ECLI:NL:GHARL:2015:4557

• Datum uitspraak: 24 juni 2015
• Publicatiedatum: 23 juni 2015
• Zaaknummer: 14-01080
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.W. baron van Knobelsdorff; B. van Walderveen; P. van der Wal
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 2 uitgaand · 1 inkomend

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Bevestiging waarde onroerende zaak na geschil over te hoge WOZ-waarde

Belanghebbende betwistte in hoger beroep de vastgestelde WOZ-waarde van €87.000 voor zijn onroerende zaak, een kantoorruimte met kelder, gelegen aan de [a-straat] 62 te [Z]. De heffingsambtenaar had deze waarde vastgesteld op basis van een taxatierapport waarin de huurwaardekapitalisatiemethode werd toegepast.

Tijdens het hoger beroep werd vastgesteld dat de heffingsambtenaar niet slaagde in de bewijsvoering dat de waarde niet te hoog was, omdat de onderbouwing van de huurwaarde per m2 en de kapitalisatiefactor niet objectief toetsbaar was. Belanghebbende kon evenmin aantonen dat de waarde te laag was, omdat zijn eigen berekeningen en vergelijkingen onvoldoende onderbouwd waren.

Het hof concludeerde dat, ondanks de gebreken in de bewijsvoering, geen van beide partijen het bewijs leverde om de vastgestelde waarde aan te passen. Daarom werd de waarde van €87.000 bevestigd. Tevens wees het hof het hoger beroep af en veroordeelde geen van de partijen in de proceskosten.

Uitkomst: Het hoger beroep wordt ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van €87.000 wordt bevestigd.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

Afdeling belastingrecht

Locatie Leeuwarden

nummer: 14/01080

uitspraakdatum:
24 juni 2015

Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te
[Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 28 augustus 2014, nummer LEE 14/468, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van de
gemeente Groningen (hierna: de Heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1

De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 62 te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2012, voor het kalenderjaar 2013 vastgesteld op € 87.000 (hierna: de beschikking). Met de beschikking zijn in één geschrift bekendgemaakt de ter zake van de onroerende zaak voor het jaar 2013 opgelegde aanslagen in de onroerendezaakbelastingen ten bedrage van € 331,99 (eigenarenbelasting) en € 263,87 (gebruikersbelasting).

1.2

Bij de uitspraak van 3 maart 2013 op het bezwaar van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.

1.3

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 28 augustus 2014 ongegrond verklaard.

1.4

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5

Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

1.6

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 28 april 2015 te Leeuwarden. Daar zijn verschenen en gehoord drs. [A] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [B]. Belanghebbende is met een daartoe strekkend bericht niet verschenen.

1.7

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. De vaststaande feiten

2.1

Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak bestaat uit een parterre met een oppervlakte van ca. 73 m2 en een kelder met een oppervlakte van ca. 56 m2. Belanghebbende gebruikt de onroerende zaak als kantoor.

2.2

De waarde van de onroerende zaak is door [B], WOZ-taxateur o.z., voornoemd, (hierna: de taxateur), getaxeerd op € 87.000. In het taxatierapport, dat is opgemaakt op 17 april 2014, is onder meer het volgende vermeld:

“
Vloeroppervlakten

(…)

Kantoor ruimte circa 73m2 100% = 73 m2

Opslag/magazijn circa 56 m2 25% = 14 m2

Oppervlakte totaal primair circa 129 m2 Primair totaal 87 m2

Taxatieopbouw

(…)

Deelobjecten Vloeroppervlakten Huur per m2 Huurwaarde

Kantoorruimte 73 m2 € 106,-- € 7.738,--

Opslag/magazijn 56 m2 € 26,-- € 1.456,--

Totaal Excl. omzetbelasting € 9.194,--

WAARDEBEPALING

bruto-huurwaarde (exclusief omzetbelasting) x kapitalisatiefactor (9,5)

waarde in het economische verkeer: € 87.000,-- (afgerond)

vastgestelde waarde: € 87.000,-- (afgerond)”

Verder bevat het taxatierapport ter onderbouwing van de kapitalisatiefactor de volgende gegevens:

Adres Verkoopdatum Verkoopsom Huur p/j. Kapit. Factor

[b-straat] 32 12-04-2012 € 231.500 € 20.944 11,05

[c-straat] 1 03-01-2011 € 85.500 € 7.076 12,08

[d-straat] 68-11 10-09-2012 € 85.000 € 8.004 10,62

[e-straat] 151 04-12-2012 € 148.000 € 9.828 15,06

Het taxatierapport vermeldt voorts “De objecten [c-straat] 1, [d-straat] 68-11 en [e-straat] 151 zijn in lege en onverhuurde staat verkocht. Het object [b-straat] 32 is daarentegen in verhuurde staat verkocht. (…) Ter controle van de uit de marktcijfers afgeleide kapitalisatiefactor wordt deze ook berekend aan de hand van de BAR/NAR-methode. (…) Bij de berekening van de kapitalisatiefactor aan de hand van de BAR/NAR-methode is gebruik gemaakt van de landelijke taxatiewijzer “Huurwaardekapitalisatie naar waardepeildatum 1 januari 2012.”.

Tevens bevat het taxatierapport een opgave van vergelijkingsobjecten. Ter zake van deze objecten is in het taxatierapport, samengevat, het volgende vermeld:

Adres Verkoopdatum Totale opp. Getaxat. Kapitalisatie

Verkoopprijs Primaire opp. Prim. huur factor

[b-straat] 32 12-04-2012 366 m2 € 112/m2 11,05

€ 231.500 187 m²

[c-straat] 1 03-01-2011 61 m2 € 116/m2 12,08

€ 85.500 61 m2

[d-straat] 68-11 10-09-2012 69 m2 € 116/m2 10,62

€ 148.000 69 m²

[e-straat] 04-12-2012 96 m2 € 117/m2 15,06

151 € 148.000 84 m²

Adres Huurdatum Totale opp. Geanalys.

Huurovk. Primaire opp. Prim. huur

[f-straat] 50 01-07-2013 131 m2 € 121/m2

€ 12.000 98,75 m²

[f-straat] 60 01-03-2013 131 m2 € 126/m2

€ 12.500 98,75 m2

[a-straat] 69 01-02-2012 119 m2 € 175/m2

€ 20.940 119 m²

[a-straat] 73 01-02-2013 62 m2 € 137/m2

€ 8.500 62 m²

2.3

In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar in het verweerschrift een nadere onderbouwing van de gehanteerde kapitalisatiefactor gegeven.

Object [b-straat] 32 [c-straat] 1 [d-straat] 68-11

Koopsom € 231.500 € 85.500 € 85.000

Datum huurovereenk. 01-09-2003 01-07-1994 01-04-1994

Huursom per jaar € 19.200 € 7.080 € 6.807

Getaxeerde huurw. p.j. € 20.944 € 7.076 € 8.004

“Werkelijke” factor 12,06 12,08 12,49

“Getaxeerde” factor 11,05 12,08 10,62

2.4

Voor de onroerende zaak is per peildatum 1 januari 2010 voor het kalenderjaar 2011 een waarde in het kader van de Wet WOZ vastgesteld van € 110.000. Over deze waarde is door partijen geprocedeerd en bij uitspraak van het Hof, nummer 12/00290, van 20 augustus 2013, is de waarde in goede justitie vastgesteld op € 96.000.

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1

In hoger beroep is in geschil of de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag is vastgesteld.

3.2

Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend. Hij concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, vermindering van de vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot, naar het Hof begrijpt, € 80.000 en veroordeling van de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende.

3.3

De heffingsambtenaar beantwoordt de in geschil zijnde vraag ontkennend. Hij concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

3.4

Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken.

4. Beoordeling van het geschil

4.1

Op de heffingsambtenaar rust de last te bewijzen dat de door hem in hoger beroep verdedigde waarde van € 87.000 niet te hoog is. Naar het oordeel van het Hof is de heffingsambtenaar hierin niet geslaagd. Bij dit oordeel overweegt het Hof het volgende.

4.3

Naar volgt uit het hiervoor vermelde taxatierapport, heeft de taxateur de waarde van de onroerende zaak bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. De huurwaarden per m2 oppervlakte van respectievelijk de ‘kantoorruimte’ en de ‘opslag/magazijn’ zijn niet op een voor het Hof toetsbare wijze herleid uit voor de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten rond de waardepeildatum bedongen huren. In het taxatierapport worden weliswaar “getaxeerde primaire huren” dan wel “geanalyseerde primaire huren” van de vergelijkingsobjecten genoemd, maar – nog daargelaten of deze “getaxeerde primaire huren” en “geanalyseerde primaire huren” werkelijk rond de peildatum bedongen huren zijn of daarop rechtstreeks zijn terug te voeren – gegevens over de wijze waarop uit de “getaxeerde primaire huren” en “geanalyseerde primaire huren” de bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak gebruikte rekenprijzen per m2 voor de “kantoorruimte” en de “opslag/magazijn” zijn herleid, ontbreken.

4.4

De huurwaardekapitalisatiefactor heeft de taxateur herleid uit de door hem berekende huurwaardekapitalisatiefactoren voor de vergelijkingsobjecten [b-straat] 32, [c-straat] 1, [d-straat] 68-11 en [e-straat] 151, alsmede door het door een belegger gewenste netto rendement te berekenen, daaruit een netto kapitalisatiefactor af te leiden en deze netto kapitalisatiefactor, rekening houdend met een aantal exploitatielasten, een leegstandsrisico en een correctie voor kosten koper, om te rekenen tot een bruto huurwaardekapitalisatiefactor (hierna: de BAR-berekening). De herleiding van de huurwaardekapitalisatiefactor uit de door de taxateur berekende huurwaardekapitalisatiefactoren voor de vergelijkingsobjecten [b-straat] 32, [c-straat] 1 , [d-straat] 68-11 en [e-straat] 151, is niet met door het Hof objectief toetsbare gegevens onderbouwd. Ook de bij de BAR-berekening gebruikte grootheden zijn in het taxatierapport niet onderbouwd, zodat deze berekening de bepaling van de huurwaardekapitalisatiefactor op 9,5 evenmin kan dragen.

4.5

Nu de heffingsambtenaar niet erin is geslaagd aannemelijk te maken dat de door hem in hoger beroep verdedigde waarde niet te hoog is, komt de vraag aan de orde of belanghebbende aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem in hoger beroep verdedigde waarde niet te laag is. Naar het oordeel van het Hof is belanghebbende hierin niet geslaagd. Bij dit oordeel overweegt het Hof het volgende.

4.6

Belanghebbende stelt in hoger beroep dat bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak uitgegaan moet worden van een huurwaarde per m2 van € 95 en een huurwaardekapitalsiatiefactor van maximaal 8. Dat de huurwaarde per m2 van de onroerende zaak niet hoger kan zijn dan € 95 baseert hij op de daling van de markt en de ligging van de onroerende zaak in een verpauperde omgeving. De huurwaardekapitalisatiefactor van 8 baseert belanghebbende op de ligging, de staat van onderhoud en de economische situatie.

4.7

Belanghebbende heeft de door hem verdedigde huurwaarde van € 95/m2 en huurwaardekapitalisatiefactor van 8 niet op voor het Hof toetsbare wijze berekend. De stellingen van belanghebbende over de verschillen tussen de onroerende zaak en de door hem genoemde vergelijkingsobjecten kunnen zonder nadere onderbouwing, welke ontbreekt, de daaraan door hem verbonden gevolgtrekkingen over de huurwaarde en de huurwaardekapitalisatiefactor van de onroerende zaak niet dragen. Belanghebbende heeft in eerste aanleg nog verwezen naar de verkoop van de onroerende zaken [a-straat] 56 , 58 en 60. Deze objecten zijn 25 juli 2013 in één transactie tezamen met meer units verkocht. De Rechtbank heeft dienaangaande overwogen dat de heffingsambtenaar terecht heeft aangevoerd dat uit het gerealiseerde verkoopcijfer niet een waarde van de onroerende zaak kan worden herleid. Het Hof deelt dit oordeel.

4.8

Nu geen van beide partijen erin is geslaagd het verlangde bewijs te leveren zal het Hof de waarde van de onroerende zaak vaststellen. Rekening houdend met alle voorliggende gegevens en deze afwegend is het Hof van oordeel dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5. Proceskosten

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door baron mr. J.W. baron van Knobelsdorff, voorzitter, mr. B. van Walderveen en mr. P. van der Wal, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier.

De beslissing is op
24 juni 2015 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

H. de Jong

J.W. van Knobelsdorff

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 25 juni 2015

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.