ECLI:NL:GHARL:2015:9283

• Datum uitspraak: 8 december 2015
• Publicatiedatum: 8 december 2015
• Zaaknummer: 14/00688
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: B. van Walderveen; J.W. baron van Knobelsdorff; P. van der Wal
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 4 uitgaand · 1 inkomend

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep over vaststelling WOZ-waarde van een vrijstaande woning

Belanghebbende is eigenaar van een vrijstaande woning met bijgebouwen en een perceel van circa 435 m², waarvan de WOZ-waarde per 1 januari 2012 door de heffingsambtenaar is vastgesteld op €229.000. Belanghebbende betwist deze waarde en vordert vermindering tot €200.000.

De rechtbank Noord-Nederland verklaarde het beroep ongegrond, waarna belanghebbende hoger beroep instelde bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Tijdens de zitting op 27 oktober 2015 werden de standpunten van beide partijen toegelicht, waarbij ook een taxateur namens de heffingsambtenaar aanwezig was.

Het hof beoordeelde dat de heffingsambtenaar voldoende bewijs had geleverd dat de vastgestelde waarde niet te hoog was, onder meer door vergelijkingsobjecten en marktanalyses. De door belanghebbende aangevoerde taxatierapporten en argumenten werden onvoldoende onderbouwd geacht om de waarde te verlagen.

Het hof concludeerde dat de waarde van €229.000 passend is, mede gelet op vergelijkbare transacties in de omgeving en de staat van de woning. Het hoger beroep werd daarom ongegrond verklaard en de uitspraak van de rechtbank bevestigd.

Uitkomst: Het gerechtshof bevestigt de WOZ-waarde van €229.000 en verklaart het hoger beroep ongegrond.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

Afdeling belastingrecht

Locatie Leeuwarden

nummer 14/00688

uitspraakdatum: 8 december 2015

Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te
[Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 10 juni 2014, nummer AWB LEE 13/3129, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van de
gemeente Kollumerland (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 9 te [Z] (hierna: de onroerende zaak, ook wel: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2012 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2013 vastgesteld op € 229.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2013 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 234.

1.2

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 10 juni 2014 ongegrond verklaard.

1.4

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5

Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

1.6

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 oktober 2015 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen en gehoord [A] als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [B] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [C] , taxateur.

1.7

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. De vaststaande feiten

2.1

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Dit betreft een vrijstaande van een harde dakbedekking voorziene woning met een inhoud van circa 381 m3, gebouwd omstreeks 1995, met een garage met een kap, een dakkapel en aan aanbouw van 64 m³ (bouwjaar 2008). De perceelsoppervlakte bedraagt circa 435 m2.

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1

In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.

3.2

Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.

3.3

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, en tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar en tot vermindering van de beschikte waarde tot € 200.000.

3.4

De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

4.1

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).

4.2

De heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat de door hem bepleite waarde van de woning van € 229.000 niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer op de waardepeildatum. Indien de heffingsambtenaar niet in dit bewijs slaagt, komt de vervolgvraag aan de orde of belanghebbende de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, dient de rechter de waarde zelf vast te stellen (vergelijk HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 en HR 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:BP2132).

4.3

Naar het oordeel van het Hof is de heffingsambtenaar, gelet op hetgeen hij heeft aangevoerd en overgelegd, in het leveren van voormeld bewijs door middel van feiten en/of omstandigheden geslaagd. Het Hof is van oordeel dat de in de matrix d.d. 6 januari 2014 van de hand van [D] vermelde vergelijkingsobjecten en de daarop tijdens de mondelinge behandeling van het hoger beroep gegeven mondelinge toelichting, een goede onderbouwing vormen van de beschikte waarde van de woning en dat deze niet te hoog is vastgesteld. Daarbij heeft het Hof meegewogen dat het vrije uitzicht in de achtertuin van belanghebbende ten minste opweegt tegen het vrije uitzicht in de voortuin van de onroerende zaak [b-straat] 4 te [E] . Voorts heeft de heffingsambtenaar niet, dan wel onvoldoende, weersproken gesteld dat de grondwaarde van onroerende zaken in de dorpskern [F] hoger is dan die in [Z] en [E] , welke beide vergelijkbare kernen vormen. Dat niet aan de “35% eis” is voldaan, heeft belanghebbende welswaar gesteld maar niet met feiten en/of omstandigheden onderbouwd. Het Hof is op basis van de gedingstukken niet gebleken dat deze eis zou zijn geschonden.

4.4

De als vergelijkingsobject vermelde onroerende zaak [c-straat] 19 te [Z] is weliswaar veertien maanden na de waardepeildatum verkocht, maar vormt wel een indicatie dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bouwstijl, ligging (op loopafstand van belanghebbendes woning) en uitstraling maken deze onroerende zaak goed vergelijkbaar. De gerealiseerde transactieprijs in een dalende markt draagt daarom bij aan ’s Hofs oordeel dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

4.5

Belanghebbende heeft de juistheid van de voormelde matrix althans de daaruit door de heffingsambtenaar getrokken conclusies betwist en daartoe verwezen naar het door hem overgelegde taxatierapport van [G] , van 20 augustus 2013. Het Hof is op gelijke wijze als de Rechtbank van oordeel dat de in dit rapport genoemde objecten niet kunnen dienen als vergelijkingsobjecten. De ene onroerende zaak heeft als bouwjaar 1906 ( [d-straat] 26 te [Z] ) en valt op die grond reeds af. De andere onroerende zaak is te ver van de waardepeildatum verkocht ( [e-straat] 27 te [F] ) en is derhalve op die grond niet zonder meer een geschikt vergelijkingsobject. De stelling dat sprake moet zijn van ten minste 25 recente verkopen van dezelfde categorie en in dezelfde buurt teneinde een goede modelmatige vergelijking te kunnen maken met de waarde van de woning van belanghebbende, mist, naar het oordeel van het Hof, steun in het recht.

4.6

Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat de marktanalyses waarop de heffingsambtenaar zich beroept niet zijn overgelegd en derhalve niet door belanghebbende op hun juistheid en aanvaardbaarheid kunnen worden getoetst. Het Hof is van oordeel dat de van de zijde van de heffingsambtenaar verstrekte schriftelijke informatie en de daarop gegeven mondelinge toelichting voldoende inzicht geven om tot het oordeel te kunnen komen dat de beschikte waarde niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer van de woning. Het Hof komt derhalve tot het oordeel dat al hetgeen belanghebbende heeft aangedragen niet kan leiden tot een lagere waarde dan in de bestreden beschikking is vermeld.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5. Proceskosten

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. B. van Walderveen, voorzitter, mr. J.W. baron van Knobelsdorff en mr. P. van der Wal, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier.

De beslissing is op 8 december 2015 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(H. de Jong)

(B. van Walderveen)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 9 december 2015

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.