de landbouw geen sprake is. Reeds de blijvend negatieve resultaten van [appellants] (gehele) bedrijf nopen tot dit oordeel. Daarmee kan in het midden blijven in hoeverre, naast het fokken van, ook het in pension houden van paarden tot landbouw in de zin van artikel 7:312 Burgerlijk Pro Wetboek kan worden gerekend.
3.1
[appellant] heeft nog aangevoerd dat bij het aangaan van de pachtovereenkomst door partijen onder ogen is gezien dat 23 hectare te weinig grond is om daarop een rendabel landbouwbedrijf te kunnen drijven. Volgens hem is afgesproken dat (de rechtsvoorganger van) [geïntimeerde] twintig hectare extra zou aankopen om aan [appellant] te verpachten (memorie van grieven onder 2.19). [geïntimeerde] betwist deze afspraak (memorie van antwoord in het principaal beroep onder 4.4.7). Wanneer het hof veronderstellenderwijs uitgaat van het gelijk op dit punt van [appellant], leidt dat niet tot een andere beslissing. In dat geval behoren redelijkerwijs niet al te hoge eisen te worden gesteld aan het bedrijfsmatige karakter van de bedrijfsvoering door [appellant], maar dat betekent niet dat ook een blijvend verliesgevende exploitatie nog door de beugel kan.
3.11
Anders dan [appellant] aanvoert (memorie van grieven onder 3.26), is verzuim niet vereist. [appellant] schiet immers tekort in de voortdurende verplichting tot bedrijfsmatig gebruik van het gepachte, zodat nakoming onmogelijk is in de zin van artikel 6:265 lid 2 Burgerlijk Pro Wetboek.
3.12
Voor zover [appellant] zich beroept op misbruik van bevoegdheid en de beperkende werking van redelijkheid en billijkheid (memorie van grieven onder 3.18 e.v.) geldt dat uit de door hem gestelde feiten, niet kan worden afgeleid dat sprake is van misbruik van bevoegdheid, dan wel dat ontbinding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid in de gegeven omstandigheden onaanvaardbaar is. Dat geldt ook wanneer het hof in de beoordeling betrekt dat door de werking van de hiervoor bedoelde ontbindende voorwaarde de ontbinding van de pachtovereenkomst naar zich laat aanzien ook het opstalrecht zal doen eindigen.
3.13
In het kader van de vraag of de tekortkoming de ontbinding en zijn gevolgen rechtvaardigt, wegen op zichzelf inderdaad ook mee de belangen zoals door [appellant] onder 2.50 van de memorie van grieven aangeduid (kort gezegd zijn woonbelang, het belang om zijn onderneming niet te behoeven beëindigen en de gevolgen van ontbinding van de pachtovereenkomst voor het opstalrecht en de investeringen van [appellant] in gebouwen). In verband met het blijvende karakter van de tekortkoming kan dat echter niet tot een andere beslissing leiden.
3.14
Ook in hoger beroep heeft [appellant] om een terme de grace verzocht (memorie van grieven onder 3.29). Hij heeft echter niet toegelicht hoe een termijn hem zou kunnen helpen om alsnog correct na te komen.
3.15
[appellant] heeft zich mede beroepen op rechtsverwerking en afstand van recht (grief 5). Naar het hof begrijpt, heeft dat betrekking op de vraag of [geïntimeerde] bezwaar kan maken tegen de aanwezigheid van paarden op het bedrijf van [appellant]. Naar uit het voorgaande volgt, is geen sprake van bedrijfsmatige landbouw, ook als het hof de activiteiten van [appellant] met paarden volledig meetelt. Het beroep op rechtsverwerking en afstand van recht behoeft dus geen verdere bespreking.
3.16
De toewijsbaarheid van de vordering van [geïntimeerde] tot ontbinding volgt uit hetgeen tussen partijen vaststaat, zonder dat de bewijslastverdeling in dit verband een rol speelt. Grief 9 kan daarom geen doel treffen. Het bewijsaanbod van [appellant] wordt gepasseerd, omdat het niet betrekking heeft op concrete feiten of omstandigheden die tot een andere beslissing zouden kunnen leiden.
3.17
Met grief 8 beklaagt [appellant] zich erover dat hem bij het bestreden vonnis geen redelijke termijn is gegund om het gepachte te ontruimen. De grief treft geen doel omdat de pachtkamer in eerste aanleg de pachtovereenkomst enkel heeft ontbonden en zich niet heeft uitgelaten over de termijn waarop [appellant] het gepachte dient te ontruimen. Niettemin zal het hof bij wijze van ordemaatregel alsnog een ontruimingstermijn bepalen, daarbij mede lettend op de onder 3.13 bedoelde belangen van [appellant].
3.18
Grief 8, die betrekking heeft op de beslissing omtrent de proceskosten, deelt in het lot van de overige grieven.
4.Slotsom
4.1
Gelet op het voorgaande falen alle grieven in het principaal beroep.
4.2
Uit hetgeen hiervoor onder 3.3 is overwogen, volgt dat de voorwaarde waaronder het incidenteel beroep is ingesteld, niet is vervuld.
4.3
Het hof zal bij wijze van ordemaatregel een ontruimingstermijn vaststellen, aldus dat [appellant] het gepachte dient te verlaten vóór 1 juli 2015.
4.4
Het hof zal [appellant] veroordelen in de kosten van het principaal beroep. De aan de zijde van [geïntimeerde] gevallen kosten zal het hof begroten op € 299,— voor griffierecht en op € 1.788,— voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief (twee punten tarief II).
5.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
bekrachtigt het vonnis van de pachtkamer van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, van 10 juli 2013;
stelt een ontuimingstermijn vast, aldus dat [appellant] het gepachte dient te verlaten vóór 1 juli 2015;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot op de uitspraak van dit arrest aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 299,— voor griffierecht en op € 1.788,— voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief.
Dit arrest is gewezen door mrs. W.L. Valk, J.H. Lieber en Th.C.M. Willemse en de deskundige leden ing. L.L.M. de Lorijn en mr. ing. H. Revoort, en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 2 december 2014.