ECLI:NL:GHARL:2015:1850 - Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden - Hoger beroep over waardevaststelling appartement voor WOZ...

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

Afdeling belastingrecht

Locatie Arnhem

nummer 14/00418

uitspraakdatum:
10 maart 2015

Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X]te
[Z](hierna: belanghebbende),

tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 27 maart 2014, nummer UTR 13/4376, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaarvan de
gemeente Stichtse Vecht(hierna: de heffingsambtenaar)

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 253 te [Z] voor het kalenderjaar 2013 – naar de waardepeildatum 1 januari 2012 – vastgesteld op € 467.000. Tevens is een aanslag onroerendezaakbelasting (hierna: de aanslag) aan belanghebbende opgelegd.

1.2

De heffingsambtenaar heeft bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3

Belanghebbende is tegen de uitspraken op bezwaar in beroep gekomen. De rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) heeft het beroep bij uitspraak van 27 maart 2014 gegrond verklaard, de uitspraken op bezwaar vernietigd, de waarde verminderd tot € 459.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.

1.4

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

1.5

De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.6

Tot de stukken van het geding behoort, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft.

1.7

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 januari 2015 te Arnhem. Daarbij is belanghebbende verschenen, alsmede namens de heffingsambtenaar [A], ter bijstand vergezeld van [B], taxateur.

1.8

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2.Feiten

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak [a-straat] 253 te [Z] (hierna: de onroerende zaak) met bouwjaar 1995. Het betreft een zij-appartement met een berging/schuur, twee terrassen en twee parkeerplaatsen. Het appartement is gelegen op de derde etage, heeft een inhoud van 450 m3 en een gebruiksoppervlakte van 135 m2.

3.Geschil

3.1

Tussen partijen is in geschil het antwoord op de vraag of de waarde van de onroerende zaak op € 459.000 per waardepeildatum 1 januari 2012 te hoog is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend.

3.2

Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken.

3.3

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraken op bezwaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 405.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag.

3.4

De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4.Beoordeling van het geschil

Waarde

4.1

Op grond van artikel 17 van Pro de Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

4.2

Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde dan door de heffingsambtenaar is vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last om feiten te stellen en bij betwisting aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, moet acht worden geslagen op al hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht.

4.3

Ter ondersteuning van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op de in beroep overgelegde taxatiematrix van [B], waarin de waarde is getaxeerd op € 459.000. Ter onderbouwing van die waarde zijn – naast de gegevens met betrekking tot de onroerende zaak – de gerealiseerde verkoopprijzen en objectkenmerken opgenomen van onder meer de volgende vergelijkingsobjecten:

Object

[a-straat] 253

[a-straat] 275

[a-straat] 207

[Z]

Bouwjaar

1995

Woning

450 m3

420 m3

Prijs/m3

€ 895

€ 1.065

€ 895

Waarde woning

€ 402.750

€ 479.250

€ 375.900

Parkeerplaats(en)

€ 35.000

€ 17.500

Terras(sen)

€ 16.875

€ 15.000

Berging

€ 5.000

Waarde afgerond

€ 459.000

€ 518.000

€ 413.000

Datum levering

03-05-2011

29-03-2012

Koopsom

€ 535.000

€ 390.000

4.4

Ter ondersteuning van de door haar verdedigde waarde wijst belanghebbende op het in beroep overgelegde taxatierapport (hierna: het taxatierapport) van [C] van 19 december 2013, waarin de waarde is getaxeerd op € 405.000. Ter onderbouwing van die waarde is ook verwezen naar de verkoop van [a-straat] 207, waarbij in het taxatierapport wordt vermeld dat dit vergelijkingsobject zeer goed vergelijkbaar is met de onroerende zaak, met name ook wat betreft afwerkingsniveau en gedateerdheid. In het taxatierapport wordt ook verwezen naar de verkoop op 11 september 2013 van [a-straat] 231 voor € 370.000, welk appartement een inhoud heeft van 375 m3. Verder wordt in het taxatierapport vermeld dat [a-straat] 231 zeer goed vergelijkbaar is met de onroerende zaak, met name ook wat betreft afwerkingsniveau en gedateerdheid.

4.5

Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem voorgestane waarde van € 459.000 niet te hoog is. Het Hof heeft daarbij in aanmerking genomen dat de heffingsambtenaar desgevraagd niet inzichtelijk heeft kunnen maken hoe hij de gerealiseerde verkoopprijzen van [a-straat] 207 en [a-straat] 275 heeft herleid naar de waardepeildatum 1 januari 2012, mede gelet op het gegeven dat voor deze onroerende zaken de WOZ-waarden voor het onderhavige kalenderjaar (respectievelijk € 399.000 en € 496.000) op een lager bedrag zijn vastgesteld dan de in 4.3 berekende waarden van respectievelijk € 413.000 en € 518.000.

4.6

Gelet op vaste jurisprudentie van de Hoge Raad brengt de omstandigheid dat de heffingsambtenaar niet erin is geslaagd de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken niet mee dat dan – zonder meer – de door een belanghebbende bepleite waarde in aanmerking wordt genomen. Op een belanghebbende rust in dat geval evenzeer de last de door hem verdedigde waarde aannemelijk te maken (HR 14 oktober 2005, nr. 40299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300).

4.7

Het Hof is van oordeel dat belanghebbende de door haar voorgestane waarde van € 405.000 evenmin aannemelijk heeft gemaakt. Het Hof heeft daarbij in aanmerking genomen dat de in het taxatierapport vermelde verkoop van [a-straat] 231 op 11 september 2013 heeft plaatsgevonden hetgeen ruim twintig maanden na de waardepeildatum 1 januari 2012 ligt waardoor deze verkoop minder geschikt is om de voorgestane waarde van € 405.000 te onderbouwen. Wat betreft de verkoop van [a-straat] 207 merkt het Hof op dat in het taxatierapport geen inzicht is geboden in de opbouw van de waarde voor de onroerende zaak en voor dit vergelijkingsobject, wat van belang is omdat [a-straat] 207 een zogenaamd midden-appartement betreft, een kleinere inhoud heeft met slechts één parkeerplaats en één terras.

4.8

Belanghebbende doet, omdat voor [a-straat] 207 en [a-straat] 275 de WOZ-waarden voor het onderhavige kalenderjaar (respectievelijk € 399.000 en € 496.000) op een lager bedrag zijn vastgesteld dan de in 4.3 berekende waarden van respectievelijk € 413.000 en € 518.000, een beroep op het gelijkheidsbeginsel. Het tot de algemene beginselen van behoorlijk bestuur te rekenen gelijkheidsbeginsel kan in belastingzaken met vrucht worden ingeroepen, wanneer sprake is van ongelijke behandeling van rechtens en feitelijk gelijke gevallen, welke steunt op begunstigend beleid, dan wel voortkomt uit een oogmerk van begunstiging of het gevolg is van het in een meerderheid van de met het geval van de betrokken belastingplichtige vergelijkbare gevallen achterwege laten van een juiste wetstoepassing (de meerderheidsregel). Hierbij rust de bewijslast op belanghebbende.

4.9

Voor zover belanghebbende dit betoogt, heeft zij naar het oordeel van het Hof niet aannemelijk gemaakt dat de heffingsambtenaar een begunstigend beleid voert door voor bepaalde onroerende zaken bewust een lagere WOZ-waarde te bepalen dan de voor die onroerende zaken bepaalde waarde in het economisch verkeer, en evenmin dat er in zoverre sprake is van een oogmerk van begunstiging. De meerderheidsregel brengt mee dat gelijke gevallen deel moeten uitmaken van een groep, waarbij de meerderheid van die groep begunstigend wordt behandeld. Dit betekent dat een beroep op de meerderheidsregel ondersteund dient te worden met de stelling dat minstens twee identieke objecten – in die zin dat de verschillen met de onroerende zaak verwaarloosbaar zijn – lager zijn gewaardeerd (vgl. HR 8 juli 2005, nr. 39953, ECLI:NL:HR:2005:AT8945). [a-straat] 207 is naar het oordeel van het Hof niet identiek aan de onroerende zaak. Hierbij heeft het Hof in aanmerking genomen dat [a-straat] 207 een zogenaamd midden-appartement betreft, een kleinere inhoud, één parkeerplaats en één terras heeft. Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat het beroep van belanghebbende op het gelijkheidsbeginsel in zoverre niet slaagt.

4.1

Belanghebbende doet verder een beroep op het gelijkheidsbeginsel omdat de heffingsambtenaar voor de WOZ-waarden van andere appartementen van het appartementencomplex is uitgegaan van een waarde van € 5.000 voor een tweede parkeerplaats. Nu de heffingsambtenaar ter zitting van het Hof heeft verklaard dat zulks is gedaan ter voorkoming van procedures is het Hof van oordeel dat het gelijkheidsbeginsel is geschonden. Voor de consequentie hiervan verwijst het Hof naar de volgende rechtsoverweging.

4.11

Nu de heffingsambtenaar noch belanghebbende erin is geslaagd de verdedigde waarde van de onroerende zaak aannemelijk te maken, zal het Hof zelf de gezochte waarde in goede justitie vaststellen. Gelet op de stukken van het geding en op hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd alsmede het in 4.10 overwogene, stelt het Hof de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2012 in goede justitie vast op € 440.000.

SlotsomGelet op het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

5.Kosten

Het Hof vindt aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het hoger beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Het Hof berekent de te vergoeden kosten op € 310, namelijk verletkosten van (3,5 uren x € 80 =) € 280 en reiskosten van € 30. Van overige voor vergoeding in aanmerking komende proceskosten is het Hof niet gebleken.

6.Beslissing

Het Hof:

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, behoudens de beslissingen omtrent de proceskostenvergoeding en het griffierecht;

– verklaart het beroep bij de Rechtbank gegrond;

– vernietigt de uitspraken op bezwaar;

– vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 440.000;

– vermindert de aanslag dienovereenkomstig;

– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 310; en

– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 122 in verband met het hoger beroep bij het Hof.

Deze uitspraak is gedaan door mr. B.F.A. van Huijgevoort, voorzitter, mr. M.G.J.M. van Kempen en mr. J.B.H. Röben, in tegenwoordigheid van mr. C.E. te Brake als griffier.

De beslissing is op
10 maart 2015in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(C.E. te Brake) (B.F.A. van Huijgevoort)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 12 maart 2015

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen
binnen zes wekenna de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

postbus 20303, 2500 EH Den Haag

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 – het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.