Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.140.082
(zaaknummer rechtbank Assen, sector civiel recht 92699
zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, afdeling civiel recht, locatie Utrecht 331992)
arrest van de derde kamer van 30 juni 2015
in de zaak van
1. de vereniging
[appellante sub 1],
gevestigd te [plaatsnaam],
2. de vereniging
[appellante sub 2],
gevestigd te [plaatsnaam],
appellanten,
advocaat: mr. A.A. Westers,
tegen:
1.[geïntimeerde sub 1],
2.
[geïntimeerde sub 2],
[geïntimeerde sub 2],
3.
[geïntimeerde sub 3],
[geïntimeerde sub 3],
4.
[geïntimeerde sub 4],
[geïntimeerde sub 4],
5.
[geïntimeerde sub 5],
[geïntimeerde sub 5],
6.
[geïntimeerde sub 6],
[geïntimeerde sub 6],
7.
[geïntimeerde sub 7],
[geïntimeerde sub 7],
8.
[geïntimeerde sub 8],
[geïntimeerde sub 8],
9.
[geïntimeerde sub 9],
[geïntimeerde sub 9],
allen wonende te [plaatsnaam],
geïntimeerden,
advocaat: mr. N.A.E. Adema,
en
10.[geïntimeerde sub 10],
wonende te [plaatsnaam],
tevens geïntimeerde,
advocaat: mr J.T. Mudde.
Appellante sub 1 zal hierna VVE Hoofdsplitsing, appellante sub 2 VVE Ondersplitsing en appellanten gezamenlijk zullen VVE c.s. worden genoemd. Geïntimeerden sub 1 tot met sub 9 gezamenlijk zullen [geïntimeerden] worden genoemd. Geïntimeerde sub 10 zal als [geïntimeerde sub 10] worden aangeduid.
1.Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen met zaaknummer 92699 van de rechtbank Assen van 26 september 2012 (verwijzingsvonnis) en 24 oktober 2012 (herstelvonnis) en de vonnissen met zaaknummer 331992 van 30 januari 2013 (comparitievonnis), 13 februari 2013 (herstelvonnis), 4 september 2013 (eindvonnis) en 16 oktober 2013 (aanvullend vonnis) die de rechtbank Midden-Nederland (handelskamer) tussen [geïntimeerden] en [geïntimeerde sub 10] als eisers en VVE c.s. als gedaagden heeft gewezen.
2.Het geding in hoger beroep
2.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 3 december 2013,
- de memorie van grieven,
- de memorie van antwoord van [geïntimeerden],
- de memorie van antwoord van [geïntimeerde sub 10].
2.2
Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.
3.De vaststaande feiten
Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 2.1. tot en met 2.17. van het bestreden vonnis van 4 september 2013.
4.De motivering van de beslissing in hoger beroep
4.1
Het gaat in deze zaak, kort samengevat, om het volgende. Appartementencomplex “[het appartementencomplex]” te [plaatsnaam] is op 1 februari 2008 gesplitst in een bedrijfs-/winkelruimte, 19 woningen (hierna: de privéwoningen) en 25 zorgwoningen. In verband met de splitsing in deze drie delen is VVE Hoofdsplitsing opgericht. De eigendom van de privéwoningen kwam in handen van projectontwikkelaar Foresome Vastgoed B.V. Op 26 juni 2008 zijn de privéwoningen ondergesplitst in 19 woonappartementen, 19 bergingen en 19 parkeerplaatsen. In verband met deze splitsing is VVE Ondersplitsing opgericht. Op zowel de splitsingsakte van VVE Hoofdsplitsing als de splitsingsakte van VVE Ondersplitsing is van toepassing verklaard het Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten 2006 (versie januari 2006 respectievelijk versie mei 2006). [geïntimeerden] en [geïntimeerde sub 10] hebben in 2008/2009 een appartementsrecht betreffende de privéwoningen (woonappartement, berging en parkeerplaats) gekocht van Foresome Vastgoed B.V. Van de privéwoningen zijn er aldus 9 verkocht; de overige 10 privéwoningen zijn onverkocht gebleven. Ook de bedrijfsruimte is niet verkocht. De 25 zorgwoningen zijn in handen gekomen van de stichting [de stichting]. De onderhavige procedure heeft betrekking op twee met gewone meerderheid van stemmen aangenomen besluiten van 24 november 2011 van VVE c.s. om (1) 7 onverkochte woonappartementen met de 7 bijbehorende bergingen als zorgwoningen te gaan gebruiken en (2) 7 parkeerplaatsen te gaan gebruiken als fietsenstalling, inclusief een bouwkundige voorziening.
4.2
[geïntimeerden] en [geïntimeerde sub 10] hebben, kort weergegeven, in eerste aanleg bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, een verklaring voor recht gevorderd dat de besluiten van 24 november 2011 van VVE c.s., inhoudende het met gewone meerderheid van stemmen aannemen van voorstel 1 (ingebruikneming van 7 privéwoningen en 7 bergingen als zorgwoningen ten behoeve van de stichting [de stichting]) en van voorstel 2 (7 parkeerplaatsen gebruiken als fietsenstalling met een bouwkundige voorziening), nietig zijn, met veroordeling van VVE c.s. in de proceskosten, in het geval van [geïntimeerden] daaronder begrepen de nakosten en de wettelijke rente over de proceskosten.
4.3
De rechtbank Midden-Nederland heeft bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis van 4 september 2013 voor recht verklaard dat de besluiten van 24 november 2011 van VVE c.s. nietig zijn en VVE c.s. veroordeeld in de proceskosten en de nakosten aan de zijde van [geïntimeerden] Bij aanvullend vonnis van 16 oktober 2013 heeft de rechtbank Midden-Nederland VVE c.s. (ook) veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van [geïntimeerde sub 10]. Tegen de vonnissen van 4 september 2013 en 16 oktober 2013 hebben VVE c.s. in hoger beroep drie grieven gericht.
4.4
Met de eerste twee grieven komen VVE c.s. op, samengevat, tegen het oordeel van de rechtbank dat de besluiten van VVE c.s. slechts met 4/5de meerderheid konden worden aangenomen en strijdig zijn met de akte van hoofdsplitsing respectievelijk de akte van ondersplitsing en derhalve op grond van artikel 2:14 BW Pro nietig zijn.
4.5
VVE c.s. voeren aan dat zowel afwijkend gebruik van de privéwoningen (de woonappartementen, de bergingen en de parkeerplaatsen) als samenvoeging van de privéwoningen geen wijziging van de splitsingsaktes met 4/5de meerderheid vereisen. Zij stellen daartoe dat de door de vergadering van appartementseigenaars met gewone meerderheid genomen besluiten zien op het verlenen van toestemming voor het afwijkend gebruik in de zin van artikel 25 van Pro het Modelreglement. De besluiten zien niet op de feitelijke verwijdering van gedeeltes van de scheidingsmuren tussen de zeven woonappartementen en bergingsappartementen, die door de eigenaar van deze appartementsrechten is uitgevoerd. De scheidingswanden tussen de zeven direct naast elkaar gelegen woonappartementen met bijbehorende bergingsappartementen mochten worden verwijderd, omdat het bestuur daartoe toestemming had verleend en gezien artikel 23 van Pro het Modelreglement daarvoor geen wijziging van de splitsingsaktes was vereist, aldus VVE c.s.
4.6
Het hof stelt het volgende voorop. Onder een appartementsrecht wordt verstaan, aldus artikel 5:106 lid 4 BW Pro: “een aandeel in de goederen die in de splitsing zijn betrokken, dat de bevoegdheid omvat tot het uitsluitend gebruik van bepaalde gedeelten van het gebouw die blijkens hun inrichting bestemd zijn of worden om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt”. Splitsing in appartementsrechten geschiedt bij notariële akte gevolgd door inschrijving van die akte in de openbare registers (artikel 5:109 lid 1 BW Pro). De akte moet een nauwkeurige omschrijving bevatten van de gedeelten van de onroerende zaken die bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt (artikel 5:111 aanhef Pro en onder b BW). Deze omschrijving kan plaatsvinden door verwijzing naar de in artikel 5:109 lid 2 BW Pro bedoelde tekening die aan de minuut van de akte van splitsing moet worden gehecht en die de begrenzing aangeeft van de onderscheiden gedeelten van het gebouw en de grond die bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt en waarvan volgens de akte het uitsluitend gebruik in een appartementsrecht zal zijn begrepen. De splitsingsakte moet tevens een reglement bevatten. De ten aanzien van de verkrijging van registergoederen vereiste rechtszekerheid verlangt dat verkrijgers van een (beperkt recht op een) appartementsrecht zich door raadpleging van de openbare registers op de hoogte kunnen stellen van de feiten die voor de (goederenrechtelijke) rechtstoestand van het appartementsrecht van belang zijn. Criterium daarbij is dat de akte van splitsing een juist beeld moet geven van de omvang van de rechten en verplichtingen van de appartementsgerechtigden.
4.7
Voorts is van belang dat op grond van artikel 5:139 BW Pro wijziging van de akte van splitsing slechts kan geschieden met medewerking van alle appartementseigenaren. Sinds 2005 heeft de wetgever het mogelijk gemaakt dat een wijziging van de splitsingsakte ook tot stand kan worden gebracht met toestemming van 4/5de deel van het totaal aantal aan de appartementseigenaren toekomende stemmen (artikel 5:139 lid 2 BW Pro). Volgens vaste rechtspraak is voor een wijziging in de constructie of in de omgrenzing van (delen van) het gebouw die gevolgen hebben voor de goederenrechtelijke situatie een wijziging van de akte van splitsing en de daarbij behorende tekening vereist, tenzij de veranderingen van tijdelijke aard zijn en zich lenen voor herstel (HR 7 april 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA5405). Ten slotte is van belang dat artikel 2:14 BW Pro, waarin onder meer wordt bepaald dat een besluit van een rechtspersoon dat in strijd is met de statuten nietig is, krachtens artikel 5:124 BW Pro ook van toepassing is op de besluiten van verenigingen van eigenaars. Op grond van artikel 5:129 BW Pro wordt voor de toepassing van artikel 2:14 BW Pro de akte van splitsing gelijk gesteld met de statuten. Besluiten van verenigingen van eigenaars zijn dus nietig wanneer zij in strijd zijn met de akte van splitsing, tenzij uit de wet iets anders voortvloeit.
4.8
De discussie in hoger beroep spitst zich toe op de vraag of de besluiten van 24 november 2011 een goederenrechtelijk relevante verandering van de appartementen inhouden, zodat een wijziging van de splitsingsaktes met 4/5de meerderheid is vereist. Vast staat dat in de akte van hoofdsplitsing en in de akte van ondersplitsing is bepaald dat het appartementsrecht met betrekking tot de privéwoningen het uitsluitend gebruik omvat van 19 woningen, 19 bergingen en 19 parkeerplaatsen. Niet in geschil is dat van de op de begane grond gelegen bergingen er 7 zijn verbouwd tot badkamer en door het weghalen van de muren feitelijk zijn samengevoegd met 7 op de begane grond gelegen woonappartementen. Eveneens staat vast dat tussen de desbetreffende woonappartementen de scheidingswanden zijn doorgebroken en dat er een gezamenlijke woonkamer is gerealiseerd in één van de woonappartementen. Onweersproken is voorts dat ter realisatie van een afsluitbare fietsenstalling met betrekking tot 7 parkeerplaatsen een bouwkundige voorziening is getroffen en een hek is geplaatst. Door een en ander is naar het oordeel van het hof sprake van wijzigingen in de constructie of in de omgrenzing van (delen van) het gebouw die gevolgen hebben voor de goederenrechtelijke situatie van de appartementen. De feitelijke situatie stemt niet meer overeen met de situatie die is omschreven in de splitsingsaktes. Het aantal bergingen is door toevoeging aan een aantal woonappartementen verminderd. Dit geldt eveneens voor het aantal parkeerplaatsen door de samenvoeging van een aantal parkeerplaatsen tot fietsenstalling. De aard en omvang van de wijzigingen brengen mee dat sprake is van permanente wijzigingen die niet eenvoudig kunnen worden ongedaan gemaakt. Het was de klaarblijkelijke strekking van de besluiten van 24 november 2011 was om een en ander mogelijk te maken. Het beroep van VVE c.s. op de artikelen 23 en 25 van het Modelreglement stuit hierop af. De conclusie is dat de besluiten van VVE c.s. slechts met 4/5de meerderheid konden worden aangenomen. Dit betekent dat de eerste twee grieven falen.
4.9
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen kan de derde grief, die betrekking heeft op de proceskosten, evenmin slagen.
5.De slotsom
De bestreden vonnissen moeten worden bekrachtigd. Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof VVE c.s. in de kosten van het hoger beroep veroordelen. De kosten aan de zijde van [geïntimeerden] zullen worden vastgesteld op € 308,- aan griffierecht en € 894,- aan salaris advocaat (1 punt x tarief II). De kosten aan de zijde van [geïntimeerde sub 10]. zullen worden vastgesteld op € 308,- aan griffierecht en € 894,- aan salaris advocaat (1 punt x tarief II).
6.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
bekrachtigt de vonnissen van de rechtbank Midden-Nederland van 4 september 2013 en 16 oktober 2013;
veroordeelt VVE c.s. in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerden] vastgesteld op € 308,- voor verschotten en op € 894,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;
veroordeelt VVE c.s. in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde sub 10] vastgesteld op € 308,- voor verschotten en op € 894,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief.
Dit arrest is gewezen door mrs. W.L. Valk, J.G.J. Rinkes en P.E. de Kort en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 30 juni 2015.