Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
Afdeling belastingrecht
Locatie Arnhem
nummer 14/00778
uitspraakdatum:
28 juli 2015
28 juli 2015
Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X]te
[Z](hierna: belanghebbende)
[Z](hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 1 juli 2014, nummer AWB 13/2405, in het geding tussen belanghebbende en
de
heffingsambtenaarvan de
gemeente Zwartewaterland(hierna: de heffingsambtenaar)
heffingsambtenaarvan de
gemeente Zwartewaterland(hierna: de heffingsambtenaar)
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 2b te [A] , voor het jaar 2013 vastgesteld op € 737.000. Tegelijk met deze beschikking zijn de aanslagen onroerende-zaakbelasting voor het jaar 2013 vastgesteld (hierna: de aanslagen).
1.2
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar het bezwaar tegen de beschikking en de aanslagen ongegrond verklaard.
1.3
Belanghebbende is tegen die uitspraken op bezwaar in beroep gekomen. De rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank) heeft het beroep bij uitspraak van 1 juli 2014 gegrond verklaard, de bij beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak verminderd tot € 681.000 en de aanslagen dienovereenkomstig verminderd.
1.4
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft op 12 december 2014, ter griffie van het Hof ontvangen op 16 december 2014, een nader stuk met bijlagen overgelegd. Een afschrift hiervan is op 16 december 2014 aan de heffingsambtenaar doorgezonden.
1.5
Tot de stukken van het geding behoort, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft.
1.6
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 mei 2015 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord drs. [B] RB, als de gemachtigde van belanghebbende, bijgestaan door ing. [C] RMT (taxateur), alsmede [D] , namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [E] (taxateur).
1.7
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2.De vaststaande feiten
2.1
Belanghebbende is eigenaar van een onroerende zaak gelegen aan de [a-straat] 2b te [A] (hierna: de onroerende zaak).
2.2
De onroerende zaak betreft een in het jaar 2012 gebouwde opslagloods en bestaat uit één bouwlaag en heeft een zadeldak van zogenoemde sandwichpanelen. De opslagloods heeft een goothoogte van 5 meter, een nokhoogte van 10 meter en heeft een oppervlakte van 1.532 m². De opslagloods beschikt niet over sanitaire voorzieningen en/of een pantry. De onroerende zaak is gelegen op een perceel met een oppervlakte van 6.715 m². Op een deel van het perceel (circa 1.400 m²) rust een erfdienstbaarheid (recht van overpad) ten behoeve van de achter de onroerende zaak gelegen woningen aan de [b-straat] .
2.3
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem (nader) bepleite waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2012 een taxatierapport, opgemaakt door [E] , ingebracht. [E] concludeert daarin tot een waarde van € 681.000, uitgaande van een huurwaarde van 1.532 m² x € 40 p/m² x een kapitalisatiefactor van 9,1 = € 557.648, vermeerderd met extra grond van 2.885 m² x € 43 p/m² = € 124.055. Hij heeft daarbij de volgende vijf referentieobjecten gebruikt die op of rond 1 januari 2012 zijn verkocht dan wel verhuurd:
[c-straat] 10 te [F] : opslagloods/magazijn en kantoor, oppervlakte 2.725 m². Op 30 januari 2012 verkocht voor € 625.000. Bij een huurwaarde van € 61.816 is een kapitalisatiefactor van 10,10 berekend.
[d-straat] 1 te [A] : opslagloods/magazijn en kantoor, oppervlakte 1.815 m². Op 22 juni 2012 verkocht voor € 775.000. Bij een huurwaarde van € 78.885 is een kapitalisatiefactor van 10,10 berekend.
[e-straat] 7 te [F] : opslagloods/magazijn en kantoor, oppervlakte 8.328 m². Per 1 januari 2012 is dit object verhuurd voor € 269.866. De kapitalisatiefactor bedraagt 8,5.
[f-straat] 5 te [G] : opslagloods/magazijn en kantoor, oppervlakte 13.118 m². Per 1 juni 2012 is dit object verhuurd voor € 630.000. De kapitalisatiefactor bedraagt 10,10.
[g-straat] 12 te [G] : opslagloods/magazijn, oppervlakte 232 m². Per 1 januari 2012 verhuurd voor € 8.000. De kapitalisatiefactor bedraagt 10,10.
2.4
Belanghebbende heeft in verband met de door hem verdedigde waarde van de onroerende zaak op voormelde waardepeildatum ook een taxatierapport, opgemaakt door [C] , overgelegd. Hierin is onder andere opgenomen dat volgens het vigerende bestemmingsplan de bestemming van het perceel “Transport en Opslag” is. [C] concludeert in zijn rapport tot een waarde van € 387.000.
3.Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1
In geschil is de vraag of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2012 te hoog heeft vastgesteld.
3.2
Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend. Als grieven voert belanghebbende – zakelijk weergegeven – aan dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde referentieobjecten zozeer afwijken van de onroerende zaak dat zij niet bruikbaar zijn als referentie voor de waardebepaling van de onroerende zaak. Voorts stelt belanghebbende zich op het standpunt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het waardedrukkend effect dat uitgaat van de erfdienstbaarheid, die rust op een deel van het perceel dat door belanghebbende is berekend op 1.400 m². Met betrekking tot de waarde van de extra (ongebonden) grond is belanghebbende van mening dat de door de heffingsambtenaar voorgestane waarde van € 43 p/m² veel te hoog is en dat moet worden uitgegaan van de grondprijs die geldt voor agrarische percelen, door belanghebbende gesteld op € 20 p/m². Voorts is belanghebbende van mening dat voor wat betreft de huurwaarde onvoldoende rekening is gehouden met de beperkte gebruiksmogelijkheden van de opslagloods als gevolg van de constructie (lage goothoogte, zadeldakconstructie) en het ontbreken van sanitaire voorzieningen en/of een pantry, alsmede met de omstandigheid dat de opslagloods in het buitengebied is gelegen en niet op een industrieterrein. Ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde van € 387.000 verwijst belanghebbende naar de door [C] opgevoerde referentieobjecten. In hoger beroep voert belanghebbende ter aanvulling op deze referentieobjecten het tot zijn eigendom behorende object [h-straat] 4 te [A] aan. Dit object is op waardepeildatum 1 januari 2012 in het kader van de Wet WOZ, gewaardeerd op een waarde van € 309.000, waarbij de waarde van de opslagruimte op € 41 p/m² is getaxeerd.
3.3
De heffingsambtenaar beantwoordt de vraag ontkennend. Hij verdedigt een waarde van € 681.000 en verwijst ter onderbouwing van zijn stellingen naar het door [E] opgemaakt taxatierapport van de onroerende zaak en de daarin gegeven onderbouwingen van de waarde.
3.4
Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.
3.5
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en die van de heffingsambtenaar, en tot vermindering van de bij beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 387.000, alsmede tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen. Voorts verzoekt belanghebbende om de heffingsambtenaar te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte integrale proceskosten.
3.6
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4.Beoordeling van het geschil
4.1
Ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ moet de waarde van een onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak moet worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’.
4.2
Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor niet-woningen onder meer bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur en door middel van een methode van vergelijking met referentieobjecten.
4.3
Met partijen is het Hof van oordeel dat de gezochte waarde in dit geval kan worden bepaald door middel van voormelde huurwaardekapitalisatiemethode
4.4
Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde dan door de heffingsambtenaar is vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last om feiten te stellen en bij betwisting aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, moet acht worden geslagen op al hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht.
4.5
De heffingsambtenaar heeft de door hem voorgestane huurwaarde onderbouwd aan de hand van verkoop- en verhuurcijfers die zijn gerealiseerd rondom de waardepeildatum 1 januari 2012, bij objecten die naar het oordeel van het Hof vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Dat de referentieobjecten ten opzichte van de onroerende zaak verschillen vertonen wat betreft oppervlakte, ligging, kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningenniveau, staat er niet aan in de weg dat het Hof die objecten in voldoende mate vergelijkbaar acht met de onroerende zaak. De heffingsambtenaar heeft met het ingebrachte taxatierapport en de daarin vermelde gegevens alsmede de daarop ter zitting gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat met die verschillen op een juiste wijze en in voldoende mate rekening is gehouden. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de door hem verdedigde waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2012 niet te hoog is.
4.6
Belanghebbende stelt dat de waarde van de extra grond te hoog is vastgesteld nu het object is gelegen in agrarisch gebied en dat daarom moet worden uitgegaan van de waarde van de grond met louter een agrarische bestemming. Nu de onroerende zaak volgens het bestemmingsplan specifiek als transportbedrijf mag worden gebezigd, is de heffingsambtenaar bij de waardebepaling van het perceel naar het oordeel van het Hof terecht uitgegaan van die bestemming. De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat de grondprijs in de gemeente voor percelen met vorenbedoelde bestemming varieert van € 70 tot € 177 p/m². Het Hof acht de heffingsambtenaar er tevens in geslaagd aannemelijk te maken dat hij bij het bepalen van de waarde van een onroerende zaak rekening heeft gehouden met de waardedruk die uitgaat van de op de onroerende zaak rustende erfdienstbaarheid. Anders dan belanghebbende bepleit kan naar het oordeel van het Hof aan het gedeelte van het perceel waarop de erfdienstbaarheid rust een waarde worden toegekend nu dit gedeelte ook voor de onroerende zaak van belang is voor de bereikbaarheid en het gebruik van de opslagloods. De heffingsambtenaar heeft rekening houdend met de bestemming van het perceel en de daarop rustende erfdienstbaarheid een waarde van € 43 p/m² aan het perceel toegekend. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar hiermee voldoende rekening gehouden met de waardedruk die uitgaat van de op het perceel rustende erfdienstbaarheid en de voor het perceel geldende bestemming.
4.7
Belanghebbende heeft ter onderbouwing van zijn stelling dat de nader vastgestelde waarde te hoog is het taxatierapport van [C] overgelegd. In dit rapport is de door hem bepleite waarde berekend door uit te gaan van een nettohuurwaarde van € 41.402 en een kapitalisatiefactor van 9,52. Voorts is gesteld dat bij de waardering de verkoopprijzen van een drietal objecten ( [i-straat] -1a te [A] , [j-straat] 8 te [F] en [k-straat] 12 te [H] ) en van een vraagprijs van een pand in [I] tot uitgangspunt zijn genomen. Nu door belanghebbende geen inzicht is verschaft in hoe voormelde verkoopprijzen de berekende nettohuurwaarde en kapitalisatiefactor kunnen onderbouwen en de vraagprijs van het pand in [I] niet een in de markt tot stand gekomen prijs is, kan dit taxatierapport niet afdoen aan de in 4.5 en 4.6 vermelde oordelen van het Hof.
4.8
Belanghebbende heeft er op gewezen dat mevrouw [D] namens de heffingsambtenaar een voorstel zou hebben gedaan om de waarde op € 575.000 vast te stellen. Voor zover hij daarmee heeft bedoeld te stellen dat door deze uitlating – die overigens door mevrouw [D] wordt ontkend – een in rechte te beschermen vertrouwen is gewekt wordt dit door het Hof verworpen. Nu belanghebbende ter zitting van het Hof heeft verklaard dat mevrouw [D] ook heeft gezegd dat zij nog met de heer [E] zou dienen te overleggen en er blijkbaar nadien door haar geen nader aanbod is gedaan, is er reeds hierom geen sprake van een (onvoorwaardelijke) toezegging die de heffingsambtenaar gestand zou dienen te doen.
SlotsomOp grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
5.Proceskosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.
6.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.J. Kromhout, voorzitter, mr. J.P.M. Kooijmans en mr. J. van de Merwe. De griffier, mr. C.E. te Brake, is verhinderd deze uitspraak mede te ondertekenen.
De beslissing is op
28 juli 2015in het openbaar uitgesproken.
28 juli 2015in het openbaar uitgesproken.
De voorzitter,
A.J. Kromhout
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.