Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.128.005
(zaaknummer rechtbank Utrecht, respectievelijk Midden-Nederland : 629022)
arrest van de tweede civiele kamer van 13 januari 2015
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[appellante],
gevestigd te [plaatsnaam],
appellante,
hierna: [appellante],
advocaat: mr. drs. I.M.C.A Reinders Folmer,
tegen:
1.[geïntimeerde sub 1],
handelend onder de naam [bedrijfsnaam],
en
2. [geïntimeerde sub 2],
beiden wonende te [plaatsnaam],
geïntimeerden,
hierna: [geïntimeerden],
advocaat: mr. E.J. Elferink.
1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
1.1
Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 16 juli 2013, zoals hersteld bij arrest van 20 augustus 2013 hier over.
1.2
Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
- het proces-verbaal (descente en comparitie van partijen) van 18 september 2013,
- de memorie van grieven,
- de memorie van antwoord,
- de pleidooien overeenkomstig de pleitnotities. Bij gelegenheid van de pleidooien is akte verleend van de foto’s die bij bericht van 29 oktober 2014 door mr. J.J. Bijkerk namens [appellante] zijn ingebracht.
1.3
[appellante] heeft de aangevulde processtukken reeds vóór haar pleidooi aan het hof overgelegd. Na afloop van de pleidooien heeft het hof arrest bepaald, hetgeen met instemming van [geïntimeerden] wordt gewezen op basis van het door [appellante] overgelegde dossier, aangevuld met het proces-verbaal van de pleitzitting.
2.De vaststaande feiten
Het hof gaat in hoger beroep uit van de volgende feiten:
- [appellante] is eigenaar van een perceel grond te [plaatsnaam], waarop meerdere bedrijfspanden staan, alsmede de door [geïntimeerden] gehuurde en door hun gezin bewoonde woning met 330m2 tuin. Verder wordt circa 6.100m2 van het perceel door [geïntimeerden] gebruikt voor hun loonbedrijf. [geïntimeerden] betalen sinds 1989 aan [appellante] een huurprijs van NLG 450/€ 204,20 per maand en zijn ook geen hogere huur gaan betalen nadat [geïntimeerde sub 1] broer ([de broer]), die aanvankelijk eveneens een gedeelte van de woning huurde, is verhuisd. Geen van beide partijen is een procedure tot aanpassing van de huurprijs begonnen.
- Bij brief van 18 juli 2008 aan geïntimeerde sub 1 (hierna afzonderlijk: [geïntimeerde sub 1]) heeft [appellante] de huurovereenkomst met betrekking tot de woning opgezegd tegen 1 augustus 2009, dit op grond van dringend eigen gebruik en slecht huurderschap (artikel 7:274 lid 1 sub Pro c, respectievelijk sub a BW).
- In een eerder tussen [appellante] en [geïntimeerde sub 1] gevoerde procedure heeft [appellante] in eerste aanleg onder meer een verklaring voor recht gevorderd, dat tussen partijen met betrekking tot de 6.100m2 grond een (afzonderlijke) huurovereenkomst geldt. In eerste aanleg is deze vordering afgewezen. [appellante] heeft ook in dat geval hoger beroep ingesteld en daarop (de grondslag voor) haar eis gewijzigd door te stellen dat het gebruik van de grond bruikleen betreft, in plaats van huur. Deze grondslag is door het hof (Amsterdam, zittingsplaats Arnhem) in zijn eindarrest van 31 juli 2012 verworpen op grond dat [appellante] niet erin was geslaagd om de gestelde bruikleenafspraken te bewijzen.
3.De motivering van de beslissing in hoger beroep
3.1
In de onderhavige zaak heeft [appellante], verkort weergegeven, gevorderd dat de kantonrechter zal vaststellen dat de huurovereenkomst met betrekking tot de woning met tuin, alsmede de bruikleenovereenkomst, althans huurovereenkomst, met betrekking tot de grond per 1 augustus 2009 zijn geëindigd, subsidiair om de overeenkomst met betrekking tot de grond per die datum te ontbinden, in elk geval met veroordeling van [geïntimeerden] tot ontruiming van de woning, tuin en grond, en tot betaling van proceskosten. De kantonrechter heeft deze vorderingen, na tussenvonnissen, in het eindvonnis van 20 februari 2013 afgewezen met veroordeling van [appellante] in de proceskosten, onder meer op grond van het oordeel dat er met betrekking tot de woning, de tuin en de grond sprake is van één overeenkomst van huur van woonruimte (rechtsoverweging 2.9 tot en met rechtsoverweging 2.11) en dat van het dringend eigen gebruik, noch van het slecht huurderschap is gebleken (rechtsoverweging 2.6 en rechtsoverweging 2.12).
3.2
Met grief 1 is [appellante] opgekomen tegen de vaststelling van een aantal feiten, maar nu het hof zelf de feiten heeft vastgesteld, behoeft deze grief geen behandeling.
3.3
De grieven 9 tot en met 11 zijn gericht tegen de kwalificatie van de rechtsverhouding tussen partijen met betrekking tot de grond. Vast staat dat met betrekking tot de woning en tuin een overeenkomst tot huur van woonruimte tussen partijen geldt. Of de 6.100 m2 grond, die thans voor het loonbedrijf wordt gebruikt, van de aanvang af reeds in gebruik of beheer was bij [geïntimeerde sub 1] (c.s.), zoals [geïntimeerden] hebben aangevoerd, kan in het midden blijven. Indien dat namelijk niet zo was, staat vast dat [appellante] (deels min of meer stilzwijgend) ermee heeft ingestemd dat [geïntimeerden] die grond in de loop van de jaren hebben bestraat en deze vervolgens voor hun loonbedrijf in gebruik hebben genomen, zodat het huidige gebruik van de 6.100m2 grond in elk geval berust op een overeenkomst. Dat dit een overeenkomst van bruikleen is, hebben [geïntimeerden] ook in de onderhavige zaak in eerste aanleg gemotiveerd bestreden. In § 2 van hun akte van 19 september 2012 hebben zij zich binnen dit kader tevens beroepen op het onder 2 genoemde eindarrest van het hof Amsterdam, dat toen nog niet in kracht van gewijsde verkeerde. Intussen heeft dat arrest wel kracht van gewijsde verkregen, zodat het beroep op dat arrest van [geïntimeerden] welk beroep zij in hoger beroep niet hebben prijsgegeven thans geldt als beroep op het gezag van gewijsde van de verwerping van de stelling van [appellante] dat het om bruikleen gaat. Het enkele feit dat [appellante] pas in het eerdere hoger beroep die stelling heeft ingenomen, staat daaraan niet in de weg. Hiermee is ook in het onderhavige geding uitgesloten dat het gebruik van de grond berust op bruikleen. Geen van partijen heeft erop gewezen dat geïntimeerde sub 2 ([geïntimeerde sub 2]) niet in de eerdere hoger beroepsprocedure was betrokken, maar nu zij blijkbaar mede-contractante is met betrekking tot de gebruiksovereenkomst, kan voor haar geen ander wettelijk regime gelden.
3.4
Hiermee staat nog niet vast welke kwalificatie dan wél aan de gebruiksovereenkomst moet worden gegeven. Gelet op het feit dat [appellante] zich beroept op beëindiging van die overeenkomst, rust volgens de (hier toepasselijke) hoofdregel van artikel 150 Rv Pro de bewijslast van de feiten en omstandigheden die kunnen meebrengen dat de overeenkomst is geëindigd op [appellante]. Het beroep van [geïntimeerden] op huurbescherming betreft geen zelfstandig verweer, maar een motivering van hun bestrijding van de beëindiging (of vordering tot beëindiging) van de gebruiksovereenkomst. [appellante] heeft niet toegelicht welke andere kwalificatie aan de overeenkomst moet worden gegeven, laat staan dat zij daartoe feiten of omstandigheden heeft aangedragen. Gelet hierop heeft de kantonrechter terecht [geïntimeerden] gevolgd in hun verweer, dat het wat betreft de woning met tuin en de grond gaat om één overeenkomst met betrekking tot huur van woonruimte. De instemming van [appellante] gold derhalve ofwel als instemming met een andersoortig gebruik van de grond, c.q. met een wijziging van de inrichting of gedaante van het gehuurde, ofwel als instemming met de uitbreiding van hetgeen reeds aan [geïntimeerden] was verhuurd. De grieven 9 tot en met 11 falen daarom.
3.5
Beëindiging van de onderhavige overeenkomst op grond van dringend eigen gebruik, in de zin van artikel 7:274 lid Pro 1, aanhef en onder c BW, is slechts mogelijk indien aannemelijk is dat [appellante] het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van haar, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt dat [geïntimeerden] andere passende woonruimte kunnen verkrijgen. Partijen zijn het onder meer oneens over de vraag of er voor [geïntimeerden] andere passende woonruimte voorhanden is. [appellante] stelt dat op het voormalige MOB-complex agrarisch aanverwante bedrijven kunnen worden gevestigd, met de mogelijkheid van dienstwoningen, en (bij pleidooi in hoger beroep) dat onlangs in (de omgeving van) [plaatsnaam] locaties waarop loonbedrijven waren gevestigd konden worden overgenomen. Zij heeft echter verzuimd om toe te lichten in hoeverre die bedrijven qua omvang en qua locatie geschikt zouden zijn geweest als basis voor het loonbedrijf van [geïntimeerde sub 1], in hoeverre in de nabijheid van die bedrijven ook een passende woning voor het gezin van [geïntimeerde sub 1] beschikbaar was en onder welke voorwaarden de overnames hadden kunnen worden gerealiseerd. Het hof zal daarom geen rekening houden met de mogelijkheid van overname van een andere bedrijfslocatie. Nu [geïntimeerde sub 1] zijn loonbedrijf met toestemming van [appellante] op en vanuit het gehuurde verricht en [geïntimeerden] onweersproken hebben gesteld voor hun inkomen geheel afhankelijk te zijn van dit loonbedrijf, is het hof van oordeel dat andere woonruimte voor [geïntimeerden] alleen passend is als [geïntimeerde sub 1] in de nabijheid daarvan (en op redelijke voorwaarden) zijn loonbedrijf kan voortzetten. Voor zover zou blijken dat op het MOB-terrein een loonbedrijf kon worden gevestigd met een daarbij te bouwen, voor [geïntimeerde sub 1] passende (dienst)woning, valt de wettelijk voorgeschreven belangenafweging in het nadeel van [appellante] uit. Hoewel het hof aannemelijk acht dat de huuropbrengsten van de thans aan [geïntimeerde sub 1] verhuurde woonruimte aanzienlijk lager zijn dan de door [appellante] te dragen exploitatiekosten en [appellante] na sloop van de woning mogelijk aanzienlijk hogere opbrengsten kan realiseren door de herontwikkeling van het terrein, de bouw van nieuwe bedrijfspanden, de splitsing van een bestaande bedrijfshal en de aanleg van extra parkeerplaatsen, is het van oordeel dat [appellante] niet aannemelijk heeft gemaakt dat sprake is van een zodanige structurele wanverhouding tussen de (werkelijke) exploitatiekosten en de huuropbrengsten, dat, de belangen van [appellante] enerzijds en [geïntimeerden] anderzijds naar billijkheid in aanmerking genomen, niet van [appellante] kan worden gevergd dat de huurverhouding wordt voortgezet. Naast het hiervoor geschetste belang van [geïntimeerden] bij voortzetting van de huurverhouding, komt in dit verband gewicht toe aan het gegeven dat, nu [geïntimeerden] zich bereid hebben verklaard om (voor de huur van het geheel) een hogere huur te betalen, de wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten kan worden verbeterd indien partijen het eens worden over een redelijke huurprijs. Het voorstel van [appellante] om de huur te verhogen van € 204,20 per maand naar (€ 1.747,83 plus € 4.066,66 =) € 5.814,49 per maand is echter uitsluitend onderbouwd met de opmerking dat een door [appellante] geconsulteerde makelaar die prijs (kennelijk in 2004; pleitnota nr. 19) als marktconform beschouwde, hetgeen [geïntimeerden] hebben betwist. Aan hun weigering met de voorgestelde huurverhoging akkoord te gaan komt in het kader van de belangenafweging dan ook niet het door [appellante] gestelde gewicht toe. Ook indien binnen afzienbare tijd een renovatie van de woning nodig is en daarmee een kostenpost van € 100.000 zou zijn gemoeid, biedt een redelijke verhoging van de huur mogelijk een oplossing. Dat sloop van de woning uit bouwkundig oogpunt thans reeds noodzakelijk is, is tegenover de gemotiveerde bestrijding daarvan niet voldoende onderbouwd. Het rapport van Keurhuis Nederland van 16 oktober 2009 (productie 30 in eerste aanleg) houdt op pagina 84 in dat de fundering ‘het grootste probleem’ is, maar dat dit de woonfunctie pas op langere termijn zal schaden, zolang men er althans voor zorgt dat de woning wind- en waterdicht blijft (zie pag. 80, midden). Wat betreft de door [appellante] uitgesproken vrees dat [geïntimeerden] aanspraak kunnen maken op vergaand herstel c.q. onderhoud, wijst het hof erop dat de verplichting van de verhuurder om gebreken te verhelpen onder omstandigheden een begrenzing vindt in het slot van art. 7:206 lid 1 BW Pro. Ten slotte komt in het kader van de belangenafweging ten nadele van [appellante] gewicht toe aan de omstandigheid dat zij kennelijk nooit een procedure tot verhoging van de huurprijs heeft gevoerd (en ook in 1993, na het vertrek van broer [de broer] uit de woning niet op aanpassing van de door [geïntimeerden] te betalen huurprijs heeft aangedrongen), terwijl zij op die manier de kloof tussen exploitatiekosten en huuropbrengsten had kunnen verkleinen.
3.6
Voor zover [appellante] stelt dat zij los van haar belang bij een meer rendabele exploitatie belang heeft bij sloop van de woning en herontwikkeling van het terrein, waarbij ook extra parkeergelegenheid zou worden gecreëerd en de verkeersafwikkeling zou kunnen worden verbeterd, is – mede in het licht van hetgeen [geïntimeerden] hebben aangevoerd – onvoldoende onderbouwd dat dit belang, op zichzelf of in samenhang met de andere belangen van [appellante], voldoende dringend is in de zin van art. 7:274 lid 1 onder Pro c BW. Evenmin is (voldoende) onderbouwd dat de aanwezigheid van het loonbedrijf met de woning strijdig is met het bestemmingsplan, terwijl, anders dan [appellante] lijkt te suggereren, het verstrekken van een sloopvergunning niet impliceert dat een verplichting tot sloop bestaat. Een en ander leidt tot de slotsom dat de grieven 2 tot en met 8 eveneens falen.
3.7
In de toelichting op grief 12 beroept [appellante] zich erop dat partijen niet hebben beoogd om [geïntimeerden] huurbescherming te bieden. De huur was uitsluitend bedoeld voor een korte, inmiddels verstreken periode die [geïntimeerde sub 1] nodig zou hebben om zijn bedrijf op te zetten. Bovendien zouden partijen elkaar letterlijk en figuurlijk vreselijk in de weg zitten. De talrijke procedures tussen partijen brengen hoge kosten mee voor [appellante] en benadelen de gezondheid van de uiteindelijke aandeelhouder van [appellante], [A]. Volgens [appellante] brengt dit, gevoegd bij haar belangen die hiervóór al zijn besproken in het kader van de toetsing van de dringendheid van het eigen gebruik van het terrein, mee dat er sprake is van een wijziging van omstandigheden, op grond waarvan de ontbinding van de huurovereenkomst is gerechtvaardigd Daarnaast beroept [appellante] zich op de goede trouw en de redelijkheid, als bedoeld in artikel 6:2 en Pro 6:248 BW.
3.8
Zowel het beroep op artikel 6:258 lid 1 BW Pro, als het beroep op artikel 6:2 (bedoeld is: lid 2) BW en artikel 6:248 (lid 2) BW kan slechts slagen indien blijkt van bijzondere omstandigheden. Elk van deze remedies mag slechts met terughoudendheid worden toegepast. Hiervoor is reeds overwogen dat op de door [appellante] voorgedragen belangen, die in dit kader zouden moeten worden gewogen, een en ander valt af te dingen.
3.9
Gelet daarop en op de inbreuk, die door die toepassing zou worden gemaakt op de dwingendrechtelijke bescherming van huurders van woonruimte tegen beëindiging van de huurovereenkomst, heeft [appellante] onvoldoende aan haar beroep op deze wetsbepalingen ten grondslag gelegd. Dat [geïntimeerden] jegens [appellante] tekort zijn geschoten in hun verplichtingen is, gelet op de gemotiveerde betwisting van die stelling door [geïntimeerden], in hoger beroep evenmin voldoende onderbouwd. Grief 12 faalt eveneens.
3.1
Het vorenstaande betekent dat de kantonrechter terecht de vorderingen van [appellante] heeft afgewezen. Zij is in eerste aanleg in het ongelijk gesteld en daarom terecht in de proceskosten veroordeeld. Grief 13 faalt eveneens.
3.11
Gelet op het bepaalde in artikel 7:273 lid 2 BW Pro had de kantonrechter moeten beslissen of de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd of voor een bepaalde tijd wordt verlengd. Hier gaat het om een kennelijk verzuim om, desnoods (zoals hier aan de orde is) ambtshalve hierover duidelijkheid te scheppen. Voor verlenging voor een bepaalde tijd ziet het hof geen redenen, zodat het de overeenkomst voor onbepaalde tijd zal verlengen.
4.Slotsom
De grieven falen, zodat de bestreden vonnissen moeten worden bekrachtigd, met de bepaling dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wordt verlengd. Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellante] in de kosten van het hoger beroep veroordelen. De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerden] zullen worden vastgesteld op € 299 aan griffierecht en € 2.682 wegens salaris advocaat (3 punten x tarief II). Als niet weersproken zal het hof ook de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten toewijzen zoals hierna vermeld.
5.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
bekrachtigt de vonnissen van de kantonrechter te Utrecht van 17 november 2010, 6 april 2011 en 20 februari 2013;
verlengt de tussen partijen geldende huurovereenkomst voor onbepaalde tijd;
veroordeelt [appellante] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerden] vastgesteld op € 299 voor verschotten en op € 2.682 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, en -voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt- te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening;
verklaart dit arrest voor zover het de verlenging van de huurovereenkomst en de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. H.E. de Boer, S.B. Boorsma en H.J. Rossel en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 13 januari 2015.