Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.137.590/01
(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 410714 / CV EXPL 12-4876)
arrest van de eerste kamer van 10 februari 2015
in de zaak van
[appellant],
wonende te [woonplaats 1],
appellant,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna:
[appellant],
[appellant],
advocaat: mr. P.J. Jans, kantoorhoudend te Groningen,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats 2],
geïntimeerde,
in eerste aanleg: eiser,
hierna:
[geïntimeerde],
[geïntimeerde],
advocaat: mr. A.J. Roos, kantoorhoudend te Wolvega.
1.Het geding in eerste aanleg
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in de vonnissen van 12 december 2012, 10 april 2013 en 2 juli 2013 van de rechtbank Noord-Nederland, afdeling Privaatrecht, locatie [plaats] (hierna: de kantonrechter).
2.Het geding in hoger beroep
2.1
Het verloop van de procedure is als volgt:
- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 24 september 2013,
- de memorie van grieven (met producties),
- een akte van depot d.d. 8 april 2014,
- een akte van depot d.d. 8 april 2014,
- de memorie van antwoord (met één productie).
2.2
Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald. Omdat het door [appellant] overgelegde procesdossier onordelijk - diverse stukken lagen door elkaar - en incompleet - de memorie van grieven ontbrak - was, heeft het hof zich gebaseerd op het door [geïntimeerde] overgelegde procesdossier.
2.3
De vordering van [appellant] luidt:
"bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad:
1. te vernietiging het vonnis waartegen beroep is ingesteld;
2. te bepalen dat de huurovereenkomst tussen partijen is geëindigd althans is ontbonden op 1 oktober 2012, althans op 13 februari 2013;
3. alsnog gerekwestreerde niet ontvankelijk te verklaren in zijn vorderingen, althans deze hem te ontzeggen en voor zover Uw Hof een andere mening zou zijn toegedaan over de beweerdelijke vordering deze - in goede justitie - op grond van bovenstaande omstandigheden te matigen tot een redelijk en billijk bedrag;
4. om gerekwestreerde te veroordelen in de kosten van beide instanties, te vermeerderen met de nader door het gerechtshof te bepalen nakosten, een en ander te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het arrest, en - voor het geval voldoening van de (na)kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na)kosten te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening."
3.De beoordelingnieuwe productie
3.1
[geïntimeerde] heeft bij memorie van antwoord als productie een transcriptie van de volledige door [appellant] gedeponeerde geluidsopname van het telefoongesprek tussen partijen d.d. 26 juli 2012 in het geding gebracht. [appellant] had al eerder transcripties van gedeelten van dat telefoongesprek in zijn processtukken vermeld. Het hof zal uitgaan van die transcripties en zal de door [geïntimeerde] overgelegde transcriptie, waarop [appellant] nog niet heeft kunnen reageren, buiten beschouwing laten. Uit hetgeen hierna wordt overwogen, volgt dat [geïntimeerde] daardoor niet in zijn belangen wordt geschaad.
3.2
De kantonrechter heeft in de rechtsoverwegingen 3.1 tot en met 3.6 van het vonnis van 2 juli 2013 de feiten vastgesteld. Tegen deze vaststelling zijn geen grieven gericht en ook overigens is niet van bezwaren gebleken. Het hof zal dan ook van de door de kantonrechter vastgestelde feiten uitgaan die, aangevuld met enkele andere vaststaande feiten, op het volgende neerkomen.
3.2.1
[appellant] heeft van [geïntimeerde] met ingang van 1 oktober 2011 bedrijfsruimte gehuurd, te weten een winkelruimte ten behoeve van de uitoefening van een lunchroom/eetcafé aan de [adres] te [woonplaats 1]. De aanvangshuur op jaarbasis bedroeg € 11.277,12 exclusief btw. Betaling van de huur diende bij vooruitbetaling per maand te geschieden. De
overeenkomst is gesloten voor de duur van 5 jaar, met een mogelijkheid tot verlenging. Bij
aanvang van de huurovereenkomst heeft [appellant] aan [geïntimeerde] een bankgarantie afgegeven
van € 6.700,- als waarborg voor de juiste nakoming door [appellant] van zijn verplichtingen
uit de huurovereenkomst.
3.2.2
In verband met de tegenvallende resultaten heeft [appellant] het eetcafé begin juli 2012 gesloten. Op dat moment had hij de huur over de maanden juni 2012 en juli 2012 nog niet aan [geïntimeerde] voldaan. Partijen zijn in onderhandeling getreden over een mogelijke voortijdige beëindiging van de door hen gesloten huurovereenkomst en de afwikkeling van openstaande huurbetalingsverplichtingen. Bij brief van 23 juli 2012 heeft [appellant] in dit verband het navolgende voorstel aan [geïntimeerde] gedaan.
"Afgelopen periode bent door ons benaderd over de bedrijfsbeëindiging van [bedrijf]
te [woonplaats 1]. (...)
Wij verzoeken u vriendelijk in te stemmen met onderstaand akkoord, waarin u instemt met
betaling van een bepaald percentage van de schuld tegen finale kwijting van de restschuld
Wij zijn ervan overtuigd dat met dit voorstel de schuldeisers de hoogste haalbare opbrengst
uit de bedrijfsbeëindiging zullen krijgen.
Ten aanzien van de vorderingen hebben voor dit akkoord de volgende rekensystematiek als
uitgangspunt genomen.
Vorderingen tot € 1.000,- betaling 100%
Vorderingen van € 1.000,- tot € 2.000,- betaling 50%
Vorderingen van € 2.000,- tot € 10.000,00 betaling 33%
Vorderingen van € 10.000,- tot € 20.000,00 betaling 20%
Vorderingen vanaf € 20.000,00 betaling 10%
Alle overige schuldeisers hebben reeds ingestemd met dit akkoord.
Voor u als verhuurder geldt het volgende;
De openstaande posten betreft de huur van de maanden juni en juli. De openstaande posten
zijn opgeteld € 2.297,0 en 1/3 deel hiervan is 766,67. Na akkoord verklaring van
bovenstaande van uw kant zal dit geld binnen 2 werkdagen na u worden overmaken.
Tevens geven wij hierbij aan dat wij de huur per eind juli 2012 opzeggen wegens
bedrijfsbeëindiging. Ter compensatie van de opzegtermijn kunt u dan gebruik maken van de bankgarantie zijnde de huur van 6 maanden. Het nog aanwezige interieur zal door ons worden achtergelaten.
Wij verzoeken u uiterlijk woensdag 25 juli a.s. uitsluitsel te geven of u instemt met het hier geformuleerde voorstel. Wij verwachten binnen 2 dagen na akkoordverklaring tot betaalbaarstelling over te kunnen gaan.
(…)”
Wij verzoeken u uiterlijk woensdag 25 juli a.s. uitsluitsel te geven of u instemt met het hier geformuleerde voorstel. Wij verwachten binnen 2 dagen na akkoordverklaring tot betaalbaarstelling over te kunnen gaan.
(…)”
3.2.3
Op 26 juli 2012 heeft [appellant] met [geïntimeerde] gebeld en met hem nader overleg gevoerd, omdat [appellant] een potentiële nieuwe huurder kon voordragen, de heer [X], die in zijn plaats het pand zou willen huren per 1 oktober 2012 tegen een huurprijs van € 750,- per maand voor het eerste jaar en van € 1.000,- per maand voor de latere jaren.
3.2.4
Na dit telefoongesprek heeft [appellant] nog dezelfde dag een schriftelijk stuk bij [geïntimeerde] bezorgd met de volgende inhoud:
“[woonplaats 1], 26-07-2012
“[woonplaats 1], 26-07-2012
Overeenkomst huurder en verhuurder
Hierbij overeen gekomen, mits nieuwe huurder akkoord gaat
Huurcontract met huidige huurder wordt beëindigt/overgenomen door nieuwe huurder tegen een
aantalvoorwaarden. De huur wordt het eerste jaar verlaagt naar750 euro per maand de jaren daarna 1000 euro per maand, de borg voor de huur wordt 3 maanden.
aantalvoorwaarden. De huur wordt het eerste jaar verlaagt naar750 euro per maand de jaren daarna 1000 euro per maand, de borg voor de huur wordt 3 maanden.
Voor de huidige huurder betekent dit wel dat de maanden juni en juli voor zijn rekening moet worden gehouden net zoals de overbruggende maand(en) tot het ingaan van het nieuwe huurcontract waarna dezen zullen worden verrekent met de bankgarantie.
(…)”
[geïntimeerde] heeft toen in een gesprek met [appellant] aangegeven dat hij het niet eens was met de inhoud van dit stuk.
[geïntimeerde] heeft toen in een gesprek met [appellant] aangegeven dat hij het niet eens was met de inhoud van dit stuk.
3.2.5
In een brief van 16 augustus 2012 heeft [geïntimeerde] aan [appellant] onder meer het volgende geschreven:
“In uw aangetekende brief, niet ondertekend, van 23 juli jl. doet u mij een voorstel, waarin ik mij totaal niet kan vinden en waarmee ik dan ook niet akkoord zal gaan. Ook in latere gesprekken heb ik van u geen aanvaardbaar voorstel gekregen.
Op of omstreeks 25 juli jl. heeft u een kandidaat aangedragen, die eventueel bereid zou zijn de exploitatie aan de [adres] te [woonplaats 1] voort te zetten. Deze kandidaat - [X], woonachtig te [woonplaats 3] - heeft thans een eetcafé in [plaats] en is naar eigen zeggen inderdaad bereid de exploitatie voort te zetten, maar wenst daarbij een beduidend lagere huurprijs voor het pand te betalen.
U heeft nog een huurverplichting tot 1 oktober 2016, waarbij u gehouden bent om in het pand uw bedrijf daadwerkelijk uit te oefenen.
Doordat u de inventaris gedeeltelijk heeft verwijderd en het pand niet meer daadwerkelijk gebruikt, handelt u in strijd met de huurovereenkomst.
Doordat u de inventaris gedeeltelijk heeft verwijderd en het pand niet meer daadwerkelijk gebruikt, handelt u in strijd met de huurovereenkomst.
Om uit deze situatie te geraken doe ik u, onder voorbehoud van alle rechten, het volgende
voorstel:
Ik ben bereid om het pand aan [X] te verhuren tegen de afgesproken lagere prijs onder
de volgende voorwaarden:
- De (achterstallige) huurpenningen vanaf 1 juni 2012 tot de aanvangsdatum huurovereenkomst met [X] dienen door u geheel te worden voldaan.
- Ter gedeeltelijke compensatie voor de lagere huurprijs zal het bedrag van de bankgarantie
gelden.
- Het nog aanwezige interieur zal in het pand achterblijven.
De inventaris kan door [X] van u worden overgenomen en blijft dus buiten de deal.
(...)”
- Het nog aanwezige interieur zal in het pand achterblijven.
De inventaris kan door [X] van u worden overgenomen en blijft dus buiten de deal.
(...)”
3.2.6
[appellant] heeft niet met dit voorstel ingestemd. Hij heeft ook geen betalingen aan [geïntimeerde] verricht.
procedure in eerste aanleg
procedure in eerste aanleg
3.3
[geïntimeerde] heeft [appellant] gedagvaard en ontbinding gevorderd van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Hij heeft ook betaling gevorderd van een hoofdsom van
€ 54.490,48, te weten schadevergoeding wegens huurderving over de maanden juni tot en met september 2012 ad € 4.594,16 en over de periode oktober 2012 tot en met september 2016 ad € 56.056,32, glasschade ad € 540,-, verminderd met een bedrag van € 6.700,- in verband met de bankgarantie, een en ander met de bepaling dat op dit bedrag in mindering strekt de door hem van een eventuele nieuwe huurder te ontvangen huur over de periode tot en met september 2016.
€ 54.490,48, te weten schadevergoeding wegens huurderving over de maanden juni tot en met september 2012 ad € 4.594,16 en over de periode oktober 2012 tot en met september 2016 ad € 56.056,32, glasschade ad € 540,-, verminderd met een bedrag van € 6.700,- in verband met de bankgarantie, een en ander met de bepaling dat op dit bedrag in mindering strekt de door hem van een eventuele nieuwe huurder te ontvangen huur over de periode tot en met september 2016.
3.4
[appellant] heeft verweer gevoerd. Volgens hem hebben partijen overeenstemming bereikt over een einde van de huur per 30 september 2012. Hij heeft zich daartoe beroepen op het telefoongesprek van 26 juli 2012 en heeft een opname van dat telefoongesprek in het geding gebracht.
3.5
Nadat de kantonrechter in het tussenvonnis van 12 december 2012 een comparitie had bepaald, heeft hij in het tussenvonnis van 10 april 2013 een voortgezette comparitie gelast. Tijdens die voortgezette comparitie is de opname van het telefoongesprek afgespeeld. Vervolgens heeft de kantonrechter in het vonnis van 2 juli 2013 de vorderingen van [geïntimeerde] grotendeels (met uitzondering van de vordering betreffende de glasschade) toegewezen.
bespreking van de grieven
bespreking van de grieven
3.6
Met
de grieven I en IIkomt [appellant] op tegen het oordeel van de kantonrechter dat geen overeenstemming is bereikt over de beëindiging van de huurovereenkomst per 30 september 2012. Volgens [appellant] blijkt uit het telefoongesprek van 26 juli 2012 dat wel degelijk overeenstemming is bereikt, in die zin dat de huurovereenkomst per 30 september 2012 zou eindigen en dat [geïntimeerde] tegen ontvangst van de bankgarantie afstand deed van zijn rechten op betaling van de openstaande huurtermijnen tot 30 september 2012 en van zijn eventuele aanspraken op schadevergoeding voor de periode nadien.
de grieven I en IIkomt [appellant] op tegen het oordeel van de kantonrechter dat geen overeenstemming is bereikt over de beëindiging van de huurovereenkomst per 30 september 2012. Volgens [appellant] blijkt uit het telefoongesprek van 26 juli 2012 dat wel degelijk overeenstemming is bereikt, in die zin dat de huurovereenkomst per 30 september 2012 zou eindigen en dat [geïntimeerde] tegen ontvangst van de bankgarantie afstand deed van zijn rechten op betaling van de openstaande huurtermijnen tot 30 september 2012 en van zijn eventuele aanspraken op schadevergoeding voor de periode nadien.
3.7
[geïntimeerde] stelt dat geen overeenstemming is bereikt. Volgens hem heeft hij in het telefoongesprek met [appellant] voorgesteld dat [appellant] de achterstallige huur over de maanden
juni en juli 2012 zou betalen en dat de huur over de maanden augustus en september 2012 (tot aan het ingaan van de huurovereenkomst met [X]) alsmede de schade vanwege de lagere door [X] te betalen huur zouden worden voldaan uit de bankgarantie. Hij heeft niet ingestemd met het voorstel van [appellant] dat ook de achterstallige huur over de maanden juni en juli 2012 uit de bankgarantie zouden worden voldaan, aldus [geïntimeerde].
juni en juli 2012 zou betalen en dat de huur over de maanden augustus en september 2012 (tot aan het ingaan van de huurovereenkomst met [X]) alsmede de schade vanwege de lagere door [X] te betalen huur zouden worden voldaan uit de bankgarantie. Hij heeft niet ingestemd met het voorstel van [appellant] dat ook de achterstallige huur over de maanden juni en juli 2012 uit de bankgarantie zouden worden voldaan, aldus [geïntimeerde].
3.8
Het uitgangspunt is dat [geïntimeerde], gelet op de tussen partijen aangegane huurovereenkomst, aanspraak heeft op betaling van de (achterstallige) huur vanaf juni 2012 tot en met 30 september 2016 en dat de huur vanaf juni 2012 niet is betaald. Dat is anders indien, zoals [appellant] stelt, partijen de door [appellant] gestelde afspraak hebben gemaakt over de beëindiging van de huur per 30 september 2012. De bewijslast ten aanzien van het bestaan van deze afspraak rust op [appellant].
3.9
Naar het oordeel van het hof heeft [appellant] niet bewezen dat de door hem gestelde afspraak is gemaakt. Daartoe is het volgende redengevend:
- [appellant] heeft in zijn in rechtsoverweging 3.2.2 aangehaalde brief van 23 juli 2012 voorgesteld om van de achterstallige huur over de maanden juni en juli 2012 een derde deel te voldoen. De waarborgsom zou dienen ter compensatie van de huur over de opzegtermijn. Op grond van dit voorstel van [appellant] zou [geïntimeerde] niet alleen de waarborgsom ontvangen, maar ook een deel van de huur over de maanden juni en juli 2012. De door [appellant] gestelde afspraak wijkt in het voordeel van [appellant] af van dit voorstel, doordat nu ook de achterstallige huur over de maanden juni en juli 2012 uit de bankgarantie zou worden voldaan. Het ligt niet voor de hand dat [geïntimeerde], die op grond van het door [appellant] in de brief van 23 juli 2012 gedane voorstel zijn vordering niet volledig voldaan kreeg, vervolgens [appellant] nog meer is tegemoetgekomen;
- Uit de passages van het telefoongesprek tussen partijen waarop [appellant] zich beroept, volgt allereerst dat [geïntimeerde] [appellant] een tegenvoorstel heeft gedaan, dat er op neer kwam dat de huur over de maanden augustus en september 2012 en de huurderving over de periode vanaf oktober 2012 uit de waarborgsom zouden worden voldaan en dat [appellant] de achterstallige huur over de maanden juni en juli 2012 zou voldoen:
“[geïntimeerde]: als ik je nu eens een tegenvoorstel deed….dat is op voorwaarde dat hij (toevoeging hof: [X]) het huurt (…) dan volgen wij die brief die jij naar mij gestuurd hebt, dan blijft de inventaris achter (…) en de openstaande posten betaal je niet voor een derde maar voor het geheel.”
Er volgt vervolgens ook uit dat [appellant] dat zo heeft begrepen:
“[appellant]: dus u wilt dat ik die twee maanden vol nog betaal?
(…)
: dus als ik het goed begrijp, ga ik samenvatten: u verwacht dat ik de volle maanden juni en juli ga betalen?
[geïntimeerde]: dan ga ik akkoord onder de voorwaarde dat hij het gaat huren op voorwaarden van wat hij nu heeft gezegd.”
- [appellant] heeft een beroep gedaan op een passage uit het slot van het telefoongesprek, die als volgt luidt:
“[geïntimeerde]: Als ik met deze man in zee ga dan beur ik minder huur de komende jaren…(…) als ik dan toch zeg, ik ga daarmee akkoord dan vind ik ook dat jullie dat kleine beetje er ook nog bij moeten doen.
[appellant]: Goed, de maanden juni, juli, tot wanneer hij het wil huren dat gaat van de bankgarantie af.
[geïntimeerde]: Dat gaat dan van de bankgarantie af ja (…) dan wel op voorwaarde dat hij het huurt.”
Tegen de achtergrond van hetgeen hiervoor is overwogen, kon [appellant] de aangehaalde opmerking van [geïntimeerde] in redelijkheid niet zonder meer aldus opvatten dat [geïntimeerde] er alsnog mee instemde dat ook de achterstallige huur over de maanden juni en juli 2012 uit de waarborgsom zouden worden voldaan. Uit het eerste gedeelte van deze passage volgt dat [geïntimeerde] (nog steeds) van mening is dat [appellant] hem tegemoet moet komen voor het risico dat hij neemt betreffende de huurderving vanaf oktober 2012. Het ligt dan niet voor de hand dat hij daar in de volgende zin op terugkomt en [appellant] alsnog zo tegemoet komt dat deze zelfs niet een derde deel van de huur over de maanden juni en juli 2012 hoeft te betalen;
- Indien [appellant] [geïntimeerde] al zo heeft begrepen, heeft [geïntimeerde] hem nog diezelfde dag duidelijk gemaakt dat hij aanspraak bleef maken op de bankgarantie en op volledige betaling van de achterstallige huur over de maanden juni en juli 2012. Tussen partijen staat, naar bij gelegenheid van de comparitie van 28 mei 2013 is gebleken, vast dat [geïntimeerde] [appellant] op 26 juli 2012, toen [appellant] hem een door zijn accountant opgesteld stuk (hiervoor aangehaald in rechtsoverweging 3.2.4) kwam brengen, heeft laten weten aanspraak te maken op betaling van de huur over deze maanden.
- [appellant] heeft in zijn in rechtsoverweging 3.2.2 aangehaalde brief van 23 juli 2012 voorgesteld om van de achterstallige huur over de maanden juni en juli 2012 een derde deel te voldoen. De waarborgsom zou dienen ter compensatie van de huur over de opzegtermijn. Op grond van dit voorstel van [appellant] zou [geïntimeerde] niet alleen de waarborgsom ontvangen, maar ook een deel van de huur over de maanden juni en juli 2012. De door [appellant] gestelde afspraak wijkt in het voordeel van [appellant] af van dit voorstel, doordat nu ook de achterstallige huur over de maanden juni en juli 2012 uit de bankgarantie zou worden voldaan. Het ligt niet voor de hand dat [geïntimeerde], die op grond van het door [appellant] in de brief van 23 juli 2012 gedane voorstel zijn vordering niet volledig voldaan kreeg, vervolgens [appellant] nog meer is tegemoetgekomen;
- Uit de passages van het telefoongesprek tussen partijen waarop [appellant] zich beroept, volgt allereerst dat [geïntimeerde] [appellant] een tegenvoorstel heeft gedaan, dat er op neer kwam dat de huur over de maanden augustus en september 2012 en de huurderving over de periode vanaf oktober 2012 uit de waarborgsom zouden worden voldaan en dat [appellant] de achterstallige huur over de maanden juni en juli 2012 zou voldoen:
“[geïntimeerde]: als ik je nu eens een tegenvoorstel deed….dat is op voorwaarde dat hij (toevoeging hof: [X]) het huurt (…) dan volgen wij die brief die jij naar mij gestuurd hebt, dan blijft de inventaris achter (…) en de openstaande posten betaal je niet voor een derde maar voor het geheel.”
Er volgt vervolgens ook uit dat [appellant] dat zo heeft begrepen:
“[appellant]: dus u wilt dat ik die twee maanden vol nog betaal?
(…)
: dus als ik het goed begrijp, ga ik samenvatten: u verwacht dat ik de volle maanden juni en juli ga betalen?
[geïntimeerde]: dan ga ik akkoord onder de voorwaarde dat hij het gaat huren op voorwaarden van wat hij nu heeft gezegd.”
- [appellant] heeft een beroep gedaan op een passage uit het slot van het telefoongesprek, die als volgt luidt:
“[geïntimeerde]: Als ik met deze man in zee ga dan beur ik minder huur de komende jaren…(…) als ik dan toch zeg, ik ga daarmee akkoord dan vind ik ook dat jullie dat kleine beetje er ook nog bij moeten doen.
[appellant]: Goed, de maanden juni, juli, tot wanneer hij het wil huren dat gaat van de bankgarantie af.
[geïntimeerde]: Dat gaat dan van de bankgarantie af ja (…) dan wel op voorwaarde dat hij het huurt.”
Tegen de achtergrond van hetgeen hiervoor is overwogen, kon [appellant] de aangehaalde opmerking van [geïntimeerde] in redelijkheid niet zonder meer aldus opvatten dat [geïntimeerde] er alsnog mee instemde dat ook de achterstallige huur over de maanden juni en juli 2012 uit de waarborgsom zouden worden voldaan. Uit het eerste gedeelte van deze passage volgt dat [geïntimeerde] (nog steeds) van mening is dat [appellant] hem tegemoet moet komen voor het risico dat hij neemt betreffende de huurderving vanaf oktober 2012. Het ligt dan niet voor de hand dat hij daar in de volgende zin op terugkomt en [appellant] alsnog zo tegemoet komt dat deze zelfs niet een derde deel van de huur over de maanden juni en juli 2012 hoeft te betalen;
- Indien [appellant] [geïntimeerde] al zo heeft begrepen, heeft [geïntimeerde] hem nog diezelfde dag duidelijk gemaakt dat hij aanspraak bleef maken op de bankgarantie en op volledige betaling van de achterstallige huur over de maanden juni en juli 2012. Tussen partijen staat, naar bij gelegenheid van de comparitie van 28 mei 2013 is gebleken, vast dat [geïntimeerde] [appellant] op 26 juli 2012, toen [appellant] hem een door zijn accountant opgesteld stuk (hiervoor aangehaald in rechtsoverweging 3.2.4) kwam brengen, heeft laten weten aanspraak te maken op betaling van de huur over deze maanden.
3.1
[appellant] heeft geen gespecificeerd aanbod tot het leveren van getuigenbewijs gedaan betreffende zijn stellingen over de gemaakte afspraak. Het door hem gedane bewijsaanbod is een algemeen aanbod. Het hof ziet dan ook geen reden om hem tot het leveren van bewijs toe te laten.
3.11
De slotsom is dat de grieven I en II falen.
3.12
Ook
grief III, waarin [appellant] betoogt dat de kantonrechter ten onrechte niet heeft aangenomen dat op [geïntimeerde] de verplichting rustte om door te onderhandelen, faalt. [appellant] ziet er aan voorbij dat [geïntimeerde] hem een voorstel heeft gedaan om (alsnog) tot overeenstemming te komen, maar dat [appellant] dat voorstel niet heeft geaccepteerd. Vast staat immers dat [geïntimeerde] in zijn brief van 16 augustus 2014 (hiervoor aangehaald in rechtsoverweging 3.2.5) een tegenvoorstel heeft gedaan. [appellant] heeft dat voorstel niet geaccepteerd. Gesteld noch gebleken is dat [appellant] [geïntimeerde] vervolgens heeft laten weten alsnog in te stemmen met het door [geïntimeerde] in het telefoongesprek van 26 juli 2012 gedane voorstel, inhoudende dat [geïntimeerde] de waarborgsom en de achterstallige huur over de maanden juni en juli 2012 zou ontvangen. Dat had, gelet op de eigen stelling van [appellant] dat partijen bijna overeenstemming hadden bereikt en dat [appellant] er bij uitstek belang bij had dat de huurovereenkomst met hem tussentijds werd beëindigd, wel voor de hand gelegen.
grief III, waarin [appellant] betoogt dat de kantonrechter ten onrechte niet heeft aangenomen dat op [geïntimeerde] de verplichting rustte om door te onderhandelen, faalt. [appellant] ziet er aan voorbij dat [geïntimeerde] hem een voorstel heeft gedaan om (alsnog) tot overeenstemming te komen, maar dat [appellant] dat voorstel niet heeft geaccepteerd. Vast staat immers dat [geïntimeerde] in zijn brief van 16 augustus 2014 (hiervoor aangehaald in rechtsoverweging 3.2.5) een tegenvoorstel heeft gedaan. [appellant] heeft dat voorstel niet geaccepteerd. Gesteld noch gebleken is dat [appellant] [geïntimeerde] vervolgens heeft laten weten alsnog in te stemmen met het door [geïntimeerde] in het telefoongesprek van 26 juli 2012 gedane voorstel, inhoudende dat [geïntimeerde] de waarborgsom en de achterstallige huur over de maanden juni en juli 2012 zou ontvangen. Dat had, gelet op de eigen stelling van [appellant] dat partijen bijna overeenstemming hadden bereikt en dat [appellant] er bij uitstek belang bij had dat de huurovereenkomst met hem tussentijds werd beëindigd, wel voor de hand gelegen.
3.13
In
grief IVvoert [appellant] aan dat hij een andere huurder heeft gevonden in de persoon van [X] en dat [X] ook ten tijde van de eerste comparitie in eerste aanleg, op 13 februari 2013, nog bereid was te huren tegen de eerder toegezegde voorwaarden (een huur van € 750,- per maand voor het eerste jaar en € 1.000,- per maand voor de daaropvolgende maanden). Hij heeft zich daartoe op een schriftelijke verklaring van [X] beroepen. Volgens [appellant] heeft [geïntimeerde] zijn schadebeperkingsplicht geschonden door geen overeenkomst met [X] aan te gaan. Het gevolg daarvan is dat de huurovereenkomst moet worden beschouwd als beëindigd dan wel ontbonden vanaf 1 oktober 2012 althans
13 februari 2013 en dat [geïntimeerde] “op grond van de redelijkheid en billijkheid”geen aanspraak heeft betaling van de huur vanaf 1 oktober 2012, althans 13 februari 2013.
grief IVvoert [appellant] aan dat hij een andere huurder heeft gevonden in de persoon van [X] en dat [X] ook ten tijde van de eerste comparitie in eerste aanleg, op 13 februari 2013, nog bereid was te huren tegen de eerder toegezegde voorwaarden (een huur van € 750,- per maand voor het eerste jaar en € 1.000,- per maand voor de daaropvolgende maanden). Hij heeft zich daartoe op een schriftelijke verklaring van [X] beroepen. Volgens [appellant] heeft [geïntimeerde] zijn schadebeperkingsplicht geschonden door geen overeenkomst met [X] aan te gaan. Het gevolg daarvan is dat de huurovereenkomst moet worden beschouwd als beëindigd dan wel ontbonden vanaf 1 oktober 2012 althans
13 februari 2013 en dat [geïntimeerde] “op grond van de redelijkheid en billijkheid”geen aanspraak heeft betaling van de huur vanaf 1 oktober 2012, althans 13 februari 2013.
3.14
Nu [appellant] en [geïntimeerde] geen overeenstemming hebben bereikt over de beëindiging van de huurovereenkomst is de huurovereenkomst niet in onderling overleg beëindigd en kan deze ook niet als beëindigd of ontbonden worden beschouwd. Vast staat dat [appellant] ook op grond van zijn eigen (subsidiaire) stellingen de huur over de maanden juni tot en met oktober 2012 onbetaald heeft gelaten, zodat de vordering tot ontbinding van de huur toewijsbaar is. Voor zover de grief gericht is tegen de beslissing van de kantonrechter de huurovereenkomst (per 2 juli 2013, de datum van het eindvonnis) te ontbinden, faalt deze dan ook.
3.15
[appellant] is de overeengekomen huur verschuldigd tot aan de ontbinding van de huurovereenkomst, derhalve tot en met de maand juli 2013. Tot die tijd is de overeenkomst in stand gebleven en dienden beide partijen hun verplichtingen uit de overeenkomst na te komen. Het enkele feit dat [appellant] geen gebruik meer maakte van het gehuurde, staat niet aan toewijzing van de op nakoming van de overeenkomst gebaseerde vordering van [geïntimeerde] in de weg. Dat [geïntimeerde] geen overeenkomst met [X] is aangegaan, staat daaraan evenmin in de weg. [appellant] lijkt er aan voorbij te zien dat de vordering van [geïntimeerde] tot en met de maand waarin de huurovereenkomst is geëindigd is gebaseerd op nakoming, niet op schadevergoeding. Artikel 6:101 BW is niet van toepassing op een vordering tot nakoming. Voor zover het betoog van [appellant] moet worden verstaan als een beroep op de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid verwerpt het hof het. [geïntimeerde] heeft er terecht op gewezen dat de huurovereenkomst met [appellant] tot aan de ontbinding door de kantonrechter niet was beëindigd. Het stond hem in beginsel dan ook niet vrij het gehuurde aan een derde te verhuren. Onder deze omstandigheden leidt, naar het oordeel van het hof, het enkele feit dat [geïntimeerde] heeft nagelaten het inmiddels door [appellant] verlaten pand aan [X] te verhuren niet tot het oordeel dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [geïntimeerde] tot aan het einde van de overeenkomst aanspraak maakt op de overeengekomen huurprijs.
3.16
Met de (uitvoerbaar bij voorraad verklaarde) ontbinding van de huurovereenkomst per 2 juli 2013 is een andere situatie ontstaan. De vordering tot betaling van de huur voor de periode vanaf augustus 2013 heeft niet langer het karakter van een vordering tot nakoming, maar van een vordering tot schadevergoeding. Op deze vordering is artikel 6:101 BW wel van toepassing. Ten aanzien van het op deze bepaling gebaseerde beroep op schadebeperking overweegt het hof het volgende.
3.17
Partijen zijn het er, allereerst, over eens dat op de vordering in elk geval in mindering strekt hetgeen [geïntimeerde] gedurende de oorspronkelijke looptijd van de huurovereenkomst van derden aan huur heeft of had kunnen ontvangen.
heeft, vervolgens, niet (gemotiveerd) betwist dat [X] nog bereid was te huren tegen een huurprijs van € 750,- per maand voor het eerste jaar en € 1.000,- voor de daaropvolgende jaren. Uit de door [appellant] overgelegde schriftelijke verklaring van [X] volgt dat [X] daartoe in elk geval op 12 februari 2013 nog steeds bereid was.
Onder deze omstandigheden had het naar het oordeel van het hof op de weg van [geïntimeerde] gelegen om na te gaan of [X] nog steeds bereid was te huren toen de overeenkomst in juli 2013 was ontbonden. Dat [geïntimeerde] dat heeft gedaan is gesteld noch gebleken. Dat [X] toen niet meer bereid was te huren evenmin. Nu [geïntimeerde] eerder bereid was om [X] als huurder te accepteren, dat bij gelegenheid van de comparitie in eerste aanleg van 13 februari 2013 ook heeft herhaald, en er derhalve van dient te worden uitgegaan dat [X] voor [geïntimeerde] een acceptabele huurder was en [geïntimeerde] bij gelegenheid van voornoemde comparitie heeft erkend dat het niet gemakkelijk is om een andere huurder te vinden, heeft hij naar het oordeel van het hof zijn schadebeperkingsplicht geschonden door na 2 juli 2013 niet het initiatief te nemen om alsnog een overeenkomst met [X] aan te gaan. Er dient, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen over de bereidheid van [X] een huurovereenkomst aan te gaan en over diens geschiktheid als huurder, van te worden uitgegaan dat indien [geïntimeerde] dat initiatief wel zou hebben genomen, met ingang van
1 september 2013 een huurovereenkomst tot stand zou zijn gekomen tussen [geïntimeerde] en [X]. Tot en met 30 september 2016 zou [geïntimeerde] in dat geval € 9.000,- (voor het eerste jaar) + € 25.000,- = € 34.000,- te vermeerderen met BTW, derhalve € 41.140,- inclusief BTW aan huur hebben ontvangen.
heeft, vervolgens, niet (gemotiveerd) betwist dat [X] nog bereid was te huren tegen een huurprijs van € 750,- per maand voor het eerste jaar en € 1.000,- voor de daaropvolgende jaren. Uit de door [appellant] overgelegde schriftelijke verklaring van [X] volgt dat [X] daartoe in elk geval op 12 februari 2013 nog steeds bereid was.
Onder deze omstandigheden had het naar het oordeel van het hof op de weg van [geïntimeerde] gelegen om na te gaan of [X] nog steeds bereid was te huren toen de overeenkomst in juli 2013 was ontbonden. Dat [geïntimeerde] dat heeft gedaan is gesteld noch gebleken. Dat [X] toen niet meer bereid was te huren evenmin. Nu [geïntimeerde] eerder bereid was om [X] als huurder te accepteren, dat bij gelegenheid van de comparitie in eerste aanleg van 13 februari 2013 ook heeft herhaald, en er derhalve van dient te worden uitgegaan dat [X] voor [geïntimeerde] een acceptabele huurder was en [geïntimeerde] bij gelegenheid van voornoemde comparitie heeft erkend dat het niet gemakkelijk is om een andere huurder te vinden, heeft hij naar het oordeel van het hof zijn schadebeperkingsplicht geschonden door na 2 juli 2013 niet het initiatief te nemen om alsnog een overeenkomst met [X] aan te gaan. Er dient, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen over de bereidheid van [X] een huurovereenkomst aan te gaan en over diens geschiktheid als huurder, van te worden uitgegaan dat indien [geïntimeerde] dat initiatief wel zou hebben genomen, met ingang van
1 september 2013 een huurovereenkomst tot stand zou zijn gekomen tussen [geïntimeerde] en [X]. Tot en met 30 september 2016 zou [geïntimeerde] in dat geval € 9.000,- (voor het eerste jaar) + € 25.000,- = € 34.000,- te vermeerderen met BTW, derhalve € 41.140,- inclusief BTW aan huur hebben ontvangen.
3.18
Gelet op het feit dat partijen het er over eens zijn dat de eventuele huurinkomsten geheel in mindering strekken op de schade vanwege huurderving dient het genoemde bedrag van € 41.140,- geheel in mindering te worden gebracht op de vordering van [geïntimeerde] (die overigens ook inclusief BTW is berekend). De schadevergoedingsplicht van [appellant] vervalt geheel voor dit deel van de schade. Het kan dan ook in het midden blijven in hoeverre de toerekenbare tekortkoming van [appellant] en de schending van de schadebeperkingsverplichting door [geïntimeerde] elk aan het ontstaan van dit deel van de schade hebben bijgedragen.
3.19
Grief IV slaagt gelet op hetgeen hiervoor is overwogen gedeeltelijk.
3.2
Grief Vheeft geen zelfstandige betekenis naast de al besproken grieven en faalt om die reden.
3.21
De slotsom is dat de vorderingen van [geïntimeerde] tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde toewijsbaar zijn. De geldvordering is toewijsbaar tot een bedrag van € 4.594,16 (gevorderde huur tot en met september 2012) + € 56.056,32 (gevorderde huur/schadevergoeding van 1 oktober 2012 tot en met 30 september 2016)
-/- € 6.700,- (bankgarantie) -/- € 41.140,- (schadebeperking) = € 12.810,48, te vermeerderen met (zoals door de kantonrechter is bepaald en waartegen niet is opgekomen) de wettelijke rente over de in dit bedrag begrepen huurtermijnen vanaf de dag van opeisbaarheid daarvan.
-/- € 6.700,- (bankgarantie) -/- € 41.140,- (schadebeperking) = € 12.810,48, te vermeerderen met (zoals door de kantonrechter is bepaald en waartegen niet is opgekomen) de wettelijke rente over de in dit bedrag begrepen huurtermijnen vanaf de dag van opeisbaarheid daarvan.
3.22
Nu [geïntimeerde] weliswaar betreffende meerdere geschilpunten in het gelijk is gesteld, maar met het geschilpunt van de schadebeperkingsverplichting ongeveer 75% van de geldsom is gemoeid, zijn beide partijen over en weer in het ongelijk gesteld. Het hof zal de proceskosten in eerste aanleg en in hoger beroep dan ook compenseren. In zoverre slaagt
grief VI, die zich keert tegen de proceskostenveroordeling in eerste aanleg, gedeeltelijk.
grief VI, die zich keert tegen de proceskostenveroordeling in eerste aanleg, gedeeltelijk.
De beslissing
Het gerechtshof:
bekrachtigt het vonnis van 2 juli 2013 tussen partijen gewezen voor wat betreft de beslissing tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde;
vernietigt het vonnis van 2 juli 2013 tussen partijen gewezen voor het overige,
en in zoverre opnieuw rechtdoende:
veroordeelt [appellant] om aan [geïntimeerde] te betalen een bedrag van € 12.810,48, vermeerderd met de wettelijke rente over de in dit bedrag begrepen huurtermijnen vanaf de dag van opeisbaarheid daarvan tot aan de dag der algehele voldoening;
en in zoverre opnieuw rechtdoende:
veroordeelt [appellant] om aan [geïntimeerde] te betalen een bedrag van € 12.810,48, vermeerderd met de wettelijke rente over de in dit bedrag begrepen huurtermijnen vanaf de dag van opeisbaarheid daarvan tot aan de dag der algehele voldoening;
verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
compenseert de proceskosten in eerste aanleg en in hoger beroep in die zin dat partijen elk de eigen proceskosten dragen;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mr. H. de Hek, mr. L. Groefsema en mr. D.H. de Witte en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 10 februari 2015.