ECLI:NL:GHARL:2015:7482

• Datum uitspraak: 6 oktober 2015
• Publicatiedatum: 7 oktober 2015
• Zaaknummer: 14/01152
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: A.J. Kromhout; M.G.J.M. van Kempen; R.A.V. Boxem
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 6 uitgaand · 1 inkomend

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep over WOZ-waarde van twee-onder-een-kap woning in Berkelland

Belanghebbende is eigenaar van een twee-onder-een-kap woning in Berkelland, waarvan de WOZ-waarde per 1 januari 2012 door de heffingsambtenaar werd vastgesteld op €197.000. Belanghebbende stelde bezwaar en beroep in tegen deze waarde, stellende dat de waarde te hoog was en pleitte voor een waarde van €148.000. De rechtbank verklaarde het beroep ongegrond.

In hoger beroep heeft het Hof de aangeleverde taxatiematrixen van beide partijen beoordeeld. De taxatiematrix van de heffingsambtenaar werd onvoldoende onderbouwd geacht, met name vanwege onvoldoende vergelijkbaarheid van referentieobjecten en onduidelijke aftrekposten. Ook de taxatiematrix van belanghebbende bleek niet aannemelijk vanwege rekenfouten.

Het Hof stelde daarom de waarde in goede justitie vast op €175.000. Tevens werd de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd en werd de heffingsambtenaar veroordeeld tot vergoeding van proceskosten en taxatiekosten. Het hoger beroep werd gegrond verklaard en de uitspraak van de rechtbank vernietigd.

Uitkomst: De WOZ-waarde van de woning wordt vastgesteld op €175.000 en de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

Afdeling belastingrecht

Locatie Arnhem

nummer 14/01152

uitspraakdatum:
29 september 2015

Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te
[Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 30 september 2014, nummer AWB 14/942, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van de
gemeente Berkelland (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 91 te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2012, voor het jaar 2013 vastgesteld op € 197.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerende-zaakbelasting 2013 (de aanslag OZB) vastgesteld.

1.2

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en, naar het Hof begrijpt, de aanslag OZB gehandhaafd.

1.3

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 30 september 2014 ongegrond verklaard.

1.4

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. De heffingsambtenaar heeft nadere stukken overgelegd aan het Hof waarvan afschriften zijn doorgezonden aan belanghebbende.

1.5

Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

1.6

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 juli 2015 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord [A] , als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [B] , namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [C] .

1.7

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. De vaststaande feiten

2.1

Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak gelegen aan de [a-straat] 91 te [Z] (hierna: de onroerende zaak). De onroerende zaak betreft een in het jaar 1987 gebouwde twee-onder-een-kap woning met een inhoud van 311 m³ en een perceeloppervlakte van 243 m². Tot de onroerende zaak behoren een berging en tuinhuis.

2.2

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak, per waardepeildatum 1 januari 2012, voor het jaar 2013 vastgesteld op € 197.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag OZB vastgesteld.

2.3

De heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking ingediende bezwaar afgewezen en de beschikking alsmede de aanslag OZB gehandhaafd. De Rechtbank heeft het tegen de uitspraak op bezwaar ingestelde beroep ongegrond verklaard.

2.4

Ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde heeft de heffingsambtenaar (in hoger beroep) een taxatiematrix overgelegd. Deze is opgesteld door [C] (taxateur), die tot een waarde van de onroerende zaak van € 197.000 concludeert. Voor zover van belang luidt deze matrix als volgt:

Adres

Aantal m²

€ p/m²

Aantal m³

€ p/m³

Waarde bijgebouwen in €

Aftrek in €

Taxatie- waarde

Verkoop-prijs

Verkoop-datum

Onroerende zaak

243

180

311

464

9400

197444

[b-straat] 25

230

180

308

485

11500

202280

203750

Septem-ber 2011

[c-straat] 4

336

180

350

412

10000

40000

174680

163000

20-09-2012

[a-straat] 89 (buurpand)

259

180

314

448

8000

40000

155292

145000

07-10-2012

[b-straat] 29

385

176

275

483

25900

226485

210000

29-06-2012

[d-straat] 1

249

180

286

510

10027

25000

175707

172500

April 2012

2.5

Belanghebbende verdedigt een waarde van de onroerende zaak van € 148.000 en heeft daartoe ook een taxatiematrix overgelegd.

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1

In geschil is of de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2012 niet te hoog is vastgesteld.

3.2

Belanghebbende beantwoordt die vraag ontkennend en de heffingsambtenaar beantwoordt die vraag bevestigend.

3.3

Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.

3.4

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar en tot vermindering van de bij beschikking vastgestelde waarde tot een waarde van € 148.000 alsmede tot veroordeling van de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende.

3.5

De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

4.1

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van het object worden bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin het zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”. In het onderhavige geval geldt daarbij als waardepeildatum en toestandsdatum 1 januari 2012.

4.2

Volgens artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde, bedoeld in de hiervóór in overweging 4.1 genoemde wetsbepaling, voor woningen bepaald door middel van de zogenoemde vergelijkingsmethode.

4.3

Benadrukt dient evenwel te worden dat de in de Uitvoeringsregeling neergelegde regels voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling weliswaar hulpmiddelen bevatten om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt gehanteerd, maar dat de toetssteen uiteindelijk de waarde blijft zoals in dat artikellid omschreven, en dat de waarde ook op andere manieren kan worden bepaald.

4.4

Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde dan door de heffingsambtenaar is vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last om feiten te stellen en bij betwisting aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, moet acht worden geslagen op al hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht.

4.5

De in dat verband door de heffingsambtenaar overgelegde en in 2.4 vermelde taxatiematrix is naar het oordeel van het Hof onvoldoende om daarmee de door de hem vastgestelde waarde met succes te onderbouwen. De door hem ter vergelijking opgenomen panden aan de [b-straat] 25 en 29 zijn naar het oordeel van het Hof niet bruikbaar omdat deze panden weliswaar ook als een “twee-onder-een kap” zijn te rangschikken, maar voor het overige qua uitstraling en ligging niet vergelijkbaar zijn. Met betrekking tot de panden [c-straat] 4, [a-straat] 89 en [d-straat] 1 heeft de taxateur van de gemeente in zijn berekening rekening gehouden met een aftrek van de waarde die varieert van € 25.000 tot € 40.000. Ten aanzien van het pand [a-straat] 89 is door de heffingsambtenaar gesteld dat hij € 40.000 in mindering op de waarde heeft gebracht omdat dit het bedrag is dat een potentiële koper zou dienen te investeren om het pand op hetzelfde kwaliteitsniveau als de onroerende zaak te krijgen. Dit bedrag, opgebouwd uit € 15.000 voor de keuken, € 5.000 voor de badkamer, € 10.000 voor onderhoud en dergelijke en € 10.000 voor de tuin, is door de taxateur ingeschat en door belanghebbende gemotiveerd weersproken. Nu de taxateur het pand aan de [a-straat] 89 niet heeft bezocht en zijn inschatting evenmin is ondersteund door verklaringen van de koper van dit pand en bovendien niet aannemelijk is dat een investering van € 40.000 tevens tot een waardestijging met ditzelfde bedrag leidt, is de vermelde aftrek in de matrix niet aannemelijk gemaakt. Nu ook ten aanzien van de panden [c-straat] 4 en [d-straat] 1 de in aftrek gebrachte bedragen onvoldoende onderbouwd zijn, is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar met geen van de door hem ter vergelijking aangevoerde panden aannemelijk maakt dat de door hem bepleite waarde niet te hoog is. De heffingsambtenaar heeft derhalve niet aan de op hem rustende bewijslast voldaan.

4.6

Gelet op vaste jurisprudentie van de Hoge Raad brengt de omstandigheid dat een heffingsambtenaar niet erin geslaagd is de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken, niet mee dat dan zonder meer de door een belanghebbende bepleite waarde in aanmerking wordt genomen. Op een belanghebbende rust alsdan evenzeer de last de door hem verdedigde waarde aannemelijk te maken (Hoge Raad 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300).

4.7

Belanghebbende heeft in dat verband gewezen op de door hem overgelegde matrix. Deze maakt de door hem bepleite waarde echter niet aannemelijk. Zoals de gemachtigde van belanghebbende ter zitting van het Hof heeft verklaard, heeft hij de door hem berekende eenheidsprijs van de grond van € 250 per vierkante meter onjuist berekend omdat hij voor de panden [c-straat] 4 en [e-straat] 24 ten onrechte geen correctie in verband met de grootte van het perceel van die panden heeft aangebracht. Dit heeft tot gevolg dat de in de matrix berekende kubieke meterprijzen voor alle referentiepanden onjuist zijn. Onder deze omstandigheden kan een dergelijke matrix geen voldoende onderbouwing voor de gezochte waarde vormen, zodat ook belanghebbende niet in de op hem rustende bewijslast is geslaagd.

4.8

Nu de heffingsambtenaar noch belanghebbende erin is geslaagd de door hem verdedigde waarde van de onroerende zaak aannemelijk te maken, zal het Hof zelf de gezochte waarde in goede justitie vaststellen. Gelet op de stukken van het geding en gelet op hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, stelt het Hof de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2012 in goede justitie vast op € 175.000.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

5. Proceskosten

De door belanghebbende gemaakte kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand zijn in overeenstemming met het Besluit proceskosten bestuursrecht te berekenen op:

Bezwaar 2 punten  wegingsfactor 1  € 244 = € 488

Beroep 2 punten  wegingsfactor 1  € 490 = € 980

Hoger beroep 2 punten  wegingsfactor 1  € 490 =
€ 980

Totaal € 2.448 .

Belanghebbende heeft voorts verzocht de heffingsambtenaar te veroordelen in de vergoeding van de kosten van het taxatierapport dat hij ten behoeve van de procedure heeft laten opstellen door een deskundige. Dit verzoek wordt ingewilligd. Overeenkomstig de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties, Staatscourant 2012, nr. 26039, berekent het Hof de vergoeding van de taxatiekosten van de onroerende zaak op een bedrag van € 200 exclusief omzetbelasting (4 uren in verband met het uitbrengen van een taxatierapport van een courante woning na inpandige opname x € 50 zijnde het uurtarief exclusief omzetbelasting) voor het taxatierapport. Nu belanghebbende de omzetbelasting niet kan verrekenen, kent het Hof de vergoeding inclusief omzetbelasting toe, zijnde € 242. Voorts komt voor vergoeding in aanmerking de kadastrale kosten ad € 6,40 zodat aan belanghebbende ter zake van het taxatierapport een vergoeding van € 248,40 wordt toegekend.

6. Beslissing

Het Hof:

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,

– verklaart het tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond,

– vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar,

– vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 175.000,

– vermindert de aanslag OZB tot een aanslag die is vastgesteld naar deze waarde,

– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.696,40, en

– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 45 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 122 in verband met het hoger beroep bij het Hof.

Deze uitspraak is gedaan door mr. A.J. Kromhout, voorzitter, mr. M.G.J.M. van Kempen en mr. R.A.V. Boxem, in tegenwoordigheid van mr. C.E. te Brake als griffier.

De beslissing is op
29 september 2015 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter is verhinderd de uitspraak te ondertekenen. In verband daarmee is de uitspraak ondertekend door mr. M.G.J.M. van Kempen,

(C.E. te Brake)

(M.G.J.M. van Kempen)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 7 oktober 2015

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.