ECLI:NL:GHARL:2015:6401

• Datum uitspraak: 1 september 2015
• Publicatiedatum: 1 september 2015
• Zaaknummer: 14/00674
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: G.J. van Muijen; J. van de Merwe; P. van der Wal
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 3 uitgaand · 1 inkomend

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Bevestiging waarde onroerende zaak voor WOZ 2013 na hoger beroep

Belanghebbende stelde in hoger beroep de waarde van haar woning in Tynaarlo voor het kalenderjaar 2013 ter discussie, nadat de rechtbank haar beroep ongegrond had verklaard. De heffingsambtenaar had de WOZ-waarde vastgesteld op €386.000, gebaseerd op vergelijkende marktgegevens en een taxatierapport.

Tijdens de zitting op 11 augustus 2015 werd vastgesteld dat de woning uit 2000 bestaat, met een inhoud van 369 m³ en een garage van 165 m³. De heffingsambtenaar gebruikte drie referentieobjecten, oudere vrijstaande woningen in dezelfde gemeente, om de waarde te onderbouwen. Belanghebbende betwistte de vergelijkbaarheid van deze referentieobjecten en stelde een lagere waarde van €286.000 voor, gebaseerd op een niet-overlegd taxatierapport.

Het hof oordeelde dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk had gemaakt dat de waarde niet te hoog was vastgesteld, waarbij rekening was gehouden met verschillen in bouwjaar, bouwmaterialen en woonbestemming. De grief over de classificatie van een deel van de garage als woonkelder werd als niet relevant beoordeeld. Het hoger beroep werd daarom ongegrond verklaard en de uitspraak van de rechtbank bevestigd.

Uitkomst: Het hoger beroep wordt ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van €386.000 bevestigd.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

Afdeling belastingrecht

Locatie Leeuwarden

nummer 14/00674

uitspraakdatum: 1 september 2015

Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te
[Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 10 juni 2014, nummer AWB LEE 13/3178, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van de
gemeente Tynaarlo (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 3 te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2012 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2013 vastgesteld op € 386.000. Tevens heeft hij een aanslag in de onroerendezaakbelasting opgelegd.

1.2

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de bestreden beschikking gehandhaafd.

1.3

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 10 juni 2014 ongegrond verklaard.

1.4

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5

Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

1.6

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 augustus 2015 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende alsmede namens de heffingsambtenaar [A] , bijgestaan door [B] (taxateur).

1.7

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. De vaststaande feiten

2.1

De onroerende zaak is een vrijstaande woning met onder de woning een garage. Het bouwjaar van de woning en de garage is 2000. De onroerende zaak heeft een kaveloppervlakte van 2.660 m². Verder behoren bij de woning een berging/tuinhuis (bouwjaar 2000) en twee carports (bouwjaar 1995 en 2000).

2.2

De inhoud van het hoofdgebouw van de onroerende zaak (de woning) is 369 m³, de inhoud van de ondergrondse garage is 165 m³. Daarvan heeft de heffingsambtenaar 23 m³ als woonkelder/souterrain aangemerkt.

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1

In geschil is de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak op waardepeildatum.

3.2

Belanghebbende bepleit ter zitting een waarde van € 286.000 en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak van de heffingsambtenaar en tot vermindering van de beschikte waarde tot op € 286.000.

3.3

De heffingsambtenaar persisteert in de beschikte waarde en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

3.4

Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.

4. Beoordeling van het geschil

4.1

Het Hof stelt voorop dat het Hof zich in deze procedure alleen zal uitlaten over de waarde voor de Wet WOZ van de onroerende zaak voor het kalenderjaar 2013. Het Hof zal zich niet uitlaten over andere (WOZ-)beschikkingen of over de omschrijving van de (verschillende delen van de) onroerende zaak in de Basisadministratie gebouwen. Besluiten betreffende deze basisadministratie zijn niet het onderwerp van deze procedure.

4.2

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Anders dan belanghebbende meent, kunnen de in 2000 gemaakte bouwkosten van de onroerende zaak hiermee niet gelijk worden gesteld.

4.3

De heffingsambtenaar dient, bij betwisting door belanghebbende, aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak per de peildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per die datum. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, moet acht worden geslagen op hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht.

4.4

De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak bepaald door middel van systematische vergelijking van woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De heffingsambtenaar heeft verwezen naar een door hem overgelegde (en na de hoorzitting aangepaste) taxatieverslag van taxateur [B] , waarin de gerealiseerde verkoopprijzen en een aantal objectgegevens en bijzonderheden zijn opgenomen van drie referentieobjecten, alle in [Z] vrijstaande woningen die rond waardepeildatum zijn verkocht, te weten:

- [b-straat] 7 (bouwjaar 1935, inhoud 200 m3, garage, berging/schuur, perceel 1.840 m2, verkocht op 4 november 2011 voor € 240.000);

- [c-straat] 10 (bouwjaar 1935, inhoud 171 m3, berging/schuur, dakkapel, perceel 3.443 m2, verkocht op 6 juli 2012 voor € 295.000); en

- [c-straat] 1 (bouwjaar 1934, inhoud 285 m3, twee bergingen/schuren, dakkapel, perceel 3.155 m2, verkocht op 15 december 2011 voor € 295.000).

Op de onroerende zaak en op de referentieobjecten is hetzelfde bestemmingsplan van toepassing. Zowel in het voor de hoorzitting opgemaakte taxatieverslag als in het naar aanleiding van de hoorzitting aangepaste taxatieverslag is aan de ondergrondse gebruiksruimte een totale waarde toegekend van € 42.000. In het eerste taxatieverslag is de gehele gebruiksruimte aangemerkt als souterrain/woonkelder, in het aangepaste taxatieverslag is de gebruiksruimte gesplitst in een deel garage (142 m³) en in een deel souterrain/woonkelder (23m³).

4.5

Belanghebbende meent dat de referentieobjecten niet vergeleken kunnen worden met de onroerende zaak. Ter zitting stelt belanghebbende dat een van haar zijde - in het kader van de voor het kalenderjaar 2015 vastgestelde WOZ-beschikking - opgemaakt taxatierapport met een daarin een getaxeerde waarde van € 286.000 de juiste of betere referentieobjecten bevat. Dit taxatierapport heeft zij niet overgelegd. De heffingsambtenaar stelt hier onweersproken tegenover dat de bedoelde referentieobjecten recreatiewoningen zijn die niet permanent bewoond mogen worden; dit in tegenstelling tot de onroerende zaak, die – naar de heffingsambtenaar uitdrukkelijk ter zitting heeft verklaard en belanghebbende heeft erkend - wel permanent door belanghebbende en haar rechtsopvolgers bewoond mag worden.

4.6

Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar een zekere vrijheid heeft in de keuze van referentieobjecten. Referentieobjecten dienen voldoende vergelijkbaar te zijn met de onroerende zaak. De omstandigheid dat er relevante verschillen zijn tussen de referentieobjecten en de onroerende zaak staat het gebruik daarvan niet in de weg, mits met deze verschillen voldoende rekening is gehouden. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar in de waardering van de onroerende zaak met de door belanghebbende naar voren gebrachte verschillen in bouwjaar, in bouwmateriaal en in grootte van de onder 4.4 vermelde referentieobjecten ten opzichte van de onroerende zaak voldoende rekening gehouden. Het bouwjaar 2000, het gebruik van kwalitatief betere bouwmaterialen en de grotere inhoud rechtvaardigen een hogere waarde van de onroerende zaak dan de verkoopprijzen van de referentieobjecten. Gelet op het verschil in woonbestemming komen de door belanghebbende geopperde referentiewoningen niet voor het gebruik van referentieobjecten in aanmerking.

4.7

Naar het oordeel van het Hof, heeft de heffingsambtenaar met het hiervoor bedoelde taxatieverslag en gelet op wat belanghebbende daartegen heeft ingebracht, voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.

4.8

Belanghebbendes grief dat een deel van de garage ten onrechte is omschreven als woonkelder, doet voor de onderhavige waardevaststelling niet ter zake aangezien de heffingsambtenaar de eindwaarde van de onroerende zaak aannemelijk dient te maken en niet de afzonderlijke onderdelen daarvan. Bovendien blijkt uit het aangepaste taxatieverslag dat een wijziging in de omschrijving van de ondergrondse gebruiksruimte de daaraan toegekende waarde niet heeft veranderd.

Slotsom Nu ook de overige door belanghebbende aangevoerde grieven het oordeel van het Hof niet anders maken, is op grond van het vorenstaande het hoger beroep ongegrond.

5. Proceskosten

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. G.J. van Muijen, voorzitter, mr. J. van de Merwe en mr. P. van der Wal, in tegenwoordigheid van mr. K. de Jong-Braaksma als griffier.

De beslissing is op 1 september 2015 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(K.. de Jong-Braaksma)

(G.J. van Muijen)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 2 september 2015

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.